N 9 - 2 me trimestre 2013
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N um é r o 9 Pa g e 4 COSEMIIC F O CUS S UR LES T ENDA NCE S D U MA RCHE PA R A R R O N D I S S E M E N T 28 AVENUE DE MESSINE 75008 PARIS Téléphone 01 45 63 30 00 Télécopie 01 45 63 30 01 [email protected] 6ème et 7ème arrondissements : Les arrondissements prestigieux de la rive gauche ne sont pas epargnes par le flechissement des prix. La plupart des acquereurs declinent les visites de biens avec defauts, a moins de les seduire avec des tarifs serieusement revus a la baisse. Comme souvent dans ces cas-la, les « petites » surfaces sont les moins impactees tandis que les grands appartements familiaux souffrent davantage de cette conjoncture. Pour autant, cela n'empeche pas les biens reunissant plusieurs atouts (terrasse, vue sur monument etc…) de continuer a tirer les prix vers le haut. 6ème Arr. Moyenne notariale au 4ème trimestre 2012 : 12 780 € / m² -5,6% sur un an. N um ér o 9 EDITO DU PRESIDENT DANS CE NUMÉRO : 5ème Arr. Moyenne notariale au 4ème trimestre 2012 : 10 280 € / m² -3,5% sur un an. www.cosemiic.fr 15ème arrondissement : Meme si les acquereurs sont moins nombreux, la demande reste relativement soutenue car le 15eme arrondissement est prise des familles. C'est dans le quartier de l'hopital Necker que la baisse a ete plus marquee. Ailleurs, les evolutions ont ete plus contrastees. A Grenelle (9300 €/m2) et Javel (8410 €), les prix n'ont cédé que 0,9 %. Et à Saint-Lambert, ils ont stagne (+ 0,5% a 8390 €). En ce moment, les sommes sont toujours fermement negociees. Les decotes oscillent entre 5 et 10 % en moyenne. Ici aussi, les appartements de plus de 1 M€ se vendent plus difficilement. Toutefois, si la tendance actuelle se poursuit, le marche risque de se couper en deux avec, d'un cote, les biens de qualite qui partiront a un prix eleve, et de l'autre, ceux avec defauts qui subiront une importante correction. 15ème Arr. Moyenne notariale au 4ème trimestre 2012 : 8 630 € / m² -2,5% sur un an. PRIX ET NOMBRE DE VENTES DES LOGEMENTS ANCIENS (Evolutions du prix et du nombre de ventes : dernières tendances) Sources notariales. Entre Janvier 2012 Edito du Président 1 Les S.C.P.I. et la fiscalité 2 Garanties complémentaires en D.O. 3 Focus sur les tendances du marché 4 Principaux interlocuteurs chez COSEMIIC Prix * Nombre de ventes * Paris + 0,3 % - 44,0 % Paris - 1,2 % - 28,0 % Président Directeur Général Grande Couronne - 1,7 % - 25,0 % Muriel BLEUSE Ile-de-France - 0,9 % - 31,0 % et Janvier 2013 Quatre erreurs à ne pas faire lors de la commercialisation 1/ Modifier constamment son prix de vente : Quand le pr ix d’un bien var ie un coup à la hausse, un coup à la baisse, vous vous décrédibilisez rapidement aux yeux des acheteurs. Une variation anormale du prix de vente demandé vous exclura des recherches acquéreurs ou vous en apportera des très agressifs dans leur négociation. 2/ Augmenter le prix de vente : Évident pour cer tains, ce n’est pas en augmentant le montant souhaité que vous allez trouver un acquéreur pour votre appartement. C’est pourtant ce que font certains vendeurs sûrement influencés. Par cette tactique, ils essayent de montrer que la demande élevée du bien les poussent à réviser le prix à la hausse. 3/ Baisser le prix de manière trop molle : Le cas d’er r eur le plus classique est celui d’un bien dont le prix baisse progressivement mais trop lentement pour pouvoir atteindre le prix du marché. Ceci s’explique par la difficulté de savoir où en sont les prix de l’immobilier sur son secteur géographique et par la difficulté à savoir de combien est surélevé le prix demandé par rapport aux prix des biens similaires qui sont achetés actuellement. En baissant trop lentement la proposition de prix, le risque est d’être toujours au-dessus du prix du marché, surtout si l’immobilier basse rapidement comme c’est le cas sur le marché actuel. 4/ Fixer un prix initial excessif : Der nièr ement, les pr ix de l’immobilier ont atteint des sommets. Déconcertés et ravis par la fortune que pouvait potentiellement valoir leur maison ou leur appartement, certains vendeurs tentent tout et parfois n’importe quoi en matière de prix. Fantasmer sur une valeur irréaliste au départ peut couter cher car il disqualifiera rapidement l’offre du marché. Laurent GUILIANI Directeur / Responsable Grands Comptes Christine VIALLA Secrétaire Général Francine GUILIANI Immobilier Résidentiel Rédigée avec ses Partenaires Cabinet DIOT Assureur Avec la participation de ROBERT FONCK MANAGEMENT 2 è m e tr i m e s tr e 2 0 1 3 Pa g e 2 N um é r o 9 LES SOCIETES CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER (S.C.P.I.) ET LA FISCALITE Tout d’abord il importe de savoir que les SCPI sont fiscalement transparentes. Les associés sont donc dans la position fiscale d’un propriétaire direct en termes d’impôts sur les plus values et les revenus. Le porteur de parts est soumis à l’impôt sur le revenu et les intérêts d’un