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DEDICACES
Gloire à ALLAH, Le Tout Miséricordieux, Le Très Miséricordieux !
A ma mère Thiaboye Boye, Ma source de motivation. Maman tu restes et
demeure éternellement l’être qui m’est le plus cher au monde. Pour tous les sacrifices
que tu as faits pour moi.
A mon père Guéye Ndione, Mon guide. Pour l’éducation de base qui tu m’as donné
et les valeurs que tu m’as inculquées. Papa tu m’as transmis
A ma grand-mère Awa Ndiour, Mon grand père Assane Boye, Mes tantes Mbome
et Maguette Boye, Mon oncle Omar Ngalla Boye, Mes sœurs Ndéye Ndione et Bineta
Wane, Mon frère Mbaye Diop Wane, tous arrachés à notre affection.
Vous n’êtes certes plus présents parmi nous, mais les valeurs que nous
partageons sont éternelles. Que la terre vous soit légère. AMINE
A mes frères et sœurs qui ont toujours su faire preuve de compréhension malgré
mes humeurs et de compassion notamment dans les moments les plus difficiles.
Ce sont mes frères Ousmane, Mamadou Amar, Mansour, Ibrahima Guireau ;
Mes sœurs Saly, Aminata, Fatou diouf, Aby, Nafy ;
Mes belles sœurs Fatim, Ndéye Awa et Khady.
A mes amis d’enfance qui m’accompagnent depuis le bas âge.
Ils se nomment Daouda Seck, Mamadou Sall, Maniang Seck, Abdoulaye Fall,
Malick Thioub, Youssoupha Kébé, Abdoulaye Mané, Babacar Wade, Omar Guéye, El Hadji
Doune Ndoye, Abdoulaye Pouye, Matar Fall, El hadji Momar Pouye, Pape Modou Séne,
Mayacine et Issa fall, Mangoné Dieng entre autres.
A de très grands amis connus sur le chemin de l’école.
Je veux nommer Cheikh Ahmed Tidiane Diouf, Saliou Ndione, Mamadou Guéye,
Abdoulaye Ndione, Abdourahmane Ndione, Aliou Ciss, Mamadou Ndiaye, Moussa Diarra,
Ahmadou Bamba Ndiaye, Ndarane Diop, Mouhamadou Thiam…
A mes camarades de promotion, principalement ceux de la section Impôts et
Domaines.
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REMERCIEMENTS
Mes remerciements vont à l’endroit de mon encadreur Monsieur Maguette Diakhaté qui,
malgré un emploi du temps très chargé, a accepté de prendre la direction scientifique de
mon travail.
A Monsieur Mamadou Ndaw, élève inspecteur des Impôt et Domaines ;
A Monsieur Bocar Seck, contrôleur des Impôts et Domaines au CSF de THIES ;
A Monsieur Alain Faye, élève inspecteur des Impôts et Domaines ;
A tous les formateurs de l’ENA notamment ceux de la Section Impôts et Domaines ;
Au Directeur général de l’ENA, au Secrétaire général, au Directeur de la Formation
Initiale, ainsi qu’à tout le personnel de l’ENA.
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SIGLES ET ABREVIATIONS
CGI : Code Général des Impôts.
COCC : Code Des Obligations Civiles et Commerciales.
CSF : Centre des Services Fiscaux.
IS : Impôt sur les sociétés.
TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée.
SIGTAS : Système Intégré de Gestion des Taxes au Sénégal.
PDSAF : Plan de Développement Stratégique de l’Administration Fiscale.
DGID : Direction Générale des Impôts et des Domaines
CDE : Code du Domaine de l’Etat
JORS : Journal Officiel de la République du Sénégal
Frs : Francs
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AVANT PROPOS
La rédaction du mémoire de fin de formation est un rituel auquel tous les élèves, du cycle A comme
du cycle B, toutes sections confondues, de l’ENA sacrifient.
Au niveau de la section impôts et domaines, cycle B, pas moins de quarante sujets nous ont été
proposés.
En ce qui me concerne, mon choix a porté sur « les mutations d’immeubles »
Au Sénégal on note un très grand intérêt accordé aux affaires ayant trait à l’immobilier.
En effet l’impact économique des affaires immobilières ainsi que les spoliations foncières qui barrent
la « UNE » des journaux de la place m’a poussé à aborder ce sujet aussi sensible que large.
Le traitement de ce sujet n’a guère était un travail de tout repos. J’ai été, consulter des notaires, des
Conservateur de la propriété et des droits fonciers, des agents expérimenté de la DGID, des
personnes exerçant dans le domaine de l’immobilier…
L’ensemble des informations et témoignages glanés ça et la m’a permis de comprendre le sujet et de
l’étudier.
Sans nul doute le traitement de ce thème n’est pas exhaustif, quand bien même nous nous sommes
efforcés d’apporter notre contribution dans le but d’éclairer la lanterne du grand public.
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SOMMAIRE
INTRODUCTION GENERALE
TITRE 1 : Les règles fiscales applicables aux mutations d’immeubles
Chapitre 1 : Les mutations à titre onéreux
Section 1 : Les ventes d’immeubles
Section 2 : Les autres modes d’acquisition à titre onéreux
Chapitre 2 : Les mutations à titre gratuit
Section 1 : Les donations
Section 2 : Les mutations par décès : Les successions
TITRE 2 : Les règles relatives à la sécurisation des transactions immobilières
Chapitre 1 : les règles relatives à la sécurisation des transactions immobilières
Section 1 : Les règles de sécurisation relatives aux mutations d’immeubles
Section 2 : Obligations et Responsabilités du Conservateur
Chapitre 2 : Etude critique et propositions de solutions
Section 1 : les limites aux règles relatives aux mutations d’immeubles
Section 2 : Proposition de solutions
CONCLUSION GENERALE
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INTRODUCTION GENERALE
Les transactions entre les sujets de droits sont nombreuses et se caractérisent, entre autres,
par la diversité des règles qui les régissent en fonction de leur nature. Au regard des valeurs
sur lesquelles portent ces transactions et de leur fréquence, on peut affirmer sans risque de
se tromper que, parmi celles-ci, les mutations d’immeubles occupent une place très
importante. D’ailleurs, traditionnellement, les immeubles sont considérés comme l’élément
le plus important du patrimoine des particuliers.
Dès lors, on peut souligner que l’importance des biens immeubles et des actes et
faits juridiques qui peuvent avoir des conséquences sur leur existence, justifie le thème
soumis à notre réflexion à savoir : « Les mutations d’immeubles »
La mutation est définie comme le passage d’un droit d’une tête à une autre tête. C’est donc
la transmission réelle ou apparente d’un droit entre deux ou plusieurs personnes. Les
mutations peuvent être classées entre mutations à titre onéreux et mutation à titre gratuit
d’une part et d’autre part, entre mutation entre vifs et mutation à cause de mort.
La mutation d’une propriété est dite à titre onéreux, lorsque le transfert de propriété
s’est réalisé avec contrepartie. Ainsi la vente, l’échange, la dation en paiement et
l’adjudication sont considérés comme des mutations à titre onéreux du fait de la
contrepartie.
En revanche, si la transmission de propriété est faite sans contrepartie, celle-ci est
considérée comme une mutation à titre gratuit. C’est le cas des donations et des
successions.
Par mutations entre vifs, on entend celles qui sont faites entre deux ou plusieurs
personnes qui sont en vie. Quand la mutation porte sur le patrimoine d’une personne qui
n’est plus en vie, on parle de mutation à cause de mort.
Le langage quotidien réduit le mot "immeuble" à la désignation d'un bâtiment urbain.
Mais dans le langage juridique le mot désigne tout un ensemble de biens et de droits.
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Un immeuble désigne juridiquement un bien non susceptible d'être déplacé. Il peut s'agir
d'un appartement, d'une maison, mais aussi d'un terrain ou d'une propriété agricole.
Juridiquement, un bien qui n'est pas un immeuble est un meuble.
L'appellation immeuble regroupe aussi les biens faisant partie intégrante d'un
immeuble.
Il peut par exemple s'agir d'une clôture, d'une cheminée ou même des animaux et les objets
que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds
(immeubles par destination).
Par rapport aux meubles, les immeubles sont soumis à un régime juridique spécifique.
Ainsi, les actes qui concernent les immeubles (une vente par exemple) doivent par exemple
faire l'objet d'une publicité. A défaut de publication, ces actes sont inopposables aux tiers.
Certains droits, tels que l'usufruit ou les hypothèques, sont aussi rattachés aux
immeubles juridiquement. Comme pour les immeubles par nature, les biens corporels, y
compris les objets mobiliers corporels affectés au service et à l’exploitation des biens
immeubles, c’est-à-dire des objets mobiliers corporels ayant une existence matériellement
indépendante du fonds, ont en droit civil nature d’immeuble par destination.
La problématique de notre sujet est de savoir quel est le régime fiscal applicable aux
mutations d’immeubles ? Et quelles sont règles prévues en droit sénégalais pour garantir la
sécurité des transactions immobilières ?
Pour répondre convenablement à ces questions, il nous semble important de faire le
point sur les différentes catégories d’impôts applicables en matière de mutation
d’immeubles, d’une part, et, d’autre part, examiner les règles édictées par le législateur
sénégalais dans le sens d’assurer une sécurité juridique aux différents acteurs.
Aussi, convient-il de préciser que les biens meubles sont exclus de notre champ de réflexion.
Par ailleurs, nous considérons que pour les mutations d’immeubles, les droits
d’enregistrement sont de loin la catégorie d’impôt la plus importante même si on peut
noter en matière d’impôt direct, l’imposition des plus-values provenant de la cession
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d’éléments d’actif immobilisé, prévue par l’article 259 du code général des impôts, et la
taxation à la TVA des mutations d’immeubles effectuées par des entreprises de crédit-bail ou
de finance islamique indiqué à l’article 361 du même code.
Dans le souci de mieux cerner notre sujet nous nous limiterons juste aux phases qui
concernent le régime d’Enregistrement et la Publicité foncière. Cette délimitation, eu égard
à la consistance du sujet, nous conduit donc à n’évoquer que les aspects traités par les
bureaux de l’Enregistrement et celui de la Conservation Foncière.
Le bureau de l’Enregistrement, comme son nom l’indique, s’occupe de l’enregistrement des
actes après que les deux parties se sont mises d’accord sur la cession du bien immeuble
moyennant un prix convenu. Cet enregistrement est fait suivant un taux qui sera appliqué au
prix convenu dans l’acte de mutation ou sur un prix déterminé par le bureau s’il y a constat
de dissimulation ou d’insuffisance de prix.
Le bureau de la conservation de la propriété et des droits fonciers assure aux titulaires la
garantie des droits réels qu’ils possèdent sur les immeubles immatriculés. Cette garantie se
matérialise au moyen de la publication sur les livres fonciers avec toutes les informations
relatives aux immeubles par l’ouverture d’un compte ouvert pour chaque immeuble.
En effet, l’article 4 de la loi n° 2011 -07 du 30 mars 2011 portant Régime de la propriété
foncière stipule que : « seul l’Etat est autorisé à requérir l’immatriculation des immeubles
aux livres fonciers ». Cette même disposition indique également que les terres du domaine
national, sont immatriculées dans les formes et conditions fixées par la réglementation prise
en application de la loi n°64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national. En même
temps les immeubles du domaine public non immatriculés, déclassés et incorporés dans le
domaine national visés à l’article 19 du code du domaine de l’Etat, peuvent faire l’objet
d’une réquisition d’immatriculation au nom de l’Etat sans formalités préalables.
Aussi les immeubles visés à l’article 27 du Code du domaine de l’Etat, sont immatriculés sur
simple réquisition et sans formalités préalables à la création du titre foncier.
Ainsi après cette phase d’immatriculation, l’Etat peut céder son bien immeuble ou en
accorder un droit réel immobilier.
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Pour autant, tout ce que nous venons de dire concerne la phase domaniale. Or notre étude
concerne spécialement la phase Enregistrement et de Conservation Foncière du bien
immeuble muté.
Il faut noter que toute mutation quelle qu’elle soit nécessite préalablement des procédures
administratives. Ces procédures que nous évoquerons au cours de notre développement
constituent un préalable indispensable.
En effet, l’étude de ce thème consacré aux mutations d’immeubles est d’un très grand
intérêt. Au Sénégal, on constate qu’une grande importance est donnée aux affaires relatives
au foncier. Fréquemment on reçoit des informations, à travers la presse ou même via les
cellules de communication de l’Etat, sur des problèmes liés à la spoliation foncière dont les
dégâts peuvent être parfois collatéraux. Si plusieurs dossiers relatifs au foncier atterrissent le
plus souvent au Tribunal, le ratio des populations qui s’intéresse au foncier ne cesse de
grimper. Cet intérêt que les populations portent au foncier ne cesse de croitre du fait du
développement exponentiel que connait le domaine de l’immobilier. Si beaucoup s’activent
à acquérir des immeubles en vue de mettre sur pied des projets immobiliers comme les
Société Civiles Immobilières, les modes d’acquisition de ces immeubles demeurent dans des
conditions opaques voire soupçonneuses.
Nous pensons qu’il serait ainsi plus intéressant d’axer cette étude sur les règles relatives aux
droits d’enregistrement pour avoir une démarche plus cohérente.
En ce qui concerne la problématique relative à la sécurisation des transactions immobilières,
nous nous proposons de mettre l’accent sur les procédures et règles applicables en matière
de conservation des propriétés et des droits fonciers.
Une telle approche nous permettra d’apprécier objectivement le régime fiscal applicable
aux mutations d’immeubles mais également de savoir si les opérations immobilières sont
suffisamment sécurisées pour permettre un bon développement économique.
Toutefois, dans le souci d’améliorer la portée de notre sujet, nous nous évertuerons à porter
une étude critique sur modes d’acquisition des immeubles ainsi que sur les procédures
administratives des mutations. Ces critiques, pour le moins objectives, pourraient permettre
à l’administration de revoir son mode opératoire mais aussi de mieux s’impliquer dans les
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modes de cession entre particuliers. Mais pour ne pas s’éterniser dans cette large page, nous
nous efforcerons à faire des propositions de solutions en vue d’aider l’administration à
mieux encadrer les opérations de mutations d’immeubles menées par les particuliers. Il
faudra donc, après une bonne analyse sur les mutations d’immeubles et tous les éléments y
afférents, faire des propositions concrètes à l’aune des critiques formulées.
Sous ce rapport, notre travail sera articulé autour du régime fiscal des mutations
d’immeubles (première partie) et les règles relatives à la sécurisation des transactions
immobilières (seconde partie).
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TITRE 1 : LES REGLES FISCALES
APPLICABLES AUX MUTATIONS
D’IMMEUBLES
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CHAPITRE 1 : LES MUTATIONS A TITRE ONEREUX
Section 1 : Les ventes d’immeubles
Paragraphe 1 : Les conventions taxables
L’article 264 du Code Des Obligations Civiles et Commerciales définit la vente comme un
contrat par lequel le vendeur s’engage à transférer la propriété d’une chose corporelle ou
incorporelle à l’acquéreur moyennant un prix fixé en argent.
Toutefois, si le Code Civil considère le prix en argent comme la contrepartie du
transfert de la propriété, l’administration fiscale, au nom du réalisme du droit fiscal, ne table
que sur le caractère financier pour établir une mutation à titre onéreux.
Le droit de vente d’immeuble est susceptible d’atteindre toutes les conventions translatives
à titre onéreux de propriété ou d’usufruit d’immeubles. Il est exigible dès l’instant que
l’accord sur la chose et sur le prix s’est établi.
Ainsi dans le souci de mieux cerner notre sujet, il sied de définir la nature des conventions
imposables sans oublier de parler des conditions que doivent réunir ces conventions pour
donner ouverture au droit de vente d’immeuble.
En fin il sera aussi utile d’évoquer les modalités de preuve de l’existence d’une mutation
taxable en l’absence d’acte.
1) Nature des conventions
Le principe de l’assujettissement au droit de vente de toute mutation de propriété ou
d’usufruit à titre onéreux d’immeuble relève d’une portée très générale et comporte
néanmoins quelques exceptions. Nous allons au cours de cette analyse évoquer les
mutations soumises au droit de vente et celles qui ne le sont pas.
 Mutations soumises au droit de vente : il faut noter que le droit de vente d’immeuble
s’applique non seulement aux ventes proprement dites mais aussi à tous les actes qui
sans revêtir la forme d’une vente emportent néanmoins mutation à titre onéreux de
propriété et d’usufruit. C’est ainsi que le droit de vente d’immeuble est exigible
notamment sur :
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
Les adjudications ou ventes aux enchères publiques d’immeubles ;

