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LETTRE
DROIT PUBLIC DES AFFAIRES
& DROIT DE L’IMMOBILIER
Octobre –Décembre 2013
P.2
AMENAGEMENT
Du nouveau pour les SPL / SPLA et le "in house" (CE, 6 novembre 2013, Commune de
Marsannay-la-Côte, n° 365079)
P.3
URBANISME
L’intérêt à agir des entreprises concurrentes (CE, 13 novembre 2013, société EURL Les
Magnolias, n° 361.350)
P.4
ACTION FONCIERE
La Cour de Cassation rappelle les conditions d’indemnisation de l’exproprié lorsqu’à
la suite de la privation de base légale de l’ordonnance d’expropriation, la restitution
s’avère impossible en raison de la réalisation d’installations d’utilité publique (Cass.
Civ. 3e, 4 décembre 2013, Département de la Haute-Loire, n°12-28.919)
P.5
P.7
CONTRATS PUBLICS
IMMOBILIER
L’erreur du preneur sur l’environnement concurrentiel des locaux loués (Cass. 3 ème
civ. 2 octobre 2013, n° 12-13.302)
P.7
CONSTRUCTION
Maîtres d'ouvrage, méfiez vous du décompte général et définitif ! L’intervention du
DGD a pour conséquence d’interdire au maître de l’ouvrage toute réclamation à
l’encontre du maître d’œuvre (CE, 6 nov. 2013, Région d’Auvergne : n° 361837)
AMENAGEMENT
Du nouveau pour les SPL / SPLA et le "in
house"
(CE,
6
novembre
2013,
Commune de Marsannay-la-Côte, n°
365079)
Rappelons à titre liminaire que la loi n°
2005-809
du
20
juillet
2005
a
expressément dispensé d’obligation de
publicité et de mise en concurrence
préalable,
la
passation
des
« concessions
d’aménagement
conclues entre le concédant et un
aménageur sur lequel il exerce un
contrôle analogue à celui qu’il exerce
sur ses propres services et qui réalise
l’essentiel de ses activités avec lui, ou, le
cas échéant, les autres personnes
publiques qui le contrôle » (C. urb. art. L.
300-5-2). Le législateur a par la suite créé
les SPLA puis les SPL, qui sont des sociétés
à capital exclusivement public, qui
exercent exclusivement leur activité sur
le territoire et pour le compte de leurs
actionnaires. La loi du 20 juillet 2005 a
ainsi retranscrit en droit français
l’exception jurisprudentielle dite du « In
house », consacrée par la Cour de
Justice de l’Union Européenne (CJUE) au
principe de publicité et mise en
concurrence préalable à la passation
d’un marché ou d’une concession de
travaux au sens du droit européen..
Or, l’appréciation du contrôle analogue
– qui constitue une des deux conditions
à la caractérisation de l’exception « In
house » - peut poser difficultés dans
certains cas de figure.
Dans l’affaire ici jugée par le Conseil
d’Etat, il s’agissait d’apprécier à quelles
conditions l’existence d’un tel contrôle
pouvait être caractérisé entre une SPLA
et
une
collectivité
extrêmement
minoritaire au capital et étant ainsi
membre de l’assemblée spéciale de la
SPLA. En l’espèce, la commune de
Marsannay-la-Côte,
membre
de
l’assemblée spéciale des actionnaires,
IMAGINATION
ne détenait qu’1,076 % du capital
social de la SPLA de l’agglomération
dijonnaise, avec laquelle elle avait
conclu
une
concession
d’aménagement sans avoir suivi au
préalable une procédure de publicité
et de mise en concurrence. Des
requérants avaient alors contesté la
délibération par laquelle le conseil
municipal avait décidé de conclure la
concession d’aménagement avec la
SPLA, ainsi que la décision de rejet du
recours
gracieux
contre
cette
délibération. Le Tribunal administratif
de Dijon avait alors rejeté la requête.
La Cour administrative d’appel de
Lyon, quant à elle, avait accueilli le
recours. La Commune et la SPLA se
sont donc pourvues en cassation.
