Rapport DUP-Parcellaire Courbevoie - Préfecture des Hauts-de
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Enquêtes Publiques Conjointes Préalables à la Déclaration D’Utilité Publique au bénéfice de EPADESA Et Parcellaire Concernant le réaménagement du quartier Coupole Au sein du quartier d’affaires de La Défense Courbevoie – Préfecture des Hauts de Seine P. BARBER Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 1 0 Table des Matières Sommaire 0 TABLE DES MATIERES ................................................................................................................................. 2 1 INTRODUCTION.............................................................................................................................................. 4 2 GENERALITES................................................................................................................................................. 4 2.1 LOCALISATION .............................................................................................................................................. 4 2.2 RESPONSABILITE ........................................................................................................................................... 4 2.3 DECISION DE L’AUTORITE ENVIRONNEMENTALE .......................................................................................... 4 3. ORGANISATION ET DEROULEMENT DES ENQUETES....................................................................... 5 3.1. DESIGNATION DU COMMISSAIRE ENQUETEUR .............................................................................................. 5 3.2. ARRETE PREFECTORAL DE MISE A L’ENQUETE .............................................................................................. 5 3.3. ORGANISATION DE L’ENQUETE..................................................................................................................... 5 3.3.1. Période de l’enquête............................................................................................................................ 5 3.3.2. Lieu de l’enquête ................................................................................................................................. 5 3.3.3. Modalités de consultation du dossier .................................................................................................. 5 3.3.4. Permanences du Commissaire Enquêteur ........................................................................................... 6 3.3.5. Réunion préalable avec le Maître d’ouvrage ...................................................................................... 6 3.3.6. Mesures de publicité :.......................................................................................................................... 6 3.4. REUNION PUBLIQUE...................................................................................................................................... 7 3.5. PROLONGATION DU DELAI D’ENQUETE ......................................................................................................... 7 3.6. CLOTURE DE L’ENQUETE .............................................................................................................................. 7 3.7. INCIDENTS SURVENUS EN COURS D’ENQUETE ............................................................................................... 7 3.8. DISCUSSIONS AVEC LE MAITRE D’OUVRAGE ................................................................................................ 7 3.9 RENCONTRE AVEC LA MAIRE DE COURBEVOIE .............................................................................................. 7 3.10. PV DE FIN D’ENQUETE ............................................................................................................................... 7 4. LA CONCERTATION PREALABLE............................................................................................................ 7 5. DOSSIER D’ENQUETE .................................................................................................................................. 8 5.1. REGISTRES D’ENQUETE ................................................................................................................................ 