Le Pinel à l`ancienne

36 Le nouvel Economiste - n°1808 - Du 18 au 24 mars 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
36
Le nouvel Economiste
- n°1808 - Du 18 au 24 mars 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
L
es différents dispositifs
de défi scalisation immo-
bilière mis en place
depuis quelques décen-
nies représentent un véritable “who’s
who” des ministères du Logement,
de la Culture, du Tourisme ou de l’Ou-
tremer. Ils donnent, par défi nition, la
possibilité aux investisseurs particu-
liers de diminuer leur pression fi s-
cale en échange d’un encouragement
à l’investissement et à la prise de
risque fi nancière pour le bénéfi ce de
tous : quand le bâtiment va, tout va !
Sylvia Pinel, ministre du Logement
et de l’Égalité des territoires dans
Sylvia Pinel, ministre du Logement
et de l’Égalité des territoires dans
Sylvia Pinel, ministre du Logement
les gouvernements Valls I et II du
2 avril 2014 au 11 février 2016, ne
déroge pas à la règle. Nommée à la
place de Cécile Dufl ot, démission-
naire, Sylvia Pinel a mis en musique
le plan de relance du bâtiment lancé
par le Premier ministre Manuel Valls
le 29 août 2014 en utilisant la recette
éprouvée de l’avantage fi scal, suppri-
mant au passage celui auquel Cécile
Dufl ot avait donné son nom, jugé pas
assez incitatif ni généreux, pour lui
en substituer un nouveau, baptisé
“Pinel”. Il faut reconnaître que le
dispositif Dufl ot, malgré la carotte
des 54 000 euros de réduction d’im-
pôt, n’aura pas été à la hauteur des
attentes (environ 35 000 opérations
sur 2013-14, à comparer aux 240 000
des trois années Robien). Le Pinel,
lui, a en revanche fait mouche. En
2015, les ventes de logements neufs
destinés à la location ont bondi de
43,8 % par rapport à 2014, avec un
total de près de 50 000 ventes auprès
de ménages investisseurs.
Pinel éclipse Dufl ot
Avec le dispositif Dufl ot, le Trésor
public remboursait 18 % d’un inves-
tissement dans le neuf – plafonné à
300 000 euros par an, frais de muta-
tion inclus, et sur une base maximale
de 5 500 euros le m
2
– sous la forme
2 – sous la forme 2
d’une réduction d’impôt. Cela avec
un étalement sur neuf ans (soit 2 %
par an). Un contribuable pouvait
donc effacer jusqu’à 6 000 euros de
sa déclaration d’impôt chaque année,
soit 54 000 euros d’impôts en moins.
La loi permettant d’acheter un ou
deux logements par an, rien n’em-
pêchait de renouveler l’opération
l’année suivante. Le dispositif Pinel
est encore plus souple. D’une part, la
loi permet de prolonger la réduction
d’impôt sur douze ans de location,
soit 1 % de plus pour chacune des
trois années suivantes. Au fi nal, le
Trésor public aura remboursé 21 %
de l’investissement, ce qui corres-
pond à un total de réductions d’im-
pôt de 63 000 euros. Il devient égale-
ment possible de raccourcir la durée
à six ans (avec 12 % de réduction
d’impôt).
Surtout, la loi autorise la mise en loca-
tion à l’un de ses enfants (ou petits-
enfants) ou ascendants. À condition
tion à l’un de ses enfants (ou petits-
enfants) ou ascendants. À condition
tion à l’un de ses enfants (ou petits-
que ceux-ci soient fi scalement indé-
pendants du foyer de l’investisseur.
Comme le Dufl ot, le Pinel n’échappe
toutefois pas à quelques contraintes.
Pour accéder à cet avantage fi scal et
le conserver sur la durée, quelques
conditions sont en effet à respec-
ter. Le loyer pratiqué ne doit pas
dépasser un plafond fi xé par l’État
ter. Le loyer pratiqué ne doit pas
dépasser un plafond fi xé par l’État
ter. Le loyer pratiqué ne doit pas
selon un découpage géographique :
de 16,82 euros/m
2
en zone la plus
2 en zone la plus 2
demandée à 8,74 euros/m
2
en zone
2 en zone 2
la moins courue. Autres obligations :
le futur locataire doit occuper l’habi-
tation à titre de résidence principale
et disposer de ressources respectant
un barème également fi xé par l’État.
et disposer de ressources respectant
un barème également fi xé par l’État.
et disposer de ressources respectant
“La réduction d’impôt du dispositif
Pinel est la même pour tous les contri-
buables quelle que soit leur tranche
marginale d’imposition. Toutefois,
étant soumis au plafonnement global
des niches fi scales fi xé à 10 000 euros,
cet investissement est susceptible d’in-
téresser des personnes qui ont peu ou
pas utilisé d’avantages fi scaux. C’est un
investissement à envisager dès que l’on
paie de 3 000 à 4 000 euros d’impôt par
an”
, souligne Julien Rabier, directeur
an”, souligne Julien Rabier, directeur an”
associé à l’Institut du Patrimoine.
Fort de ces atouts, la loi Pinel sou-
tient aujourd’hui l’investissement
dans l’immobilier neuf. Mais ce
que le grand public sait moins, c’est
que ce dispositif s’applique aussi à
l’ancien.
Pinel “old school”
Pour que cette alternative soit vrai-
ment gagnante, le Pinel “rénové”
doit se combiner au défi cit foncier.
