Le Pinel à l`ancienne

Dossier
Gestion privée - Patrimoine
Défiscalisation immobilière
Le Pinel
à l’ancienne
Connu pour ses vertus dans
le logement locatif neuf, le
dispositif Pinel s’applique aussi à
l’immobilier ancien, et se cumule
à d’autres avantages
SIPA
Grâce à ses nombreux avantages fiscaux, la loi Pinel soutient
l’immobilier neuf depuis près deux ans. Peu de gens savent que
ce dispositif, qui permet sous certaines conditions d’investir dans
l’immobilier locatif neuf en réalisant une économie d’impôts,
est aussi applicable au logement ancien (Pinel rénové). Ainsi,
il permet d’investir dans l’immobilier locatif ancien en centreville tout en obtenant le même avantage fiscal sous forme de
réduction d’impôt que l’investissement neuf. En le combinant
avec le déficit foncier, ce Pinel “old shool”, peut offrir même
une défiscalisation plus significative.
PIERRE-JEAN LECA
L
“Etant soumis au
plafonnement global
des niches fiscales
fixé à 10 000 euros,
cet investissement est
susceptible d’intéresser
des personnes qui
ont peu ou pas utilisé
d’avantages fiscaux.
C’est un investissement
à envisager dès que l’on
paie de 3 000 à 4 000
euros d’impôt par an”
36
es différents dispositifs
de défiscalisation immobilière mis en place
depuis quelques décennies représentent un véritable “who’s
who” des ministères du Logement,
de la Culture, du Tourisme ou de l’Outremer. Ils donnent, par définition, la
possibilité aux investisseurs particuliers de diminuer leur pression fiscale en échange d’un encouragement
à l’investissement et à la prise de
risque financière pour le bénéfice de
tous: quand le bâtiment va, tout va!
Sylvia Pinel, ministre du Logement
et de l’Égalité des territoires dans
les gouvernements Valls I et II du
2 avril 2014 au 11 février 2016, ne
déroge pas à la règle. Nommée à la
place de Cécile Duflot, démissionnaire, Sylvia Pinel a mis en musique
le plan de relance du bâtiment lancé
par le Premier ministre Manuel Valls
le 29 août 2014 en utilisant la recette
éprouvée de l’avantage fiscal, supprimant au passage celui auquel Cécile
Duflot avait donné son nom, jugé pas
assez incitatif ni généreux, pour lui
en substituer un nouveau, baptisé
“Pinel”. Il faut reconnaître que le
dispositif Duflot, malgré la carotte
des 54000 euros de réduction d’impôt, n’aura pas été à la hauteur des
attentes (environ 35000 opérations
sur 2013-14, à comparer aux 240000
des trois années Robien). Le Pinel,
lui, a en revanche fait mouche. En
2015, les ventes de logements neufs
destinés à la location ont bondi de
43,8 % par rapport à 2014, avec un
total de près de 50000 ventes auprès
de ménages investisseurs.
Pinel éclipse Duflot
Avec le dispositif Duflot, le Trésor
public remboursait 18 % d’un investissement dans le neuf – plafonné à
300000 euros par an, frais de mutation inclus, et sur une base maximale
de 5500 euros le m2 – sous la forme
d’une réduction d’impôt. Cela avec
un étalement sur neuf ans (soit 2 %
par an). Un contribuable pouvait
donc effacer jusqu’à 6000 euros de
sa déclaration d’impôt chaque année,
soit 54000 euros d’impôts en moins.
La loi permettant d’acheter un ou
deux logements par an, rien n’empêchait de renouveler l’opération
l’année suivante. Le dispositif Pinel
est encore plus souple. D’une part, la
loi permet de prolonger la réduction
d’impôt sur douze ans de location,
soit 1 % de plus pour chacune des
trois années suivantes. Au final, le
Trésor public aura remboursé 21 %
de l’investissement, ce qui correspond à un total de réductions d’impôt de 63000 euros. Il devient également possible de raccourcir la durée
à six ans (avec 12 % de réduction
d’impôt).
Surtout, la loi autorise la mise en location à l’un de ses enfants (ou petitsenfants) ou ascendants. À condition
que ceux-ci soient fiscalement indépendants du foyer de l’investisseur.
Comme le Duflot, le Pinel n’échappe
toutefois pas à quelques contraintes.
Pour accéder à cet avantage fiscal et
le conserver sur la durée, quelques
conditions sont en effet à respecter. Le loyer pratiqué ne doit pas
dépasser un plafond fixé par l’État
selon un découpage géographique:
de 16,82 euros/m2 en zone la plus
demandée à 8,74 euros/m2 en zone
la moins courue. Autres obligations:
le futur locataire doit occuper l’habitation à titre de résidence principale
et disposer de ressources respectant
un barème également fixé par l’État.
“La réduction d’impôt du dispositif
Pinel est la même pour tous les contribuables quelle que soit leur tranche
marginale d’imposition. Toutefois,
étant soumis au plafonnement global
des niches fiscales fixé à 10000 euros,
cet investissement est susceptible d’intéresser des personnes qui ont peu ou
pas utilisé d’avantages fiscaux. C’est un
investissement à envisager dès que l’on
paie de 3000 à 4000 euros d’impôt par
an”, souligne Julien Rabier, directeur
an”
associé à l’Institut du Patrimoine.
Fort de ces atouts, la loi Pinel soutient aujourd’hui l’investissement
dans l’immobilier neuf. Mais ce
que le grand public sait moins, c’est
que ce dispositif s’applique aussi à
l’ancien.
Pinel “old school”
Pour que cette alternative soit vraiment gagnante, le Pinel “rénové”
doit se combiner au déficit foncier.
Avec ce mécanisme, l’investisseur
bénéficie de deux effets: “En premier
lieu, il a la réduction Pinel traditionnelle. Elle est la même que dans le neuf
et prend effet à la livraison du bien. À
cela s’ajoute une optimisation du déficit foncier immédiate grâce à la réalisation de travaux importants pendant
la phase de réhabilitation. Cette situation s’avère intéressante pendant les
deux ans (voire trois ans) que dure le
chantier”, détaille Christine Chiozzachantier”
Vauterin, responsable de l’offre
immobilière à la Banque Privée
1818. Le Pinel “rénové” peut ainsi
offrir une défiscalisation plus importante que le Pinel classique. Selon les
calculs de Julien Rabier de l’Institut
du Patrimoine, un ménage imposé à
la plus forte tranche, soit 41 %, et qui
investit 200000 euros sur 9 ans (18 %
de réduction d’impôt) et touche
3000 euros de revenus fonciers par
an, défiscalise au final 11000 euros de
plus que celui qui opte pour le Pinel
classique. Au-delà de l’aspect défiscalisant, acquérir dans l’ancien offre
d’autres avantages. En premier lieu,
Pour que cette
alternative soit
vraiment gagnante, le
Pinel “rénové” doit se
combiner au déficit
foncier
Le nouvel Economiste - n°1808 - Du 18 au 24 mars 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
Le nouvel Economiste - n°1808 - Du 18 au 24 mars 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
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la sécurité: “ces immeubles anciens
bénéficient d’une bonne localisation.
Construits depuis longtemps, ils sont
situés en centre-ville et non pas en périphérie des agglomérations ou dans des
nouveaux quartiers, comme c’est le cas
de beaucoup de constructions neuves”
neuves”,
relève Christine Chiozza-Vauterin.
Et puis le bien existe, on peut donc
le visiter et l’apprécier. Dans ces secteurs centraux, la demande locative
est plutôt dynamique et les rendements sont meilleurs qu’en périphérie. “Les investisseurs qui se tournent
vers le Pinel rénové ont une grande
appétence pour l’ancien et le cœur de
ville. Ils ne souhaitent pas forcément
acheter sur plan et préfèrent visiter,
matérialiser leur placement avant de
signer”, confirme Thibaut Lallican,
signer”
dirigeant du cabinet IGC. Par ailleurs
ajoute-t-il, “avec le Pinel, le dispositif
ne prend effet qu’à la date d’achèvement des travaux (DAT). Résultat, le
coup d’envoi de la défiscalisation a
donc un effet décalé par rapport à la
“À la réduction Pinel s’ajoute une
optimisation du déficit foncier
immédiate grâce à la réalisation de
travaux importants pendant la phase
de réhabilitation.” Christine ChiozzaVauterin, Banque Privée 1818.
date d’acquisition. Un investissement
réalisé dans un programme vendu fin
2016 devrait permettre une défiscalisation à l’horizon 2018, voire 2019. Pour
anticiper cet effet retard, une parade
est d’opter pour l’ancien sur lequel on
peut espérer une DAT souvent plus
rapprochée”.
En plus du caractère fiscal, “cette opération donne l’occasion de devenir propriétaire d’un bien immobilier de qualité avec la possibilité de dégager une
éventuelle plus-value à long terme”
terme”,
souligne Christine Chiozza-Vauterin.
Pour la spécialiste, ce dispositif est
un intéressant d’un point de vue fiscal, mais aussi patrimonial, en permettant par exemple “d’acquérir un
bien de qualité dans une ville étudiante
dans la perspective d’y loger un jour ses
enfants”.
Des points de vigilance
Pour autant, se lancer dans un investissement avec le dispositif Pinel
“rénové” s’avère plus discrétionnaire qu’avec le Pinel classique. Ces
opérations de réhabilitation clefs en
main sont en effet très limitées et
montées par une poignée d’opérateurs. “Le Pinel classique représente
l’essentiel du marché. L’ancien peut
vraiment être considéré comme une
niche”, indique Julien Rabier, de
niche”
l’Institut du Patrimoine. Par ailleurs,
ce sont les opérateurs qui décident
de la proportion de l’investissement
qui passera en Pinel et celle qui
passera en déficit foncier. “Je recommande donc aux investisseurs d’étudier
le dossier de très près avant de se lancer pour optimiser sa fiscalité.” Dans
ce cadre, il est vivement conseillé à
l’investisseur de se rapprocher d’un
conseiller en gestion de patrimoine
spécialisé, qui saura analyser la rentabilité du projet et son adéquation
avec sa propre situation patrimoine
et fiscale. Autre point à ne pas négliger: l’importance des travaux. En
Les résidences services en montagne prennent le virage du luxe
Finis les studios-cabine où les vacanciers s’entassaient à 4 voire 6 personnes dans moins de 20 m2. Pour
séduire des investisseurs souhaitant
conjuguer placement et plaisir, les
promoteurs de haute montagne
ont radicalement changé leur fusil
d’épaule. Dans ces résidences de
tourisme “nouvelle génération”,
les surfaces sont plus vastes et leur
positionnement est résolument haut
de gamme. Ainsi, après le succès
de la résidence “Les Souverains”,
exploitée depuis 2012, le promoteur Sotarbat 360 commercialise
actuellement une nouvelle résidence 5 étoiles, “Les Monarques”.