8 5.2. COMPOSITION DU DOSSIER SOUMIS A ENQUETE ............................................................................................ 8 5.2.1 Dossier ‘Utilité Publique’..................................................................................................................... 8 5.2.2 Dossier d’enquête parcellaire .............................................................................................................. 9 5.2.3 Conclusions sur les documents soumis à enquête............................................................................... 10 5.3 AUTRES DOCUMENTS .................................................................................................................................. 10 6 EXAMEN DE LA PROCEDURE................................................................................................................... 10 7. BILAN ET ANALYSE COMPTABLE DES OBSERVATIONS REÇUES PENDANT L’ENQUETE .. 11 7.1 REGISTRE « DUP » ..................................................................................................................................... 11 7.2 REGISTRE « PARCELLAIRE » ....................................................................................................................... 11 7.3 COURRIER HORS DELAIS ............................................................................................................................. 12 7.4 PV D’ENQUETE ............................................................................................................................................ 12 8. ANALYSE ....................................................................................................................................................... 12 8.1. RAPPEL DE L’OBJET DE L’ENQUETE ............................................................................................................ 12 8.2 ANALYSE DES REMARQUES ......................................................................................................................... 12 8.3 REPONSE D’EPADESA ............................................................................................................................... 13 8.4 EVALUATION DU COMMISSAIRE ENQUETEUR ............................................................................................... 13 8.4.1 Traitement des problématiques sécuritaires actuelles........................................................................ 13 8.4.2 Déplacements, circulation et transports............................................................................................. 13 8.4.3 Contexte économique.......................................................................................................................... 14 8.4.4 Concertation et environnement........................................................................................................... 14 Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 2 8.4.5 Travaux et Chantiers .......................................................................................................................... 14 8.5 L’OPERATION PRESENT-T-ELLE CONCRETEMENT UN CARACTERE D’INTERET PUBLIC ? ............................... 15 8.6 LES EXPROPRIATIONS SONT ELLES NECESSAIRES ? ...................................................................................... 15 8.7 LE BILAN COUTS-AVANTAGES DE L’OPERATION. ......................................................................................... 15 8.7.1 Atteintes à la propriété privée ............................................................................................................ 15 8.7.2 Le coût financier................................................................................................................................. 15 8.7.3 Y aurait-il des intérêts contraires ? .................................................................................................... 16 8.8 CONCLUSION SUR L’ANALYSE ..................................................................................................................... 