L`immobilier à Bruxelles au cœur de notre métier

L'immobilier à Bruxelles
au cœur de notre métier
Rapport d'activités 2012
Sommaire
03 Qui sommes-nous ?
04Le mot de l’Administrateur délégué
06 08
10 12
13
14
16
26
28
30
Chiffres clés
Les défis d'une métropole en plein essor
Des réponses à la hauteur des enjeux
Priorité à la mixité globale
Projets mixtes
Philippe Antoine,
Directeur général de l'Expansion économique
Expansion économique : cap sur la croissance !
Nouvelles implantations d'entreprises en 2012
34
Du logement de qualité au meilleur prix
38
39
40
4
Benjamin Cadranel, Administrateur général
Marc Frère,
36
Interviews
Mireille Francq, Administratrice générale
32
2
et le mot du Président
Projets
Directeur général a.i. de la Rénovation urbaine
Données financières
Membres du personnel et organes de gestion
Composition du conseil de direction
Nous contacter
SDRB Rapport d'activités 2012
Denis Grimberghs
Président
Julien Meganck
Administrateur délégué
SDRB
Mireille Francq
Administratrice générale
jusqu'au 28 février 2013
8
Gert Van der Eeken
Directeur général
des Services généraux
Qui sommes-nous ?
36
Benjamin Cadranel
Administrateur général
depuis le 29 mars 2013
Philippe Antoine
Directeur général de
l'Expansion économique
Marc Frère
Directeur général a.i.
de la Rénovation urbaine
du 1er mai au 31 décembre 2012
10
Projets mixtes
16
26
Expansion économique
28
03 Qui sommes-nous ?
32
Rénovation urbaine
34
Créée en 1974, la Société de Développement pour la Région
de Bruxelles-Capitale (SDRB) est une société de droit public dotée
d’une double mission complémentaire : accueillir et maintenir
des entreprises dans la Région de Bruxelles-Capitale et produire
du logement pour les ménages à revenus moyens.
Cette mission s’articule autour de trois axes majeurs :
L’expansion
économique
La rénovation
urbaine
Les projets
mixtes
Chargée de soutenir
le développement
économique et l’emploi
de la Région de
Bruxelles-Capitale,
la SDRB identifie les
besoins des entreprises,
propose des solutions et
met des infrastructures
d’accueil à leur disposition.
En tant qu’« intégrateur urbain »,
la SDRB poursuit un objectif
majeur : maintenir et ramener
les habitants dans la Région. Sa
mission de rénovation urbaine
consiste à produire des logements
pour des habitants à revenus
moyens dans des quartiers
caractérisés par un déficit en
construction résidentielle.
Pour favoriser les synergies
entre la valorisation urbaine
et l’expansion économique,
la SDRB développe aussi des
projets mixtes qui associent
logements et surfaces
économiques au sein d’un
même îlot multifonctionnel.
06 Chiffres clés
Pouvoirs et compétences
38 Membres du personnel et organes de gestion
La SDRB dispose d’un pouvoir de suggestion, d’impulsion et de coordination qui lui permet
d’effectuer des opérations immobilières, seule ou en partenariat avec le secteur privé. Elle peut
être également mandatée par les autorités régionales et communales pour réaliser des projets
spécifiques de rénovation urbaine et d’expansion économique.
36 Données financières
39 Composition du conseil de direction
40 Nous contacter
SDRB Rapport d'activités 2012
3
Interviews
Denis Grimberghs
Président de la SDRB
Julien Meganck
Administrateur délégué de la SDRB
La hauteur
du financement et
les mécanismes de
mise à disposition de
ces moyens provenant
de la Région bruxelloise
devront être fixés
dans le contrat
de gestion.
Denis Grimberghs
2012, année de transition
Le territoire du canal : une priorité pour la SDRB ?
Au niveau du management, le conseil d'administration a pris
des mesures hautement stratégiques en 2012 visant, d'une part,
à renforcer les équipes, et d'autre part, à lancer une procédure
de sélection pour le poste d'administrateur général. Cela a
aussi été l'occasion de modifier la description de fonction de
celui-ci et de lancer une dynamique managériale en lien avec
l’évolution actuelle et à venir de la SDRB.
Assurément. Baptisé « zone d’intervention prioritaire »
par les autorités régionales, le territoire du canal traverse
la capitale précisément le long des communes dans
lesquelles nous sommes présents depuis longtemps :
Bruxelles-Ville, Molenbeek-Saint-Jean et Anderlecht.
Ce territoire est stratégique pour l’essor de nos projets et d'une nouvelle urbanité : il y a de la place et des terrains
à réurbaniser.
Quels ont été vos axes prioritaires en 2012 ?
La SDRB reste un des outils opérationnels les plus importants
des politiques de la Région et elle agit en priorité dans les
zones de revitalisation urbaine. Parmi nos objectifs prioritaires,
nous veillons à respecter un juste équilibre entre le logement et
les activités économiques. A nos yeux, il est capital de protéger
les zones d'activités économiques soumises, depuis un certain
temps, à une forte pression spéculative en faveur du logement.
Dans ses futurs projets, la SDRB entend privilégier le plus
possible cette mixité.
4
SDRB Rapport d'activités 2012
Un contrat de gestion en ligne de mire pour 2013 ?
En 2012, notre institution a travaillé sur un contrat de
gestion qui lui permettra d’améliorer le financement et
l'exécution de ses opérations. Ce contrat de gestion
concerne, entre autres, le cadre financier et économique,
la politique patrimoniale, les arbitrages budgétaires,
les subsides régionaux, les mécanismes et critères
d'évaluation, les conditions générales de contrats liant la
SDRB à d'autres personnes morales, etc.
Les ZEMU constituent-elles une bonne solution pour la Région ?
Les ZEMU, Zones d’Entreprises en Milieu Urbain, veillent à privilégier le
développement d’une mixité fonctionnelle garante d’une meilleure qualité
de vie en ville. Dans le cadre de ses missions propres, la SDRB rencontre une
réelle difficulté dans la recherche de terrains disponibles. Véritables « ballons
d'oxygène », les ZEMU constituent un espace géographique destiné à
densifier les terrains disponibles en faveur du logement et d'activités
économiques porteuses d'emploi pour les Bruxellois.
Une autonomie financière acquise
L’année 2012 a été marquée par une plus grande marge de manœuvre budgétaire pour la SDRB : son
budget n’est désormais plus couplé à celui de la Région car elle est sortie du périmètre de consolidation.
Concrètement, la SDRB a acquis plus de liberté dans la réalisation de ses projets et pourra donc les
développer à son rythme, en tenant compte des échéances d’obtention des permis et des exigences
des partenaires. Cela ne veut pas dire que la SDRB ne doit pas bénéficier d'un financement public en
provenance de la Région. La hauteur du financement et les mécanismes de mise à disposition de ces
moyens devront être fixés dans le contrat de gestion.
Comment intégrer votre identité
par rapport aux autres institutions bruxelloises ?
Construire du logement moyen à des conditions favorables pour
les habitants, attirer des entreprises (semi-)industrielles, artisanales
et des services à haute valeur ajoutée pour des montants
également attractifs, tout cela constitue encore et toujours les
chevaux de bataille de notre politique de développement.
En 2012, nous avons davantage collaboré avec les autres
institutions de la Région. Citons, par exemple, les conventions
signées avec le Port de Bruxelles et Actiris. Nous sommes
également présents dans le débat relatif à la mobilité et aux
contrats de quartier.
Nous poursuivons cette logique de coopération entre les outils
régionaux et les communes bruxelloises, assurant ainsi notre rôle
d'aménageur urbain.
SDRB Rapport d'activités 2012
5
© PIL - Fotolia.com
Chiffres clés
2.356 Emplois
Les sites de la SDRB ont enregistré
des demandes pour la création de
2.356 emplois potentiels en 2012
6
SDRB Rapport d'activités 2012
31 Hectares 24.000 Emplois
1.702 Emplois
L’ensemble des sites de la SDRB totalise quelque 24.000 emplois
En 2012, la totalité de la demande de terrain pour
entreprises correspondait à 31 hectares, pour une
superficie allant de 1.000 m2 à 40.000 m2
dans les 8 centres d’entreprises et les 3 incubateurs
dont la SDRB assume la coordination
Wallonie
Flandre
10,5 %
19,3 %
5 Projets
de logements ont été intégralement vendus en 2012 :
Jette Village (Jette)
Bara-De Lijn (Anderlecht)
Bervoets (Forest)
De Boeck IV (Koekelberg)
Tivoli 10 (Laeken)
Bruxelles
70,3 %
Origine
Origine régionale
régionale
des
des acquéreurs
acquéreurs
des
des logements
logements
de
de la
la SDRB
SDRB
400
Logements passifs
Le quartier durable Tivoli comprendra
plus de 400 logements passifs
SDRB Rapport d'activités 2012
7
Interview
Mireille Francq
Administratrice générale
jusqu'au 28 février 2013
Administratrice générale de la SDRB durant
près de 11 ans, Mireille Francq passe le
flambeau afin de profiter d’une pension bien
méritée. Fidèle à ses convictions, elle brosse
le tableau sans concession d’une carrière
brillamment menée au sein de l’institution.
