Droit des Contrats

Université Cheikh Anta Diop de Dakar Année Universitaire 2015/2016
Faculté des sciences Juridiques et Politiques Licence 2 Sciences Juridiques
*********** 1er Semestre
Droit des Contrats
EQUIPE PEDAGOGIQUE
Chargé du Cours : Professeur Samuel Aristide BADJI
Coordonnateur : M. Christian Ousmane DIOUF
Chargés (es) des Travaux dirigés
Mme Fatimata Kane SOW / M. Sidy Nar DIAGNE / M. Abdou Yade SARR / M. Samba DABO
/Dr. El Hadji Samba NDIAYE / Melle Sokhna Mariama Seye Fall / M. Khamad NDOUR / M.
Christian Ousmane DIOUF / Mme Ndeye Fatou Lecor DIAW / Mme Nogoye Ndour NIANG/
Mme Fatou Seck Youm GUEYE / M. Assane MBAYE
Séance n° 2
Thème : la période précontractuelle
Sous-thème : les avant-contrats
Exercice : commentaire d’article
Commentaire des articles 382 et 383 du COCC
Article 382 Code des obligations civiles et commerciales
Avant-contrat
L’acte par lequel les parties s’engagent, l’une à céder, l’autre à acquérir un droit sur l’immeuble, est
une promesse synallagmatique de contrat
Elle oblige l’une et l’autre partie à parfaire le contrat en faisant procéder à l’inscription du transfert du
droit à la conservation de la propriété foncière
Article 383 Code des obligations civiles et commerciales
Conditions de forme
Le contrat doit à peine, de nullité absolue, être passé par devant un notaire territorialement compétent
sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires.
Bibliographie :
Ouvrages et revues :

Boyer L., Les promesses synallagmatiques de vente : contribution à l’étude des avant- contrats, RTDCiv
1949, 1 et s.
Chauvin P., Quelle sanction en cas de violation d’un pacte de préférence, RIDA 8-9/ 2006
- Mazeaud D., Mystères et paradoxes de la période précontractuelle, in Etudes offertes à Jacques
Ghestin, LGDJ, 2001, 637.
- Mestre J., La période précontractuelle et la formation du contrat, Les Petites Affiches, 5 mai 2000, 7.
- Mousseron P., Conduite des négociations contractuelles et responsabilité civile délictuelle, RTD com.,
1998, 243.
- Schmidt-Szalewski J.,
1- La période précontractuelle en droit français, RIDC 2-1990, pp. 545-566.
2- La sanction de la faute précontractuelle, RTD civ., 1974, 46.
Voirin P., Le pacte de préférence, JCP 1954, I, 1192.
Documents
Document n° 1
Dispositions légales :
Article 79 du Code des obligations civiles et commerciales
Contrat entre présents
Les parties doivent échanger leurs consentements sur toutes les stipulations du contrat.
Toutefois, le contrat est réputé conclu dès que les parties se sont mises d’accord sur les points
essentiels, notamment sur la nature et l’objet des prestations promises.
Article 318 du Code des obligations civiles et commerciales
Définition du droit de préemption
Quelle qu’en soit la source, le droit de préemption donne à une personne la faculté de se porter
acquéreur d’un bien de préférence à toute autre.
Ce droit peut s’exercer dans toute espèce de vente.
Article 319 du Code des obligations civiles et commerciales
Droit de préemption conventionnel
Le droit de préemption d’origine conventionnelle résulte du pacte de préférence. Ce pacte est soumis
aux règles des promesses de vente.
Article 320 du Code des obligations civiles et commerciales
Effet quant au promettant
Le promettant est tenu de faire connaître au bénéficiaire sa décision d’aliéner et les conditions du
contrat qu’il projette de passer avec un tiers.
Article 321 du Code des obligations civiles et commerciales