16 Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 3 1 Introduction Par courrier du 30 août 2013, le directeur général de l’Etablissement Public d’Aménagement de La Défense Seine Arche (EPADESA) demandait l’ouverture d’enquêtes publiques préalables à - La Déclaration d’Utilité Publique des travaux envisagés, - Et parcellaire destinée à déterminer, avec précision, les biens dont la cession est nécessaire à la réalisation de l’objet de la déclaration d’utilité publique ci-dessus. Les enquêtes publiques ont donc pour objet de déclarer les travaux envisagés d'utilité publique et de permettre la cessibilité des biens nécessaires à leur réalisation. 2 Généralités 2.1 Localisation L’ensemble dit ‘La Coupole’ se situe dans le quartier DEFENSE 6/CARPEAUX au sein du quartier d’affaires de La Défense, sur la commune de Courbevoie, entre le boulevard Circulaire au nord et la Place de La Défense au sud. Cet ensemble se compose : - En sous-sol, de locaux d’archives et de trois niveaux de parking, - 2 niveaux d’entresol dont un niveau inférieur d’espaces techniques et de réserves (dit entrepont) et un niveau supérieur de desserte piétonne comprenant des espaces publics et des commerces, - En superstructure, trois immeubles de bureaux : tour AREVA (100000 m2), tour TOTAL (100000 m2) et tour SGAM (30000 m2), - La place Jean Millet (Place de la Coupole) au niveau de la dalle. 2.2 Responsabilité Cet ensemble a été construit au début des années 1970 à l’initiative de l’l’Etablissement Public d’Aménagement de la Région dite de La Défense (EPAD). Celui-ci a vendu les locaux commerciaux et a conservé les espace de circulation et les locaux techniques ; quant aux immeubles de bureaux, ils ont fait l’objet d’une promotion privée. Depuis le 5 novembre 2010, l’EPAD a été dissous et ses biens, droits et obligations transféré à l’EPADESA. Par ailleurs, la loi n° 20071254 du 27 février 2007 a créé un établissement public local dénommé Etablissement public de gestion du quartier d’affaires de La Défense (EPGD) gérant les ouvrages et espaces publics. 2.3 Décision de l’Autorité environnementale Par décision n° DRIEE-SDDTE-2013-140 du 8 aout 2013 répondant à la demande d’examen au cas pas cas, l’autorité environnementale, en la personne du préfet de la région Ile de France, a estimé que la réalisation d’une étude d’impact n’était pas nécessaire. (Pièce N° 1) Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 4 3. Organisation et déroulement des enquêtes 3.1. Désignation du Commissaire Enquêteur Par décision du 17 septembre 2013, Monsieur le Président du Tribunal Administratif de Cergy Pontoise a désigné comme commissaire enquêteur titulaire : Monsieur Pierre BARBER Et commissaire enquêteur suppléant : Monsieur Roger LEHMANN domiciliés pour les besoins de l’enquête en la mairie de Courbevoie, siège de l'enquête. (Pièce N° 2) Les commissaires enquêteurs, titulaire et suppléant ont remplis une déclaration sur l’honneur affirmant leur totale indépendance vis-à-vis de l’objet de l’enquête. 3.2. Arrêté préfectoral de mise à l’enquête Monsieur le préfet des Hauts de Seine a publié un arrêté, n° DRE/BELP du 4 octobre 2013, portant ouverture des enquêtes publiques conjointes, préalable à la déclaration d’utilité publique au bénéfice de EPADESA et parcellaire concernant le réaménagement du quartier Coupole au sein du quartier d’affaires de La Défense à Courbevoie. (Pièce N° 3). Cet arrêté stipule notamment que les enquêtes relèvent des codes de l’environnement, de l’expropriation et de l’urbanisme. Par ailleurs, l’enquête durera 33 jours consécutifs. La publicité légale sera assurée par les soins de la mairie de Courbevoie. Les notifications adressées aux propriétaires et qui n’auront pas été retirées seront affichées par les soins du maire, à la mairie de Courbevoie. L’enquête sera annoncée au moins 8 jours avant son ouverture, par les soins de la mairie dans 2 journaux diffusés dans le département et sera rappelée dans les 8 premiers jours de l’enquête dans les mêmes conditions. 3.3. Organisation de l’enquête 3.3.1. Période de l’enquête du lundi 4 novembre 2013 au vendredi 6 décembre 2103 inclus 3.3.2. Lieu de l’enquête Mairie de Courbevoie 3.3.3. Modalités de consultation du dossier Les dossiers d’enquête sont restés disponibles pour la consultation du public du lundi 4 novembre 2013 au vendredi 6 décembre 2013 en mairie de Courbevoie aux heures Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 5 d’ouverture de la mairie. Il n’a pas été prévu la possibilité d’adresser des remarques au dossier par internet. Par contre, le public a pu consulter les dossiers sur internet soit sur les sites officiels de la préfecture soit sur le site EPADESA. 