Située en Savoie sur le domaine
skiable de Paradiski (La Plagne
et Les Arcs), cette résidence, l’une
de rares actuellement sur le marché, est intégrée au complexe touristique de luxe baptisé Edenarc
1800. Le plus petit des deux-pièces
fait 38,7 m2 pour 184 000 euros HT,
tandis que les trois-pièces, d’une
surface de 53,6 m2 minimum, se
négocient à partir de 326 000 euros.
“Nous proposons aussi des 4-pièces de
plus de 115 m2 avec terrasse”
terrasse”,, précise
David Gérardi, associé gérant de
Sotarbat 360. L’élévation du standing se retrouve dans les appartements (équipement, mobilier)
comme dans les services (piscine,
spa, soins, restauration). Pour ce
promoteur comme pour ses rivaux
MGM Constructeur ou Pierre &
Vacances Immobilier, le côté haut
de gamme est donc essentiel pour
tirer son épingle du jeu. Tous les
promoteurs proposent un éventail
de solutions qui va de la non-occupation à six semaines réservées par an.
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Le rendement annuel promis oscille
autour de 4 % sans jouissance, mais
peut tomber entre 1,5 et 2 % pour
un séjour du propriétaire de plusieurs semaines en haute saison.
“Dans le cas d’Edenarc 1800, la majorité des investisseurs préfère diminuer
la rentabilité de leur investissement en
optant pour la formule qui leur assure
jusqu’à 4 semaines d’occupation par
an, dont 3 l’hiver”
l’hiver”, confirme David
Gérardi.
Acquérir un bien dans une résidence services n’est pourtant pas
sans risque, surtout dans l’hôtellerie
qui a connu ces dernières années
plusieurs faillites retentissantes.
Raison pour laquelle les professionnels recommandent aux investisseurs de choisir un exploitant ayant
pignon sur rue. Aux Arcs, le promoteur Sotarbat 360 a joué la sécurité
en confiant l’exploitation de ses
résidences à Odalys, l’un des leaders
du secteur en Europe. Odalys garantit aux acheteurs un loyer annuel
de 195 euros le m2 habitable sur
les 9 ans du bail. Ce loyer s’entend
pour l’ensemble des appartements,
quel que soit le prix de vente. La
rentabilité locative peut atteindre
4,10 %. En plus de ce rendement,
l’investisseur bénéficie de deux
semaines d’occupation l’hiver et
Aux yeux des promoteurs,
le côté haut de gamme
est donc essentiel pour tirer
son épingle du jeu
effet, ce ne sont pas seulement les
caractéristiques de décence qui doivent être respectées, mais aussi les
obligations liées au développement
durable. Bien qu’elles soient moins
strictes que pour le Pinel neuf, les
normes environnementales pour
l’immobilier ancien rénové sont
restrictives (labels HPE et BBC
Rénovation 2009). Des travaux considérables et coûteux doivent parfois
être entrepris pour mettre les bâtiments aux normes. Aussi, l’opérateur
doit impérativement avoir les reins
solides et une réelle connaissance du
métier. “Je sélectionne pour mes clients
des programmes menés par de vrais
spécialistes de la rénovation et de l’investissement dans l’ancien. Je vise ceux
qui ont l’habitude de mener à bien des
opérations Malraux ou Monuments
Historiques, et suis plus précautionneux avec promoteurs qui travaillent
essentiellement dans le neuf”
neuf”, précise Thibaut Lallican, d’IGC. Enfin,
contrepartie d’un emplacement dans
le centre-ville, le prix au mètre carré
d’un bien rénové est souvent de 10 à
15 % plus élevé que pour une surface
équivalente dans le neuf. “De tels programmes n’excédant pas 5500 euros le
mètre carré sont rares dans les principales villes françaises”
françaises”, indique Julien
Rabier, de l’Institut du Patrimoine.
Pour Christine Chiozza-Vauterin, la
prime se justifie pour plusieurs raisons. “En premier lieu, la rénovation
porte sur la totalité de l’immeuble, dont
les parties communes, ce qui renforce la
valeur du bien. De plus, l’investisseur
connaît dès l’acquisition le montant
des travaux et peut gérer sa trésorerie, ce qui n’est pas le cas lorsque l’on
achète dans l’ancien hors dispositif de
rénovation complète de l’immeuble, et
que l’assemblée générale vote au fil des
années des travaux que vous n’avez pas
forcément anticipés.”
qui s’engage à gérer l’ensemble de
la résidence et à lui verser une rentabilité comprise entre 3 % et 4,5 %.
“C’est l’occasion pour l’épargnant de se
décharger des soucis de la gestion locative et de disposer d’une bonne visibilité
concernant la rémunération de son placement. Cette dernière est régulière (versée chaque mois ou trimestre) et assurée
pour neuf ou douze ans, soit la durée du
bail”, souligne Thibaut Lallican. Ces
bail”
biens immobiliers s’achètent neufs,
mais aussi en seconde main auprès
d’autres investisseurs souhaitant se
désengager. “Chez Fidexi, nous privilégions le statut de LMNP, qui n’est
pas un dispositif de défiscalisation. Ce
statut permet d’investir dans le neuf,
mais également dans l’ancien. Le marché secondaire de la résidence service
est en effet assez liquide. Pour diverses
raisons – besoins de liquidités ou incidents de la vie –, les primo-investisseurs
peuvent céder leurs biens en cours de
bail”, confirme Emmanuel Charlet,
bail”
directeur associé de Fidexi. En investissant dans une résidence services
déjà exploitée, le contribuable joue,
comme avec le Pinel “rénové”, la
sécurité, puisque “l’investisseur peut
voir le bien, juger de son emplacement,
le visiter, voire étudier les comptes
sociaux du gestionnaire dans le cas d’un
Ehpad, précise Emmanuel Charlet.
Ehpad
Je recommande d’être vigilant sur un
point: la maturité du bail. Il faut savoir
pourquoi l’investisseur revend. Est-il en
fin de bail? Des gros travaux sont-ils
prévus? Le gestionnaire de la résidence
est-il vraiment sérieux?”
Pour Emmanuel Charlet, “le principal
risque est le manque d’entretien par
l’exploitant. En ne réalisant pas les travaux nécessaires, il s’expose à un risque
de non-remplissage et à des difficultés
financières certaines, entraînant le nonpaiement de loyer à l’investisseur”. 
La location meublée,
aussi dans l’ancien
Chiffres clés
À côté du dispositif Pinel, traditionnel ou rénové, se développe depuis de
nombreuses années avec un succès
grandissant la location meublée, qui
permet d’obtenir des revenus réguliers peu ou pas fiscalisés. Un atout
maître grâce au statut de loueur en
meublé non professionnel (LMNP).
Il existe des formules clefs en main
proposées dans le cadre de résidences services (étudiantes, seniors,
de tourisme, etc.). Le propriétaire
loue son bien (chambre ou appartement standardisé) pour une longue
durée à un exploitant professionnel,
Après trois années moroses, le
nombre de transactions dans l’ancien
a bondi en France de 15,6 % à 800 000
unités, selon la Fédération nationale
de l’immobilier (Fnaim). En parallèle
dans le neuf, les mises en chantier
sont en hausse de 2 % à la fin janvier 2016 sur 12 mois cumulés, à près
de 350 000 unités. Elles sont tirées
vers le haut par le secteur du logement collectif (+7,1 %). Les ventes des
promoteurs ont, elle aussi, atteint un
très bon niveau en 2015 (+13,6 %).
“Les investisseurs qui se tournent
vers le Pinel rénové ne souhaitent
pas forcément acheter sur plan et
préfèrent visiter, matérialiser leur
placement avant de signer.” Thibaut
Lallican, cabinet IGC.
Ce sont les opérateurs
qui décident de
la proportion de
l’investissement qui
passera en Pinel et celle
qui passera en déficit
foncier. “Je recommande
donc aux investisseurs
d’étudier le dossier
de très près avant
de se lancer pour
optimiser sa fiscalité.”
Bonne reprise en 2015
Source : Fnaim
Défiscalisation outre-mer : Bercy réduit le champ des possibles
L’âge d’or de la défiscalisation sur le
logement social outre-mer a vécu. En
instaurant en 2014 de manière progressive le système de crédit d’impôt comme alternative au régime
Girardin, puis en l’imposant depuis
quelques mois aux bailleurs sociaux
– contrairement à ce que prévoient
les textes, à savoir une période de
cohabitation des deux dispositifs –,
les pouvoirs publics ont décidé en
premier lieu de modifier les modalités de financement des programmes
de logements sociaux dans les DOM
(et non dans les COM qui ont leur
propre autonomie fiscale) et de
sevrer les contribuables accrocs à
un dispositif de défiscalisation efficace. Schématiquement en effet, un
ménage qui investit 100 euros dans
le logement social peut déduire
113 euros de ses impôts. Les logements sociaux des DOM-TOM ont
ainsi pu se développer considérablement. Or, regrette Jean-Michel
Maraval, directeur général de
StarInvest, “Bercy refuse depuis le
début de l’année tout agrément dans le
logement social DOM pour n’autoriser
que les investissements sous la forme de
crédit d’impôt”. Un choix qui déçoit
les professionnels du secteur, alors
même que le législateur vient justement de prolonger le volet social
du Girardin jusqu’au 31 décembre
2017. “En rejetant tous les dossiers
de défiscalisation en Girardin social,
Bercy risque de réduire la production
de logements sociaux et d’affecter la
santé, déjà fragile, du BTP des DOM”
DOM”,
estime Jean-Michel Maraval : “si
l’État sort gagnant du crédit d’impôt,
l’exploitant, lui, est pénalisé. Au lieu
de recevoir directement les capitaux à
l’instant T0, ce dernier devra porter le
montant du crédit d’impôt dans l’attente de son remboursement par l’administration fiscale ou de son imputation sur les acomptes d’IS [impôt
sur les sociétés] dus. Les exploitants
doivent donc avoir les reins solides,
et convaincre plus encore les banques
de financer à la fois leur projet et le
CI”. Alors, moins de Girardin après
2017 ? “Le logement social n’est ainsi
plus éligible au dispositif Girardin
après 2017 dans les DOM, et après
2025 dans les COM. Le volet industriel soumis à agrément est désormais éligible aux entreprises sous des
conditions de chiffres d’affaires de plus
en plus restrictives sur les 4 ans qui
viennent, réduisant le volume des opérations industrielles avec agrément.