Avec ce mécanisme, l’investisseur
bénéfi cie de deux effets :
“En premier
lieu, il a la réduction Pinel tradition-
nelle. Elle est la même que dans le neuf
et prend effet à la livraison du bien. À
cela s’ajoute une optimisation du défi -
cit foncier immédiate grâce à la réali-
sation de travaux importants pendant
la phase de réhabilitation. Cette situa-
tion s’avère intéressante pendant les
deux ans (voire trois ans) que dure le
chantier”
, détaille Christine Chiozza-
chantier”, détaille Christine Chiozza-chantier”
Vauterin, responsable de l’offre
immobilière à la Banque Privée
1818. Le Pinel “rénové” peut ainsi
offrir une défi scalisation plus impor-
tante que le Pinel classique. Selon les
calculs de Julien Rabier de l’Institut
du Patrimoine, un ménage imposé à
la plus forte tranche, soit 41 %, et qui
investit 200 000 euros sur 9 ans (18 %
de réduction d’impôt) et touche
3 000 euros de revenus fonciers par
an, défi scalise au fi nal 11 000 euros de
plus que celui qui opte pour le Pinel
classique. Au-delà de l’aspect défi s-
calisant, acquérir dans l’ancien offre
d’autres avantages. En premier lieu,
SIPA
Défi scalisation immobilière
Le Pinel
à l’ancienne
Connu pour ses vertus dans
le logement locatif neuf, le
dispositif Pinel s’applique aussi à
l’immobilier ancien, et se cumule
à d’autres avantages
Dossier
“Etant soumis au
plafonnement global
des niches fi scales
fi xé à 10 000 euros,
cet investissement est
susceptible d’intéresser
des personnes qui
ont peu ou pas utilisé
d’avantages fi scaux.
C’est un investissement
à envisager dès que l’on
paie de 3 000 à 4 000
euros d’impôt par an”
Gestion privée - Patrimoine
P IERRE -J EAN L ECA
Grâce à ses nombreux avantages fi scaux, la loi Pinel soutient
l’immobilier neuf depuis près deux ans. Peu de gens savent que
ce dispositif, qui permet sous certaines conditions d’investir dans
l’immobilier locatif neuf en réalisant une économie d’impôts,
est aussi applicable au logement ancien (Pinel rénové). Ainsi,
il permet d’investir dans l’immobilier locatif ancien en centre-
ville tout en obtenant le même avantage fi scal sous forme de
réduction d’impôt que l’investissement neuf. En le combinant
avec le défi cit foncier, ce Pinel “old shool”, peut offrir même
une défi scalisation plus signifi cative.
Pour que cette
alternative soit
vraiment gagnante, le
Pinel “rénové” doit se
combiner au défi cit
foncier

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Dossier
la sécurité :
“ces immeubles anciens
bénéfi cient d’une bonne localisation.
Construits depuis longtemps, ils sont
situés en centre-ville et non pas en péri-
phérie des agglomérations ou dans des
nouveaux quartiers, comme c’est le cas
de beaucoup de constructions neuves”
,
de beaucoup de constructions neuves”, de beaucoup de constructions neuves”
relève Christine Chiozza-Vauterin.
Et puis le bien existe, on peut donc
le visiter et l’apprécier. Dans ces sec-
teurs centraux, la demande locative
est plutôt dynamique et les rende-
ments sont meilleurs qu’en périphé-
rie.
“Les investisseurs qui se tournent
vers le Pinel rénové ont une grande
appétence pour l’ancien et le cœur de
ville. Ils ne souhaitent pas forcément
acheter sur plan et préfèrent visiter,
matérialiser leur placement avant de
signer”
, confi rme Thibaut Lallican,
signer”, confi rme Thibaut Lallican, signer”
dirigeant du cabinet IGC. Par ailleurs
ajoute-t-il,
“avec le Pinel, le dispositif
ne prend effet qu’à la date d’achève-
ment des travaux (DAT). Résultat, le
coup d’envoi de la défi scalisation a
donc un effet décalé par rapport à la
date d’acquisition. Un investissement
réalisé dans un programme vendu fi n
2016 devrait permettre une défi scalisa-
tion à l’horizon 2018, voire 2019. Pour
anticiper cet effet retard, une parade
est d’opter pour l’ancien sur lequel on
peut espérer une DAT souvent plus
rapprochée”
.
En plus du caractère fi scal,
“cette opé-
ration donne l’occasion de devenir pro-
priétaire d’un bien immobilier de qua-
lité avec la possibilité de dégager une
éventuelle plus-value à long terme”
,
éventuelle plus-value à long terme”, éventuelle plus-value à long terme”
souligne Christine Chiozza-Vauterin.
Pour la spécialiste, ce dispositif est
un intéressant d’un point de vue fi s-
cal, mais aussi patrimonial, en per-
mettant par exemple
“d’acquérir un
bien de qualité dans une ville étudiante
dans la perspective d’y loger un jour ses
enfants”
.
Des points de vigilance
Pour autant, se lancer dans un inves-
tissement avec le dispositif Pinel
“rénové” s’avère plus discrétion-
naire qu’avec le Pinel classique. Ces
opérations de réhabilitation clefs en
main sont en effet très limitées et
montées par une poignée d’opéra-
teurs.
“Le Pinel classique représente
l’essentiel du marché. L’ancien peut
vraiment être considéré comme une
niche”
, indique Julien Rabier, de
niche”, indique Julien Rabier, de niche”
l’Institut du Patrimoine. Par ailleurs,
ce sont les opérateurs qui décident
de la proportion de l’investissement
qui passera en Pinel et celle qui
passera en défi cit foncier.
“Je recom-
mande donc aux investisseurs d’étudier
le dossier de très près avant de se lan-
cer pour optimiser sa fi scalité.”
Dans
ce cadre, il est vivement conseillé à
l’investisseur de se rapprocher d’un
conseiller en gestion de patrimoine
spécialisé, qui saura analyser la ren-
tabilité du projet et son adéquation
avec sa propre situation patrimoine
et fi scale. Autre point à ne pas négli-
ger : l’importance des travaux. En
effet, ce ne sont pas seulement les
caractéristiques de décence qui doi-
vent être respectées, mais aussi les
obligations liées au développement
durable. Bien qu’elles soient moins
strictes que pour le Pinel neuf, les
normes environnementales pour
l’immobilier ancien rénové sont
restrictives (labels HPE et BBC
Rénovation 2009). Des travaux consi-
dérables et coûteux doivent parfois
être entrepris pour mettre les bâti-
ments aux normes. Aussi, l’opérateur
doit impérativement avoir les reins
solides et une réelle connaissance du
métier.
