EN SCPI GUIDE DE L’INVESTISSEMENT 2016
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16 20 GUIDE DE L’INVESTISSEMENT EN SCPI 2 MeilleureSCPI.com 4, rue de la Michodière - 75002 Paris [email protected] 0 805 696 022 (Appel gratuit depuis un poste fixe) MeilleureSCPI.com - S.A.S. au capital de 10 000 € - siège social: 4, rue de la Michodière - 75002 Paris Siret 532 567 583 0010 RCS de Paris - NAF/APE : 7022Z. Avant toute souscription, il est impératif de recueillir l’avis de MeilleureSCPI.com Ce document n’est pas contractuel et ne saurait engager la responsabilité de MeilleureSCPI.com. Toute reproduction est interdite. 3 4 Avertissement CONTEXTE CONFIDENTIALITÉ MeilleureSCPI.com est un conseiller financier spécialisé en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui compare en ligne les différents produits de placement. Ce document contient des informations confidentielles sur les SCPI. Le destinataire de ce document s’engage à en limiter la diffusion. Ce document constitue un guide sur l’investissement en parts de SCPI. Il n’est communiqué qu’à titre d’information afin d’expliquer l’investissement en parts de SCPI. Toutes les informations contenues dans ce dossier sont non-contractuelles, données à titre purement indicatif et peuvent être sujettes à modifications. Les éléments inclus dans ce guide reposent sur des informations obtenues par MeilleureSCPI.com auprès des sociétés de gestion et d’autres sources que MeilleureSCPI.com considère comme raisonnablement fiables. Cependant, MeilleureSCPI.com ne peut être tenu pour responsable de toute erreur ou omission. MeilleureSCPI.com ne garantit ni l’exhaustivité ni l’exactitude des informations contenues dans ce guide. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et de ses objectifs avant tout investissement. 5 Crédit photo : MeilleureSCPI.com 6 ? Pourquoi ce guide ? 7 Crédit photo : MeilleureSCPI.com Chers lecteurs, En tant que spécialiste du conseil en investissement en SCPI*, nous vous devons la transparence et la bonne compréhension du fonctionnement de ce produit d’épargne et de l’investissement immobilier, afin de vous donner les clés d’un investissement réussi. Chez MeilleureSCPI.com, vous apporter l’information la plus transparente est l’un de nos objectifs principaux. Découvrez nos autres parutions 16 20 GUIDE DU DEMEMBREMENT TEMPORAIRE EN SCPI 2016 2016 *Société Civile de Placement Immobilier 8 2016 Jonathan Dhiver Fondateur de MeilleureSCPI.com TABLE DES MATIÈRES Tout savoir sur la SCPI..................................................................................................................... 11 La SCPI en quelques mots ............................................................................................... 12 Pourquoi investir dans une SCPI plutôt qu’en immobilier en direct ? ......................................... 13 Quels sont les risques réels liés à ce type d’investissement ? .................................................. 15 Existe-t-il différents types de SCPI ? .................................................................................... 16 Quelques chiffres clés sur le marché des SCPI..................................................................... 17 SCPI : mode d’emploi ..................................................................................................................... 21 Quelles sont les deux formes de SCPI ? ............................................................................. 22 Comment acheter des parts de SCPI ? .............................................................................. 23 Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus de SCPI détenues en direct ? ............................... 25 Pour quelle durée je m’engage ? ...................................................................................... 27 Comment vendre mes parts de SCPI ?................................................................................ 28 Qui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrôle ? ............................................................. 29 Réussir votre projet d’investissement en SCPI.................................................................................... 31 Les critères pour bien choisir sa SCPI ................................................................................ 32 Visiter le patrimoine des SCPI........................................................................................... 33 Comment définir mon budget ? ........................................................................................ 34 Souscrire un prêt immobilier pour l’acquisition de parts de SCPI ............................................. 35 Simulations pour une personne physique ............................................................................ 36 La SCPI, un investissement transparent ............................................................................... 38 Les étapes de l’investissement en SCPI ................................................................................39 Quiz ........................................................................................................................... 41 MeilleureSCPI.com en quelques mots .............................................................................................. 43 Lexique ........................................................................................................................................ 44 9 Crédit photo : MeilleureSCPI.com 10 Tout savoir sur les SCPI 11 LA SCPI EN QUELQUES MOTS La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fonds d’investissement immobilier collectif. Elle a pour objectif principal d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour le compte d’associés (les souscripteurs de parts). Pour cela elle collecte des capitaux auprès des épargnants (les souscripteurs de parts). Ces capitaux sont ensuite investis dans des actifs immobiliers variés tels que des logements, bureaux, commerces, locaux d’activité, cliniques, hôtels, etc. En contrepartie, les associés perçoivent, au prorata du nombre de parts détenues, une partie des revenus locatifs (ou dividendes) issus de la location des biens de la SCPI (après déduction des différentes charges : gestion, location, travaux, etc.). Associés Société de gestion A.M.F* € SCPI € € € € € Locataire(s) Locataire(s) Locataire(s) ACTIF IMMOBILIER ACTIF IMMOBILIER ACTIF IMMOBILIER *Autorité des marchés financiers 12 POURQUOI INVESTIR DANS UNE SCPI PLUTÔT QU’EN IMMOBILIER EN DIRECT ? Vous investissez dans l’immobilier classique dans un but locatif ? Les avantages d’un investissement immobilier en direct ▪ Création d’un patrimoine ; ▪ Rentrées régulières de revenus locatifs ; ▪ Valeur de placement stable ; ▪ Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une plus-value, ou de les transmettre à ses héritiers. Les inconvénients d’un investissement immobilier en direct ▪ Besoin d’un montant d’investissement minimum élevé ; ▪ Gestion lourde ; ▪ Risque de non-paiement des loyers généralement réparti sur un seul locataire ; ▪ Vacances locatives et frais de relocation ; ▪ Charges de copropriété (travaux, etc.) ; ▪ Technicité du métier de l’immobilier (évolution de la réglementation, de la fiscalité et du droit immobilier…) ; ▪ Accès difficile à certains marchés, comme l’immobilier d’entreprise (montant d’investissement élevé) ! L’immobilier devient de plus en plus réglementé et technique. Il est nécessaire d’être bien accompagné dans le cadre d’un investissement en direct. Avec la SCPI, vous déléguez à des professionnels. 