3.3.4. Permanences du Commissaire Enquêteur Le commissaire enquêteur s'est tenu à la disposition du public en Mairie de Courbevoie les: - Lundi 4 novembre 2013 de 9h à 12h - Mardi 12 novembre 2013 de 14h à 17h - Samedi 16 novembre 2013 de 9h à 12h - Jeudi 21 novembre 2013 de 16h à 19h - Vendredi 6 décembre 2013 de 14h à 17h. 3.3.5. Réunion préalable avec le Maître d’ouvrage Une rencontre avec le pétitionnaire a eu lieu le mardi 29 octobre 2013. A cette occasion le commissaire-enquêteur titulaire, accompagné du commissaire enquêteur suppléant, a visité les locaux de l’ancien centre commercial de La Coupole ainsi que le quartier sous la direction notamment de Madame KUKOLJ, représentant EPADESA. Par ailleurs, l’organisation générale de l’enquête a été examinée ; le commissaire enquêteur a insisté sur les moyens de communication à mettre en place en mairie de Courbevoie, notamment des panneaux explicatifs de l’opération envisagée. Il est à noter que ces panneaux n’ont été mis en place qu’au cours de la seconde semaine d’enquête. 3.3.6. Mesures de publicité : 3.3.6.1. Affichage public L’avis d’enquête publique a été placardé sur les panneaux administratifs de la ville ainsi qu’en font foi le certificat d’affichage et le constat effectué par Publilégal (Pièce N° 4-1) 3.3.6.2. Site Internet Le dossier d’enquête est resté présent sur le site de la ville et de l’EPADESA pendant toute la durée de l’enquête. 3.3.6.3. Insertions dans la presse (1ère et 2ème insertions) Les insertions de publicité légale ont été faites - le mardi 22 octobre 2013 dans « Les Echos » (Pièce N° 4-2) - le mardi 22 octobre 2013 dans « Le Parisien » (Pièce N° 4-3) - le mardi 5 novembre 2013 dans « Les Echos » (Pièce N° 4-4) - le mardi 5 novembre 2013 dans « Le Parisien » (Pièce N° 4-5). En ce qui concerne les notifications aux propriétaires non retirées, elles ont été affichées par les soins de Monsieur le maire, à la mairie de Courbevoie. 3.3.6.4 Autres formes de publicité Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 6 A la demande du commissaire enquêteur, des panneaux ont été placés en mairie présentant l’opération projetée. Il est à noter que ces panneaux n’ont été mis en place qu’au cours de la seconde semaine d’enquête. 3.4. Réunion publique Le commissaire enquêteur n’a pas jugé utile de convoquer une réunion publique. 3.5. Prolongation du délai d’enquête Il n’a pas été jugé utile de prolonger l’enquête au delà des dates prévues. 3.6. Clôture de l’enquête Les enquêtes ont été closes le vendredi 6 décembre 2013à l’heure de fermeture de la mairie. Les registres d'enquêtes ont été clos et signés par le maire de Courbevoie, conformément à l’arrêté préfectoral. Ces registres ont été transmis au commissaire enquêteur qui les a reçus le vendredi 14 décembre 2013. 3.7. Incidents survenus en cours d’enquête Aucun incident notable ayant pu entraîner une difficulté de consultation des dossiers pour le public n’est survenu dans le temps d’enquête. 3.8. Discussions avec le Maître d’ouvrage Plusieurs discussions ont eu lieu avec le maître d’ouvrage tant afin de mieux appréhender les objectifs affichés que de présenter les premières conclusions de l'enquête. 3.9 Rencontre avec la maire de Courbevoie Le 21 novembre 2013, le commissaire enquêteur a rencontré le maire de Courbevoie qui a exprimé son intérêt pour le projet proposé. Monsieur le maire s’est aussi montré très soucieux de trouver les meilleures solutions possibles pour les propriétaires aussi bien que pour les locataires dont les locaux devraient être expropriés. 3.10. PV de fin d’Enquête Le commissaire enquêteur a rédigé un PV de fin d’enquêtes et l’a transmis au Directeur Général d’EPADESA en date du 18 décembre 2013. Ce document est annexé en pièce N°5. 4. La concertation Préalable Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 7 Ainsi que le souligne EPADESA dans son mémoire en réponse, - une présentation du projet a té faite le 21 mai 2013 auprès des habitants , salariés et commerçants du quartier ; - un atelier a été organisé le 4 juin approfondissant les sujets évoqués lors de la présentation du projet ; - un point d’actualité à l’échelle du quartier Coupole a été diffusé auprès des 4000 boîtes aux lettres et 200 adresses mail. 5. Dossier d’enquête 5.1. Registres d’enquête Les deux registres d'enquête accompagnant le dossier sont restés à disposition du public à la Mairie de Courbevoie. Avant le début de l'enquête publique, les registres d'enquête, ont été cotés et paraphés par le commissaire enquêteur puis mis à disposition du public pour recueillir les remarques et les observations. 