Télécharger

Location/
commerce
Développement Chronique
durable
juridique
Location/
logement
Problèmes
de voisinage
Famille
et patrimoine
Achat/
vente
Urbanisme
Copropriété
Fiscalité
lapropriete com fr
Janvier 2010 • N° 462 • 4e
www.lapropriete.com.fr
Location/Commerce
Professions libérales : bail
commercial ou professionnel ?
Information et défense des propriétaires et copropriétaires immobiliers
Problèmes de voisinage
Que faire face
à un locataire bruyant ?
Développement durable
Plan Bâtiment
du Grenelle Environnement
La contribution
du locataire au partage
des économies de charges
Meilleurs vœux pour 2010
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 1
Janvier 2010 • N° 462
4e
23/12/09 11:07:40
Illustration non contractuelle : Les Yeux Carrés. *Prix valeur au 15/12/09, dans la limite des stocks disponibles et sous réserve d’erreurs typographiques éventuelles. RCS Toulouse : 408 753 499.
Pensez à demain et investissez
aujourd’hui avec Nexity !
A
ées
de Lardenne
nee
Les
Dans le quartier résidentiel de
Toulouse Lardenne, découvrez
"Les Allées de Lardenne" dans un
secteur calme et verdoyant, à proximité
mité des
commerces et des transports (bus, métro).
ESPACE VENTE :
VOTRE APPARTEMENT
avec terrasse
*
à partir de
154 000€
44, rue du rempart St Étienne à Toulouse
**La somme de 111 000 € correspond à la réduction maximum d’impôts prévue à l’article 199 septvicies du CGI étalée sur 15 ans qui peut être obtenue à l’occasion de l’acquisition d’un logement neuf en 2009 ou 2010 destiné à être donné pendant au moins 15 ans en location à titre de résidence principale à des personnes dont les ressources sont
plafonnées, et moyennant des loyers plafonnés. Réduction d’impôt égale à 37% du prix de revient de l’investissement retenu dans la limite de 300 000 €, répartie sur 15 ans, sous
conditions de loyer.
www.nexity-logement.com
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 2
23/12/09 11:07:41
16
© Aquavalor
12
Édito
Chers lecteurs,
Depuis janvier 2009, 11 numéros de lapropriete.com.fr
ont été édités et je suis heureuse de l'accueil que
vous avez réservé à cette nouvelle formule. Votre
engagement à nos côtés est un véritable encouragement pour l'équipe en charge de vous informer.
Nous nous efforçons de vous servir régulièrement,
et à date fixe, l'ouvrage spécialisé dont la mission
est de vous aider à décoder l'ensemble des nouvelles
réglementations mises en application inlassablement
par nos législateurs.
Aujourd’hui, l'actualité porte sur le grand emprunt
d'État, un budget de 6 milliards d'euros est réservé
au secteur du développement durable dont 500
millions d’euros pour la rénovation thermique du
parc privé de logements. Vous noterez, également,
la parution des textes d’application pour une contribution financière du locataire lorsque le bailleur a
réalisé dans le logement loué ou dans les parties
communes de l'immeuble, des travaux d'économies
d'énergie. Pour en débattre plus largement, nous
vous donnons rendez-vous le mardi 22 juin 2010,
à la 6e édition du Salon de la Propriété « Grenelle de
l'environnement et logement : où en est-on ? »
Toujours désireuse d'être à votre écoute, je vous
remercie par avance pour le temps que vous consacrerez à remplir en cours d'année l'enquête que
vous trouverez dans votre revue. En effet, dans le
cadre de notre démarche qualité, nous avons besoin
de vos appréciations et suggestions pour améliorer
régulièrement les services et aides que vous attendez
à la lecture de notre revue mensuelle.
J’ai le plaisir, ici, de remercier nos auteurs, vigilants
et attentifs, qui traitent avec rigueur des sujets
destinés à vous éclairer dans la gestion de votre
patrimoine.
Au nom de toute l’équipe, je vous souhaite une
excellente santé en cette année 2010, beaucoup de
bonheur pour vous et tous ceux qui vous sont chers.
Christie Sanchez,
directrice de la publication
8
10
SOMMAIRE
Tribune
5
Actualités
Location/logement
6-7
Location/commerce
12-13
Copropriété
14-15
Problèmes de voisinage
16-17
Développement durable
18-20
Chronique juridique
Questions pratiques
Forum
Indices
21
L’Éco Construction et la performance énergétique :
une priorité
- La contribution du locataire au partage
des économies de charges
- Logements locatifs conventionnés :
les obligations des bailleurs (2)
Professions libérales :
bail commercial ou professionnel ?
Les charges de copropriété en 2008
Que faire face à un locataire bruyant ?
Plan Bâtiment du Grenelle Environnement
8-11
22-23
25-26
28-29
lapropriete com fr
Directrice de la publication : Christie Sanchez Tél. 05 62 30 15 32 - Rédactrice en chef : Nadine Cazalbou Tél. 05 62 30 15 36 - Comité de rédaction : Jean Jacques Germain, Pierre Carréra,
Marie-Ange de Lamy, Philippe Gillodes, André Héral, Christian Libéros, Alain Saint-Supéry, Daniel Tomasin, Françoise Tournier. La rédaction souligne sa totale indépendance à l’égard des
annonceurs. Éditeur : SARL Presse et Conseils Immobiliers (PECI) - 63, rue Alsace-Lorraine BP 40927 31009 Toulouse Cedex 6 - SARL au capital de 8016 - RCS : 1 999 B 876 - Principal associé :
CSPC Toulouse - Gérante : Christie Sanchez - Service abonnements : Cécile Stéphan : Tél. 05 62 30 15 34 - Conception graphique, mise en pages : Une2Couv - Lavaur 81 - Photographies :
Jean-Claude Meauxsoone - Impression : Imprimerie Art et Caractère - Lavaur 81 - Régie publicitaire interne : Patricia Souverain - Tél. : 05 62 30 15 39. Dépôt légal : à parution
- Commission paritaire : n° 0713 G 88224 - ISSN : 2101- 891X - Copyright : PECI. - Tirage : 10000 exemplaires - Vente : Le numéro 4 € - Abonnement annuel (11 numéros) 30 €.
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 3
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:07:52
N’hésitez pas à contacter
s
e
ir
ta
é
ri
p
ro
p
e
d
re
b
m
a
h
C
e
tr
o
v
> CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES
ET COPROPRIÉTAIRES
IMMOBILIERS DE L’AVEYRON
> CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES
ET COPROPRIÉTAIRES DE PAU,
DE BÉARN ET PAYS DE SOULE
> ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES
ET COPROPRIETAIRES DE BAYONNE
ET DE LA RÉGION
4, rue de la Madeleine - 12000 RODEZ
Tél. : 05 65 68 18 07
18, rue d’Orléans - 64000 PAU
Tél. : 05 59 27 61 55
3, rue Aristide Briant Saint-Esprit
64100 BAYONNE - Tél. : 05 59 55 33 87
> CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES
ET COPROPRIÉTAIRES
IMMOBILIERS DU GERS
> CSPC 31 – CHAMBRE SYNDICALE
DES PROPRIÉTAIRES
ET COPROPRIÉTAIRES DE TOULOUSE
> UNION POUR LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE
DE L’AUDE
3, rue Dessoles - 32000 AUCH
Tél. : 05 62 05 37 66 - [email protected]
63, rue Alsace-Lorraine - 31000 TOULOUSE
Tél. : 05 62 30 15 30
[email protected]
Pour plus de services,
n’oubliez pas de visiter
le site du journal
10, rue Fedou - 11000 CARCASSONNE
OU 7, rue Armand Gauthier - 11100 NARBONNE
Tél. : 09 75 76 37 17
[email protected]
Adhérents ou Abonnés : tapez votre code pour accéder aux rubriques :
> Recherche d’articles
> Mes favoris
> Vidéos du Salon de la Propriété Privée
Votre code d’accès > Abonnés : Le code figurant sur la facture d’abonnement
En cas de problème, contactez votre service abonnement : [email protected]
Votre code d’accès > Adhérents + Abonnés : Votre numéro d’adhérent.
www.lapropriete.com.fr
Votre code d’accès > Chambres Associées : Rapprochez-vous de votre Chambre de Propriétaires
pour obtenir votre code d’accès annuel.
B u l l e t i n d ’abo n n eme n t
A renvoyer à : SARL PECI - 63, rue Alsace-Lorraine • BP 40927 • 31009 TOULOUSE CEDEX • Chèque à établir à l’ordre de PECI
Problèmes
de voisinage
Famille
et patrimoine
Achat/
vente
Urbanisme
Copropriété
Urbanisme
Location/
commerce
Fiscalité
Information
• N° 459 • 4�
Octobre 2009
PATRIMOINE
GESTION DE
:
raire d’usufruit
Cession tempo
oi ?
comment et pourqu
iete.com.fr
s immobiliers
et copropriétaire
MOINE
GEMENT
LOCATION/LO
Panorama de
2008-2009
la jurisprudence
Fiscalité
www.lapropr
Décembre 2009
• N° 461 • 4�
iete.com.fr
www.lapropr
propriétaires
et défense des
Copropriété
FAMILLE ET PATRI
Logement
et concubins
Location/
commerce
Développement
durable
Chronique
juridique
Location/
logement
Problèmes
Famille
de voisinage
et patrimoine
lapropriete co
Information et
LOCATION/LO
GEMENT
Logements locatifs
conventionnés
les obligations
:
des bailleurs (1)
défense des proprié
taires et coprop
Ave
ca
par ccès au
ou p un cod site w
ar
e
eb
pou un cod abonné
r plu
e ad
hé
s de
serv rent
ices
riétaires immob
URBANISME
L’obligation de
notifi
contre les autorisa cation des recours
tions d’urbanisme
Achat/
vente
m fr
iliers
INVESTISSEMENT
LOCAT
IF
Résidences de
tourisme :
l’information de
l’acquéreur renforcé
e
Le casse-têtes
des droit
de passage
Bailleurs et preneu
rs
unis face à la cri
se
• N° 459
Octobre 2009
4�
Décem bre 2009
• N° 461
16/11/09 14:42:53
4�
59.indd 1
priete-oct09-4
U2442-Lapro
OUI, je m’abonne à
et je choisis mon abonnement :
Abonnement annuel (11 numéros à 4€ le numéro) :
Pour les DOM TOM et l’étranger 35e
Adhérent Chambre Syndicale de Propriétaires :
Pour les DOM TOM et l’étranger 25e
30e SEULEMENT
20e SEULEMENT
Nom :
Prénom :
Adresse :
Rce, Bât :
Code Postal :
Ville :
Téléphone : Adresse Email :
Adhérent de la Chambre de : au lieu de 44e
au lieu de 44e
Tarifs valables jusqu’au 31 décembre 2010
Location/
logement
Chronique
juridique
m fr
lapropriete co
Développement
durable
N° adhérent :
SARL PECI - 63, rue Alsace-Lorraine • BP 40927 • 31009 TOULOUSE CEDEX 6 • Tél. : 05 62 30 15 34 • N° SIRET : 42283350900017
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 4
23/12/09 11:08:00
“
TRIBUNE
5
L’Éco Construction
et la performance énergétique :
une priorité
Le Grenelle a fixé une feuille de route pour l’Environnement
qui pour le secteur du bâtiment se traduit par des objectifs ambitieux
de performance énergétique. Cette nouvelle donne constitue un enjeu
ainsi que des évolutions pour nos métiers.
Le bâtiment au centre des défis
environnementaux de demain
Pour atteindre les objectifs du Grenelle de l’Environnement, la CAPEB 31
a engagé, au niveau départemental, un programme intégré visant la
professionnalisation des entreprises artisanales que nous représentons. Nous mettons en œuvre des formations techniques, des réunions
d’informations, développons des outils… Mais nous nous devons
aussi d’être exemplaires par l’image que nous donnons ; c’est ainsi
que le Conseil d’Administration que je préside a décidé d’engager
l’« éco réhabilitation globale » du bâtiment CAPEB qui aboutira à la
réalisation d’un bâtiment BBC (Bâtiment Basse Consommation)
consommant 50 kWh/m2/an. Nous avons l’ambition d’être « précurseurs » : les exigences techniques et environnementales retenues
pour ce projet sont celles qui seront attendues pour ce type de
travaux en 2050, dans le cadre du Grenelle de l’Environnement.
En parallèle, au niveau national, la CAPEB a récemment développé
la marque éco Artisan® afin de différencier les entreprises ayant des
compétences reconnues dans l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments. La délivrance de la marque ÉCO Artisan® est
subordonnée à la réussite d’un Questionnaire à Choix Multiples portant sur la performance thermique des bâtiments et par l’engagement
de l’Artisan au respect des trois engagements de la marque : réaliser
une évaluation thermique globale d’un logement, apporter un conseil
global à son client pour l’aider à envisager les travaux qui amélioreront
la performance énergétique de son logement et proposer des solutions
adaptées et de qualité. La Haute-Garonne compte déjà ses premiers
Éco Artisans® (1), réseau qui devrait rapidement s’élargir au vu du
positionnement actif adopté par les entreprises artisanales sur ces
exigences. À compter de 2010, c’est l’organisme QUALIBAT qui
gèrera cette marque, la CAPEB ayant décidé de céder la gestion
de la marque à un organisme indépendant, pour en assurer la plus
grande crédibilité.
Il est important de rappeler que d’autres « éco labels » (2) existent.
Ils attestent de la compétence des entreprises sur des techniques
spécifiques d’Éco Construction : Qualisol pour le Chauffe Eau Solaire,
QualiPV pour le Photovoltaïque, Qualibois pour les chaudières bois,
Quali’Eau pour la qualité et les économies d’eau (1)…
(1)
(2)
La CAPEB 31 partenaire de la CSPC 31
Nos deux organisations ont en effet décidé de mutualiser leurs énergies
au service de leurs adhérents respectifs. La CSPC 31 est en relation
directe avec des propriétaires, potentiels donneurs d’ordre de travaux,
et la CAPEB 31 rassemble un réseau d’entreprises capables d’apporter une réponse concrète à ces travaux. C’est donc tout naturellement
qu’il est apparu pertinent de croiser nos interventions.
Nous avons déjà amorcé notre partenariat qui s’est matérialisé par
notre participation au Salon de la Propriété en Juin 2009, participation que nous renouvellerons en 2010, car nous aurons le plaisir
d’animer l’une des tables rondes de ce salon. La CSPC 31 a, de plus,
déjà relayé l’organisation de nos manifestations. Je pense notamment
aux Premières Rencontres Éco Construction de la CAPEB 31 que nous
avions organisées en avril 2009 dans le cadre de la Semaine du
Développement Durable. Ouvert à tous (particuliers, professionnels,
institutionnels…), cette manifestation qui allie conférences et visites de chantiers sera reconduite en avril prochain au vu du succès
que sa première édition a remporté. Nous vous donnons d’ores
et déjà rendez vous en avril 2010 pour nos Deuxièmes Rencontres
Éco Construction de la CAPEB 31.
L’approche adaptation des logements
L’adaptation des logements constitue un autre dossier prioritaire de
notre organisation. Nous sommes en train d’affiner une action collective visant la professionnalisation des artisans pour ces chantiers
et créerons un appartement témoin « adapté » au sein de notre
bâtiment ; il permettra la présentation concrète d’aménagements
spécifiques au handicap.
Nous sommes attachés à développer une offre de service performante pour nos futurs clients. Aussi, lancerons-nous prochainement,
une enquête à destination des propriétaires pour identifier leurs
besoins et attentes en termes de travaux liés à l’adaptation des
logements. Nous vous remercions par avance pour votre contribution
à celle-ci.