13 Vous investissez en SCPI plutôt qu’en direct ? Vous bénéficiez des avantages de l’immobilier en direct, mais aussi ... ... des avantages spécifiques à la SCPI : ▪ Une gestion locative prise en charge : Ce sont des sociétés de gestion, agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui endossent la fonction de gestionnaire du patrimoine immobilier. ▪ Une mutualisation des risques : - Une SCPI, qui possède plusieurs biens immobiliers, répartis dans différentes zones géographiques (régions, Ile-de-France, Paris et/ou Europe) et de différentes typologies (bureaux, commerces, logistique, santé...), peut compenser les mauvais résultats d’un bien (vacance locative, rendement faible…) par les bons résultats d’autres biens et être, quand même, bénéficiaire ; - Mutualisation encore plus importante lorsque le souscripteur répartit ses avoirs dans plusieurs SCPI. ▪ Un investissement sur-mesure adapté à vos besoins : - Accessible dès 5 000 €, l’épargnant peut investir en fonction de sa capacité d’investissement à différents moments de marché ; - Possibilité, en cas de besoin, de ne vendre qu’une partie de ses parts de SCPI. ▪ La possibilité d’investir sur des marchés réservés aux professionnels : Le marché de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, santé, crèches, résidences séniors, hôtellerie…) est plus rémunérateur que l’immobilier résidentiel. Mais il est difficile d’accès pour les particuliers, notamment parce que les mises de fonds y sont importantes (plusieurs centaines de milliers d’euros pour des bureaux ou des commerces bien placés dans la capitale). Les SCPI de rendement vous permettent d’accéder à ce marché, pour quelques milliers d’euros seulement ! 14 QUELS SONT LES RISQUES RÉELS LIÉS À CE TYPE D’INVESTISSEMENT ? La SCPI en tant qu’investissement immobilier peut présenter certains risques ▪ Perte de valeur et/ou absence de rendement : Cependant la répartition géographique (régions, Ile-de-France, Paris et/ou Europe) et la diversification dans la typologie d’immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, santé, crèches, résidences séniors, hôtellerie…) permet de limiter et d’atténuer ces risques. ▪ La défaillance de la société de gestion qui gère la SCPI : Les sociétés de gestion sont agréées et contrôlées par l’AMF. Cependant, si une société de gestion venait à faire faillite, la gestion de la SCPI serait transférée, selon la loi, à une autre société de gestion agréée par l’AMF. ▪ Le capital n’est pas garanti : Comme avec de l’immobilier en direct, la valeur des actifs détenus par la SCPI varie en fonction du marché. En revanche, la responsabilité financière des associés est limitée aux apports au capital. ▪ La revente des parts n’est pas garantie : Elle peut être plus ou moins facile en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et des parts de SCPI. Les parts peuvent donc être décotées par rapport à la valeur de réalisation ou de reconstitution de la SCPI (valeurs d’expertises). ▪ La réglementation organise la liquidité des parts : lI est donc important d’être bien accompagné. Lors des missions confiées par nos clients, nous étudions la liquidité des parts. Pour toute question concernant les risques n’hésitez pas à nous contacter. 15 Se positionner à différents moments est une bonne manière de moyenner son prix d‘acquisition EXISTE-T-IL DIFFÉRENTS TYPES DE SCPI ? Il existe trois types principaux de SCPI SCPI de rendement Elles investissent dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, locaux d’activités et entrepôts. Elles distribuent des revenus réguliers. SCPI bureaux (investies majoritairement en bureaux) ; SCPI commerces (investies majoritairement en mur de boutiques en pieds d'immeubles, en centre ville, en moyenne surface de périphérie, etc) ; SCPI diversifiées (investies aussi bien en bureaux, qu’en commerces, logistiques ou entrepôts…) ; SCPI spécialisées ou thématiques (SCPI principalement investies sur un secteur bien identifié : hôtels, EPHAD, cliniques, PME, logement étudiant, Europe, développement durable, etc). SCPI de plus-value ou de capitalisation Elles investissent généralement dans des biens immobiliers (logements, commerces, bureaux) avec un faible rendement. Elles ne versent pas de dividendes mais ont vocation à engendrer une valorisation à long terme de leur capital. SCPI fiscales Elles permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, sous réserve de conserver leurs parts pendant une durée minimale généralement de 15 ans à partir de la souscription des parts. Elles investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation : du neuf (livré ou en cours de construction) ou des biens totalement réhabilités. SCPI Pinel (qui investissent dans des appartements ou maisons éligibles au dispositif Pinel) ; SCPI Malraux (qui investissent dans des logements situés dans les AVAP (Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) et secteurs sauvegardés. Ces logements ont vocation à être rénovés) ; SCPI Déficit Foncier (qui investissent dans des biens ayant vocation à être rénovés, les travaux sont déductibles des revenus fonciers). ! Attention ! Pour les SCPI fiscales, le souscripteur doit s’engager à conserver ses parts pendant 15 ans minimum. La liquidité s’en trouve très fortement limitée. L’avantage fiscal n’est pas transmissible. La vente des parts est possible à des prix très décôtés. 16 QUELQUES CHIFFRES CLÉS SUR LE MARCHÉ DES SCPI TAUX DE DISTRIBUTION SUR VALEUR DE MARCHÉ MOYEN DES SCPI DE RENDEMENT (EN %) 9 6,75 6,4 7,64 8,18 7,82 7,74 7, 73 6,4 6,96 6,74 6,45 6,1 5,84 6,07 5,48 5,21 5,2 5,13 5,07* 4,85* 4,5 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2,29 0 À noter que les taux renseignés jusqu’en 2010 sont sur la base de l’ancienne méthode de calcul des rendements et depuis 2011 avec la nouvelle méthode DVM de l’ASPIM Source ASPIM-IEIF * Source MeilleureSCPI.com 4 000 4111,06* COLLECTE NETTE PAR ANNÉE DES SCPI (MILLIONS D’EUROS) 3 500 2012 2013 2930,54 2499,83 2 000 2504,89 2461,13 2 500 2786,96 3 000 886,81 939,23 1388,37 1107,42 909,57 824,53 2000 400,78 1999 253,57 1998 199,64 1997 161,13 63,01 500 63,41 1000 1215,85 1500 2008 2009 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Source ASPIM-IEIF * Source MeilleureSCPI.com 17 2007 2010 2011 2014 2015 RÉPARTITION DE LA CAPITALISATION PAR CATÉGORIE DE SCPI AU 31/12/15 14,87 % Diversifiées 1,80 % Spécialisées 14,12 % Commerces 73,68 % Bureaux Source MeilleureSCPI.com 2007 2008 18 957 17 274 13 289 11 545 17 529 1999 9 367 1998 8 748 7 894 1997 8 219 7 101 10 000 7 525 15 000 10 569 20 000 15 161 25 000 22 315 27 228 30 000 24 840 37830* 32870 35 000 29 964 CAPITALISATION DES SCPI PAR ANNÉES (MILLIONS D’EUROS) 5 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Source ASPIM-IEIF (2014) * Source