5.2. Composition du dossier soumis à enquête 5.2.1 Dossier ‘Utilité Publique’ Le dossier est daté d’aout 2013 et tamponné par la préfecture des Hauts de Seine en date du 30/08/2013. Il comporte : Pièce A – Plans de situation (2 pages) 2 plans généraux et un plan au niveau de la dalle sur le site de la Coupole. Pièce B – Notice explicative (23 pages) 1- Contexte de l’opération Présentation du site Historique Environnement Offre commerciale 2- Objet et périmètre de l’opération Objet de l’opération Périmètre de l’opération 3- Raisons pour lesquelles, notamment du point de vue de l’insertion dans l’environnement, le projet a été retenu Le centre commercial est ses dysfonctionnements Les scénarios proposés Conditions d’insertion dans l’environnement Avantages attendus de la réalisation Pièce C – Caractéristiques principales des ouvrages les plus importants (8 pages) 1- Le site d’implantation 2- Caractéristiques techniques Les intentions urbaines Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 8 Le traitement architectural Ambition et développement durable La végétalisation des espaces Les fonctionnalités à maintenir Pièce D – Appréciation sommaire des dépenses (1 page) Pièce E – Plan général des travaux (4 plans) Niveau 85 NGF Niveau parvis 57 NGF Niveau Mail commercial 51 NGF Niveau ‘Entrepont’ 46 NGF Pièce F – Réponse de l’Autorité environnementale à la demande d’examen au cas par cas (1 page) Annexe Cahier des charges des chantiers à faible nuisance (6 pages). Ce dossier précise que le projet est en cohérence avec l’ensemble des documents d’urbanisme (règlement, orientations d’aménagement, règlement de publicité). Il indique, par ailleurs, les objectifs retenus : - Conserver les équilibres entre les constructions remarquables comme les tours voisines, - Clarifier les espaces publics et privés, renforcer l’aménité du centre et en faciliter la gestion en entité unique, - Améliorer les liaisons inter quartiers et en particulier les accès des PMR, - Etoffer l’offre commerciale et répondre aux besoins des riverains, habitants et salariés, - Améliorer la sécurité du centre, - Apporter une réponse technique à la mise aux normes ERP du centre. Il semble au commissaire enquêteur que le dossier présente les informations requises par les textes. Ces informations semblent claires et complètes et permettent au public de se faire une bonne idée du projet. 5.2.2 Dossier d’enquête parcellaire 1- Préambule (1 page) Objet de l’enquête parcellaire Notice explicative sur la désignation de l’assiette foncière et des ensembles volumétriques 2- Etat parcellaire (23 pages) Désignation de l’assiette comprenant les volumes objet de l’enquête Désignation des volumes objet de l’enquête 3- Plans (4 pages) Vue cadastrale du dossier parcellaire Représentation des volumes faisant partie de l’enquête parcellaire Niveau -2 à 46 NGF – Niveau Entrepont Représentation des volumes faisant partie de l’enquête parcellaire Niveau -1 à 51 NGF – Niveau Mail commercial Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 9 Le commissaire enquêteur s’est fait communiquer le dossier complet qui permet de constater les envois de demande de renseignements, les retours des accusés de réception et les affichages. Le commissaire enquêteur a, de plus, constaté lui-même les affichages sur les panneaux administratifs de la mairie. Il semble au commissaire enquêteur que le dossier présente les informations requises par les textes. 5.2.3 Conclusions sur les documents soumis à enquête Il semble donc au commissaire enquêteur que l’ensemble des documents exigés par la réglementation figure dans les dossiers soumis à enquête. 