Diverses sortes de promesses de vente
Le contrat de vente peut être précédé d’une promesse de vente, synallagmatique ou unilatérale.
Article 322 du Code des obligations civiles et commerciales
Promesse synallagmatique
La promesse synallagmatique est celle par laquelle les deux parties sont d’accord, le vendeur pour
vendre, l’acheteur pour acheter une chose déterminée pour un prix fixé.
Article 323 du Code des obligations civiles et commerciales
Effets
La promesse synallagmatique est une vente parfaite lorsque le contrat peut être passé librement. Dans
le cas contraire, elle oblige les parties à parfaire le contrat en accomplissant les formalités nécessaires à
sa formation.
Article 324 du Code des obligations civiles et commerciales
Promesse unilatérale de vente
La promesse de vente est unilatérale lorsque le bénéficiaire de l’offre n’assume aucune obligation
d’acheter, alors que le promettant est tenu de l’obligation de vendre.
Article 325 du Code des obligations civiles et commerciales
Effets
Lorsque toutes les conditions nécessaires à la formation de la vente sont fixées dans le contrat, la
promesse de vente engage le vendeur et fait naître l’option au profit de l’acheteur.
La promesse de vente est parfaite dès l’échange des consentements et la vente est conclue au moment
où l’acquéreur lève l’option.
Article 326 du Code des obligations civiles et commerciales
Violation de la promesse de vente
Si, malgré sa promesse, le promettant a vendu la chose à un tiers, le bénéficiaire peut lui réclamer des
dommages et intérêts ; il ne peut poursuivre l’annulation du contrat contre le tiers acquéreur que s’il
établit la mauvaise foi de ce dernier au moment de l’acquisition.
Article 327 du Code des obligations civiles et commerciales
Promesse unilatérale d’achat, définition
La promesse d’achat est une convention par laquelle une personne s’engage à acheter une chose si le
vendeur consent à la vendre.
Article 328 du Code des obligations civiles et commerciales
Effets
Le promettant est lié par l’acceptation du vendeur si toutes les conditions de la vente sont fixées dans
le contrat.
La vente est conclue lorsque le vendeur fait connaître son adhésion à vendre la chose.

Article 382 Code des obligations civiles et commerciales
Avant-contrat
L’acte par lequel les parties s’engagent, l’une à céder, l’autre à acquérir un droit sur l’immeuble, est
une promesse synallagmatique de contrat
Elle oblige l’une et l’autre partie à parfaire le contrat en faisant procéder à l’inscription du transfert du
droit à la conservation de la propriété foncière
Article 383 Code des obligations civiles et commerciales
Conditions de forme
Le contrat doit à peine, de nullité absolue, être passé par devant un notaire territorialement compétent
sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires.
Document n° 2
Boubacar Diallo, « Promesse sous seing privés de vente d’immeuble immatriculé ne vaut ? »
Observation sur CS Sénégal n°79 du 16 juillet 2008, Aliou Bathily c/ Abdoul Diallo
Cour suprême (ex. Cour de cassation) du Sénégal
Arrêt n° 79 du 16 juillet 2008
Aliou Bathily c/Abdoul Diallo pj
La Cour
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu la loi organique n° 92-25 du 30 mai 1992 sur la Cour de cassation ;
Attendu, selon l’arrêt confirmatif attaqué, que par jugement du 28 mars 2001, le tribunal régional de
Dakar, après avoir rejeté la demande de résolution du contrat de vente conclu entre Aliou Bathily et
Abdoul Diallo et constaté que ce dernier s’est libéré du prix convenu, a ordonné la perfection du
contrat sous astreinte de
15000 F par jour de retard ;
Sur le premier moyen pris de la violation des dispositions des articles 323, 382 et 383 du Code des
Obligations Civiles et Commerciales, en ce que le juge d’appel a confirmé le perfection de la vente sur
la base uniquement d’un acte sous seing privé n’ayant pas date certaine, passé entre le défendeur au
pourvoi et El hadji Mamadou Sall qui, ne disposant pas d’une procuration notariée, n’a jamais justifié
être son mandataire, alors que, s’agissant d’un titre foncier, les transactions portant sur l’immeuble
dont la perfection de la vente était recherchée, sont régies par un formalisme rigoureux fixé par les
règles visées au moyen ;
Vu les articles 323, 382 et 383 du Code des Obligations Civiles et