MeilleureSCPI.com 18 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 TAUX D’OCCUPATION FINANCIER MOYEN EN 2015 (TOF) 100 % 97,5 % 95 % Bureaux 92,5 % Commerces Diversifiées 90 % Spécialisées 87,5 % Moyenne 85 % 82,5 % 80 % 1T 2T 3T 4T Il s'agit du rapport entre les loyers facturés et l'ensemble des loyers facturables si tout le patrimoine est loué. Il s'agit d'un indicateur de santé du patrimoine détenu par la SCPI. Source MeilleureSCPI.com RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS DE 2015 (EN % DE LA VALEUR VENALE) 23,83 % Régions 14,59 % Étranger 25,31 % Paris 36,27 % Île-de-France Source MeilleureSCPI.com 19 SCPI fiscales 9 * 7 83 SC P ** 162 SCPI nt e I de rendem pour les SCPI de rendement en 2015 * Source IEIF-ASPIM ** Source MeilleureSCPI.com 20 Crédit photo : MeilleureSCPI.com 4,85 % DVM** La SCPI mode d’emploi 21 QUELLES SONT LES DEUX FORMES DE SCPI ? Les SCPI à capital fixe Un capital plafond est inscrit dans les statuts. Pour l’atteindre, la société procède à des augmentations de capital successives. L’acquisition de parts est possible : ▪ Sur le marché primaire : à l’occasion d’une augmentation de capital ; ▪ Sur le marché secondaire (marché de la revente) : entre deux augmentations de capital, en rachetant les parts d’un associé désireux de les céder. Ce marché secondaire est organisé par la société de gestion qui détermine, à partir de la confrontation des ordres d’achat et de vente, un « prix d’exécution ». Dans ce cas, vous devrez vous acquitter de droits d’enregistrement (de 5 %, avec un minimum de 25 €) ainsi que des frais de cession qui sont généralement à la charge de l’acquéreur (cf.page 27). Les SCPI à capital variable La SCPI peut, à tout moment, émettre de nouvelles parts. Il n’y a pas de marché secondaire, sauf cas exceptionnel. Le prix de souscription est alors défini par la société de gestion, en fonction de la valeur des actifs détenus par la SCPI. Ce prix oscille entre -10 % et +10 % de la valeur de reconstitution (valeur vénale des immeubles + trésorerie de la SCPI + frais et droits nécessaires à la reconstitution du patrimoine existant). MeilleureSCPI.com vous accompagne dans l’acquisition de parts de SCPI sur les marchés primaire et secondaire*. * MeilleureSCPI.com fournit à ses clients le carnet d’ordres ainsi qu’une recommandation de prix 22 COMMENT ACHETER DES PARTS DE SCPI ? Au comptant, à crédit, en démembrement ou encore via un contrat d’assurance-vie : vous pouvez acheter vos SCPI de quatre façons différentes. 1. Comptant, pour percevoir des revenus immédiatement Si vous disposez d’une épargne préalable, vous pouvez acheter vos parts « comptant », c’est-à-dire sans recourir à l’emprunt. INCONVÉNIENTS AVANTAGES ▪ Impossibilité d’alléger le poids de sa fiscalité ▪ Perception immédiates et régulièrs de revenus ; en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus ▪ Se positionner sur le marché secondaire. € locatifs. 2. À crédit*, pour investir sans épargne préalable Vous pouvez profiter des taux de crédit immobilier historiquement bas pour acheter vos parts à crédit. INCONVÉNIENTS AVANTAGES ▪Constitution d'un patrimoine en profitant de ▪ Difficulté à trouver une banque acceptant de « l’effet de levier » du crédit. Aujourd’hui, les SCPI financer des parts de SCPI. MeilleureSCPI.com rapportent autour de 4,5 % (4,85 % en 2015 – peut vous mettre en relation avec ses partenaires source MeilleureSCPI.com) alors que les taux de courtiers qui vous accompagneront pour toute crédits immobiliers sont historiquement bas ; problématique de financement. ▪ Déduction possible des intérêts d’emprunt des revenus locatifs et ainsi, alléger son imposition. 3. La nue-propriété, pour limiter l’ISF ou si vous n’avez pas besoin de revenus pendant les 5 ou 10 prochaines années INCONVÉNIENTS AVANTAGES ▪ Décote sur le prix d’achat (20 % de décote moyenne si vous renoncez à l’usufruit pendant 5 ▪ Difficulté à trouver un investisseur intéressé ans et 35 % pendant 10 ans) ; seulement par l’usufruit de parts de SCPI. MeilleureSCPI.com peut vous mettre en relation ▪ Au terme du démembrement, récupération sans avec des usufruitiers potentiels ; frais ni fiscalité de la pleine propriété des parts ; ▪ Possibilité de revente réduite pendant la période ▪ Pas d’alourdissement de la fiscalité puisqu’aucun du démembrement. dividende n’est perçu et que les parts détenues en nue-propriété ne sont pas imposables au titre de l'ISF. *N’hésitez pas à nous contacter. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. 23 4. Dans un contrat d’assurance-vie, pour alléger le poids de la fiscalité Certains contrats d’assurance-vie vous proposent d’investir directement dans des parts de SCPI. INCONVÉNIENTS AVANTAGES ▪ Peu de SCPI sont éligibles à l’assurance-vie. On ▪ Bénéfice de la fiscalité très avantageuse de l’assurance-vie. En effet, dès lors que le contrat en compte, en moyenne, 3 à 15 par contrat ; a plus de huit ans, les gains sont soumis aux ▪ Les frais d’entrée et de gestion du contrat prélèvements sociaux à 15,5 %, puis taxés à d’assurance-vie peuvent peser sur le rendement de 7,5 % (après abattement de 4 600 € pour un la SCPI (environ 1 % par an, de frais de gestion célibataire et de 9 200 € pour un couple). sur les unités de comptes) ; Une imposition moins lourde que celle des SCPI ▪ Manque de lisibilité entre les différents contrats. détenues en direct (cf page 25) ; ▪ Dynamiser le rendement de son contrat : en 2015, les SCPI ont rapporté 4,85 % de rendement (source MeilleureSCPI.com), quand les fonds euros des contrats d’assurance-vie n’ont rapporté que 2,5 % (source : FFSA-Gema) ; ▪ Gain de liquidité puisque l’assureur doit rembourser les parts dans les deux mois suivant la demande de remboursement (art 132-21 du code des assurances). Choisir la formule d’achat qui vous convient le mieux Comptant € Crédit Démembrement Nue-propriété Simplicité d’acquisition Revenus immédiats - - Revenus à moyen terme Fiscalité avantageuse - Liquidité - Très faible Faible Moyen Bien 24 Assurance vie QUELLE EST LA FISCALITÉ APPLIQUÉE AUX REVENUS DE SCPI DÉTENUES EN DIRECT ? Par Cyril Maucour et Mehdi Battikh, avocats chez Bignon Lebray. Disposant d’une forte expertise en ingénierie patrimoniale, les avocats du cabinet Bignon Lebray pourront vous accompagner sur demande et répondre à toutes vos interrogations concernant votre fiscalité ainsi que vos droits d’associé de SCPI (honoraires à votre charge). La SCPI est « transparente » fiscalement, elle n’est pas assujettie à l’impôt, ce sont donc les associés qui sont redevables des impôts sur les revenus de la SCPI. Dans le cas où les associés sont des personnes physiques, ces revenus sont de deux types : revenus fonciers (les loyers) et revenus mobiliers (revenus des placements financiers réalisés par la SCPI). Par ailleurs, le détenteur de parts de SCPI est également redevable de frais à l’occasion de l’acquisition des parts sur le marché primaire (cf p.27) et à l’imposition sur les plus-values au moment de la cession de ces mêmes parts. 