5.3 Autres documents EPADESA a transmis au commissaire enquêteur un dossier complémentaire : - Le 12 novembre 2013 un dossier avec (91 pages) ° Arrêté de fermeture du 9/11/2010 ° PV de la sous commission sécurité du 5/3/2010 ° rapport d’ARCALIA sur le repérage des matériaux contenant de l’amiante ° des photos de l’état actuel du site ° Le CR de réunion publique du 21/5/2013 ° Le CR de l’atelier du 4/6/2013 ° le document Point d’actualité ° Copies des lettres aux propriétaires ° Lettre au maire signalant les non réponses 6 Examen de la procédure L’ensemble de ce dossier semble correctement traité tant du point de vue technique que du point de vue du respect de la législation en vigueur. Il n’est bien entendu pas de la responsabilité du commissaire enquêteur de se prononcer sur la légalité de l’environnement administratif. Cela est et reste du ressort du Tribunal Administratif compétent. Il n’est pas du ressort du commissaire enquêteur de dire le droit, mais simplement il peut dire s’il lui semble que la procédure décrite ci-dessus est légale et s’il lui semble qu’elle a été respectée dans la conduite de ces enquêtes. A la lumière des différents paragraphes ci-dessus, et par comparaison avec les dispositions prévues par l'arrêté préfectoral du 4 octobre 2013, il semble au commissaire enquêteur que la procédure a été bien respectée. Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 10 7. Bilan et analyse comptable des observations reçues pendant l’enquête L’ensemble des registres est annexé au PV d’enquête Pièce N°5. 7.1 Registre « DUP » Annotation n°1 du Président de l’Association Village Fonctionnalité Urbaine Monsieur le Président estime que les questions de fonctionnalité urbaine ne sont pas traitées notamment les moyens d’accès au TC et à la dalle tout particulièrement pour les PMR. Annotation n° 2 de Monsieur Dewirder Monsieur Dewirder, président de l’association des locataires de Leclerc estime que l’environnement sera très impacté par la réalisation du projet et notamment par la superposition des travaux relatifs à d’autres chantiers(Trinity, Eole) qui devront s’intégrer dans le projet présenté. La circulation des PMR pose une question. Annotation 3 de Monsieur Egal Avis tout à fait favorable. Annotation 4 de Unibail Rodamco L’intérêt public de requalifier les espaces souterrains est incontestable. Cependant, la programmation commerciale et/ou loisir de l’ensemble projeté n’est pas suffisamment précise. Par ailleurs, stationnement et livraisons doivent être précisés. Annotation 5 de RFF RFF attire l’attention sur le fait que le projet Coupole se trouve en surplomb immédiat du futur tunnel du RER E EOLE. 7.2 Registre « Parcellaire » Annotation 1 de RFF dentique à la précédente Annotation 2 de SCI Les Salanganes Famille Louvet Les signataires indiquent qu’ils comprennent l’intérêt général du projet à l’échelle du centre commercial. Ils considèrent que les parcelles leur appartenant ne sont pas indispensables au projet. Annotation 3 de Monsieur Tapiro Monsieur Tapiro s’estime purement et simplement spolié. Annotation 4 de Monsieur Courtois (Grande Phamacie) L’affaire de la Coupole pourrait s’intituler « Cinétique d’une spoliation programmée d’un patrimoine privé ». Annotation 5 TELMMA Union Leclerc Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 11 TELMMA s’inquiète de son impossibilité à poursuivre sa mission de gestion des couloirs de service de l’ex centre commercial et dégage sa responsabilité, s’interroge de l’impact du projet et demande des informations. Annotation 6 TOTAL TOTAL reconnait la nécessité de requalifier le centre commercial souterrain mais exprime une vue extrêmement négative du projet de nouveau centre commercial dont une grande partie sera désormais en superstructure se traduisant par une disparition totale de la place Jean Millier. 7.3 Courrier Hors Délais La SCI PIOPIOT, par l’intermédiaire de son avocat, a transmis un courrier dont le commissaire enquêteur ne tiendra évidemment pas compte mais que vous trouverez en pièce jointe. 7.4 PV d’enquête Le 18 décembre 2013, cet ensemble de documents a été transmis à EPADESA sous forme d’un PV d’enquête. (Pièce N°5) EPADESA y a répondu par un mémoire en réponse daté du 6 janvier 2014 (reçu sous forme papier le 8 janvier 2014). (Pièce N° 6) 8. Analyse 8.1. Rappel de l’objet de l’enquête Les enquêtes publiques ont pour objet de déclarer l’utilité publique des travaux envisagés et de permettre la cessibilité des terrains et volumes nécessaires au réaménagement du quartier Coupole au sein du quartier d’affaires de La Défense. 