Délibération du conseil municipal

Question de la valeur de la vente :
Pour admettre la légalité de la délibération du conseil municipal, la cour administrative
retient les arguments suivants :
- il n'est pas contesté que la délibération du conseil municipal avait pour finalité la
revitalisation de la commune par une augmentation et un rajeunissement de la
population sédentaire ;
- un tel objectif n'est pas étranger aux intérêts généraux dont la commune a la
charge ;
- la délibération n'a pas, eu égard aux objectifs d'intérêt général poursuivis, porté
une atteinte au principe selon lequel une collectivité publique ne peut pas
céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une
personne poursuivant des fins d'intérêt privé, ni au principe d'égalité de
traitement des citoyens ; que ladite délibération ne méconnaît ainsi aucun
principe constitutionnel, ni aucun principe général du droit.
Lire l’ensemble de l’article : Vente de terrains à bâtir par les collectivités locales /
aide à l'accession
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LA VENTE D'UN BIEN PAR UNE COMMUNE
Date: 23 October 2006 à 22:42:42 CEST
Sujet: Les articles écrits par vous
Association des maires de Meurthe-et-Moselle
Service Juridique – Janvier 2003
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Les biens du domaine public ne peuvent être aliénés qu’après leur déclassement.
En effet, les biens du domaine public des collectivités territoriales, de leurs établissements
publics et de leurs groupements sont inaliénables (Article L.1311-1 al 1 du Code général des
collectivités territoriales).
L’aliénation de biens communaux, tant mobiliers qu’immobiliers, peut être effectuée soit de
gré à gré, soit par voie d’adjudication, cette dernière procédure n’étant pas obligatoire.
Lorsqu’elle vend à l’amiable des biens de son domaine privé, la commune n’est pas
obligée de donner la préférence au mieux offrant. Ainsi elle peut, pour la vente de terres,
tenir compte, pour leur bonne exploitation, de l’expérience agricole comparée des candidats à
l’acquisition (Conseil d’Etat, 12 juin 1987, commune de Cestas).
Les conditions de l’aliénation sont fixées par le conseil municipal.
De manière générale il conviendra de passer par l’intermédiaire d’un notaire, et de n’utiliser
cette procédure que dans des cas très limités. Nous attirons votre attention sur le formalisme
de la procédure et la technicité que nécessitent ces démarches.
I - OPERATIONS PREPARATOIRES
Evaluation du prix
Le maire nomme s’il y a lieu un expert pour procéder à l’estimation et à la description du
bien. Selon l’article L 2241-1 du code général des collectivités territoriales (CGCT), toute
cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2000
habitants doit faire l’objet d’une délibération motivée du conseil municipal au vu d’un avis du
service des domaines qui doit le fournir dans le délai d’un mois maximum. Cet avis est un
avis simple qui ne s’impose pas à la commune. Mais si celle-ci retient un prix différent, il
conviendra de motiver les raisons de ce choix dans la délibération. Une commune peut céder
un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une entreprise le plus
souvent, à condition que la cession soit justifiée par des motifs d’intérêt général et
comporte des contreparties suffisantes (CE 18 mai 1998 Commune Castelsarrasin).
Le Conseil d’Etat dans un arrêt " Commune de Fougerolles " du 3 novembre 1997 avait
estimée légale la vente par la commune d’un terrain au franc symbolique. Dans une affaire
similaire, la cour administrative d’appel de Nantes a également considéré que 10 parcelles
d’un lotissement communal pouvaient être cédées à un prix inférieur à leur valeur vénale
évaluée par le service des domaine, au regard des intérêts généraux de la collectivité locale
(CCA Nantes, préfet de Vendée).
Dans une nouvelle affaire, la cour administrative d’appel de Nantes a confirmé le principe.