1 Imposition des revenus fonciers De même que s’il détenait un bien immobilier en direct, le porteur de parts d’une SCPI est soumis à la fiscalité immobilière des particuliers. En tant qu’associé, le porteur de parts de SCPI perçoit des revenus issus du patrimoine immobilier de la SCPI. Ces revenus s’analysent, d’un point de vue fiscal, en « revenus fonciers », soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales de 15,5 %. L’associé peut bénéficier du régime du micro-foncier si ses revenus fonciers globaux sont inférieurs à 15.000 € par an et s’il perçoit des revenus fonciers « classiques » issus de la location nue d’immeubles détenus en direct. Cependant, les parts de SCPI ainsi que les immeubles loués nus ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique pour bénéficier du régime micro-foncier1. Dans le cas où le porteur de part aurait financé l’acquisition de ses titres avec un prêt bancaire, les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers (hors application du régime micro-foncier). Par ailleurs, les éventuels déficits fonciers que subit l’associé au titre des autres biens immobiliers qu’il détient peuvent être imputés sur les revenus fonciers perçus au titre des parts détenues dans la SCPI. Il est à noter que les déficits fonciers résultant de dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. Au-delà, la fraction supérieure du déficit sera reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Monuments historiques et assimilés, dispositifs Malraux si la demande de permis de construire a été faite avant le 1er janvier 2009, Périssol, Besson neuf, Robien, Robien recentré, Borloo neuf, Besson ancien et Lienemann, Robien ZRR, Scellier intermédiaire, Scellier ZRR, logements donnés en location dans le cadre d’une convention ANAH location de l’ancienne résidence principale suite à une mobilité professionnelle, logements vacants remis en location, réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements faisant partie d’une résidence de tourisme dans certaines zones et faisant l’objet de travaux de réhabilitation, réduction d’impôt en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques 1 25 2 Imposition des revenus financiers La SCPI dispose d’une trésorerie qui est investie sur des comptes à terme et placements sécurisés. Les revenus générés par ces placements constituent des « revenus mobiliers » soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 15,5 %. Il convient de préciser que depuis le 1er janvier 2013, l’associé ne peut plus opter pour le Prélèvement Libératoire Fixe (« PLF »). ATTENTION Un acompte obligatoire de 24 % est prélevé à la source. L’impôt finalement dû sera calculé par application du barème progressif et l’acompte sera régularisé à la hausse ou à la baisse le cas échéant. A noter que les associés dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à 25.000 € pour une personne seule ou 50.000 € pour un couple peuvent demander à ne pas être soumis à ce prélèvement, en fournissant annuellement à la société de gestion une attestation sur l’honneur justifiant qu’ils remplissent les critères pour bénéficier de la dispense. Toutefois, si vos revenus sont inférieurs à 2000 euros, il vous sera possible d’opter pour l’imposition au taux forfaitaire de 24 %, libératoire de l’impôt sur le revenu, lors du dépôt de votre déclaration de revenus. 3 Plus-value sur les cessions de parts Durée de détention Abattements pour l’assiette de l’IR de 19 % Abattements pour l’assiette des prélèvements sociaux de 15,5 % De 0 à 5 ans 0 % 0 % De 6 à 21 ans 6 % chaque année 1,65 % chaque année 22 ans 4 % 1,60 % De 23 à 30 ans Taux d’imposition 0 % 9 % chaque année Les cessions de parts entraînent une plus-value imposée suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers. Au moment de la cession, un prélèvement global de 34,5 % du montant de la plus-value est opéré (impôt sur le revenu de 19 % + prélèvements sociaux de 15,5 %). Cependant, des abattements progressifs sont appliqués pour finalement réduire le taux d’imposition à 0 % après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux. ATTENTION Depuis le 1er janvier 2013, une taxe additionnelle a été instaurée pour les plus-values supérieures à 50.000 €. Le taux varie entre 2 % et 6 % en fonction du montant de la plus-value. Les abattements pour durée de détention sont applicables à cette taxe additionnelle. 4 Cession d’immeubles par la SCPI Lorsque la SCPI cède un immeuble appartenant à son actif, le produit de la cession constitue une plus-value immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. Dans le cadre d’une SCPI, c’est la société elle-même qui acquitte l’impôt et les prélèvements sociaux au nom de ses associés. 26 POUR QUELLE DURÉE JE M’ENGAGE ? € SCPI de rendement Comme tout placement immobilier, le placement en SCPI est un placement à long terme. Il est recommandé de conserver ses parts pour une durée minimale de 8 ans, notamment pour amortir les frais de souscription. N'oubliez pas non plus que, plus vous gardez vos parts longtemps, plus vous diminuez la fiscalité applicable aux plus–values immobilières. ! L’investissement en SCPI de rendement doit être considéré comme un placement long terme. € SCPI fiscales La liquidité du placement est très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente devraient être réduites, sauf à des prix très décotés. Le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution, soit dans un délai de 15 ans. Il s’agit d’un placement à long terme : vous devrez conserver vos parts pendant une période d’une durée minimale de 15 ans. Quels sont les frais ? Un souscripteur en SCPI supporte des frais de souscription lors de l’acquisition, de gestion pendant la détention et, au moment de la revente, des frais de cession. Les frais de souscription sont compris dans le prix d’une part sur le marché primaire. Ils sont généralement fixés entre 6 % et 12 % du montant souscrit. L’acquisition de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire est soumise à des droits d’enregistrement (que l’on pourrait assimiler à des frais de notaire dans le cadre d’une acquisition en direct). Frais de souscription Primaire Secondaire Primaire Droits d’enregistrement À ajouter au prix net vendeur à la charge de l'acquéreur À ajouter au prix net vendeur (5 %, min. 25 €) Frais compris dans le prix d’une part SCPI à capital fixe SCPI à capital variable Frais de cession Frais compris dans le prix d’une part 27 COMMENT VENDRE MES PARTS DE SCPI ? La liquidité des parts diffère selon la forme juridique de la SCPI. Pour les SCPI à capital variable : L’associé transmet une demande de remboursement (ou de retrait) à la société de gestion. C’est elle qui fixe le prix de retrait en fonction de la valeur des actifs détenus par la SCPI. La demande est acceptée seulement si elle est compensée par la souscription d’un associé « entrant ». Sinon, la société de gestion peut être amenée à créer un fonds de remboursement destiné à satisfaire les demandes de retrait. Ce fonds de remboursement est généralement alimenté par la cession d’actifs immobiliers. Pour les SCPI à capital fixe : Le marché secondaire est organisé depuis la loi du 9 juillet 2001. Des « confrontations » ont lieu tout au long de l’année et un carnet d’ordres recense l’ensemble des ordres d’achat et de vente. Le marché secondaire des parts de SCPI répond ainsi à la loi de l’offre et de la demande. Crédits photos : MeilleureSCPI.com À noter : l’acquisition de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire est soumise aux droits d’enregistrement (cf page 27). 