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Ususphère en quelques mots
Que faisons-nous ?
Ususphère est une plateforme de mise en relation entre investisseurs à la recherche d’un placement
démembré en SCPI.
Les demandes des investisseurs en usufruit et en nue-propriété sont confrontées pour aboutir à un
placement performant, sécurisé et fiable pour chacune des parties.
Ususphère assure la mise en place et la gestion de la convention de démembrement.
A qui nous adressons-nous ?
Ususphère est dédié aux clients des CGPI, des experts-comptables ainsi qu’aux aux investisseurs privés et
aux entreprises.
Pourquoi nous sommes efficaces ?
Ususphère a retenu pour vous 7 SCPI connues pour la qualité de leur gestion, la pérennité des rendements,
la diversification du parc immobilier et l’anticipation des changements structurels sur le marché de
l’immobilier professionnel.
Le succès d’un démembrement repose sur la clé de répartition qui fixe la valeur d’acquisition des parts de
SCPI. Les avantages qu’en retirent l’usufruitier et le nu-propriétaire dépendent du rendement de l’opération.
Une clé trop favorable à l’un ou l’autre dissuade les investissements et ralenti la recherche de contrepartie.
Ususphère détermine pour vous la bonne clé de répartition et favorise ainsi l’émergence d’offres pouvant
très vite concrétiser un investissement.
Les avantages de notre solution
L’usufruitier bénéficie de la totalité des revenus de la SCPI pendant la période de démembrement, alors qu’il
n’a financé qu’une part de la pleine propriété.
Le taux de rendement annuel est ainsi élevé avec un risque maîtrisé.
Si l’usufruitier est une entreprise, elle pourra amortir l’investissement et donc déduire fiscalement
l’amortissement de la valeur d’acquisition de l’usufruit sur la durée du démembrement. Cette stratégie
permet de transformer une trésorerie d’entreprise stable en flux financiers positifs fiscalement optimisés par
les leviers de l’amortissement et la décote à l’acquisition. Les TRI selon les durées sont supérieurs à 6%.
Le nu-propriétaire acquiert les parts pour une valeur décotée et détient au terme du démembrement les
parts à leur valeur en pleine-propriété. Au terme de l’opération, le nu-propriétaire (ou ses héritiers) percevra
la totalité des revenus de la pleine propriété des parts aussi longtemps qu’il les conservera.
Cette stratégie permet de préparer des revenus complémentaires pour un investissement de départ moindre
avec une optimisation fiscale éventuelle puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus et n’est pas
soumis à l’ISF pendant la durée du démembrement.
Comment utiliser Ususphère ?
Vous êtes invité à remplir les champs à votre disposition pour déposer une offre de placement. Ususphère
se charge de trouver votre contrepartie.
Dès que nous avons les contreparties, Ususphère se charge de rédiger les clauses de démembrement qui
seront envoyées à vos clients. A tout moment vous êtes informé des étapes de l’opération. Ususphère
s’interdit tout contact direct avec vos clients. Vous pouvez à ce titre consulter notre engagement de
confidentialité.
Qui sommes-nous ?
Ususphère est le fruit du travail commun de professionnels de la finance qui se connaissent depuis de
nombreuses années:
・Antoine HEBERT : CIF et Conseiller en Gestion de Patrimoine Personne Physique depuis 18 ans, Gérant
du cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine «Phare Patrimoine».
・Rita PASQUIER : CIF et Conseillère en Entreprise depuis 16 ans, salariée associée au sein du cabinet de
Conseil en Gestion de Patrimoine «Phare Patrimoine».
Le service Ususphère : Comment réaliser votre
investissement par l’intermédiaire de notre site web ?
Du projet de placement à la recherche de contrepartie,
il n’y a que 5 étapes!
Le processus de souscription,
c’est aussi 5 étapes
A savoir
1. Sélection des SCPI
Ususphère mettra tout en œuvre pour sélectionner les SCPI pour lesquelles vous aurez exprimé une
préférence.
En fonction des montants à investir et dans un souci de diversification, mais aussi afin de satisfaire au mieux
toutes les parties dans les plus brefs délais, Ususphère se réserve le droit de vous proposer un
investissement sur une autre SCPI.