Dans la lignée de la jurisprudence
ECONORD SPA de la CJUE (CJUE, 29
novembre 2012, n° C-182/11, Econord
SpA), le Conseil d’Etat considère qu’il
résulte des dispositions de l’article L.
300-5-2 « qu’une collectivité territoriale
peut
concéder
la
réalisation
d’opérations d’aménagement à une
société
publique
locale
d’aménagement,
créée
sur
le
fondement de l’article L. 327-1 du
Code de l’urbanisme et qui ne peut
dès lors exercer son activité que pour
le compte de ses actionnaires et sur
leur territoire, sans publicité ni mise en
concurrence
préalables,
à
la
condition que cette collectivité
exerce sur cette société un contrôle
analogue à celui qu’elle exerce sur ses
propres services ; que pour être
regardée comme exerçant un tel
contrôle
sur
cette
société,
conjointement avec la ou les autres
personnes
publiques
également
actionnaires, cette collectivité doit
participer non seulement à son capital
mais également aux organes de
direction de cette société ».
Après avoir relevé :



que
la
commune
de
Marsannay-la-Côte,
détentrice d’1,076 % du
capital de la SPLA, « ne
dispose pas d’un représentant
propre au sein de son conseil
d’administration alors que
cette
instance,
principal
organe de direction de cette
société,
approuve
les
concessions d’aménagement
et n’y a voix délibérative que
de
façon indirecte, par
l’intermédiaire
d’un
représentant commun des
petits actionnaires »
qu’elle
« ne
peut
seule,
requérir
l’inscription
d’un
projet à l’ordre du jour » selon
les statuts de la société,
et qu’aucun des organes au
sein
desquels
elle
est
directement représentée ne
disposent
en
matière
d’exécution des concessions
d’aménagement confiées à
cette société d’un pouvoir
décisionnaire,
il en déduit que la collectivité
n’exerçait donc pas un contrôle
analogue sur la SPLA. La simple
participation au capital d’une SPL ou
d’une SPLA ne suffit donc pas à
caractériser l’existence d’un contrôle
analogue. La personne publique
membre d’une telle société doit
également participer directement au
conseil d’administration.
URBANISME
L’intérêt à agir des entreprises
concurrentes (CE, 13 novembre 2013,
société EURL Les Magnolias, n° 361.350)
Rappelons
qu’en
principe,
une
entreprise n’a pas, en qualité de
concurrent,
d’intérêt
à
agir
à
l’encontre
d’une
autorisation
d’urbanisme délivrée pour l’édification
d’un local commercial, même si celuici est situé à proximité (CE, 7 juillet 1998,
Mme Carbo et M. Carré, n° 101.501).
Cependant, la Haute Juridiction a
tempéré ce principe en consacrant,
dans une décision du 22 février 2002,
une exception : l’hypothèse où les
caractéristiques de la construction
envisagée sont de nature à affecter
par
elles-mêmes
les
conditions
d’exploitation
d’un
établissement
commercial (CE, 22 février 2002,
société France Quick SA, n° 216.088).
Ainsi, une société intentant un recours
contre
l’autorisation
d’urbanisme
délivrée à son concurrent doit
démontrer en quoi le projet est
susceptible d'affecter les conditions
d'exploitation de son commerce et ne
peut se borner à invoquer la seule
concurrence commerciale (CE, 13
mars
1987,
société
albigeoise
spectacles, n° 55.525) ni à faire état du
simple accroissement du flux de
circulation induit par la nouvelle
construction (CAA Douai, 27 juin 2013,
société Auchan France, n° 12DA00354).
RIGUEUR
La décision commentée, rendue le 13
novembre 2013, s’inscrit dans la lignée
de cette jurisprudence puisque le
Conseil d’Etat a expressément rappelé
le principe selon lequel la simple qualité
de concurrent ne confère pas d’intérêt
à agir et son exception tenant à
l’atteinte portée par le projet aux
conditions
d’exploitation
de
l’établissement
commercial
concurrent.
De plus, par cette décision, la Cour
Suprême illustre cette exception qui est
rarement
retenue
par
le
juge
administratif.