Commerciales, ensemble l’article 258 du même Code ;
Attendu qu’en vertu de ces textes d’ordre public, la vente et la promesse synallagmatique de vente
d’un immeuble immatriculé, ainsi que la procuration donnée pour conclure de tels actes doivent, à
peine de nullité absolue, être passées par devant notaire ;
Attendu que, pour confirmer le jugement entrepris, qui a ordonné la perfection de la vente d’un
immeuble objet du TF n° 19916/DG sur la base d’un acte sous seing privé, l’arrêt retient « que
l’appelant principal bien que représenté par un conseil, n’a versé au dossier, à part l’acte d’appel,
aucune autre pièce pour soutenir sa demande tendant à l’infirmation de la décision attaquée ; que
l’attitude de l’appelant laisse supposer qu’il n’a pas de moyens sérieux à opposer aux arguments
retenus par les premiers juges » ;
Qu’en se déterminant ainsi, alors que la vente porte sur un immeuble immatriculé, la cour d’Appel a
violé les textes susvisés ;
Par ces motifs,
Et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens : Casse et annule…
OBSERVATIONS
1. « Les promesses n’engagent que ceux qui y croient »1 lorsqu’elles portent sur la vente d’un
immeuble immatriculé et si elles ont été passées par acte sous seings privés. Cet enseignement
constant
1
de la jurisprudence de la Cour suprême du Sénégal
2
vient, à nouveau, d’être confirmé par
l’arrêt n° 79 du 16 juillet 2008. Toutefois, malgré cette constance de la jurisprudence de la Cour, cet
arrêt peut faire débat à un double point de vue, au moins. D’une part, la règle plusieurs fois répétée ne
semble pas être parfaitement entendue par les juridictions du fond. Certaines décisions continuent à
accorder, comme en l’espèce, une certaine valeur juridique à la promesse sous seings privés de vente
d’immeuble immatriculé. C’est le signe que le principe du formalisme de la promesse est loin de faire
1
Cf. CS, 2ème civ. et com., 04 juin 1993, Arrêt n° 107, EDJA n° 24, janv. - mars 1995, note A. Cissé. Plus
récemment, la Cour a encore affirmé l’exigence d’un acte authentique en approuvant la décision d’une Cour
d’appel qui avait retenu que « la promesse synallagmatique de vente d’un immeuble immatriculé doit revêtir la
forme d’un acte authentique » : CS, civ. et com., 16 janvier 2008, arrêt n° 21, Youssou Seck c/SNR, Bull n° 16,
op. cit. Dans le même sens, CS, civ. et com., 05 déc. 2007, arrêt n° 121, Amadou Lamine Kébé c/Mayoro Mbaye,
Bull n° 15, année judiciaire 2006-2007 : « … tant la promesse de vente que le contrat définitif ayant pour objet la
vente d’un immeuble immatriculé au livre foncier doivent être établis obligatoirement par un notaire ». Et, plus
récemment, CS, civ. et com. n° 63 du 18 nov. 2009, Nasrallah c/S.C.I. Padrino.
2
La loi organique n° 2008-35 du 7 août 2008 a institué, à nouveau, une Cour suprême, au Sénégal, qui a repris les
compétences de la Cour de cassation, notamment, en matière civile et commerciale. La Cour de cassation avait été
instituée, en même temps qu’un Conseil constitutionnel et un Conseil d’Etat, en remplacement de l’ancienne Cour
suprême, par la loi organique n° 92-25 du 30 mai 1992. Aussi, l’expression « Cour suprême du Sénégal » (et
l’abréviation « CS ») sera-t-elle utilisée pour désigner, indistinctement, les arrêts rendus par la Cour de cassation
sénégalaise et la Cour suprême du Sénégal qui se sont succédés, notamment, en matière civile et commerciale.
L’expression « Cour de cassation » (et l’abréviation « cass. ») désignera la Cour de cassation française, afin d’éviter
les équivoques.