“Je sélectionne pour mes clients
des programmes menés par de vrais
spécialistes de la rénovation et de l’in-
vestissement dans l’ancien. Je vise ceux
qui ont l’habitude de mener à bien des
opérations Malraux ou Monuments
Historiques, et suis plus précaution-
neux avec promoteurs qui travaillent
essentiellement dans le neuf”
, pré-
essentiellement dans le neuf”, pré-essentiellement dans le neuf”
cise Thibaut Lallican, d’IGC. Enfi n,
contrepartie d’un emplacement dans
le centre-ville, le prix au mètre carré
d’un bien rénové est souvent de 10 à
15 % plus élevé que pour une surface
équivalente dans le neuf.
“De tels pro-
grammes n’excédant pas 5 500 euros le
mètre carré sont rares dans les princi-
pales villes françaises”
, indique Julien
pales villes françaises”, indique Julien pales villes françaises”
Rabier, de l’Institut du Patrimoine.
Pour Christine Chiozza-Vauterin, la
prime se justifi e pour plusieurs rai-
sons.
“En premier lieu, la rénovation
porte sur la totalité de l’immeuble, dont
les parties communes, ce qui renforce la
valeur du bien. De plus, l’investisseur
connaît dès l’acquisition le montant
des travaux et peut gérer sa trésore-
rie, ce qui n’est pas le cas lorsque l’on
achète dans l’ancien hors dispositif de
rénovation complète de l’immeuble, et
que l’assemblée générale vote au fi l des
années des travaux que vous n’avez pas
forcément anticipés.”
La location meublée,
aussi dans l’ancien
À côté du dispositif Pinel, tradition-
nel ou rénové, se développe depuis de
nombreuses années avec un succès
grandissant la location meublée, qui
permet d’obtenir des revenus régu-
liers peu ou pas fi scalisés. Un atout
maître grâce au statut de loueur en
meublé non professionnel (LMNP).
Il existe des formules clefs en main
proposées dans le cadre de rési-
dences services (étudiantes, seniors,
de tourisme, etc.). Le propriétaire
loue son bien (chambre ou apparte-
ment standardisé) pour une longue
durée à un exploitant professionnel,
qui s’engage à gérer l’ensemble de
la résidence et à lui verser une ren-
tabilité comprise entre 3 % et 4,5 %.
“C’est l’occasion pour l’épargnant de se
décharger des soucis de la gestion loca-
tive et de disposer d’une bonne visibilité
concernant la rémunération de son pla-
cement. Cette dernière est régulière (ver-
sée chaque mois ou trimestre) et assurée
pour neuf ou douze ans, soit la durée du
bail”
, souligne Thibaut Lallican. Ces
bail”, souligne Thibaut Lallican. Ces bail”
biens immobiliers s’achètent neufs,
mais aussi en seconde main auprès
d’autres investisseurs souhaitant se
désengager.
“Chez Fidexi, nous pri-
vilégions le statut de LMNP, qui n’est
pas un dispositif de défi scalisation. Ce
statut permet d’investir dans le neuf,
mais également dans l’ancien. Le mar-
ché secondaire de la résidence service
est en effet assez liquide. Pour diverses
raisons – besoins de liquidités ou inci-
dents de la vie –, les primo-investisseurs
peuvent céder leurs biens en cours de
bail”
, confi rme Emmanuel Charlet,
bail”, confi rme Emmanuel Charlet, bail”
directeur associé de Fidexi. En inves-
tissant dans une résidence services
déjà exploitée, le contribuable joue,
comme avec le Pinel “rénové”, la
sécurité, puisque
“l’investisseur peut
voir le bien, juger de son emplacement,
le visiter, voire étudier les comptes
sociaux du gestionnaire dans le cas d’un
Ehpad
, précise Emmanuel Charlet.
Ehpad, précise Emmanuel Charlet. Ehpad
Je recommande d’être vigilant sur un
point : la maturité du bail. Il faut savoir
pourquoi l’investisseur revend. Est-il en
fi n de bail ? Des gros travaux sont-ils
prévus ? Le gestionnaire de la résidence
est-il vraiment sérieux ?”
Pour Emmanuel Charlet,
“le principal
risque est le manque d’entretien par
l’exploitant. En ne réalisant pas les tra-
vaux nécessaires, il s’expose à un risque
de non-remplissage et à des diffi cultés
fi nancières certaines, entraînant le non-
paiement de loyer à l’investisseur”
.
“Les investisseurs qui se tournent
vers le Pinel rénové ne souhaitent
pas forcément acheter sur plan et
préfèrent visiter, matérialiser leur
placement avant de signer.” Thibaut
Lallican, cabinet IGC.
Bonne reprise en 2015
Après trois années moroses, le
nombre de transactions dans l’ancien
a bondi en France de 15,6 % à 800 000
unités, selon la Fédération nationale
de l’immobilier (Fnaim). En parallèle
dans le neuf, les mises en chantier
sont en hausse de 2 % à la fi n jan-
vier 2016 sur 12 mois cumulés, à près
de 350 000 unités. Elles sont tirées
vers le haut par le secteur du loge-
ment collectif (+7,1 %). Les ventes des
promoteurs ont, elle aussi, atteint un
très bon niveau en 2015 (+13,6 %).
Source : Fnaim
Chiffres clés
Gestion privée - Patrimoine
Ce sont les opérateurs
qui décident de
la proportion de
l’investissement qui
passera en Pinel et celle
qui passera en défi cit
foncier. “Je recommande
donc aux investisseurs
d’étudier le dossier
de très près avant
de se lancer pour
optimiser sa fi scalité.”
