Où commence la publicité trompeuse en

A&HAVOCATS
24avenuedeLamballe‐75016PARIS
Tél.:0153920846‐www.a‐h‐avocats.com
ILLUSIO
67avenuePierreGrenier–92100BOULOGNE
Tél.:0146057263‐www.illusio.fr
Enmatièredepublicité,latromperiepeutcoûtertrèscher!
Commentprésentersesopérationsimmobilièresdelamanièrelaplus
favorablepossible,sanspourautantencourirlessanctionsprévuesau
titredelapublicitétrompeuseoudelaréglementationenmatièrede
crédits?
Enmatièredepublicitéimmobilière,troiscorpsderèglesdistincts
peuventsecombinerlesunsaveclesautres:larèglementationgénérale
enmatièredepublicitétrompeuse(1),lesrèglesdéontologiquesen
matièredepublicitéimmobilière(2),etlesloisrelativesauxpublicitésen
matièredecrédits(3).
PUBLICITÉ
&
PROMOTIONIMMOBILIÈRE

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1. Lapublicitétrompeuse
1.1. Définition
L’articleL.121‐1duCodedelaConsommationdresseunelistelimitativedestromperiessusceptiblesdefaire
entreruneannoncepublicitairedanslechampdelapublicitétrompeuse:
«I.‐Unepratiquecommercialeesttrompeusesielleestcommisedansl'unedescirconstancessuivantes:
1°Lorsqu'ellecréeuneconfusionavecunautrebienouservice,unemarque,unnomcommercial,ouunautre
signedistinctifd'unconcurrent;
2°Lorsqu'ellereposesurdesallégations,indicationsouprésentationsfaussesoudenatureàinduireenerreur
etportantsurl'unouplusieursdesélémentssuivants:
a)L'existence,ladisponibilitéoulanaturedubienouduservice;
b)Lescaractéristiquesessentiellesdubienouduservice,àsavoir:sesqualitéssubstantielles,sa
composition,sesaccessoires,sonorigine,saquantité,sonmodeetsadatedefabrication,lesconditionsdeson
utilisationetsonaptitudeàl'usage,sespropriétésetlesrésultatsattendusdesonutilisation,ainsiqueles
résultatsetlesprincipalescaractéristiquesdestestsetcontrôleseffectuéssurlebienouleservice;
c)Leprixoulemodedecalculduprix,lecaractèrepromotionnelduprixetlesconditionsdevente,de
paiementetdelivraisondubienouduservice;
d)Leserviceaprès‐vente,lanécessitéd'unservice,d'unepiècedétachée,d'unremplacementoud'une
réparation;
e)Laportéedesengagementsdel'annonceur,lanature,leprocédéoulemotifdelaventeoudela
prestationdeservices;
f)L'identité,lesqualités,lesaptitudesetlesdroitsduprofessionnel;
g)Letraitementdesréclamationsetlesdroitsduconsommateur;
3°Lorsquelapersonnepourlecomptedelaquelleelleestmiseenœuvren'estpasclairementidentifiable.
II.‐ Unepratiquecommercialeestégalementtrompeusesi,comptetenudeslimitespropresaumoyende
communicationutiliséetdescirconstancesquil'entourent,elleomet,dissimuleoufournitdefaçoninintelligible,
ambiguëouàcontretempsuneinformationsubstantielleoulorsqu'ellen'indiquepassavéritableintention
commercialedèslorsquecelle‐cineressortpasdéjàducontexte.
Danstoutecommunicationcommercialeconstituantuneinvitationàl'achatetdestinéeauconsommateur
mentionnantleprixetlescaractéristiquesdubienouduserviceproposé,sontconsidéréescommesubstantielles
lesinformationssuivantes:
1°Lescaractéristiquesprincipalesdubienouduservice;
2°L'adresseetl'identitéduprofessionnel;
3°Leprixtoutestaxescomprisesetlesfraisdelivraisonàlachargeduconsommateur,ouleurmodedecalcul,
s'ilsnepeuventêtreétablisàl'avance;
4°Lesmodalitésdepaiement,delivraison,d'exécutionetdetraitementdesréclamationsdesconsommateurs,
dèslorsqu'ellessontdifférentesdecelleshabituellementpratiquéesdansledomained'activitéprofessionnelle
concerné;
5°L'existenced'undroitderétractation,sicedernierestprévuparlaloi.
III.‐LeIestapplicableauxpratiquesquivisentlesprofessionnels.»[Mentionssoulignéesparnossoins]
¾ Quelquespointsméritentnotreattention:
1‐Cetteliste,certeslimitative,resterelativementlarge.