Les rétrocessions de biens immobiliers, annulations et résolutions amiables
de ventes d’immeubles ;

Les transactions translatives de propriété immobilière ;

Les dations en paiement ayant pour objet des immeubles ou droits
immobiliers ;

Certaines conversions d’usufruit en rente viagère ;

Certaines mutations immobilières résultant de clauses d’accroissement
comme les tontines ;

Les soultes d’échanges immobiliers ;

Les soultes de partage imputables sur des biens immobiliers ainsi que sur les
licitations et cessions de droits successifs ayant pour objet des biens de même
nature sauf application du régime dérogatoire prévu par le CGI.
 Mutations soustraites au droit de vente : contrairement à celles précitées, certaines
conventions de propriété immobilière à titre onéreux sont soustraites au droit de
vente en vertu de dispositions expresses de la loi fiscale. De ces conventions, nous
pouvons citer :

Les déclarations de command, par suite d’adjudication ou contrat de vente
d’immeubles, lorsque la faculté d’élire command a été réservée dans l’acte
d’adjudication ou de vente et que la déclaration est faite par acte publié et
notifiée avant l’adjudication ou le contrat ;

Les déclarations d’adjudicataires faites au greffe ;

Les retraits des rémérés accomplis dans certaines conditions ;

Les retraits d’acquéreurs de biens ruraux résultant de l’exercice du droit de
préemption par le preneur à bail.
À ces mutations, il y a lieu d’ajouter les échanges purement immobiliers ainsi que les
apports en société qui font l’objet d’un régime fiscal particulier.
2) Les conditions exigibles
Pour que le droit de vente soit exigible, il faut que la convention soit parfaite et qu’elle
produise des effets certains et actuels :
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 Vente parfaite : selon certaines dispositions du Code Civil, une vente est parfaite
lorsqu’il ya accord des deux partie, autrement dit consentement réciproque, accord
sur la chose laquelle constitue l’objet de la mutation et enfin accord sur le prix, c’està-dire la contrepartie fournie par l’acquéreur au vendeur en échange de la chose
cédée.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’acte devient de facto un acte imparfait, c’est-àdire un simple projet de vente non soumis en principe à la formalité.
En revanche, dés lors que le contrat est apparemment valide, l’impôt est, en principe,
exigible, même si la vente est susceptible d’annulation ou de résolution.
L’accord des parties est une condition sine qua non à toute vente. En effet, toute vente
requiert le consentement réciproque des parties : l’une s’engageant à livrer le bien vendu,
l’autre à acquitter le prix convenu. Cette règle est valable en droit fiscal et en droit civil.
C’est ainsi que le droit de vente ne peut, en principe, être perçu si l’acte présenté à la
formalité n’établit pas matériellement l’existence du consentement.
Toutefois, les nécessités de combattre la fraude ont conduit le législateur et la jurisprudence
à limiter la portée de ce principe : le droit de vente est exigible dés l’instant que l’acte revêt
matériellement les apparences de la validité.
Il en est ainsi même dans l’hypothèse où l’acte est entaché de nullité absolue ou
relative : incapacité d’une partie contractante, vice du consentement. L’exigibilité de l’impôt
ne disparaît que si la nullité de l’acte est prononcée avant la perception de l’impôt.
L’accord des parties peut être réalisé progressivement et chaque étape concrétisée par un
acte appelé promesse de vente. Cette dernière peut recouvrir trois situations juridiques
distinctes : pollicitation, promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique.
Aussi pour que la vente soit parfaite, il faut aussi qu’il y ait accord sur la chose.
L’objet de la vente doit être désigné pout pouvoir être identifié, mais il n’est pas nécessaire
que ses caractéristiques soient entièrement connues. Notamment, l’incertitude portant sur
la contenance de l’immeuble n’enlève pas à la vente son caractère parfait entre les parties et
ne fait pas obstacle à la perception de l’impôt.
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Enfin pour compléter, il faut qu’il y ait accord sur le prix. En effet, les parties doivent être
d’accord sur le prix et les charges qui s’y ajoutent. La fixation du prix obéit à certaines règles;
ainsi, le prix peut être fixé par référence à une quantité de denrées au cours du marché à
une date prévue. Mais il importe que la fixation du prix ne dépende pas de la volonté de
l’une des parties ou d’un tiers. En outre, le mode de paiement du prix doit être arrêté par les
parties. Et, si au regard du droit civil, le prix doit être fixé en argent, en droit fiscal, il peut
consister en tout bien meuble, droits mobiliers ou prestations.
 Vente certaine et actuelle : la taxe de publicité foncière ne peut être perçue tant que
subsiste une incertitude sur la réalisation de la mutation. Tel est le cas des ventes
conventionnelles.
Pour ces ventes conventionnelles, il convient de distinguer selon que la vente est sous
condition suspensive ou sous condition résolutoire.
La condition suspensive affecte l’existence même du contrat.
Par suite, les ventes
d’immeubles sous condition suspensive sont enregistrées au seul droit fixe des actes
innomés, le droit de mutation devenant quant à lui exigible lors de la réalisation de la
condition.
Contrairement aux ventes sous condition suspensive, les ventes sous condition résolutoire
entraînent le transfert immédiat de la propriété du vendeur à l’acquéreur. Et les droits sont
immédiatement perçus.
3) Preuve de mutations taxables en l’absence d’actes
Le droit de vente d’immeuble est un droit de mutation. Il est en conséquence exigible sur
toutes les mutations, qu’elles soient ou non constatées par un acte. Par suite, à défaut
d’acte ou de déclaration de la mutation (hypothèque qui semble assez théorique),
l’administration est engagée à exiger le paiement du droit de vente d’immeuble dés lors
qu’elle démontre l’existence du transfert de propriété.
L’administration pourrait invoquer à cet effet : La théorie de la propriété apparente ou la
présomption légale de propriété.
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Dés lors que le contribuable ne rapporte pas la preuve d’avoir initialement acquis un bien
susceptible de bénéficier du régime d’imposition particulier relatif aux
opérations
concourant à la production d’immeuble et que le seul acte d’acquisition produit, concernant
une acquisition de maisons, n’avait pas était enregistré, de sorte que la mutation était restée
secrète, il y a lieu de considérer la mutation car, à défaut d’acte la mutation à titre onéreux
d’un immeuble est soumise aux droits d’enregistrement.
 La théorie de la propriété apparente
Dégagée par la doctrine et la jurisprudence, combinée avec les principes du droit civil,
l’administration est fondée à tenir pour propriétaire véritable celui qui apparaît comme tel
aux yeux des tiers, en vertu de clauses formelles de titres, de la loi ou de ses agissements. À
ce titre il résulte qu’en cas de changement ultérieur de cette situation, c’est-à-dire tout
déplacement de la propriété apparente, celui-ci opère une mutation taxable même s’il est
établi que ce changement ne correspond pas, au regard des parties, à une véritable
transmission.
Paragraphe 2 : Détermination de l’assiette
1) La valeur vénale
Fixée d’après le consentement mutuel des deux parties que sont l’acquéreur et le vendeur,
la valeur vénale réelle d’un immeuble est, selon la jurisprudence, constituée par le prix qui
pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans le marché réel en tenant
compte de l’état dans lequel l’immeuble se trouve avant la mutation et les clauses de l’acte
de vente.
Cette valeur a donc un caractère subjectif, du fait qu’elle n’est pas forcément un prix effectif
fixé d’accord parties. Pour autant, il faut constater pour le regretter que beaucoup de
contribuables, voulant sciemment se soustraire au paiement des droits réellement dus,
déclarent des montants inexacts. Mais afin de mieux appréhender ces cas de fraude,
l’administration préétablit dans certaines situations un barème pour fixer la valeur vénale
des immeubles.
2) Le prix et les charges augmentatives du prix
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a) Le prix exprimé
Il peut s’agir d’une somme d’argent mais également d’une créance mobilière, d’une
obligation de faire ou de la remise d’un bien meuble de toute nature.
Lorsqu’il est payable à terme avec intérêts ; ces derniers ne sont pas taxables, c’est tout à
fait le contraire pour les rentes viagères. Dans ce cas d’espèce, la perception est alors établie
sur le capital de la rente exprimée dans l’acte ou sur une déclaration estimative des parties.
Toutefois si le prix varie selon des indices économiques momentanés, l’Administration, dans
le souci de simplifier la liquidation, se base juste sur le prix exprimé dans l’acte.
b) Les charges augmentatives du prix
Malgré le prix exprimé dans l’acte, il peut arriver qu’il y ait des charges supplémentaires qui
en augmentent le prix.
Celles-ci peuvent découler de prestations supplémentaires que le contrat impose à
l’acquéreur ainsi que par des avantages indirects que l’acquéreur procure au vendeur.
Il s’agit notamment :
 Du paiement par l’acquéreur des dettes du vendeur ;
 Des constructions et travaux à exécuter au profit du vendeur ;
 Des rentes à servir par l’acquéreur à la place du vendeur ;
 Des frais antérieurs au contrat mis à la charge de l’acquéreur ;
 Les réserves de jouissance au profit du vendeur si le prix est exprimé en
argent.
En l’absence de l’application de la règle dite de la solidarité des parties, les frais d’acte
incombent à l’acquéreur. Toutefois si le contrat met à la charge du vendeur certaines
obligations qui doivent normalement être acquittées par le l’acquéreur, le montant
représentant celles-ci est déduit pour la liquidation des droits.
Le taux des droits d’enregistrement en matière de vente d’immeuble est de 05% depuis la loi
2015-06 du 23 mars 2015.
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3)
La Plus Value Immobilière
a) Définition
Résultant de la cession d’un bien par rapport à sa valeur d’acquisition corrigée, la plus-value
immobilière ou cet excédent de prix est, suivant qu’elle est assimilée à un revenu
exceptionnel ou à un gain de fortune, taxée au regard des dispositions du CGI soit à l’IS soit à
une taxe spéciale appelée Taxe de Plus-value Immobilière.
L’article 557 CGI stipule que : « La valeur d’acquisition est la somme ou contre valeur
déboursée par le cédant pour obtenir la propriété de l’immeuble ou du droit réel immobilier.
Elle comprend des frais de délivrance de titres ou d’actes, lesquels sont fixés forfaitairement
à 20% du prix d’acquisition ou de l’estimation de la valeur d’acquisition de l’immeuble ou du
droit réel immobilier et des ouvrages qu’elle comporte à l’époque de l’acquisition… »
b) Les Modalités d’imposition de la Plus Value Immobilière
Le taux de la plus-value est de 05% sur la part de cette augmentation de valeur qui ne
provient pas du fait du propriétaire.
L’assiette de la plus-value est donc la différence, d’une part, entre la somme ou contrevaleur moyennant lequel l’immeuble ou le droit réel immobilier est aliéné, d’autre part, son
prix ou sa valeur d’acquisition telle qu’elle est définie par l’article 556 du CGI.
La valeur d’acquisition présumée est la valeur vénale des immeubles au jour de la mutation à
titre gratuit si cette acquisition a eu lieu à titre gratuit.
On pourrait donc la schématiser ainsi :
PLUS-VALUE= Valeur d’aliénation-(Prix d’acquisition + frais forfaitaires + Dépenses
d’amélioration permanente) X Coefficient de correction.
A noter que le taux sera de 10% si cette plus-value découle de la cession d’un droit réel
immobilier portant sur un immeuble domanial.
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Paragraphe 3 : Le Paiement des droits
1) Insuffisance de prix
Il arrive très souvent que des contribuables qui ont cédé les biens essayent de se soustraire
au paiement des droits réellement dus.
En effet, c’est soit par la méconnaissance du prix réel du bien cédé, soit que le vendeur l’ait
sciemment fait.
Prise en charge par l’article 609 CGI, l’administration a la possibilité, pout taxer en définitive
la valeur vénale des biens, d’établir l’insuffisance de prix exprimés ou évaluations fournies
par lesquels des droits ont été calculés lors de l’enregistrement.
C’est à l’administration d’apporter les preuves de l’insuffisance des prix exprimés ou des
évaluations fournies dans les actes ou déclarations.
A noter que l’insuffisance de prix n’est pas une fraude contrairement à la dissimulation.
2) Dissimulation
La dissimulation consiste à porter dans un acte un prix différent de celui réellement
convenu.
S’il est prouvé que le prix stipulé dans l’acte est inférieur à celui réellement convenu, les
sanctions afférentes aux dissimulations seront prises.
En effet l’article 623 CGI stipule que « Sans préjudice des sanctions prévues au titre 4, est
inopposable à l’administration des impôts toute convention ayant pour but de dissimuler
partie ou prix d’une vente d’immeuble ou d’une cession de fonds de commerce ou de clientèle
ou d’une cession du droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail sur tout ou partie
d’un immeuble, et tout ou partie de la soulte d’un échange ou d’un partage comprenant des
biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle ».
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3) Le droit de préemption
Le droit de préemption est la faculté que détient une personne ou une administration, de
préférence à toute autre, ou le fait d’acquérir un bien qui a été mis en vente aux prix et
conditions de la cession envisagée.
Au plan fiscal, l’administration fiscale peut exercer au profit du Trésor Public un droit de
préemption sur les immeubles, les droits immobiliers, les fonds de commerce ou clientèle,
les droits à un bail ou du bénéfice d’une cession de bail dont elle estime le prix insuffisant ;
elle offre en conséquence à l’acquéreur (ou aux ayants droit) du bien dont elle estime le prix
insuffisant le montant du prix majoré du dixième et le remboursement des frais et loyaux
coûts du contrat.
C’est par simple notification d’un acte d’huissier aux parties dans les 03 ou 06 mois suivants.
Celle-ci a eu lieu ou non à Dakar ou concerne un bien situé dans le ressort de cette ville que
cette faculté s’exerce.
En effet, c’est la substitution de l’Etat à l’acquéreur qui sous-tend ce droit.
4) Les sanctions
Si les contribuables sont de plus en plus enclins à passer entre les mailles des filets pour se
soustraire au paiement intégral ou d’une partie de leurs impôts sur les droits
d’enregistrement, l’administration ne tarde pas à sévir contre ceux-ci.
Ainsi face à ces infractions fiscales, l’administration peut enclencher des sanctions fiscales,
civiles ou même pénales, indépendamment du paiement des droits éludés.
On peut donc assister à :

Des amendes : 5 000 000 pour l’existence d’une contre-lettre qui révèle une
minoration de prix.