Louis Belmonte,
président de la CAPEB 31
Liste des entreprises qualifiées disponible sur demande à la CAPEB 31
Pour plus d’informations sur ces appellations : www.capeb.fr Rubrique Pour les travaux
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 5
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:08:01
6
FISCALITÉ
ACTUALITÉS
en bref
Travaux
d’économie d’énergie
et logement loué
La loi Molle du 25 mars 2009
a prévu qu’une contribution
financière en sus du loyer
et des charges peut être
demandée au locataire
lorsque le bailleur a réalisé
dans le logement loué
ou dans les parties communes
de l’immeuble des travaux
d’économies d’énergie.
Des textes sont venus
précisés ces dispositions.
Voir notre article détaillé
en page 8.
Source : décret n° 2009-1439
et arrêté du 23 novembre 2009
Grand emprunt
et bâtiment
Le 14 décembre dernier,
ont été présentés
les investissements d’avenir
qui seront financés
par l’emprunt national.
La rénovation thermique
des logements semble être une
priorité : 500 millions d’euros
seront confiés à l’Anah
pour favoriser la rénovation
thermique des logements
privés énergivores abritant
les ménages aux revenus
les plus modestes.
Source : ministère de l’Écologie
Locataire étudiant
ou apprenti
Depuis la loi Boutin du 25
mars 2009, les bailleurs
ayant souscrit une assurance
garantissant les obligations
locatives ne peuvent plus
demander aux locataires
un cautionnement. La loi
relative à l’orientation et
à la formation professionnelle
vient d’introduire deux
exceptions à cette règle :
les étudiants et les apprentis.
Ainsi, depuis le 26 novembre
2009, tout propriétaire
bailleur qui souscrit une
laproprieté.com.fr >
assurance loyers impayés peut
demander un cautionnement
si le logement est pris
en location par un étudiant
ou un apprenti.
Bureaux HQE en Midi-Pyrénées
Inauguré le 8 décembre dernier,
le premier immeuble de bureaux
certifié Haute Qualité Environnementale et labellisé Très Haute
Performance Énergétique en MidiPyrénées, « Cap Constellation », est
situé au cœur du futur quartier d’affaires de Blagnac.
Il développe une superficie de
13 000 m² et répond, par des dispositions architecturales volontaires
(brise-soleil orientables, pompes à
chaleur), un choix de matériaux
(recyclables et recyclés), une forte
densité de végétation (toitures
végétalisées) à une intégration
parfaite dans son environnement.
Icade, promoteur, estime que l’immeuble nécessite d’être chauffé
seulement l’équivalent de 6 jours
par an !
Source : loi n°2009-1437
du 24 novembre 2009 (JO du 25)
Pas de diagnostic
« décence »
du logement
Dans les articles 1719
du Code civil et 2 de la loi du
6 juillet 1989, l’introduction
d’une obligation, pour
le bailleur, de remettre
un logement décent vise
à assainir le parc locatif.
Le décret n° 2002-120
du 30 janvier 2002 détaille
les caractéristiques
du logement décent.
À ce jour, une prestation
de diagnostic de décence
d’un logement est proposée
afin de vérifier visuellement
la décence d’un logement
au regard du décret pré-cité.
Néanmoins, il n’est pas prévu
de rendre obligatoire
ce diagnostic « décence ».
Source : Rép.min. n° 7902
(JO Sénat Q 15 octobre 2009)
Majoration du PTZ
et logements BBC
Deux décrets prévoient
une majoration du prêt à
taux zéro en cas d’acquisition
d’un logement neuf ou
en VEFA bénéficiant du label
« bâtiment basse consommation
énergétique, BBC 2005 ».
Cette majoration est
de 15 000 euros lorsque
le nombre de personnes
est égal ou inférieur à 3 et
de 20 000 euros lorsqu’il est
supérieur à 4. L’emprunteur
devra justifier de ce label
dont les conditions sont fixées
par arrêté. Cette mesure
est applicable depuis
le 1er novembre 2009.
Source : décrets n° 2009-1296 et
1297 du 27 octobre 2009 (JO du 28)
Droit à l'image des propriétaires
et copropriétaires
Une proposition de loi déposée le 27 novembre 2009 tendant à restreindre
les immixtions des moteurs de recherche dans la vie privée est renvoyée à
la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l'administration générale de la république. Elle vise à limiter les prérogatives de
certains outils (Google Maps, Pages Jaunes principalement) permettant
des visites virtuelles de rues où figurent aussi des informations de nature
privée sans l'autorisation des personnes concernées.
À suivre.
Propriétaires
de chiens dangereux
À compter du 1er janvier 2010, la
réglementation (loi n° 2008-582 du
20 juin 2008 renforçant les mesures
de prévention et de protection des
personnes contre les chiens dangereux) impose aux propriétaires d’un
chien classé en 2e catégorie (chien
de garde et de défense) ou en 1re
catégorie (chien d’attaque) d’être
titulaires d’un permis de détention.
La délivrance de ce permis par le
maire de la commune de résidence
est conditionnée à la présentation
de justificatifs d’identification, de
vaccination, d’assurance responsabilité civile, de stérilisation, d’attestation d’aptitude (une formation est
à suivre par le propriétaire) et d’évaluation comportementale.
Les références du permis de détention
doivent être reportées dans le passeport pour animal de compagnie
délivré par le vétérinaire.
Source : www.interieur.gouv.fr
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 6
23/12/09 11:08:05
7
Panneaux solaires
et autorisations d’urbanisme
Un décret organise le régime d’autorisation d’urbanisme
applicable aux travaux d’installation au sol d’ouvrages
de productions d’électricité à partir de l’énergie solaire (panneaux photovoltaïques).
Les ouvrages dont la puissance crête est inférieure
à 3 kilowatts (3 kW) et dont la hauteur au sol est
inférieure à 1,80 m sont dispensées de toute formalité en raison de leur nature ou de leur très
faible importance, sauf lorsqu'ils sont implantés
dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été
délimité, ou un site classé.
Les ouvrages dont la puissance crête est inférieure à 3 kW et dont la
hauteur au sol dépasse 1,80 m, ainsi que ceux dont la puissance
crête est supérieure ou égale à 3 kW et inférieure ou égale à 250 kW
quelle que soit leur hauteur, sont soumis à déclaration préalable.
Les ouvrages dont la puissance crête est inférieure à 3 kW mais qui
sont implantés dans un secteur protégé, c’est-à-dire notamment un
secteur sauvegardé, un site classé ou une réserve naturelle, doivent
nécessairement être précédés d’une déclaration préalable.
Pour les particuliers qui souhaiteraient installer des panneaux photovoltaïques de petite puissance, la situation ne change donc pas :
aucune autorisation d’urbanisme n’est requise sauf si l’ouvrage est
implanté dans un secteur protégé (dans ce cas : une déclaration
préalable est nécessaire).
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er décembre 2009.
Source : décret n° 2009-17 du 19 novembre 2009 (JO du 20)
Professionnels et DPE
Les artisans, entrepreneurs individuels ou salariés d’une entreprise du
bâtiment qui réalisent un diagnostic de performance énergétique (DPE),
obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’un logement, doivent
avoir fait certifier leurs compétences par un organisme accrédité dans
le domaine de la construction. Un arrêté vient de préciser ces critères
de certification de leurs compétences.
Source : arrêté du 8 décembre 2009 modifiant l’arrêté du 16 décembre 2006
(JO du 15 décembre)
Dérapage d’énergie
Nous avions alerté nos lecteurs sur
les pratiques déloyales menées par
certains fournisseurs d’énergie. Récemment, l'UFC-Que Choisir a assigné
la société Direct Energie devant le
Tribunal de grande instance de Paris
pour pratiques commerciales agressives. Selon un scénario bien au point,
le démarcheur agissant pour le compte de cette société, s'invite chez le
consommateur en se faisant passer
pour un agent EDF.
Il lui demande de lui présenter sa dernière facture d'électricité pour soidisant vérifier tel ou tel point. Il s'agit
en réalité de récupérer les références
du point de livraison de son logement
et de lui faire signer un contrat de
fourniture avec Direct Energie.
Source : www.quechoisir.org
Loi de Finances pour 2010
Députés et sénateurs ont définitivement adopté, le 18 décembre dernier,
la loi de Finances pour 2010. Nous en développerons les principales
mesures dans notre numéro de février prochain.
Les aides fiscales au logement
Alors que la loi de finances pour
2010 vient d’être adoptée, voici les
principales conclusions d’un « jaune
budgétaire » (annexe au projet de
loi de finances visant à assurer l’information du Parlement) publié à
l’automne 2009 et qui apporte un
éclairage sur l’efficacité des dépenses
fiscales en faveur du développement
et de l’amélioration de l’offre de logements. Ce document analyse huit
dépenses fiscales représentant 10,7
milliards d’euros.
La plus importante (5,25 milliards)
est la TVA à 5,5 % pour les travaux.
Coûteuse, elle est toutefois jugée
efficiente surtout pour le soutien à
l’activité artisanale et la lutte contre
le travail au noir.
En revanche, les dispositifs Robien
et Borloo qui se sont éteints fin
2009 qui ont contribué à la hausse
de la production de logements neufs
depuis 2003 ont eu des effets très
contrastés selon les situations locales.
Quant au crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts d’emprunts
supportés à raison de l’acquisition
ou de la construction de l’habitation
principale, son impact est jugé limité
car « cet avantage correspond éco-
nomiquement à un accroissement de
la capacité d’acquisition de l’ordre
de 6 800 € pour un investissement
typique (soit 3 m² supplémentaires
ou une baisse sur la durée de 0,6 %
du taux d’intérêt) ».
Cette aide ne serait d’ailleurs pas
prise en compte par les banques
dans le calcul des plans de financement car versée avec retard.
Plus positive est l’analyse en ce qui
concerne la déduction de l’impôt sur
le revenu des dépenses de grosses
réparations et d’amélioration sur les
logements locatifs : cette mesure
qui bénéficie à environ 1,15 millions
de bailleurs est « nécessaire » et a
permis de réduire de 615 000 à 325 000
le nombre de logements sans confort
sanitaire, entre 2002 et 2006.
Le prêt à taux zéro est jugé particulièrement bien adapté à l’objectif de
solvabilisation des ménages à revenus modestes ; il a connu une forte
progression et son coût, pour l’État
est passé de 120 millions d’euros en
2006 à un coût prévisionnel de 900
millions en 2010 pour environ 210 000
bénéficiaires attendus.
Source :
www.performance-publique.gouv.fr
Exonération de taxe foncière
Les logements neufs achevés depuis le 1er janvier 2009 et répondant à
la norme Bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005 peuvent
être exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties à hauteur de
50 % ou de 100 %. Cette exonération s’applique à compter de l’année
qui suit celle de l’achèvement de la construction, pendant une durée
qui ne peut être inférieure à 5 ans. Un décret apporte des précisions
sur le niveau de performance énergétique auquel doivent répondre ces
logements neufs.
Source : décret n° 2009-1529 du 9 décembre 2009
(JO du 11 décembre)
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 7
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:08:05
8
LOCATION/LOGEMENT
La contribution du locataire
au partage des économies de charges
Les textes d’application attendus et destinés à préciser ce mécanisme
ont été publiés. Il s’agit du décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009
et son arrêté du même jour (JO du 25 novembre 2009).
La loi Boutin
a introduit
une nouveauté
permettant
aux bailleurs
ayant réalisé
des travaux
d’économie
d’énergie
d’augmenter
le loyer.
laproprieté.com.fr >
L’article 119 de la loi du 25 mars
2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre les exclusions (dite loi Boutin) a introduit
une nouveauté permettant aux
bailleurs ayant réalisé des travaux
d’économie d’énergie d’augmenter
le loyer, dans le cadre de l’économie des charges dont le locataire va
profiter.
Le nouvel article 23-1 de la loi du
6 juillet 1989 édicte : « Lorsque des
travaux d’économie d’énergie sont
réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans
des parties communes de l’immeuble,
une contribution pour le partage des
économies de charges peut être demandée au locataire du logement
loué, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que
ces derniers lui bénéficient directement et qu’ils lui soient justifiés. Elle
ne peut toutefois être exigible qu’à
la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal
de performance énergétique. Cette
participation limitée au maximum
à quinze ans, est inscrite sur l’avis
d’échéance et portée sur la quittance
remise au locataire. Son montant,
fixe et non révisable, ne peut être
supérieur à la moitié du montant de
l’économie d’énergie estimée… ».
Conditions d’application
du mécanisme
La concertation
du bailleur et du locataire
L’article 1 du décret n°2009-1439
du 23 novembre 2009 précise que
la contribution au partage des économies de charges résultant des
travaux d’efficacité énergétique
réalisés par le bailleur est exigible
à la condition que le bailleur ou
son représentant ait engagé une
démarche de concertation avec le
locataire portant sur le programme
de travaux qu’il envisage… Concrètement, cela suppose préalablement
une proposition du bailleur à son
locataire et l’accord de ce dernier.
Les conditions
de forme de la proposition
L’article 1 précise, en outre, que
cette proposition devra indiquer au
locataire les travaux que le bailleur
envisage d’entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices
attendus en termes de consommation
énergétique, le montant de la contribution du locataire, et sa durée.
Les modalités d’application
en cas d’accord du locataire
Le locataire n’est pas obligé d’accepter la proposition du bailleur. En
cas d’accord, le loyer sera majoré de
cette contribution. Toutefois, celleci ne sera exigible qu’à compter du
mois civil qui suit la date de fin des
travaux. L’article 2 du décret précise,
en outre, que le bailleur devra en ce
cas dissocier cette contribution du
loyer. La quittance de loyer portera
une ligne supplémentaire intitulée
« contribution au partage de l’économie de charges ».
Le cas du changement
de locataire
En cas de changement de locataire
pendant la période de versement de
la contribution, le bailleur devra
apporter au nouveau locataire les
éléments propres à justifier les
travaux réalisés, le montant de la
contribution et son terme (article 3
du décret).
Travaux d’économie
d’énergie concernés
Il s’agit :
- soit des travaux permettant au
moins deux actions d’amélioration
de la performance énergétique du
logement ou bâtiment :
• isolation thermique de la toiture,
• isolation thermique des murs
donnant sur l’extérieur,
• isolation thermique des parois
vitrées et portes donnant
sur l’extérieur,
• remplacement de systèmes de
chauffage, le cas échéant associés
à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou remplacement de système de production
d’eau chaude,
• installation d’équipements de
chauffage utilisant une source
d’énergie renouvelable,
• installation d’équipements de
production d’eau chaude sanitaire
utilisant une source d’énergie renouvelable.
Sous réserve que ces travaux respectent des niveaux minima de performance énergétique définis aux articles
R 131-25 à R 131-28 du C.C.H.
- soit d'un ensemble de travaux permettant de ramener la consommation
d’énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production
d’eau chaude, le refroidissement et
l’éclairage des locaux en dessous
d’un certain seuil défini par un arrêté
conjoint des ministres chargés de
la construction et de l’énergie.
Les performances attendues dépendent de la date d’achèvement de
l’immeuble. Ainsi l’arrêté du 25
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 8
23/12/09 11:08:06
9
Les montants des forfaits peuvent être actualisés
par arrêté tous les 3 ans en fonction de l’évolution
de l’indice de référence des loyers (IRL).
novembre 2009 précise que sont
concernés les immeubles à usage
d’habitation dont la date d’achèvement est antérieure au 1er janvier
1990, mais aussi ceux dont la date
d’achèvement est comprise entre
le 1er janvier 1948 et le 31 décembre
1989 ainsi que ceux achevé avant
le 1er janvier 1948.