2. Montants investis
Compte-tenu des prix de parts des SCPI et des différentes recherches de contreparties en jeu, vous
acceptez que le montant final à investir en nue-propriété ou usufruit soit légèrement inférieur au montant
indiqué dans votre demande de recherche initiale.
3. Durée des démembrements
En fonction des différentes recherches de contreparties en jeu, Ususphère est susceptible de vous proposer
un investissement sur une durée de démembrement légèrement différente à celle indiquée dans votre
recherche initiale. Il vous est tout à fait possible de refuser cette proposition.
4. Délais
Afin de faciliter les souscriptions en démembrement, vous vous engagez à respecter un délai de maximum 2
semaines entre la date de réception de la convention de démembrement et des documents de souscription
et leur renvoi à Ususphère.
5. Clés de répartition usufruit / nue-propriété
Les clés de répartition usufruit / nue-propriété en fonction des durées de démembrement indiquées dans la
documentation Ususphère sont fixes et ne sont donc pas modifiables.
6. Diversification
Par souci de diversification, et en fonction du montant que vous souhaitez investir en parts de SCPI
démembrées temporairement, Ususphère est susceptible de vous proposer une répartition de votre
investissement sur différentes SCPI (ayant autant que possible des caractéristiques différentes).
Nous chercherons à diversifier les souscriptions à partir de 30 000 € investis.
7. Documentation
Quel que soit votre « profil utilisateur », une fois que vous aurez validé votre demande de recherche de
contrepartie en usufruit ou nue-propriété de parts de SCPI démembrées, notre site vous donnera accès (par
téléchargement) à une documentation complète et précise sur l’acquisition de parts de SCPI démembrées
temporairement comprenant notamment notre engagement de confidentialité, le fonctionnement de la nuepropriété et/ou de l’usufruit temporaire, les différentes clés de répartition en fonction des durées de
démembrement, le descriptif des SCPI sélectionnées pour nos démembrements, des exemples chiffrés
précis et exhaustifs, un cas concret comparatif, un descriptif des risques, un dossier complet de réponses
aux questions les plus courantes, ainsi que la procédure de traitement des réclamations (liste non
exhaustive).
8. Annulation de votre demande de recherche
Vous pouvez à tout moment annuler votre demande de recherche de contrepartie par simple mail à :
[email protected] (en indiquant le nom que vous avez donné à votre demande de recherche).
La solution Ususphère : Les conditions d’un bon
placement
Quelques données...
La SCPI
•
•
•
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est la propriété collective de biens immobiliers
exprimée en parts détenues par des personnes physiques ou morales appelées “associés”. Son
objet consiste exclusivement en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Les associés perçoivent à intervalles réguliers (le plus souvent trimestriellement) le revenu issu de
la location des locaux acquis par la SCPI.
Les avantages de cette formule de placement sont nombreux :
L’accessibilité à l’immobilier avec des mises de fonds faibles ;
Des revenus réguliers grâce à l’étalement des échéanciers des baux ;
L’absence de soucis de gestion ;
La mutualisation des risques locatifs grâce à une diversification typologique (bureaux,
commerce…) et géographique des investissements ;
La transparence de l'information.
Le démembrement temporaire
Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété, c’est-à-dire à répartir les droits entre deux
personnes : le nu-propriétaire qui peut disposer du bien, et l’usufruitier qui conserve le droit de jouir du bien
et d’en percevoir les fruits.
Un démembrement est toujours limité dans le temps. Il peut-être viager, comme dans le cas de successions
ou de donations démembrées ou être temporaire, il s’éteindra à la perte des droits de l’usufruitier selon une
date prédéterminée contractuellement.
Cette technique juridique est avantageuse dans le cadre d’une stratégie patrimoniale et financière :
L’usufruitier bénéficie de la totalité des revenus de la SCPI pendant la période de démembrement, alors qu’il
n’a financé qu’une part de la pleine propriété. Le taux de rendement annuel est ainsi élevé avec un risque
maîtrisé.
Le nu-propriétaire acquiert les parts pour une valeur décotée et détient au terme du démembrement les
parts à leur valeur en pleine-propriété. La nue-propriété n’est pas un actif et échappe à l’ISF.
A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, pourra alors percevoir les loyers
de ses SCPI aussi longtemps qu’il le désire ou vendre ses parts quand il le souhaite.
Nous proposons des démembrements allant de 7 à 12 ans, en années pleines uniquement.
