sous-section 3 acquisitions d`immeubles ruraux par les fermiers

SOUS-SECTION 3 ACQUISITIONS D'IMMEUBLES RURAUX
PAR LES FERMIERS [DB 7C1453]
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7C1453
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01/10/01
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Lié au Rescrit N°2010/51
SOUS-SECTION 3
Acquisitions d'immeubles ruraux par les fermiers
TEXTES
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(Législation applicable au 31 mars 2001)
Art. 1594 F quinquies. - Sont soumises à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux
de 0,60 % :
D. I. les acquisitions d'immeubles ruraux à condition :
1° qu'au jour de l'acquisition les immeubles soient exploités en vertu d'un bail consenti à l'acquéreur, à son
conjoint, à ses ascendants ou aux ascendants de son conjoint et enregistré ou déclaré depuis au moins deux
ans ;
2° que l'acquéreur prenne l'engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de mettre personnellement
en valeur lesdits biens pendant un délai minimal de cinq ans à compter de la date du transfert de la propriété.
À défaut d'exécution de cet engagement ou si les biens sont aliénés à titre onéreux en totalité ou en partie
dans ce délai de cinq ans, l'acquéreur ou ses ayants cause à titre gratuit sont, sous réserve du cas de force
majeure, déchus de plein droit du bénéfice du taux réduit pour les immeubles dont ils cessent l'exploitation
ou qui sont aliénés à titre onéreux. Toutefois, l'aliénation du bien acquis consentie à titre onéreux par
l'acquéreur à un descendant ou au conjoint de celui-ci n'entraîne pas la déchéance du bénéfice du taux réduit,
si le sous-acquéreur s'engage à poursuivre personnellement l'exploitation jusqu'à l'expiration du délai de cinq
ans à compter de la date du transfert de propriété initial.
Lorsque l'aliénation du bien acquis avec le bénéfice du taux réduit procède d'un échange, l'engagement pris
par l'acquéreur est reporté sur les biens ruraux acquis en contre-échange à la condition que ces biens aient
une valeur au moins égale à celle des biens cédés.
L'apport du bien acquis dans les conditions prévues au premier et au deuxième alinéas à un groupement
foncier agricole, à un groupement d'exploitation en commun, à une exploitation agricole à responsabilité
limitée ou à une société civile d'exploitation agricole ne peut avoir pour effet de remettre en cause la
perception de la taxe de publicité foncière au taux réduit, sous réserve que rapporteur prenne dans l'acte
d'apport l'engagement pour lui, son conjoint et ses ayants cause à titre gratuit de conserver les parts jusqu'à
l'expiration du délai de cinq ans à compter de la date du transfert de propriété initial.
Lorsque la jouissance de biens acquis dans les conditions prévues aux deux premiers alinéas est concédée
à titre onéreux à l'une des sociétés visées au troisième alinéa, le bénéfice du taux réduit est maintenu si
l'acquéreur ou ses ayants cause à titre gratuit continuent de mettre personnellement en valeur lesdits biens
dans le cadre de la société, jusqu'à l'expiration du délai de cinq ans à compter de leur date d'acquisition.
II. Les acquisitions d'immeubles visées au I faites sous les mêmes conditions en vue de l'installation
d'un descendant majeur de l'acquéreur. En pareil cas, l'engagement d'exploiter est pris par le descendant.
L'aliénation ou la location du bien acquis consentie à titre onéreux par l'acquéreur au descendant installé
n'entraîne pas la déchéance du bénéfice du taux réduit.
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Art. 1840 G quater A - Dans le cas où survient la déchéance du bénéfice du taux réduit prévue par le 2° du
I du D de l'article 1594 F quinquies, l'acquéreur ou ses ayants cause à titre gratuit sont tenus d'acquitter sans
délai le complément de taxe dont l'acquisition avait été dispensée et, en outre, une taxe supplémentaire de 1
%.