En effet, dans cette affaire, le Conseil
d’Etat a considéré que la circonstance
que le projet était de nature à
comporter des risques relatifs au plus
grand nombre de personnes à évacuer
en cas de crue est en relation avec les
conditions d'exploitation commerciale
de l'établissement géré par la société
requérante et lui confère dès lors un
intérêt à agir.
ACTION FONCIERE
La Cour de Cassation rappelle les
conditions
d’indemnisation
de
l’exproprié lorsqu’à la suite de la
privation
de
base
légale
de
l’ordonnance d’expropriation,
la
restitution s’avère impossible en raison
de la réalisation d’installations d’utilité
publique (Cass. Civ. 3e, 4 décembre
2013, Département de la Haute-Loire,
n°12-28.919)
Conformément
au
Code
de
l'expropriation pour cause d'utilité
publique (article L.12-5), lorsque la
déclaration d'utilité publique ou l'arrêté
de cessibilité est annulé par une
décision définitive du juge administratif,
tout exproprié peut faire constater par
le
juge
de
l'expropriation
que
l'ordonnance portant transfert de
propriété est dépourvue de base
légale.
Une fois saisi, le juge de l’expropriation
constate, par jugement, l'absence de
base légale du transfert de propriété et
en précise les conséquences de droit :
« a) Si le bien exproprié n'est pas en
état d'être restitué, l'action de
l'exproprié se résout en dommages et
intérêts » ;
« b) S'il peut l'être, le juge désigne
chaque
immeuble
ou
fraction
d'immeuble dont la propriété est
restituée ».
La
première
hypothèse
est
généralement mise en œuvre par le
juge lorsque les biens expropriés ont
été démolis et que des constructions
ont été réalisées à leur lieu et place.
C’est ce cas de figure qui s’est
présenté dans l’affaire objet du présent
commentaire. Ainsi, au cas d’espèce,
l’expropriation d’une parcelle afin de
réaliser un projet d’agrandissement
d’un terrain de sport s’est avérée,
après annulation de la déclaration
d’utilité publique et de l’arrêté de
cessibilité par le juge administratif,
dépourvue
de
base
légale.
Néanmoins, pour la Cour d’appel,
approuvée par la Cour de Cassation,
la circonstance que ces installations
étaient affectés au public et revêtaient
par
suite
une
utilité
publique
incontestable, rendait la démolition et
la rétrocession impossible.
L’action devait donc se résoudre en
dommages et intérêts. C’est sur ce
DISPONIBILITE
point que l’arrêt d’appel est censuré
par la Cour de Cassation pour erreur
de droit. En effet, c’est à tord que les
juges du fond qui avaient considéré
que
la
somme
proposée
par
l’expropriant
était
satisfactoire
« lorsqu'on la rapporte à celles tirées de
ventes de parcelles voisines présentant
les mêmes caractéristiques ».
La haute juridiction rappelle à cette
occasion le principe d’indemnisation
dégagé en 2010 (Civ. 3e, 17 novembre
2010, M. et Mme X, n° 09-16.797) et
récemment appliqué par certaines
juridictions du fond (Cour d’appel
Rennes, 27 septembre 2013, S.E.L.A, n°
42, 12/04119), selon lequel « un bien
irrégulièrement exproprié, qui ne peut
être restitué en nature, entraîne pour
l'exproprié le droit à des dommagesintérêts correspondant à la valeur
actuelle du bien, sous la seule
déduction de l'indemnité principale de
dépossession perçue au moment de
l'expropriation majorée des intérêts
depuis son versement ».
CONTRATS PUBLICS
Les seuils de la procédure formalisée
ont été légèrement relevés par le
règlement
n°1336/2013
de
la
Commission
européenne
du
13
décembre 2013, publié au Journal
officiel de l’Union européenne du 14
décembre 2013. Ils sont désormais de :

5.186.000 € HT pour
marchés de travaux ;
les

134.000 € HT pour les marchés
de fournitures et de services
de l’État ;

207.000 € HT pour les marchés
de fournitures et de services
des collectivités territoriales

414.000 € HT pour les marchés
de fournitures et de services
des entités adjudicatrices et
pour
les
marchés
de
fournitures et de services
passés dans le domaine de la
défense ou de la sécurité.