Evocation de ses combats, ses espoirs,
ses craintes et ses réussites.
Pendant plus de 10
ans, j’ai été secouée
par tous les courants,
les tendances,
les lobbies… mais
je pense avoir tenu
le cap contre vents
et marées.
8
SDRB Rapport d'activités 2012
2012 a-t-elle été une année charnière pour vous ?
Après 24 ans au sein de la SDRB, j’ai en effet décidé de prendre
une retraite que je pense avoir bien méritée. 24 ans au service
de la SDRB, c’est 24 ans d’enthousiasme et la conviction d’avoir
participé à la reconstruction de notre belle région. J’ai aujourd’hui la
satisfaction de reconnaître, au fil des rues, la « patte » de la SDRB.
Estimez-vous que vous avez rempli la mission que vous
vous étiez assignée ?
Pendant plus de 10 ans, j’ai été secouée par tous les courants, les
tendances, les lobbies… mais je pense avoir tenu le cap contre vents
et marées, un cap que je me suis fixé dès mon acte de candidature :
Dans quelle mesure ?
• asseoir la mixité des projets de l’Expansion économique et de
la Rénovation urbaine dans une région où l’emploi et le logement
sont devenus des priorités ;
• soutenir le partenariat public-privé, couple antagoniste par
excellence, mais ô combien complémentaire et efficace quand
il regarde dans la même direction ;
• dynamiser la direction générale de l’Expansion économique
en la sensibilisant à une collaboration avec le privé ;
• définir une politique du personnel soucieuse des droits et des
devoirs de chacun, objectiver les recrutements et les promotions,
augmenter le nombre de statutaires par l’organisation d’examens
de recrutement et de promotion, pérenniser le fonctionnariat...
Devenue l’interlocutrice privilégiée du monde politique, j’ai appris
à batailler pour défendre les intérêts de l’institution et de son
personnel. Cette position m’a appris à faire preuve de beaucoup
de diplomatie, mais aussi de fermeté. Un travail de l’ombre où
chaque mot devait être pesé pour éviter d'éveiller les rumeurs les
plus folles.
Durant cette période, j’ai travaillé à la rédaction du statut du
personnel statutaire, du règlement pour le personnel contractuel,
du règlement de travail, du cadre organique et linguistique, de
l’organigramme fonctionnel, de la description de fonction…
autant de leviers qui permettent de pérenniser le fonctionnariat.
Mais mes plus belles victoires ne sont cependant pas là.
Que retenez-vous de votre parcours au sein de la SDRB ?
Notre institution a le privilège d'œuvrer en faveur de deux priorités
essentielles pour les citoyens : le logement et l'emploi. Je suis fière
d’avoir pu apporter, au quotidien, ma petite contribution à cet
immense défi ! Après 13 années passées à la tête de la direction
générale de la Rénovation urbaine, j’ai été nommée Administratrice
générale de la SDRB en 2002. Et professionnellement, un nouveau
monde s'est ouvert à moi.
Où se trouvent-elles ?
Quel regard portez-vous sur cette période ?
Ce rôle d’interface entre le politique et l’administration était
exaltant. D'autant que, étant autonome, notre institution
bénéficie d’un conseil d’administration où toutes les
composantes de la vie socio-économique et politique sont
représentées.
Cette spécificité est un gage certain d’objectivité et de
pluralisme. Et bien des décisions ont été prises au consensus,
mais après des débats d'idées passionnés… et passionnants.
Elles ont trait à la féminisation des cadres de l'institution : sur
quatorze directeurs A3, sept sont des femmes.
Mon autre satisfaction est d’avoir réussi à privilégier la diversité
au sein du personnel de la SDRB ! Durant mon mandat, j’ai lutté
contre la discrimination à l’embauche, les a priori, les mentalités
sectaires et les on-dit. Je pense également avoir fait preuve
d’humanité face à des collaborateurs en butte à des combats
d’addiction ou de santé qui les dépassaient. Dans bien des cas,
j’ai évité la facilité d’un licenciement.
Que retiendrez-vous des échanges que vous avez eus
avec vos collaborateurs ?
Pour exercer ma mission d'administratrice générale, j'ai pu
mettre en place et m'appuyer sur quatre services transversaux
complémentaires qui ont travaillé main dans la main :
• le département de gestion des ressources humaines pour
insuffler une nouvelle politique du personnel ;
• le service juridique pour garantir la légalité des actes posés
par l’administration ;
• le département d’urbanisme et des projets mixtes qui a tenu
son rôle d’unité de jurisprudence opérationnelle et a permis de
coordonner au mieux les deux missions complémentaires que
sont la rénovation urbaine et l’expansion économique ;
• enfin, le département d'assistance à l'administratrice générale,
support administratif et logistique indispensable.
Un dernier mot ?
Je salue tous mes
collaborateurs et je
souhaite beaucoup de
succès à la SDRB et à mon
successeur pour relever les
défis bruxellois.
Quelle réflexion vous inspirent les tensions
budgétaires qui ont prévalu en 2012 ?
Quels vœux auriez-vous envie de formuler ?
Je souhaite, entre autres, que mon successeur maintienne la politique de titularisation
des agents et la lutte contre la discrimination.
En 10 ans, je suis parvenue à renverser une situation solidement ancrée. Aujourd’hui, la
SDRB compte 82 statutaires et 56 contractuels. Et que l’on ne me dise pas que le statut
rend paresseux ! La SDRB a un taux d’absentéisme de 4,24 % alors que le fédéral est
à 6,83 % et le privé à 5,68 %. Ma grande fierté tient également au fait que la SDRB est
un pourvoyeur d'emplois bruxellois : 100 Bruxellois sur 138 agents !
En 2012, nos moyens financiers ont été mis à mal. La Rénovation
urbaine est dépendante des budgets régionaux qui, depuis deux
législatures, sont constants voire en augmentation. L’Expansion
économique par contre, ne bénéficie d’aucune garantie budgétaire
d’une année à l’autre. Elle ne dispose dès lors pas toujours des
armes suffisantes pour s’engager dans des projets ambitieux et
pluriannuels. D’autant que l’année 2012 s’est terminée par une
suppression complète des subsides pour l’Expansion économique.
Mon successeur devra donc trouver des solutions et peut-être
songer à un arrêté de subsidiation de l’Expansion économique,
à l’instar de celui de la Rénovation urbaine. Il devra également
revendiquer le contrat de gestion attendu depuis 1999.
SDRB Rapport d'activités 2012
9
Interview
Si j’ai un message à
faire passer, il tient
en un mot : mixité.
Mixité des fonctions.
Mixité des projets.
Plus qu’un défi, il
s’agit là d’un credo.
Benjamin Cadranel
Administrateur général
depuis le 29 mars 2013
La désignation de Benjamin Cadranel en tant
qu’administrateur général à la tête de la SDRB
ouvre la voie à une nouvelle ère, à un style
en parfaite continuité avec les chantiers déjà
entrepris et à la mise en place d’une méthodologie
managériale.
Dans quel contexte la SDRB
devra-t-elle évoluer ?
Quel est l’impact
de la périurbanisation ?
Quelles sont les solutions
envisagées pour Bruxelles ?
La Région de Bruxelles-Capitale repose sur un paradoxe : celui
d’une Région où se créent une richesse et une valeur ajoutée
importantes, mais dont les retombées sont insuffisamment
répercutées sur sa population et sur son territoire.
Phénomène classique des villes occidentales s’il
en est, la migration d’une certaine population
vers la périphérie (entre autres vers les deux
provinces du Brabant dans le cas de Bruxelles)
est souvent motivée par le confort (superficies,
biens connexes) voire le coût plus abordable
des biens proposés.
Pour chaque problème soumis, une réflexion doit être apportée
afin de générer une vision globale. Il est temps de créer un
« cercle vertueux » en misant sur les avantages réels qu’apporte
une vie en milieu citadin. Pour ce faire, il existe déjà un courant
favorable. Il y a, d’une part, le concept de « ville de proximité »
au cœur du nouveau projet de ville pour Bruxelles ! Il s'agit de
renforcer l'attractivité de la ville en développant les atouts du
mode de vie urbain : proximité domicile-travail, accessibilité
des crèches et écoles, offre culturelle diversifiée...