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2‐Lapubliciténedoitpasavoirpoureffetoupourobjetdetromperleconsommateur,quecesoit
surlaqualité,laquantitéet/ouleprixdecequ’ilachèteousouhaiteacheter.
3‐Ledélitdepublicitétrompeusenecomporteplusd’élémentintentionnel.Aussi,siundocument
publicitairecomprenddesallégationserronées,l’auteur(publicitaireet/oucommanditaire)serasanctionné,
mêmeencasd’erreurouomission,enl’absencedetoutemauvaisefoi.
1.2. Lessanctionsdelapublicitétrompeuse
Lapublicitétrompeuseestlourdementsanctionnéeparlesdispositionsdel’articleL.121‐6duCodedela
Consommation,combinéesaveccellesdesarticlesL213‐1etL.213‐6dumêmecode.
Lessanctionsmaximalesencouruessontlessuivantes:
Personnesphysiques:
‐ Amendemaximalede37.500€,susceptibled’êtreportéeà50%desfraisdepublicitéengagés,
‐ Emprisonnementdedeuxansmaximum.
Personnesmorales:
‐ Amendemaximaleégaleauquintupledecelleapplicableauxpersonnesphysiques,
‐ Peinesprévuesparl’article131‐39duCodePénal,àsavoiressentiellement:dissolution,
interdictionàtitredéfinitifouprovisoired’exercercertainesactivités,exclusiondesmarchés
publics,interdictiond’émettredeschèques,publicationdujugement.
2. Lapublicitétrompeuseenmatièreimmobilière
Iln’existequedesrèglesdéontologiquesenlamatière,quin’ontpasvaleurlégaleouréglementaire.
Ainsi,l’AutoritédeRégulationProfessionnelledelaPublicité(ARPP)aémisunerecommandationenoctobre
1998,sousformederèglesdéontologiques,applicableàtoutepublicitépourunprojetimmobilieroupourune
construction.
Lapublicitédoitnotammentpréciserlesindicationssuivantes,dèslorsqu’elless’appliquentàl’opération
envisagée:
‐ Natureducontrat:contratdepromotion,vented’immeublesàconstruire,venteoucessionde
souscriptiondepartsoud’actions,
‐ Prix:révisable,fermeetdéfinitif,typedelogement,partssocialesouactions.
Uneautrerecommandationapuêtreémiseenjanvier2009concernantlesmentionsàfairefigurersurles
publicitésrelativesàdesconstructionsdemaisonsindividuelles(recommandationARPP,Constructionmaisons
individuelles,janvier2099).
Cesrecommandationsnecomprennenttoutefoisaucuneindicationquantàlamentionducoûtfinancierde
l’acquisitionviaunempruntbancaire.
Contrairementauxrèglements,lesrecommandationsnedonnentquedesindicationsquantauxpratiquesà
adopter,maissontdépourvuesdesanctions.

