la vente amiable de l`immeuble saisi

LA VENTE AMIABLE
DE L’IMMEUBLE SAISI
Références :
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Code des procédures civiles d’exécution :
o Article L 322-3 et 4
o Article R 322-20 à 25
Loi 26/07/2005 - ordonnance 21/04/2006 – décret 27/07/2006 – décret 23/12/2006 –
ordonnance 18/12/2008 – décret 12/02/20091
La procédure de vente sur saisie débute par la publication au service de la publicité foncière, d’un
commandement de saisie, suivi de l’assignation au débiteur et de la dénonciation aux créanciers
inscrits, lesquels pourront alors déclarer leurs créances préalablement à l’audience d’orientation au
cours de laquelle le juge de l’exécution optera pour la suspension de la procédure à moins qu’il ne
décide de la vente forcée par adjudication ou autorise la vente amiable.
Comme on peut le voir, ce type de vente se situe dans le cadre d’une procédure de saisie
immobilière, durant laquelle le juge pourra autoriser le notaire à réaliser une vente volontaire (par
opposition à la vente forcée). La particularité de cette vente est qu’elle doit protéger les intérêts des
créanciers. Aussi elle se réalisera en trois étapes :
1. L’autorisation judiciaire
2. La vente en elle-même
3. Le contrôle par le juge des conditions imposées pour la vente.
1. L’autorisation judiciaire accordera au notaire un délai de quatre mois pour réunir les pièces
nécessaires à la vente (délai supplémentaire de trois mois possible) et fixera un prix plancher
en dessous duquel aucune vente ne pourra être réalisée. Cette autorisation comportera une
obligation principale : la consignation du prix dans sa totalité puisque celui-ci devient après la
vente, la représentation du gage des créanciers. L’article L 322-4 du code des procédures
civiles d’exécution précise à ce sujet que « L'acte notarié de vente n'est établi que sur
consignation du prix et des frais de la vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et
justification du paiement des frais taxés. ». Il est stipulé audit code, dans sa partie
règlementaire (article R 322-23) que ledit prix est « acquis aux créanciers participant à la
distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués ». En outre, les
« frais de la vente » doivent comprendre, en sus des frais habituels, ceux de la saisie
immobilière en elle-même ; il faudra donc se rapprocher du juge pour en connaître le
montant.
Le Cercle des Clercs aux Formalités Paris Ile-de-France
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2. La vente en elle-même devra bien entendu respecter toutes les dispositions du code civil et
des décrets de 1955 relatifs à la publicité foncière. Mais l’essence même de cette vente
amiable étant la protection des intérêts des créanciers, le prix devra être consigné dans sa
totalité à la Caisse des Dépôts et Consignations, rendant ainsi ledit prix « indisponible » (voir
le développement plus haut). En conséquence si la cession ouvrait droit à paiement d’une
plus-value, celle-ci ne devra en aucun cas être versée au service de la publicité foncière
compétent. L’article 150 VG-II-2° du code général des impôts stipule à ce sujet, que
« l’absence de déclaration à l’appui de la réquisition de publier...n’entraîne pas le refus du
dépôt ou de la formalité ».
Néanmoins il faudra procéder à la publicité de cette vente amiable, même si celle-ci n’opère
pas transfert de propriété, ce dernier étant conditionné par le jugement ultérieur de
constatation de la vente. De ce fait il sera déposé au service de la publicité foncière,
uniquement un droit fixe de 125 € et une contribution de sécurité immobilière
proportionnelle de 0,10% du prix de vente. Bien entendu il sera annexé à la minute de la
vente et de la copie hypothécaire, la copie de la décision du juge autorisant la vente amiable.
En outre la mention finale de la copie hypothécaire comportera la réquisition par le Notaire
de mentionner la vente en marge du commandement de saisie.
3. Le contrôle des conditions imposées pour la vente donnera lieu à un jugement constatant
soit la réalisation de la vente (et le transfert de propriété), le jugement ordonnant également
la radiation des inscriptions prises contre le débiteur, soit la non constatation de la vente, ce
qui pourrait survenir en cas de non-respect des conditions de vente imposées au notaire,
dont principalement la non-consignation du prix et des frais.
Dès que la vente sera validée, le jugement fera l’objet d’un dépôt de pièce chez le notaire
rédacteur de la vente amiable, pour ensuite être déposé au SPF, accompagné des taxes,
contribution et plus-value, lesquelles auront été déconsignées aux termes dudit jugement.
Le Cercle des Clercs aux Formalités Paris Ile-de-France
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