Seules les opérations industrielles de
plein droit sont maintenues en l’état
jusqu’en 2025”
2025”,, explique Éric Bron,
d’Ingepar. “Sans réelle visibilité après
2017, le nombre d’opérations financées
par la loi Girardin et bénéficiant d’un
agrément va progressivement diminuer de 2017 à 2025, sauf à ce que le
législateur relance l’économie dans les
DOM COM avec une nouvelle loi fin
2017…”, conclut le professionnel. 
2017…”
Le législateur vient
justement de prolonger
le volet social du Girardin
jusqu’en 2018
Le nouvel Economiste - n°1808 - Du 18 au 24 mars 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
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Gestion privée - Patrimoine
Défiscalisation immobilière
Optimisation
raisonnée
Produit par produit, des atouts
certains et des risques à calculer
En 2015, le produit phare de la défiscalisation immobilière était
la loi Pinel. Son effet s’est fait sentir sur le marché immobilier
neuf, dopé par des taux d’intérêt bas, la morosité des placements
financiers sécurisés, la volatilité des marchés actions. Attention
toutefois à ne pas investir les yeux fermés : bien choisir son
emplacement et négocier le prix du bien au prix du marché est
capital pour réussir une telle opération. Les dispositifs Girardin
et Malraux, le démembrement de propriété et la location meublée permettent aussi d’alléger la note fiscale, en restant vigilant sur certains points spécifiques à ces produits.
SOLANGE BROUSSE
E
“Il ne faut pas considérer
la défiscalisation
comme une fin en soi,
mais comme un moyen.
L’optimisation fiscale ne
consiste pas à acheter
n’importe quoi, il ne faut
pas être obsédé par l’idée
de payer moins d’impôts”
20
n 2015, le dispositif
Pinel a réussi à doper
le marché de l’immobilier neuf (cf. encadré
chiffres clés), après le succès pour
le moins mitigé de la loi Duflot. Ce
produit classique de défiscalisation
donne droit à une réduction d’impôt sur le prix de revient d’un bien
immobilier, à condition d’investir
dans un logement avec obligation de
le louer pendant 6, 9 ou 12 ans, sans
dépasser certains plafonds de loyers
et sans que les ressources des locataires n’excèdent certains montants.
“Depuis une dizaine d’années, les gouvernements de droite comm de gauche
ont mis en place une politique d’incitation à l’investissement locatif car il
existe de vrais besoins, constate Éric
Ninu, directeur commercial d’Iselection, société de diffusion d’immobilier de placement. L’État, n’ayant
pas la capacité financière de construire
suffisamment de logements, confie
cette mission aux personnes privées.”
Aujourd’hui, le neuf représente
quasiment 100 % du marché
Pinel, même si un volet du dispositif s’adresse à l’ancien rénové.
Applicable depuis le 1er septembre
2014, la loi permet d’obtenir une
réduction d’impôt calculée sur le
prix d’achat du bien, dans une limite
annuelle de 300 000 euros et d’un
plafond par m² de 5 500 euros quelle
que soit la zone. Le taux de réduction d’impôts est de 12 % pour 6
ans d’engagement, 18 % pour 9 ans,
21 % pour 12 ans. Un argument
séduisant pour ceux qui souhaitent
alléger leur note fiscale. Toutefois,
le rendement n’est pas garanti : les
investissements immobiliers ne sont
pas des produits “sécurisés”. Pour
profiter sereinement des dispositifs
d’optimisation fiscale, mieux vaut
donc avoir à l’esprit quelques règles.
Risque patrimonial ou fiscal ?
Pour éviter les déconvenues, les
professionnels établissent d’abord
un diagnostic des envies du client.
“Nous travaillons à partir de leurs
attentes, explique Éric Ninu. Certains
souhaitent payer moins d’impôts tout
de suite, d’autres veulent préparer leur
retraite ou diversifier leur patrimoine
– les marchés actions étant volatils et
les produits ultra-sécuritaires ne rapportant plus rien…”
L’investisseur peut aussi songer à se
réserver le bien in fine… “S’il prend
sa retraite dans six ans avec l’intention
de vivre dans telle ou telle ville, il peut
y investir et louer son appartement via
le dispositif Pinel avant de s’y installer,
imagine celui-ci. Il ne faut donc pas
considérer la défiscalisation comme
une fin en soi, mais comme un moyen.
L’optimisation fiscale ne consiste pas à
acheter n’importe quoi, il ne faut pas
être obsédé par l’idée de payer moins
d’impôts.”
Les premiers critères à respecter
sont communs à tous les investissements immobiliers. Au premier
chef : l’emplacement. “Avec un bon
emplacement, des moyens de transport, des commerces, l’investisseur s’y
retrouve toujours, assure Éric Ninu.
En revanche, s’il achète un bien dans
un lieu quelconque, et si le marché
se crispe, la revente ou la location va
devenir plus compliquée.”
Comment évaluer la pertinence
de l’emplacement ? Pour certains
conseillers, mieux vaut connaître
de près le quartier ou la ville, ou
au moins y avoir fait un tour. Pour
d’autres, ce n’est pas déterminant :
l’on peut investir loin de chez soi,
ne serait-ce que pour éviter d’acheter dans la ville où l’on possède sa
résidence principale. Deuxième
point de vigilance : le prix, qui doit
être celui du marché. Dans une opération de défiscalisation, l’acheteur
risque de se voir proposer des prix
trop chers par des opérateurs peu
scrupuleux. S’il connaît bien les
lieux, en revanche, il aura plus d’éléments pour comprendre le prix.
“En surpayant son bien, l’acquéreur
consomme ce qui correspond à l’économie d’impôt, abonde Emmanuel
Charlet, directeur associé de Fidexi.
Un achat de proximité permet d’éviter
cette situation. Nous proposons aussi
des biens France entière, y compris
dans des villes que l’investisseur ne
connaît pas, en donnant de nombreux
éléments rationnels sur notre sélection.
Il y a un devoir de conseil de la profession sur l’emplacement et la justification du prix.”
Ces deux critères sont également à
respecter en cas de démembrement
de propriété, qui n’est pas un produit classique de défiscalisation – il
ne donne pas droit à une réduction
d’impôt – mais qui permet de bénéficier d’un rendement mécanique.
L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien pour environ 60 %
de son prix, tandis que l’usufruit
Dans une opération de
défiscalisation, l’acheteur
risque de se voir
proposer des prix trop
chers par des opérateurs
peu scrupuleux.
“En surpayant son bien,
l’acquéreur consomme
ce qui correspond à
l’économie d’impôt.
Un achat de proximité
permet d’éviter cette
situation”
“Entre le placement sécuritaire et le
très risqué, l’investissement immobilier locatif est plutôt dans la catégorie
sécurisée.” Eric Ninu, Iselection.
Le nouvel Economiste - n°1802 - Du 5 au 11 février 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
revient à un bailleur social. Ce dispositif finance des logements conventionnés qui vont être exploités pendant une durée contractuelle (entre
15 et 18 ans) par les grands bailleurs
sociaux. À terme, le bien revient en
pleine propriété à l’investisseur.
Opérations outre-mer
Se pose également la question de
l’investissement immobilier outremer, avec deux produits défiscalisant : Girardin et Pinel outre-mer.
“Le produit Girardin social est un
portage purement fiscal dans lequel les
biens reviennent au bailleur social au
bout de 5 ans, indique Jean-Michel
Maraval, directeur général de Star
Invest, groupe d’ingénierie financière et fiscale spécialisé dans la loi
Girardin. Tandis que le dispositif Pinel
outre-mer donne au contribuable la
possibilité d’acheter, de louer et de
conserver le bien à la sortie : il comporte
“Le dispositif Pinel
outre-mer donne
au contribuable la
possibilité d’acheter, de
louer et de conserver
le bien à la sortie : il
comporte donc un risque
patrimonial”
donc un risque patrimonial.”
Grâce au dispositif Girardin, les
contribuables peuvent participer
au financement d’un investissement
immobilier dans le logement social
par le biais d’une souscription réalisée au capital d’une structure de
portage. L’opération est proposée
“clé en main”. Sécurisée, selon Star
Invest, elle repose sur la solvabilité
et le savoir-faire du bailleur social :
“Celui-ci loue aux locataires des logements sociaux et paie les loyers à la
structure de portage”
portage”, relève JeanMichel Maraval.
En Girardin, il existe un risque de
requalification et de redressement
fiscal, non négligeable si les dates de
livraison ne sont pas respectées ou si
les engagements de location auprès
des attributaires de logements
sociaux ne sont pas tenus, par la
faute de l’investisseur ou celle de la
société dans laquelle il a investi. Les
risques liés à la faillite du bailleur
social subsistent également.
“Quand ces opérations se passent mal,
vous perdez votre investissement et
vous êtes redressé fiscalement, avertit Stéphane Gianoli, président de
Financière Magellan, société d’ingénierie financière. Vous financez
des biens divers et variés, à des milliers de kilomètres de chez vous. Nous
en avons néanmoins proposé pendant
longtemps. Cela ne veut pas dire que
tout se passe mal, mais c’est un produit risqué.”