L’évaluation du montant
de la contribution
du locataire
Les modalités de détermination
de la contribution
L’économie de charges sur laquelle
est basée la contribution demandée
au locataire en contrepartie des travaux d’amélioration énergétique
réalisés par le bailleur est calculée
par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d’énergie
résultant d’une étude thermique
préalable et prenant en compte les
caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation
géographique ainsi qu’une occupation
conventionnelle de celui-ci (article
R442-28 du CCH).
La contribution peut néanmoins être
fixée de manière forfaitaire lorsque
l’une des conditions suivantes est
remplie :
- les caractéristiques constructives
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 9
du bâtiment sont incompatibles avec
la méthode de calcul,
- le bailleur ne possède pas plus
de 3 logements locatifs dans l’immeuble considéré.
La méthode de calcul et le forfait
précisé ci-avant sont définis par
l’arrêté du 23 novembre 2009.
La contribution
mensuelle forfaitaire
- Immeubles achevés
avant le 1er janvier 1948
Le bailleur peut demander au locataire une contribution mensuelle
forfaitaire fixe et non révisable :
- logements comprenant 1 pièce
principale : 10 €
- logements comportant 2 ou 3
pièces principales : 15 €
- logements comportant 4 pièces
principales et plus : 20 €.
- Immeubles achevés
après le 1er janvier 1948
Le bailleur peut demander au locataire une contribution fixe et non
révisable dont le montant est calculé
de la façon suivante :
- soit sur la base d’une estimation
de l’économie d’énergie mensuelle
en euros calculée à partir de la méthode Th-C-E dont les modalités
sont précisées en annexe de l’arrêté.
La contribution du locataire est
égale au plus à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement,
- soit sur la base d’une estimation
de l’économie d’énergie mensuelle
en euros calculée à partir des méthodes règlementaires prévues à l’arrêté
du 9 novembre 2006.
Toutefois, lorsque le bailleur ne
détient pas plus de 3 logements
locatifs dans l’immeuble considéré,
le montant de la contribution mensuelle peut être fixée de manière
forfaitaire fixe et non révisable dont
le barème est identique à celui prévu
par les barèmes applicables aux immeubles achevés avant 1948 soit :
- logements comprenant 1 pièce
principale : 10 €
- logements comportant 2 ou 3
pièces principales : 15 €
- logements comportant 4 pièces
principales et plus : 20 €.
Les montants des forfaits peuvent
être actualisés par arrêté tous les
3 ans en fonction de l’évolution de
l’indice de référence des loyers (IRL).
Ces nouveaux forfaits ne s’appliquent qu’aux travaux d’efficacité
énergétique réalisés après la date de
publication de l’arrêté modificatif.
En cas de disparition de l’IRL, il sera
automatiquement remplacé par
l’indice qui lui succède et désigné
comme tel.
Les justificatifs
à produire
Si le bailleur demande au locataire
une contribution déterminée sur la
base d’un calcul d’économies d’énergie conventionnel, le prestataire
(maître d’œuvre, entreprise, bureau
de contrôle) devra attester que les
travaux respectent les prescriptions
prévues par l’étude thermique préalable pour atteindre la performance
exigée par le décret et l’arrêté.
Si cette performance n’est pas
atteinte, une nouvelle estimation
de la consommation d’énergie de
l’immeuble devra être réalisée afin
de déterminer le montant de la
contribution du locataire.
Lorsque le bailleur demande une
contribution forfaitaire, le maître
d’œuvre doit attester que les travaux
sont conformes aux critères définis
à l’article R 442-27 du C.C.H.
Les attestations à apporter au locataire sont transmises par le bailleur
selon un modèle de formulaire
donné en annexe de l’arrêté du 23
novembre 2009.
Françoise Tournier-Salès,
consultant CSPC 31
23/12/09 11:08:10
10
LOCATION/LOGEMENT
Logements locatifs conventionnés :
les obligations des bailleurs (2)
Dans cette deuxième partie, l’auteur précise les principales règles,
spécialement prévues par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH),
régissant les rapports entre bailleurs et locataires dans le cadre des conventions.
Les rapports entre propriétaires et
locataires des logements conventionnés sont réglés par des dispositions spéciales du CCH dans la
mesure où celles-ci dérogent à la
législation en vigueur (règles du
droit commun et règles relatives
aux baux d’habitation qui ne sont
pas exposées ici).
Formation du bail
Information du locataire
et réservation
Pour les logements dont la construction, l’acquisition et/ou l’amélioration ont été financées grâce des
aides publiques et qui font l'objet
de travaux d'amélioration justifiés
par des considérations de sécurité,
de salubrité ou de mise aux normes
minimales d'habitabilité, le bailleur
doit informer les locataires et occupants concernés des nouvelles
modalités du bail entrant de plein
droit en vigueur à compter de la
date d'achèvement des travaux. Il y
a aussi, entre autres, l’obligation
d’information du locataire en cas de
modification ou de résiliation du
conventionnement, changement
de propriétaire, sur l’exécution des
travaux, les conditions d'obtention
de l'APL…
En cas de vacance du logement, le
bailleur doit, au moins 15 jours
avant la date de signature du bail,
adresser au candidat locataire une
lettre portant réservation du bien
pendant un délai minimum de 15
jours encore que ce délai peut être
ramené à 8 jours francs lorsque le
logement est disponible à plus
laproprieté.com.fr >
brève échéance.
Le bailleur est tenu de proposer un
bail conforme à la convention auquel
sont annexés une copie de ladite
convention et des éléments du
barème de l'APL voire un formulaire
de demande d’une telle aide.
Le bailleur doit remettre au locataire un document conforme aux
prescriptions du conventionnement
faisant clairement apparaître le
montant du loyer et des sommes
accessoires et, en cas de versement
de l'APL, le montant de cette aide.
Formalisme et durée
Pour les logements précités, le
nouveau bail entrant de plein droit
en vigueur à compter de la date
d'achèvement des travaux doit reproduire en caractères très apparents
le texte intégral de l'art. L. 353-8
du CCH et faire l'objet d'une notification aux intéressés dans les conditions fixées par les conventions.
Pour les logements ayant fait l’objet
de conventions conclues entre l'État
et les bailleurs en application du 4°
de l'art. L. 351-2 et régis par la loi
du 1er sept. 1948, le projet de bail
doit reproduire, en caractères très
apparents, le texte intégral de l'art.
L. 353-9 du CCH. Il en va de même
pour les logements ayant fait l’objet
de conventions conclues entre l'État
et les personnes physiques ou morales autres que les organismes
d'HLM et les sociétés d'économie
mixte en application des 2° et 3°
de l'art. L. 351-2 et régis par la loi
du 1er septembre 1948.
Le bail est conclu pour une durée de
3 ans. Mais, pour aligner la périodicité de la location sur celle de la
convention type applicable, il est
prévu que le bail, s'il est conclu au
cours de la 1re période triennale
de la convention, sa durée est
limitée à la durée restant à courir
jusqu'à l'expiration de ladite période
ou jusqu'au 30 juin suivant la
3e année de la date de signature
de la convention.
Loyer-plafond et charges
S’agissant des logements ayant fait
l’objet de conventions conclues
entre l'État et les bailleurs de logements en application de l'art. L.
351-2, 4°, la valeur du loyer initial
maximum est fixée au m² de surface
habitable augmentée de la moitié,
dans la limite de 8 m² par logement,
de la surface des annexes définies
par arrêté. Concernant les logements
ayant fait l’objet de conventions
passées entre l'État et les bailleurs
de logements bénéficiaires de prêts
conventionnés en application des
art. R. 353-126 et suiv. du CCH,
le loyer maximum des logements
pour lesquels une convention a été
signée avant le 1er juillet 1996 est
fixé au m² de surface corrigée.
Néanmoins, la signature, à partir
du 1er juillet 1996, d'une nouvelle
convention ou d'un avenant portant
sur ces logements n'entraîne pas
de modification des modalités de
fixation de leur loyer.
Pour des logements ayant fait l’objet
de conventions conclues entre l'État
et les bailleurs en application du
4° de l'art. L. 351-2 du CCH et des
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 10
23/12/09 11:08:11
11
Le bailleur est tenu
de proposer un bail
conforme à la convention
auquel sont annexés
une copie de ladite
convention et des éléments
du barème de l'APL voire
un formulaire de demande
d’une telle aide.
logements ayant fait l’objet de
conventions passées entre l'État et
les bailleurs bénéficiaires de prêts
conventionnés au titre des articles
R. 353-126, les charges récupérables
doivent être limitativement citées
dans le bail. En revanche, pour les
autres catégories de logements
conventionnés du secteur privé, le
CCH n’a pas prévu de dispositions
particulières relatives auxdites
charges et il faut, dès lors, faire
jouer le droit commun ou la loi du
6 juillet 1989.
Un constat de l'état du local dressé
contradictoirement à l'entrée dans
les lieux doit être annexé au bail.
17-d de la loi du 6 juillet 1989 mais
celles-ci doivent être combinées
avec les dispositions particulières
posées par le CCH pour ne pas
dépasser les plafonds de prix.
Ainsi, au cours de la période triennale, les loyers pratiqués peuvent
être révisés le 1er juillet de chaque
année en fonction des variations
de la moyenne sur 4 trimestres de
l'indice du coût de la construction
publié par l'INSEE mais dans la
limite du loyer maximum applicable.
De même, à l'expiration de chaque
période triennale, les loyers peuvent
faire l'objet d'un réajustement dans
la limite du loyer maximum.
régularisation ou par celle de budgets prévisionnels. 15 jours avant
l'échéance du remboursement ou
de la régularisation annuelle des
charges, le bailleur doit en communiquer le décompte, par nature de
charges, et le mode de répartition
entre tous les locataires de l'immeuble. Pendant un délai d'un mois à
compter de l'envoi de ce décompte,
les pièces justificatives doivent être
tenues à la disposition des locataires ou de leurs représentants et,
lorsqu'ils en font la demande, toutes
explications utiles sur les dépenses
de gestion leur sont présentées.
Les effets du bail
Paiement et charges
Si le conventionnement est en cours
au moment de la conclusion du bail,
Les logements doivent être occupés
par les preneurs, à titre de résidence
principale, au moins 8 mois par an
(et ce sous peine, notamment, de
perte de l’APL et, peut-être, de résiliation du bail).
Ils ne peuvent faire l'objet de souslocation sauf au profit de personnes
ayant passé avec le locataire un
contrat conforme à l'art. L. 443-1
du Code de l'action sociale et des
familles. En outre, l’art. L. 353-9-1
du CCH évoque la possibilité pour le
propriétaire d’un logement conventionné en application du 4° de l'art.
L. 351-2 de le donner à bail à un
organisme d'HLM dont le sous-locataire est alors assimilé à un locataire pour bénéficier de l'APL.
Révision des loyers
La révision des loyers s’effectue
selon les règles édictées par l’art.
Le loyer est payable par fraction
mensuelle à terme échu mais les
parties peuvent, par une clause expresse, prévoir le paiement par
terme à échoir. Cela dit, le délai
pendant lequel le paiement à terme
à échoir peut subsister ne peut
jamais excéder 18 mois à compter
de l’entrée en vigueur du conventionnement.
Après paiement intégral du loyer et
des sommes accessoires, le bailleur
est tenu de remettre gratuitement
au locataire, à sa demande, une
quittance ou un reçu des sommes
versées.
Les charges récupérables peuvent
faire l'objet de provisions et doivent,
en ce cas, donner lieu à régularisation annuelle. Les demandes de
provisions sont justifiées par la
communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente
Cessation du bail
ce bail peut être reconduit tacitement à la volonté du locataire seul
pour des périodes de 3 ans dans la
mesure où ce dernier respecte ses
obligations principales.
Au cours de chaque période triennale, le locataire peut résilier le bail
à tout moment à condition d’observer
un préavis de 3 mois à partir de l’envoi de la LR en tenant lieu (ce délai
étant ramené à un mois en cas de
changement de résidence pour, notamment, raisons familiales graves
ou raisons professionnelles).
Un constat de l'état du local doit
être dressé contradictoirement à la
sortie des lieux.
Moussa Thioye,
maître de conférences
UT1 Capitole
à retenir
Parce qu’il intègre les logements considérés dans le domaine
de l’APL et leur ouvre l’accès à des aides publiques à
l'investissement pour leur construction, leur acquisition
ou leur amélioration, le conventionnement présente ainsi
des avantages certains pour les bailleurs. Il va sans dire,
toutefois, que ces faveurs ont un « prix » pour les bailleurs
qui se placent sous l’empire dudit statut puisqu’ils doivent
alors assumer - tant dans leurs rapports « conventionnels »
avec l’État que dans leurs relations « contractuelles » avec les
locataires - de nombreuses obligations qui, par leur diversité
et leur forte spécificité, sont source d’une grande rigidité
confinant parfois à un carcan normatif.
Et, à ce titre, l’encadrement très directif des baux, dans tous
leurs aspects (formation, exécution, extinction), est on ne
peut plus révélateur.
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 11
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:08:15
12
LOCATION/COMMERCE
Professions libérales :
bail commercial ou p
Habituellement, le locataire commerçant est le seul à bénéficier
du statut des baux commerciaux. Toutefois, le professionnel libéral
peut opter pour ce régime et n’est plus assujetti exclusivement
à la signature d’un bail professionnel.
Bail commercial
et bail professionnel :
les différences
“
Ces baux sont soumis
à des règles qui
règlementent la durée,
le préavis, les modalités
de renouvellement
ou tacite reconduction
et la forme du contrat.
laproprieté.com.fr >
Le bail commercial et le bail professionnel s’adressent respectivement
à des locataires dont le statut est
différent. À ce titre, ils ne doivent
pas être confondus.
En effet, le bail commercial concerne
les personnes qui exercent une
activité de nature commerciale,
artisanale ou industrielle, qui sont
normalement inscrites au registre
du commerce et des sociétés ou au
répertoire des métiers, et pour
lequel un fonds de commerce est
effectivement exploité dans les lieux :
les commerçant et artisans.
Le bail professionnel est celui
consenti aux professions libérales,
même exercées sous la forme d’une
société commerciale, et qui ont une
activité autre que commerciale,
artisanale ou industrielle : les architectes, médecins, avocats…
Le législateur n’a pas précisé exactement ce qu’il fallait entendre par
bail professionnel mais la destination
des lieux, c’est-à-dire l’affectation
contractuelle que les parties ont donnée aux lieux loués, est déterminante
pour apprécier la loi applicable.
Ainsi, ni l’usage que le locataire
peut faire des lieux loués, ni la nature des locaux ne peuvent modifier
la qualification à retenir du bail
(Cass.civ.3e ch. 6/12/1995).
Conclure un bail
professionnel
Avant de conclure un bail professionnel, il faudra vérifier auprès de
la Mairie que le local est bien affecté
administrativement à l’exploitation
d’une activité professionnelle.
Il conviendra également de vérifier
l’affectation du bail par rapport au
règlement de copropriété si le local
loué fait partie d’un immeuble soumis
à ce statut.
Auparavant, les baux professionnels
relevaient du seul régime du Code
civil.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi
du 6 juillet 1989, ces baux sont soumis à des règles particulières d’ordre
public qui figurent à l’article 57 A
de la loi du 23 décembre 1986, qui
règlemente la durée, le préavis,
les modalités de renouvellement
ou tacite reconduction et la forme
du contrat.