Quelques précisions relatives au référé
contractuel...
Par deux arrêts récents, le Conseil d’Etat
est venu limité la portée du référé
contractuel s’agissant des délégations
de service public et des marchés à
procédure adaptée.
Ces deux contrats ont en commun que
le pouvoir adjudicateur n’est pas soumis
à
une
obligation
d’information
préalable des candidats avant la
signature du contrat. Le pouvoir
adjudicateur n’est donc pas soumis au
respect d’un délai dit de « stand still »,
prévu à l’article 80 du code des
marchés publics.
Or, la nullité d’un contrat ne peut être
prononcée par le juge des référés
contractuels que dans trois hypothèses :
1/soit le contrat n’a fait l’objet d’aucune
publicité ni mise en concurrence, alors
qu’il le devait,
2/ soit le pouvoir adjudicateur a
méconnu le délai dit de « stand still » de
l’article 80 du code des marchés
publics, sous réserve de la réunion de
deux
autres
conditions
(la
méconnaissance de ce délai a privé le
demandeur d’exercer un recours en
référé précontractuel et les obligations
de publicité te de mise en concurrence
auxquelles la passation du contrat est
soumise ont été méconnues d’une
manière affectant les chances de
RIGUEUR
l’auteur du
contrat).
recours
d’obtenir
le
3/ soit enfin, le pouvoir adjudicateur a
méconnu l’obligation qui lui est faite,
quel que soit le contrat en cause, de
suspendre la signature du contrat en
cause (si ce dernier n’a bien entendu
pas déjà été signé) dès la saisine du
juge des référés précontractuels (article
L.
551-4
du
code
de
justice
administrative), également sous la
réserve des deux conditions rappelées
ci-dessus.
Dès lors que les délégations de service
public et les marchés à procédure
adaptée ne sont pas concernés par
l’obligation du respect du délai de
stand still, le Conseil d’Etat en a déduit
que leur nullité ne pouvait être
prononcée par le juge des référés
contractuels :


pour les délégations de service
public, uniquement dans le
cas d’une absence totale de
publicité et de mise en
concurrence (CE, 25 octobre
2013, Commune de Seyne sur
mer, req n° 370303) ;
pour les marchés passés selon
une procédure adaptée, que
dans cette même hypothèse
et dans le cas où le pouvoir
adjudicateur aurait signé le
contrat alors que le juge des
référés précontractuels était
IMAGINATION
saisi
et
qu’il
en
avait
connaissance
(CE,
11
décembre
2013,
Société
antillaise de sécurité, req n°
372214).
La porte du référé contractuel, déjà
complexe à ouvrir, se referme encore
davantage sur les marchés passés selon
une procédure adaptée et les
délégations de service public. Une telle
restriction de cette voie de droit
interroge sur la différence ainsi faite
avec les autres contrats relevant de la
commande publique alors que les
délégations de service public et les
marchés passés selon une procédure
adaptée sont tous, par nature, soumis
au
respect
des
principes
de
transparence et d’égalité de traitement
de la commande publique.
En outre, la question se pose de
l’application des règles ainsi dégagées
lorsque le pouvoir adjudicateur s’est
volontairement soumis à une obligation
d’information des candidats et au
respect d’un délai de stand still, mais ne
l’aurait pas respecté.
Enfin, la question se pose également du
prononcé
des
autres
sanctions
susceptibles d’être prises par le juge des
référés contractuel, telles la résiliation
du contrat, la réduction de sa durée,
ou encore l’amende pécuniaire.
IMMOBILIER
L’erreur du preneur sur l’environnement
concurrentiel des locaux loués (Cass.
3ème civ. 2 octobre 2013, n° 12-13.302)
Aux termes de l’article 1110 alinéa 1 du
Code civil, l’erreur n’est une cause de
nullité du contrat que si elle tombe sur
la substance même du bien qui en est
l’objet, c'est-à-dire, en matière de bail,
sur les qualités substantielles du local
donné à bail.
Toutefois, l’erreur sur la valeur ou sur la
rentabilité du bien loué ne constitue en
principe une erreur sur la substance
que si elle résulte d’une méprise relative
aux données objectives du contrat.