En Pinel outre-mer, les risques sont
patrimoniaux. L’éloignement rend
l’entretien, la gestion des locataires
et des loyers plus complexes. Par
ailleurs, comment estimer le prix du
m² dans les différents quartiers de
Saint-Denis de la Réunion ? Enfin, le
climat outre-mer est susceptible de
dégrader plus rapidement le bien
immobilier, entraînant des coûts
de travaux de rénovation à prévoir,
avec une décote à la revente plus
élevée.
Location meublée
en résidence services
“Le produit Girardin social est un portage purement fiscal dans lequel les
biens reviennent au bailleur social au
bout de 5 ans.” Jean-Michel Maraval,
Star Invest.
Autre cas de figure qui permet une
défiscalisation en douceur, sans
recourir au chèque de l’État, et accessible aux épargnants modestes : la
location meublée en résidence services. “Il s’agit de résidences vacances,
La SCI, pour transmettre en toute sérénité ?
Afin d’éviter que les héritiers ne se
déchirent, pour qu’un bien immobilier reste dans la famille… De
nombreuses expériences vécues ou
rapportées peuvent conduire à envisager la création d’une SCI (Société
civile immobilière), pour transmettre un bien immobilier familial
plutôt que de laisser se créer une
situation d’indivision. D’autant que
la constitution d’une SCI est assez
facile, peu onéreuse, plutôt rapide.
“Cela peut être utilisé pour la transmission familiale, affirme maître Boris
Vienne, notaire en Haute-Garonne.
Transmettre des parts sociales peut
sembler moins lourd qu’une maison.
La gestion du bien est également facilitée.” Si du passif est attaché au bien,
la création d’une SCI est encore plus
intéressante. “Si le bien a été acquis
grâce à un emprunt toujours en cours,
l’imposition de la transmission se fera
sur la valeur nette du bien”
bien”, pointe
Boris Vienne.
Par ailleurs la SCI peut opter pour
l’IR (impôt sur le revenu) ou l’IS
(impôt sur les sociétés). “Si je détiens
l’immeuble en direct ou si j’opte pour
l’IR, les revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers soumis au
barème progressif de l’IR, explique
Patrick Viault, en charge des
questions fiscales au Conseil supérieur de l’ordre des experts-comptables. Les revenus vont augmenter
l’IR, que je les distribue ou non. Si
la SCI opte pour l’IS en revanche, la
société n’est redevable de l’IS que s’il y
a distribution de revenus. Par ailleurs,
certains particuliers choisissent l’IS
parce qu’ils peuvent amortir leur
immeuble.” Enfin, quand l’investisseur cède les parts en cas d’IS, il est
soumis au régime des plus-values
sur valeurs mobilières, avec abattement dès la deuxième année de
détention des titres ; tandis qu’avec
l’IR, le régime fiscal est celui des
plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement qui ne
commence qu’à partir de la 5e année
de détention.
Difficile cependant de prédire si,
in fine
ne, la transmission et la gestion
du patrimoine familial se feront
de manière plus harmonieuse ou
non… 
La création d’une SCI,
pour transmettre un bien
immobilier familial plutôt
que de laisser se créer une
situation d’indivision
tourisme, étudiants, seniors, énumère
Éric Ninu. Ce sont des biens que l’on
achète mais que l’on n’utilisera pas
pour ses besoins personnels. C’est un
vrai placement : l’acquéreur perçoit
un loyer garanti par un gestionnaire
de dimension institutionnelle qui s’engage à payer les loyers, quelle que soit
la situation de l’occupant du bien. Le
rendement est d’environ 4 % par an
net de frais de gestion.”
Les risques attachés à ce type de
bien sont la difficulté éventuelle
du gestionnaire à payer les loyers,
voire son dépôt de bilan, un investissement au sein d’un site moins
attractif que prévu dans la durée.
“Mais entre le placement sécuritaire et
le très risqué, l’investissement immobilier locatif est plutôt dans la catégorie
sécurisée”,, juge Éric Ninu.
sécurisée”
Fidexi propose d’investir dans la
location meublée de résidences
médicalisées, avec quelques arguments supplémentaires. “Il faut
considérer la nécessité qu’aura l’exploitant à renouveler le bail. En résidence
médicalisée, la demande est forte, les
gestionnaires ont besoin de reconduire les baux”
baux”, affirme Emmanuel
Charlet.
Attention à la rédaction des baux
commerciaux. “Tout loyer se revalorise, pointe-t-il. Certains baux
commerciaux intègrent une ‘tunnelisation’, c’est-à-dire une règle de
revalorisation contractuelle avec un
encadrement par une borne inférieure
et surtout une borne supérieure. Cela
peut être dangereux, par exemple si
l’inflation est forte. L’investisseur peut
perdre en rendement et à la revente.”
Dans un bail commercial correct,
l’intégralité des charges d’entretien
doit être imputée à l’entreprise locataire. “Enfin, attention à demander la
durée de bail la plus longue possible :
une durée de 12 ans est satisfaisante”
satisfaisante”,
estime Emmanuel Charlet.
Malraux et les monuments
historiques
Voici une tout autre catégorie d’investissements, qui n’a pas vocation à
créer du logement social ou des résidences services, mais à sauvegarder
le patrimoine français… Le produit
Malraux, issu d’une loi d’urbanisme
de 1962 et d’une loi fiscale de 1974,
permet de restaurer des logements
et immeubles vétustes situés en secteur sauvegardé, soit dans les quartiers historiques de villes au patrimoine remarquable.
“Le Malraux est un produit d’optimisation fiscale, explique Stéphane
Gianoli. Vous achetez un bien au prix
du marché, vous le restaurez, vous
bénéficiez d’avantages fiscaux qui
vont permettre d’optimiser l’opération
sur le plan fiscal. Quand ces opérations sont bien réalisées, le résultat est
merveilleux.”
L’avantage fiscal porte sur les travaux : l’investisseur peut engager
jusqu’à 100 000 euros de travaux par
an pendant trois ans, et obtient une
réduction d’impôt correspondant à
30 % de leur montant (à condition
de louer le bien pendant neuf ans).
À noter que sur ce type de biens, les
travaux durent souvent deux à trois
ans. Il ne s’agit pas de simplement
restaurer un appartement, mais plutôt un immeuble en totalité, avec la
charpente, la façade, le chauffage…
“L’emplacement étant forcément en
secteur sauvegardé, donc généralement situé en cœur de ville, les risques
sont essentiellement liés aux travaux,
souligne Stéphane Gianoli. La qualité de la restauration est importante,
il faut travailler avec des entreprises
spécialisées dans la restauration d’immeubles, ce que ne proposent pas tous
les promoteurs Malraux pour des raisons de coût. Ces risques se matérialisent souvent après la livraison des
travaux.”
Le risque de redressement fiscal
existe aussi. “Ces opérations, demandant une expertise fiscale, juridique,
des techniques de restauration, sont
complexes”, confie Stéphane Gianoli.
complexes”
Le risque patrimonial aussi… “Un
secteur sauvegardé est animé et sympathique, mais ce n’est pas forcément
le meilleur emplacement de la ville,
glisse Stéphane Gianoli. On tombe
quelquefois sur des immeubles médiévaux qui nécessitent une restauration
très lourde. Si les travaux ne sont pas
faits de fond en comble, avec le temps,
l’immeuble risque à nouveau d’être
vétuste et le prix à la revente sera décevant…” En Malraux, le rendement
locatif est également plus faible en
raison de la part des travaux réservée à la restauration des parties
communes. “Mais l’acquéreur rentre
dans ses frais à la revente”
revente”, indique
Stéphane Gianoli.
La loi sur les monuments historiques peut aussi donner droit à des
réductions fiscales spectaculaires,
à la mesure de l’investissement de
départ et du coût des travaux… “La
totalité des travaux, sans plafond,
constitue un déficit foncier qui s’impute sur les revenus fonciers puis sur le
revenu net imposable, détaille le président de Financière Magellan. C’est
considérable. Cela ne rentre pas dans
le plafonnement des niches fiscales.
Mais il faut déjà trouver un bâtiment
monument historique vétuste et à
vendre en totalité.” L’investisseur qui
souhaitera habiter son bien classé
ne bénéficiera, lui, que de 50 % des
avantages fiscaux. 
“En Malraux, l’emplacement étant
forcément en secteur sauvegardé,
les risques sont essentiellement
liés aux travaux.” Stéphane Gianoli,
Financière Magellan.
Le rendement locatif
plus faible du Malraux
est lié à la part des
travaux réservée
à la restauration
des parties communes.
“Mais l’acquéreur rentre
dans ses frais
à la revente”
Chiffres clés
Hausse des ventes dans le neuf
Les ventes de logements neufs augmentent pour le 4e semestre consécutif : +18,0 % au 3e trimestre 2015,
avec un total de 25 247 logements
réservés, alors que les ventes avaient
progressé de +19,3 % au 1er semestre.
Source : Fédération des promoteurs
immobiliers
Rendement locatif – Les promesses d’Airbnb
Le célèbre site de partage de logements a publié, à l’occasion de ses
rencontres d’hôtes début novembre
à Paris, une étude sur l’impact de
son activité économique et sociale
en France. Une campagne de publicité soulignait en même temps les
mérites du site qui, en permettant
aux particuliers de rentabiliser
leur lieu de vie, aide tel particulier
à financer sa start-up, tel autre à
conserver son appartement…
Selon Airbnb, entre septembre 2014
et août 2015, plus de 140 000 hôtes
français ont accueilli des visiteurs
chez eux. Ils sont âgés en moyenne
de 42 ans. “23 % des hôtes sont indépendants ou entrepreneurs et 13 %
sont à la retraite”
retraite”, souligne Airbnb,
Le nouvel Economiste - n°1802 - Du 5 au 11 février 2016 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
vantant son impact auprès des nonsalariés. Selon la société, plus de la
moitié des hôtes ont des revenus
inférieurs au revenu médian français (30 300 euros par an).
Par ailleurs, l’hôte “typique” Airbnb
gagne, selon la firme, 1 970 euros
par an en partageant son lieu de vie.