“À la réduction Pinel s’ajoute une
optimisation du défi cit foncier
immédiate grâce à la réalisation de
travaux importants pendant la phase
de réhabilitation.” Christine Chiozza-
Vauterin, Banque Privée 1818.
L’âge d’or de la défi scalisation sur le
logement social outre-mer a vécu. En
instaurant en 2014 de manière pro-
gressive le système de crédit d’im-
pôt comme alternative au régime
Girardin, puis en l’imposant depuis
quelques mois aux bailleurs sociaux
– contrairement à ce que prévoient
les textes, à savoir une période de
cohabitation des deux dispositifs –,
les pouvoirs publics ont décidé en
premier lieu de modifi er les modali-
tés de fi nancement des programmes
de logements sociaux dans les DOM
(et non dans les COM qui ont leur
propre autonomie fi scale) et de
sevrer les contribuables accrocs à
un dispositif de défi scalisation effi -
cace. Schématiquement en effet, un
ménage qui investit 100 euros dans
le logement social peut déduire
113 euros de ses impôts. Les loge-
ments sociaux des DOM-TOM ont
ainsi pu se développer considéra-
blement. Or, regrette Jean-Michel
Maraval, directeur général de
StarInvest,
“Bercy refuse depuis le
début de l’année tout agrément dans le
logement social DOM pour n’autoriser
que les investissements sous la forme de
crédit d’impôt”
. Un choix qui déçoit
les professionnels du secteur, alors
même que le législateur vient jus-
tement de prolonger le volet social
du Girardin jusqu’au 31 décembre
2017.
“En rejetant tous les dossiers
de défi scalisation en Girardin social,
Bercy risque de réduire la production
de logements sociaux et d’affecter la
santé, déjà fragile, du BTP des DOM”
,
santé, déjà fragile, du BTP des DOM”, santé, déjà fragile, du BTP des DOM”
estime Jean-Michel Maraval :
“si
l’État sort gagnant du crédit d’impôt,
l’exploitant, lui, est pénalisé. Au lieu
de recevoir directement les capitaux à
l’instant T0, ce dernier devra porter le
montant du crédit d’impôt dans l’at-
tente de son remboursement par l’ad-
ministration fi scale ou de son impu-
tation sur les acomptes d’IS [impôt
sur les sociétés] dus. Les exploitants
doivent donc avoir les reins solides,
et convaincre plus encore les banques
de fi nancer à la fois leur projet et le
CI”
. Alors, moins de Girardin après
2017 ?
“Le logement social n’est ainsi
plus éligible au dispositif Girardin
après 2017 dans les DOM, et après
2025 dans les COM. Le volet indus-
triel soumis à agrément est désor-
mais éligible aux entreprises sous des
conditions de chiffres d’affaires de plus
en plus restrictives sur les 4 ans qui
viennent, réduisant le volume des opé-
rations industrielles avec agrément.
Seules les opérations industrielles de
plein droit sont maintenues en l’état
jusqu’en 2025”
, explique Éric Bron,
plein droit sont maintenues en l’état
, explique Éric Bron,
plein droit sont maintenues en l’état
jusqu’en 2025”, explique Éric Bron, jusqu’en 2025”
d’Ingepar.
“Sans réelle visibilité après
2017, le nombre d’opérations fi nancées
par la loi Girardin et bénéfi ciant d’un
agrément va progressivement dimi-
nuer de 2017 à 2025, sauf à ce que le
législateur relance l’économie dans les
DOM COM avec une nouvelle loi fi n
2017…”
, conclut le professionnel.
2017…”, conclut le professionnel. 2017…”
Défi scalisation outre-mer : Bercy réduit le champ des possibles
Le législateur vient
justement de prolonger
le volet social du Girardin
jusqu’en 2018
Finis les studios-cabine où les vacan-
ciers s’entassaient à 4 voire 6 per-
sonnes dans moins de 20 m
2
. Pour
séduire des investisseurs souhaitant
conjuguer placement et plaisir, les
promoteurs de haute montagne
ont radicalement changé leur fusil
d’épaule. Dans ces résidences de
tourisme “nouvelle génération”,
les surfaces sont plus vastes et leur
positionnement est résolument haut
de gamme. Ainsi, après le succès
de la résidence “Les Souverains”,
exploitée depuis 2012, le promo-
teur Sotarbat 360 commercialise
actuellement une nouvelle rési-
dence 5 étoiles, “Les Monarques”.
Située en Savoie sur le domaine
skiable de Paradiski (La Plagne
et Les Arcs), cette résidence, l’une
de rares actuellement sur le mar-
ché, est intégrée au complexe tou-
ristique de luxe baptisé Edenarc
1800. Le plus petit des deux-pièces
fait 38,7 m
2
pour 184 000 euros HT,
tandis que les trois-pièces, d’une
surface de 53,6 m
2
minimum, se
négocient à partir de 326 000 euros.
“Nous proposons aussi des 4-pièces de
plus de 115 m
2
avec terrasse”
2 avec terrasse” 2
, précise
avec terrasse”, précise avec terrasse”
David Gérardi, associé gérant de
Sotarbat 360. L’élévation du stan-
ding se retrouve dans les appar-
tements (équipement, mobilier)
comme dans les services (piscine,
spa, soins, restauration). Pour ce
promoteur comme pour ses rivaux
MGM Constructeur ou Pierre &
Vacances Immobilier, le côté haut
de gamme est donc essentiel pour
tirer son épingle du jeu. Tous les
promoteurs proposent un éventail
de solutions qui va de la non-occupa-
tion à six semaines réservées par an.
Le rendement annuel promis oscille
autour de 4 % sans jouissance, mais
peut tomber entre 1,5 et 2 % pour
un séjour du propriétaire de plu-
sieurs semaines en haute saison.