Ainsi, il sera rappelé que :
- le contrat doit être établi par
écrit,
- sa durée minimale est de 6 ans,
- le preneur peut donner congé à
tout moment en respectant un
préavis de 6 mois,
- le bailleur est tenu pour toute
la durée du bail et peut en refuser
le renouvellement par notification
adressée au preneur 6 mois avant
le terme du contrat.
Les autres aspects de la relation
contractuelle sont librement négociés
entre les parties et notamment le
prix du loyer.
Toutefois, il est désormais possible
de déroger à l’article 57 A de la loi
du 23 décembre 1986 et la jurisprudence l’a fréquemment admis.
En effet, les professions libérales
peuvent désormais choisir d’opter
conventionnellement pour le statut
des baux commerciaux.
Les modalités de l’option
Les baux de location d’un local
affecté à un usage professionnel
peuvent désormais bénéficier du
statut des baux commerciaux à
condition d’être exclusivement professionnel.
Nonobstant le caractère d’ordre public des dispositions de l’article 57 A
de la loi du 23 décembre 1986, il semble toujours possible de soumettre
volontairement ces baux au statut
des baux commerciaux à la double
condition que, la volonté des parties
soit certaine et non équivoque, et
que le bail ne contienne aucune stipulation contraire à l’article 57 A.
Concrètement, cette extension résulte
d’un accord entre bailleur et preneur
et ni l’un ni l’autre ne peut l’imposer
de manière unilatérale.
En cas de conflit, les tribunaux rechercheront toujours la volonté des
parties de se soumettre au statut
des baux commerciaux en toute
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 12
23/12/09 11:08:16
13
u professionnel ?
connaissance de cause.
L’intitulé « contrat de bail commercial » ne suffit donc pas à l’applicabilité du statut.
Dans une décision récente du 9 décembre 2008, la Cour de cassation
a retenu le caractère commercial à
un contrat qui « comportait plusieurs
dispositions attestant de son caractère commercial dans l’esprit des
parties ». La Cour a ainsi pu juger
que « le bail n’étant commercial que
par l’effet de la volonté des parties
qui avaient choisi ce statut en toute
connaissance, l’absence d’immatriculation du preneur au jour de la délivrance du congé n’était d’aucune
conséquence... ».
Ainsi, et pour éviter toute ambigüité, il est recommandé de prévoir
l’expression de cette volonté par une
clause expresse du bail que l’on
pourra rédiger de la façon suivante :
« Le bailleur et le preneur, d’une commune volonté, informés de ce que la
législation du bail commercial contenue aux articles L 145-1 et suivants
du Code de Commerce, n’est pas
applicable de plein droit à leurs rapports locatifs, choisissent librement
de soumettre le présent bail à ladite
législation en tous ses aspects et,
notamment, ceux relatifs à la durée
du bail, son renouvellement, son prix
et l’évolution de celui-ci ».
L’extension conventionnelle du statut
signifie que les professions libérales
exerçant à titre individuel ou en
sociétés, les associations, les groupements d’intérêt économique (GIE)
mais également les locataires relevant de la loi du 23 décembre 1986
tendant à favoriser l’investissement
locatif, l’accession à la propriété de
logements sociaux et le développement de l’offre foncière peuvent
désormais bénéficier du statut des
baux commerciaux.
Les effets de l’extension
conventionnelle du statut
Les dispositions des règles des baux
commerciaux transposées aux baux
professionnels restent d’ordre public.
Les parties y seront donc soumises
dans leur intégralité, sans possibilité
aucune d’en écarter certaines.
Il s’agit ainsi d’une adhésion pure
et simple sans droit d’inventaire.
Dès lors, certaines dispositions
spécifiques aux baux commerciaux,
et au statut commerçant du preneur
en particulier, auront des difficultés
à s’appliquer au preneur d’une activité libérale.
Ce sera le cas notamment en matière
de fixation de l’indemnité d’éviction
dans l’hypothèse du non renouvellement du contrat de bail par le
bailleur.
En effet, les critères et les méthodes
d’évaluation de la perte d’un fonds
de commerce seront différents de
ceux d’un fonds civil ou d’une clientèle libérale.
Il n’existe pas encore de jurisprudence constante en la matière mais
ce contentieux ne manquera pas de
survenir de plus en plus souvent
dans la mesure où l’extension du
statut est désormais une pratique
bien ancrée.
Les avantages et les inconvénients
de l’option
- Pour le preneur : le principal avantage de l’option réside dans la relative
protection que lui confère le statut
des baux commerciaux notamment
concernant la durée du contrat (9 ans)
mais également l’assurance du droit
à son renouvellement (à défaut
paiement par le bailleur de l’indemnité d’éviction) et le plafonnement
du loyer (bénéfice d’une évolution
contrôlée).
Ainsi, plus l’activité professionnelle
sera florissante, plus le locataire
aura intérêt à l’extension du statut
afin d’assurer au maximum la pérennité de son activité.
En revanche, la durée de neuf ans
pourra éventuellement et dans certains cas peser sur le preneur dont
l’activité s’essoufflerait.
- Pour le bailleur : le principal avantage réside dans le fait que le preneur
ne peut donner congé avant la fin
de chaque période triennale, ce qui
lui confère en définitive une obligation d’être liée par une durée
minimale. Cet aspect positif ne vaut
bien évidemment que dans l’hypothèse où la solvabilité du preneur ne
fait aucun doute et n’est pas remise
en question.
En revanche, toutes les autres dispositions du statut sont plutôt
défavorables au propriétaire bailleur :
plafonnement du loyer, droit au
renouvellement du bail au profit du
preneur, versement éventuel d’une
indemnité d’éviction…
Sophie Duffaut-Orsel,
avocat au barreau de Toulouse
à retenir
Ainsi et on l’aura compris,
l’extension conventionnelle
du statut n’est pas
forcément de l’intérêt
du bailleur et on ne
voit pas pourquoi celui-ci
s’imposerait les contraintes
draconiennes des
baux commerciaux
quand finalement rien
ne l’y oblige.
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 13
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:08:17
14
COPROPRIÉTÉ
Les charges
de copropriété en 2008
“
Selon l’UNIS, le niveau d’ensemble des charges de copropriété
a progressé de 1,2 % sur un an. Mais certains postes de charges
ont plus augmenté que d’autres et de grandes disparités régionales
sont révélées. Extraits de l’étude*.
L’étude révèle que
le niveau moyen
des charges varie
fortement entre
régions ou villes
tant en raison
des spécificités
climatiques
ou des formes
architecturales
que des pratiques
de l’amélioration
et de l’entretien.
Sous la direction scientifique du
professeur Michel Mouillart, l’observatoire national des charges de
copropriété de l’UNIS (Union des
Syndicats de l’Immobilier présidée
par Serge Ivars) a livré le 2 décembre
dernier son analyse pour l’année
2008.
Deux niveaux d’étude sont présentés :
- une photographie détaillée du parc
des immeubles en copropriété gérés
par des professionnels de l’UNIS.
Pour 2008, 7 047 immeubles sont
concernés répartis sur l’ensemble
du territoire et regroupant 273 300
logements. L’étude met en évidence
qu'au plan national 41,0 % des immeubles en copropriété sont dotés
d’un chauffage collectif, 56,7 %
d’ascenseurs et 35,7 % bénéficient
de personnel permanent.
- les charges de copropriété et leur
évolution. En 2008, 4 088 immeubles
ont été sélectionnés représentant
160 300 logements. C’est sur cette
base que l’observatoire apporte son
éclairage.
Le niveau des charges
En 2008, le niveau des charges s’est
établi en moyenne à 22,1 €/m² de
surface habitable.
Les charges non discrétionnaires
(impôts locaux, entretien du chauffage, des ascenseurs, assurances
générales, travaux d’entretien, honoraires du syndic) représentent
laproprieté.com.fr >
32,8 % de l’ensemble des charges et
quatre poste de charges (chauffageECS fluides, frais de personnel, eau
froide et travaux d’entretien) portent
58 % du total des charges alors que
les quatre postes suivant en importance (honoraires du syndic,
assurances générales, sociétés
extérieure et autres charges) ne
représentent que 29,2 % du total.
L’étude révèle aussi que le niveau
moyen des charges varie fortement
entre régions ou villes tant en raison des spécificités climatiques ou
des formes architecturales que des
pratiques de l’amélioration et de
l’entretien.
Localement :
Si le niveau des charges est plus
faible à Gap, Lorient, Rennes
mais aussi Toulon, Nantes ou
Dijon (entre 11 et 13 €/m²),
c’est en raison de dépenses de
chauffage et de frais de personnel
plus faibles qu’ailleurs. S’il est
plus élevé en Île-de-France
(29,6 €/m² à Paris, 23,7 €/m² à
Versailles), c’est à cause de trois
postes principaux : eau froide,
frais de personnel et sociétés
extérieures dont les niveaux sont
plus élevés qu’ailleurs mais aussi
d’une diffusion du chauffage
collectif assez large parmi les
immeubles en copropriété.
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 14
23/12/09 11:08:19
15
L’évolution des charges
Le niveau moyen des charges de
copropriété a progressé de 1,2 % en
2008 (contre + 4,2 % en moyenne,
chaque année, entre 2002 et 2007).
Mais, souligne l’étude, toutes les
composantes de dépenses n’ont pas
évolué à un rythme comparable en
2008. Cinq composantes ont ainsi
déterminé l’évolution constatée :
eau froide, chauffage/ECS (fluides
et entretien), frais de personnel et
travaux d’entretien qui expliquent
59,3 % du total des charges ont
porté la presque totalité de l’évolution observée (92,3 %).
Le poste chauffage
Les dépenses de chauffage (chauffage/ECS fluides) enregistrent, sans
surprise, les conséquences des évolutions du coût de l’énergie. Mais,
l’observatoire souligne qu’en raison
d’une relative stabilité du prix des
énergies sur 20 ans, d’une meilleure
isolation des logements et de la survenue d’hivers moins rigoureux, les
dépenses de chauffage n’ont pas cru
aussi rapidement que cela pouvait
être escompté. Entre 1990 et 2008,
cet important poste de charges à
même légèrement reculé, en moyenne chaque année.
Les honoraires du syndic
Leur progression reste, selon l’observatoire, modérée avec + 2,5 % en
2008 contre + 2,8 % pour les prix à
la consommation et + 3,4 % pour le
revenu disponible des ménages,
d’après l’Insee.
À l’occasion de la diffusion de ces
statistiques, nous rappelons aussi
au lecteur que le secrétaire d’État,
Hervé Novelli, a annoncé la parution
au 1er trimestre 2010 d’un arrêté
fixant la liste des prestations de
syndics couvertes par le forfait payé
chaque année par les copropriétaires. En effet, suite à un avis de 2007
du Conseil national de la Consommation (CNC) visant à établir une
plus grande transparence tarifaire
dans les prestations des syndics, il
a été constaté que tous les cabinets
n'appliquent pas ces recommandations. Le Gouvernement souhaite
donc légiférer et le secrétaire d’État
a précisé qu'il était indispensable de
clarifier quelques points de la liste
du CNC, en particulier la gestion des
archives ou la présence du syndic en
assemblée générale ordinaire des
copropriétaires.
Les frais de personnel
Leur augmentation s’est faite à un
rythme rapide de + 2,7 % en 2008
(+ 2,3 % en moyenne chaque année
depuis 2002) lié aux exigences
accrues de la demande en matière
de qualité de service (gardiennage,
entretien…), toutefois borné par les
préoccupations des copropriétaires
en matière de pouvoir d’achat.
Ainsi, la stratégie des syndics
professionnels, précise l’étude, a
consisté à externaliser l’exécution
d’une grande partie des tâches de
gardiennage et d’entretien. Le poste
sociétés extérieures connaît ainsi
une croissance soutenue avec + 8 %
en moyenne chaque année depuis
2002.
Les travaux d’entretien
Leur augmentation reste sensible en
2008 avec + 6,4 % (+ 9,1 % entre
2002 et 2008) en raison de l’alourdissement des contrôles imposés par
les nouvelles réglementations
(amiante, saturnisme, ascenseurs…)
mais aussi les exigences des copropriétaires en matière de sécurité
(digicodes, interphones, fermeture
des espaces extérieurs…), d’usage
de la domotique et de préoccupations
en matière d’ergonomie.
Les charges
des charges a amorcé une remontée
à partir de 2003.
en longue période
L’indice national des charges de copropriété de l’UNIS permet aussi
d’établir qu’après avoir été orienté
à la baisse pendant plus de dix années, entre 1990 et 2002, le niveau
* Source : dossier de presse UNIS
du 2 décembre 2009
Précisions
L’UNIS est issue du regroupement de trois organisations
professionnelles : la CNAB (Confédération nationale des
administrateurs de biens), le CSAB (Conseil supérieur de
l’administration de biens) et l’UNIT (Union nationale de
l’immobilier).
Son Observatoire est reconnu par le Ministère de l’Écologie,
de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer
et contribue à alimenter les rapports de la Commission
des Comptes du Logement.
En savoir plus : www.unis-immo.fr
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 15
Nadine Cazalbou,
journaliste
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:08:22
16
PROBLÈMES DE VOISINAGE
Que faire face
à un locataire bruyant ?
Lorsque le voisinage commence à sérieusement se plaindre du bruit
provoqué par un locataire, le propriétaire doit intervenir.
Des exemples et des conseils pour agir.
La réforme en cours du Code civil va
probablement faire disparaître un
terme qui sent peut-être le parfum
des siècles derniers mais qui est
pourtant fort expressif : le locataire
doit user de la chose louée « en bon
père de famille » (article 1728).
L’usage paisible
des lieux loués
Le comportement général dans les
lieux pris en location, qu’il s’agisse
d’un logement, de bureaux ou de
murs commerciaux, doit être paisible,
respectueux des lieux et ne doit pas
occasionner de trouble anormal de
voisinage. La plupart des baux rappellent d’ailleurs cette obligation
de ne pas nuire au voisinage.
La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs précise aussi que le
locataire est tenu « d’user paisiblement des locaux loués » (art. 7).
Malgré ces textes, les conflits ayant
pour cause le bruit du ou des voisins
ne cessent de se multiplier, quand
ils ne se traduisent pas par des procédures judiciaires.
Mais rien n’est simple en ce domaine,
parce que le fait de vivre en société,
dans une zone d’habitat, et peutêtre plus encore dans un immeuble
collectif, entraîne fatalement une
promiscuité et un manque de totale
intimité. Il est souvent difficile,
si ce n’est impossible, de ne pas
entendre son ou ses voisins.
Au fil des années, une subtile jurisprudence s’est développée sur la
base du « trouble anormal de voisi-
laproprieté.com.fr >
nage ». Les tribunaux font ainsi la
part entre les bruits qualifiés de normaux ou d’inévitables, et ceux qui
excèdent le seuil du supportable, et
qui deviennent dès lors anormaux.
Mais bien évidemment la frontière
entre les deux est fluctuante.
Il s’agit de déterminer à partir de
quel moment un bruit cesse d’être
normal pour devenir abusif. Si de
nombreux textes réglementent les
décibels que peuvent produire les
engins de chantier ou les appareils
électriques domestiques, il n’en va
pas de même pour les cris des enfants
lorsqu’ils jouent ou sur le caractère
supportable ou non des bruits de pas
du voisin du dessus sur le parquet…
Les bruits normaux
et anormaux
D’une façon générale, il n’est pas
possible de se plaindre des bruits
engendrés par un usage normal du
logement. Le voisin qui prend sa
douche très tôt le matin, les enfants
qui chahutent dans leur chambre,
la machine à laver, la télévision, le
bricolage du dimanche, sans parler
de bruits autrement plus intimes
venant de la chambre à coucher ou
des toilettes… Bien des procédures
abusives ont été engagées (et naturellement perdues) par des voisins
grincheux ne supportant rien.