8.2 Analyse des remarques L’analyse des remarques fait apparaitre 4 préoccupations majeures des différents publics : - Il est important de sécuriser et remettre aux normes les volumes correspondant à l’ancien ‘centre commercial’, - L’extension du ‘centre commercial’ préexistant semble poser problème à certains des interlocuteurs, tant du point de vue besoin commercial que du point de vue environnement de la place de la Coupole, - Les conditions d’indemnisation proposées aux propriétaires ne les ont pas tous convaincus, - Le public s’interroge sur les conditions de déplacements notamment des PMR. Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 12 8.3 Réponse d’EPADESA Conformément aux souhaits du commissaire enquêteur, EPADESA a : - Répondu individuellement à chacune des observations portées aux registres (5 pages), - Etabli un document présentant la conduite de la concertation (1/2 page), - Présenté l’historique des discussions avec les propriétaires (1/2 page) - Etabli une synthèse des éléments forts du projet (2 pages et demi). Il y est notamment indiqué que : - Que les questions de fonctionnalité urbaines, notamment pour les PMR seront fortement améliorées, - Que la disparition de la place Miller est nécessaire pour améliorer la perception de la fonction commerciale et la nécessité, pour ce centre, d’atteindre une taille critique ; par ailleurs, les fonctionnalités actuelles de la place seront reconstituées à proximité immédiate, - Que la gêne occasionnée par les chantiers sera limitée pour les usagers, - Qu’EPADESA et RFF sont en relation depuis 2012, - Qu’en ce qui concerne la SCI les Salanganes, une reconfiguration des lieux permettant d’exclure ces locaux n’a pas été possible ; par ailleurs, ces locaux souffrent des mêmes problématiques que les autres locaux commerciaux, - Que des propositions ont été faites à la Grande Pharmacie et à Mr Tapiro qui n’ont pas reçu de réponse, - Que des discussions se poursuivent notamment avec AREVA et TOTAL. 8.4 Evaluation du commissaire enquêteur 8.4.1 Traitement des problématiques sécuritaires actuelles Le site de l’ancien « Centre commercial » est aujourd’hui fermé par arrêté suite à une présence massive d’amiante, à l’obsolescence du réseau anti incendie (sprinklage) et surtout au morcellement de la propriété, résultat d’une politique ancienne. Par ailleurs, les locaux concernés, bien que officiellement fermés, constituent un remarquable squat ainsi que le commissaire enquêteur a pu le constater au cours de la visite des lieux. Enfin, les cheminements actuels entre les parkings et l’extérieur, oscillant entre les locaux de l’ex centre commercial ne présentent pas une sécurité totale et ne facilitent pas la vie des PMR. Pour des questions de sécurité des personnes, il est donc impératif de remettre ces locaux aux normes actuelles. 8.4.2 Déplacements, circulation et transports Les flux de piétons se sont largement modifiés depuis l’édification du quartier ; la circulation des PMR est aujourd’hui particulièrement inadaptée notamment au niveau des remontées vers la dalle de la Coupole ; les cheminements d’évacuation pourraient être améliorés. Une reconfiguration des cheminements, réseaux et installations techniques est indispensable. Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 13 8.4.3 Contexte économique 7.4.3.1 Etat des discussions avec les propriétaires A ce jour, EPADESA a conclu 15 actes de vente, lui transférant la propriété de 16 locaux, soit environ 3274.5 m2 (environ la moitié de la surface actuelle) pour un prix moyen de 3670 euros/m2. Par ailleurs d’autres négociations sont toujours en cours pour lesquelles EPADESA souhaite favoriser le plus possible les solutions amiables. Il faut noter, ainsi qu’en témoignent les observations, que plusieurs propriétaires sont loin d’être convaincus et parlent même de spoliation organisée. 7.4.3.2 Apport d’une offre commerciale nouvelle Le dossier d’enquête indique, sans autre précision, que l’orientation du futur centre sera à dominante de moyen et haut de gamme. Cette indication, sauf détails apportés au stade de l’autorisation d’exploitation, ne permet pas d’évaluer les retombées en termes de chiffre d’affaire et surtout d’emploi de cette offre. 7.4.3.3 Bilan de l’opération EPADESA rappelle dans son mémoire que l’opération Coupole pour un coût de quelques 213 millions d’euros, déficitaire pour EPADESA, n’est en rien une opération spéculative. 