Partant de ce constat, l’accord du Gouvernement bruxellois a
identifié cinq défis :
• l’essor démographique,
• l’emploi, la formation et l’enseignement,
• l’environnement,
• la lutte contre la dualisation de la ville,
• l’internationalisation.
La SDRB dispose de leviers d’action et de compétences qui lui
confèrent un rôle particulièrement stratégique au regard des
défis de l’essor démographique, de l’emploi, de la lutte contre la
dualisation urbaine et de l’environnement.
10
SDRB Rapport d'activités 2012
Cette situation a des répercussions sur les
finances de la Région bruxelloise et des
communes, provoquant entre autres la perte de
recettes fiscales, l’accroissement de dépenses
générées par les coûts d’infrastructures de
mobilité, la consommation plus importante
de services sociaux, sans parler d’un impact
grandissant sur l’environnement. Autant de
facteurs qui menacent la cohésion sociale
à l’intérieur de la ville.
D’autre part, le PRAS démographique (Plan Régional
d’Affectation du Sol) et ses ZEMU (Zones d’Entreprises en Milieu
Urbain) mettent en perspective le développement de fonctions
mixtes. L’objectif de ces outils est de pouvoir accueillir plus de
logements et de favoriser une activité économique susceptible de
produire de l’emploi pour de nombreux Bruxellois tout en étant
compatibles avec les autres fonctions urbaines. La boucle
serait ainsi bouclée.
Quelle forme prendra
la collaboration
avec d’autres
organismes publics et
avec le secteur privé ?
La SDRB entend multiplier
les partenariats avec
d’autres organismes
publics autonomes et le
secteur privé. Force est de
souligner que de tels PPP
(partenariats public-privé)
représentent pour la
SDRB un atout essentiel
qui démultiplie les actions
à entreprendre et
provoque ensuite des
effets d’entraînement.
Dans ce contexte, comment la SDRB
peut-elle contribuer au développement de la
ville de proximité ?
La SDRB devra affirmer son rôle d’acteur central en matière
d’aménagement urbain, à la fois dans le pôle résidentiel et
dans le pôle entrepreneurial.
Elle possède pour cela deux leviers d’action complémentaires,
l’Expansion économique et la Rénovation urbaine, permettant
une utilisation multifonctionnelle et harmonieuse, de même
qu’une densification des espaces de développement encore
disponibles.
A l’avenir, la SDRB devrait proposer une offre de proximité pour une (nouvelle) population urbaine en demande de
nouveaux habitats et élargir encore plus la mixité des projets
logements-entreprises.
Plus que jamais, la SDRB doit avoir pour ambition de contribuer
à permettre aux Bruxellois de trouver un toit et un emploi.
Quid de la
rigueur financière ?
La vigilance s’impose dans un
contexte de crise économique
persistante. Nous connaissons
les trajectoires qui permettent
le rétablissement de l’équilibre
budgétaire de la Région bruxelloise. Cela suppose une gestion
prudente des moyens régionaux, une vigilance de tous les
instants quant à l’évolution des
recettes régionales, entre autres
la fiscalité immobilière. Cela
suppose aussi la mise en place
d’objectifs précis évalués sur le
long terme, en totale concertation avec le Gouvernement
bruxellois et matérialisés dans
un contrat de gestion.
Le renouvellement
du management
aura-t-il un impact sur
l’image de la SDRB ?
La SDRB doit affirmer son
identité et renforcer sa
notoriété. Elle peut le faire,
entre autres, par le biais
du city marketing et en
développant une stratégie
d’image de marque
prometteuse.
SDRB Rapport d'activités 2012
11
Les défis d’une métropole
en plein essor
En 2020, Bruxelles comptera près de 1,2 million d’habitants, soit une augmentation de plus de
200.000 habitants en quelques décennies !
Cette croissance démographique aura un impact important dans de nombreux domaines : l’emploi,
l’enseignement, l’urbanisme, le logement, la mobilité, la santé publique, la lutte contre la pauvreté,
les services aux personnes, l’environnement… Autant de défis que tentera de relever le nouveau
projet de Plan Régional de Développement Durable (PRDD) de la Région de Bruxelles-Capitale.
Pour relever ces défis, les autorités régionales ont récemment modifié le PRAS (Plan Régional d’Affectation du Sol) bruxellois.
Cette nouvelle mouture est conçue pour renforcer la production de logements et le développement d’activités économiques
porteuses d’emploi sur tout le territoire de la Région.
Priorité aux logements
et à l’emploi
Nouvelles Zones d’Entreprises
en Milieu Urbain
Dans le nouveau PRAS, les possibilités de réaliser du logement ont été accrues notamment au travers d’une densification des parcelles et des éléments de bâti existants.
Ces Zones d’Entreprises en Milieu Urbain (ZEMU) visent principalement à ouvrir au logement d'anciennes zones industrielles ou de
forte mixité. Elles établissent clairement les activités économiques
comme affectation principale, privilégiant leur localisation au rezde-chaussée (activités productives, services, commerces, commerces de gros…), tout en permettant du logement aux étages.
Une nouvelle zone, la ZEMU (Zone d'Entreprises en Milieu
Urbain), a été introduite afin de permettre le développement
d’activités économiques porteuses d’emploi sur tout le territoire de la Région tout en permettant la cohabitation avec
la fonction résidentielle.
12
SDRB Rapport d'activités 2012
La majorité (80 %) des Zones d’Industries Urbaines (ZIU) ont été
maintenues afin de permettre l’installation et le développement
des activités productives moins compatibles avec la fonction de
logement, mais nécessaires dans notre Région.
Des réponses à la hauteur
des enjeux
Mixité urbaine
En 2012, la SDRB a poursuivi sa politique de construction pour
répondre aux nouveaux défis de la capitale. L’institution a
notam­ment concrétisé la vente de 153 logements et a encouragé la mise en place d’une multifonctionnalité opérationnelle
dans de nombreux projets urbains.
Mobilité et accessibilité
Actions environnementales
Pour répondre à la problématique de mobilité en Région
bruxelloise, la SDRB a mis en place des plans et des audits
de mobilité de zoning sur plusieurs sites de l’Expansion économique. Elle entretient à cette fin un dialogue permanent
avec les instances politiques bruxelloises, la STIB et De Lijn
afin d’améliorer l’acces­sibilité des sites les plus décentrés.
En 2012, la SDRB a poursuivi sa politique de développement
durable en privilégiant des actions comme les constructions
basse énergie/passives ou la participation au programme
« Bâtiments exemplaires » de l’IBGE. Pour l’ensemble de ses
projets, la SDRB a fait du développement durable une préoccupation transversale qui concerne tant la rénovation urbaine
(Tivoli Quartier Durable, Piers-Schmitz…) que l’expansion
économique (incubateur environnemental Brussels Greenbizz,
gestion écologique des zones vertes…).
Entreprise
écodynamique 3 étoiles
Dotée du label « Entreprise écodynamique » (3 étoiles) de la
Région de Bruxelles-Capitale, la SDRB a poursuivi ses actions
in situ en se focalisant sur la diminution de la consommation de
papier, l'application des recommandations de l’audit énergétique et le développement d’une mobilité durable (déplacement domicile-bureau).
SDRB Rapport d'activités 2012
13
Faits marquants
Priorité à la
mixité globale
153
La SDRB réalise des projets immobiliers qui allient
aussi bien le logement que les espaces destinés
aux entreprises. Son credo : redynamiser le tissu
urbain de la Région selon le concept de mixité
globale. Dotée d’une solide expérience en matière
d’analyse, d’inventaire et de réseau, elle fournit
des solutions immobilières tant aux entreprises
qu’aux particuliers.
Logements
vendus en 2012
Collaboration win-win
avec ACTIRIS
En 2012, la SDRB a signé une convention de partenariat avec
­Actiris afin de renforcer les synergies entre institutions publiques. Chaque entreprise qui s’installera sur un terrain ou
dans un bâtiment de la SDRB devra s’engager à collaborer
avec Actiris.
21
Sociétés
21 sociétés ont été agrées en
2012 par le conseil d’administration pour une installation sur
un des sites de la SDRB. Parmi
celles-ci : Dandoy, Enschede,
Amart, Iris Tech+.