Des pénalités : 25% des droits simples en ce qui concerne les manquements aux
déclarations de l’assiette ou de paiement, 50% pour les dissimulations de prix et
l’abus de droit et 100% en cas de récidive.
20
Section 2 : Les autres modes d’acquisition à titre onéreux
Paragraphe 1 : L’Echange
En son article 373, le COCC définit l’échange comme étant un contrat par lequel les parties
s’engagent respectivement à la délivrance d’une chose contre une autre. L’échange produit
son effet translatif par la délivrance réciproque des biens qui en font l’objet.
En effet, si du point de vue fiscal, les échanges d’immeubles sont soumis à une tarification
spéciale, les autres formes d’échange sont considérées comme des ventes sont taxées
comme telles suivant la nature des biens et des opérations concernés.
Mais si l’échange est une mutation à titre onéreux comme la vente, il existe pour autant une
différence notoire entre les deux en ce sens que l’échange n’est pas rescindable, pour cause
de lésion, comme pour le cas de la vente. En sus l’échange appelle à plus de clarté parce qu’il
écarte des pactes obscurs de la part du vendeur, puisque chacune des deux se considère, en
même temps comme vendeur et acheteur.
Tous les frais relatifs à l’échange seront acquittés équitablement par les deux partie, à moins
d’une entente spéciale entre les deux coéchangistes et mentionnée dans le contrat,
contrairement pour la vente où c’est l’acquéreur qui supporte le prix et tous les frais y
afférents.
1) L’Echange sans soulte
Si les immeubles échangés sont d’égale valeur, on parle d’échange pur et simple. Dans ce cas
d’espèce un seul droit est dû malgré les deux transmissions réciproques. En effet, c’est le
contrat d’échange comme tel qui est soumis à ce droit.
Et si les biens reçus en contre-échange ont une valeur inférieure à ceux acquis initialement,
la déchéance n’est encourue que pour la différence de valeur. Aucune remise en cause du
régime initial ne peut être effectuée lorsque l’aliénation des biens acquis par échange
constitue un cas de force majeure.
L’échange est enregistré à un taux de 03% sur la valeur de l’un des lots.
21
2) L’Echange avec soulte ou plus value
Par définition, une soulte est une somme d’argent, qui dans un partage ou un échange
compense l’inégalité de valeur des lots ou des biens échangés. Aussi, lorsqu’il s’agit
d’immeubles de valeur inégale, cette différence de valeur constitue la soulte, ou encore de
plus value si aucune soulte n’est stipulée.
L’échangiste qui doit payer la soulte est soumis aux mêmes obligations que l’acheteur en
matière de paiement.
Comme pour l’échange simple, il n’est dû qu’un seul droit d’enregistrement même si les
biens échangés ne sont pas d’égale valeur, de sorte que l’échange donne lieu au paiement
d’une soulte, peu importe le montant de cette soulte. Toutefois certains auteurs sont d’avis
que si la soulte était tellement importante que la somme d’argent, elle devait être
considérée comme l’objet principal de l’obligation d’une des deux parties. Le contrat devrait
être analysé comme une vente mal qualifiée (du plus fort lot) et la prestation de la chose en
nature livrée par le débiteur de la soulte (moindre lot) serait une dation en paiement pour
une partie du prix.
Dans cette interprétation, la convention donnerait lieu à la perception du droit pour chacune
des transmissions. Faudrait-il encore signaler que rien ne s’oppose à ce que les parties
juxtaposent en un contrat complexe unique une vente et un échange, c’est-à-dire qu’elles
déclarent faire un échange à concurrence de la valeur du moindre lot et une vente pour le
surplus. Il s’agit plutôt de la volonté d’interprétation des parties car aucun critère ne fixe
légalement qu’il y a vente plutôt qu’échange avec soulte.
Pour l’enregistrement, on pourrait analyser l’opération comme un échange pur et simple en
prenant pour base la valeur du lot le plus élevé, et comme une vente à concurrence de la
valeur des deux lots ou de la soulte.
Ainsi l’acte donne ouverture à un taux de 05% de la valeur du lot le plus faible, et du tarif
appliqué pour la vente d’immeuble pour ce qui concerne le lot le plus élevé à concurrence
du montant de la soulte.
Au regard de ce qui précède, ces deux types d’échange pourraient être dissociés de
l’échange complexe. En effet, si les deux types d’échange ci-haut évoqués ont lieu entre
22
deux personnes, l’échange est celui liant trois personnes et dont la première cède son
immeuble à la deuxième en échange d’un immeuble qui lui est cédé par une troisième à qui
la deuxième cède de son coté un immeuble pour celui qu’elle a reçu de la première. Dans ce
cas, on considère qu’il ya en réalité deux échanges et il est dû deux droits.
Paragraphe 2 : Les adjudications judiciaires
1) Définition
En droit, l’adjudication est définie comme l’attribution d’un marché public ou d’un bien,
dans une vente aux enchères, à celui qui propose le meilleur prix.
Mais dans un souci de mieux l’adapter à notre travail, nous nous limiterons à étudier les
adjudications liées à une vente aux enchères de biens immeubles.
Les adjudications sont donc des ventes faites avec publicité et à concurrence par des agents
compétents de l’administration.
Il peut s’agir de commissaires priseurs, du tribunal, mais aussi tous les autres agents habilités
des administrations financières de la Douane, des Impôts et Domaines et du Trésor.
2) Préalables aux adjudications
a) La saisie immobilière
Portant sur un bien immeuble du débiteur, la saisie immobilière est la conséquence de
l’insolvabilité du débiteur qui rechigne à s’acquitter de sa dette.
C’est une des mesures de poursuites de voies d’exécution forcée enclenchée par le créancier
pour pousser son débiteur à payer sa dette.
La saisie immobilière est donc la procédure par laquelle un créancier poursuit la vente par
expropriation forcée des immeubles appartenant à son débiteur défaillant ou de ceux
affectés à sa créance.
Mais face à la complexité de cette procédure, il sied, au vu des énormes enjeux qui se
greffent à l’immeuble, d’adopter un formalisme strict.
23
Il y va de la protection des intérêts du débiteur dont l’immeuble saisi peut être son unique
bien de fortune. Aussi faudrait-il protéger les droits sur l’immeuble détenus par des tiers,
non sans oublier les acquéreurs qui ont besoin de toutes les garanties.
Selon l’article 24 de l’Acte Uniforme « La vente forcée d’un immeuble ne peut être
poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ».
Cette créance doit être liquide et exigible et constatée par un titre exécutoire.
Le défendeur de la procédure peut être le débiteur propriétaire de l’immeuble ou le titulaire
d’un droit réel immobilier.
En effet, en raison du droit de suite attaché aux sûretés immobilières, la saisie peut
être pratiquée contre l’acquéreur de l’immeuble hypothéqué. Néanmoins l’immeuble qui
fait l’objet d’une saisie doit être forcément immatriculé. Au cas contraire le créancier
pourrait lui-même le requérir après autorisation préalable du Président de la juridiction
compétente.
Mais au-delà de cette saisie immobilière, il y a une phase prépondérante qu’est le
commandement.
b) Le commandement
Le commandement est un acte d’huissier enjoignant d’exécuter une obligation avant de
procéder aux voies d’exécution forcée. Le commandement de l’huissier, après qu’il l’a
signifié au débiteur propriétaire de l’immeuble ou à l’acquéreur, met ainsi en demeure le
débiteur et place l’immeuble sous la main de la justice.
Ce commandement doit être déposé à la conservation foncière ou chez l’autorité
administrative compétente dans les trois mois à compter de la signification.
Après l’inscription du commandement, la suite dépend de l’attitude du débiteur.
Ainsi, si le débiteur paie dans les 20 jours, il est procédé de la radiation du commandement
par le Conservateur de la propriété et des droits fonciers ou par l’autorité administrative
compétente après main levée du créancier poursuivant. Si aucune radiation n’est faite, le
débiteur peut lui-même saisir la juridiction compétente qui statue en procédure d’urgence.
24
En revanche s’il ne paie pas l’immeuble est frappé d’indisponibilité. Le commandement
valant saisie à compter de son inscription.
L’avocat du créancier poursuivant rédige et signe le cahier des charges avant de le déposer
au greffe du tribunal où se trouve l’immeuble, dans un délai de 50 jours, à peine de
déchéance à compter de la publication du commandement.
Huit jours après le dépôt, une sommation est faite par le créancier saisissant au saisi et aux
créanciers inscrits afin de prendre communication au niveau du greffe en insérant ses dires
dans le cahier des charges.
L’adjudication est faite après que toutes les mesures de publicité sont accomplies. Ainsi un
extrait du cahier des charges est publié sous la signification de l’avocat poursuivant par
insertion dans un journal d’annonces légales et par opposition de placard à la porte du
domicile du saisi, du notaire ou de la juridiction compétente ainsi que dans lieux officiels
d’affichage de la commune où se trouve l’immeuble
3) Le déroulement de l’adjudication
Ayant lieu à l’adresse du tribunal et à une date indiquée, l’adjudication est le dénouement
normal de la procédure. Elle a lieu entre le 30e et 60e jour après l’éventuelle audience qui
sert à exposer les dires et les observations.
C’est à la barre du tribunal ou à l’étude du notaire que la vente de l’immeuble est
poursuivie. En effet, ces enchères sont portées par les enchérisseurs eux-mêmes ou par
ministère d’avocat.
L’immeuble est ainsi adjugé à celui qui a porté l’enchère la plus élevée par décision judiciaire
ou par un procès-verbal du notaire porté en minute à la suite du cahier des charges.
Il arrive souvent que des tiers ne soient pas satisfaits des conditions d’attribution de
l’immeuble à adjuger, dans ce cas une nouvelle procédure peut être enclenchée.
Cette nouvelle procédure pour une nouvelle adjudication conduit soit à la surenchère soit à
la folle enchère.
25
La surenchère est la procédure par laquelle tout intéressé peut demander la remise
en vente de l’immeuble afin d’en obtenir un prix plus élevé. Toutefois ce nouveau prix doit
être au moins du dixième du prix initial de vente de l’immeuble.
Cette procédure découle sur une nouvelle adjudication qui doit être précédée de
l’apposition de placards, 08 jours avant la vente.
Quant à la folle enchère, elle est l’annulation de la première adjudication provoquant
ainsi la revente de l’immeuble. C’est aussi lorsque le dernier enchérisseur ne peut pas
satisfaire les conditions de l’adjudication notamment étant dans l’incapacité d’en payer le
prix.
L’article 314 CGI stipule qu’il existe deux causes qui peuvent provoquer la folle enchère.
Elle fait l’objet d’une sanction dans le défaut de justification dans les 20 jours suivant
l’adjudication du paiement du prix, des frais ainsi que du respect des conditions du cahier
des charges.
Le prix sera toutefois liquidé sur la première adjudication. Si à la revente le prix est
supérieur à celui de la première, un complément de droit sera réclamé. En revanche, si le
nouveau prix est inférieur, il ne sera réclamé qu’un droit fixe de 5000frs.
Aux termes des dispositions de l’article 472 les adjudications sont enregistrées au taux de
05%.
26
CHAPITRE 2 : LES MUTATIONS A TITRE GRATUIT
Contrairement aux mutations à titre onéreux, les mutations à titre gratuit ne nécessitent la
fourniture d’aucune contrepartie par son bénéficiaire.
Les mutations à titre gratuit peuvent avoir lieu entre vifs (donations), ou résulter du décès et
de l’absence (succession).
 Les mutations à titre gratuit entre vifs ou donation est un contrat par lequel une
personne appelée donateur transmet de manière gratuite et irrévocable à une autre
personne appelée donataire, la propriété d’un ou plusieurs biens.
 Les mutations à titre gratuit pour cause de décès ou les successions qui portent sur
des biens composant le patrimoine du défunt.
Section 1 : Les Donations
Paragraphe 1 : Les conditions générales d’exigibilité
1) Conditions générales
Etant solidaires du paiement des droits, pénalités et amendes, les deux parties que sont le
donateur et le donataire sont tenus d’acquitter les droits sur les testaments et autres actes
de libéralités ayant pour cause la mort.
Ces actes renferment soit la déclaration par le donataire ou ses représentants, soit la
reconnaissance judiciaire d’un acte manuel.
Sur les biens situés au Sénégal, les testaments faits hors du Sénégal ne peuvent être
exécutés qu’après avoir été enregistrés au bureau où se trouve le domicile du testateur.
Dans le cas où ces testaments contiennent des dispositions concernant des immeubles situés
au Sénégal, ils doivent être, en outre enregistrés au bureau de la situation de ces immeubles,
sans qu’il puisse être exigé un nouveau droit.
2) Conditions d’Exigibilité
Le droit de donation, pour être exigible, convoque plusieurs conditions qui doivent être
strictement respectées. Ces conditions comportent notamment la forme de l’acte, la gratuité
de la transmission, le dessaisissement du donateur et, enfin de l’acceptation du donataire.
27
En ce qui concerne la forme de l’acte, si les autres formes de donation peuvent être
constatées par acte sous seing privé, le code de la famille indique que pour les donations
d’immeubles, de droits réels immobiliers ou de fonds commerce, il faut obligatoirement un
acte notarié.
L’administration peut aussi, quand elle est en mesure de prouver le caractère gratuit
d’une convention ou d’un contrat qui ne revêt pas les formes d’une donation, réclamer des
droits sur :

Les donations déguisées (vente, quittance dissimulant une libéralité) ;