Lorsque la déchéance est encourue du fait du sous-acquéreur qui n'a pas respecté son engagement de
poursuivre personnellement l'exploitation dans les conditions prévues au 2° du I du D de l'article 1594 F
quinquies, l'acquéreur et le sous-acquéreur sont tenus solidairement d'acquitter sans délai le complément de
taxe et la taxe supplémentaire précités.
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A. GÉNÉRALITÉS
1L'article 39 de la loi de finances pour 1999, complété par l'article 9 de la loi de finances pour 2000, a
modifié le régime des mutations à titre onéreux d'immeubles.
À cette occasion, l'article 705 du CGI a été transféré de la partie « impositions perçues au profit de l'État »
vers la partie « impositions perçues au profit des collectivités territoriales et de divers organismes ». Ce
transfert s'est accompagné d'une nouvelle numérotation de l'article dont les dispositions figurent désormais
sous le D de l'article 1594 F quinquies.
Aucune modification du régime de faveur n'a cependant été effectuée, le transfert s'étant réalisé à droit
constant.
B. TARIF APPLICABLE
2Les acquisitions d'immeubles ruraux faites par les fermiers pour eux-mêmes ou en vue de l'installation
d'un descendant majeur ou mineur émancipé sont, sous certaines conditions, soumises à la taxe de publicité
foncière ou au droit d'enregistrement au taux de 0,60 %.
Ce taux n'est pas susceptible d'être modifié par le conseil général du lieu de situation de l'immeuble acquis.
3Les conventions bénéficiant de ce régime de faveur ne donnent ouverture ni au droit de timbre ni aux taxes
additionnelles prévues par les articles 1584 et 1595 bis du CGI (taxe communale ou taxe perçue au profit
du Fonds de péréquation départemental). De même, Ils n'étaient pas soumis à la taxe additionnelle régionale
prévue par l'ancien article 1599 sexies du CGI avant son abrogation 1 .
En revanche, l'État perçoit au titre de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs
2,50 % du montant de la taxe ou du droit perçu a profit du département.
C. CHAMP D'APPLICATION
I. Nature des biens
4Il faut qu'il s'agisse d'immeubles ruraux, quel qu'en soit le prix ou la superficie, c'est-à-dire d'immeubles
principalement affectés à la production agricole au jour du transfert de propriété. Le régime de faveur est
susceptible de s'appliquer aux terrains et aux bâtiments d'exploitation ainsi qu'au cheptel et au matériel
présentant le caractère d'immeuble par destination ; il ne bénéficie aux bâtiments servant à l'habitation
de l'exploitant et de son personnel que dans la mesure où ils constituent véritablement l'accessoire de
l'exploitation agricole (cf. ci-avant DB 7 C 1451, n os 8 à 11 ).
Le régime de faveur n'est donc pas applicable à l'acquisition d'une maison d'habitation qui ne constitue pas
l'accessoire d'une exploitation agricole et ne saurait, par suite, être considérée comme un immeuble rural.
Tel est le cas d'une maison :
- pourvue de dépendances bâties avec parc et piscine ;
- et utilisée à titre de résidence secondaire (Cass. com., arrêt du 17 octobre 1984, aff. X... , RJ. p. 36).
II. Nature juridique de la mutation
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1. Principes.
5Le tarif réduit de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement est susceptible de s'appliquer
aux mutations à titre onéreux de propriété, d'usufruit ou de nue-propriété d'immeubles visées par les articles
683 et 685 du CGI. Il s'applique notamment aux ventes, aux soultes d'échange ainsi que, le cas échéant, aux
soultes des partages autres que les partages de succession, de communauté ou d'indivision conjugale (visée à
l'article 1542 du code civil) qui entrent dans les prévisions de l'article 748 du CGI.
2. Partages de succession, de communauté ou d'indivision conjugale (visée à l'article 1542 du code civil).
Licitations et cessions de droits successifs portant sur les mêmes biens.
6Les actes qui constatent ces conventions sont soumis à une taxation de 1 %, liquidée sans déduction des
soultes ou plus-values.