Par délibération, le conseil municipal a fixé, pour chaque parcelle du lotissement communal
qu’il a réalisé, un prix pour les jeunes ménages projetant d’y édifier leur résidence principale,
un prix plus élevé pour tout autre acheteur projetant également d’y édifier sa résidence
principale et un prix encore supérieure pour ceux qui envisageaient d’y construire une
résidence secondaire. Il n’est pas contesté que la délibération du conseil municipal avait pour
finalité la revitalisation de la commune par une augmentation et un rajeunissement de la
population sédentaire. En premier lieu, un tel objectif n’est pas étranger aux intérêts généraux
dont la commune a la charge. D’autre part, en fixant des tarifs différenciés selon que l’achat
est réalisé en vue de la construction d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire,
et, parmi les acheteurs projetant d’édifier leur résidence principale, selon qu’ils sont ou non
un jeune ménage, la délibération n’a pas, eu égard aux objectifs d’intérêt général poursuivis,
porté atteinte au principe selon lequel une collectivité publique ne peut pas céder un élément
de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d’intérêts
privés, ni au principe d’égalité de traitement des citoyens. Ladite délibération ne méconnaît
ainsi aucun principe constitutionnel, ni aucun principe général du droit (CAA 30 juin 2000,
préfet de Vendée).
Un bilan des acquisitions et cessions opérées sur le territoire des communes de plus de 2000
habitants doit être établi chaque année et soumis au conseil municipal qui en délibère. Ce
bilan est annexé au compte administratif de la commune.
Toute cession consentie par une commune de plus de 3500 habitants, doit figurer sur un
tableau récapitulatif annexé au compte administratif de la commune concernée (article L
2241-2).
Projet de cahier des charges
Le maire dresse un projet de cahier des charges, qui doit contenir différentes indications
:
- lorsqu’il est procédé à la vente par voie d’adjudication [= vente aux enchères], l’énonciation
de la délibération du conseil municipal qui a décidé l’aliénation, l’heure et le lieu de la vente,
le mode suivant lequel il y sera procédé (c’est-à-dire par adjudication à l’extinction des feux
au plus offrant et dernier enchérisseur), les autorités qui doivent y présider ou y assister ;
- l’origine de propriété ;
- l’indication de la nature, de la situation des biens à vendre, de leur contenance
approximative et de leurs tenants et aboutissants avec leur orientation et, le cas échéant, des
principales conditions du bail ;
- le cas échéant, l’indication des servitudes qui s’appliquent en vertu des dispositions du projet
d’aménagement communal ou intercommunal ou de toute autre disposition législative ou
réglementaire et, éventuellement, l’indication des servitudes contractuelles, esthétiques ou
autres (canalisation, passage, vue, puits...) destinées à garantir une bonne utilisation de
l’immeuble ;
- lorsque l’immeuble constitue un lot dans un ensemble immobilier, l’énonciation des clauses
du cahier des charges du lotissement ou la référence à celui-ci ;
- l’énonciation du prix, si la vente est effectuée à l’amiable, ou celle du prix auquel les
enchères seront ouvertes ;
- les conditions particulières de la vente, telles que la date d’entrée en jouissance, la mise à la
charge de l’acquéreur de tout ou partie des frais (droits de timbre et d’enregistrement, frais
d’inscription éventuel du privilège de vendeur en cas de paiement à terme, et enfin, s’il y a
lieu honoraires du notaire ou frais de publicité de l’adjudication).
Toutes ces mentions sont nécessaires, notamment s’il s’agit d’une aliénation immobilière par
voie d’adjudication.
Le cahier des charges de l’adjudication, ou celui qui servira de base au contrat amiable de
vente, peut stipuler que l’acquéreur se libérera de sa dette en plusieurs années, à condition
qu’une telle clause n’ait pas pour but de favoriser des intérêts particuliers.
Dans le cas où le maire envisage de s’adresser à un notaire pour la conclusion de l’acte, il
devra faire appel à son concours pour la rédaction du cahier des charges.
Si la vente lui paraît susceptible d’être réalisée à l’amiable, sous réserve de la décision du
conseil municipal, le maire invite l’acquéreur éventuel à souscrire une promesse d’achat aux
conditions du cahier des charges.
Lorsque les contrats sont passés dans les conditions du droit commun, ce qui est
normalement le cas, les promesses d’achat ou de vente ne constituent pas des "
documents administratifs " communicables dans le cadre de la loi du 17 juillet 1978
instituant la liberté d’accès aux documents administratifs (JO Assemblée Nationale - 26
octobre 1987).