“Plus de 40 % d’entre eux comptent
sur ces revenus pour rester dans leur
maison”, annonce encore l’étude.
maison”
Le Sénat avait donné un autre
chiffre dans un rapport publié en
septembre dernier : 3 600 euros en
moyenne par an.
Reste à surveiller l’évolution de
la fiscalité. Les plateformes collaboratives auront l’obligation
légale, à partir du 1er juillet 2016,
de transmettre à leurs usagers les
relevés de leurs revenus (ce que certaines font déjà) pour les aider à les
déclarer au titre des BIC. Le Sénat
avait voté un amendement au projet
de loi de finances 2016 qui instaurait une franchise de 5 000 euros par
an, mesure rejetée par l’Assemblée
nationale. 
L’hôte “typique” Airbnb
gagne, selon la firme,
1 970 euros par an. Le Sénat
avait donné un autre chiffre
en septembre dernier :
3 600 euros en moyenne
par an
21
Dossier
Gestion de patrimoine - Immobiler
Véhicules de défiscalisation immobilière
Sous le papier,
la pierre
Entre investissement en direct
ou via SCPI, pourquoi choisir?
SIPA
La pierre papier s’est imposée ces dernières années comme la
meilleure alternative à l’investissement immobilier locatif en
direct. La raison ? Les SCPI offrent les avantages de l’immobilier
sans les inconvénients. Pour autant, les contribuables auraient
tort de délaisser la pierre, valeur refuge par excellence. Loin de
s’opposer, immobilier physique et papier papier sont en réalité
des placements complémentaires pour profiter, selon le profil
de chacun, de la relative bonne santé du marché immobilier
français.
PIERRE-JEAN LECA
L
Les SCPI présentent le
triple avantage d’être
accessible au plus grand
nombre, d’exonérer le
particulier des soucis
de gestion et d’être un
placement bien plus
rapide à monter
qu’une opération
d’immobilier physique
14
’immobilier occupe une
place essentielle dans le
patrimoine des Français.
Selon l’Insee, 68 % de
leur patrimoine est investi dans la
pierre, et 57,8 % des Français sont
aujourd’hui propriétaires de leur
résidence principale. Dans le même
temps, le pays souffre d’un manque
structurel de logements. Pour pallier la sous-offre locative et encourager la construction de logements
neufs – et soutenir par là même l’activité du BTP – les lois se succèdent
depuis les années 80, au gré des
gouvernements, pour encourager
l’investissement locatif. Chacune a
ses conditions d’application, mais
toutes sont fiscalement avantageuses. Dans un pays où la fiscalité
est pesante sur la plupart des placements, la possibilité de réduire ses
impôts ou de percevoir des revenus
défiscalisés en devenant propriétaire d’un bien immobilier est une
opportunité de taille. Les dispositifs
fiscaux permettent de diminuer le
prix d’acquisition du bien immobilier dans le neuf (loi Pinel, loi CensiBouvard), de rénover et réhabiliter
des logements anciens à coûts allégés, et de participer à la sauvegarde
du patrimoine (loi Malraux, loi
Monument historique). Tous contribuent finalement à améliorer la rentabilité de l’investissement locatif,
devenu aujourd’hui le réflexe pour
préparer sa retraite, se constituer un
patrimoine et transmettre un bien à
ses enfants.
Mais faut-il acheter en direct ou
opter pour la pierre papier, sous
forme de SCPI ? Les experts sont
partagés. Les Sociétés civiles de
placement en immobilier présentent le triple avantage d’être
accessible au plus grand nombre,
d’exonérer le particulier des soucis
de gestion et d’être un placement
bien plus rapide à monter qu’une
opération d’immobilier physique.
Toutefois, elles ne sont pas dépourvues d’inconvénients. Les frais de
souscriptions peuvent être élevés,
leur durée de détention est longue
et leur revente avant échéance parfois plus compliquée que prévu. Une
chose est sûre : à quelques semaines
de la fin de l’année, il ne reste
guère de temps au contribuable à la
recherche d’une économie d’impôt
pour se lancer dans une opération
immobilière en direct en raison des
délais, notamment bancaires. Aucun
souci, en revanche, avec les SCPI fiscales, que l’on peut acquérir à crédit
jusque mi-décembre environ ou en
cash ensuite. Le compte à rebours
est lancé.
Le renouveau des SCPI fiscales
Alternative au placement en direct
dans la pierre, les SCPI ont le vent
en poupe. Au cours des six premiers mois de 2015, elles ont bénéficié d’une collecte nette totale de
1,86 milliard d’euros, en augmentation sensible par rapport à la
même période de 2014 (+ 47,5 %),
qui constituait déjà un record historique, selon l’Association française
des sociétés de placement immobilier (Aspim). Fortes d’une rentabilité supérieure à 5 %, ce sont les
SCPI spécialisées dans l’investissement tertiaire, et plus particulièrement les immeubles de bureaux,
qui s’adjugent l’essentiel de la collecte, avec plus de 66 % du total des
souscriptions nettes. Ces dernières
affichent également l’une des plus
fortes variations, avec une hausse
de 49,9 % de leur collecte nette par
rapport au 1er semestre 2014.
A contrario, les SCPI fiscales ou
d’habitation ne font pas recette.
Leur collecte nette a chuté de
44 % à 10,1 millions d’euros. Cette
triste performance s’explique par
le désintérêt des investisseurs pour
le dispositif Duflot, jugé peu attractif. Mais la donne pourrait changer
dans les mois à venir avec l’arrivée
des SCPI Pinel commercialisées
pour l’instant par quatre acteurs
(Ciloger,
Immovalor
Gestion,
La Française, Urban Premium).
“Immovalor revient cette année sur
le créneau de la SCPI fiscale avec
Allianz DomiDurable 3. Nous nous
sommes détournés du régime Duflot,
les contraintes étaient trop fortes
pour espérer obtenir une rentabilité
satisfaisante. En revanche, le dispositif Pinel, plus souple, nous a paru
plus attractif”
attractif”, indique Jean-Pierre
Quatrehomme, PDG d’Immovalor
Gestion, qui vise pour sa SCPI un
rendement net de 2,5 % hors avantage fiscal et de 3,5 % en l’intégrant.
L’avantage de la SCPI est son ticket d’entrée, bien plus modeste
que le moindre studio en province.
“Les SCPI se différencient d’un investissement direct par la mise initiale
requise : vous pouvez devenir associé d’une SCPI, et donc accédez à des
immeubles de qualité, avec quelques
milliers d’euros seulement, contre un
apport de fonds important pour un
achat en direct”
direct”, souligne celui-ci.
Autre atout : la mutualisation des
risques. “Le patrimoine des SCPI est
par nature important et diversifié.
En cas de problème avec un locataire,
l’impact sur la rentabilité de la SCPI
sera indolore”
indolore”, explique Gregorie
Moulinier, cofondateur de La
Toutefois, elles ne
sont pas dépourvues
d’inconvénients. Les frais
de souscriptions peuvent
être élevés, leur durée
de détention est longue
et leur revente avant
échéance parfois plus
compliquée que prévu
“Vous pouvez devenir associé d’une
SCPI, et donc accédez à des immeubles
de qualité, avec quelques milliers
d’euros seulement.” Jean-Pierre
Quatrehomme, Immovalor Gestion.
Le nouvel Economiste - n°1795 - Cahier n°2 - Du 11 au 17 décembre 2015 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
Centrale des SCPI. Troisième avantage : “la souscription d’une ou plusieurs parts permet une défiscalisation
quasi immédiate (sur les revenus de
l’année de souscription)”
souscription)”, poursuit-il.
En somme, pas besoin d’attendre
que le logement soit livré ou que le
locataire entre dans les lieux pour
bénéficier de l’avantage fiscal. Une
acquisition de parts réalisée avant
le 31 décembre 2015 pourra réduire
l’impôt sur le revenu 2015 payable
en 2016. Dernier bon côté : l’absence
de contrainte locative. “L’ensemble
de ces contraintes ou des besoins de
travaux sont pris en compte par le gestionnaire de la SCPI, alors qu’en direct,
l’investisseur gère lui-même le bien,
ou fait appel à une agence”
agence”, souligne
Jean-François Chaury, directeur
général adjoint d’Advenis.
La SCPI fiscale serait-il l’investissement locatif par excellence ? La
vérité est plus nuancée.
La pierre fait de la résistance
Si peu de professionnels remettent en cause les avantages des
SCPI fiscales dans le cadre d’un
“Choisir son bien et le
gérer soi-même reste
la meilleure façon
pour l’investisseur de
contrôler sa rentabilité.
D’autant que les SCPI
sont fortement chargées
en frais”
investissement locatif, un certain
nombre toutefois n’abandonne pas
l’immobilier physique. En premier
lieu car la demande reste forte.
“Une partie des investisseurs préfère la
pierre. Ils visitent leurs biens, suivent
l’avancée des travaux, ce qui n’est pas
possible avec une SCPI”
SCPI”, témoigne
Jean-François Chaury. Un constat
partagé par Emmanuel Charlet,
directeur associé de Fidexi : “l’achat
d’un bien immobilier est réservé aux
épargnants sûrs de leur choix. Choisir
son bien et le gérer soi-même reste la
meilleure façon pour l’investisseur de
contrôler sa rentabilité. D’autant que
les SCPI sont fortement chargées en
frais”.
frais”
À cet égard, une étude de
Primaliance révèle que les frais de
souscriptions à l’entrée évoluent
entre 8,5 % et 14 %. Quant aux
frais de gestion annuels, ils sont de
12 % TTC. Un argument non recevable pour Grégorie Moulinier : “une
fois ajoutés la taxe foncière, les frais de
notaire, les frais de gestion du syndic
ou de l’administrateur de bien, et les
coûts de fonctionnement inhérents à
un bien immobilier, les charges d’un
bien locatif en vif sont très proches de
celles d’une SCPI”.
Autre inconvénient, cette fois-ci
sans contestation possible : la durée
de détention d’une SCPI est longue,
toujours plus que celle exigée dans
le cadre de l’immobilier en direct.