“Dans le cas d’Edenarc 1800, la majo-
rité des investisseurs préfère diminuer
la rentabilité de leur investissement en
optant pour la formule qui leur assure
jusqu’à 4 semaines d’occupation par
an, dont 3 l’hiver”
, confi rme David
an, dont 3 l’hiver”, confi rme David an, dont 3 l’hiver”
Gérardi.
Acquérir un bien dans une rési-
dence services n’est pourtant pas
sans risque, surtout dans l’hôtellerie
qui a connu ces dernières années
plusieurs faillites retentissantes.
Raison pour laquelle les profession-
nels recommandent aux investis-
seurs de choisir un exploitant ayant
pignon sur rue. Aux Arcs, le promo-
teur Sotarbat 360 a joué la sécurité
en confi ant l’exploitation de ses
résidences à Odalys, l’un des leaders
du secteur en Europe. Odalys garan-
tit aux acheteurs un loyer annuel
de 195 euros le m
2
habitable sur
les 9 ans du bail. Ce loyer s’entend
pour l’ensemble des appartements,
quel que soit le prix de vente. La
rentabilité locative peut atteindre
4,10 %. En plus de ce rendement,
l’investisseur bénéfi cie de deux
semaines d’occupation l’hiver et
Les résidences services en montagne prennent le virage du luxe
Aux yeux des promoteurs,
le côté haut de gamme
est donc essentiel pour tirer
son épingle du jeu

20 Le nouvel Economiste - n°1802 - Du 5 au 11 février 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
20
Le nouvel Economiste
- n°1802 - Du 5 au 11 février 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
E
n 2015, le dispositif
Pinel a réussi à doper
le marché de l’immo-
bilier neuf (cf. encadré
chiffres clés), après le succès pour
le moins mitigé de la loi Dufl ot. Ce
produit classique de défi scalisation
donne droit à une réduction d’im-
pôt sur le prix de revient d’un bien
immobilier, à condition d’investir
dans un logement avec obligation de
le louer pendant 6, 9 ou 12 ans, sans
dépasser certains plafonds de loyers
et sans que les ressources des loca-
taires n’excèdent certains montants.
“Depuis une dizaine d’années, les gou-
vernements de droite comm de gauche
ont mis en place une politique d’inci-
tation à l’investissement locatif car il
existe de vrais besoins,
constate Éric
tation à l’investissement locatif car il
constate Éric
tation à l’investissement locatif car il
Ninu, directeur commercial d’Ise-
lection, société de diffusion d’immo-
bilier de placement.
L’État, n’ayant
pas la capacité fi nancière de construire
suffi samment de logements, confi e
cette mission aux personnes privées.”
Aujourd’hui, le neuf représente
quasiment 100 % du marché
Pinel, même si un volet du dispo-
sitif s’adresse à l’ancien rénové.
Applicable depuis le 1
er
septembre
2014, la loi permet d’obtenir une
réduction d’impôt calculée sur le
prix d’achat du bien, dans une limite
annuelle de 300 000 euros et d’un
plafond par m² de 5 500 euros quelle
que soit la zone. Le taux de réduc-
tion d’impôts est de 12 % pour 6
ans d’engagement, 18 % pour 9 ans,
21 % pour 12 ans. Un argument
séduisant pour ceux qui souhaitent
alléger leur note fi scale. Toutefois,
le rendement n’est pas garanti : les
investissements immobiliers ne sont
pas des produits “sécurisés”. Pour
profi ter sereinement des dispositifs
d’optimisation fi scale, mieux vaut
donc avoir à l’esprit quelques règles.
Risque patrimonial ou fi scal ?
Pour éviter les déconvenues, les
professionnels établissent d’abord
un diagnostic des envies du client.
“Nous travaillons à partir de leurs
attentes,
explique Éric Ninu.
“Nous travaillons à partir de leurs
explique Éric Ninu.
“Nous travaillons à partir de leurs
Certains
souhaitent payer moins d’impôts tout
de suite, d’autres veulent préparer leur
retraite ou diversifi er leur patrimoine
– les marchés actions étant volatils et
les produits ultra-sécuritaires ne rap-
portant plus rien…”
L’investisseur peut aussi songer à se
réserver le bien
in fi ne
…
“S’il prend
sa retraite dans six ans avec l’intention
de vivre dans telle ou telle ville, il peut
y investir et louer son appartement via
le dispositif Pinel avant de s’y installer,
imagine celui-ci.
Il ne faut donc pas
considérer la défi scalisation comme
une fi n en soi, mais comme un moyen.
L’optimisation fi scale ne consiste pas à
acheter n’importe quoi, il ne faut pas
être obsédé par l’idée de payer moins
d’impôts.”
Les premiers critères à respecter
sont communs à tous les investis-
sements immobiliers. Au premier
chef : l’emplacement.
“Avec un bon
emplacement, des moyens de trans-
port, des commerces, l’investisseur s’y
retrouve toujours,
assure Éric Ninu.
port, des commerces, l’investisseur s’y
assure Éric Ninu.
port, des commerces, l’investisseur s’y
En revanche, s’il achète un bien dans
un lieu quelconque, et si le marché
se crispe, la revente ou la location va
devenir plus compliquée.”
Comment évaluer la pertinence
de l’emplacement ? Pour certains
conseillers, mieux vaut connaître
de près le quartier ou la ville, ou
au moins y avoir fait un tour. Pour
d’autres, ce n’est pas déterminant :
l’on peut investir loin de chez soi,
ne serait-ce que pour éviter d’ache-
ter dans la ville où l’on possède sa
résidence principale. Deuxième
point de vigilance : le prix, qui doit
être celui du marché. Dans une opé-
ration de défi scalisation, l’acheteur
risque de se voir proposer des prix
trop chers par des opérateurs peu
scrupuleux. S’il connaît bien les
lieux, en revanche, il aura plus d’élé-
ments pour comprendre le prix.
“En surpayant son bien, l’acquéreur
consomme ce qui correspond à l’éco-
nomie d’impôt,
abonde Emmanuel
Charlet, directeur associé de Fidexi.
