Bail vert clair ou foncé ? La vérité du terrain pour les utilisateurs et

Bail vert clair ou foncé ? La vérité du terrain pour les utilisateurs et
bailleurs
Grand Débat animé par Gaël THOMAS, Directeur de la Rédaction – BUSINESS IMMO
Mercredi 1 décembre, 2010
Intervenants :
• Nathalie CHARLES, Directeur Immobilier Groupe - EDF
• Jacqueline FAISANT, Président - BNP PARIBAS REIM
• Christophe GAROT, Responsable Développement Durable Groupe - UNIBAILRODAMCO
• Michel GROSSI, Président – ORIE ; Responsable de la Gestion du PatrimoineBNP PARIBAS
• Marie-Odile VAISSIE, Associée - LEFEVRE PELLETIER ASSOCIES
Thèmes :
Présentation du projet de loi « bail vert » et « annexes vertes » :
Les annexes et baux « verts » découlent du Grenelle de l’Environnement 2 qui a été édité en juillet
2010 et a pour objectif de diminuer la consommation d’énergie de 38 %. Ceux-ci concernent les
locaux de plus de 2000 m2, et donc impactent notamment les commerces et bureaux. Cette loi est
pour le moment facultative, mais sera obligatoire dès le 1er janvier 2012 pour les bâtiments neufs
et le 14 Juillet 2013 pour les bâtiments à rénover.
Article L125-5
Modifié par Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 1
1. Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de
bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale. Un décret définit le
contenu de cette annexe.
2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles
relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur
l’accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance.
3. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs
pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2011 à l’égard des baux conclus ou renouvelés
à partir de cette date. Elles prennent effet trois ans après l’entrée en vigueur de la loi pour
les baux en cours (soit le 14 juillet 2013).
Principaux commentaires des participants :
L’objectif de cette loi est de diminuer de 38 % la consommation d’énergie des locaux de plus de
2000m2, seulement, la plupart (97 %) des locaux « commerciaux » sont inférieurs à 300m2. Cette
donnée rend le projet beaucoup moins impactant au niveau écologique, puisqu’au final il n’y a que
peu de locaux concernés. Cependant, cette loi permet d’effectuer un premier pas dans le sens
d’une évolution écologique des mœurs, sans étouffer le fragile équilibre des petits commerçants.
De par les obligations de cette loi, le propriétaire et le locataire ont pour devoir de communiquer
afin d’établir le bilan écologique de leur structure et un plan d’action commun pour la diminution de
la consommation en énergie. En effet, la loi ne prévoit pas de mesures strictes, mais une
amélioration des bâtiments/coutumes à adapter au cas par cas, permettant à chacun de trouver les
solutions adaptées à leur propre besoin en fonction de leur activité. C’est donc par la discussion,
autre que celles communes au jour d’aujourd’hui (loyer, charge…etc.), que se trouve la solution. Il
y a donc rupture du silence, et une amélioration des relations pour avancer vers un but commun.
Il a été souligné que cette loi est principalement une incitation à l’économie d’énergie. C’est donc
par une formation du personnel adaptée (une fois de plus : adaptée à l’environnement du travail,
au personnel, et à l’activité) que doit passer le message environnemental, et non par des
sanctions. Le changement des mentalités étant un défi dans la longueur, il ne faut donc pas
effectuer uniquement des actions ponctuelles, mais aussi assurer un suivi au quotidien des
habitudes à faire évoluer.
Les investisseurs cependant émettent des réserves sur la rentabilité économique de ces
améliorations écologiques. Ceux-ci sont le cœur du système, et démontrent que si l’investissement
est moins rentable, il y aura moins d’investisseurs qui prendront le risque. Si cette évolution
devient trop coûteuse, elle risque de faire disparaitre les investissements. Afin de rester rentables
ils pensent arriver a une réduction de la consommation en énergie de leurs bâtiments de 20/25 %.
Les moyens mis en œuvre pour réduire la surconsommation restante (18 %) devront être
refacturés au client.
Les bailleurs se montrent, eux, inquiets sur l’efficacité de ces adaptations personnalisées aux
locataires. En effet, cela nécessite un temps d’adaptation des infrastructures au « type » de
locataire. Pour chaque mise en œuvre d’équipement spécifique, il faut un délai de 2 ans afin de
pouvoir en tirer des conclusions : une première année de rodage et une année de prise de mesures
qui mèneront au bilan environnemental du bâtiment. Sachant que certains baux ne sont que de 3
ans renouvelables, il faut savoir adapter au plus vite les équipements, parallèlement aux annexes,
afin de suivre l’évolution du bâtiment, tout en préparant une mise à jour du bail avant son
échéance et en fidélisant le locataire.
Bilan
C’est donc avec un bon a priori que tous les acteurs de cette loi lisent ce texte, qui incite à la
communication, à responsabiliser chacun sur le caractère nécessaire de l’économie d’énergie, tout
en émettant des réserves sur la rentabilité économique de cette évolution. Tous constatent dès à
présent que les mœurs sont déjà en cours d’évolution dans ce sens (BNP dénombre déjà 3000
propriétaires proactifs dans ses effectifs), et la plupart sont confiants en la réussite de ce projet.
Compte rendu rédigé par Karin ARAMAN and Patricia MARTIN MARTIN
Etudiantes de la Chaire Immobilier et Développement Durable de l’ESSEC