Les donations indirectes (remises de dette à titre gratuit ou renonciation gratuite
à une succession en faveur de personnes désignées).
L’acte de donation doit aussi être une libéralité, c'est-à-dire, il ne doit comporter aucune
contrepartie ou équivalent de ce qui a été donné.
Mais les charges au donataire n’enlèvent pas au contrat son caractère. Quand les charges
sont inférieures à la valeur des biens donnés, la convention va constituer une libéralité.
Si par ailleurs les charges sont supérieures à la donation, l’administration peut la considérer
comme une vente.
Ainsi, si un ensemble de présomptions graves et concordantes fait apparaître dans
l’acte une dissimulation de la convention concernant notamment une stipulation d’un prix
dérisoire, l’existence d’un testament en faveur de l’acquéreur, le paiement du prix hors vu
du notaire, entre autres, la donation va être considérée comme une vente.
Il faudrait noter aussi que l’acte de donation doit être irrévocable, ce, quelle que soit la date
de transmission du bien. Le donateur se dépouille ainsi définitivement de son bien.
Enfin, il faut signaler qu’à défaut d’acceptation expresse du donataire, l’acte sera classé dans
la catégorie des actes innomés.
A la suite de leur donation en nue propriété, la renonciation à l’usufruit de biens immobiliers
constitue un acte translatif procédant d’une intention libérale taxable dès lors que les
donataires l’ont accepté.
28
Paragraphe 2 : L’Assiette
Pour les biens immeubles, il s’agit des terrains nus, des propriétés bâties et des immeubles
par destination, en somme toutes les constructions en maçonnerie, en bois ou en fer.
La valeur imposable des biens immeubles est celle faisant l’objet de déclaration détaillée et
estimative dans l’acte de donation. Cette valeur des biens peut se subdiviser en usufruit et
en nue propriété.
L’usufruit peut être viager ou constitué pour une durée fixe.
La valeur de la nue-propriété augmente au fur et à mesure que l’usufruit avance en âge,
alors que celle de l’usufruit viager décroît.
Pour l’usufruit constitué en une durée fixe, elle est estimée à deux dixième de la
valeur de la propriété entière pour chaque période de dix(10) ans sans fraction et sans égard
à l’âge de l’usufruitier.
Les droits de donation sont dus sur la valeur brute des biens donnés sans distraction des
charges, même les charges imposées par le donateur au donataire n’ouvrent aucun droit à
déduction pour la liquidation des droits.
Paragraphe 3 : Les Tarifs
Les actes constatant une transmission entre vif sont enregistrés au droit fixe de 25000 frs,
lorsque les actes et déclarations ne donnent pas ouverture à un droit proportionnel ou
donnent ouverture à moins de 25 000 de droit proportionnel.
Les mutations à titre gratuit entre vifs sont enregistrées au taux de 10%
1
. Ce taux est
réduit à 02% pour les donations entre époux.
1
e
Sont enregistrés au taux de 10% les mutations à titre gratuit entre vifs autres que celles visées au 5 du IV du
présent article.
29
Section 2 : Les mutations par décès : Les successions
La succession est la transmission du droit à une autre personne par suite du décès de la
personne initialement propriétaire du droit.
Ainsi pour qu’il y ait cette mutation, il faut le décès ou l’absence du propriétaire. C’est dans
le souci de maintenir le patrimoine familial, que ces biens ou des droits relatifs sont transmis
à des descendants, ou à défaut à des proches.
Le législateur sénégalais s’est ainsi inspiré du droit musulman combiné au droit français.
Paragraphe 1 : Conditions générales
La procédure de mutation par décès se fait suivant un certain nombre de conditions.
Les droits d’enregistrement sont acquittés par les héritiers, légataires et donataires, leurs
tuteurs et curateurs et les exécuteurs testamentaires pour les testaments et autres actes de
libéralité à cause de décès.
Les cohéritiers sont solidaires vis-à-vis du Trésor Public, du paiement des droits,
amendes et pénalités, sauf les exemptions prévues au profit des militaires et des civiles
victimes de guerre.
Au jour du fait générateur, c'est-à-dire le décès, une déclaration de succession doit être
produite comprenant tous les biens immeubles et autres faisant partie du patrimoine du
défunt avec la preuve de la possession des biens par celui-ci.
Pour la règle de la propriété apparente, les droits sont liquidés sur l’ensemble des biens dont
la propriété apparente repose sur la tête du défunt.
Paragraphe 2 : Régime d’imposition
1) Conditions d’exigibilité
Le droit de mutation par décès frappe, en principe toutes les transmissions de bien à titre
héréditaire qu’il s’agisse :
 D’une dévolution légale
30
 D’une succession testamentaire (legs universel, legs à titre universel ou à titre
particulier)
 De toute libéralité à cause de mort.
a) Successions ab intestat
La dévolution légale est une succession qui est réglée par la loi en l’absence de toutes
dispositions testamentaires ou lorsque le testament devient nul ou caduc. Le droit de
mutation est exigible sur tous les biens transmis notamment les biens soumis au retour légal
de l’adoptant du père et de la mère de l’adopté, de l’ascendant donateur en ce qui concerne
les donations consenties par ce dernier.
b) Successions testamentaires
La disposition des biens résulte des dispositions de dernière volonté du défunt. Ainsi on
peut compter trois sortes de legs :

Le legs universel par lequel le testateur donne à une ou plusieurs personnes la
totalité des biens qu’il laissera à son décès ;

Le legs à titre universel est celui par lequel le testateur lègue seulement une
quote-part de ces biens.