28 QUI ENCADRE LA GESTION DE LA SCPI ? QUI CONTRÔLE ? vérifie AMF Bulletins trismestiels et Rapport annuel Commissaire aux comptes certifie les Comptes annuels Dépositaire contrôle la vérifie et contôle Société de gestion Associé 1 Associé 2 Associé 3 SCPI Conseil de surveillance sont adressés aux associés est détenue par les associés Associé 4 gère la ... Expert immobilier évalue Bien immobilier 1 Bien immobilier 2 ... Bien immobilier n Associé n L’autorité des marchés financiers (AMF) délivre un visa à la SCPI, lors de la création et de l’augmentation de capital ainsi qu’un agrément à la société de gestion de la SCPI. L’assemblée générale des associés. Réunie au moins une fois par an, elle élit la société de gestion, vote les résolutions, choisit les experts immobiliers. En y assistant, vous prenez part à la vie de votre placement. Le conseil de surveillance composé d’un minimum de sept membres de la SCPI (nommés par l’Assemblée Générale des SCPI) contrôle la société de gestion. Le commissaire aux comptes indépendant (CAC) atteste que les documents comptables annuels de la SCPI sont réguliers et sincères. L’expert immobilier est un expert indépendant de la société de gestion qui évalue, chaque année, le patrimoine de la SCPI. Le dépositaire est indépendant de la société de gestion. Il a, notamment, la charge de conserver les actifs, de suivre l’évolution du passif, de contrôler le calcul de la valeur des parts ainsi que la régularité des décisions. Cet intervenant offre une sécurité supplémentaire aux porteurs de parts. 29 Crédit photo : MeilleureSCPI.com 30 Crédit photo : MeilleureSCPI.com Réussir votre projet d’investissement en SCPI 31 LES CRITÈRES POUR BIEN CHOISIR SA SCPI La composition du patrimoine Vérifiez que la SCPI dispose d’un portefeuille composé d’actifs diversifiés sur la typologie (bureaux, commerces, logistiques, etc), sur des secteurs géographiques porteurs (Ile-de-France, métropoles régionales ou à l’étranger) et avec des immeubles récents pour qu’ils respectent les réglementations énergétiques à venir. Avec MeilleureSCPI.com vous pouvez visiter virtuellement le patrimoine des SCPI (cf page 33). La qualité des locataires Pour les bureaux, les administrations et les entreprises internationales, la qualité des locataires est un gage de fiabilité. Pour les boutiques, même si l’emplacement est primordial, la location à de grandes enseignes (nationales ou internationales…) est un réel atout. À noter : un locataire ne doit pas assurer, à lui seul, plus de 5 % des loyers. C’est un gage de mutualisation des risques. Le taux d’occupation financier C’est le ratio entre les loyers encaissés et ceux qui le seraient si la totalité des locaux étaient loués. Il s’agit d’un indicateur de santé du patrimoine de la SCPI. Privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est supérieur à 90 %. La pérennité du dividende Si vous souhaitez investir dans des SCPI de rendement, vérifiez l’évolution du dividende. Attention, si le résultat courant, ramené à chaque part, est inférieur au revenu distribué cela signifie que la société de gestion a utilisé les réserves de la SCPI (le report à nouveau) ou la plus-value réalisée pour maintenir son niveau de distribution. MeilleureSCPI.com étudie tout au long de l’année les critères importants pour l’acquisition de part de SCPI. N’hésitez pas à contacter nos consultants. 32 VISITER LE PATRIMOINE DES SCPI Dans un investissement immobilier, la règle fondamentale est l’emplacement. De l’emplacement des actifs et de leur qualité, dépend la pérennité de l’investissement. Le sous-jacent de la SCPI, ou pierre-papier, est l’immobilier d’entreprise. L’investisseur doit ici aussi être attentif à ces deux critères, afin de s’assurer de la pérennité de la SCPI et des revenus locatifs distribués. A ce titre, MeilleureSCPI.com met à la disposition des épargnants, une carte du patrimoine leur permettant de visiter virtuellement le patrimoine détenu par les SCPI. 33 COMMENT DÉFINIR MON BUDGET ? Quelques questions à se poser En fonction de vos objectifs : réduction d’impôts, revenus immédiats... Quelle épargne souhaitez-vous y consacrer ? Souhaitez-vous investir régulièrement ? Quels projets envisagez-vous ? En fonction de votre situation : Quelle situation familiale ? Quelle épargne ? Quel âge ? ! MeilleureSCPI.com vous accompagne dans la définition de votre projet, n’hésitez pas à contacter nos consultants. 34 SOUSCRIRE UN PRÊT IMMOBILIER POUR L’ACQUISITION DE PARTS DE SCPI En décidant d’acquérir des parts de SCPI, vous pouvez le faire à l’aide d’un prêt bancaire*, vous disposez alors de deux possibilités : ▪ Soit un prêt bancaire amortissable : vous remboursez au fur et à mesure le capital emprunté. Les échéances étant composées des intérêts et du capital. ▪ Soit un prêt bancaire in fine : les mensualités ne représentent que les intérêts d’emprunt – déductibles des revenus fonciers – et vous remboursez tout le capital à l’échéance. En contrepartie, le banquier demande un nantissement d’un contrat d’assurance vie (le montant de ce contrat servira à rembourser le capital à l’échéance). Vous avez la possibilité de financer jusqu’à 100 % des parts de SCPI achetées. Les échéances peuvent coïncider avec les revenus trimestriels. MeilleureSCPI.com a noué des partenariats avec des courtiers et banques qui financent les SCPI de rendement Crédits photos : MeilleureSCPI.com ou les SCPI fiscales. N’hésitez pas à nous contacter pour votre projet d’investissement. *Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. 35 SIMULATIONS POUR UNE PERSONNE PHYSIQUE Investissement à crédit en parts de SCPI Montant d'investissement Dont commission souscription ISF** Tot 100 000 € Durée de détention 15 ans 10 % TDVM* prévisionnel 4,80 % Taux annuel de revalorisation de la part 0,00 % 0,5 % Performance de la SCPI avant impôt Revenu net moyen mensuel Total des gains (rendement et plus-value) Taux de rendement interne (annuel) 393 € 67 309 € 4,60 % Votre imposition Taux marginal d'imposition sur les revenus 14,00 % Taux d'imposition sur la plus-value : 19,00 % Cotisations sociales : 15,50 % Revenu net moyen mensuel Total des gains Taux de rendement interne net d'impôt (annuel) 277 € 46 423 € 3,17 % Après emprunt Capital emprunté 100 000 € Durée : 15 ans Cotisations sociales : 2,80 % Capital à rembourser à terme : 0 € Périodicité de remboursement : mensuelle Effort moyen mensuel (après emprunt et impôt) Total des gains (après emprunt et impôt) Taux de rendement interne net d'impôt (annuel - après emprunt et impôt) Hypothèse sans revalorisation des dividendes *TDVM : taux de distribution sur valeur de marché **ISF : impôt de solidarité sur la fortune 36 367 € 30 504 € 4,96 % Investissement au comptant en parts de SCPI Montant d'investissement Dont commission souscription ISF** Tot 100 000 € Durée de détention 15 ans 10 % TDVM* prévisionnel 4,80 % Taux annuel de revalorisation de la part 0,50 % 0,00 % Performance de la SCPI avant impôt Revenu moyen