Le ratio « Nue-Propriété » / « Usufruit » est calculé de façon à ce que les intérêts financiers du nupropriétaire et de l’usufruitier soient respectés. Ainsi, ce ratio est déterminé pour que, sur la durée, la
rentabilité de l’investissement soit bien supérieure à un placement en taux fixe ou en monétaire, aussi bien
pour la nue-propriété que pour l’usufruit. La clé de répartition « Nue-Propriété » / « Usufruit » est donc
calculée de manière économique. C’est la valeur de l’usufruit qui est initialement calculée et qui décide
ensuite de la clé de répartition.
Exemple (pour un investissement en nue-propriété):
Pour un démembrement de 10 ans, le ratio Nue-Propriété / Usufruit sera de 65,05% / 34,95%.
• Hypothèses de calcul:
o
Montant investi en nue-propriété : 100 000€
o
Acquisition réelle en pleine propriété : 153 727,90€
o
Durée du démembrement : 10 ans
o
Rentabilité locative SCPI retenue : 5,20 % par an
o
Frais de souscription SCPI : 10 % (ces frais sont communs à l’ensemble des SCPI du marché et
ne sont pas négociables).
o
Valorisation annuelle des parts de SCPI : 1 %
Résultats au bout de 10 ans (à l’issue du démembrement) :
Valeur des SCPI à l’issue du démembrement : 152 830,12 €
Plus-value latente : 52 830,12€
Plus-value fiscale latente : 0€
Gain : 52 830,12€
Rentabilité totale : 52,83 %
Taux de rendement interne : 4,33 %
Montant des loyers perçus après 10 ans : 7 993,95€ / an
Rentabilité locative / montant investi : 7,99 %
Clé de répartition Usufruit / Nue-propriété
C’est la valeur de l’usufruit qui est initialement calculée et qui décide ensuite de la clé de répartition.
La valeur de l’usufruit est calculée de façon à ce que l’usufruitier obtienne une rentabilité de 5% dès la
première année.
Ususphère détermine pour vous la bonne répartition et favorise ainsi l’émergence d’offres pouvant
rapidement concrétiser un investissement.
Ainsi, en fonction de la durée du démembrement, nous obtenons les clés de répartition suivantes (pour une
rentabilité locative SCPI en pleine propriété de 5,20% l’an) :
Avantages
Effet de levier financier lié au démembrement :
•
•
•
Les parts sont acquises pour une valeur inférieure à leur valeur en pleine-propriété, et
seront, pour le nu-propriétaire, s’il souhaite les revendre une fois la période de
démembrement temporaire terminée, négociées pour leur valeur en pleine propriété à ce
moment-là.
A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire (ou ses héritiers) percevra la totalité des
revenus de la pleine propriété des parts, et ce aussi longtemps qu’il les conservera.
L’usufruitier bénéficie de la totalité des revenus pendant la période de démembrement, alors
qu’il n’a financé qu’une partie de la pleine propriété. Le taux de rendement annuel est ainsi
élevé.
Fiscalité avantageuse :
•
•
•
La nue-propriété n’est pas assujettie à l’ISF.
La plus-value fiscale (en cas de revente des parts à l’issue du démembrement) est calculée
sur les valeurs en pleine propriété à l’acquisition comme à la revente (et non pas sur la
valeur en nue-propriété à l’acquisition).
Si l’usufruitier est une entreprise, il est admis qu’elle pourra amortir l’investissement (et donc
déduire fiscalement cet investissement).
Intérêts patrimoniaux pour le nu-propriétaire (liste non exhaustive) :
•
•
•
•
•
Sortie possible en capital et/ou en revenus.
Transmission des parts de SCPI à ses héritiers (en pleine ou en nue-propriété).
Donation possible des parts de SCPI.
Niveau des revenus connu à la souscription.
Les parts de SCPI continuent à se valoriser après la période de démembrement.
Nue-propriété - Cas pratique et comparatif
(Document non contractuel – Résultats obtenus en fonction des hypothèses retenues).
Préparer sa retraite et protéger le conjoint en cas de décès
M. Robert à 55 ans. Il n’a pas besoin de revenus complémentaires pour l’instant. Il est imposé à l’impôt sur
le revenu à la tranche fiscale de 30% ainsi qu’à l’ISF au taux de 0,5%.