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3. Promotionimmobilièreetpropositiondefinancement
Lorsqu’unepublicitéportesurl’unedesopérationsviséesàl’articleL.312‐2duCodedelaConsommation
(acquisitionenpropriétéouenjouissance,réparation,améliorationouentretiendontlemontantducrédit
excède75.000€,construction,achatdeterrains,principalement),elleestalorsencadréeparlesrègles
régissantlapublicitédecréditprévuesauxarticlesL.312‐4etsuivantsduCodedelaConsommation.
¾ L’articleL.312‐4duCodedelaConsommationencadrelapublicitédesprêtsénoncésàl’articleL.312‐
2duCodedelaConsommation.
¾ L’articleL.312‐2duCodedelaConsommationviselesprêtsconsentispardesprofessionnelspour
l’acquisitiond’immeublesàusaged’habitation(oumixte).
Despublicitésimmobilièrespeuventcontenirdespropositionsdefinancementsetainsisevoirencadrerparla
réglementationdelapublicitéenmatièredecrédit.
3.1. Lesopérationsconcernées
Leprêteur:
Seulssontviséslesprêts«consentisdemanièrehabituellepartoutepersonnephysiqueoumorale».
Ainsi,leprêteurdoitêtreunprofessionnelducrédit.
Leprêt:
Leprêtestjuridiquementdéfinicommelecontratauxtermesduquelunepersonneremetàuneautre,àtitre
précaire,unechose,àchargepourcettedernièredelarestituerdanslesconditionsetautermequ’elles
conviennent.
Sonttoutefoisexclusduchampd’applicationdesdispositionsduCodedelaConsommation:
«1°Lesprêtsconsentisàdespersonnesmoralesdedroitpublic;
2°Ceuxdestinés,sousquelqueformequecesoit,àfinanceruneactivitéprofessionnelle,notamment
celledespersonnesphysiquesoumoralesqui,àtitrehabituel,mêmeaccessoireàuneautreactivité,ouenvertu
deleurobjetsocial,procurent,sousquelqueformequecesoit,desimmeublesoufractionsd'immeubles,bâtis
ounon,achevésounon,collectifsouindividuels,enpropriétéouenjouissance;
3°Lesopérationsdecréditdifférérégiesparlaloin°52‐332du24mars1952relativeauxentreprises
decréditdifférélorsqu'ellesnesontpasassociéesàuncréditd'anticipation.»
Lanaturedel’opération:
Lesopérationsviséesconcernentlesdépensesrelativesauximmeublesàusaged’habitationoumixte,quece
soitpouruneacquisition,laréalisationdetravaux,laconstructionouencorel’acquisitiondeterrainsenvuede
construire.
Leprêtdoitdoncavoirpourobjetdefinancerunprojetimmobilierd’habitationoumixte.
3.2. Laréglementationdelapublicitéenmatièredeprêt
• DanssonarticleL.312‐4duCodedelaConsommation,laloidistingueainsideuxtypesd’annonces:

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1°Lapubliciténecomportantpasd’élémentschiffrés,informantsimplementleconsommateurde
l’existenced’unepossibilitédecréditimmobilier.
Danscettehypothèse,seulessontalorsobligatoireslesmentionsdel’identitéduprêteur,lanatureetl’objet
duprêt.
2°Lapublicitécomportantdesélémentschiffrésdoitmentionnerladuréedel’opération,lecoûttotaletle
tauxeffectifglobalannuelducrédit,etcedemanièretotalementlisibleetcompréhensibleparle
consommateur.Notamment,lapublicitépourunprojetimmobilierdoitcomprendredesmentionsvisantà
fairecomprendretrèsclairementauconsommateurquelesmontantsindiquésconstituentdessimulationsau
regarddestauxmoyensenvigueur.
• L’articleL.312‐32duCodedelaConsommationdisposeque«l’annonceurpourlecomptedequiest
diffuséeunepubliciténonconformeauxdispositionsdesarticlesL.312‐4àL.312‐6oudel'articleL.312‐25sera
punid'uneamendede30.000euros.»
3.3. Lamentionaccessoiredufinancement
Depuisunejurisprudencede1991,surlaquelleàcejouraucuntexteniaucunejurisprudencenesembleêtre
revenu,«unepublicitéayantunobjetautrequ’unprêtmaisimpliquantlerecoursàl’undesprêtsmentionnésà
l’article1erdelaloidu13juillet1979doitrépondreauxexigencesd’informationprescritesparl’article4de
cetteloi»(Cass.Crim.,3octobre1991,n°90‐87285).
L’annonceurnepeutpasinvoquerlecaractèreaccessoireduplandefinancementproposéparrapportàl’objet
principaldelapublicité.
Lapublicitéenmatièredepromotionimmobilièreentredanslechampdelaréglementationdelapublicitéde
créditimmobilierchaquefoisqu’ellementionneuncrédit,peuimportequelamentionducréditnesoit
qu’accessoire.
3.4. Lepromoteurn’estpasunprofessionnelducrédit
Laréglementationsurlecréditimmobiliervisetoutespublicitésrelativesauprêtimmobilier,peuimportela
qualitédel’annonceur.
Dansunarrêtancien,laCourdeCassationn’avaitpashésitéàcondamnerunvendeurd’immeublen’ayantpas
indiquélesinformationslégalesdel’articleL.312‐4duCodedelaConsommation,alorsmêmequ’ilne
s’agissaitpasduprêteur,maisduvendeurd’immeuble(Cass.Crim.,3mai1988,n°87‐83.674).
Toutcommelesétablissementsfinanciers,lespromoteursimmobilierssontsoumisauxdispositionsdel’article
L.312‐4duCodedelaConsommationchaquefoisquelapublicitémentionneunepossibilitédecrédit.
3.5. Lesupportdelapublicité
QuelstypesdesupportspublicitairessontvisésparlesdispositionsduCodedelaConsommation?