N 9 - 2 me trimestre 2013

28 AVENUE DE MESSINE
75008 PARIS
COSEMI I C FO C U S S U R L E S T E N D A N C E S DU M A R C H E
PA R A R R O N D I S S E M E N T
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PRIX ET NOMBRE DE VENTES DES LOGEMENTS ANCIENS (Evolutions du prix et du nombre de
ventes : dernières tendances) Sources notariales.
1/ Modifier constamment son prix de vente : Quand le prix d’un bien varie un coup à la hausse,
un coup à la baisse, vous vous décrédibilisez rapidement aux yeux des acheteurs. Une variation anor-
male du prix de vente demandé vous exclura des recherches acquéreurs ou vous en apportera des très
agressifs dans leur négociation.
2/ Augmenter le prix de vente : Évident pour certains, ce n’est pas en augmentant le montant
souhaité que vous allez trouver un acquéreur pour votre appartement. C’est pourtant ce que font cer-
tains vendeurs sûrement influencés. Par cette tactique, ils essayent de montrer que la demande élevée
du bien les poussent à réviser le prix à la hausse.
3/ Baisser le prix de manière trop molle : Le cas d’erreur le plus classique est celui d’un bien dont
le prix baisse progressivement mais trop lentement pour pouvoir atteindre le prix du marché. Ceci
s’explique par la difficulté de savoir où en sont les prix de l’immobilier sur son secteur géographique et
par la difficulté à savoir de combien est surélevé le prix demandé par rapport aux prix des biens simi-
laires qui sont achetés actuellement. En baissant trop lentement la proposition de prix, le risque est
d’être toujours au-dessus du prix du marché, surtout si l’immobilier basse rapidement comme c’est le
cas sur le marché actuel.
4/ Fixer un prix initial excessif : Dernièr ement, les prix de l’immobilier ont atteint des sommets.
Déconcertés et ravis par la fortune que pouvait potentiellement valoir leur maison ou leur appartement,
certains vendeurs tentent tout et parfois n’importe quoi en matière de prix. Fantasmer sur une valeur
irréaliste au départ peut couter cher car il disqualifiera rapidement l’offre du marché.
Entre Janvier 2012
et Janvier 2013
Prix * Nombre de ventes *
Paris + 0,3 % - 44,0 %
Paris - 1,2 % - 28,0 %
Grande Couronne - 1,7 % - 25,0 %
Ile-de-France - 0,9 % - 31,0 %
Num éro 9 Pa g e 4
Num éro 9
ED I T O DU P R E S I D E N T
2èm e tr i mes tre 2 013
Principaux
interlocuteurs
chez COSEMIIC
Laurent GUILIANI
Président Directeur Général
Muriel BLEUSE
Directeur / Responsable
Grands Comptes
Christine VIALLA
Secrétaire Général
Francine GUILIANI
Immobilier Résidentiel
D A N S C E N U M É R O :
Edito du Président 1
Les S.C.P.I. et la
fiscalité
2
Garanties complémen-
taires en D.O.
3
Focus sur les tendances
du marché
4
Rédigée avec ses
Partenaires
Cabinet DIOT
Assureur
Avec la participation de
ROBERT FONCK MANAGEMENT

Tout d’abord il importe de sa-
voir que les SCPI sont fiscale-
ment transparentes. Les asso-
ciés sont donc dans la position
fiscale d’un propriétaire direct
en termes d’impôts sur les plus
values et les revenus. Le por-
teur de parts est soumis à l’im-
pôt sur le revenu et les intérêts
d’un crédit contracté pour des
achats de part sont déductibles
des revenus. De même, les plus
values de SCPI sont taxées au
régime commun. Toutefois, il
importe de souligner que les
modifications fiscales de 2012
puis celles de 2013 concernant
les plus values ne peuvent
qu’être limitées dans le calcul
du rendement, dès lors que ces
parts sont conformément à leur
objet fondateur, conservées sur
le long terme.
La faiblesse des rendements, le
matraquage fiscal de ces der-
niers mois conduisent la plupart
des investisseurs immobiliers à
rechercher et optimiser tout
élément de revenu, la SCPI en
fait partie et constitue une sorte
de refuge.
En effet acheter à crédit des
parts de SCPI revient à dimi-
nuer ses revenus sans limitation
de montant et de durée. Cela
revient encore à diminuer son
IRPP en s’assurant un revenu à
terme lié à une cessation d’acti-
vité voire à une baisse certaine
de revenus. Le choix immobilier
s’inscrivant dans le long terme,
la date d’investissement devra
prendre en compte le délai la
séparant du premier revenu
attendu et ce, en fonction de sa
tranche d’imposition.