14
SDRB Rapport d'activités 2012
Le département commercialisation de la SDRB organise la vente de logements
produits dans le cadre de
projets de logements. A
cette fin, il se charge de
la promotion, de l’accueil,
de l’accompagnement des
acquéreurs et du suivi des
ventes. En 2012, le département commercialisation
de la Rénovation urbaine a
organisé neuf sessions de
vente. Lors de ces journées,
1.270 candidats ont eu l’occasion de choisir parmi les
différents projets proposés
par la SDRB. L’opération
s’est soldée par la signature
de 153 contrats de vente.
Enquête de
satisfaction 2012
PPAS : opportunité pour des
projets de grande ampleur
Les projets de Plans Particuliers d’Affectation du
Sol (PPAS) sont soumis à un rapport d’incidences
suivi par un comité d’accompagnement auquel
participe le département urbanisme de la SRDB.
En 2012, le choix a porté sur les projets de grande
ampleur ayant un impact économique important
pour la Région en matière d’emploi
et de logement.
PPAS Tour et Taxis :
Les résultats de l’enquête de satisfaction 2012 des entreprises
installées sur les sites de l’Expansion économique de la SDRB ont
permis de dégager des lignes de force pour un futur plan d’action
en vue de répondre aux attentes des entreprises :
1. créer une relation de partenariat forte avec les entreprises via les account managers ;
2. développer des réseaux interentreprises au sein des sites de la SDRB ;
3. adapter les ressources humaines et techniques pour optimiser la gestion des
­bâtiments et des sites ;
4. augmenter l’offre de parking sur certains sites afin de répondre aux besoins de
­mobilité des entreprises ;
5. créer des partenariats avec les sociétés de transport en commun (STIB, De Lijn) ;
6. développer une politique de communication pour informer sur les services offerts et
augmenter la notoriété de la SDRB.
donner la priorité aux activités productives (au moins 10 %).
PPAS Cité Administrative :
© ARTENS - Fotolia.com
réaffectation du grand ensemble administratif pour une occupation par la police fédérale, accompagné de la construction
de logements moyens, d’écoles, de crèches et de commerces.
SDRB Rapport d'activités 2012
15
Projets mixtes
Promouvoir
la ville plurielle
Soucieuse d’accomplir la première mission qui lui a été confiée en 1974,
à savoir garder ou attirer des entreprises à Bruxelles tout en apportant
une réponse au défi démographique de demain, la SDRB opte de plus en
plus pour la réalisation de projets mixtes alliant, sur des sites communs, la
construction ou la rénovation de logements et de surfaces économiques
destinées aux PME. Ces projets visent à créer ou à recréer des quartiers
multifonctionnels et durables.
Des missions complémentaires
En augmentation constante, ces projets mixtes sont une parfaite
illustration des objectifs que se fixe la SDRB, notamment en matière de complémentarité de ses missions de rénovation urbaine
et d’expansion économique. Ils s’inscrivent, en outre, dans le
cadre des objectifs fixés par le Gouvernement de la Région de
Bruxelles-Capitale pour faire face au défi démographique.
Un département projets mixtes
Au sein de la SDRB, ce département orchestre la coordination
entre les directions générales Rénovation urbaine et Expansion
économique. En pratique, ce département pilote la partie montage des projets, depuis l’acquisition des terrains jusqu’au dépôt
des permis d’urbanisme. Lorsque le projet passe en phase d’exécution, les deux directions générales reprennent la main.
16
SDRB Rapport d'activités 2012
Projets en gestation
Depuis le lancement du programme en 2004, six projets ont
été réalisés ou sont en cours de réalisation. En 2012, le département projets mixtes a notamment piloté des projets répartis
sur plusieurs sites :
Tivoli (Laeken)
20.000 m² de logements, 1.500 m² d’équipements, 1.000 m²
de commerces, et 12.000 m² d’activités économiques, dont
l’incubateur Brussels Greenbizz.
Marco Polo (Anderlecht)
23.300 m² de logements, 7.000 m² d’activités économiques,
760 m² d’équipements et 1.120 m² de commerces.
Compas (Anderlecht)
8.071 m² de logements moyens acquisitifs SDRB et locatifs
SLRB (Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale)
et 500 m² d’équipements.
Kuborn – Marchandises (Anderlecht)
en cours d’étude.
Navez (Ville de Bruxelles)
8.800 m² de logements, 5.100 m² d’activités économiques et
1.000 m² de commerces ou d’équipements.
Gryson (Anderlecht)
5.000 m² de parc pour PME, environ 70 logements sociaux et
11.000 m² pour du logement pour étudiants.
SDRB Rapport d'activités 2012
17
Projets mixtes
Tivoli : un quartier durable
à l’échelle de la ville
Le projet Tivoli Quartier Durable s’inscrit dans
la volonté des acteurs publics de créer un
quartier durable tant sur le plan des techniques
de construction, des économies d’énergie que
de la participation citoyenne.
Entre 2005 et 2010, la SDRB a acquis des parcelles formant un
terrain de près de 4,5 ha qui s’étend de la rue Dieudonné Lefèvre
à la rue du Tivoli, et de la rue de Molenbeek à la rue Claessens à
Laeken. L’objectif de cette opération d’envergure est la création
d’un nouveau quartier durable composé de plus de 400 logements passifs (1/3 en collaboration avec la SLRB et 2/3 conventionnés), d’un petit parc, d’une crèche et de commerces. Sur la
partie du site dédiée aux entreprises, le projet Brussels Greenbizz comprendra deux bâtiments, pour un total de 12.000 m², le
long de la rue Dieudonné Lefèvre (lire page 28).
Approche participative
Chargé d’élaborer le processus de participation citoyenne
dès 2011, le département projets mixtes de la SDRB a confié
l’approche participative au bureau d’études spécialisé Periferia asbl. Initié en novembre 2011, le plan d’action s’articule
autour de deux axes majeurs : informer les habitants et encourager la participation citoyenne.
Dialogue citoyen
Tout au long de l’année 2012, les habitants du quartier ont
été sensibilisés par la SDRB à la participation et au dialogue
citoyen via des ateliers, des séances plénières d’information
et des séances de participation dans le quartier. L’équipe
chargée du processus participatif a également recueilli les
attentes des candidats-acquéreurs. Ce dialogue entre habitants actuels et futurs est en cours. Le promoteur y sera associé dès qu’il sera connu. Ce dialogue permettra de formuler
des recommandations et des propositions d’amendement au
projet proposé.
18
SDRB Rapport d'activités 2012
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Kuborn – Marchandises
à Anderlecht
Mixité sociale et complémentarité des fonctions
Marco Polo
à Anderlecht
Une implantation harmonieuse
des différentes affectations
Situé entre la chaussée de Mons, le Ring et le chemin de
fer, le site Marco Polo accueillera un projet mixte sur un terrain ­d’environ 2 ha. Le schéma de développement présenté
en 2012 par les bureaux d’études BUUR et ARIES propose
une implantation harmonieuse des différentes affectations :
activités économiques, logements conventionnés, com­
merces et équipements. Si le nord de la zone est principalement occupé par du logement, le sud sera affecté à l’activité économique. Deux bâtiments mixtes assureront la liaison
entre ces zones. Le premier accueillera des PME au rez-dechaussée, et des logements et un équipement collectif aux
étages (avec des jardins sur les toitures des PME). Le second
abritera du commerce au rez-de-chaussée et des logements
à l’étage.
Identifiée en 2011 comme zone d’opérations prioritaires du
contrat de quartier durable « Canal Midi » de la commune
d’Anderlecht, le quartier situé au nord de la rue des Deux
Gares et au sud de l’ancienne École des Vétérinaires (entrée
ouest de la Région) a été désigné pour le développement
d’un projet de réurbanisation. Inscrit sous le signe de la mixité
sociale, de la complémentarité des fonctions et de la qualité des services, ce projet fait l’objet d’une première réflexion
urbanistique. En 2012, plusieurs parcelles ont été acquises
par la SDRB.
Navez : mixité au cœur
de la Ville de Bruxelles
Dans le cadre du contrat de quartier durable « Masui » (programmation 2010-2014), la Ville de Bruxelles a confié à la SDRB
l’élaboration d’un schéma directeur visant le développement
d’un parc mixte d’activités économiques et de logements le
long de la rue Navez.
Compas à Anderlecht
130 logements répartis autour d’un jardin collectif
Sous l’impulsion de la Région, un premier projet de collaboration entre la SLRB (Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale)
et la SDRB a vu le jour sur l’ancien site économique désaffecté de la rue du Compas (à cheval sur Anderlecht et Molenbeek-Saint-Jean).­
Ce projet prévoit la création de 130 logements passifs moyens acquisitifs et locatifs (60 appartements construits par la SLRB et 70 par
la SDRB) et d’une crèche, le tout réparti autour d’un espace vert collectif de 15 ares.