Le legs à titre particulier est celui par lequel le testateur confère à un légataire
des droits sur une chose déterminée ou sur une fraction de chose
déterminée.
Dans tous ces cas, le légataire est tenu de s’acquitter du paiement des droits de mutation
par décès sur le montant des legs dont il bénéficie. Seulement le paiement n’est pas exigible
si le legs est soumis à une condition suspensive.
En revanche, les droits sont immédiatement exigibles si le legs est soumis à une condition
résolutoire ou que son exécution est reportée à une date déterminée.
31
c) Donations pour cause de mort
Leur réalisation est subordonnée au décès du donateur. Ne donnant ouverture qu’à un droit
fixe au moment où elles sont effectuées, le droit de mutation par décès devient exigible au
moment du décès du donateur. En effet, ce sont des institutions du contrat qui permettent à
l’institué d’opter au décès de l’instituant entre les immeubles et autres biens existants lors
du contrat, ou les biens présents à la succession de l’instituant.
Il faut noter que ces institutions contractuelles ne concernent pas les biens de communauté
recueillis par le conjoint survivant en vertu d’une convention de mariage
2) Fait générateur
Le décès constitue le fait générateur de l’impôt de la mutation par décès. Le régime fiscal
est, par conséquent, déterminé par la date du décès. L’Administration est en droit de
réclamer les droits de mutation par décès dès lors qu’elle établit le décès. Ces droits seront
acquittés par les bénéficiaires si les héritiers légaux renoncent.
Hormis l’événement du décès les droits de mutation par décès sont aussi exigibles à la
suite de la déclaration d’absence qui permet aux héritiers ou légataires de l’absent d’entrer
en possession des biens de ce dernier.
Le fait générateur serait le jour de la transcription du jugement déclaratif d’absence. Les
droits déjà acquittés seraient restituables en cas de retour de l’absent, déduction faite sur
les droits auxquels donne lieu la jouissance des héritiers.
3) Assiette
L’impôt de mutation est dû sur l’actif successoral qui s’étend à tous les biens immeubles et
autres biens appartenant au défunt.
Dans le cas qui nous concerne c'est-à-dire les biens immeubles, lorsqu’ils sont transmis
sont évalués en principe sur leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt de
mutation par décès.
La valeur vénale des immeubles doit être mentionnée dans la
déclaration de succession.
32
À l’Actif successoral, la valeur imposable des biens immeubles transmis est déterminée par
la déclaration détaillée et estimative des parties sans distraction des charges.
À côté de l’Actif successoral, il y’a le Passif successoral qui constitue l’ensemble des
dettes et charges du défunt, et qui doivent être déduites de l’Actif successoral. Seulement
sont exclues des charges du défunt celles ayant pris naissance après le décès et qui seront
ainsi à la charge des héritiers.
En cas de succession en ligne directe entre époux ou entre frères et sœurs, l’évaluation des
biens immeubles à usage agricole dans la déclaration de succession n’est pas prise en
compte dans la détermination de l’Actif successoral, à condition que les héritiers déclarants
s’engagent à maintenir la copropriété desdits biens et leur exploitation collective pendant
une période au moins égale à 05 ans.
Cependant lorsque cet engagement ci-haut évoqué n’est pas respecté, soit que les
héritiers ont procédé à un partage entre eux, soit qu’ils ont cédé les immeubles à un tiers, il
est dû un droit d’enregistrement correspondant à la nature de l’opération réalisée et
majorée de la pénalité de retard prévue par le code.
Il est à noter que pour ce qui concerne les droits de mutation par décès, il est procédé à un
abattement de 200 millions sur le Passif successoral net.
L’assiette de la mutation par décès sera donc constituée de l’Actif successoral déduite du
passif successoral se rapportant à l’immeuble en question.
4) Taux et Liquidation
a) Taux
Les taux des droits de mutation par décès dépendent en premier du lieu de parenté existant
entre le défunt et les héritiers.
La liquidation des droits de succession se fera à partir de l’Actif déterminé suivant le régime
de droit commun ou celui du droit musulman. Mais, en ce qui nous concerne, nous ne nous
intéresserons qu’au droit commun.
33
L’article 471 du CGI stipule qu’un droit fixe de 25000 frs est perçu sur les déclarations de
mutations ne donnant pas ouverture aux droits proportionnels prévus dans ce même article,
ou donnant ouverture à moins de 25000 frs de droit proportionnel.
Mais si la déclaration donne ouverture à l’un des droits prévus à l’article 542 du CGI, la
liquidation s’effectue ainsi qu’il suit :
-
Application de l’abattement de 200 000 000 sur l’actif net ;
-
02% pour les dévolutions entre époux ;
-
10% pour les autres dévolutions.
b) Liquidation
La liquidation de l’impôt de succession comporte un certain nombre d’opérations
essentielles qui sont :
-
La détermination de la part nette à recueillir par chaque ayant droit ;
-
Le calcul proprement dit de l’impôt de succession après déduction des abattements.
Pour la détermination de la part nette pour chaque ayant droit, les droits de succession sont
liquidés sur la part recueillie pour chaque ayant droit. Cette part s’obtient en déduisant de sa
part dans l’actif, sa part contributive dans le passif déductible.
.
34
TITRE 2 : LES REGLES RELATIVES
A LA SECURISATION DES
TRANSACTIONS IMMOBILIERES
35
CHAPITRE 1 : LES REGLES RELATIVES A LA SECURISATION
DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES
Section 1 : Les règles de sécurisation applicables aux mutations
d’immeubles
Si la procédure d’enregistrement est indispensable pour l’immeuble qui change de
propriétaire, les formalités foncières ne le sont pas moins dans la mesure où elles assurent
la sécurité juridique par le régime de la propriété foncière.
En effet, après avoir acquis l’immeuble, et après avoir acquitté les droits
d’enregistrement, le contribuable se déplace au niveau du bureau de la Conservation
Foncière pour les formalités foncières.
Nous allons ainsi au cours de cette section étudier les étapes de cette publicité foncière.
Paragraphe 1 : De la compétence classique du bureau de la conservation foncière
Les formalités relatives à la publicité foncière sont du ressort exclusif du bureau de la
Conservation Foncière.
En effet, aux termes de l’article 7 de la loi 2011-07 du 30 mars 2011 portant Régime de la
Propriété Foncière, les bureaux de la Conservation de la Propriété et des Droits Fonciers sont
créés par décret. Il en est de même de leur compétence territoriale. L’article 8 ajoute que
leurs règles de fonctionnement sont aussi fixées par décret.
Le bureau est dirigé par le Conservateur de la propriété et des droits fonciers chargé de
l’instruction des demandes d’immatriculation, de l’inscription des droits réels constitués sur
les immeubles immatriculés, ainsi de la conservation des actes et plans relatifs aux
immeubles immatriculés, sans oublier la communication des renseignements relatifs aux
immeubles, au public.
1) Du régime de l’immatriculation
A. Caractères de l’immatriculation
Assurant à leurs titulaires la garantie de droits réels qu’ils possèdent sur les immeubles, et
leur délivrant un titre foncier définitif et surtout inattaquable, permettant également
d’assurer la sécurité du crédit, la mobilisation de la propriété immobilière dans un circuit
sans oublier la facilitation des transactions, le régime de l’immatriculation a pour but
d’organiser la propriété foncière.
36
En effet, si le système cadastral est un système « déclaratif de droit » en ce sens qu’il se
limite à rendre public des conventions sans garantir l’exactitude de leur contenu, le régime
de l’immatriculation, domaine exclusif du bureau de la Conservation Foncière, délivre
contrairement au bureau du Cadastre un système « constitutif de droit », garantissant ainsi
la validité des droits.
La sécurisation des droits réels est ainsi obtenue par l’inscription sur le Livre foncier à un
compte particulier ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s’y rapportent
et de leurs modifications. Cette publication est précédée de la vérification des justifications
produites et faisant foi à l’égard des tiers.
Il est à signaler aussi que la prescription ne peut en aucun cas constituer un mode
d’acquisition de droits réels sur les immeubles immatriculés ou de libération des charges
grevant ceux-ci.
Toutefois un immeuble abandonné pendant 30ans par son propriétaire ou occupants
légitimes est considéré comme vacant et de fait incorporé dans le Domaine Privé de l’Etat
dans des formes et conditions fixées par décret.
B. Effets de l’immatriculation
Le titre foncier créé à l’issue de la procédure décrite ci-dessus devient selon l’article 42 la loi
2011-07 du 30 mars 2011 « définitif et inattaquable ». Il constitue « le point de départ unique
de tous les droits réels existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation ».
Cela confirme l’intangibilité du titre foncier qui s’explique par les formalités qui y ont été
exécutées ainsi que les précautions qui ont été prises avant sa création.
Cette intangibilité s’applique aussi bien sur le plan matériel que sur le plan juridique.
a) Intangibilité matérielle
Les limites de la propriété définies dans le titre foncier ne peuvent aucunement être remises
en cause.
C’est ainsi que lorsqu’une construction édifiée sur un immeuble empiète sur un immeuble
voisin immatriculé, au sous-sol, par débordement des fondations, le propriétaire de
l’immeuble sur lequel l’empiètement a été commis en obtiendra la suppression si son titre
foncier ne mentionne aucune charge ou servitude correspondante.
La jurisprudence déroge à cette règle de l’intangibilité matérielle dans de très rares
hypothèses, à savoir :
-
Quand l’empiètement provient d’une erreur initiale de bornage ;
37
-
Quand tout ou partie d’une même propriété fait l’objet d’une seconde
immatriculation, en pareil cas on maintient le titre le plus ancien et modifie le plus
récent titre.
b) Intangibilité juridique
Selon l’article 43 de la loi 2011-07 du 30 mars : « Toute action tendant à la revendication