En revanche bien des bruits sont
anormaux, essentiellement par leur
répétition et leur ampleur. Le chien
qui hurle toute la journée, la télévision à tue-tête, les réceptions
nocturnes à répétition, le pianiste
qui joue toute la journée, les occupants qui hurlent ou se disputent en
permanence, celui qui transforme
son appartement en atelier… Il est
rare que dans de tels cas une lettre
recommandée des voisins ou un
rappel de la part du propriétaire
suffise à ramener l’ordre.
Dès lors que les plaintes et les procédures s’accumulent contre un
locataire, et que naturellement le
propriétaire en est informé, il doit
prendre ses précautions. En effet,
dans les cas graves, sa responsabilité personnelle peut être recherchée
s’il n’agit pas afin de faire cesser le
trouble. Les victimes peuvent juridiquement se retourner certes contre
le fautif, mais si les plaintes s’accumulent et que rien n’y fait, elles
peuvent également se retourner
contre le propriétaire. Le cas le plus
fréquent est celui de la copropriété
qui va se liguer contre un copropriétaire dont le locataire devient
insupportable, et réclamer des dommages-intérêts pour son inaction.
L’intervention
du propriétaire
Dans les cas où réellement la situation démontre une forte perturbation
du voisinage face au bruit du locataire, le propriétaire des lieux doit
envoyer une lettre recommandée
avec accusé de réception, rappelant
l’obligation d’usage paisible des
lieux qui découle du Code civil et
du bail, ce courrier visant la clause
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 16
23/12/09 11:08:23
17
Bricolage et jardinage
Dans quasiment tous les départements, un arrêté préfectoral
fixe les heures durant lesquelles il est permis de se livrer à
des activités bruyantes de bricolage et de jardinage. C’est
particulièrement vrai pour l’emploi de machines bruyantes,
genre tondeuse à gazon, tronçonneuse, débroussailleur…
Ces heures varient aussi selon les jours de la semaine. C’est
fréquemment de 8h à 18 ou 19 heures du lundi au vendredi,
de 8h à 12h et de 14h à 18h le samedi et de 10h à 12h et
de 16h à 18h le dimanche. Mais là aussi tout excès est
répréhensible.
En outre des contraintes supplémentaires peuvent être
prévues dans le règlement intérieur d’un lotissement.
“
Détruire un mythe…
L’idéal étant de se grouper
entre victimes du trouble
anormal de voisinage
et propriétaire mis en cause.
résolutoire du contrat. Dans les cas
graves, une sommation d’huissier de
justice aura plus de poids.
Mais que faire après ?
Il est difficile d’envisager une résiliation du bail en cours, que les
tribunaux n’accordent que dans des
cas tout à fait exceptionnels, les
troubles devant excéder le simple
comportement bruyant pour déboucher sur des actes de violence, de
dégradations volontaires des parties
communes…
En revanche, il est plus raisonnable
d’attendre la fin du bail pour, en
respectant notamment le délai de
préavis de six mois, refuser son
renouvellement, en se basant sur la
faute du preneur et le non-respect
de ses obligations. La procédure est
cependant délicate et va nécessiter,
de la part du propriétaire, de bien
monter son dossier et notamment
de réunir au préalable tous les éléments de preuve. L’assistance d’un
avocat semble inévitable dans un tel
cas, car il faudra vraisemblablement
s’attendre à un contentieux judiciaire. Soit le locataire fautif va luimême saisir le tribunal pour contester le non-renouvellement de son
bail en invoquant l’absence de motif
suffisamment grave, soit il fera le
mort et le propriétaire devra agir
afin de faire valider la résiliation du
bail. Voire demander une expulsion
« Entre 8h et 22h, j’ai le droit de faire ce que je veux ». Cette
phrase revient fréquemment et ne repose sur strictement
aucun fondement juridique. Quelle que soit l’heure du jour
ou de la nuit, il est interdit de gêner le voisinage par des
bruits excessifs. Durant la journée également, le trouble
reste donc punissable. La seule différence, c’est que la nuit
il est réprimé plus fermement et peut faire l’objet d’une
contravention et de la confiscation de la chose à l’origine
de l’infraction pour tapage nocturne (art. R623-2 du Code
pénal).
par la suite, les locataires anormalement bruyants étant rarement
disposés à partir facilement…
Il faut être conscient, a fortiori en
matière de bail d’habitation, que les
exemples de résiliation judiciaire
du bail ne sont pas fréquents, et
qu’elles interviennent dans les cas
où les troubles sont graves, manifestes, et surtout qu’ils sont récurrents.
Il est parfois plus judicieux d’opter
pour une autre tactique, par exemple demander au juge qu’il interdise
telle ou telle activité dans le logement
(interdiction de jouer de la flûte
toute la journée) ou qu’il ordonne
une mesure propre à mettre fin au
trouble (obligation de se séparer
d’un chien qui aboie sans cesse).
Ce type de procédure est beaucoup
plus aisé à mener à terme, d’autant
qu’elle s’accompagne de dommagesintérêts ou d’une astreinte. L’idéal
étant de se grouper entre victimes
du trouble anormal de voisinage et
propriétaire mis en cause.
Michel Ravelet,
journaliste
Le commerçant et le client
Selon la jurisprudence, le client est « un tiers » par rapport au local pris à bail et il ne peut pas de ce fait engager la responsabilité
du locataire. Les clients qui perturbent l’immeuble en quittant le cabinet du médecin ou de l’avocat, les consommateurs trop
démonstratifs qui parlent fort en sortant du restaurant ne permettent pas d’imputer un comportement fautif au locataire titulaire
du bail commercial ou professionnel dès lors qu’il n’est pas directement responsable de la situation. Dans ces conditions, le bailleur
n'a pas de réel recours, sinon en habitat collectif de demander au syndic de déposer une plainte s'il y a eu des dégradations.
Ce n'est que si les faits devenaient systématiques qu'un éventuel recours pourrait être envisagé contre le locataire, pour « défaut
d'habitation bourgeoise » comme le stipulent les règlements de copropriété.
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 17
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:08:24
18
DÉVELOPPEMENT DURABLE
FISCALITÉ
Plan Bâtiment
du Grenelle Environnement
“
Les principaux résultats de la mise en place du Plan Bâtiment
du Grenelle de l’Environnement ont été présenté fin 2009*.
Tour d’horizon des grandes lignes de ce rapport et perspectives pour l’avenir.
La construction neuve
Le Grenelle
a pris plus
d’un an
d’avance dans
le domaine de
la construction
neuve.
Le Grenelle de l’environnement prévoit
de généraliser les « bâtiments basse
consommation » (BBC) à l’horizon
2012 (2010 pour les bâtiments publics et tertiaires) et les « bâtiments
à énergie positive » à l’horizon 2020.
Ces objectifs sont fixés à l’article 4
de la loi « Grenelle 1 » du 3 août 2009.
La consommation moyenne d’énergie
primaire des constructions neuves
devrait passer de 150 kWhEP/m²/
an aujourd’hui à 50 kWhEP/m²/an
en 2012.
Croissance des demandes
de certifications BBC
Les demandes de certifications BBCEffinergie connaissent une très forte
croissance : 853 en 2007, 2 582 en
2008 et 15 529 en 2009 sur les huit
premiers mois de l’année. On peut
donc s’attendre à plus 20 000 demandes en 2009.
Le Grenelle a ainsi pris plus d’un an
d’avance dans le domaine de la
construction neuve.
Créé en 2005 par J.-L. Borloo alors
ministre du Logement, le PREBAT
(Programme de Recherche et d’Expérimentations sur l’Énergie dans
le Bâtiment) a permis de concrétiser
grâce à des appels à projets conjoints
entre l’État (via l’Ademe) et les
Régions, 550 bâtiments BBC (2 200
logements et 105 bâtiments tertiaires). Ces appels à projet vont
se poursuivre avec pour objectif
d’élargir le PREBAT à un millier de
bâtiments d’ici fin 2010.
laproprieté.com.fr >
Caractéristiques
des projets lauréats
Les technologies utilisées pour
cette nouvelle génération de bâtiments vont de l’isolation thermique
renforcée avec une percée de l’isolation extérieure, aux chaudières à
condensation, pompes à chaleur,
poêle ou chaudière au bois, triple
vitrage, ventilation double flux et
utilisation des énergies renouvelables avec notamment l’eau chaude
sanitaire solaire.
Toutes ces innovations ont un coût :
le prix médian se situe, dans le cadre
du PREBAT, à 1 450 € HT/m², soit
un investissement supplémentaire
d’environ 15 % par rapport au coût
moyen de la construction.
L’Agence de l’Environnement et de la
Maîtrise de l’Énergie (ADEME) estime,
pour sa part, que l’investissement
supplémentaire devrait être ramené
entre 5 et 10 % à l’horizon 2012 et
être amorti, 10 ou 15 ans grâce aux
économies d’énergie.
Une nouvelle réglementation
en gestation
Une nouvelle réglementation thermique RT 2012 remplacera la réglementation actuelle RT 2005.
Elle pourrait aboutir à des propositions telles qu’un pourcentage
minimal d’énergie renouvelable
dans la consommation totale d’énergie ou encore une obligation de
chauffe-eau solaire pour les maisons individuelles.
Les nouveaux textes qui devraient
être publiés à la mi-2010 définiront
la réglementation à suivre à partir
de 2013 pour les bâtiments basse
consommation (BBC).
En outre, le projet de loi dit Grenelle 2 portant engagement national
pour l’environnement prévoit :
- une amélioration de la vérification
de la prise en compte de la réglementation thermique,
- l’impossibilité pour un document
d’urbanisme de s’opposer à l’installation de systèmes de production
d’énergie renouvelable sur les bâtiments ou encore à l’utilisation du
bois en façade,
- la possibilité pour les collectivités
locales de définir des secteurs dans
lesquels l’ouverture de nouvelles
zones à l’urbanisation sera subordonnée à l’obligation de respecter
des performances énergétiques et
environnementales renforcées,
- l’autorisation d’un dépassement
pouvant aller jusqu’à 30 % des règles
de gabarit et de densité d’occupation des sols pour les constructions
satisfaisant à des critères de performance énergétique élevée.
La rénovation thermique
des logements
Le secteur du bâtiment est le plus
gros consommateur d’énergie en
France (42,5 % de l’énergie finale
totale). La mise en œuvre à grande
échelle du programme de réduction
des consommations énergétiques
des bâtiments prévu par le Grenelle
Environnement doit réduire durable-
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 18
23/12/09 11:08:25
19
ment les dépenses énergétiques et
les inégalités qui en découlent.
Les objectifs, pour les logements
existants, sont :
- de réduire les consommations
d’énergie d’au moins 38 % d’ici à
2020 et, à cette fin, de conduire un
programme ambitieux de rénovation
thermique pour atteindre le rythme
de 400 000 rénovations complètes de
logements chaque année à compter
de 2013 ;
- et de rénover l’ensemble des logements sociaux en commençant par
la réalisation de travaux sur les
800 000 logements les plus énergivores d’ici 2020.
Secteur clé pour la relance de l’économie et la croissance, le secteur de
la rénovation du bâtiment emploie
près de 100 000 personnes.
L’éco-prêt à taux zéro
Lancé en avril dernier, la distribution de l’éco-prêt à taux zéro est un
succès : fin octobre 2009, 50 000
éco-prêts ont été proposés aux
Français par les banques pour un
montant moyen de prêts émis d’environ 16 500 € et dans plus de 27 %
des cas, les particuliers choisissent
d’effectuer au moins trois actions de
rénovation. Les bouquets de travaux
les plus prisés sont les combinaisons
associant le remplacement des fenêtres avec l’amélioration du système
de chauffage ou de production d’eau
chaude, l’isolation de la toiture et
l’incorporation d’énergies renouvelables pour le chauffage. Ce sont très
majoritairement les propriétaires
occupants de maisons individuelles
qui réalisent ces travaux.
D’ici fin 2010, 200 000 prêts devraient
être engagés.
Un dispositif gagnant/gagnant
pour les locations
Le gouvernement a décidé de renforcer les incitations à la réalisation
de travaux d’économies d’énergie
dans les logements mis en location.
Ce nouveau dispositif prévu par la
loi MOLLE doit inciter le propriétaire à réaliser des travaux pour une
baisse des charges des locataires.
Les textes d’application viennent de
paraître (cf. article dans cette revue
p. 8 et 9).
Vers un comptage
individualisé de l’énergie
En France, seuls 10 % des immeubles
chauffés collectivement sont équipés de dispositifs de comptage individuel d’énergie (contre 70 % au
Benelux, 80 % en Autriche et 95 %
en Allemagne). Une étude conduite
par l’ADEME en 2007 montre que
l’individualisation de frais de chauffage permettrait de réaliser environ
15 % d’économie d’énergie du fait
d’une meilleure information des
occupants.
Par ailleurs, d’importants efforts
industriels ont été réalisés et des
normes développées de sorte que
la nouvelle génération d’appareils
électroniques est beaucoup plus
performante et permet, de plus, la
télé-relève.
Aussi, suivant en cela les recommandations du comité opérationnel n°3
du Grenelle Environnement, présidé
par Philippe Pelletier avocat, le ministre Jean-Louis Borloo lance un
programme national visant à équiper
de compteurs individuels d’énergie
les logements situés dans des immeubles chauffés collectivement.
220 000 immeubles représentant 4,5
millions de logements sont concernés et le programme permettrait de
réduire de 450 millions d’euros par
an la facture d’énergie des Français
concernés, soit environ 100 € par
logement et par foyer.
Des modalités pratiques de réalisation
restent à définir.
Un bonus sur les transactions
immobilières « vertes »
La mise en place d’un bonus sur les
transactions immobilières « vertes »
est à l’étude, il devrait permettre de
favoriser l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments
existants, notamment lors des changements de propriétaires puisqu’il
s’agit en général d’un moment pro-
pice à la réalisation de travaux.
Les acquéreurs de logements verraient
leurs frais baisser s’ils acquièrent un
logement performant. Les vendeurs
de biens peu consommateurs d’énergie bénéficieraient d’un avantage
compétitif sur le marché immobilier
car ils pourraient mettre en avant
les frais réduits pour l’acquéreur.
Une valeur « verte » incitative serait
introduite sur le marché immobilier.
Les futures avancées liées
au projet de loi Grenelle 2
Le projet de loi portant engagement
national pour l’environnement,
adopté par le Sénat le 8 octobre 2009
et encore à examiner par l’Assemblée
Nationale, prévoit notamment :
- l’adaptation des règles applicables
aux copropriétés afin de faciliter la
réalisation des travaux d’économie
d’énergie. Certains types de travaux
portant sur les parties communes
et/ou privatives (changement des
fenêtres) seront désormais classés
dans un nouveau régime de « travaux
d’intérêt commun ». Leur réalisation
pourra être prise par la copropriété
selon des règles de majorité simple.
Par ailleurs, l’assemblée des copropriétaires devra examiner un plan
de travaux ;
- l’amélioration et la généralisation
du diagnostic de performance énergétique ;
- l’affichage de la performance énergétique des logements dans les
annonces immobilières ;
- une obligation de travaux d’économie d’énergie d’ici 2020 pour les
bâtiments tertiaires.
Source : www.developpement-durable.gouv.fr
Plan Bâtiment : « La mutation énergétique en
marche » - dossier de presse du 28 octobre 2009
Rénovation
des bâtiments existants
Le décret n°2007-363 du 19 mars 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie, aux
caractéristiques thermiques et à la performance énergétique
des bâtiments existants a instauré des exigences d’économie
d’énergie dans les bâtiments existants.