SDRB Rapport d'activités 2012
19
Une équipe au service de la ville
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Au quotidien, les 138 collaborateurs de la SDRB relèvent un défi de taille :
donner du sens à la ville en produisant des logements et des infrastructures
d’accueil pour les entreprises.
Interview
Expansion économique
Au-delà des projets entrepris,
quels ont été les axes forts en 2012 ?
Philippe Antoine
Directeur général de l'Expansion économique
Ils sont au nombre de 5 :
1. Faillites quasi inexistantes
La direction générale de l’Expansion
économique entend renforcer
la mixité en l’intégrant à l’ensemble
des projets qu'elle initie dans
la Région de Bruxelles-Capitale.
2. Taux d'occupation constant et élevé
Comment la direction générale de l'Expansion
économique aborde-t-elle cette dynamique ?
Depuis quelques années, notre direction générale met en
œuvre ce principe de mixité et s’est forgé une expérience
en la matière. Certaines de nos réalisations intègrent déjà
ce principe. On peut ainsi citer, Bara-De Lijn, Birmingham
et Lavoisier.
Notre expérience porte à la fois sur la mixité horizontale
(du logement et des espaces pour entreprises de plainpied) et verticale (espaces pour entreprises au rez-dechaussée, voire aux premiers étages, et logements aux
étages supérieurs).
Aujourd’hui, nous nous concentrons essentiellement sur
le développement de la mixité verticale. Cette orientation
stratégique répond d'abord à une demande croissante
de logements en Région bruxelloise, ensuite elle anticipe
la raréfaction des terrains dans la capitale.
26
SDRB Rapport d'activités 2012
En dépit de la crise économique qui se prolonge, on
comptabilise « seulement » trois faillites et trois réorganisations
judiciaires sur l'ensemble des 300 entreprises qui occupent
nos sites bruxellois (200 clients directs et 100 clients indirects).
En termes d'occupation, nos sites totalisent un taux moyen
équivalent à 96 %. Ce chiffre élevé illustre le bilan de santé
des entreprises qui sont satisfaites de leur installation sur
un site de la SDRB. L’offre attractive proposée par la SDRB
semble assez bien correspondre à une demande de plus en
plus forte sur un marché très concurrentiel.
3. Année créatrice d'emplois à Bruxelles
En agréant 21
nouvelles sociétés sur
nos sites, nous avons
potentiellement assuré
942 emplois en
Région bruxelloise.
De nouveaux emplois ont été créés sur plusieurs sites de la
SDRB en 2012. Sans conteste, cette évolution représente le fruit
d'un travail intense en interne.
4. Un travail efficace en réseau
Depuis quelques années déjà, nous dynamisons les contacts
avec les autres institutions de la Région qui, comme la
SDRB, développent une identité forte pour Bruxelles. Nous
étions, par exemple, les premiers à signer une convention
de partenariat avec Actiris et nous venons de faire de même
avec nos collègues du Port de Bruxelles. Les collaborations
historiques avec la SRIB et l’ABE, par exemple, se poursuivent
avec bonheur et efficacité.
5. Une connaissance approfondie du terrain
Nous avons publié en 2012, grâce à une collaboration avec
nos collègues de l’AATL, le premier numéro de l’Observatoire
des activités productives.
Quelle est la préoccupation première
des entreprises qui vous contactent ?
L’enquête de satisfaction
menée auprès de
nos entreprises sur nos
sites démontre l'importance
de la mobilité. En termes
de besoins, elle occupe
la première place alors
qu'elle arrivait en troisième
position il y a quelques
années encore.
De manière générale, nous constatons que la priorité
numéro 1 des sociétés qui nous contactent est de rester à
Bruxelles ! A ce titre, les résultats de l’enquête de satisfaction
que nous avons récemment menée auprès de toutes les
entreprises présentes sur nos sites sont parlants : la mobilité
devient la toute première nécessité alors qu'elle arrivait en
troisième position il y a quelques années encore.
La SDRB peut-elle apporter
des solutions « sur mesure » ?
Une fois installées, quels services les
entreprises peuvent-elles attendre de la SDRB ?
Dès le démarrage d'une nouvelle collaboration, nous
­instaurons un dialogue interactif uniquement orienté solutions.
C’est ainsi que nos collaborateurs suivent de très près
chaque entreprise, ils sont à l'écoute de leurs requêtes et
préoccupations, et entreprennent les démarches utiles pour
mener à bien leur projet.
Quelques exemples illustreront parfaitement nos
­actions. La SDRB met en place des relations avec le plus
gros employeur de la Région bruxelloise, la STIB, afin
d’améliorer l'accessibilité sur nos sites. Autre exemple :
le programme de rénovation continu sur les lieux de
travail. En effet, nos équipes œuvrent à y maintenir une
conformité aux (nouvelles) exigences environnementales,
et à résoudre la problématique rencontrée en matière
de parking, d’entretien des abords et de signalétique
urbaine. Par ailleurs, la communication et la circulation
d'informations encouragent les entreprises à rester
sur nos sites.
Avec ce travail de terrain, la SDRB montre le visage d’une
institution au service du monde entrepreneurial en demande
de réponses sur mesure. D'emblée et de manière structurée,
nos experts fournissent une analyse claire et précise : ils
détectent la solution immobilière et économique qui leur
conviendra le mieux.
Bien sûr, il arrive que des entreprises ne soient pas directement
satisfaites par la réponse apportée par nos soins. Mais, elles
nous reviennent ensuite spontanément après avoir constaté que
notre solution est la plus réaliste et avantageuse pour elles !
Enfin, je citerai trois observations optimistes en phase
avec la réalité quotidienne : l'augmentation des
­demandes des entreprises, le taux élevé d'occupation
des sites et la fidélité des entreprises. Voilà des signes
encourageants qui ne trompent pas.
SDRB Rapport d'activités 2012
27
Expansion économique
En matière d’expansion économique, la
SDRB contribue au dynamisme de la Région
et au maintien des emplois. Comment ?
En acquérant, aménageant et gérant des
implantations. Les entreprises industrielles,
artisanales et de services bénéficient ainsi de
terrains ou bâtiments de qualité à des prix
attractifs, notamment grâce à un système
de baux emphytéotiques avantageux.
L’Expansion économique identifie également
les besoins des entreprises et dégage les
solutions immobilières optimales en mettant
à leur disposition des compétences, des outils
et des services exclusifs.
Cap sur la croissance !
inventimmo.be
Brussels Greenbizz
Cet outil disponible sur le web répertorie en temps réel
toutes les surfaces économiques à vendre ou à louer dans
la Région bruxelloise. Grâce à cet outil, les entreprises en
recherche d’une nouvelle implantation peuvent voir en un clic
l’ensemble des offres correspondant à leurs besoins. Au 31
décembre 2012, inventimmo.be répertoriait 1.543 biens pour
un total de 1.836.164 m².
Aménagée le long de l’avenue Dieudonné Lefèvre (Laeken), la partie réservée aux entreprises du projet Tivoli Quartier Durable
(12.000 m²) comprendra deux bâtiments distincts. Le premier (7.500 m²) abritera le projet FEDER Brussels Greenbizz comprenant un
incubateur d’entreprises à vocation environnementale et des ateliers de production. Le second (4.500 m²) hébergera des ateliers et
des espaces de production de biens immatériels. Pour la construction de ces deux bâtiments, la SDRB a retenu l’association Architectes Associés – Setesco – Stockman-FTI – Peutz & Associés – Cernergie – Health & Safety en tant qu’auteur de projet.
Fruit d’une collaboration entre l’Agence Bruxelloise pour
­l’Entreprise (ABE), Bruxelles Environnement (IBGE), le Centre
Spécialisé des Techniques de la Construction (CSTC) et la SDRB,
le projet Brussels Greenbizz devrait, à terme, générer environ
200 emplois. Il est subsidié par le FEDER (Fonds Européen de
Développement Régional) à hauteur de 14.410.627 euros.
28
SDRB Rapport d'activités 2012
Irisphère : l’écologie industrielle au service des
entreprises
Tendances
Dans le cadre de l’initiative européenne « Cradle to Cradle » et
avec son partenaire ECORES (facilitateur en écologie industrielle),
la SDRB offre aux entreprises qui le souhaitent un accompagnement privilégié pour améliorer leurs performances environnementales. A ce jour, neuf entreprises ont pris part à ce projet.
Coupole des incubateurs
S’insérant dans la dynamique d’« Innovative Brussels », la
­Coupole a lancé en 2012 une série de formations et séminaires destinés aux équipes dirigeantes des incubateurs et
aux entrepreneurs starters (en collaboration avec la Solvay
­Business School). Au 31 décembre, les incubateurs accueillaient 215 entreprises et 529 emplois.