d’un droit réel non révélé en cours de procédure et ayant pour effet de mettre en cause le
droit de propriété même d’un immeuble immatriculé est irrecevable ».
Le propriétaire du titre foncier possède donc un droit inattaquable qui s’oppose à
l’inscription de droits nés d’une situation juridique antérieure à l’immatriculation et non
révélés en cours de procédure. Il en résulte les conséquences suivantes :
-
Les droits ne pouvant plus être contestés :
Les parties qui ont signé la convention ainsi que les tiers demeurés étrangers ne peuvent
pas contester.
Un tiers est ainsi irrecevable à discuter de la valeur d’un titre d’occupation provisoirement
inscrit au cours de la procédure d’immatriculation lorsque celle-ci a été effectuée.
-
Les droits ne pouvant plus être inscrits :
Les droits nés des transactions antérieures, quelle que soit la cause du défaut d’inscription,
sont réputés non avenus. Il en est de même notamment quand les droits des incapables ont
été suffisamment défendus.
Ni les conventions privées ni même les dispositions de la loi, pas plus que l’existence
de jugements passés en force de chose jugée ne peuvent faire échec à l’application de cette
règle.
Les droits des tiers doivent être révélés au cours de la procédure d’immatriculation, à
défaut, ils seront irrévocablement anéantis, ce, quelle que soit leur origine.
Toutefois, une exception a été prévue par l’article 43 en faveur des détenteurs de
créances hypothécaires ou privilégiées et des bénéficiaires de charges foncières tenues
directement du propriétaire ayant poursuivi l’immatriculation.
Ceux-ci peuvent, en se conformant aux prescriptions relatives à la publication des droits
réels, requérir, même après l’achèvement de la procédure, l’inscription de leur droit sur le
titre foncier sous la double réserve de ne pas préjudicier à d’autres droits régulièrement
inscrits et de ne prendre rang qu’à compter de leur inscription.
38
2) De la publication des droits réels
A. La formalité d’inscription
La formalité de l’inscription assure l’existence et la validité des droits réels constitués sur les
immeubles à la suite de leur publication par la publication aux livres fonciers de ces mêmes
droits. Cette phase fait office de garantie pour le propriétaire de l’immeuble immatriculé.
Pour le cas des mutations par décès, la constatation écrite ayant trait à celles-ci est
faite soit dans les intitulés d’inventaire, soit au moyen d’actes de notoriété rédigés par un
notaire ou de jugement d’hérédité(en annexe) contenant un certains nombre d’éléments
énumérés à l’article 49 de la loi portant la propriété foncière notamment la désignation par
le numéro du titre foncier des immeubles transmis.
Pour autant tous autres faits constitutifs, transmissifs, modificatifs et extinctifs de droits
réels, la constatation est cette fois-ci fournie par les actes judiciaires.
Toutefois toute personne titulaire d’une inscription antérieure régulière ou
antérieure à celle-ci peut, après avoir produit les pièces demandées selon le cas à l’article
55, requérir du Conservateur l’inscription, la radiation, la réduction ou la rectification de
l’inscription d’un droit réel immobilier.
Les frais de toutes inscriptions sont acquittés par les requérants, sauf règlement ultérieur
entre les parties concernées.
Aucune inscription postérieure ne pourrait infirmer l’inscription au titre foncier du
disposant. En même temps l’immeuble est tenu pour disponible comme le stipule l’article
632 de la loi sur la propriété foncière.
En l’absence d’éléments essentiels à la validité de l’inscription, le Conservateur refuse la
formalité.
L’inscription aux livres fonciers dont l’objet en rapport avec les droits réels comporte
plusieurs éléments dont la constatation du registre ad hoc, la rédaction des bordereaux
analytiques rappelant toutes les dispositions soumises à la publicité, la reproduction des
mentions ayant rapport avec le titre foncier, sans oublier l’établissement d’un certificat
d’inscription au nom du titulaire du nouveau droit.
Lorsque des faits et des conventions susceptibles d’être publiés se sont produits ou
sont conclus au cours de la procédure d’immatriculation, l’inscription dans ce cas ne peut
être faite qu’après l’établissement de l’immatriculation.
2
L’immeuble est tenu pour disponible s’il n’existe aucune mention inscrite dans le cadre spécial du titre foncier
affecté aux charge de cette nature ou si toutes les mentions précédemment inscrites ont été radiées.
39
Pour prendre rang et rendre ledit droit opposable aux tiers, il est loisible au
bénéficiaire du droit de s’inscrire, d’effectuer avant l’achèvement de la procédure le dépôt
des pièces prescrites à la conservation. C’est au niveau du registre des oppositions des actes
à inscrire que ce dépôt est mentionné au jour de l’immatriculation, reporté avec le rappel de
sa date au registre des dépôts au rang qui lui est assigné par le premier enregistrement.
La validé de ces inscriptions reste soumise aux règles qui régissent le droit commun auquel
l’immeuble n’échappe qu’au jour de l’immatriculation.
En ce qui concerne l’inscription d’une hypothèque forcée, si elle est subordonnée à
une décision de justice, une inscription conservatoire (qui n’a d’effet que jusqu’au jugement
définitif) peut être prise en cas d’urgence et en vertu d’une ordonnance du Président du
Tribunal régional. Par ailleurs ce qui a été maintenu prend rang à la date de l’inscription
conservatoire.
Toute personne se sentant lésée dans ses droits peut demander l’annulation ou la
modification de l’inscription.
En ce qui concerne les successions, l’héritier qui revendique tout ou une partie de l’Hérédité
peut concomitamment demander l’annulation de l’inscription faite à son préjudice, celle des
droits constitués dans l’intervalle au profit de tiers par l’héritier apparent.
B. La réunion et la division des titres fonciers
Lorsque le propriétaire d’un immeuble acquiert un autre contigu à celui-ci, il peut au
moment de l’inscription du fait juridique générateur ou même ultérieurement demander la
fusion des deux titres en un seul au niveau du Conservateur de la Propriété foncière.
Pour ce faire, soit le bureau de la conservation procède à la radiation des deux
anciens titres et en crée un nouveau en y reportant toutes les inscriptions non radiées des
titres annulés, soit par annulation de l’un des titres et le report sur le second,
indépendamment des mentions relatives à l’augmentation de superficie, consistance et
valeur de l’immeuble, des inscriptions du titre annulé sont radiées.
Mais cette opération n’est admise que si elle ne porte pas un préjudice aux droits déjà
inscrits sur les titres fonciers fusionnés.
Cette opération est valable pour le rattachement à un immeuble d’une parcelle
détachée d’un autre immeuble contigu ou de réunion de plus de deux immeubles en un seul.
Par ailleurs, si un immeuble est divisé à la suite d’une aliénation partielle ou partage, les
limites des lots formés doivent être fixées sur le terrain. Ainsi afin d’inscrire ultérieurement
l’acte de vente ou de partage à publier, un plan de lotissement avec les pièces nécessaires
est déposé au bureau de la Conservation foncière.
40
Le Conservateur peut, dans les plus brefs délais requérir un géomètre du Cadastre pour la
vérification du plan fourni, sous réserve de rectifications s’il y a lieu aux frais du requérant.
Enfin toute personne peut, après avoir satisfait un certain nombre de règles, obtenir la
communication des renseignements consignés aux livres fonciers ou renfermés dans les
dossiers correspondant aux titres fonciers moyennant un montant presque dérisoire comme
droits de recherche, de copie ou reproduction.
Lorsqu’il est requis du Conservateur un état des charges et droits réels grevant un immeuble
en cours de morcellement, le Conservateur est tenu de faire mention dans son état de ladite
procédure.
3) Consultation et communication des renseignements
Toute personne pourrait, en se conformant aux règles fixées à l’article 78 de la loi sur la
propriété foncière, et après avoir rédigé en double exemplaire une réquisition datée et
signée et tendant à la délivrance suivant un cas précis, obtenir la communication des
renseignements consignés aux livres fonciers ou renfermés dans des dossiers correspondant
aux titres fonciers moyennant le paiement de droit de recherche, de copie ou de
reproduction.
Ces certificats, états et copies délivrés, sont établis en double exemplaire, le second restant
donc aux archives de la conservation foncière.
En cas d’immeuble en cours de morcellement grevé d’un état des charges et droits réels à la
suite d’une réquisition au niveau de la conservation, le conservateur est tenu de faire
mention dans son état, de ladite procédure.
L’art 79 de la présente loi stipule que : « Au cas où l’immeuble visé dans une réquisition se
trouve grevé d’une hypothèque à inscription différée dans les conditions fixées par l’article 70
de la présente loi, mention doit en être faite à la suite de l’état ou du certificat requis, avec
indication de la durée de validité de l’opposition, si toutefois la nature du renseignement
demandé exige une révélation ».
Section 2 : Obligations et responsabilités du Conservateur
Paragraphe 1 : Obligations
Dans l’exécution des inscriptions, le Conservateur est tenu à certaines obligations en opérant
sans omissions toutes les inscriptions relatives à l’immeuble, bien entendu tout en se
conformant à la loi.
Ainsi, au moyen des mentions sommaires faites sur les livres fonciers et les copies
des titres fonciers, toutes les inscriptions sont portées, radiées, réduites ou rectifiées par le
Conservateur.
41
Chaque inscription doit mentionner la date à laquelle elle est effectuée et les bordereaux
analytiques correspondants ; comme au moment de la création des titres fonciers, les plans
et les copies de titres doivent être signés par le Conservateur, gage de leur authenticité.
Hors, dans les cas prévus dans les textes, le Conservateur ne peut, comme le stipule
l’article 80 de la loi du 30 mars 2011 « rejeter la demande, ni retarder l’exécution d’une
formalité régulièrement requise, ni enfin, refuser la délivrance des copies de titres fonciers et