M. Robert est marié sous le régime légal.
M. Robert va prendre sa retraite à 65 ans et souhaite se préparer des revenus complémentaires.
Par ailleurs, il voudrait que son épouse puisse profiter de ces revenus complémentaires s’il venait à décéder
avant elle. Il veut aussi pouvoir transmettre le maximum possible à sa femme et/ou à ses enfants à son
décès.
Pour répondre à ces objectifs, M. Robert dispose d’un capital de 50 000 € avec lequel il ne veut pas prendre
de risque.
4 solutions différentes s’offrent à lui :
• L’assurance-vie
• L’acquisition de parts de SCPI en pleine propriété
•
•
Le PERP ou la loi Madelin
L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI dans le cadre d’un démembrement temporaire de
10 ans.
M Robert va choisir d’acquérir de la nue-propriété de parts de SCPI dans le cadre d’un démembrement
temporaire de 10 ans.
Solution : Acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI démembrées pendant 10 ans
M Robert s’appuie sur le service d’Ususphère pour trouver la contrepartie en usufruit nécessaire à
l’investissement.
Les SCPI sélectionnées génèrent un revenu locatif de 5,20% l’an. Les frais d’acquisition des SCPI sont de
10%. Les parts des SCPI se valorisent au rythme moyen de 1% l’an.
A son départ en retraite, M. Robert est plein propriétaire de parts de SCPI pour un montant de 76 410.
Ces parts de SCPI lui versent un loyer trimestriel net de 700 € / trimestre.
A son décès, son épouse deviendra pleine propriétaire ou usufruitière des parts de SCPI et percevra donc
un revenu complémentaire net de 700 € / trimestre.
De même, ces parts de SCPI (et les revenus trimestriels) seront transmises à ses enfants.
A noter que pendant les 10 années qui précèdent son départ en retraite, le capital investi par M. Robert
échappe à l’ISF (soit une économie d’au moins 2 500 €) et ne génère pas de revenus supplémentaires
susceptibles d’augmenter son imposition à l’IR.
Synthèse comparative
Assurance-vie
Capital disponible à la
retraite avant impôts (65
ans)
Disponibilité des
capitaux pendant la
phase de constitution
67 212,00 €
SCPI en pleine
propriété
49 708,00 €
Oui
Oui
Loi Madelin ou
PERP
- €
Non
SCPI en nue
propriété temporaire
76 410,00 €
Non
Impôt sur la plus-value si
"revente" à la retraite (65
ans)
1 291,00 €
Impact sur IR pendant la
phase de constitution
+ 3 055,00 €
+ 11 830,00 €
- 20 927,00 €
(maximum)
- €
Impact sur ISF pendant
la phase de constitution
+ 3 154,00 €
+ 2 602,00 €
- 2 500,00 €
(minimum)
- 2 500,00 €
(minimum)
- €
- €
- €
Revenus
complémentaires nets à + 163,60 € par mois +152,75 € par mois +176,80 € par mois + 233,33 € par mois
la retraite
Capital transmis au
conjoint si décès à 75
ans
67 212,00 €
54 364,90 €
- €
84 404,87 €
Revenus nets transmis
au conjoint si décès à 75 + 163,60 € par mois +152,75 € par mois + 114,55 € par mois + 233,33 € par mois
ans
Hypothèses retenues :
On suppose que l’assurance-vie et les contrats Madelin ou PERP se valorisent à raison de 3,5% net par an et sont souscrits avec 4%
de frais d’entrée. La sortie en rente est calculée pour les contrats PERP ou Madelin en fonction de la table de mortalité TGH05. Les
revenus issus du contrat d’assurance-vie proviennent de rachats périodiques avec maintien du capital en compte.
On suppose que les parts de SCPI (en pleine ou en nue-propriété) génèrent un revenu locatif de 5,20% par an, se valorisent à raison
de 1% l’an et sont acquises avec 10% de frais (inclus dans le prix de la part).
Une question : Une réponse !
Les frais d’une SCPI sont-ils chers ?
Lors d’un investissement en parts de SCPI, il convient de distinguer 2 types de frais : Les frais de
souscription et les frais de gestion.
• Les frais de souscription
Tout investissement immobilier génère des frais à l’acquisition (frais de notaires, frais d’hypothèques, droits
d’enregistrement, frais de cadastre, frais de commercialisation, etc...). Cette caractéristique n’a cependant
pas dissuadé de nombreux investisseurs qui ont déjà fait le choix de réaliser l’acquisition de leur résidence
principale ou de réaliser un investissement locatif.