Un achat de proximité permet d’éviter
cette situation. Nous proposons aussi
des biens France entière, y compris
dans des villes que l’investisseur ne
connaît pas, en donnant de nombreux
éléments rationnels sur notre sélection.
Il y a un devoir de conseil de la profes-
sion sur l’emplacement et la justifi ca-
tion du prix.”
Ces deux critères sont également à
respecter en cas de démembrement
de propriété, qui n’est pas un pro-
duit classique de défi scalisation – il
ne donne pas droit à une réduction
d’impôt – mais qui permet de béné-
fi cier d’un rendement mécanique.
L’investisseur acquiert la nue-pro-
priété d’un bien pour environ 60 %
de son prix, tandis que l’usufruit
Défi scalisation immobilière
Optimisation
raisonnée
Produit par produit, des atouts
certains et des risques à calculer
“Entre le placement sécuritaire et le
très risqué, l’investissement immobi-
lier locatif est plutôt dans la catégorie
sécurisée.” Eric Ninu, Iselection.
Dossier
“Il ne faut pas considérer
la défi scalisation
comme une fi n en soi,
mais comme un moyen.
L’optimisation fi scale ne
consiste pas à acheter
n’importe quoi, il ne faut
pas être obsédé par l’idée
de payer moins d’impôts”
Gestion privée - Patrimoine
S OLANGE B ROUSSE
En 2015, le produit phare de la défi scalisation immobilière était
la loi Pinel. Son effet s’est fait sentir sur le marché immobilier
neuf, dopé par des taux d’intérêt bas, la morosité des placements
fi nanciers sécurisés, la volatilité des marchés actions. Attention
toutefois à ne pas investir les yeux fermés : bien choisir son
emplacement et négocier le prix du bien au prix du marché est
capital pour réussir une telle opération. Les dispositifs Girardin
et Malraux, le démembrement de propriété et la location meu-
blée permettent aussi d’alléger la note fi scale, en restant vigi-
lant sur certains points spécifi ques à ces produits.
Dans une opération de
défi scalisation, l’acheteur
risque de se voir
proposer des prix trop
chers par des opérateurs
peu scrupuleux.
“En surpayant son bien,
l’acquéreur consomme
ce qui correspond à
l’économie d’impôt.
Un achat de proximité
permet d’éviter cette
situation”

Le nouvel Economiste - n°1802 - Du 5 au 11 février 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi 21
Le nouvel Economiste
- n°1802 - Du 5 au 11 février 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
21
revient à un bailleur social. Ce dispo-
sitif fi nance des logements conven-
tionnés qui vont être exploités pen-
dant une durée contractuelle (entre
15 et 18 ans) par les grands bailleurs
sociaux. À terme, le bien revient en
15 et 18 ans) par les grands bailleurs
sociaux. À terme, le bien revient en
15 et 18 ans) par les grands bailleurs
pleine propriété à l’investisseur.
Opérations outre-mer
Se pose également la question de
l’investissement immobilier outre-
mer, avec deux produits défi scali-
sant : Girardin et Pinel outre-mer.
“Le produit Girardin social est un
portage purement fi scal dans lequel les
biens reviennent au bailleur social au
bout de 5 ans,
indique Jean-Michel
Maraval, directeur général de Star
Invest, groupe d’ingénierie fi nan-
cière et fi scale spécialisé dans la loi
Girardin.
Tandis que le dispositif Pinel
outre-mer donne au contribuable la
possibilité d’acheter, de louer et de
conserver le bien à la sortie : il comporte
donc un risque patrimonial.”
Grâce au dispositif Girardin, les
contribuables peuvent participer
au fi nancement d’un investissement
immobilier dans le logement social
par le biais d’une souscription réa-
lisée au capital d’une structure de
portage. L’opération est proposée
“clé en main”. Sécurisée, selon Star
Invest, elle repose sur la solvabilité
et le savoir-faire du bailleur social :
“Celui-ci loue aux locataires des loge-
ments sociaux et paie les loyers à la
structure de portage”
, relève Jean-
structure de portage”, relève Jean-structure de portage”
Michel Maraval.
En Girardin, il existe un risque de
requalifi cation et de redressement
fi scal, non négligeable si les dates de
livraison ne sont pas respectées ou si
les engagements de location auprès
des attributaires de logements
sociaux ne sont pas tenus, par la
faute de l’investisseur ou celle de la
société dans laquelle il a investi. Les
risques liés à la faillite du bailleur
social subsistent également.
“Quand ces opérations se passent mal,
vous perdez votre investissement et
vous êtes redressé fi scalement,
aver-
tit Stéphane Gianoli, président de
Financière Magellan, société d’in-
génierie fi nancière.
Vous fi nancez
des biens divers et variés, à des mil-
liers de kilomètres de chez vous. Nous
en avons néanmoins proposé pendant
longtemps. Cela ne veut pas dire que
tout se passe mal, mais c’est un pro-
duit risqué.”
En Pinel outre-mer, les risques sont
patrimoniaux. L’éloignement rend
l’entretien, la gestion des locataires
et des loyers plus complexes. Par
ailleurs, comment estimer le prix du
m² dans les différents quartiers de
Saint-Denis de la Réunion ? Enfi n, le
climat outre-mer est susceptible de
dégrader plus rapidement le bien
immobilier, entraînant des coûts
de travaux de rénovation à prévoir,
avec une décote à la revente plus
élevée.
Location meublée
en résidence services
Autre cas de fi gure qui permet une
défi scalisation en douceur, sans
recourir au chèque de l’État, et acces-
sible aux épargnants modestes : la
location meublée en résidence ser-
vices.
“Il s’agit de résidences vacances,
tourisme, étudiants, seniors,
énumère
Éric Ninu.