crédit contracté pour des achats de part sont déductibles des revenus. De même, les plus values de SCPI sont taxées au régime commun. Toutefois, il importe de souligner que les modifications fiscales de 2012 puis celles de 2013 concernant les plus values ne peuvent qu’être limitées dans le calcul du rendement, dès lors que ces parts sont conformément à leur objet fondateur, conservées sur le long terme. La faiblesse des rendements, le matraquage fiscal de ces derniers mois conduisent la plupart des investisseurs immobiliers à rechercher et optimiser tout élément de revenu, la SCPI en fait partie et constitue une sorte de refuge. En effet acheter à crédit des parts de SCPI revient à diminuer ses revenus sans limitation de montant et de durée. Cela revient encore à diminuer son IRPP en s’assurant un revenu à terme lié à une cessation d’activité voire à une baisse certaine de revenus. Le choix immobilier s’inscrivant dans le long terme, la date d’investissement devra prendre en compte le délai la séparant du premier revenu attendu et ce, en fonction de sa tranche d’imposition. La discussion sur le fait d’emprunter ne se pose pas. Le prêt de financement, à taux fixe, est le seul moyen de bénéficier d’un effet de levier (écart entre taux du crédit et rendement de la SCPI). Les taux étant particulièrement bas (moins de 4% assurance incluses), et l’inflation inévitable à moyen terme, même tenue, le moment est propice à cette opération. Le rendement des SCPI ressort à un peu plus de 5%. En fait le véritable choix consiste entre un crédit in fine et un crédit à mensualité constante pour réaliser l’investissement, on mesure donc l’importance de l’apport dans l’initialisation de l’opération. Nous privilégierons dans notre raisonnement le « in fine » adossé à un compte d’assurance vie afin d’améliorer l’effet de levier et ainsi rembourser, le terme venu, le capital en bénéficiant des gains du compte. Évidemment un investisseur sans grand apport peut réaliser ce montage avec également des retombées déjà intéressantes, en capitalisant mensuellement la partie du capital non remboursée. Ce type d’investissement correspond au profil dirigeant de pme, cadre supérieur…ayant déjà un patrimoine et, dans sa diversification, voulant se constituer une rente foncière pour plus tard. Cependant il est essentiel d’apprécier le « trend » futur du rendement ainsi que le niveau des réserves de la SCPI car il n’est pas anormal qu’une distribution partielle de celles-ci soit faite pour maintenir ce rendement. Enfin il est tout autant important de s’assurer que le prix de la part n’est pas « anormal », celui-ci pouvant être majoré ou minoré en fonction soit d’une politique de protection des associés, soit d’une incitation à investir. Le prix normal doit représenter ce que l’on appelle la valeur de reconstitution du patrimoine de la société à la date de l’achat. Bien d’autres critères peuvent être pris en compte comme le taux d’occupation mais l’essentiel est dans ce raisonnement. Alors bon investissement. Depuis de très nombreuses années, on explique qu’une réserve foncière presque inépuisable de logements serait disponible pour réduire la crise du logement; Il s’agit de logements vacants. La règle appliquée par les bailleurs consiste à exiger des revenus représentant au moins trois fois le loyer. Si l’application d’une telle règle exclut du marché locatif les plus modestes, elle est également appliquée par les Assureurs traditionnels des Garanties de Loyers Impayés. Les gouvernements successifs brandissent alors deux leviers pour, enfin, libérer ces ressources inexploitées : l’incitation ou la sanction. Après les résultats « contrastés » de la G.R.L. (dispositif d’assurance des loyers impayés réassuré par l’État), il est évoqué la mise en place d’une garantie La solution la plus concrète reste l’assurance G.L.I. pour transférer le risque des Bailleurs et permettre aux locataires d’accéder au logement. universelle et solidaire. On ne voit pas très bien comment un fond solidaire contre les loyers impayés pourrait permettre à un locataire de supporter une charge de logement supérieure à ce que ses revenus lui permettent. On suppose aisément qui supporterait in fine la charge de ce dispositif solidaire, qui d’autre si ce n’est le bailleur. Ignorons aussi les maux qui ont conduit à la crise des « subprimes »... Ces garanties peuvent s’appli- quer tant aux baux d’habitation qu’aux baux commerciaux. Elles couvrent notamment : Les dégradations immobilières, Les carences locatives. la gestion du remboursement du loyer impayé et le recouvrement, NOTRE SELECTION LOCATION PARIS 7ème PARIS 8ème PARIS 9ème VENTES PARIS 19ème MEUDON LA GARANTIE DES LOYERS IMPAYES Pa g e 3 N um é r o 9 Rue de Grenelle Rue de Monceau Rue de la Victoire Quai de l’Oise 1.850,- € / mois 5.585,- € / mois 3.500,- € / mois 199.000 € 595.000 € PARIS 20ème Avenue Gambetta Bureaux 1.300.000 € PARIS 8ème Rue de la Bienfaisance Hôtel particulier 9.950.000 €