La raison ? La société de gestion se
réserve du temps pour liquider le
portefeuille d’actifs dans de bonnes
conditions et rembourser les associés, les porteurs de parts. Pour Gilles
Étienne, associé Chez Cyrus Conseil
en charge du pilotage du pôle d’expertise patrimoniale, c’est là que
le bât blesse. “Arrivé au terme de la
période convenue, l’investisseur est à la
merci des décisions du conseil d’administration de la SCPI. Or, les intérêts de
l’investisseur individuel peuvent s’opposer à ceux de la majorité du conseil.”
Patrick Ganansia
dirigeant & fondateur d’Herez
“
Recommandez-vous
l’investissement locatif ?
Selon moi, les risques associés à l’investissement locatif dans la plupart des biens
immobiliers sont trop élevés
par rapport à l’avantage fiscal
qu’il procure. Pour limiter les
risques, le choix de l’emplacement du bien est primordial et il est impératif de
se déplacer pour apprécier de visu la qualité du bien et de son environnement.
Se méfier des performances
passées et être très sélectif
dans son choix
,,
Dans cette perspective, les SCPI représentent-elles une alternative ?
Les SCPI sont une excellente solution, leur ticket d’entrée est souvent faible,
elles peuvent avoir de l’intérêt pour
un épargnant qui souhaite gommer
une partie de son impôt sur le revenu.
Mais il faut se méfier des performances passées et être très sélectif
dans son choix.
Quel type d’investissement
immobilier recueille vos faveurs ?
Je recommande surtout d’opter pour
un placement dans un “tour de table”
d’investisseur. Il n’y a pas de défiscalisation spécifique, mais la rentabilité est significative, de l’ordre
de 7 %. Ce placement, dont le ticket
d’entrée minimum est de l’ordre de
100 000 euros, réunit plusieurs investisseurs qui achètent ensemble un
immeuble neuf souvent déjà loué à
une grande entreprise. Fiscalement,
“Les risques associés à l’investispas de différence par rapport à un
sement locatif dans la plupart des
achat en direct, mais plusieurs optibiens immobiliers sont trop élevés
misations pourront être étudiées,
par rapport à l’avantage fiscal qu’il
comme le démembrement. La locaprocure.”
tion est soumise au régime des revenus fonciers et les rentrées d’argent
sont réparties entre associés, en fonction de leur quote-part. Si plus-value il y
a lors de la revente du bien, elle appliquera le régime des plus-values immobilières privées.
Autrement dit, le conseil peut par
exemple décider de vendre les actifs
dans de mauvaises conditions, ou
au contraire décider de conserver
ces actifs alors que l’investisseur
recherche de l’argent frais. “En cas
de vente, la SCPI aura tendance à
mettre en vente la totalité des appartements d’un immeuble, ce qui pèsera
inéluctablement sur le prix de vente”
vente”,
prévient-il. “Selon moi, la rentabilité
d’une SCPI, plus faible que celle d’un
appartement acquis en direct, ne justifie pas l’incertitude qui prévaut à sa
sortie”, tranche-t-il. Celui-ci dit donc
préférer de loin l’investissement
en direct. “Au moins, l’investisseur
est maître de son placement. Bien
sûr, dans l’immobilier, l’emplacement
est fondamental. L’investisseur doit
se rendre sur place pour vérifier qu’il
existe un marché de location en ligne
avec le bien. Il faut vérifier le taux de
chômage, la proximité des transports,
des services publics et des écoles, des
commerces etc.” Pour lui, le jeu en
vaut largement en chandelle : “à la
sortie de l’investissement, l’épargnant
peut vendre selon ces conditions. S’il
risque de vendre à perte, il peut conserver son actif en attendant une amélioration du marché”.
L’alternative résidence service
Enfin, les contribuables peuvent
très bien se lancer dans de l’investissement locatif physique en évitant
toute contrainte de gestion. Dans les
résidences services en effet, l’investisseur n’a aucun souci de gestion
puisque l’exploitant se charge de
trouver les locataires tout en servant
un revenu attractif. “Nos résidences
seniors offrent un rendement net de
charges compris entre 3,9 % et 4,5 %”
%”,
assure Jean-Philippe Carboni, directeur commercial de Domitys. “Les
résidences seniors offrent les mêmes
avantages qu’un produit immobilier classique, les soucis de gestion en
moins”, confirme le professionnel.
moins”
Pour ce dernier, les critiques parfois formulées dans la presse sur les
risques liés aux résidences seniors
(faillite de l’exploitant, bail mal
négocié, révision à la baisse des
loyers) sont à relativiser. “Compte
tenu de l’évolution démographique et
de l’insuffisance d’offre, le taux d’occupation de nos résidences en croisière
est de 98 %. Concernant le risque de
faillite de l’exploitant, il faut bien
sûr veiller à signer avec une société
ayant prouvé sa capacité à bien gérer.
“Le patrimoine des SCPI est par
nature important et diversifié. En cas
de problème avec un locataire, l’impact sur la rentabilité de la SCPI sera
indolore.” Gregorie Moulinier,
La Centrale des SCPI.
Enfin, les baux commerciaux types
des résidences services, hors Ehpad,
conservent à la charge de l’investisseur les gros travaux et l’assurance de
copropriété. Comme dans l’immobilier
classique.”
En synthèse, les SCPI comme l’investissement locatif défiscalisé en vif
ont chacun leurs avantages et leurs
défauts. Loin d’être concurrents, ils
sont en réalité complémentaires.
“Celui qui souhaite défiscaliser tout
en s’offrant un bien susceptible de lui
procurer un revenu complémentaire
pour sa retraite préférera l’achat en
direct. Mais rien ne l’empêche de gommer ensuite un reliquat de son impôt
sur le revenu avec des parts de SCPI”
SCPI”,
souligne Jean-François Chaury. En
effet, rappelle Gregorie Moulinier :
“le prix de la part permet d’ajuster
l’achat au montant de la réduction
d’impôt recherchée”. 
“Celui qui souhaite
défiscaliser tout en
s’offrant un bien
susceptible de lui
procurer un revenu
complémentaire pour sa
retraite préférera l’achat
en direct. Mais rien ne
l’empêche de gommer
ensuite un reliquat de
son impôt sur le revenu
avec des parts de SCPI”
Chiffres clés
2 % à 6 % : la fourchette de rendement des SCPI
8,5 % à 14 % du montant investi : les
frais à l’entrée pour l’acquisition de
parts de SCPI
(source : Primalliance)
3,9 % et 4,5 % : la fourchette de rendement offerte par les résidences
seniors Domitys (source : Domitys)
6,8 % : la rentabilité brute d’un grand
appartement avec travaux à Lille
(source : Appartager.Com)
LMNP, déficit foncier, Pinel… les troisièmes voies
Pour nombre de conseillers en gestion de patrimoine, l’investissement
locatif défiscalisé, en vif ou via des
SCPI, ne constitue pas forcément le
placement le plus judicieux, bien
au contraire. “Je ne propose jamais
de produits de défiscalisation immobilière à mes clients, avance Cédric
Marc, associé chez 3AO Patrimoine.
C’est un vrai choix que j’assume.”
Selon lui, les commissions prélevées
par les boutiques de défiscalisation,
la faiblesse des avantages fiscaux à
l’entrée, et l’intégration de ces derniers au plafonnement global des
niches fiscales, sont des arguments
rédhibitoires. “Quels sont les déterminants d’une opération immobilière ?
Se loger ou se procurer un complément de revenu. Dans ce dernier cas,
la rentabilité prime.” Aussi, privilégie-t-il l’achat à crédit dans l’ancien
avec travaux afin de bénéficier du
système du déficit foncier. “Le déficit foncier présente trois avantages
majeurs : l’acquisition d’un bien de
qualité, la réduction significative de
l’imposition sur les revenus fonciers et
une meilleure rentabilité.”
À cet égard, Cédric Marc recommande le statut de Loueur meublé
Le nouvel Economiste - n°1795 - Cahier n°2 - Du 11 au 17 décembre 2015 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
non professionnel (LMNP) qui permet de gommer, grâce à l’amortissement du bien, les revenus fonciers
existants. Un point de vue partagé
par Emmanuel Charlet, directeur
associé de Fidexi. “Le dispositif Pinel
semble recueillir un succès croissant
auprès des contribuables. Je conseille
cependant des produits présentant une
fiscalité intrinsèque plus accommodante, comme la LMNP, où l’on peut
amortir en partie le bien acquis. Ce
statut offre un avantage considérable
en repoussant sur de très nombreuses
années la fiscalisation des revenus
locatifs.”
Le dispositif Pinel serait-il à jeter
aux oubliettes ? “Si le bien est de qualité, s’il est au bon prix et s’il est destiné
à loger un enfant, pourquoi pas, mais
cela fait beaucoup de si !” observe-t-il.
Concernant les SCPI, son avis est
légèrement plus nuancé. Méfiant
vis-à-vis des SCPI fiscales en raison
du manque de visibilité au moment
de la cession des actifs, il reconnaît
que les SCPI de rendements, c’est-àdire investis dans l’immobilier d’entreprise, ont le mérite d’offrir un
rendement correct à ceux qui n’ont
pas envie de gérer eux-mêmes leurs
investissements. De plus, ajoute-t-il,
“les SCPI de rendement constituent
l’un des rares placements qui ouvre
le marché de l’immobilier de bureau
et commercial aux épargnants individuels”.. À propos de la pierre papier,
il observe que “les investisseurs en
nue-propriété privilégient massivement l’achat immobilier en vif et non
les SCPI dédiées. Cette résistance de la
pierre témoigne de l’attachement des
épargnants à contrôler leurs investissements. Par ailleurs, ils se rendent
compte que dans les SCPI de capitalisation, si le papier prend de la valeur
chaque année, il ne génère pas de
flux annuel. Dans l’investissement en
direct, l’aspect gain différé apparaît
plus palpable”. 
“Le déficit foncier présente
trois avantages majeurs :
l’acquisition d’un bien
de qualité, la réduction
significative de l’imposition
sur les revenus fonciers, et
une meilleure rentabilité”
15
Dossier
Gestion privée - Patrimoine
Optimisation de défiscalisation
Plafond
de papier
Cinéma, outre-mer,
démembrement… les solutions
pour contourner ou traverser le
plafonnement des niches fiscales
SIPA
Le temps du coup de rabot sur les niches fiscales est révolu.