Ce sont des biens que l’on
achète mais que l’on n’utilisera pas
pour ses besoins personnels. C’est un
vrai placement : l’acquéreur perçoit
un loyer garanti par un gestionnaire
de dimension institutionnelle qui s’en-
gage à payer les loyers, quelle que soit
la situation de l’occupant du bien. Le
rendement est d’environ 4 % par an
net de frais de gestion.”
Les risques attachés à ce type de
bien sont la diffi culté éventuelle
du gestionnaire à payer les loyers,
voire son dépôt de bilan, un inves-
tissement au sein d’un site moins
attractif que prévu dans la durée.
“Mais entre le placement sécuritaire et
le très risqué, l’investissement immobi-
lier locatif est plutôt dans la catégorie
sécurisée”
, juge Éric Ninu.
lier locatif est plutôt dans la catégorie
, juge Éric Ninu.
lier locatif est plutôt dans la catégorie
sécurisée”, juge Éric Ninu.sécurisée”
Fidexi propose d’investir dans la
location meublée de résidences
médicalisées, avec quelques argu-
ments supplémentaires.
“Il faut
considérer la nécessité qu’aura l’exploi-
tant à renouveler le bail. En résidence
médicalisée, la demande est forte, les
gestionnaires ont besoin de recon-
duire les baux”
, affi rme Emmanuel
duire les baux”, affi rme Emmanuel duire les baux”
Charlet.
Attention à la rédaction des baux
commerciaux.
“Tout loyer se reva-
lorise,
pointe-t-il.
Certains baux
commerciaux intègrent une ‘tun-
nelisation’, c’est-à-dire une règle de
revalorisation contractuelle avec un
encadrement par une borne inférieure
et surtout une borne supérieure. Cela
peut être dangereux, par exemple si
l’infl ation est forte. L’investisseur peut
perdre en rendement et à la revente.”
Dans un bail commercial correct,
l’intégralité des charges d’entretien
doit être imputée à l’entreprise loca-
taire.
“Enfi n, attention à demander la
durée de bail la plus longue possible :
une durée de 12 ans est satisfaisante”
,
une durée de 12 ans est satisfaisante”, une durée de 12 ans est satisfaisante”
estime Emmanuel Charlet.
Malraux et les monuments
historiques
Voici une tout autre catégorie d’in-
vestissements, qui n’a pas vocation à
créer du logement social ou des rési-
dences services, mais à sauvegarder
le patrimoine français… Le produit
Malraux, issu d’une loi d’urbanisme
de 1962 et d’une loi fi scale de 1974,
permet de restaurer des logements
et immeubles vétustes situés en sec-
teur sauvegardé, soit dans les quar-
tiers historiques de villes au patri-
moine remarquable.
“Le Malraux est un produit d’opti-
misation fi scale,
explique Stéphane
Gianoli.
Vous achetez un bien au prix
du marché, vous le restaurez, vous
bénéfi ciez d’avantages fi scaux qui
vont permettre d’optimiser l’opération
sur le plan fi scal. Quand ces opéra-
tions sont bien réalisées, le résultat est
merveilleux.”
L’avantage fi scal porte sur les tra-
vaux : l’investisseur peut engager
jusqu’à 100 000 euros de travaux par
an pendant trois ans, et obtient une
réduction d’impôt correspondant à
30 % de leur montant (à condition
de louer le bien pendant neuf ans).
À noter que sur ce type de biens, les
de louer le bien pendant neuf ans).
À noter que sur ce type de biens, les
de louer le bien pendant neuf ans).
travaux durent souvent deux à trois
ans. Il ne s’agit pas de simplement
restaurer un appartement, mais plu-
tôt un immeuble en totalité, avec la
charpente, la façade, le chauffage…
“L’emplacement étant forcément en
secteur sauvegardé, donc générale-
ment situé en cœur de ville, les risques
sont essentiellement liés aux travaux,
souligne Stéphane Gianoli.
La qua-
lité de la restauration est importante,
il faut travailler avec des entreprises
spécialisées dans la restauration d’im-
meubles, ce que ne proposent pas tous
les promoteurs Malraux pour des rai-
sons de coût. Ces risques se matéria-
lisent souvent après la livraison des
travaux.”
Le risque de redressement fi scal
existe aussi.
“Ces opérations, deman-
dant une expertise fi scale, juridique,
des techniques de restauration, sont
complexes”
, confi e Stéphane Gianoli.
complexes”, confi e Stéphane Gianoli. complexes”
Le risque patrimonial aussi…
“Un
secteur sauvegardé est animé et sym-
pathique, mais ce n’est pas forcément
le meilleur emplacement de la ville,
glisse Stéphane Gianoli.
On tombe
quelquefois sur des immeubles médié-
vaux qui nécessitent une restauration
très lourde. Si les travaux ne sont pas
faits de fond en comble, avec le temps,
l’immeuble risque à nouveau d’être
vétuste et le prix à la revente sera déce-
vant…”
En Malraux, le rendement
vant…” En Malraux, le rendement vant…”
locatif est également plus faible en
raison de la part des travaux réser-
vée à la restauration des parties
communes.
“Mais l’acquéreur rentre
dans ses frais à la revente”
, indique
dans ses frais à la revente”, indique dans ses frais à la revente”
Stéphane Gianoli.
La loi sur les monuments histo-
riques peut aussi donner droit à des
réductions fi scales spectaculaires,
à la mesure de l’investissement de
départ et du coût des travaux…
“La
totalité des travaux, sans plafond,
constitue un défi cit foncier qui s’im-
pute sur les revenus fonciers puis sur le
revenu net imposable,
détaille le pré-
sident de Financière Magellan.
C’est
considérable. Cela ne rentre pas dans
le plafonnement des niches fi scales.
Mais il faut déjà trouver un bâtiment
monument historique vétuste et à
vendre en totalité.”
L’investisseur qui
souhaitera habiter son bien classé
ne bénéfi ciera, lui, que de 50 % des
avantages fi scaux.