certificat d’inscription aux personnes qui y ont droit, sous peine de dommages et intérêts ».
Le Conservateur peut aussi dans certains cas rejeter la réquisition d’immatriculation.
Pour la formalité de l’inscription, le Conservateur peut refuser son exécution dans certaines
situations.
Ainsi lorsqu’on est dans l’hypothèse où le droit n’existe pas sur les immeubles
immatriculés, une copie du titre foncier ou du certificat d’inscription n’étant pas produit
alors que cette formalité est destinée à constater un fait ou une convention qui suppose le
consentement des porteurs, la formalité peut être refusée . Cela est valable si la réquisition
d’inscription n’est pas conforme aux prescriptions légales concernant l’identité et la capacité
des parties, la disponibilité de l’immeuble entre les mains du déposant.
Au regard de ce qui précède, l’ajournement pendant le temps nécessaire peut
aboutir à des conséquences irréparables lorsque dans ces conditions le Conservateur refuse
la formalité.
Le requérant pourrait se voir primer entre temps par un tiers dont le dossier est en état ou
même par un créancier saisissant.
Paragraphe 2 : Responsabilités
Lorsque le conservateur commet une faute dans l’exercice de ses fonctions, sa responsabilité
peut être engagée.
L’article 118 et suivants du COCC parlent de responsabilité délictuelle de droit commun.
La jurisprudence admet que la responsabilité du Conservateur ne peut être engagée que si
des erreurs de droit sont établies d’une part, et, d’autre part, si ce dernier a agi avec
légèreté, eu égard à la complexité et à la délicatesse de la tâche qui lui est dévolue.
 Caractère de la responsabilité
La loi 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière permet d’engager la
responsabilité d’un fonctionnaire pour une faute de service, dérogeant ainsi aux règles de
droit commun en matière administrative.
42
En sus de son caractère délictuel, cette responsabilité est professionnelle en ce sens
que les tribunaux pour apprécier les fautes commises par le Conservateur se référent, en
dehors de la loi du 30 mars 2011 relative à la propriété foncière, aux règles du droit commun
de la responsabilité dont la référence ne fait qu’alourdir la responsabilité du Conservateur.
Il faut noter que l’application du droit commun dont les textes sont tirés de l’art 118 et ses
suivants du COCC ne change rien quant à la légalité de la responsabilité.
Ces textes lui sont donc appliqués dans les mêmes conditions et suivant les mêmes
critères que pour la responsabilité des officiers ministériels tels que les notaires.
Aussi, toute convention passée entre le conservateur et un tiers pour l’exonérer de sa
responsabilité est nulle. En effet, une telle convention est contraire à l’ordre public
conformément aux dispositions des articles 151 et 152 du code précité. Cette règle est
également dégagée par une jurisprudence constante.
De même l’Etat par une simple décision administrative ne peut écarter la responsabilité du
Conservateur pour y substituer la sienne car cette décision illégale serait aux antipodes du
décret foncier.
Les requérants pourraient attaquer cette décision par les voies de droit ordinaire, en
apportant la justification d’un intérêt direct et personnel.
 Cas où la responsabilité du Conservateur est engagée
Selon l’article 82 de la loi sur la propriété foncière du décret foncier, la responsabilité du
Conservateur peut être engagée dans trois cas :
 En cas d’omission sur ses registres des inscriptions régulièrement
requises en ses bureaux ;
 En cas d’omission sur les copies des inscriptions portées sur le titre,
sauf l’hypothèse prévue par l’article 82 de la loi 2011-07 du 30 mars
2011
Selon l’article 84 de la loi 2011-07 du 30 mars 2011, l’immeuble à l’égard duquel ont été
omis ou inexactement reportés dans les copies des titres ou dans les certificats d’inscription
un ou plusieurs des droits inscrits qui doivent y figurer légalement en demeure affranchi ou
libéré d’autant dans les mains du nouveau possesseur sauf la responsabilité du
Conservateur s’il y a lieu ;
Néanmoins cette disposition ne porte pas préjudice aux créanciers hypothécaires de
se faire colloquer suivant l’ordre qui leur appartient, tant que le prix n’a pas été payé ou que
l’ordre ouvert entre les créanciers n’est pas définitif ;
 En cas de faute de mention à savoir :
43
-
Sur les titres fonciers : des inscriptions affectant directement la
propriété ;
Dans les états et certificats : d’une ou plusieurs inscriptions, à moins
qu’il ne soit conformé aux réquisitions des parties ou que le défaut de
paiement ne provienne des désignations insuffisantes qui ne
pourraient lui être imputées.
Aux termes de l’article 83 de la loi sur la propriété foncière, les erreurs du Conservateurs
comme l’omission ou autres erreurs similaires engagent la responsabilité du seul
Conservateur qui les a commises dans la limite des préjudices qu’elles ont pu causer aux
intéressés. Sa responsabilité est donc personnelle car il(le Conservateur) doit être
nommément désigné.
Paragraphe 3 : Sanctions aux fraudes
Si les erreurs commises par le Conservateur sont passibles de sanctions à la mesure de la
faute, des erreurs du même genre peuvent être du fait de personnes intéressées.
La loi sur la propriété foncière prévoit aussi des sanctions à l’endroit de toute
personne ayant commis une faute, se rendant coupable de fraudes en matière
d’immatriculation ou d’inscription qui refuse d’obéir aux sommations du Conservateur.
Pour les cas de fraudes, on peut en citer le dol, le stellionat ainsi que d’autres infractions.
a) Le dol
La cour de cassation l’a assimilé à une simple faute intentionnelle et l’a pris en charge dans
un arrêt de principe qui dit : « Pour que l’action soit applicable il n’est pas nécessaire pour le
dol, que pour l’auteur du dommage se soit livré à des manœuvres frauduleuses au sens de
l’art 1116 du Code Civil. Le dol prévu par le décret foncier doit être entendu au sens de l’art
1382 du présent code, comme un fait dommageable intentionnel ».
b) Le stellionat
Pour les cas de fraudes tendant à exploiter les effets de la force probante, le législateur avait
estimé l’insuffisance d’une sanction civile pour les répressions en matière foncière. Une
sanction pénale vient ainsi réprimer cette forme d’escroquerie ou de vol s’employant aux
dépens de la propriété foncière.
La sanction doit donc être sévère puisque aussi bien il arrive que les droits régulièrement
constitués au profit des tiers subsistent malgré la découverte de la fraude.
A ce titre, l’article 179 précise qui est stellionataire :
-
Quiconque fait immatriculer en son nom un immeuble dont il sait ne pas être
propriétaire ;
44
-
-
Quiconque fait inscrire un droit réel sur un titre qu’il sait ne pas lui appartenir et
quiconque accepte sciemment un certificat d’inscription ainsi établi ;
Quiconque fait immatriculer un immeuble en omettant sciemment de faire inscrire
les hypothèques, droits réels ou charges qui grèvent cet immeuble ;
Quiconque cède sciemment un titre de propriété qu’il sait ne pas lui appartenir et
quiconque accepte sciemment cette occasion ;
Quiconque, obligé de faire inscrire une hypothèque légale sur des biens soumis à
l’immatriculation ou une hypothèque forcée sur des biens immatriculés, consent
une hypothèque conventionnelle sur les biens qui auraient dû être frappés ;
Quiconque, frappé ou non d’incapacité, contracte avec une tierce personne à l’aide
d’une déclaration mensongère.
Les poursuites en matière de stellionat ne peuvent être entreprises que par ceux qui en ont
été victimes. Celui qui porte plainte doit lui-même établir la réalité du préjudice, c'est-à-dire
l’existence et la légitimité du droit frauduleusement anéanti.
Pour l’évaluation du préjudice subi, le juge doit se placer au jour où il rend sa décision. Ainsi
l’indemnité représentative de la valeur du droit litigieux doit être calculée non pas à la date
où la fraude a été commise mais à celle de la décision judiciaire statuant sur les intérêts
civils.
c) Pour les autres fraudes
L’article 90 de la loi 2011-07 du 30 mars 2011 punit de sanctions pénales celui qui refuse de
déférer aux sommations du Conservateur sans préjudice des dommages et intérêts auxquels
il peut être condamné envers la partie lésée.
Par ailleurs, lorsque les notaires ou les greffiers omettent de requérir dans les délais impartis
l’exécution d’une formalité et de tous les officiers ministériels qui interviennent dans des
transactions portant sur des immeubles qui n’ont pas été immatriculés avant la passation de
l’acte, ces omissions sont frappées d’une amende pour les responsables du préjudice causé à
la partie lésée.
L’altération des titres fonciers, les copies du titre ou des certificats d’inscription sont aussi
réprimées par les sanctions pénales. Il en est de même de l’enlèvement ou du déplacement
des bornes fixant les limites des propriétés.
45
Paragraphe 2 : De la compétence du bureau de la conservation en matière de Formalité
Fusionnée
Posé par l’article 4533 alinéa 1 du CGI, la formalité fusionnée est un système de
regroupement des procédures dans un même bureau sans fusion ni des taux, ni des
formalités le concernant.
Aussi faut-il signaler que seuls les actes notariés sont concernés par la formalité fusionnée.
L’Enregistrement désigne une formalité accomplie par un agent public qui consiste en
l’analyse d’événements juridiques concernant les actes ou mutations ne résultant pas d’un
acte et qui donne lieu à la perception de l’impôt.
Quant à la publicité foncière, elle consiste à assurer la publication au livre foncier des droits
portant sur des immeubles dans le but d’informer les tiers de la constitution, de l’extinction,
de la transformation, ou de la transmission desdits droits réels ou de charges les grevant.
En effet jusqu’en 2012, après la disparition des bureaux d’enregistrement spécialisés
de l’ex Direction de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre, la formalité de
l’Enregistrement était une tâche exclusivement dévolue au bureau du Recouvrement.
Mais à l’avènement de la Loi 2012-31 du 31 Décembre 2012 portant CGI, la formalité de