Chaque année en effet, le coût des avantages fiscaux augmente
un peu plus. Pris en tenaille entre l’impératif de rigueur budgétaire et l’impossibilité de réduire les niches, les pouvoirs
publics ont trouvé une alternative : le plafonnement global à
10 000 euros. Mais que les contribuables victimes de phobies
fiscales se rassurent : dans la panoplie des outils de défiscalisation, il existe des solutions pour aller au-delà du plafond des
10 000 euros, vite atteint.
PIERRE-JEAN LECA
“
Le plafond de
10 000 euros ne concerne
pas uniquement les
avantages accordés
en contrepartie
d’un investissement
ou d’un placement
“défiscalisant”, mais
la quasi-totalité des
réductions ou crédits
d’impôt
Dans chaque niche fiscale,
il y a un chien qui mord”
mord”,
rappelait en 2008 Gilles
Carrez, alors rapporteur
général UMP de la Commission des
finances, qui s’efforça sans succès
de réduire le nombre des “dépenses
fiscales” de l’État. Lorsque la
gauche retrouve le pouvoir en 2012,
elle promettait elle aussi de donner
un coup de balai dans l’inextricable
maquis des niches. Dans la loi de
finances pour 2012, on recensait 449
dépenses fiscales, pour un coût global de 65,9 milliards d’euros. Quatre
ans plus tard, on dénombre 430
dépenses fiscales ayant un impact
budgétaire en 2016, pour un coût
total estimé à 83,4 milliards d’euros,
selon le projet de loi de finances
(PLF 2016). Le grand ménage n’a
donc pas eu lieu. À défaut d’en limiter le nombre, le gouvernement en
a toutefois plafonné le bénéfice.
Depuis 2013, le montant cumulé des
avantages fiscaux obtenus par un
contribuable, sous quelque forme
que ce soit – réduction d’impôt, crédit d’impôt, déduction du revenu global –, ne peut excéder 10 000 euros.
Un montant vite atteint pour les
ménages qui emploient par exemple
une nounou à domicile. Certaines
dépenses fiscales, toutefois, telles
que la défiscalisation dite Malraux,
n’entrent pas dans ce cumul, ou bien
encore permettent de rehausser le
plafond, comme les investissements
outre-mer. Par ailleurs, des produits
de long terme comme le Perp (plan
d’épargne retraite populaire) ont
la singularité d’échapper à tout
plafond.
À l’heure où le ras-le-bol fiscal
gronde, les classes moyennes et
supérieures ont donc toujours entre
leurs mains une panoplie d’outils de
défiscalisation plus ou plus moins
puissants, mais aussi plus ou moins
risqués. Avant de lancer dans une
opération de défiscalisation, il ne
faut pas perdre de vue que l’avantage fiscal n’est jamais accordé
gratuitement. C’est d’ailleurs la
principale raison de la pérennité
des niches. Le fameux “coup de
pouce” fiscal permet de compenser
un risque (comme le risque de perte
en cas d’investissement dans l’outil
productif en outre-mer) ou de doper
la rentabilité d’un investissement
par nature peu rentable (comme
l’investissement locatif dans l’immobilier neuf).
Un plafond trop vite atteint
Avant de céder aux sirènes de la
défiscalisation, le contribuable doit
commencer par faire le point sur
sa capacité de défiscalisation. “La
première chose à faire avant de réaliser un investissement ouvrant le
droit à une réduction d’impôt prise
en compte dans le plafond des niches
fiscales de 10 000 euros est de faire le
point sur sa capacité de défiscalisation,
car ce plafond est très vite atteint, via
les dépenses de la vie courante”
courante”, met
en garde Éric Bron, d’Ingepar, une
filiale de la BPCE. L’enjeu est de
taille : le plafond de 10 000 euros
ne concerne pas uniquement les
avantages accordés en contrepartie d’un investissement ou d’un
placement “défiscalisant”, mais la
quasi-totalité des réductions ou crédits d’impôt. “Emploi d’un salarié à
domicile, frais de garde des enfants en
bas âge… sont autant de dépenses qui
vont progressivement grignoter au fil
Le nouvel Economiste - n°1790 - Cahier n°2 - Du 6 au 12 novembre 2015 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi
des mois la marge de manœuvre du
contribuable”,, ajoute Éric Bron. Par
contribuable”
exemple, une famille avec deux
enfants, qui embauche pour la première fois en 2015 un salarié en
direct à son domicile, peut bénéficier d’un crédit d’impôt pouvant
atteindre 9 000 euros (la moitié des
dépenses retenues dans la limite
de 18 000 euros)… Rien qu’avec cet
avantage, sa capacité de défiscalisation est sérieusement entamée.
Pour ces contribuables, difficile
donc de placer de l’argent dans la
pierre, grâce par exemple au dispositif Pinel qui permet d’acquérir un
bien neuf ou à rénover en contrepartie d’une réduction d’impôt alléchante (21 % au maximum sur 12
ans). “Étant soumis au plafonnement
global des niches fiscales, l’investissement Pinel intéresse souvent des personnes qui souhaitent se lancer dans
un premier investissement locatif et
qui ont peu ou pas utilisé d’avantages
fiscaux. Ce dispositif peut faire du sens
si l’on souhaite loger ses ascendants
ou descendants à moindre coût, mais
hormis ce cas très particulier, les inconvénients du produit sont nombreux
et il existe selon nous de meilleures
solutions pour réduire ses impôts”
impôts”,
souligne Samantha Rouach, conseil
en gestion de patrimoine chez
Platineos.
Pour les amoureux des vieilles
pierres à la limite du plafond, une
alternative recueille les faveurs de
la professionnelle : la loi Malraux,
qui concerne la réhabilitation
d’immeubles situés dans les quartiers historiques des centres-villes.
En effet, cette opération n’est
pas comptabilisée dans le plafonnement des niches fiscales de
10 000 euros. Le dispositif, dont les
premiers prix commencent autour
Les réductions d’impôt
liées aux investissements
outre-mer et/ou aux
souscriptions au capital
de Sofica (cinéma)
bénéficient tous deux
d’un plafond spécifique
de 18 000 euros
“Avant de réaliser un investissement
pris en compte dans le plafond des
niches fiscales, il faut faire le point
sur sa capacité de défiscalisation, car
ce plafond est très vite atteint, via
les dépenses de la vie courante.”
Éric Bron, Ingepar.
21
Dossier
Gestion privée - Patrimoine
de 150 000 euros, offre un taux de
réduction d’impôt de 22 % ou 30 %
du montant des travaux plafonnés à
100 000 euros. En plus de l’avantage
fiscal, “cette opération permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier
en secteur sauvegardé, donc souvent
mieux situé, avec la perspective d’une
éventuelle plus-value à long terme”
terme”,
précise Samantha Rouach.
Le charme de l’outre-mer,
le risque du cinéma
Ceux qui ont déjà fait
le plein des avantages
compris dans le
plafonnement global
des avantages fiscaux, ou
qui se méfient de l’outremer comme du cinéma,
peuvent s’orienter
vers des placements
ou des investissements
hors plafond
“Le dispositif Girardin reste ce qui se
fait de mieux en matière de défiscalisation.” Jerôme Devaux, Inter Invest.
Si l’immobilier constitue le support
de défiscalisation le plus populaire
en France, d’autres dispositifs plus
attractifs, mais aussi plus risqués,
suscitent l’appétit des contribuables
avertis : l’outre-mer et le cinéma.
Les réductions d’impôt liées aux
investissements outre-mer et/ou
aux souscriptions au capital de
Sofica (Sociétés de financement
de l’industrie cinématographique
et de l’audiovisuel) bénéficient en
effet tous deux d’un plafond spécifique de 18 000 euros. Et avec la loi
Girardin, les contribuables participent au financement de matériels
industriels ou de logements sociaux
destinés à des entreprises ou des
bailleurs sociaux implantés dans
les Drom-Com contre une réduction
d’impôt significative. “Le gain généré
par cet investissement est uniquement
fiscal : vous ne percevez aucun loyer
et vous n’avez aucun espoir de plusvalue à la sortie”
sortie”, prévient Jérôme
Devaud, directeur d’Inter Invest,
une société spécialisée dans le
financement en opérations outremer. Mais le jeu en vaut largement
la chandelle : Bercy accorde une
réduction d’impôt significative au
titre de l’année de l’investissement
(soit en 2016 pour un investissement
réalisé avant la fin de l’année 2015) :
son taux est de 44,12 % ou de 50 %,
selon que le projet concerne un
projet industriel ou des logements
sociaux. “La réduction n’est retenue,
dans le plafond des niches fiscales spécifique de 18 000 euros, que pour son
montant net de rétrocession à l’entreprise exploitante du matériel financé.
Ce qui signifie qu’elle peut atteindre
38 000 euros ou 60 000 selon le cas”
cas”,
détaille Jérôme Devaux, pour qui
“le dispositif Girardin reste ce qui se
fait de mieux en termes de défiscalisation”. Attention cependant : le
plafond de 18 000 euros de l’outremer et du Sofica ne se cumule pas
avec le plafond de droit commun
de 10 000 euros. Si, au titre de la
même année, le contribuable est
susceptible de bénéficier à la fois de
réductions d’impôt entrant dans le
plafond spécifique de 18 000 euros,
La presse, une nouvelle niche fiscale
La loi du 17 avril 2015 relative à
la modernisation du secteur de la
presse, publiée au ‘‘Journal officiel’
le 18 avril 2015, permet aux particuliers qui souscrivent au capital d’une
société de presse de bénéficier
d’une réduction d’impôt. Avec cette
loi, le gouvernement souhaite soutenir “les initiatives individuelles en
faveur de la presse écrite. À l’heure
où le pluralisme de la presse est
menacé, il est apparu indispensable
de créer un levier vraiment incitatif.