Ce régime est moins favorable que celui applicable aux mêmes opérations portant sur des biens qui ne
dépendent pas de successions, de communautés ou d'indivisions conjugales (visées à l'article 1542 du code
civil), ou qu'aux licitations ou cessions de droits successifs consenties au profit de personnes autres que les
indivisaires ou leurs ayants droit, lorsque ces adjudicataires ou cessionnaires ont la qualité de fermier des
biens acquis.
Dans un souci d'équité, il a été admis que, lorsque les conditions prévues par l'article 1594 F quinquies D
(ancien art. 705) du CGI sont réunies, les parties peuvent opter pour l'application du régime fiscal prévu par
ce texte au montant de la soulte ou des parts acquises par le colicitant adjudicataire ou encore au prix de la
cession.
3. Cessions de droits indivis entre ex-époux mariés sous un régime de séparation de biens.
7En cas de cession de droits indivis par une ex-épouse à son ex-époux marié sous un régime de séparation
de biens portant sur un immeuble rural, il a paru possible d'admettre l'application des dispositions de l'article
1594 F quinquies D (ancien art. 705) du CGI, sous réserve que l'acquéreur justifie, par tous moyens de
preuve compatibles avec la procédure écrite, qu'à la date de l'acte il exploite effectivement depuis deux ans
au moins le bien en cause (cf. ci-dessous n os 16 et suiv. ) et qu'il prenne l'engagement de le mettre en valeur
pendant au moins cinq ans (cf. ci-dessous n os 29 et suiv. ).
4. Échange.
8Le régime de faveur n'est pas, en principe, applicable aux échanges. Il est admis, toutefois, que le régime
établi pour les échanges d'immeubles dont la vente serait susceptible de bénéficier d'une taxation réduite
puisse profiter aux échanges qui ont pour objet des immeubles ruraux dont la mutation à titre onéreux entre
dans les prévisions de l'article 1594 F quinquies D (ancien art. 705) du CGI (cf. ci-après DB 7 C 233 ).
5. Mutation affectée d'une condition suspensive.
9L'acte qui constate une vente susceptible de bénéficier du régime de faveur et soumise à une condition
suspensive est assujetti à la taxe ou au droit fixe de 500 F 2 . Cet acte n'est pas soumis au timbre de
dimension (cf. ci-dessus, n° 3 ).
D. CONDITIONS D'APPLICATION DES ALLÈGEMENTS
I. Condition préalable
10Au jour de l'acquisition, les immeubles doivent être exploités en vertu d'un bail consenti à l'acquéreur, à
son conjoint, à ses ascendants ou aux ascendants de son conjoint et enregistré ou déclaré depuis au moins
deux ans.
1. Titulaire du bail.
11Lorsque l'acquisition est réalisée par le conjoint du titulaire du bail, la loi ne prend pas en considération
le régime matrimonial des époux. Le bénéfice du tarif réduit ne peut donc pas être refusé à l'acquisition faite
par l'épouse du preneur, même séparée de biens.
12Le régime de faveur peut également s'appliquer à l'acquisition réalisée :
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- par un descendant issu d'un précédent mariage du conjoint du titulaire du bail ;
- par un adopté simple lorsque la location a été consentie à l'adoptant.
13Il est aussi susceptible de s'appliquer à l'acquisition d'un fonds exploité par un maître valet dans le cas,
assez rare, semble-t-il, où la convention qui lie ce dernier au propriétaire s'analyse en un véritable contrat de
location. Il en est de même lorsque l'acquisition est le fait d'un copreneur. Par contre, l'achat réalisé par le
père du preneur ne remplit pas les conditions requises pour bénéficier du taux réduit.
14Dans l'hypothèse où l'acquéreur n'est locataire que d'une partie de l'exploitation, le régime de faveur n'est
susceptible de s'appliquer qu'à la fraction correspondante du prix.
15Par ailleurs, à défaut d'un texte particulier, les membres des sociétés civiles agricoles ne peuvent
bénéficier du régime de faveur lorsqu'ils acquièrent des biens loués à la société.
De même, lorsque des immeubles ruraux ont été loués directement à un GAEC et que le bail ne fait pas suite
à une précédente location consentie à l'associé acquéreur, le régime de faveur n'est pas applicable.