Si les travaux concernent un immeuble d’une superficie
inférieure à 1 000 m² ou lorsque le montant des travaux est
inférieur à 25 % du coût de la construction, la réglementation
thermique (RT) « éléments par éléments » s’applique, ce
qui signifie principalement que les chaudières, fenêtres,
isolations… installées ou remplacées doivent être conformes
aux prescriptions fixées par un arrêté.
Si les travaux concernent des bâtiments achevés avant le
1er janvier 1948, d’une surface hors œuvre nette (SHON)
supérieure ou égale à 1 000 m² et que le montant des travaux
est supérieur à 25 % du coût de la construction alors la RT
« globale » s’impose. Ses objectifs sont proches de ceux de
la RT 2005 applicable aux logements neufs ; toutefois, elle
ne décrit pas un « maximum » à faire mais un « minimum »
à respecter.
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 19
Nadine Cazalbou,
journaliste
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:08:25
20
DÉVELOPPEMENT DURABLE
FISCALITÉ
Retour enquête logements économes en énergie
Vos réponses à l’enquête lancée en septembre 2009 nous permettent aujourd’hui de vous rendre compte des résultats.
Innovations technologiques
Vous êtes une majorité à vous jugez mal informé sur les nouveaux matériaux de construction (90 %), les techniques
de construction innovantes (80 %), les équipements d’énergie renouvelable (60 %) et les coûts induits par ces innovations
(80 %).
Certains d’entre vous connaissent toutefois le Siporex, les flocons de laine, le torchis, l’isolation par l’extérieur, les panneaux
photovoltaïques et solaires, les puits canadiens, les pompes à chaleur.
Vous êtes propriétaire occupant
30 % d’entre vous ont déjà réalisé des travaux d’économie d’énergie.
Si vous n’en avez pas réalisé, c’est parce que ces travaux vous semblent onéreux, pas nécessaires, le retour sur
investissement trop long et les artisans rares.
Ceux qui ont réalisés des travaux d’économie d’énergie ont le plus fréquemment isolé la toiture, changé la chaudière, placé des
panneaux solaires ECS et des doubles vitrages.
En raison de travaux trop récemment réalisés, la majorité d’entre vous n’a pas pu évaluer l’amélioration énergétique apportée.
En revanche, vous êtes satisfaits des travaux réalisés (60 %), des conseils donnés pour le choix des équipements ou matériaux
(70 %) et de ceux donnés pour l’entretien ou l’utilisation de vos nouveaux équipements (90 %).
30 % d’entre vous ont fait appel à une entreprise labellisée pour s’assurer des meilleures compétences, de la qualité du travail,
et pour être mieux informés des droits à subvention et sur la fiscalité.
70 % d’entre vous ignorent l’existence de labels liés aux économies d’énergie.
Vous êtes en copropriété
10 % d’entre vous ont fait installer des appareils de comptage de la consommation individuelle de chauffage lorsque le chauffage
est collectif.
10 % d’entre vous connaissent les règles de majorité applicables en vote d’assemblée générale pour réaliser un diagnostic thermique
de l’immeuble, réaliser des travaux d’isolation ou pour remplacer une chaudière.
Lorsque vous avez réalisé des travaux d’économie d’énergie, ceux-ci ont porté essentiellement sur les parties
privatives (changement de fenêtre) et ce sont principalement les appartements situés au dernier étage, au RDC et au nord qui
ont subi ces changements.
Vous êtes propriétaire bailleur
40 % d’entre vous déclarent avoir réalisé des travaux d’économie d’énergie dans un logement locatif.
Ces travaux ont concerné : l’isolation, la pose de double vitrage, le changement de chaudière mazout en chaudière gaz performante.
La moitié d’entre vous a réalisé ces travaux avec un locataire en place, sans problème particulier. Dans la moitié des cas, le loyer
a été majoré. 80 % de ceux qui n’ont pas réalisé de travaux envisagent de le faire, en vue d’une revente ultérieure, pour
conserver la valeur patrimoniale de leur bien, pour améliorer la fiscalité, éviter de futurs litiges avec les locataires.
Fiscalité et retour sur investissement
Vous êtes 80 % à vous juger mal informés sur les subventions dont vous pouvez bénéficier pour la réalisation de
travaux d’économie d’énergie, sur le crédit d’impôt, les éco-prêts, le rachat de l’énergie produite et 70 % à être mal informés sur
l’éco-PTZ. Ceux qui ont réalisé des travaux sont 50 % à avoir bénéficié de l’une ou l’autre de ces aides et autant ont rencontré
des difficultés pour le montage du dossier de prêt ou de subvention. Vous jugez tous ces dispositifs bien trop complexes et rigides.
Vous considérez que la pression est mise par le législateur pour améliorer les logements mais les aides sont insuffisantes.
Votre Chambre de propriétaires
Vous attendez de votre association une aide pour :
• le montage et le dépôt des dossiers auprès des administrations avec des garanties,
• des analyses sérieuses, documentées et compréhensibles comme faîtes d’habitude dans la revue lapropriete.com.fr,
• des informations sur les nouveaux matériaux, les entreprises et les professionnels formés, des évaluations comparatives
précises.
laproprieté.com.fr >
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 20
23/12/09 11:08:26
Loca
commtion/
erce
LOCATION/LOGEMENT
chronique
juridique
Déve
lopp
durabement
le
Chro 21
n
juridi ique
que
De la nécessaire précision
dans les actes juridiques
Deux arrêts rendus le 28 octobre 2009 par la Cour de cassation,
nous rappellent combien la précision s’impose dans la rédaction des
actes de procédure ou des contrats.
Conséquence d’un congé
insuffisamment motivé
Un bailleur avait délivré à son locataire commercial un congé
sans offre de renouvellement ni paiement d'indemnité d'éviction,
à raison de dégradations constatées dans les lieux loués. Il avait
pris la précaution de faire précéder son refus d'une mise en demeure. Mais le bailleur s’était contenté d’exiger des « remises en
état ». La Cour de Pau avait jugé que le congé était insuffisamment
motivé, le bailleur n’ayant pas explicitement précisé les manquements reprochés au locataire, manquements qu’il devait régulariser
dans les 2 mois de la mise en demeure. En conséquence, la Cour
retenait la nullité du congé et jugeait que le bail avait purement
et simplement été renouvelé pour neuf ans.
La Cour de cassation ne remet pas en cause l’inefficacité du congé
dont la motivation manque de précision. Elle casse l’arrêt déféré au
motif que l’insuffisance de motivation n’a pas eu pour conséquence
la nullité du congé. Le défaut de motivation laisse subsister le congé.
Dès lors, le preneur est en droit de prétendre au paiement d'une
indemnité d'éviction.
Cet arrêt est à rapprocher de celui rendu en matière d'omission de
mise en demeure préalable au congé, selon lequel, cette omission
laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement
d'une indemnité d'éviction (Civ. 3e, 15 mai 2008).
Conséquence d’une clause
d’un bail insuffisamment précise
Il est d’usage de prévoir dans les baux que le cédant d’un fonds de
commerce restera tenu à l’égard du bailleur solidairement avec le
cessionnaire en cas de défaillance de celui-ci. Mais pour être efficace, cette clause doit être très précise. Ainsi, à la suite de plusieurs
impayés de loyers, le bailleur avait assigné le cessionnaire et le
cédant aux fins, d'une part, de constatation d'acquisition de la clause
résolutoire prévue au contrat et, d'autre part, de les voir condamnés
solidairement à payer l'arriéré de loyers et une indemnité d'occupation. La Cour d’appel de Montpellier avait donné raison au bailleur
et prononcé les condamnations solidaires demandées.
Statuant sur l’obligation au paiement de l’indemnité d'occupation
après résiliation du bail, la Cour de cassation réforme l’arrêt de
Montpellier pour manque de base légale : les juges n'ont pas constaté que la clause du bail obligeait le cédant au paiement de la
somme due par le preneur qui se maintient dans les lieux au-delà
de la relation contractuelle. Le bail ayant été résilié, le preneur
initial n’était pas tenu au paiement des indemnités d’occupations
dues par le cessionnaire. Dans le même sens, il est jugé que le
cédant n’est pas tenu au paiement des réparations locatives si son
obligation ne porte que sur le paiement des loyers.
La clause de garantie du cédant devra donc être très précise quant
aux obligations souscrites : limitée au paiement du loyer, elle ne
permettra pas de rechercher le cédant pour obtenir le règlement
des charges ou réparations locatives ; visant la seule exécution
du bail, elle n’autorisera pas la condamnation solidaire du cédant
et du cessionnaire au paiement des indemnités d’occupation.
Copropriété : régularisation
d’une procédure
Aux termes des articles 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
et 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 seul le syndic est
habilité à agir en justice au nom du syndicat après y avoir été
autorisé par l'assemblée générale. Des autorisations données au
conseil syndical, au « président » de la copropriété, voire à l’avocat
de celle-ci ont été par le passé sanctionnées. Par un arrêt du 4
novembre 2009, la Cour de cassation apporte une solution qui peut
surprendre.
Les faits sont les suivants : en conflit avec le syndic qui avait
participé à la construction de l’immeuble, l'assemblée générale avait
habilité une société propriétaire de plusieurs lots à mettre en
cause la responsabilité du syndic et de son assureur en raison d'un
préjudice dû à une faute du premier dans la gestion des réseaux
d'eau et d'électricité. Le syndicat avait ensuite désigné un nouveau
syndic. Celui-ci régulièrement habilité par l’assemblée avait par
conclusions déclaré poursuivre l'instance engagée par le copropriétaire. La Cour de Chambéry, avait estimé que l'habilitation irrégulièrement donnée au copropriétaire ne pouvait être couverte faute,
pour celui-ci, d'avoir été désigné en qualité de syndic en cours de
procédure.
Faux, juge la Cour de cassation visant l'article 121 du Code de
procédure civile, en raison de la disparition de la cause de nullité.
Doit-on considérer que dorénavant une procédure engagée par une
personne non habilitée pourra faire l’objet d’une régularisation ?
Pour Y. Rouquet, rédacteur spécialisé en droit immobilier, cette
position semble devoir être approuvée, puisque, si la désignation
de la société en qualité de mandataire ad hoc était irrégulière, il
n'en reste pas moins que l'action en justice irrégulièrement initiée
avait été rétroactivement ratifiée par la collectivité.
Michel Catugier,
avocat honoraire
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 21
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:08:26
F
22
QUESTIONS
QUESTIONS /PRATIQUES
RÉPONSES
Les consultants répondent à vos questions
SCI et travaux
André Héral
En SCI familiale, nous avons deux maisons
louées en bon état et une maison qui nécessite
de lourds travaux (environ 150 000 €).
Cet investissement sera-t-il déductible
sur les loyers des deux autres maisons ?
D’une manière générale, les travaux réalisés dans un immeuble
ne peuvent être déduits que dans la mesure où le bien est
productif de revenus ou est destiné à être loué.
La destination de la maison dans laquelle les travaux doivent
être réalisés est donc essentielle. Si la condition de sa mise en
location est remplie, le montant des travaux pourra s’imputer ;
à la fois sur les revenus de cette maison mais également sur
les autres revenus fonciers des autres maisons dépendant de la
SCI, avec cependant une réserve.
Il ne faut pas que les travaux, en raison de leur nature ou de
leur importance, concourent à la production d’un immeuble
neuf. Il s’agit, dans la pratique, de travaux susceptibles de
bénéficier du taux réduit de TVA et notamment :
- en matière de gros œuvre, ne pas affecter pour plus de la
moitié les éléments déterminant la résistance et la rigidité de
l’ouvrage,
- ne pas rendre à l’état neuf les deux tiers ou plus de chacun
des six éléments de second œuvre suivants : planchers qui ne
déterminent pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires
et plomberie, installations électriques, système de chauffage,
et, enfin, de travaux qui n’augmentent pas la surface de plancher
hors œuvre existante de plus de 10 %.
Travaux d'économie d'énergie
André Héral
J’envisage de réaliser des travaux d’économie
d’énergie dans un des logements que je loue.
J’ai déjà bénéficié pour ma propre habitation
d’un crédit d’impôt pour ce même type
de travaux. Pourrai-je en bénéficier à nouveau ?
Depuis le 1er janvier 2009, le crédit d'impôt pour dépenses
d'équipement de l'habitation principale en faveur des économies d'énergie et du développement durable a été étendu aux
propriétaires bailleurs de logements de plus de deux ans qu'ils
s'engagent à louer nus à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée minimale de cinq ans
La circonstance que le contribuable ait bénéficié du crédit d'impôt
laproprieté.com.fr >
au titre de dépenses réalisées dans son habitation principale
ne fait pas obstacle au bénéfice du crédit d'impôt pour les
dépenses qu'il réalise dans des logements loués ou qu'il destine
à la location.
Les dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt ainsi que les taux
qui s'y rapportent sont identiques à ceux prévus pour l'habitation
principale.
Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt ne varie
pas en fonction de la situation de famille (contrairement aux dépenses effectuées dans l'habitation principale) et est plafonné à
8 000 € par logement ; le nombre de logements concernés étant
limité à trois par année d'imposition.
Les dépenses ayant ouvert droit au crédit d'impôt ne sont pas
admises en déduction pour la détermination du revenu net foncier ; en revanche, la part des dépenses qui excéderait le plafond
de 8 000 € ouvrant droit au crédit d'impôt peut être déduite des
revenus fonciers dans les conditions habituelles.
Indexation d’un loyer commercial
Françoise Tournier
Mon bail commercial stipule : « le loyer
est susceptible d'être révisé chaque année
à la date anniversaire (soit le 1er octobre) ».
La ligne suivante mentionne : « sera retenu
comme indice de référence initial, l'ICC du
2e trimestre ». Le 4 octobre 2009, j'ai informé
mon locataire d’une augmentation de loyer
en mentionnant l'indice du 1er trimestre 2009
(l'indice du 2e trimestre n'a été connu que
le 9 octobre). Mon locataire conteste
l’augmentation. Que faire ?
C'est le bail qui détermine l'accord des parties et en conséquence, si celui-ci mentionne l'indice du 2e trimestre, vous devez obligatoirement vous référer à cet indice pour déterminer
l'indexation.
Lorsque vous calculez le loyer sur la base du 1er trimestre parce
que l'indice du 2e trimestre n'est pas connu, il s'agit d'un loyer
provisionnel et vous devez régulariser ensuite cette augmentation
lorsque l'indice du 2e trimestre est connu.
Vous pouvez aussi attendre la publication de l'indice du 2e trimestre et régulariser depuis la date à laquelle l'augmentation
est applicable.
En l'espèce, il convient donc de régulariser et de restituer le trop
versé à votre locataire.
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 22
23/12/09 11:08:28
23
Documents de bornage
Guillaume Cabanis
nisation lorsque tous les justificatifs auront été réunis.
Durant cette procédure, le propriétaire est mis hors de cause
sauf en cas de dépassement du montant pré-cité ou pour des
dommages immobiliers privatifs d’un montant supérieur à 240 €
(correspondant à 15 % du plafond de la convention CIDRE).
Affichage des autorisations
d’urbanisme et recours des tiers
Puis-je demander au géomètre-expert,
auteur d'un bornage il y a une vingtaine
d'années, de me communiquer la copie
des documents réalisés ?
Tout géomètre-expert est tenu en vertu du décret du 31 mai
1996 portant règlement de la profession et code des devoirs
professionnels et du Règlement Intérieur de la profession de
conserver DURANT 30 ANS les documents relatifs aux travaux
fonciers qu'il a réalisés et de communiquer au Conseil supérieur
les références de ces travaux en vue de leur insertion dans un
fichier informatique.