Il existait jusqu’en 2013 une mesure
comparable pour encourager les
entreprises à investir dans les entreprises de presse (article 220 undecies du CGI). Aujourd’hui, c’est la
démarche citoyenne que nous souhaitons encourager par une réduction de l’impôt sur le revenu”.
Applicable à partir l’année prochaine, lors du paiement de l’impôt
2016 calculé sur les revenus perçus
cette année, la mesure permettra
de réduire la note à payer au fisc
de 30 % des sommes ainsi investies,
retenues dans la limite annuelle de
1 000 euros pour une personne seule
et de 2 000 euros pour un couple.
Soit une réduction d’impôt maximale de 300 euros, ou 600 euros par
an, selon la situation familiale du
contribuable. Le taux de la réduction d’impôt sera porté à 50 %
en cas d’investissement dans une
société ayant le statut d’entreprise
solidaire de presse d’information.
Ce nouveau dispositif est concerné
par le plafonnement à 10 000 euros.
22
Attention : dans l’hypothèse où tout
ou partie des titres ayant donné
lieu à réduction d’impôt serait cédé
avant le 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la
souscription, la réduction d’impôt
obtenue serait ajoutée à l’impôt
dû au titre de l’année de la cession
(sauf en cas de licenciement, d’invalidité ou du décès du contribuable
ou de l’un des époux ou partenaires
liés par un pacte civil de solidarité
soumis à imposition commune).
Par ailleurs, la loi rend éligibles à
la réduction d’impôt pour dons aux
œuvres, les sommes versées sans
contrepartie aux associations d’intérêt général exerçant des actions
concrètes en faveur du pluralisme
de la presse. Une réduction d’impôt
égale à 66 % des sommes versées,
retenues à hauteur de 20 % de votre
revenu imposable. 
Applicable lors du paiement
de l’impôt 2016 calculé sur
les revenus perçus en 2015,
la mesure permettra de
réduire la note à payer au fisc
de 30 % des sommes ainsi
investies, retenues dans la
limite annuelle de 1 000 euros
pour une personne seule et
de 2 000 euros pour un couple
et d’autres avantages entrant dans
le plafond de 10 000 euros, l’ensemble des avantages auxquels il
peut prétendre ne peut pas dépasser 18 000 euros. “Autrement dit, si
vous avez déjà atteint le plafond de
10 000 euros, ce plafond spécifique
vous permet de bénéficier d’un volant
supplémentaire de 8 000 euros en cas
d’investissement outre-mer”
outre-mer”, précise
Jérôme Devaux.
Investir dans le cinéma à travers des
Sofica est également très attractif
d’un point de vue fiscal. Devenues
rares, elles permettent en effet d’obtenir une réduction d’impôt représentant 36 % de son investissement
lors de l’année de souscription, avec
un maximum de 6 480 euros par
foyer fiscal. Outre les Sofica, l’offre
la plus abondante pour réduire sa
fiscalité, développée par de nombreux acteurs du marché, provient
d’une panoplie de FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) ou FCPI
(Fonds Communs de Placement
dans l’Innovation) sur des secteurs
très variés. “Mais ce type de placement a du mal à valoriser son potentiel d’appréciation, avec une visibilité
souvent limitée de son retour sur investissement”, prévient Éric Bron.
tissement”
Privilégier les placements
hors plafond
Ceux qui ont déjà fait le plein des
avantages compris dans le plafonnement global des avantages fiscaux, ou qui se méfient de l’outremer comme du cinéma, peuvent
s’orienter vers des placements ou
des investissements hors plafond,
“notamment les avantages accordés
sous forme de déduction du revenu qui
permettent de réduire la base imposable”,, souligne Éric Bron. Principal
sable”
intérêt pour les contribuables fortement imposés : l’économie d’impôt
résultant de la prise en compte de
ces avantages est proportionnelle
à leur taux marginal d’imposition.
Ainsi, un contribuable imposable
dans la tranche marginale à 45 %
qui consacre 50 000 euros à un
rachat de trimestres ou qui verse
la même somme sur un Perp, peut
réaliser une économie d’impôt de
22 500 euros, non plafonnée, bien
supérieure à ce que lui rapporterait
n’importe quelle réduction d’impôt.
Attention : à l’heure de la retraite
en revanche, c’est l’effet inverse qui
va jouer, car la rente est imposable
dans les mêmes conditions que les
pensions de retraite. Plus le retraité
est lourdement imposé, moins la
rente nette sera élevée. “Pour éviter
que le fisc ne reprenne d’une main ce
qu’il a donné de l’autre, il faut que le
taux marginal d’imposition du contribuable diminue une fois à la retraite.
Ce qui est généralement le cas, compte
tenu de la baisse des revenus”
revenus”, précise
Éric Bron.
En marge des dispositifs de défiscalisation immobilière classiques, un
autre montage recueille un intérêt
croissant de la part des investisseurs :
le démembrement de propriété. Il
s’agit de séparer le droit de propriété
en deux parties, la nue-propriété
et l’usufruit. Ce mécanisme met en
présence deux acteurs, un investisseur et un bailleur social, le premier
achetant la nue-propriété, le second
l’usufruit. Le tout de façon temporaire, quinze à vingt ans. Premier
avantage ? “La possibilité d’acheter avec une décote de 35 % à 40 %
selon la durée du démembrement”
démembrement”,
explique Samantha Rouach. Sur un
bien valant 300 000 euros, la mise de
fonds de l’investisseur serait donc
de 180 000 euros. Certes, pendant la
durée du démembrement, l’investisseur ne touche aucun loyer : c’est
l’usufruitier qui en bénéficie et qui
paie les charges. Mais il n’aura pas
à se soucier de la gestion du bien.
Une fois les 15 ou 20 ans écoulés, la
pleine propriété se reconstitue au
profit de l’investisseur, sans frais.
“Au plan fiscal, il peut déduire ses intérêts d’emprunt s’il a d’autres revenus
fonciers et, s’il est assujetti à l’ISF, le
bien n’entrera pas dans son patrimoine taxable”
taxable”, indique Emmanuel
Charlet, directeur associé de Fidexi.
“L’achat en démembrement est une
stratégie à jouer pour ceux qui ont
déjà d’importants revenus fonciers
et qui souhaitent réduire leur pression fiscale”
scale”, observe Emmanuel
Charlet. “Si le marché de l’achat en
démembrement reste confidentiel, il
a toutefois doublé entre 2013 et 2014
pour atteindre 2 000 lots.” Pour le spécialiste, l’achat en démembrement
devrait se développer dans les prochaines années. “C’est un produit très
sécurisé, une qualité très recherchée
par les investisseurs. De plus, nous
avons réalisé des comparatifs chiffrés
montrant que ce montage est également intéressant pour une population
plus large de contribuables. À partir
d’un taux marginal d’imposition de
30 %, l’effort d’épargne est comparable ou inférieur à celui d’un investissement en loi Pinel, conférant à l’investisseur une meilleure rentabilité.”
À l’issue de ce tour d’horizon de ces
principaux outils de défiscalisation,
une conclusion s’impose : en France,
la phobie fiscale peut encore se
soigner pourvu que l’on en ait les
moyens. 
“L’achat en démembrement est une
stratégie à jouer pour ceux qui ont
déjà d’importants revenus fonciers et
qui souhaitent réduire leur pression
fiscale. ” Emmanuel Charlet, Fidexi
En marge des dispositifs
de défiscalisation
immobilière classiques,
un autre montage
recueille un intérêt
croissant de la part
des investisseurs : le
démembrement de
propriété
Chiffres clés
Le coût des niches fiscales reste très
élevé
84,3 Md€ en 2015 : le coût des niches
fiscales en 2015, en baisse de 1 Md€
par rapport à 2014.
À elles seules, 13 dépenses fiscales
représenteront plus de la moitié de la
facture totale l’an prochain. Le Crédit
d’impôt compétitivité emploi (CICE :
3 Md€) et le Crédit d’impôt recherche
(CIR : 5,5 Md€) constituent les deux
principales niches.
1,6 Md€ : le coût estimé du dispositif
Pinel en 2016
Source : PLF 2016
Monuments historiques, hors norme
Pour les contribuables fortunés et
attirés par les vieilles pierres, le
dispositif monument historique a
de quoi séduire ! Destiné à encourager les particuliers à restaurer du
patrimoine immobilier ancien, et
notamment des bâtiments classés
ou inscrits au titre des monuments
historiques, il offre un mécanisme
fiscal puissant pour ceux qui s’engagent à détenir le bien pendant
au moins quinze ans, mais sans
obligation de location. Les charges
foncières liées aux parties protégées
(travaux, intérêts d’emprunt, etc.)
sont déductibles du revenu global
de l’investisseur sans aucun plafond.
Et ce régime n’est pas concerné
par le plafonnement des niches fiscales. Il est donc est idéal pour ceux
qui paient beaucoup d’impôt et
souhaitent constituer un patrimoine
immobilier de qualité. “Le dispositif
Monument historique est très efficace pour minorer, voire gommer son
impôt sur le revenu. Plus la tranche
marginale d’imposition est élevée, plus
l’économie d’impôt est importante”
importante”,
indique Samantha Rouach, conseil
en gestion de patrimoine chez
Platineos.
Seul problème : les programmes éligibles, c’est-à-dire qui transforment
un ancien immeuble (caserne, prison, bureaux) classé en habitations,
sont très peu nombreux. Ils doivent
au préalable obtenir un agrément de
Bercy et du ministère de la Culture.
En revanche, les bâtiments vendus
entiers (château, prieuré, moulin,
etc.) sont plus faciles à trouver. Les
prix sont variables, puisque cela
peut concerner de la “petite” ruine
à la campagne au vaste hôtel particulier de centre-ville. Mais alors,
comme pour n’importe quel investissement immobilier, la qualité des
biens ne doit pas faire oublier celle
de leur emplacement. 
Les programmes éligibles,
c’est-à-dire qui transforment
un ancien immeuble
(caserne, prison, bureaux)
classé en habitations
sont très peu nombreux
Le nouvel Economiste - n°1790 - Cahier n°2 - Du 6 au 12 novembre 2015 - Journal d’analyse & d’opinion paraissant le vendredi