Délibération du conseil municipal
Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et sur les opérations immobilières
effectuées par la commune (article L.2241-1 du CGCT). Le Conseil d'Etat a rappelé que le
maire n'est pas compétent pour décider seul du refus de céder à une société un terrain du
domaine privé de la commune, même si le conseil municipal a ultérieurement autorisé le
maire à opposer un refus (Conseil d'Etat, 10 mars 1995, "Commune de Digne"). Le conseil
municipal doit prendre, par délibération, une décision préalable pour définir les
conditions générales de la vente du bien immobilier communal. Sans cette décision
préalable, aucune opération ne peut être entreprise.
Le maire saisit le conseil municipal en lui soumettant le projet qu’il a préparé. Le conseil est
appelé notamment :
- à décider si la vente aura lieu à l’amiable, dans le cas où celle-ci est possible ;
- à approuver le cahier des charges.
Si l’aliénation d’un bien dépendant du domaine privé ne requiert pas une mise en
concurrence préalable, le maire est tenu d’informer le conseil municipal de l’ensemble
des candidatures dont il a connaissance (Tribunal administratif de Clermond-Ferrand, 29
octobre 1987 Lopez-Mendez).
Toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000
habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les
conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère
au vu de l'avis du service des Domaines. En matière d'aliénation de biens communaux, il
appartient au maire de préparer les décisions du conseil municipal en l'informant
préalablement de la valeur du bien, éventuellement sur la base de l'évaluation des services
fiscaux. En effet, le maire a toujours la faculté de consulter le service des Domaines dans le
cadre de l'instruction du dossier qu'il va présenter au conseil municipal.
La délibération doit être transmise à la préfecture ou à la sous-préfecture pour contrôle
de légalité (Loi du 2 mars 1982 modifiée par la loi du 22 juillet 1982). Cette obligation
s’impose alors même que le contrat de vente de droit privé exécutant la délibération ne
constitue pas lui même un acte administratif soumis à ce contrôle (JO Assemblée Nationale 16 avril 1984).
II - CONCLUSION de L’ACTE de VENTE
Il appartient au maire de procéder à l’adjudication ou de passer le contrat, suivant la décision
qui est intervenue sur le mode de vente.
Adjudication
L'adjudication est-elle obligatoire?
Jusqu'à l'adoption de la loi du 2 mars 1982, le Code des communes comportait un article
L.311-8 disposant que les immeubles ou droits immobiliers appartenant aux communes et à
leurs établissements publics devaient être vendus par adjudication avec publicité et
concurrence. L'article 21-1 de la loi du 2 mars 1982 a abrogé cet article et supprimé
l'obligation de l'adjudication. Néanmoins, les collectivités locales ont toujours la faculté
d'utiliser cette procédure qui est décrite aux articles L.2241-6 et L.2241-7 du Code général des
collectivités territoriales (CGCT). L'article L.2241-6 règle les conditions d'adjudication
publique en matière de biens communaux en indiquant que, lorsque le maire procède à une
adjudication publique pour le compte de la commune, il est assisté de deux membres du
conseil municipal. Le receveur municipal est appelé à toutes les adjudications. L'article
L.2241-7 règle les conditions d'adjudication publique en matière de biens des centres
communaux d'action sociale (CCAS).
Il y est procédé aux enchères à l’extinction des feux, dans les conditions et suivant la
procédure habituelle. Toutefois, l’adjudication peut aussi avoir lieu sous la forme notariée,
pour des immeubles ou droits immobiliers situés en dehors de la circonscription de la
commune.
L’adjudication devant notaire doit être précédée de la même publicité que celle qui est prévue
pour les adjudications en la forme administrative effectuées par le maire.
Le procès-verbal de l’adjudication est un acte authentique dont les mentions font foi jusqu’à
inscription de faux. Il n’y a donc pas lieu de passer un nouvel acte quelconque, pour constater
l’existence et l’objet du contrat d’aliénation (Conseil d’Etat, 4 juin 1935, Société Huet).