Réseau des centres d'entreprises
En 2012, le réseau des centres d'entreprises a lancé une campagne de communication concrétisée par une nouvelle image
et charte graphique, des supports papiers et un nouveau site
web. Au 31 décembre, les 8 centres d’entreprises accueillaient 349 entreprises et 1.101 emplois.
Vacance des bureaux
En 2012, le pourcentage de
va­cance (8,3 %) a quelque
peu diminué par rapport à
l’année précédente. Comme
peu de nouveaux bureaux
sont arrivés sur le marché
en 2012, l’équilibre offre-­
demande s’est maintenu.
Observatoire des activités productives
Cet observatoire, une étude conjointe de l’AATL (Administration de
l’Aménagement du Territoire et du Logement) et de la SDRB, montre
que la Région bruxelloise dispose de plus de 4.730.000 m² de terrains pour des activités économiques. Elle démontre que certains
sites gagneraient à être densifiés afin d’intégrer les activités économiques au tissu urbain.
Parcs PME
Du sur-mesure pour PME
Pour répondre à la pénurie des surfaces pour PME en ­Région
de Bruxelles-Capitale, l’Expansion économique met en place
un concept innovant de parcs PME. Composés de modules
de 250 à 500 m² aménageables par les entreprises, ces parcs
PME comblent le fossé qui existe entre les surfaces pour
les grandes entreprises (+ de 10.000 m²) et les très petites
entreprises (de 20 à 100 m²). Les réalisations antérieures
­(Birmingham et Cityline) ont rencontré un vif succès commercial.
Trois parcs sont en cours d’élaboration :
Parc PME Paepsem (Anderlecht)
Parc PME de 5.540 m² d’ateliers modulables de plain-pied,
d’une hauteur sous plafond de 6 mètres. Ce projet est subsidié par le FEDER (Fonds Européen de Développement
­Régional) à hauteur de 7.187.400 euros.
Parc PME Gryson (Anderlecht)
Projet mixte comprenant un parc PME d’environ 5.000 m²,
60 à 70 logements sociaux et environ 11.000 m² de logements
pour étudiants.
Parc PME Tweebeek (Neder-over-Heembeek)
Ce site d’une superficie de 14.700 m² au sol sera densifié.
A terme, 4 bâtiments existants, totalisant 3.000 m² feront
place à 5.600 m² d’ateliers de plain-pied, avec la possibilité
d’y intégrer de la surface en mezzanine. Le futur programme
proposera un maximum de 11.200 m².
SDRB Rapport d'activités 2012
29
Expansion économique
Nouvelles implantations
d’entreprises en 2012
Le traiteur Tiffin Kay
sur Mondial (Berchem-Sainte-Agathe )
L’objectif de Tiffin Kay (traiteur casher anversois) est de produire des plats préparés casher disponibles dans toute
l’Europe via des distributeurs et des sites web spécialisés.
European Halal Food
sur Galilei (Neder-over-Heembeek)
Spécialisée dans la production de salades et de sandwiches
halal, European Halal Food compte engager 6 ETP dans les
24 prochains mois.
RT MAT et 2Ingis dans le parc PME Tweebeek
(Neder-over-Heembeek)
Le laboratoire dentaire RT MAT remplace l’entreprise Therapy
Materials dans le bâtiment Tweebeek 2. Active dans le domaine de la R&D depuis 1991, la 2Ingis (dont le fonds de commerce a été racheté par RT MAT) s’installe également dans le
bâtiment Tweebeek 2.
30
SDRB Rapport d'activités 2012
Tecsi sur Mondial (Berchem-Sainte-Agathe)
Spécialisée dans la production d’articles pour quais de déchargement, la société Tecsi s’installe (comme sous-locataire) dans les
bâtiments de Mercura Industries.
GAMS Belgique dans le Gosset
(Molenbeek-Saint-Jean)
La Wetterenoise sur Bempt (Forest)
En mars 2012, la société La Wetterenoise a été agréée pour
occuper le bâtiment « IRVAI » sur le site Bempt, trouvant ainsi
une solution adéquate à sa relocalisation bruxelloise, suite à
l’incendie de ses ateliers molenbeekois en août 2011.
Depuis 2008, l’asbl GAMS Belgique coordonne les stratégies
concertées en matière de lutte contre les mutilations génitales
­féminines. En 2012, l’association s’est installée dans le Gosset.
Le groupe Viangro sur Bollinckx (Anderlecht)
Présent depuis 1985 (emphytéose) sur une parcelle (2 ha) du site
Bollinckx à Anderlecht, le groupe Viangro est un des leaders de la
transformation et de la distribution de viande en Belgique. Pour
garantir son avenir, le groupe a, d’ores et déjà, sollicité un accord
de principe quant à la reconduction du bail emphytéotique à l’horizon 2015.
EEBIC-Eurobiotec et Galactic
sur Erasmus (Anderlecht)
La Région de Bruxelles-Capitale a regroupé les structures actuelles
EEBIC et Eurobiotec en un seul incubateur régional (domaine des
sciences de la vie) sur le site Erasmus. En 2012, la société belge
Galactic, spécialiste mondial de la production d’acide lactique, a
pris ses quartiers dans le bâtiment d’Eurobiotec.
Galilei
Tweebeek
Meudon
Martin
Mondial
Gosset
Vesalius
Implantations futures
Birmingham
Europa Dubbing
sur Birmingham (Molenbeek-Saint-Jean)
Spécialisé dans le doublage de films et la post-production
son, Europa Dubbing Belgique s'installera dans un atelier de
400 m² de Birmingham pour y créer, à terme, jusqu’à 6 studios
d’enregistrement.
Dandoy sur Vesalius (Woluwe-Saint-Lambert)
La biscuiterie Dandoy va s’installer sur le site Vesalius à Woluwe-Saint-Lambert où elle va occuper un terrain de 5.380 m².
Erasmus
Quai d'Aa
Iris Tech+ sur Erasmus (Anderlecht)
Bollinckx
Bempt
Chargée de former des jeunes en fabrication métallique et en
industrie technologique, cette asbl pourrait s’installer sur une
parcelle de 8.936 m².
Brussels Partners sur Erasmus (Anderlecht)
Spécialisée en imagerie médicale, la société Brussels Partners a été
agréée en février 2012 pour construire un bâtiment modulable.
SDRB Rapport d'activités 2012
31
Interview
Rénovation urbaine
Marc Frère
Directeur général a.i.
de la Rénovation urbaine
du 1er mai jusqu'au 31 décembre 2012
Quelle réponse la SDRB
peut-elle apporter au défi démographique ?
Anticiper, le maître-mot… Depuis plus de vingt ans, la
SDRB est un véritable régulateur de l'immobilier résidentiel
à Bruxelles. Nous maîtrisons la réalité du terrain et nous
évaluons les quartiers en déficit de logements. Sur la base
de cette analyse pointue nous mettons en œuvre, avec
nos outils et la pertinence du savoir-faire que nous avons
développé, les solutions pratiques qui ont permis à plus de
3.500 familles de devenir propriétaires de leur logement.
Le défi démographique auquel Bruxelles est confrontée
(l’explosion démographique prévue annonce la présence
de 1,2 million d’habitants en 2020 sur le territoire de notre
Région contre 1,1 million aujourd’hui) nous confirme dans
notre vocation à produire du logement orienté principalement vers la population dont les revenus ne permettent pas
d’accéder au marché privé.
32
SDRB Rapport d'activités 2012
Quelles sont concrètement
les solutions proposées par la SDRB ?
Le projet Tivoli Quartier Durable est l’exemple même de
la solution type. À terme effectivement, voilà un quartier
que la SDRB va développer, en partenariat avec le privé, en
construisant plus de 400 logements associés à une mixité
intelligente des fonctions et un important pôle économique
(Brussels Greenbizz). Le projet Tivoli reste à nos yeux un
des projets les plus emblématiques et ambitieux entrepris
par la SDRB. Il correspond parfaitement à la raison d'être
de notre institution. Ce cas de figure démontre que nous
préconisons la présence de logements, mais pas à tout prix
et pas n’importe comment. Une manière comme une autre
de prouver que la SDRB demeure l'outil idéal pour
réguler la demande et l'offre, tant en logements qu'en
surfaces économiques.
