Comment choisir sa garantie sur prêt immobilier

FICHE PRATIQUE
CHOISIR SA GARANTIE POUR UN CREDIT IMMOBILIER
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, le recours à un emprunt par l'acquéreur est très fréquent.
L'organisme préteur de deniers devra s'assurer que l'emprunteur aura la faculté de procéder au
remboursement des annuités contractuellement prévues.
Pour s'assurer de la réalisation de cette obligation, le préteur pourra solliciter la prise de garantie.
A ce titre, il pourra être demandé l'inscription d'une hypothèque, l'inscription du privilège de préteur de
denier mais également le recours à une société de cautionnement, à une hypothèque rechargeable ou
encore au prêt viager hypothécaire.
L'hypothèque conventionnelle
Le Code civil définit l'hypothèque comme un droit réel sur les immeubles affecté à l'acquittement d'une obligation.
Usuellement, en matière de crédit immobilier, l'hypothèque conventionnelle conclue entre les parties porte sur le bien
acquis à l'aide de ce financement.
L'hypothèque offre au créancier bénéficiaire de cette inscription la faculté en cas de non règlement d'obtenir
l'autorisation de saisir le bien, de procéder à sa vente et de se rembourser sur le prix de cession.
La prise d'une hypothèque présente un coût. La convention doit être un acte authentique devant deux notaires ou un
notaire et deux témoins, et elle doit faire l'objet de la taxe de publicité foncière et du droit de timbre.
Il est à noter qu'outre le coût initial de l'inscription hypothécaire, la mainlevée de l'hypothèque ajoutera son coût dans
l'hypothèse d'un remboursement anticipé du prêt.
Lorsque le prêt fait l'objet de remboursements réguliers jusqu'à son terme, l'hypothèque tombe d'elle-même après
l'expiration d'un délai d'un an.
L'hypothèque rechargeable
Ce nouveau type d'hypothèque permet de garantir d'autres dettes que celle pour laquelle elle a été initialement
contractée.
L'article 2422 du Code civil exprime à ce titre que « l'hypothèque peut être ultérieurement affectée à la garantie d'une
ou plusieurs créances autres que celles mentionnées par l'acte constitutif pourvu que celui-ci le prévoie expressément. »
Cela évite donc de constituer autant d'hypothèques que de crédits successifs, l'hypothèque devient réutilisable.
Il est à noter qu'une hypothèque conventionnelle classique peut faire l'objet d'un avenant la transformant en
hypothèque conventionnelle rechargeable.
Le prêt viager hypothécaire
le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel la garantie de remboursement d'un prêt est assuré par une
hypothèque sur un bien destiné exclusivement à l'habitation et que l'exigence de remboursement de ce prêt ne peut
être exigé qu'au jour du décès de l'emprunteur ou de l'aliénation du bien offert en garantie.
Par exemple à l'occasion du décès de l'emprunteur les héritiers de ce dernier pourront soit conserver le bien en
indemnisant le créancier à l'aide de fonds, soit céder l'immeuble et régler à l'aide du prix de la vente. Si le
remboursement devenu exigible n'est pas réalisé, il sera loisible au créancier garanti de procéder à la saisie du bien ou
en demander l'attribution judiciaire.
Date de mise à jour : 7 avril 2013
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FICHE PRATIQUE
L'antichrèse bail
L'antichrèse est un mécanisme parent de l'hypothèque à la différence qu'elle emporte une dépossession du bien.
L'avantage de cette dépossession est de permettre au créancier de bénéficier d'un droit de rétention sur la chose objet
à cette sûreté.
Le couplement de cette garantie avec un bail au profit de l'emprunteur permet au créancier de transférer à celui-ci la détention
du bien et non la possession.
Le prêteur aura donc une garantie renforcée par le droit de rétention et sera bénéficiaire de remboursements
d'emprunt ainsi que de loyers.
Le privilège du prêteur de deniers
Le privilège du prêteur de denier est une garantie plus grande que l'hypothèque car le créancier en étant titulaire sera
indemnisé prioritairement aux créanciers ayant des hypothèques inscrites car le privilège prend rang à la date de la
vente.
Cette garantie doit également faire l'objet d'un acte notarié et faire l'objet d'une inscription à la conservation des
hypothèques dans les deux mois suivant la cession.
Le coût de l'inscription de ce privilège est inférieur à celui d'une hypothèque notamment du fait qu'il ne nécessite pas le
règlement de la taxe de publicité foncière.
La société de cautionnement
Parmi les garanties classiques le cautionnement est celle par laquelle une personne s'engage personnellement à payer
le créancier en cas de défaillance du débiteur principal de l'obligation. Une fois ce règlement opéré, la caution pourra se
retourner contre le débiteur principal.
Pour assurer le remboursement des crédits et notamment immobilier, s'est développée la création de sociétés
spécialisés dans le cautionnement.
Ces sociétés s’engagent en qualité de caution au bénéfice de l'emprunteur contre une rémunération proportionnelle au
montant du prêt garanti.
Cette rémunération est généralement composée d'une contribution à un fonds mutuel de garantie et d'une
commission. Il est parfois prévu que la contribution fasse l'objet d'une restitution partielle au débiteur garanti si le
remboursement du prêt se déroule sans difficultés. La commission quant à elle reste acquise à l'établissement offrant la
garantie.
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