La discussion sur le fait d’em-
prunter ne se pose pas. Le prêt
de financement, à taux fixe, est
le seul moyen de bénéficier
d’un effet de levier (écart entre
taux du crédit et rendement de
la SCPI). Les taux étant particu-
lièrement bas (moins de 4%
assurance incluses), et l’infla-
tion inévitable à moyen terme,
même tenue, le moment est
propice à cette opération. Le
rendement des SCPI ressort à un
peu plus de 5%. En fait le véri-
table choix consiste entre un
crédit in fine et un crédit à men-
sualité constante pour réaliser
l’investissement, on mesure
donc l’importance de l’apport
dans l’initialisation de l’opéra-
tion. Nous privilégierons dans
notre raisonnement le « in fine »
adossé à un compte d’assurance
vie afin d’améliorer l’effet de
levier et ainsi rembourser, le
terme venu, le capital en bénéfi-
ciant des gains du compte. Évi-
demment un investisseur sans
grand apport peut réaliser ce
montage avec également des
retombées déjà intéressantes,
en capitalisant mensuellement la
partie du capital non rembour-
sée.
Ce type d’investissement cor-
respond au profil dirigeant de
pme, cadre supérieur…ayant
déjà un patrimoine et, dans sa
diversification, voulant se cons-
tituer une rente foncière pour
plus tard.
Cependant il est essentiel d’ap-
précier le « trend » futur du
rendement ainsi que le niveau
des réserves de la SCPI car il
n’est pas anormal qu’une distri-
bution partielle de celles-ci soit
faite pour maintenir ce rende-
ment. Enfin il est tout autant
important de s’assurer que le
prix de la part n’est pas
« anormal », celui-ci pouvant
être majoré ou minoré en fonc-
tion soit d’une politique de pro-
tection des associés, soit d’une
incitation à investir. Le prix
normal doit représenter ce que
l’on appelle la valeur de recons-
titution du patrimoine de la
société à la date de l’achat. Bien
d’autres critères peuvent être
pris en compte comme le taux
d’occupation mais l’essentiel est
dans ce raisonnement. Alors
bon investissement.
Pa g e 2 Num éro 9
LES SOCIETES CIVILES DE PLACEMENT
IMMOBILIER (S.C.P.I.) ET LA FISCALITE
LA GARANTIE DES LOYERS IMPAYES
Depuis de très nombreuses an-
nées, on explique qu’une réserve
foncière presque inépuisable de
logements serait disponible pour
réduire la crise du logement;
Il s’agit de logements vacants.
La règle appliquée par les bail-
leurs consiste à exiger des reve-
nus représentant au moins trois
fois le loyer.
Si l’application d’une telle règle
exclut du marché locatif les plus
modestes, elle est également
appliquée par les Assureurs
traditionnels des Garanties de
Loyers Impayés.
Les gouvernements successifs
brandissent alors deux leviers
pour, enfin, libérer ces res-
sources inexploitées : l’incita-
tion ou la sanction.
Après les résultats « contrastés »
de la G.R.L. (dispositif d’assu-
rance des loyers impayés réassu-
ré par l’État), il est évoqué la
mise en place d’une garantie
universelle et solidaire.
On ne voit pas très bien com-
ment un fond solidaire contre
les loyers impayés pourrait
permettre à un locataire de
supporter une charge de loge-
ment supérieure à ce que ses
revenus lui permettent.
On suppose aisément qui sup-
porterait in fine la charge de ce
dispositif solidaire, qui d’autre
si ce n’est le bailleur. Ignorons
aussi les maux qui ont conduit
à la crise des « subprimes »...
Pa g e 3
Num éro 9
NOTRE SELECTION
LOCATION
PARIS 7ème Rue de Grenelle 1.850,- € / mois
PARIS 8ème Rue de Monceau 5.585,- € / mois
PARIS 9ème Rue de la Victoire 3.500,- € / mois
VENTES
PARIS 19ème Quai de l’Oise 199.000 €
MEUDON 595.000 €
PARIS 20ème Avenue Gambetta 1.300.000 €
Bureaux
PARIS 8ème Rue de la Bienfaisance 9.950.000 €
Hôtel particulier
La solution la plus concrète
reste l’assurance G.L.I. pour
transférer le risque des Bailleurs
et permettre aux locataires d’ac-
céder au logement.
Ces garanties peuvent s’appli-
quer tant aux baux d’habitation
qu’aux baux commerciaux.
Elles couvrent notamment :
 la gestion du rembourse-
ment du loyer impayé et le
recouvrement,
 Les dégradations immobi-
lières,
 Les carences locatives.