Cession amiable
L’acte qui la constate peut être dressé par le maire dans la forme administrative et il fera
foi jusqu’à inscription de faux, comme un acte notarié.
L’acte devra contenir toutes les indications prévues aux articles 5, 6 et 7 du décret du 4
janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Il devra indiquer l’origine de propriété
et mentionner la remise des titres par le maire à l’acquéreur.
Quant aux conditions de la vente, elles devront reproduire très exactement celles qui ont
été arrêtées par le conseil municipal au vu du projet de cahier des charges présenté par
le maire, et de la promesse d’achat.
Rien ne s’oppose à ce que l’acte soit dressé par un notaire. Il en est ainsi lorsque l’acquéreur
en fait une condition de son acceptation, et cela est vivement recommandé dans tous les cas
où la rédaction de l’acte présente des difficultés particulières.
III - ENREGISTREMENT de L’ACTE
Les actes d’aliénation d’immeubles, et notamment les procès-verbaux d’adjudications
immobilières, qui constituent par eux-mêmes titre de contrat, sont soumis au timbre et doivent
être enregistrés par les soins du maire ou du notaire rédacteur. Il en est de même pour les
procès-verbaux d’adjudication de biens mobiliers.
Le procès-verbal d’adjudication ou le contrat amiable doivent être présentés à
l’enregistrement en triple exemplaire : l’un est destiné à l’administration de l’enregistrement,
les deux autres sont conservés, après mention de l’enregistrement, par la commune et par
l’acquéreur.
Les frais de timbre et d’enregistrement sont normalement à la charge de l’acquéreur. Il est
conseillé qu’une clause spéciale du cahier des charges, reprise dans l’acte de cession au cas de
vente amiable, le précise.
IV – PUBLICATION DU BILAN
Le bilan des acquisitions et cessions opérées, sur le territoire d'une commune de plus de 2 000
habitants, par celle-ci ou par une personne publique ou privée agissant dans le cadre d'une
convention avec cette commune, donne lieu, chaque année, à une délibération du conseil
municipal (article L.2241-1 alinéa 3 du CGCT). Ce bilan est annexé au compte administratif
de la commune.
V - CONTENTIEUX des ALIENATIONS
Quelle que soit la forme dans laquelle elles ont été conclues, les aliénations constituent des
contrats de droit civil (Conseil d’Etat 30 juin 1936 Stern).
Il n’en irait autrement que si elles comportaient des clauses exorbitantes du droit commun.
La commune et l’acquéreur ne peuvent s’adresser qu’aux tribunaux judiciaires pour les litiges
relatifs à la validité, l’interprétation ou l’exécution de ce contrat.
Le tribunal administratif est compétent concernant la validité des opérations administratives,
en particulier la procédure d’adjudication.
Contrôle du juge administratif
- Choix de l’acheteur
Lorsqu’elle aliène un bien de son domaine privé, la collectivité n’est pas tenue de vendre
ce bien au plus offrant, à condition qu’un motif d’intérêt général justifie le choix de
l’acheteur (CE 12 juin 1987, Commune de Cestas). Rien ne semble s’opposer, sous réserve
de l’appréciation souveraine des tribunaux, à ce qu’une commune réserve la vente de ses
biens aux seuls habitants de la commune, par exemple dans l’hypothèse où elle souhaiterait
réserver la vente de parcelles agricoles de son domaine privé aux exploitants agricoles (RM
JO AN 24 sept. 1990).
- Prix inférieur à la valeur du bien
Le juge administratif a considéré que la cession par une commune d’un bien faisant partie de
son patrimoine privé, pour un prix inférieur à sa valeur, ne saurait être regardée comme
méconnaissant le principe selon lequel une collectivité publique ne peut pas céder un élément
de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d’intérêt
privé, lorsque la cession est justifiée par des motifs d’intérêt général et comporte des
contreparties suffisantes, ces contreparties pouvant se traduire notamment par
l’engagement de créer des emplois ou, à défaut, par l’obligation, pour l’acheteur, de
rembourser à la commune le prix du terrain évalué par le service des domaines " (CE 3
nov. 1997, Commune de Fougerolles).