Cette preuve est difficile à apporter.
Dans un arrêt du 2 octobre 2013, la
Cour
de cassation a
accepté
d’annuler un bail commercial pour une
erreur sur les qualités substantielles du
bail.
En l’espèce, le propriétaire d’un local
situé dans un centre commercial a
consenti un bail à une société de
parfumerie. Or, une autre société ayant
la même activité de parfumerie
occupait précédemment ce local et
s’est installée dans le local mitoyen au
même moment.
La Cour de cassation a retenu que le
locataire « justifiait de la matérialité de
son erreur en démontrant avoir conclu
le bail dans la croyance erronée qu’il
permettait l’exercice de son activité
sans concurrence dans le centre
commercial et que la perspective
d’une situation avantageuse, qui avait
été prise en compte dans la
détermination du prix du bail constituait
une qualité substantielle de la chose
louée, comprise dans le champ
contractuel et exempte d’aléa, la Cour
d’appel en a justement déduit qu’il y
avait lieu de prononcer la nullité du
bail ».
En conséquence, un bail commercial
d’un local situé dans un centre
commercial peut être nul, pour erreur
sur les qualités substantielles, si le
locataire démontre qu’il a conclu le
bail en pensant qu’il n’existait aucune
concurrence
dans
le
centre
commercial alors qu’un concurrent
s’installe au même moment dans le
local mitoyen.
CONSTRUCTION
Maîtres d'ouvrage, méfiez vous du
décompte général et définitif !
L’intervention
du
DGD
a
pour
conséquence d’interdire au maître de
l’ouvrage
toute
réclamation
à
l’encontre du maître d’œuvre (CE, 6
nov.
2013,
Région
d’Auvergne :
n° 361837,)
Le décompte général et définitif (DGD)
est l’acte qui fixe de manière
irrévocable, en les retraçant, les droits
et obligations financières des parties
aux marchés publics et marque ainsi le
terme du contrat. En effet, dans cette
matière, la
fin de
la
relation
contractuelle ne résulte pas de manière
générale de la réception des travaux
mais de l’établissement du DGD.
La jurisprudence administrative reprend
régulièrement ce principe, posé par
l’arrêt Centre Hospitalier de Boulognesur-Mer du 6 avril 2007, à l’occasion des
marchés de travaux (CE, 6 avr. 2007,
Centre Hospitalier de Boulogne-sur-Mer,
n° 264490, Publié au recueil Lebon). En
effet, aux termes de cet arrêt, il a été
décidé que l’action en réparation du
maître
d’ouvrage
n’était
pas
recevable, dans la mesure où les
dommages dénoncés avaient été subis
à l'occasion de la réalisation des
travaux et que le maître d’ouvrage
avait signé le décompte général du
marché sans aucune réserve, le
rendant, par suite, définitif.
Par l’arrêt Région d’Auvergne rendu le
6 novembre 2013, le Conseil d’Etat vient
de réaffirmer, à l’occasion des marchés
de maîtrise d’œuvre, que le DGD
détermine les droits et obligations
définitifs des parties. Ainsi, ces dernières
doivent y mentionner, notamment, le
coût des réparations imputables à des
malfaçons dont est responsable le
titulaire, les conséquences financières
du retard dans l’exécution du marché
ou des fautes commises par le maître
d’œuvre dans l’établissement des DGD
des marchés de travaux.
Dès lors, entre la réception des travaux
et l’établissement du DGD, le maitre
d’ouvrage peut invoquer l’inexécution
d’obligations contractuelles autres que
celles ayant pour objet la réalisation de
l’ouvrage
lui-même,
à
savoir notamment, un manquement du
maître d’œuvre à son obligation de
conseil, le paiement de pénalités de
retard ou de travaux supplémentaires
ou encore l’existence de désordres
apparus au cours de l’exécution du
marché et réparés antérieurement à la
réception.
En conclusion, après la transmission du
DGD au titulaire du marché, le maître
d’ouvrage ne peut réclamer à celui-ci,
au titre de leurs relations contractuelles,
des sommes dont il n’a pas fait état
dans le décompte.
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