De la même manière, l'adjudication d'un domaine rural exploité par une SCI aux associés de celle-ci et non
à la société ayant une existence, une capacité et une personnalité juridique distinctes d'eux ne peut bénéficier
du tarif réduit édicté par l'article 1594 F quinquies D (ancien art. 705) du CGI, alors, au surplus, que la
présence des adjudicataires sur les biens exploités ne prouve pas l'existence d'un bail verbal à eux consenti
et que, par ailleurs, les intéressés n'ont pas fait état du groupement foncier agricole destiné à succéder à la
SCI et à recevoir l'apport des biens adjugés qu'ils ont constitué ultérieurement (Cass. com., arrêt du 3 octobre
1979, aff. consorts X... , RJ. n° III, p. 108).
2. Durée de la location.
16L'application du tarif de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement réduit à 0,60 %
prévu à l'article 1594 F quinquies D (ancien art. 705) du CGI est subordonnée à la condition qu'au jour de
l'acquisition les immeubles soient exploités par l'acquéreur en vertu d'un bail enregistré ou déclaré depuis au
moins deux ans.
a. Dispositions applicables antérieurement à l'intervention de l'article 12 de la loi de finances rectificative
pour 1998 aménageant le dispositif du droit de bail.
17La condition visée au n° 16 est remplie de façon certaine lorsque les immeubles cédés font l'objet à la date
de la mutation :
- soit d'un bail écrit en cours à ladite date, enregistré depuis au moins deux ans et pour lequel le droit de bail
a été acquitté au titre de chaque période ;
- soit d'une location verbale ou d'un bail écrit venu à expiration et prorogé par tacite reconduction ayant
donné lieu à une première déclaration souscrite depuis deux ans au moins et régulièrement renouvelée
depuis.
18Les échanges de parcelles qui interviennent peu de temps avant l'acquisition sont sans conséquence sur
cette condition, lorsqu'ils sont réalisés dans le cadre d'opérations de remembrement collectif ou au moyen
d'échanges individuels assimilés à ces opérations par l'article L 124-1 du code rural. Il est, en effet, admis
que lorsque la location consentie au fermier remplit la condition d'antériorité prévue par la loi, l'échange
auquel le propriétaire a procédé peu de temps avant l'acquisition des biens par le fermier ne prive pas ce
dernier du régime de faveur dès lors que, conformément aux dispositions de l'article L 123-15 du code rural,
les effets du bail ont été reportés sur la ou les parcelles attribuées en échange au bailleur.
19Lorsque la location dont le preneur se prévaut n'a pas une antériorité suffisante pour avoir été enregistrée
ou déclarée depuis deux ans au moins au jour de l'acquisition, il peut être tenu compte de la location
immédiatement antérieure consentie audit preneur ou à son ascendant, à son conjoint ou à un ascendant de
son conjoint.
20Si, pour un motif quelconque, le droit de bail n'a pas été acquitté soit lors de chacune des échéances du
bail écrit, soit chaque année sur déclaration en cas de bail venu à expiration et prorogé tacitement ou en cas
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de location verbale, il est admis que l'acquéreur peut se prévaloir, sous certaines conditions, des dispositions
de l'article 1594 F quinquies D (ancien art. 705) du CGI.
1° Conditions d'application de cette tolérance.
21L'acquéreur doit établir :
- que ses proches ou lui-même ont été titulaires d'un bail enregistré ou d'une location verbale déclarée deux
ans au moins avant la date d'acquisition ;
- qu'il n'y a eu depuis la date d'acquisition aucune solution de continuité dans l'exercice du droit de
jouissance.
Les documents produits sont mentionnés dans l'acte et annexés à celui-ci.
De son côté, le service fait procéder immédiatement à la régularisation du paiement du droit de bail.
1 Pour les immeubles ruraux, la taxe régionale a été supprimée à compter du 1 er janvier 1999.
2 Tarif applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 75 € à compter du 1 er janvier 2002.
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