L`achat d`un bien en union libre.

Acheter un bien en union libre
Lors de l'achat d’un bien, et avec éventuellement unemprunt bancaire ou familial qui
l'accompagne, il faut bien s'informer avant de s'engager. Le principe de base est que toutes les
formes de conjugalité permettent d'emprunter et d'acheter un logement. L'important est de
choisir la solution juridique et fiscale la mieux adaptée à vos choix de vie. Acheter à deux en
union libre peut se faire de plusieurs façons.
LA solution la plus simple : l'achat en indivision
Le moyen le plus élémentaire est d'acheter « en indivision ». Il suffit de décider, au moment
de l'achat, dans quelles proportions chacun des deux « indivisaires » sera propriétaire
(moitié/moitié ou une autre répartition). Ce choix est définitif et toute modification ultérieure
de ces proportions nécessiterait un nouvel accord et entraînerait des taxes. Lors de l'achat
vous êtes libre de fixer la quote-part de chacun dans cette indivision. Il est donc essentiel de
calquer cette répartition sur la participation financière de chacun dans l'investissement total
(prix d'achat et frais annexes : commission d'agence, frais d'acte notarié, frais d'emprunt.
Pour faire les calculs, on peut distinguer l'apport personnel et les sommes empruntées. Pour
l'apport personnel, le calcul est souvent assez simple, il suffit de connaître le pourcentage
apporté par chacun à ce titre.
Pour la partie empruntée on constate l'usage de plusieurs méthodes. Certains couples vont
considérer que chacun remboursera la moitié des échéances. D'autres fixeront un autre
pourcentage. Dans tous les cas, il ne s'agit que d'une prévision car avec le temps la
participation de chacun dans le remboursement du prêt est susceptible de varier sous l'effet de
facteurs imprévus (hausse ou baisse de revenus, perte d'emploi, maladie, autres ressources de
dépenses, etc.).
Le changement de participation dans le remboursement en cours de route n'a aucun effet
automatique sur les proportions fixées dans l'acte d'achat. Parfois certains anticipent une
future rentrée d'argent personnel (donation par la famille, arrivée à terme d'un plan d'épargne,
déblocage d'une participation, perception d'une prime, etc.) qui servira à rembourser une
partie du prêt par anticipation. Ce cas doit être géré avec prudence car si les proportions
d'achat sont fixées en anticipant cette participation future et qu'elle n'a pas lieu, la répartition
deviendra injuste sans vraiment pouvoir la modifier. Ne pas l'anticiper alors qu'elle aura lieu
Achat d’un bien en union libre – 23/05/2011
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sera tout aussi injuste. Par ailleurs la banque va exiger que chacun des indivisaires s'engage
pour la totalité du prêt. Ils seront débiteurs solidairement.
En cas de séparation ou de décès d’un des concubins, un contentieux peut naître, car celui qui
a financé la plus grande part du bien, ou un de ses héritiers, pourra souhaiter récupérer
l’intégralité des fonds investis. Il devra alors démontrer avoir consenti un prêt à son concubin
afin de lui permettre d’acquérir sa part. Il est donc préférable de faire constater ce prêt par
écrit (par exemple, dans une reconnaissance de dette notariée). A défaut, le paiement pourra
être considéré comme une donation irrévocable.
L’administration fiscale pourrait, par ailleurs, y voir une donation déguisée et demander le
paiement des droits à hauteur de 60 % des sommes transmises (et d’éventuelles pénalités).
Une solution plus simple : la "convention d'indivision"
Si l'on veut améliorer cette situation d'indivision et lui donner une plus grande stabilité il est
possible de conclure une «convention d'indivision», pour une durée de cinq ans maximum.
Elle est renouvelable si les indivisaires le souhaitent. Cette convention interdit, sauf motifs
légitimes, de demander le partage. En l'absence d'une convention d'indivision, chaque
indivisaire peut obliger l'autre à vendre et à partager le prix. (Article 815 du Code civil :« Nul
ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. »). Par ailleurs en cas de décès d'un
indivisaire, ce sont les héritiers qui prennent sa place dans l'indivision. Aussi, afin de protéger
le survivant face à des héritiers hostiles un testament peut être envisagé. Toutefois avant de
faire ce testament sa conséquence civile et la facture fiscale seront à évaluer aussi précisément
que possible. N'oubliez pas qu'entre concubins le taux des droits de succession est de 60 % et
que le pacte civil de solidarité ne les réduit qu'à 40 et 50 % !
Dans ce contexte, un contrat d'assurance-vie conclu par le défunt au profit du survivant
l'aidera payer la note.
Une autre solution : la société civile (la SCI)
Si l'on veut donner une plus grande stabilité à l'achat et à la place de l'achat en indivision, il
est possible de constituer une société civile. Cette solution évite certains inconvénients de
l'indivision tel que le droit de demander le partage. Elle permet aussi d'associer plus
facilement d'autres personnes dans l'opération d'achat. Ce seront, par exemple les parents qui,
pour aider leur enfant à acheter, vont faire partie de la société civile et y apporter leur
contribution. La société est dirigée par un ou plusieurs gérants et les décisions les plus
importantes sont prises par la collectivité des associé. Rapide et facile à constituer, la société
civile n'est pas le remède miracle à tous les problèmes mal peut être intéressante dans
certaines situations. Des clauses d'agrément bien étudiées peuvent protéger les associés contre
l'arrivée de nouveaux venus qui seraient indésirables.
Achat d’un bien en union libre – 23/05/2011
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La tontine : la solution la plus protectrice mais délicate en cas de
séparation
La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun,
en jouissent leur vie durant et dont la propriété revient entièrement au survivant ce qui peut
être utile pour protéger son concubin face à d'éventuels conflits avec les héritiers.
Fiscalement, cette opération donne lieu à l’application des droits de mutation à titre onéreux
sur la part transmise si la valeur totale du bien n’excède pas 76.000 euros au 1er décès et si le
bien constitue la résidence principale des concubins.
Si la valeur excède 76.000 euros ou si le bien ne constitue pas leur résidence principale, le
survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60% pour des concubins, sur
la part transmise au décès.
Voir aussi :
- L’union libre.
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- Principes de base d’une stratégie de transmission du patrimoine
- La mise en œuvre d’une stratégie de transmission du patrimoine
Achat d’un bien en union libre – 23/05/2011
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