“En Malraux, l’emplacement étant
forcément en secteur sauvegardé,
les risques sont essentiellement
liés aux travaux.” Stéphane Gianoli,
Financière Magellan.
Hausse des ventes dans le neuf
Les ventes de logements neufs aug-
mentent pour le 4
e
semestre consé-
cutif : +18,0 % au 3
e
trimestre 2015,
avec un total de 25 247 logements
réservés, alors que les ventes avaient
progressé de +19,3 % au 1
er
semestre.
Source : Fédération des promoteurs
immobiliers
Chiffres clés
Le rendement locatif
plus faible du Malraux
est lié à la part des
travaux réservée
à la restauration
des parties communes.
“Mais l’acquéreur rentre
dans ses frais
à la revente”
“Le produit Girardin social est un por-
tage purement fi scal dans lequel les
biens reviennent au bailleur social au
bout de 5 ans.” Jean-Michel Maraval,
Star Invest.
“Le dispositif Pinel
outre-mer donne
au contribuable la
possibilité d’acheter, de
louer et de conserver
le bien à la sortie : il
comporte donc un risque
patrimonial”
Le célèbre site de partage de loge-
ments a publié, à l’occasion de ses
rencontres d’hôtes début novembre
à Paris, une étude sur l’impact de
son activité économique et sociale
en France. Une campagne de publi-
cité soulignait en même temps les
mérites du site qui, en permettant
aux particuliers de rentabiliser
leur lieu de vie, aide tel particulier
à fi nancer sa start-up, tel autre à
conserver son appartement…
Selon Airbnb, entre septembre 2014
et août 2015, plus de 140 000 hôtes
français ont accueilli des visiteurs
chez eux. Ils sont âgés en moyenne
de 42 ans.
“23 % des hôtes sont indé-
pendants ou entrepreneurs et 13 %
sont à la retraite”
, souligne Airbnb,
sont à la retraite”, souligne Airbnb, sont à la retraite”
vantant son impact auprès des non-
salariés. Selon la société, plus de la
moitié des hôtes ont des revenus
inférieurs au revenu médian fran-
çais (30 300 euros par an).
Par ailleurs, l’hôte “typique” Airbnb
gagne, selon la fi rme, 1 970 euros
par an en partageant son lieu de vie.
“Plus de 40 % d’entre eux comptent
sur ces revenus pour rester dans leur
maison”
, annonce encore l’étude.
maison”, annonce encore l’étude. maison”
Le Sénat avait donné un autre
chiffre dans un rapport publié en
septembre dernier : 3 600 euros en
moyenne par an.
Reste à surveiller l’évolution de
la fi scalité. Les plateformes col-
laboratives auront l’obligation
légale, à partir du 1
er
juillet 2016,
er juillet 2016, er
de transmettre à leurs usagers les
relevés de leurs revenus (ce que cer-
taines font déjà) pour les aider à les
déclarer au titre des BIC. Le Sénat
avait voté un amendement au projet
de loi de fi nances 2016 qui instau-
rait une franchise de 5 000 euros par
an, mesure rejetée par l’Assemblée
nationale.
Rendement locatif – Les promesses d’Airbnb
L’hôte “typique” Airbnb
gagne, selon la fi rme,
1 970 euros par an. Le Sénat
avait donné un autre chiffre
en septembre dernier :
3 600 euros en moyenne
par an
Afi n d’éviter que les héritiers ne se
déchirent, pour qu’un bien immo-
bilier reste dans la famille… De
nombreuses expériences vécues ou
rapportées peuvent conduire à envi-
sager la création d’une SCI (Société
civile immobilière), pour trans-
mettre un bien immobilier familial
plutôt que de laisser se créer une
situation d’indivision. D’autant que
la constitution d’une SCI est assez
facile, peu onéreuse, plutôt rapide.
“Cela peut être utilisé pour la transmis-
sion familiale,
affi rme maître Boris
Vienne, notaire en Haute-Garonne.
Transmettre des parts sociales peut
sembler moins lourd qu’une maison.
La gestion du bien est également facili-
tée.”
Si du passif est attaché au bien,
la création d’une SCI est encore plus
intéressante.
“Si le bien a été acquis
grâce à un emprunt toujours en cours,
l’imposition de la transmission se fera
sur la valeur nette du bien”
, pointe
sur la valeur nette du bien”, pointe sur la valeur nette du bien”
Boris Vienne.
Par ailleurs la SCI peut opter pour
l’IR (impôt sur le revenu) ou l’IS
(impôt sur les sociétés).
“Si je détiens
l’immeuble en direct ou si j’opte pour
l’IR, les revenus entrent dans la caté-
gorie des revenus fonciers soumis au
barème progressif de l’IR,
explique
Patrick Viault, en charge des
questions fi scales au Conseil supé-
rieur de l’ordre des experts-comp-
tables.
Les revenus vont augmenter
l’IR, que je les distribue ou non. Si
la SCI opte pour l’IS en revanche, la
société n’est redevable de l’IS que s’il y
a distribution de revenus. Par ailleurs,
certains particuliers choisissent l’IS
parce qu’ils peuvent amortir leur
immeuble.”
Enfi n, quand l’investis-
seur cède les parts en cas d’IS, il est
soumis au régime des plus-values
sur valeurs mobilières, avec abat-
tement dès la deuxième année de
détention des titres ; tandis qu’avec
l’IR, le régime fi scal est celui des
plus-values immobilières des parti-
culiers, avec un abattement qui ne
commence qu’à partir de la 5
e
année
e année e
de détention.
Diffi cile cependant de prédire si,
in fi ne
, la transmission et la gestion
in fi ne, la transmission et la gestion in fi ne
du patrimoine familial se feront
de manière plus harmonieuse ou
non…
La SCI, pour transmettre en toute sérénité ?
La création d’une SCI,
pour transmettre un bien
immobilier familial plutôt
que de laisser se créer une
situation d’indivision