Le projet Matériaux à Anderlecht, construit dans un
quartier qualifié - au départ - « à difficultés », est un autre
bel exemple. Seule la SDRB pouvait, en tant qu’opérateur immobilier public, convaincre un partenaire privé
d’y investir. Certes, la vente des appartements proposés
s'est faite progressivement, mais une fois le projet sorti
de terre, les derniers appartements se sont vendus à une
allure accélérée. Réticent au départ, le secteur privé, qui
nous a fait confiance, reconnaît aujourd’hui la pertinence
de notre approche. Bref, ici comme ailleurs, la SDRB a été
l’initiatrice du développement et de la redynamisation de
ce quartier de la zone ouest de Bruxelles. Et les projets en
gestation dans ce quartier le confirmeront !
Comme autre exemple, je citerai Bervoets à Forest. Voici
quelques années, nous étions les seuls à investir dans ce
coin de la commune. Aujourd'hui, grâce à la dynamique
générée par ce nouveau quartier que nous avons créé, toute
cette zone fait la place belle à l’émergence de lotissements.
Dans la foulée, nous avons constaté l’apparition de nouvelles
infrastructures de services pour les personnes qui travaillent
et habitent à Bruxelles.
Faire en sorte que le
droit à la ville ne soit
pas qu'un slogan,
mais une réalité !
Gert Nys
Directeur général f.f.
de la Rénovation urbaine
depuis le 1er février 2013
L’habitat passif est-il forcément plus cher ?
Le surcoût du passif qui n'est qu'une technique permettant d'atteindre une norme de consommation
(15 kWh/m²/an) est surévalué ; il ne dépasse pas 10 %. Par contre, il est plus onéreux (de 20 à 30 %)
si les architectes se contentent de rapporter ces techniques, à savoir une couche passive posée sur
un modèle standard existant, sans, par exemple, tenir compte de l'orientation du bâti.
Nos services suivent en permanence des formations relatives au logement durable. Ainsi, nos
équipes assimilent ces nouvelles matières immobilières et appréhendent désormais les progrès
techniques voire écologiques de notre époque.
Maintenir un prix attractif en période de crise : jouable ?
Un mot pour conclure ?
Il s’agit bien là d’un autre vrai défi pour la Rénovation urbaine : le maintien d’un prix attractif afin
de permettre l'accès au logement à des personnes dont les revenus sont moyens voire bas. Pour
atteindre cet objectif, nous travaillons sur l’idée d’un prix moyen par opération qui permettrait
d’élargir la fourchette des prix de vente en fonction des conditions locales, de la situation des
logements et de leur taille. L'équilibre subtil entre ces divers paramètres nous permettra de continuer
à proposer des prix de vente extrêmement attractifs, d’élargir la mixité sociale dans les projets, de
réduire l’intervention publique par opération et surtout d’augmenter le nombre de projets.
Étant donné le développement des villes et de la capitale en particulier, la SDRB
entend encore relever de nombreux défis dans la décennie à venir. Elle en a toutes
les capacités et peut compter par ailleurs sur l’étroite collaboration du pouvoir
politique en place et du secteur privé avec lequel elle a établi un partenariat solide.
Pour conclure, je dirais que la SDRB donne à Bruxelles la possibilité de rayonner et
d'être une terre d'accueil où il fait bon habiter, travailler et se divertir.
SDRB Rapport d'activités 2012
33
Rénovation urbaine
Du logement de qualité
au meilleur prix
Depuis 1988, la SDRB a construit
3.510 logements pour des habitants à revenus
moyens dans des quartiers caractérisés par un
déficit en construction résidentielle.
Gert Nys
En 2012, la Rénovation urbaine a vendu 153 logements.
D'ici fin 2015, elle prévoit de mettre sur le marché plus de 600 logements.
Son ambition : répondre aux défis démographiques de la capitale en
développant des sites ayant une dimension multifonctionnelle, en
proposant des quartiers durables et des éco-constructions, en élaborant
de nouveaux concepts et moyens d’accès à la propriété, et en renforçant
les synergies avec la direction générale Expansion économique.
Acquisitions
en 2012
34
Kuborn (Anderlecht)
Acquisition du bien Artim
(2.035 m²) pour un montant
de 1.690.000 euros après obtention de l’attestation du sol
délivrée par l’IBGE.
SDRB Rapport d'activités 2012
Kuborn (Anderlecht)
Acquisition du bien EMS Real
Estate (1.723 m²) pour un
montant de 1.850.000 euros
après obtention de l’attestation du sol délivrée par l’IBGE.
Marchandises (Anderlecht)
Acquisition des biens Roemmo
(7.400 m²) pour l’ensemble des
parcelles (6,18 millions d’euros)
à l’exception du bien situé rue
Prévinaire 76. La signature de
l’acte est prévue pour le premier
semestre 2013 après obtention
de l’attestation du sol délivrée
par l’IBGE.
Marco Polo (Anderlecht)
Acquisition des maisons rue des
Trèfles. Aucun accord à l’amiable
n’a pu être obtenu avec les deux
propriétaires-occupants en 2012.
Cette acquisition a été déclarée
d’utilité publique et nécessaire à
l’accomplissement de la raison
sociale de la SDRB.
Liverpool (Anderlecht)
Acquisition éventuelle du
site Desmedt (3.800 m²)
­financée par l’accord Beliris.
Projets en cours de réalisation
(tous les logements sont vendus sur plan)
Jette Village, phase II (Jette)
Construction de 29 maisons unifamiliales et de 4 immeubles à appartements comprenant 118 logements à proximité de la place du Miroir
à Jette. La dernière phase de ce projet concerne 15 maisons et un
immeuble avec 55 appartements. La livraison est prévue pour fin 2013.
Matériaux (Anderlecht)
Situé à proximité des Abattoirs d’Anderlecht, le projet comporte
une crèche (350 m²), 119 appartements (dont 36 logements passifs et 83 basse énergie), des kiosques polyvalents et des aires
de jeux. La fin des travaux est prévue pour fin 2013.
De Boeck phase IV (Koekelberg)
Cette dernière phase concerne la construction de 20 appartements (fin des travaux début 2013) compris dans un vaste projet
de 9 immeubles de logements.
Dewez (Jette)
Ce projet concerne la reconversion d’un immeuble industriel
situé chaussée de Wemmel, sur
l’ancien site Pfizer. Le bâtiment
comprendra une crèche et 34
appartements dont 31 sont
conventionnés.
Ducuroir (Forest)
Situé le long de l’avenue Van
Volxem, l’ancien site Ducuroir a
été démoli pour y développer
un projet de 32 logements libres
(basse énergie) et de 32 logements conventionnés (passifs).
Opérations en régie
Projets en gestation
Ces opérations sont conçues pour bâtir dans des petites zones urbaines
laissées en friche. Modestes et discrètes, ces interventions ont pourtant un
impact déterminant sur le cadre de vie des quartiers.
Projet Vandermaelen (Molenbeek-Saint-Jean)
Piers-Schmitz (Molenbeek-Saint-Jean)
À Molenbeek-Saint-Jean, le terrain vague à l’angle des rues Piers et Schmitz est la dernière phase
des travaux entrepris depuis 1988 pour la reconstruction du tissu urbain. Le projet qui prévoit la
construction de 10 logements et d’un commerce aura un impact urbanistique et visuel important
sur la chaussée de Gand.
Dubrucq-Escaut (Molenbeek-Saint-Jean)
Situé à l’angle de la rue de l’Escaut et de l’avenue Jean Dubrucq, le terrain appartenant à la SDRB
abrite une aire de sport qui sera, à terme, déplacée lors de l’aménagement de la Promenade
verte. L’immeuble à appartements qui sera construit à l’angle des rues complètera avantageusement les travaux de la commune (implantation d’un parc le long de la ligne de chemin de fer).
Dans le cadre du contrat de quartier Cinéma Belle-Vue (2009-2013), la SDRB développera un projet comprenant une trentaine de logements à l’angle de la rue Sainte-Marie et une nouvelle rue à
créer sur l’ancien lit de la Senne (aux environs de la rue Vandermaelen).
Projet Kuborn - Marchandises-Goujons (Anderlecht)
Conjointement à la réflexion urbanistique globale menée sur cette zone dans le cadre d’un schéma directeur, la SDRB étudie la possibilité de développer un ensemble d’environ 125 logements
dans la partie sud de l’îlot Kuborn compris entre la rue des Deux-Gares et la rue Docteur Kuborn.
A la rue des Deux-Gares un rez-de-chaussée à vocation commerciale peut être envisagé.
L’îlot Marchandise qui borde le chemin de fer sera démoli pour permettre l’assainissement du
sol. La SDRB étudie la possibilité d’y développer un projet mixte d‘activités économiques et de
logements. Pour l’îlot Goujons, un immeuble d’environ 25 logements sera construit, modifiant
l’alignement pour refermer le front bâti sur la place publique.