La profession de géomètre-expert a donc mis en place depuis
des années et rendu obligatoire depuis le 1er janvier 1997 AURIGE,
le répertoire informatisé des documents créant ou repérant les
limites des biens fonciers.
Dans votre cas, vous devez donc faire une demande formelle
au cabinet de géomètre, quitte à régler les frais de recherche
d'archive et de reprographie.
Dégât des eaux
Jacques de Saint-Blanquat
Un de mes locataires me demande d’agir
parce qu’il vient de subir un dégât des eaux
en raison d’une fuite dans le logement
situé au-dessus du sien. Que dois-je faire ?
Les compagnies d’assurance ont mis au point un constat
amiable dégât des eaux, destiné à accélérer les indemnisations
des sinistres. Ce constat est en trois exemplaires : l’un pour
l’auteur des dégâts, le second pour la victime et le dernier pour
le propriétaire de l’immeuble ou le syndic de copropriété.
La convention CIDRE trouve ici son application et ce sera l’assureur
de la victime qui devra déclencher la procédure d’indemnisation
(demande de devis ou expertise) ; cette étape permettra de
connaître l’importance du dommage et, si ce dernier ne dépasse
pas 1 600 €, l’assureur de la victime pourra procéder à l’indem-
Nathalie Thibaud
Mon voisin lance des travaux sur sa parcelle.
Je ne vois aucun affichage de l’autorisation
d’urbanisme qu’il a dû obtenir.
Qu’impose la réglementation actuellement ?
Dès la délivrance d’un permis de construire (exprès ou tacite)
ou de la décision de non opposition à une déclaration de travaux,
le bénéficiaire doit afficher sur le terrain la décision de manière
visible, c'est-à-dire de la voie publique. L’affichage doit demeurer visible pendant toute la durée du chantier. Il est réalisé au
moyen d’un panneau rectangulaire d’une dimension supérieure à
80 cm indiquant les : nom, raison sociale du bénéficiaire, date
et numéro du permis, nature du projet, superficie du terrain,
superficie de plancher hors œuvre nette autorisée, la hauteur
de la construction exprimée en mètre par rapport au sol naturel,
éventuellement la surface du ou des bâtiments à démolir.
Avec la réforme sur les autorisations d’urbanisme (décret du 5
janvier 2007) a été ajouté l’obligation d’inscrire sur le panneau
une mention relative au délai de recours des tiers (notamment
voisin du projet ou encore association) et à l’obligation prévue
par l’article R 600-1 du Code de l’urbanisme de notifier tout
recours contre le permis au pétitionnaire et à l’autorité qui a
délivré l’autorisation. L’obligation de notification, si elle est
omise, est sanctionnée par l’irrecevabilité du recours devant le
juge administratif. Cette nouvelle mention sur le panneau est
destinée à mieux informer les tiers « contestataires » du permis
sur les risques d’irrecevabilité de leur recours (voir à ce sujet
l’article détaillé paru dans notre revue de décembre 2009).
Question d’un lecteur
Des travaux de réfection de toiture et d’isolation ont été
réalisés dans notre copropriété. La facture globale a été honorée en 2009 et nous souhaitons déduire ces charges de
nos revenus. Le syndic nous dit que les appels de charges
serviront de justificatifs. Est-ce suffisant ?
La réponse au prochain numéro.
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 23
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:08:36
Scellier-Bouvard,
la solution star
Benoît Drouffe,
directeur commercial de Pierre
& Vacances Conseil Immobilier
nous explique le dispositif Scellier-Bouvard.
Comment fonctionne le dispositif Scellier-Bouvard ?
Jusqu’à la fin de l’année 2010, le dispositif Scellier-Bouvard permet de réduire ses impôts de 25% en réalisant un investissement
Loueur en Meublé Non Professionnel. Le plafond maximum pris en compte est de 300 000 € HT, frais d’acquisition compris et hors
mobilier. En 2011 et 2012, la réduction sera de 20 %. Cette réduction d’impôt, qui peut aller jusqu’à 75 000 €, est répartie sur 9 années,
soit jusqu’à 8 333 € de réduction par an. Si le contribuable paie un impôt inférieur à la réduction, le solde de la réduction est reportable
pendant 6 ans.
À qui s’adresse ce dispositif, et en quoi est-il avantageux ?
Le dispositif Scellier-Bouvard est une solution qui permet à un investisseur de ne plus payer d’impôt ou d’en payer moins, de compléter
ses revenus en toute sécurité, par exemple pour sa retraite, d’augmenter la protection de sa famille avec un capital et une rente
immédiate, et de se constituer un patrimoine immobilier.
S’applique-t-il aux résidences de tourisme ?
Ce dispositif concerne la location meublée, ce qui est le cas des résidences
de tourisme. De surcroît, l’achat d’un logement neuf dans une résidence
de tourisme classée permet, en plus de cette réduction d’impôt, de
profiter de la récupération de la TVA, soit 19,6 % du prix d’achat.
Les offres du groupe Pierre & Vacances Center Parcs permettent-elles de
bénéficier de ses avantages fiscaux ?
Nos résidences sont classées résidence de tourisme et sont louées en
meublé. Les investisseurs bénéficient donc à la fois de la réduction
d’impôt et de la récupération de la TVA. Nos propriétaires peuvent en plus,
s’ils le souhaitent, profiter de séjours avec leur famille sur l’ensemble des
destinations du Groupe à des conditions privilégiées.
EXPERTISE IMMOBILIÈRE :
PLUSIEURS DOMAINES
D’INTERVENTION
Évaluations : - Valeurs vénales et locatives :
- Immeubles d’habitation, commerciaux,
professionnels, propriétés, terrains, fonds
de commerces, sociétés ;
Pour déclaration fiscale, ISF, garanties bancaires, acquisition, vente, cession, transmission,
partage, expropriation, éviction…
Techniques - Aménagement foncier, Urbanisme
Du Bâtiment :- État des lieux, audit et assistance techniques
- Diagnostic Construction, assurance
dommage ouvrage, décennale
- Coordination sécurité chantier
Diagnostics
- Loi Carrez, amiante, plomb, radon
Immobiliers :- Etats parasitaires et pathologie des bois
- Légionellose, D.P.E
- Gaz, électricité
LA CNEI EST UNE ASSOCIATION
D’EXPERTS COMPÉTENTS DANS
LES METIERS LIÉS À L’IMMOBILIER :
- La Compagnie Nationale des Experts Immobiliers créée
en 1958, regroupe des experts indépendants ou judiciaires, en
leurs différentes disciplines.
- Signataire de la Charte De l’Expertise Immobilière, la CNEI
participe ainsi au développement de l’activité d’expert immobilier.
- Elle assure la formation permanente de ses membres, veille
à la compétence et à l’honorabilité de chacun d’eux, ainsi qu’à
leur indépendance.
La CNEI est représentée sur tout le territoire national dans
treize régions, pour un nombre proche de 300 adhérents.
En Midi-Pyrénées, les 15 membres régionaux animent
des réunions trimestrielles autour de thèmes spécifiques :
déplafonnement loyers commerciaux, audit de la taxe foncière, impact des diagnostics immobiliers sur la valeur vénale,
méthode du compte à rebours et bilan promoteur…
Contact par site CNEI national : www.expert-cnei.com
et en région, vos interlocuteurs régionaux :
Président région : René VIGO - Tél. : 05 62 47 86 66 / Vice président région : Ludovic BARRAU - Tél. : 05 61 62 75 84
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 24
23/12/09 11:08:40
forum
25
D’une Chambre
à l’autre...
> ÉCHOS ET PROGRAMMES FORMATIONS/INFORMATIONS
RDV CSPC 31
Le 14 décembre dernier, les consultants
de la Chambre des propriétaires animaient
une rencontre sur le thème de la Copropriété. Décryptant la notion de délégation de pouvoir donnée par l’assemblée
générale en matière de travaux, Jean
Bédos insistait sur l’implication nécessairement active des membres des conseils
syndicaux dans la vie de la copropriété. Valérie Terral-Prioton
rappelait l’obligation majeure qui s’impose au syndicat des copropriétaires de conservation de l’immeuble et précisait le pouvoir
d’initiative du syndic.
Huguette Laviole insistait, pour sa part, sur le nécessaire suivi
des comptes par les copropriétaires et sur la distinction à faire
entre la gestion courante du syndic (comprenant notamment la
détention des archives, l’établissement et la mise à jour du carnet
d’entretien, la souscription des polices d’assurance…) réalisée sans
surcoût et la notion de prestations particulières dont les tarifs
peuvent être négociés (par exemple pour le suivi d’éventuels travaux).
une antenne CSPC 31 à Blagnac
Ouverture d’une antenne de la CSPC 31 dans les
locaux de la mairie de Blagnac – 1, place Jean-Louis
Puig pour une permanence en baux d’habitation et
baux commerciaux.
Permanences 1er trimestre 2010 : les lundis
11 janvier, 8 février et 8 mars entre 14h et 17h.
Pour prendre RDV, téléphonez au 05 62 30 15 30
Réunion pédagogique CSPC 31
Propriétaires :
Un rendement locatif insuffisant, une fiscalité
trop lourde, des difficultés dans la gestion
de vos biens… ? Pourquoi subir ces difficultés ?
Nous vous invitons le mardi 2 février à 14 heures à la CSPC 31
à la réunion pédagogique animée par le cabinet « Accompagnements
et solutions » pour comprendre, au travers d’exemples, comment
améliorer la rentabilité de votre patrimoine en utilisant les outils
financiers et fiscaux à votre disposition.
Cette rencontre est ouverte à tous et sera suivie d'un verre de l'amitié.
Le nombre de places étant limité merci de vous inscrire au
05 62 30 15 39 ou par mail : [email protected]
Vos prochains RDV CSPC 31
Jeudi 14 janvier 2010 à 17h00
" L'optimisation des revenus immobiliers avec le dispositif
Scellier-Bouvard et la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation "
par Emmanuel Dumesnil du groupe Pierre et Vacances.
Jeudi 11 février 2010 à 17h00
" Loueur en meublé non professionnel ou dispositif Scellier"
avec un représentant du groupe Nexity.
Contact : Tél. : 05 62 30 15 30 – [email protected]
Ces rencontres ont lieu dans les locaux de la Chambre de Toulouse
(63, rue Alsace-Lorraine) et sont suivies d’un verre de l’amitié.
Elles sont ouvertes à tous, adhérents, non adhérents mais le nombre
de places étant limité, merci de vous inscrire.
Rappels des permanences CSPC 31
• Droit de l’urbanisme /expropriation
Les 1er et 3e mercredis de chaque mois, de 13h30 à 16h30,
Prochaine Portes Ouvertes
CSPC 31
Pour faire connaître ses services au grand public, votre association
ouvrira ses portes de 10h à 18h, non stop :
le lundi 18 janvier.
• Copropriété
Les lundis de 9h00 à 12h00
Les mardis et mercredis à 11h00 et de 14h00 à 16h15
Permanence téléphonique
tous les mardis et mercredis de 10h00 à 11h00
• Analyse des comptes de copropriété
Tous les jeudis et vendredis de 13h30 à 16h30
Janvier 2010 • N°462
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 25
> laproprieté.com.fr
23/12/09 11:08:40
26
forum
> ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Association de Pau,
Béarn et Pays de Soule
> L'EXPRESSION DES ÉLUS
ET DES PROFESSIONNELS
PLH en débat au Grand Toulouse
Bureau : modifications
Suite à la dernière assemblée générale et au décès de l’un de ses
membres, le bureau de l’association a été modifié : Me William Chartier
en est devenu président, Dominique Terrisse est vice-président,
Me Caroline Cavalier et Me Jean-Pierre Werbrouck ont été cooptés.
Le reste du bureau étant sans changement.
Convocation
Me William Chartier, président de l’Association des Propriétaires et
Copropriétaires de Pau, Béarn et Pays de Soule, informe les adhérents
que la prochaine assemblée générale ordinaire de leur association,
se déroulera le lundi 1er mars 2010 à 17h00, au Complexe des
Halles - salle 703 - place de la République à Pau.
L’ordre du jour sera le suivant : rapport d’activité, rapport financier,
conseil d’administration, exposés sur divers points juridiques et fiscaux
de l’actualité immobilière, questions diverses.
L’ensemble du bureau vous remercie pour votre fidélité et vous souhaite une excellente année 2010.
Contact : 18, rue d’Orléans - 64000 PAU - Tél. : 05 59 27 61 55
Union de la Propriété Immobilière
de l’Aude
Convocation
Me Valérie Lambert, présidente de l’Union de la Propriété Immobilière de l’Aude, vous informe que la prochaine Assemblée Générale
de l’association aura lieu le samedi 16 janvier 2010 à 15 heures à
la salle Joë Bousquet de la Mairie de Carcassonne.
Venez nombreux, nous comptons sur votre présence.
Contact : Ludovique Hénon au 09 75 76 37 17
[email protected]
et Me André Vignon au 04 68 71 84 54
L’aire urbaine de Toulouse est indéniablement attractive (20 000
habitants supplémentaires par an depuis 1999) et les besoins en
logement sont diversifiés, mais ils ont désormais un caractère social
très marqué (50 % des ménages du Grand Toulouse vivent avec moins
de 2 SMIC) et la demande émane des jeunes principalement (près
de 50 %) et des personnes vivant seules.
Face à cela, l’offre locative sociale demeure insuffisante (5 demandeurs
pour une offre en HLM), le locatif privé souvent inaccessible et la
production de logements locatifs investisseurs inadaptée aux revenus
des ménages. Côté accession à la propriété, les ménages modestes sont
le plus souvent contraints à différer leur achat dans le neuf, à s’orienter vers l’ancien ou à reporter leur choix sur le périurbain.
Ce diagnostic, réalisé en préalable à l’élaboration du nouveau programme
local de l’habitat (PLH) illustre aussi que l’éco-amélioration du parc privé
se heurte aux capacités financières des propriétaires occupants et bailleurs,
ceux-ci conservant un souci légitime de rentabilité patrimoniale.
La CSPC 31, présente aux ateliers de l’habitat organisés par la CUGT,
suit avec le plus grand intérêt l’élaboration du nouveau PLH et
s’attache à faire connaître les attentes des propriétaires.
Le renouveau du commerce
en centre urbain
L’Institut des Études Juridiques de l’Urbanisme et de la Construction (IEJUC)
organise le 26 janvier 2010 un colloque à Entiore - Quint-Fonsegrives
sur le thème « Le renouveau du commerce en centre urbain ».
L’occasion de débattre avec des universitaires et des professionnels sur des
thèmes tels que les mutations du commerce au centre ville de Toulouse, la
destination du bail commercial, la fixation et l’évolution du loyer commercial… les autorisations d’urbanisme commercial et la planification du
commerce au travers des documents d’urbanisme. Jean-Jacques Germain,
président de la CSPC 31, interviendra lors de cette journée.
Vous êtes intéressé, demander le bulletin d’inscription
à l’accueil de la CSPC 31 (tél. : 05 62 30 15 30).
PA R R A I N A G E : 20 % de réduction *
Faîtes bénéficier un parent, un ami, des services de la Chambre des propriétaires et copropriétaires de Toulouse.
% au prochain renouvellement, pour un parrainage dans l’année.
Votre filleul bénéficiera d’une réduction immédiate de 20 % sur sa nouvelle adhésion.
Pour parrainer, c'est très simple :
✓ Compléter le coupon ci-dessous
✓ Remettez le coupon à votre filleul qui, une fois complété, viendra nous rendre
visite dans nos locaux ou le joindra à sa demande d'adhésion
Parrain : - 20 % sur la prochaine cotisation
Filleul : - 20 % sur la nouvelle adhésion
N° adhérent :..............................................................................