mensuel Total des gains (rendement et plus-value) Taux de rendement interne (annuel) 393 € 67 309 € 4,60 % Votre imposition Taux marginal d'imposition sur les revenus 14,00 % Taux d'imposition sur la plus-value : 19,00 % Cotisations sociales : 15,50 % Revenu net moyen mensuel Total des gains Taux de rendement interne net d'impôt (annuel) Hypothèse sans revalorisation des dividendes *TDVM : taux de distribution sur valeur de marché **ISF : impôt de solidarité sur la fortune 37 277 € 46 423 € 3,17 % LA SCPI, UN INVESTISSEMENT TRANSPARENT Que l’on soit déjà souscripteur ou futur acquéreur, les SCPI mettent à disposition de nombreux documents tels que les statuts, la note d’information, le rapport annuel et le bulletin trimestriel d’information. Ces informations, envoyées régulièrement, permettent au souscripteur de suivre l’évolution du patrimoine de la SCPI, les détails sur sa gestion et enfin, sa performance financière. Crédits photos : MeilleureSCPI.com ! MeilleureSCPI.com vous permet d’accéder à toute cette information via son site internet (Bulletins Trimestriels, Rapports annuels, acquisitions, cessions, actualités, prochaine augmentation de capital). 38 LES ÉTAPES DE L’INVESTISSEMENT EN SCPI 1 2 3 4 5 6 Vous recevez : ▪ la lettre de mission ▪ le questionnaire client Vous signez : ▪ la lettre de mission ▪ le questionnaire client MeilleureSCPI.com vous accompagne dans le choix de la SCPI correspondant à votre profil d’investisseur Choix de la SCPI, validation du projet et envoi de votre souscription à MeilleureSCPI.com Vous recevez votre certificat nominatif de parts MeilleureSCPI.com vous remet un guide de la déclaration fiscale 39 Crédit photo : MeilleureSCPI.com 40 QUIZ 1. Le sigle SCPI signifie : a. Société de commerces et de produits immobiliers b. Société civile de placement immobilier c. Société commerciale de placement immobilier 2. Le patrimoine des SCPI : a. ...doit être composé à 100 % d’immobilier en direct b. ...peut être composé d’immobilier en direct et de droits immobiliers accessoires (parts de SCI, OPCI...) 3. Sur une SCPI à capital variable, je peux investir : a. À tout moment b. Seulement lors de la création de la SCPI ou d’une augmentation de capital 4. L’objectif de toutes les SCPI est la distribution de revenus réguliers : a. Oui b. Non 5. Le patrimoine immobilier d’une SCPI de bureaux est généralement : a. ...investi en première couronne de petites villes de province car les prix d’achat y sont très abordables. b. ...investi en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales. 6. Le patrimoine immobilier d’une SCPI de commerce doit être... : a. ...uniquement investi dans des emplacements « numéro un », sur les artères prestigieuses de Paris et des grandes métropoles régionales. b. ...majoritairement composé de commerces de « pieds d’immeubles » dans des rues commerçantes de communes dynamiques avec quelques surfaces dans les zones commerciales de périphérie. c. ...concentré sur les zones commerciales de périphérie. 7. Les locataires d’une SCPI doivent être... : a. ...beaucoup de petites sociétés car les grandes enseignes négocient trop les loyers b. ...juste quelques grandes enseignes nationales et internationales c. ...des petites sociétés, de grandes enseignes et des administrations 8. Le principal locataire de la SCPI... : a. ...ne doit pas représenter plus de 5 % des loyers b. ...peut représenter jusqu’à 20 % des loyers dès lors que les locaux loués sont situés dans des immeubles différents 9. Le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI doit... : a. ...représenter au moins 70 % des loyers b. ...représenter au moins 90 % des loyers 10. La durée d’investissement dans une SCPI est de : a. moins de 5 ans b. de 5 à 8 ans Vérifiez vos connaissances c. au minimum 8 ans 41 en SCPI au verso RÉPONSES AU QUIZ Question 1 : Réponse b. Question 2 : Réponse b. Avant la directive européenne AIFM, transposée en droit français en 2013, les SCPI avaient pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif détenu en direct. Désormais, leur objet social a été élargi, et elles peuvent détenir par ailleurs des droits immobiliers accessoires (parts de sociétés immobilières, des liquidités...). Question 3 : Réponse a. Il arrive, toutefois, que certaines sociétés de gestion restreignent volontairement la collecte pour une durée limitée, en général, à quelques mois. Question 4 : Réponse b. Certaines SCPI ne distribuent que peu, voire pas, de loyers car leur objectif est de dégager une plus-value. En revanche, les SCPI dites de rendement, investies dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts...) distribuent des revenus réguliers. Question 5 : Réponse b. Les grandes agglomérations, garantes d’un dynamisme économique pérenne sont à privilégier. Question 6 : Réponse b. La diversification des patrimoines est l’un des atouts majeurs des SCPI. Elles doivent donc investir sur les valeurs sûres de pieds d’immeubles mais aussi quelques actifs un peu plus risqués mais plus rentables des zones de périphérie de grandes villes. Question 7 : Réponse c. La diversification des locataires permet une mutualisation des risques locatifs. Question 8 : Réponse a. La faillite ou la résiliation du bail d’un locataire représentant plus de 5 % des loyers encaissés, représentera un manque à gagner très important pour la SCPI. Question 9 : Réponse b. Un taux d’occupation financier inférieur à 90 % signifie que la SCPI peine à trouver des locataires. Cela peut être le signe que son patrimoine est obsolète et/ou mal situé. Question 10 : Réponse c. Comme tout placement immobilier, l’investissement dans des parts de SCPI doit se concevoir dans une optique à long terme. 42 Plus de 7 bonnes réponses : vous maitrisez parfaitement les SCPI et pouvez y investir en connaissance de cause ! Entre 5 et 7 bonnes réponses : vous avez compris l’intérêt des SCPI. Si vous avez besoin de quelques précisions complémentaires, vous pouvez contactez MeilleureSCPI.com. Moins de 5 bonnes réponses : les SCPI ne vous sont pas encore très familières. Relisez le guide et n’hésitez pas à contacter MeilleureSCPI.com MeilleureSCPI.com en quelques mots MeilleureSCPI.com est un cabinet de conseil spécialisé dans les fonds immobiliers qui vous permet : ▪ De vous informer et de comprendre le fonctionnement des fonds immobiliers ; ▪ D’accéder à une large sélection de fonds immobiliers ; ▪ D’être accompagné par des experts en investissement immobilier, sans frais supplémentaire, et de bénéficier de notre expérience et connaissance du marché de l’immobilier ; ▪ D’obtenir une transparence de l’information et une objectivité puisque nous sommes une société totalement indépendante ; ▪ D’obtenir des outils d’aide à la prise de décision : une sélection de fonds immobiliers, accompagnée d’une méthodologie de sélection et une simulation financière, adaptée à votre situation fiscale et patrimoniale ; ▪ D’investir grâce à nos conseils ; ▪ D’obtenir un suivi après l’investissement, sans frais supplémentaire. Société indépendante : MeilleureSCPI.com est une société totalement indépendante n’appartenant à aucune société de gestion. C’est votre garantie d’avoir un conseil objectif. Notre rémunération : Nous sommes rémunérés via une rétrocession des sociétés de gestion (un pourcentage des frais de souscription) ce qui nous permet de vous accompagner dans tout le processus de souscription et au-delà sans frais supplémentaire. Agrément de MeilleureSCPI.com : MeilleureSCPI.com est inscrit à l’ORIAS sous le numéro d’immatriculation 13000814 (www.orias.fr) au titre des activités réglementées suivantes : ▪ Conseiller en investissement financier (CIF) enregistré auprès de l’ANACOFI-CIF, association agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ▪ Courtier d'assurance ou de réassurance (COA) positionné dans la catégorie b Art. L520-1 II 1° du Code des assurances ; ▪ Mandataire d’intermédiaire d’assurance (MIA) ▪ Mandataire non exclusif en opérations de banque et en services de paiement (MOBSP) La société ne peut recevoir aucun fonds, effets ou valeurs. MeilleureSCPI.com dispose, conformément à la loi et au code de bonne conduite de l’ANACOFI-CIF, d’une couverture en Responsabilité Civile Professionnelle suffisante couvrant ses diverses activités. 