SDRB Rapport d'activités 2012
35
Données financières
Gert Van der Eeken
Directeur général
des Services généraux
En 2012, l'informatisation complète du service financier a été
lancée. Ainsi, la SDRB concourt
activement à la simplification
administrative visée par la Région. De plus, ce faisant, le
service financier contribue également au maintien des trois
étoiles obtenues par la SDRB
dans le cadre du label Entreprise écodynamique.
36
SDRB Rapport d'activités 2012
L'institution a opté pour une
gestion décentralisée et un
système de workflow avec une
transparence et une traçabilité très fortes à chaque niveau
d'utilisation. En termes de
contrôle budgétaire, c'est une
solution complète qui permet
de respecter les procédures du
cycle des dépenses.
Ses recettes proviennent
principalement des loyers
et des canons emphytéotiques. Elle reçoit également des subsides pour son
fonctionnement, des investissements et des missions
déléguées. Les produits
d'exploitation s'élèvent à
18.978.204 euros en 2012.
Ayant acquis son autonomie
financière en 2011 (cf. avis de
l'ICN du 09/11/2011), la SDRB
se trouve au beau milieu d'une
période de transition : elle met
en place tous les préparatifs
pour optimiser cette plus grande
marge de manœuvre budgétaire.
Grâce à cela, elle pourra réaliser
ses projets plus rapidement.
Depuis 1992, l'institution fonctionne avec le plan comptable
minimum normalisé et tient
donc une double comptabilité, ce qui était à l'époque
une première dans la Région
de Bruxelles-Capitale. Depuis
février 2000, le Système Européen des Comptes (SEC95) est
en vigueur. Il est également appliqué sans problème.
La SDRB clôture l'exercice
2012 avec une perte de
2.357.978 euros.
La masse salariale
11.359.087 euros
Les acquisitions
14.195.054 euros
Les amortissements
4.126.224 euros
sont ses principaux frais.
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La SDRB est actionnaire dans
différentes sociétés, centres
d’entreprises et incubateurs. Au
31 décembre 2012, la valeur de
ces participations correspond à
36.248.733 euros. L'évaluation
de celles-ci se fait sur la base de
l'actif net des derniers comptes
annuels publiés.
Le total du bilan s’élève à
428.016.930 euros, dont
313.252.452 euros de patrimoine immobilier. La SDRB a
fait estimer ses terrains et bâtiments en 2010 afin d'avoir une
image fidèle du patrimoine immobilier.
Le stock comprend les bâtiments destinés à la vente dans
le cadre de la mission de rénovation urbaine et s'élève à
17.007.728 euros.
Afin d'assurer une gestion performante de sa trésorerie, la
SDRB collabore avec la Région
de Bruxelles-Capitale. Ainsi,
elle fait partie du Centre de
Coordination Financière pour
la Région de Bruxelles-Capitale depuis le 1er janvier 2005.
Au 31 décembre 2012, les
moyens disponibles s'élèvent à
10.349.834,03 euros. Les fonds
propres de l'institution s'élèvent
à 384.737.998 euros et le capital souscrit à 2.327.196 euros.
Le capital a été constitué par
la Région de Bruxelles-Capitale
et les 19 communes. Elles possèdent respectivement 38 et 19
parts. Les provisions et impôts
différés s'élèvent à 29.477.038
euros.
SDRB Rapport d'activités 2012
37
La SDRB
Fin 2012, la SDRB comptait
138 membres du personnel
(82 statutaires et 56 contractuels).
Les organes de gestion
Le conseil d’administration de la SDRB est composé de :
© chris-m - Fotolia.com
Représentants
du secteur public
Mme Talbia Belhouari
M. Marc Cools
M. Jacques De Witte
M. Laurent Delvaux
M. Laurent Gabele
M. Denis Grimberghs
(Président)
M. Saïd Mastari
M. Julien Meganck
(Administrateur délégué)
Mme Yvette Melery-Charles
M. Willem Stevens
Mme Agnès Vanden Bremt
M. Thibaud Wyngaard
38
SDRB Rapport d'activités 2012
Représentants des
organisations des employeurs
M. Mathias Cys
M. Frans De Keyser
(Vice-président)
M. Christian Franzen
M. Eugène Moreau
M. Jean-Christophe Vanderhaegen
Mme Francine Werth
Représentants des
organisations des travailleurs
M. Manuel Castro
M. Pierre Demol
M. Eric Devuyst
(jusqu'au 29 mars 2012,
Vice-président)
M. Jean-Pierre Knaepenbergh
M. Philippe Van Muylder
M. Philippe Vandenabeele
M. Philippe Vansnick
(à partir du 30 mars 2012,
Vice-président)
Commissaires
du gouvernement
M. Antoine Crahay
M. Marcel Rijdams
Inspecteur des finances
M. Eric Smit
Réviseur d’entreprises
M. Jean-Pierre Vandaele
Projet pilote
en matière de
pension
La SDRB fait partie
du projet pilote
Capelo lancé par le
Service des Pensions
du Secteur Public
(SdPSP). Il vise, à
terme, la gestion
électronique des
dossiers de pension
pour le personnel
statutaire. En 2012,
le service de gestion
des ressources
humaines a transmis
par voie électronique
au SdPSP les 127
dossiers concernés
par ce projet.
Composition du conseil de direction
Composé de fonctionnaires généraux (voir liste ci-dessous), le conseil de direction traite des matières relatives au personnel et
à la gestion du siège social. Le conseil de direction s’est réuni à 6 reprises en 2012.
Administration
générale
Mme Mireille Francq
(Administratrice générale
jusqu'au 28 février 2013)
M. Benjamin Cadranel
(Administrateur général
depuis le 29 mars 2013)
Mme Clara Quaresmini
(Inspectrice générale)
M. Claude Simonis
(Inspecteur général –
pensionné depuis le
1er mai 2012)
Direction générale
des Services généraux
M. Gert Van der Eeken
(Administrateur général adjoint
et Directeur général)
Direction générale
de la Rénovation urbaine
M. Nicolas Joschko
(Directeur général
jusqu'au 30 juin 2012)
M. Marc Frère
(Directeur général a.i
du 1er mai au 31 décembre 2012)
M. Gert Nys
(Directeur général f.f.
depuis le 1er février 2013)
M. Luc Busseniers
(Inspecteur général)
Direction générale
de l’Expansion économique
M. Philippe Antoine
(Directeur général)
Médiateur
M. Luk Michiels
(Inspecteur général)
SDRB Rapport d'activités 2012
39
Nous contacter
Commercialisation
des logements
[email protected]
T + 32 2 422 50 50
Relocalisation et espaces
pour entreprises
[email protected]
T + 32 2 422 51 51
Direction générale de
l’Expansion économique
Relations presse
M. Gert Nys
Directeur général f.f.
[email protected]
T + 32 2 422 50 92
[email protected]
T + 32 2 422 52 23
Administration générale
Médiateur
M. Benjamin Cadranel
Administrateur général
[email protected]
Direction générale
des Services généraux
M. Gert Van der Eeken
Directeur général
[email protected]
T + 32 2 422 50 66
www.sdrb.be
SDRB Rapport d'activités 2012
Communication,
sites web
M. Philippe Antoine
Directeur général
[email protected]
T + 32 2 422 52 25
Inventimmo.be
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Direction générale
de la Rénovation urbaine
M. Willy Coppens
Directeur
[email protected]
T + 32 2 422 51 91
M + 32 497 59 96 66
Mme Barbara Decamps
[email protected]
T + 32 2 422 51 61
M + 32 477 69 11 78
M. Luk Michiels
Inspecteur général
[email protected]
T + 32 2 422 50 82
Avec le soutien
de la Région de Bruxelles-Capitale
Les missions, les compétences et le fonctionnement de la
SDRB ont été réglés par l'ordonnance du 20 mai 1999 relative
à la Société de Développement pour la Région de BruxellesCapitale (parution au Moniteur Belge : le 29 juillet 1999) et
par les statuts de l'institution (parution au Moniteur Belge : le
5 février 2000). La SDRB est représentée dans la commission
consultative du commerce extérieur de la Région de BruxellesCapitale et les commissions de concertation communales.
Ce rapport annuel a été produit par le département
communication de la SDRB.
Design graphique et production :
Page in extremis, en collaboration avec
• Pour les photographies : SDRB, Hans Roels, Serge Brison,
Charlotte Sampermans et Fotolia.
• Pour les rédactionnels : FL Consult et K.ractère.
• Pour les traductions : SDRB.
Editeur responsable : Benjamin Cadranel
SDRB Rapport d'activités 2012
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Rue Gabrielle Petit 6 - 1080 Bruxelles
+ 32 2 422 51 11 - [email protected]