Nom :..........................................................................................
Prénom :.....................................................................................
Adresse :.....................................................................................
...................................................................................................
Code Postal :.................. Ville :...................................................
laproprieté.com.fr
> Décembre
Janvier 2010
2009
• N°462
• N°461
Tél. : . .........................................................................................
Nom :..........................................................................................
Prénom :.....................................................................................
Adresse :.....................................................................................
...................................................................................................
Code Postal :.................. Ville :...................................................
Tél. : . .........................................................................................
Date : .........................................................................................
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 26
* Offre non cumulable avec toutes autres offres promotionnelles.
Votre cotisation sera réduite de 20
23/12/09 11:08:41
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 27
23/12/09 11:08:43
* Offre non cumulable avec toutes autres offres promotionnelles.
INDICES
28
Indice de Référence
des Loyers - IRL
Comment utiliser l’IRL ?
1- En appliquant le pourcentage d’augmentation
Votre loyer actuel s’élève à 400€. Le bail a pris effet le 1er décembre 2008. L’indice
de référence prévu dans le bail est celui du 3e trimestre. L’augmentation de loyer
applicable à compter du 1er décembre 2009 est : 400 x 0,32 = 1,28 €
100
Le nouveau loyer est donc : 400 + 1,28 = 401,28€
Locations à usage d’habitation principale ou mixte
(habitation et professionnel) soumises à la loi du 6 juillet
1989 et locations meublées en résidence principale
2007
2008
2009
113,07
115,12
117,70
1,44
1,81
2,24
113,37
116,07
117,59
1,24
2,38
1,31
113,68
117,03
117,41*
1,11
2,95
0,32
114,30
117,54
1,36
2,83
1 trimestre
er
En niveau
% Variation annuelle
2- En appliquant la variation de l'indice
Votre loyer actuel s’élève à 400 €. Le bail a pris effet le 1er décembre 2008.
L’indice de référence prévu dans le bail est celui du 3e trimestre. L’augmentation de
loyer applicable à compter du 1er décembre 2009 est : 400 x 117,41 = 401,29€
117,03
2 trimestre
e
En niveau
% Variation annuelle
Valeur locative loi de 1948
3e trimestre
En niveau
% Variation annuelle
Locations relevant de la loi du 1er septembre 1948
Le décret n° 2009-1082, du 1er septembre 2009 (JO du 3) a fixé les hausses des
loyers relevant de la loi du 1er septembre 1948 à compter du 1er juillet 2009.
Ces loyers peuvent être augmentés dans les conditions suivantes :
- dans l’agglomération parisienne : 4 % pour les catégories IIIA et IIIB, IIA, IIB
et IIC,
- hors agglomération parisienne : 2 % pour les mêmes catégories.
Les logements de la catégorie IV ne subissent aucune augmentation.
4 trimestre
e
En niveau
% Variation annuelle
* Parution INSEE : 14/10/2009
Indices du coût de la construction - ICC
Locations commerciales, professionnelles, meublées en résidence secondaire, de droit commun.
1999
1er trimestre
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1071
1083
1125
1159
1183
1225
1270
1362
1385
1497
1503
% variation annuelle
1,23
1,12
3,88
3,02
2,07
3,55
3,67
7,24
1,69
8,09
0,40
% variation triennale
3,18
3,44
6,33
8,22
9,23
8,89
9,58
15,13
13,06
17,87
10,35
% variation sur 9 ans
14,06
11,42
11,83
13,41
16,44
21,17
22,35
30,09
30,91
39,78
2 trimestre
1074
1089
1139
1163
1202
1267
1276
1366
1435
1562
38,78
1498*
% variation annuelle
1,51
1,40
4,59
2,11
3,35
5,41
0,71
7,05
5,05
8,85
- 4,10
% variation triennale
4,37
2,74
7,66
8,29
10,38
11,24
9,72
13,64
13,26
22,41
9,66
% variation sur 9 ans
12,93
9,78
13,67
14,92
18,07
23,85
24,00
28,87
35,63
45,44
37,56
3 trimestre
e
1080
1093
1145
1170
1203
1272
1278
1381
1443
1594
% variation annuelle
2,18
1,20
4,76
2,18
2,82
5,74
0,47
8,06
4,49
10,46
% variation triennale
4,85
2,44
8,33
8,33
10,06
11,09
9,23
14,80
13,44
24,73
% variation sur 9 ans
12,97
9,74
13,59
15,04
17,94
24,22
24,08
29,43
36,52
47,59
4 trimestre
1065
1127
1140
1172
1214
1269
1332
1406
1474
1523
% variation annuelle
-0,84
5,82
1,15
2,81
3,58
4,53
4.96
5,56
4,84
3,32
% variation triennale
1,82
5,52
6,15
10,05
7,72
11,32
13,65
15,82
16,15
14,34
% variation sur 9 ans
11,87
12,47
13,43
15,35
19,14
25,27
27,34
31,65
37,24
43,00
e
e
* Parution INSEE : 9/10/2009
Indice mensuel des prix (hors tabac)
Des ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé.
Année
Janv.
Fév.
Mars
Avril
Mai
Juin
Juil.
Août
Sept.
Oct.
Nov.
2006
111,69
112,11
112,46
112,90
113,36
113,38
113,16
113,52
113,35
113,16
113,32
113,57 112,99
Déc.
Moy.
2007
113,21
113,41
113,89
114,44
114,71
114,86
114,53
114,89
115,03
115,36
115,93
116,36 114,72
2008
116,25
116,47
117,35
117,75
118,38
118,78
118,51
118,46
118,44
118,42
2009
117,18
117,61
117,84
118,00
118,17
118,27
117,73
118,30
118,09
118,22
117,90 117,65 117,86
118,29*
* Parution INSEE : 15/12/2009
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 28
23/12/09 11:08:44
29
Indice des loyers commerciaux - ILC
2008
Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 (JO du 6 novembre
2008) précise la liste des activités commerciales pouvant
bénéficier de ce nouvel indice (issu d’un accord conclu entre
différents professionnels du secteur immobilier, le 20 décembre
2007, et validé par la loi de modernisation de l’économie
du 4 août 2008). L’article 6 du décret précise que toutes « les
activités commerciales, y compris celles exercées par les artisans
peuvent bénéficier de l’ILC. Sont par contre exclues du champ
d’application (…) les activités commerciales exercées dans des
locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes
logistiques, ainsi que les activités industrielles (…) ».
Attention : les parties (bailleur et preneur) peuvent donc choisir
l’ILC, à la place de l’ICC, pour les nouveaux baux commerciaux ou
pour les baux en cours (par voie d’avenant), mais il ne s’agit que
d’une faculté (si le bail prévoit une révision selon l’ICC et que
les parties souhaitent garder cet indice, les loyers continueront
à être révisés suivant l’ICC).
Index Bâtiment National B.T. 01
2009
1 trimestre
er
En niveau
100
107,73
-
2,73
% Variation annuelle
Indice Fédération
Française
du Bâtiment
(Base 1 en 1941)
2008
2e trimestre
En niveau
101,20
102,05*
1er trimestre
% Variation annuelle
3,85 %
0,84 %
2e trimestre
810,4
3e trimestre
829,1
4e trimestre
802,9
3e trimestre
En niveau
102,46
% Variation annuelle
4,48 %
791,2
2009
4e trimestre
1 trimestre
799,4
er
En niveau
103,1*
2 trimestre
804,4
% Variation annuelle
4,16 %
3 trimestre
811,8
e
e
*Parution INSEE 9/10/2009
Base 100 en janvier 1974
Année
Janv.
Fév.
Mars
Avril
Mai
Juin
Juil.
Août
Sept.
Oct.
Nov.
Déc.
2006
707,2
709,8
713,7
717,3
721,6
723,0
728,5
731,9
732,7
734,8
734,5
733,3
2007
740,5
747,0
749,4
754,2
755,9
758,2
760,6
762,3
761,2
763,2
765,6
767,2
2008
776,8
780,60
787,00
792,5
799,5
805,1
815,5
815,0
811,7
805,1
799,7
797,7
2009
802,9
803,6
796,4
797,8
800,3
802,6
800,9
802,2*
* JO du 29/11/2009
Rentes viagères
Plus-values
immobilières
Taux d’abattement annuel
Durée
de détention
du bien
Taux
Période au cours de laquelle
est née la rente originaire
1 an
0%
2 ans
0%
3 ans
0%
4 ans
0%
5 ans
0%
6 ans
10%
7 ans
20%
8 ans
30%
9 ans
40%
10 ans
50%
11 ans
60%
12 ans
70%
13 ans
80%
14 ans
90%
15 ans
100%
Depuis le 1er janvier 2004, l’abattement
pour durée de détention est fixé à
10 % par an au-delà de la 5e année.
La plus-value se trouve donc exonérée
après 15 ans de détention du bien.
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 29
La revalorisation des taux de majoration des rentes désignées à l’article 126 de la loi de Finances pour 2000
(n° 99-1172 du 30 décembre 1999 – JO du 31/12/99) est de 1,2 % pour les rentes servies en 2010 (arrêté
ministériel du 4 décembre 2009 - NOR : ECET0927888A – JO du 12 déc.). Ainsi, les taux de majoration applicables
en 2010 aux rentes susvisées sont :
Taux de la
majoration (%)
Période au cours de laquelle
Taux de la
est née la rente originaire
majoration (%)
Avant le 1/08/1914
99 524,80
Année 1984
57,10
Du 1/08/1914 au 31/12/1918
56 830,80
Année 1985
52,70
Du 1/01/1919 au 31/12/1925
23 875,40
Année 1986
50,10
Du 1/01/1926 au 31/12/1938
14 604,90
Année 1987
46,60
Du 1/01/1939 au 31/08/1940
10 514,20
Année 1988
43,30
Du 1/09/1940 au 31/08/1944
6 362,20
Année 1989
40,00
Du 1/09/1944 au 31/12/1945
3 090,00
Année 1990
36,20
Années 1946, 1947, 1948
1 441,40
Année 1991
32,90
Années 1949, 1950, 1951
779,70
Année 1992
29,60
Années 1952 à 1958 incluse
565,70
Année 1993
27,00
Années 1959 à 1963 incluse
455,40
Années 1994
24,80
Années 1964 et 1965
425,50
Année 1995
22,40
Années 1966, 1967, 1968
401,00
Année 1996
20,60
Années 1969 et 1970
373,70
Année 1997
19,00
Années 1971, 1972 et 1973
323,10
Année 1998
17,80
Année 1974
223,40
Année 1999
17,30
Année 1975
205,70
Année 2000
15,70
Années 1976 et 1977
179,50
Année 2001
13,70
Année 1978
159,50
Année 2002
11,80
Année 1979
136,60
Année 2003
10,00
Année 1980
110,00
Année 2004
8,20
Année 1981
86,30
Année 2005
6,30
Année 1982
72,70
Année 2006
4,30
Année 1983
64,30
Année 2007
2,70
Année 2008
1,20
23/12/09 11:08:44
Diagnostics
Location & Transaction
ETAT DES LIEUX DPE
PLOMB AMIANTE
ETAT PARASITAIRE
PRET A TAUX 0%*
ELECTRICITE GAZ
MESURAGE LOI "CARREZ"
RISQUES NATURELS ET
TECHNOLOGIQUES (ERNT)
Tarif réduit adhérents CSPC31

FABIEN PEYRICHOUX
05 62 88 26 98
06 70 13 33 83
[email protected]










*Diagnostic pour constitution d’un dossier
de Prêt “Taux 0” suivant conditions en vigueur.
+ D’INFOS sur notre site : www.bc2e.com
Nous avons toutes les réponses
pour sécuriser
les propriétaires bailleurs
Nous avons intégré dans notre
®
gamme le contrat
PASS-GRL
t
adhéren1
CSPC 3
2%
Au LIEu
dE 2,5%
contactez-nous :
nt annuel
du monta et charges
rs
des loye
ASSuRANCES
Mr Kamoun Michel
L
IA 18, boulevard Vincent Auriol
TAR
IF SPEC
05 81 33 90 90
31170 TOuRNEFEuILLE
•••
80, avenue de Lombez SÉCuRISER ET SIMPLIFIER
VOTRE QuOTIdIEN
31 300 TOuLOuSE
Vous êtes,
ou VOUS allez devenir
propriétaire ?
Pour bien gérer vos locations :
nos imprimés, validés par notre
service juridique, sont à la vente.
≥
vous aide
≥
vous informe
≥
vous soutient
≥
vous représente
NEZ
G
I
O
REJ OUS
N
-
Pratique et rapide :
commandez par téléphone
(05 62 30 15 30)
et payez par carte bancaire
CSPC 31 – CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES ET COPROPRIÉTAIRES DE TOULOUSE
63, rue Alsace-Lorraine - 31000 TOULOUSE - Tél. : 05 62 30 15 30
www.lapropriete.com.fr
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 30
23/12/09 11:08:51
AGENCE INTERNATIONALE
MERCURE TOULOUSE MIDI-PYRENEES PERIGORD
spécialiste des belles demeures, de la propriété rurale
appartements de prestige, villas, maisons de maître, châteaux
depuis
1936
votre reseau national leader en immobilier de prestige
IMMOBILIER RURAL
9 place Wilson – 31000 TOULOUSE
Tél. : 05 61 21 52 01 – Fax : 05 61 29 06 75
plus de 2 500 biens en ligne
www.agencemercure.fr
[email protected]
IMMOBILIER URBAIN
44 boulevard Carnot – 31000 TOULOUSE
Tél. : 05 34 417 427 – fax : 05 34 411 431
Pour vos
insertions publicitaires
CONTACTEZ patricia souverain
téléphone : 05 62 30 15 39
Pub pour CAzalbou.indd 3
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 31
18/12/08 11:55:50
23/12/09 11:08:53
Pensez à demain et investissez
aujourd’hui avec Nexity !
lapropriete com fr
Faites confiance à nos partenaires et annonceurs,
ils ont partagé 2009 avec nous !
A
ées
denne
nee
Les
Diagnostics
Location & Transaction
VOTRE APPARTEMENT
Tarif réduit adhérents CSPC31
avec terrasse
ETAT DES LIEUX DPE
*
PLOMB AMIANTE

à partir de
154 000€

VENTE :

tier résidentiel de
denne, découvrez
de Lardenne" dans un
me et verdoyant, à proximité
mité des
et des transports (bus, métro).

ETAT PARASITAIRE
PRET A TAUX 0%*
rempart St Étienne à Toulouse
ELECTRICITE GAZ
"CARREZ"
correspond à la réduction maximum d’impôts prévue à l’article 199 septvicies du CGI étalée sur 15 ans quiMESURAGE
peut être obtenue LOI
à l’occasion
de l’acquien 2009 ou 2010 destiné à être donné pendant au moins 15 ans en location à titre de résidence principale à des personnes dont les ressources sont
RISQUES
ETsous
des loyers plafonnés. Réduction d’impôt égale à 37% du prix de revient de l’investissement retenu dans la limite
de 300 000NATURELS
€, répartie sur 15 ans,
TECHNOLOGIQUES (ERNT)
FABIEN PEYRICHOUX
05 62 88 26 98
06 70 13 33 83
[email protected]







*Diagnostic pour constitution d’un dossier
de Prêt “Taux 0” suivant conditions en vigueur.
www.nexity-logement.com
+ D’INFOS sur notre site : www.bc2e.com
lapropriete com fr
U2682-Lapropriete-janvier2010-462.indd 32
23/12/09 11:09:02