La SCPI n’échappe pas à cette particularité. Les frais de souscriptions sont généralement d’environ 10% (ils
constituent entre autres la contrepartie à la recherche, la sélection et l’achat du patrimoine immobilier de la
SCPI et compensent notamment les frais de notaires dus lors de ces acquisitions. Ils servent par ailleurs à
rémunérer votre Conseiller qui vous aide à acquérir les parts).
A noter que ces frais sont inclus dans le prix de la part.
Dans le cadre d’une souscription démembrée, ces frais seront supportés par le nu-propriétaire et l’usufruitier
au prorata de leur quote-part d’acquisition.
L’usufruitier, s’il est une entreprise, pourra passer ces frais en charges.
• Les frais de gestion
Les frais de gestion servent à rémunérer la mission de la société de gestion. Cette commission est assise
directement sur les loyers encaissés par la SCPI et est donc directement corrélée à la performance locative.
Les intérêts des porteurs de parts sont ainsi respectés.
Généralement, les frais de gestion d’une SCPI évoluent entre 0,70% et 0,90% des encours gérés, ce qui est
tout à fait raisonnable au regard des frais supportés pas d’autres types de placements (SICAV par exemple).
A noter que les revenus locatifs perçus par les porteurs de parts (et annoncés à la souscription) sont nets de
frais de gestion.
Le revenu d'une SCPI est-il garanti ?
La SCPI reste un placement immobilier, les revenus ne sont donc pas garantis (tout comme la valeur des
parts). Cependant, la mutualisation du patrimoine (différents immeubles pour différents locataires) de la
SCPI permet à l’associé de percevoir un des revenus les plus stables et réguliers du marché immobilier.
Les risques sous-jacents sont en fait corrélés au comportement des actifs de la SCPI (volume et mode de
consommation des ménages pour une SCPI de commerce, ou marché de l’immobilier tertiaire pour une
SCPI de bureaux).
Puis-je vendre mes parts de SCPI pendant la durée du démembrement
temporaire ?
Théoriquement, cela est tout à fait possible. D’un point de vue pratique, cela peut se montrer délicat.
En effet, ce type de marché n’est pas organisé et trouver un acquéreur peut s’avérer très difficile. Seule une
cession de gré à gré pourrait vous permettre de vendre des parts en cours de démembrement, mais elle
s’avère le plus souvent défavorable au vendeur.
Nous considérons donc que les parts de SCPI acquises en démembrement doivent être conservées pendant
au moins toute la durée du démembrement.
La SCPI est-elle un « placement » intéressant en période de crise
économique ?
Qui dit « crise » dit « opportunités », cela est d’autant plus vrai pour les SCPI qui, grâce à leurs fonds
propres, sont en position de force pour négocier de nouvelles acquisitions face à des vendeurs obligés de se
séparer de leur patrimoine immobilier (du fait de la crise justement).
Cependant, en période de crise le patrimoine existant de la SCPI pourrait faire l’objet de négociations
locatives plus favorables aux locataires. A noter toutefois que depuis 2008 la plupart des baux ont déjà été
renégociés par les SCPI avec leurs locataires.
Combien de temps dois-je garder mes parts de SCPI ?
La question se pose pour le nu-propriétaire appelé à devenir plein propriétaire à l’issue de la période de
démembrement.
L’acquisition de parts de SCPI, comme tout placement immobilier, doit s’envisager et se réaliser sur le long
ou très long terme (au moins 8 ans).
Le taux de rotation annuel des parts de SCPI ne dépasse traditionnellement pas 2,5% du total des parts
constituant le capital, il faut donc en moyenne 40 ans pour que la totalité du capital soit échangé.
La SCPI est donc bien un produit « de rente » sur le long terme.
Comment suis-je informé de l’évolution de mes parts de SCPI ?
Toute SCPI fait parvenir à chacun de ses associés (usufruitiers comme nus-propriétaires) un bulletin
d’information trimestriel ainsi qu’un rapport annuel. Ces documents fournissent de nombreuses informations
liées à la vie de la SCPI (acquisitions, reventes, marché des parts, collecte, fiscalité, dividendes, etc...).