43 Lexique Agrément : distribué par l’AMF à la société de gestion avant son premier appel publique à l’épargne et atteste qu’elle présente «des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants» (règlement AMF n°94-05 modifié, art. 10). Assemblée Générale (AG) : en tant qu’associé d’une SCPI, vous êtes convoqué et réuni une fois par an, à l’assemblée générale ordinaire (AGO), pour l’approbation des comptes, de la gestion, des experts… Pour les décisions de modification des statuts, d’augmentation de capital… qui ne relèvent pas de la gestion courante, l’assemblée générale extraordinaire (AGE) peut se réunir. Associé : il s’agit d’un porteur de part d’une SCPI, c’est-à-dire une personne qui est au capital de la société. AMF : l’Autorité des Marchés Financiers est une autorité publique indépendante, dotée de la personnalité morale. Elle a pour mission de veiller : à la protection des épargnants dans le cadre d’investissements dans des instruments financiers et dans tout autre placement faisant lieu à appel public à l’épargne (cas pour les SCPI et les OPCI), à l’information des souscripteurs (par exemple pour les SCPI : bulletins trimestriels, rapports annuels, notes d’informations, statuts…), au respect des règles du Code Monétaire et Financier. Les sociétés de gestion qui collectent de l’épargne auprès du grand public travaillent sous le contrôle de l’AMF. L’AMF leur délivre un agrément et approuve leurs produits avant leur commercialisation. Capital fixe (SCPI à capital fixe) : le capital est fixé dans les statuts. Si le plafond du capital est atteint, il est possible d’acquérir des parts de la SCPI uniquement sur le marché secondaire au prix acquéreur (tout frais compris) ; à moins que la SCPI ne procède à une augmentation de capital, et des nouvelles parts sont alors émises sur le marché primaire. Capital variable (SCPI à capital variable) : le capital varie en fonction des souscriptions et des retraits de parts. Tant que le capital maximal statutaire n’est pas atteint, il est possible d’acquérir de nouvelles parts. Capital social : c’est le produit entre le nombre de parts émises à une date et la valeur du nominal. Capitalisation : le nombre de parts émises multiplié par le prix d’achat de la part à une date donnée. Cession : lorsqu’un souscripteur vend sa (ses) part(s) de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Collecte brute : le montant des capitaux collectés par la SCPI à travers les souscriptions et les achats sur le marché des parts. Collecte nette : le montant de la collecte brute diminuée du montant des retraits et cessions sur le marché des parts. Confrontation : sur le marché secondaire, les acheteurs et vendeurs de parts se réunissent périodiquement pour les ordres d’achat et de vente. Ces ordres sont enregistrés pendant la période dite d’enregistrement, cela permet à la société de gestion d’établir un prix d’exécution. Conseil de surveillance : élu par l’AGO, il est le représentant des associés devant la société de gestion. Il contrôle les actes de gestion de la SCPI en étroite collaboration avec la société de gestion. Déficit foncier : lorsque les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier il y a un déficit foncier.Le déficit foncier est imputable, hors intérêts d’emprunt, sur le revenu global jusqu’à 10 700 €. Délai de jouissance : à la suite de la souscription, il y a une période pendant laquelle l’associé ne perçoit pas de dividendes (cela permet à la société de gestion d’investir les fonds collectés). Cette période varie en fonction de chaque SCPI. Démembrement de propriété : le partage du droit de propriété en deux éléments : l’usufruit et la nue propriété.Le titulaire de l’usufruit perçoit les revenus de la SCPI pendant une période fixée (dans le cadre d’un démembrement temporaire) ou pendant une période indéterminée jusqu’à son décès (dans le cadre d’un démembrement viager). Au terme de la période de démembrement (le remembrement), le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts et le droit de percevoir les revenus. 44 Dividende : une partie du bénéfice distribuée à chaque détenteur de parts en fonction des résultats annuels de la SCPI, de la décision de l’AG et du nombre de parts détenues. Il est composé des revenus nets locatifs (revenus immobilier), des revenus financiers (placement trésorerie), des plus value de cessions et du report à nouveau (réserve de la SCPI). Dissolution : la date de dissolution de la SCPI est fixée par les statuts. Lors de la dissolution, tous les biens composant le patrimoine de la SCPI sont vendus et les bénéfices de ces ventes sont redistribués aux associés au prorata du nombre des parts détenues. Effet de levier : il est possible d’acheter des parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier, sans qu’il soit nécessaire de fournir un gros effort de trésorerie. Les revenus locatifs distribués permettront ainsi de rembourser en partie le crédit. Il est d’ailleurs possible de faire coïncider les échéances de remboursement du crédit avec le versement des dividendes. Fonds de remboursement : si les demandes de retrait excèdent les demandes de souscription, une SCPI peut être amenée à constituer un fonds de remboursement, afin de satisfaire les demandes de retrait. Frais de gestion : commission perçue par la société de gestion pour la gestion des actifs en pourcentage TTC du montant des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets. Frais de souscription : commission perçue pour les frais de notaires et de commercialisation des actifs en pourcentage TTC du prix de souscription. Gestion locative : optimisation de l’occupation des immeubles, gestion courante, entretiens, travaux… IFU (Imprimé Fiscal Unique) : document adressé annuellement pour remplir sa déclaration de revenu. Information aux associés : information régulière nécessaire au suivi de la vie du placement (acquisition, comptes, échanges de parts etc…). ISF : impôt de solidarité sur la fortune. Marché de parts : il centralise les ordres relatifs aux échanges de parts dans le respect du cadre réglementaire défini par l’AMF. Marché primaire : il s’agit du marché « du neuf » où son émises les nouvelles parts de SCPI.4 Marché secondaire : marché de « l’occasion », où sont échangés les parts de SCPI déjà créées. La réforme du marché secondaire a permis d’organiser la revente des parts de SCPI, en distinguant : • Pour les SCPI à Capital Fixe : la cession de(s) part(s) se fait au prix d’exécution. Les ordres de vente et ordres d’achat sont enregistrés dans le registre tenu par la société demande du vendeur, au prix de retrait fixé par la société de gestion. Si les demandes de retraits excèdent les demandes de souscription, la SCPI peut revendre des biens immobiliers pour constituer un fonds de remboursement et rembourser le vendeur. • Pour les SCPI à Capital Variable : les parts sont remboursées à la Nantissement des parts : dans le cadre d’un financement pour l’acquisition des parts de SCPI, l’établissement bancaire peut demander une garantie pour le prêt. Cette garantie se met en place à l’aide d’un nantissement des parts au bénéfice de l’établissement bancaire. Nue-propriété : lors d’un démembrement de propriété, le titulaire de la nue-propriété de parts de SCPI, qui les aura achetées à un prix décoté, est propriétaire des parts de SCPI, mais il ne perçoit pas les revenus locatifs pendant la durée du démembrement (temporaire ou viager). Ordre de retrait (pour les SCPI à capital variable) : demande de remboursement sur le marché primaire. Ordre de vente (pour les SCPI à capital fixe) : demande de vente sur le marché secondaire. Patrimoine : il s’agit de l’ensemble des biens immobiliers dont le fonds immobilier (SCPI, OPCI) est propriétaire. La liste du patrimoine peut vous être communiquée par la société de gestion. Pierre-papier : les placements qui ont comme support l’immobilier. La pierre papier offre une vaste gamme de produits d’investissements et des placements côtés, tels que les SIIC et les OPCVM immobiliers et les placements non cotés, comme les SCPI, les OPCI et certains OPCVM immobiliers. Plus-value : la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Prime d’émission : une prime d’émission est fixée afin d’attribuer aux anciennes actions ou parts une valeur correcte au moment de l’augmentation de capital. Cette prime est la différence entre la valeur vénale des nouvelles souscriptions et la valeur vénale qu’avaient les actions avant l’augmentation de capital. Le but étant de ne pas léser les anciens actionnaires tout en préservant une égalité entre les anciens et les nouveaux investisseurs. 45 Prix acquéreur : prix d’acquisition tous frais comprissur le marché secondaire des parts. Prix d’exécution : c’est le montant que reçoit le cédant lors de la vente de ses parts de SCPI. C’est le prix hors frais acquéreur (droits d’enregistrement, commission de souscription), appelé aussi prix net vendeur. Prix de souscription : prix d’achat des parts de SCPI sur le marché primaire, frais de souscription inclus. Provision pour gros travaux : montant provisionné par la société de gestion en vue de grosses réparations sur son patrimoine pour les exercices suivants. Quote-part : la fraction détenue d’un bien, la part qui revient à un individu. Rapport annuel : document produit par la société de gestion à destination des associés à chaque fin d’exercice, faisant état du patrimoine immobilier et financier de la SCPI et comportant analyses et recommandations de la société de gestion et du comité de surveillance. Report à nouveau : c’est le montant du résultat qui n’a pas été distribué. C’est une réserve qui permet d’anticiper des baisses de revenus locatifs ou des vacances locatives. L’objectif est de stabiliser les dividendes versés aux associés. Sociétés de gestion : les sociétés qui gèrent les SCPI pour le de gestion compte des associés. Elles doivent obtenir un agrément de l’AMF pour exercer leur activité. Une fois l’agrément AMF obtenu, elles interviennent dans l’investissement, en définissant la stratégie d’acquisition de la SCPI et en réalisant les investissements immobiliers et les éventuels arbitrages ; la gestion locative, en assurant l’optimisation de l’occupation des immeubles, la gestion courante, l’entretien, les travaux…, l’information aux associés, en diffusant une information régulière nécessaire au suivi de la vie du placement (acquisition, comptes, échanges de parts etc…) et le marché de parts, en centralisant les ordres relatifs aux échanges de parts dans le respect du cadre réglementaire défini par l’AMF. TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) : c’est le rapport entre le dividende versé au titre de l’année n (en pleine jouissance) et le prix moyen de la part au titre de l’année n. TOI (Taux d’occupation immobilier) : c’est le rapport entre les surfaces louées et la surface totale du patrimoine, ce taux est un bon indicateur de la qualité d’une SCPI. TOF (Taux d’occupation financier) : c’est le rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables si tout le patrimoine était loué. TOP (Taux d’occupation physique) : il s’agit du rapport entre les surfaces louées et la surface totale du patrimoine de la SCPI. TRI (Taux de Rentabilité Interne) : le TRI permet de mesurer la rentabilité de son capital. Ce taux est un taux d’actualisation qui annule une série de flux financiers de la valeur actuelle nette (flux positifs, ce que l’on reçoit et les flux négatifs, ce que l’on débourse). Taux de rotation des parts : ce taux mesure le volume des transactions au sein d’une SCPI pendant une période donnée. C’est le nombre de parts échangées par rapport au total en circulation pour un an. Transparence Fiscale : les SCPI sont transparentes fiscalement, elles ne sont pas imposées à leur niveau, ce sont les actionnaires qui sont imposés sur leur quote-part de bénéfice selon leur régime d’imposition (l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques et pour les personnes morales ayant opté pour l’IS, l’impôt sur les sociétés). Usufruit : lors d’un démembrement de propriété, le titulaire de l’usufruit perçoit les revenus locatifs pendant une période temporaire ou viagère. Au terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et le droit de percevoir les revenus. Vacance locative : lorsqu’un logement est vide, sans locataire. Valeur de reconstitution : elle correspond à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais estimés nécessaires pour reconstituer le patrimoine. Valeur de réalisation : appelé aussi actif net réévalué (ANR). C’est la valeur vénale des immeubles (hors droits), d’après les expertises immobilières, ajoutée à celle des autres actifs de la société (trésorerie, placements financiers...). Valeur de retrait : c’est le montant versé pour une part à l’associé d’une SCPI à capital variable qui souhaite se retirer (vendre ses parts). Valeur vénale : c’est la valeur d’un immeuble déterminée par un expert immobilier agréé par l’AMF. C’est « le prix présumé qu’accepterait de donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où il trouve cet immeuble » (arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI). ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager, désormais dénommée AMVAP (Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) depuis 2010. 46 47