8.4.4 Concertation et environnement L’autorité environnementale s’est prononcée en dispensant l’opération projetée d’une étude d’impact en application de l’article R 123-3 du code de l’environnement. Il apparait cependant que certains propriétaires des tours riveraines du projet s’interrogent sur les modifications potentielles de leur environnement notamment au plan de la vision générale constructions en superstructure) et des facilités liées à l’existence de la place Jean Millier. Une concertation plus active avec ces propriétaires parait nécessaire, au risque pour certains de déserter le quartier. 8.4.5 Travaux et Chantiers Grace notamment au ‘Cahier des charges des chantiers à faibles nuisances’ annexé au dossier d’enquête, les riverains devraient subir un préjudice minimum durant les travaux. Le commissaire enquêteur ne met pas en cause les relations existantes entre EPADESA et les responsables d’autres chantiers proches du site, cependant, il conviendrait que les questions de renforcement de structure et de coordination entre EPADESA et notamment EOLE ou Trinity apparaissent dans un document annexe. Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 14 8.5 L’opération présent-t-elle concrètement un caractère d’intérêt public ? EPADESA a décidé de procéder au réaménagement du quartier Coupole au cœur du quartier d’affaires de La Défense. Les objectifs retenus : - Conserver les équilibres entre les constructions remarquables comme les tours voisines, - Clarifier les espaces publics et privés, renforcer l’aménité du centre et en faciliter la gestion en entité unique, - Améliorer les liaisons inter quartiers et en particulier les accès des PMR, - Etoffer l’offre commerciale et répondre aux besoins des riverains, habitants et salariés, - Améliorer la sécurité du centre, - Apporter une réponse technique à la mise aux normes ERP du centre, présentent, à mon sens, un caractère d’intérêt public évident. 8.6 Les expropriations sont elles nécessaires ? L’imbrication des domaines publics et privés au sein de l’ancien centre commercial ne laisse aucune alternative à une reconstitution d’une entité unique apte à proposer, décider et réaliser les opérations complexes, notamment de désamiantage, afin d’assurer la sécurité des personnes. De l’avis du commissaire enquêteur, les expropriations sont nécessaires. Ceci ne présume en rien des possibilités d’accord à l’amiable entre EPADESA et propriétaires. 8.7 Le bilan coûts-avantages de l’opération. 8.7.1 Atteintes à la propriété privée Les atteintes à la propriété privée sont évidentes et certains des propriétaires concernés le vivent très mal. Cependant, l’objectif de sécurisation de l’ancien centre commercial dont la fermeture remonte à plusieurs années et pour lequel des discussions multiples et actions en justice continuent à se dérouler, justifie les atteintes à la propriété privée. Par extension, le réaménagement du quartier justifie les atteintes à la propriété privée. 8.7.2 Le coût financier Bien que l’opération soit, selon EPADESA, déficitaire, le coût de 213 millions d’euros reste raisonnable au regard tant de la sécurité nouvelle des personnes que de la revitalisation d’un quartier au travers de ses liaisons facilitées avec les quartiers autour et surtout au travers d’un retour d’attraits commerciaux. Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 15 8.7.3 Y aurait-il des intérêts contraires ? Aucun intérêt social majeur n’est concerné. La santé publique est améliorée. Les intérêts environnementaux restent limités. Le projet est en cohérence avec l’ensemble des documents d’urbanisme (règlement, orientations d’aménagement, règlement de publicité). 8.8 Conclusion sur l’analyse Ainsi au terme de cette analyse et des différents critères qui sous-tendent le caractère d’utilité ou de désutilité du projet soumis à l’enquête, Le commissaire enquêteur considère que les avantages que présente le projet de réaménagement du quartier Coupole au sein du quartier d’affaires de La Défense l’emportent nettement sur les inconvénients qu’il génère et penchent en faveur de la Déclaration d’Utilité Publique de sa réalisation Enquêtes publiques préalables à la DUP et parcellaire relative au réaménagement du quartier Coupole à La Défense E13000094/95 16