l’enregistrement peut être, pour seulement les actes notariés, effectuée au bureau de la
Conservation Foncière en même temps que la publicité. On parle alors de Formalité
Fusionnée.
Au Sénégal la formalité fusionnée est une forme de guichet unique ou un portail
d’entrée pour l’usager lui permettant de déposer les actes à un point unique pour la
satisfaction de toutes les formalités. Pour autant, il faut dire que cette fusion s’apprécie du
point de vue de l’agent administratif qui exécute la formalité et non de l’usager.
1) Contexte de création
Au début des années 2000, une analyse des modes d’organisation de la DGID a permis de
déceler des insuffisances liées à la qualité du service et la complexité de la réglementation
de la procédure.
C’est à la suite de ce constat que le PDSAF a été alors adopté. Avec trois objectifs
stratégiques sur une période de cinq ans (2008-2012) dans le but de satisfaire les usagers, en
rendant la qualité du service moderne et amélioré, sans porter préjudice à l’objectif faîtier
qui est l’augmentation des recettes au niveau de la DGID.
3
Les formalités de l’enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au livre
foncier. Ce procédé est appelé la formalité fusionnée.
46
Un de ces objectifs a été la fusion des formalités de l’Enregistrement et de la publicité
foncière pour les actes soumis à l’inscription du livre foncier, ce, pour offrir un interlocuteur
unique à l’usager.
Cette procédure réduit sensiblement les délais de traitement des requêtes tout en
simplifiant les procédures.
En fin il faut noter que l’instauration de la procédure de la formalité fusionnée a été aussi
motivée par une forte demande de la chambre des notaires.
2) La Procédure
La procédure de la formalité fusionnée obéit à un certain nombre de conditions pour la
régularité de l’opération.
En effet, si les actes sont déposés par les tiers au bureau de la Conservation Foncière,
le dépôt de ceux-ci peut présenter trois cas possibles. Chaque cas appelle à une procédure
spécifique selon que le dépôt soit régulier ou irrégulier.
Ainsi l’acte est jugé recevable si le dépôt est régulier, irrecevable si le dépôt est irrégulier, et
enfin partiellement recevable.
Le système de formalité fusionnée procure au Conservateur de la propriété et des
droits fonciers un rôle prépondérant. Le Conservateur a le pouvoir d’apprécier l’acte
notarié avec un pouvoir de rejet ou de refus. Mais cette décision du Conservateur,
conformément au droit commun, peut être contestée devant le juge.
Nous allons maintenant étudier chaque cas avec la formalité qui sied.
 Cas de dépôt régulier : l’acte est recevable
Dans ce cas le Conservateur procède successivement à l’enregistrement de l’acte et de son
inscription au livre foncier. L’Enregistrement est un acte purement fiscal alors que la
publicité foncière présente à la fois un acte fiscal et foncier.
 L’Enregistrement : la procédure comprend plusieurs étapes.
 En premier lieu, la minute de l’acte est reçue avec un bordereau de dépôt rédigé par
le notaire en double exemplaire avant de la mentionner au registre général des
formalités afin de lui donner un numéro d’ordre ;
 Report desdites mentions ;
 Etablissement de la quittance et éventuellement d’une autre en cas de plus value
immobilière ;
 Total et dépouillement des droits dus sur un registre ouvert ;
 Enfin remise de la minute de l’acte au déposant et conservation de toutes pièces
annexes requises pour la publicité foncière.
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 Publicité foncière : Inscription immédiate ou différée.
 L’inscription immédiate concerne les actes ayant remplis toutes les conditions ; pour
ceux-ci, la procédure se déroule comme suit :
 Constatation au registre des dépôts des pièces justificatives de la formalité
requise ;
 Rédaction des bordereaux analytiques avec toutes les dispositions
accessoires soumises à la publicité;
 Reproduction des mêmes mentions sur la ou les copies du Titre Foncier
 Etablissement d’un certificat d’inscription au nom du titulaire du nouveau
droit ou annulation de celui précédemment établi au nom du titulaire du
droit éteint.
 L’inscription différée concerne les actes dont la formalité est différée pour des
raisons techniques (morcellement, fusion…). Elle s’établit comme suit :
 Inscription de la recette dans la colonne « provision » du registre-journal des
recettes et établissement d’une quittance ;
 Transmission du dossier au Cadastre pour morcellement ou fusion ;
 Etablissement de la fiche de morcellement ou de fusion ;
 Le reste suit la même procédure que l’inscription immédiate.
 Cas de dépôt irrégulier : refus de la formalité.
Disposant d’un délai de 08 jours, le Conservateur peut, suivant son analyse, juger irrecevable
la soumission d’un acte à la formalité fusionnée. On parlera de refus lorsque la défaillance
concerne l’observation d’une prescription légale dont le caractère est fondamental.
Les causes de ce refus sont prises en charge aussi bien dans le CGI que dans loi 201107 du 30 mars 2011 portant le régime de la propriété foncière.
Le refus peut être provoqué par plusieurs éléments notamment l’insuffisance de
provision, de réquisition adressée à un bureau incompétent, ou même d’erreur ou
d’omission d’éléments essentiels à la désignation de l’immeuble comme le numéro du titre
foncier, etc.
Le refus doit donc être notifié et retourné au déposant sans être enregistré ni publié au livre
foncier.
 Cas de dépôt partiellement recevable : rejet de dépôt.
Comme le refus, le rejet sanctionne une irrégularité constatée dans l’observation de
prescriptions légales, sauf que dans ce cas d’espèce le caractère n’est pas fondamental.
En effet si le refus concerne à la fois l’enregistrement et la publicité foncière, le rejet
ne concerne que la publicité. En cas de rejet, l’acte est donc réputé enregistré à la date du
dépôt.
48
Le délai pour opposition du Conservateur ainsi que les causes (omission, imprécisions et
discordances mineures) du rejet sont les mêmes que concernant un refus.
Le déposant dispose d’un délai de 02 mois pour la régularisation, au cas contraire le
rejet devient définitif et les droits d’enregistrement préalablement acquittés ne seront pas
restitués. Mais ces droits ne seront pas payés à nouveau lors de la formalité tendant à
publier l’acte.
Paragraphe 3 : La détermination des frais de publicité foncière
Comme pour le cas des droits d’enregistrement, il est prévu au niveau du bureau de la
Conservation Foncière le paiement des frais de publicité foncière. Ces frais doivent être
acquittés 02 mois après la date de l’enregistrement de l’acte
Ainsi les requérants à la publicité foncière sont soumis au paiement des droits de publicité
foncière auprès du Trésor Public, cumulés de salaires représentatifs du travail matériel
effectué et de la responsabilité assumée, du Conservateur de la propriété et des droits
fonciers.
A ce titre, il est cumulativement dû par les requérants un droit fixe et un droit proportionnel.
 Des droits fixes de :
 7 500 frs : les 5000 frs au Trésor Public et les 2500frs comme salaire du
conservateur ;
 30 000 pour immatriculation et duplicata ;
 20 000 pour fusion et morcellement par titre crée ou fusionné.
 Un droit proportionnel valant 1% de la valeur vénale de l’immeuble.
Comme pour le cas des droits fixes, les droits proportionnels sont aussi répartis entre
le Trésor Public et le Conservateur.
Ainsi les 0,80% (4/5) de ces droits reviennent à l’Etat et sont versés dans les caisses
du Trésor Public, le restant c'est-à-dire les 1/5 constituent le salaire du Conservateur
de la propriété des droits fonciers.
Il est à noter aussi que 80% de ce salaire reviennent directement au Conservateur, les
20% seront partagés entre les autres agents du bureau de la Conservation Foncière.
En effet, il est versé un salaire au Conservateur eu égard à sa responsabilité pénale et
pécuniaire.
Un seul droit proportionnel est dû en cas de l’inscription simultanée de plusieurs
titres dépendant du même bureau de Conservation foncière.
Car selon l’article 88 e la loi 2011-07 portant le Régime de la Propriété
Foncière, le Conservateur est passible d’une amende allant de 100 000 à 500 000
pour la première infraction et de la destitution à la seconde sans les préjudices et
amendes envers les parties et qui sont payés avant l’amende.
49
Paragraphe 4 : Les statistiques
Comme constaté ci-dessous, nous avons trouvé nécessaire d’inclure les statistiques au
niveau national (premier tableau) et au niveau des bureaux de conservation foncière de
Dakar (second tableau).
Pour le tableau comparatif, il faut noter un grand saut au titre des transactions effectuées
entre 2012 et 2014 avec assurément une augmentation conséquente des recettes de la
conservation foncière au niveau national.
Le second tableau, nous renseigne sur les recettes des différentes conservations de Dakar
par rapport aux objectifs particuliers qui leur sont fixés.
On notera des objectifs largement dépassés par les bureaux de conservation foncièr
ETAT comparatif des droits sur les transactions immobilières entre les premiers
semestres 2012/2013/2014.
NOMBRE
2012
MUTATION 868
D’IMMEUBLE
MONTANT EN MILLIONS
2013
2014
2012
2013
2014
1665
4101
7066.31
7196.20
12466.10
50
TABLEAU DE RECETTES DES ANNEES 2013 ET 2014 DES CONSERVATIONS DE DAKAR
BUREAU
CSF
OBJECTIF 2014
REALISATION
2014
PLUS OU MOINS VALUE
REALISATION GLISSEMENT 2013/2014
2013
MONTANT
MONTANT
VALEUR
ABSOLUE
MONTANT
PAR
VALEUR
RELATIVE
VALEUR RELATIVE VALUR
RELATIVE
BUREAUX
DE 4.276.552.341
CONSERVATION
19.783.560.527 15.507.008.186
462.61%
4.104.406.021
15.643.154.506
377.82%
GRAND DAKAR
725.755.603
5.267.580.396
4.541.824.793
725.81%
711.566.072
4.556.014.324
640.28%
NGOR ALMADIES
647.080.864
7.118.481.181
6.471.400.317
1100.09%
617.803.260
6.5000.677.921
1052.22%
DAKAR PLATEAU
1.555.400.362
2.724.107.360
1.168.706.998
175.14%
1.488.524.306
1.235.583.054
83.01%
PIKINE
602.610.823
2.242.431.976
1.639.821.153
372.12%
602.213.439
1.640.218.537
272.36%
GUEDIAWAYE
2.005.260
424.676.515
224.150.513
211.78%
187.672.106
237.004.409
126.29%
RUFISQUE
545.178.687
2.006.283.099
1.461.104.412
368.00%
532.626.838
1.473.656.261
276.68%
51
CHAPITRE 2 : ETUDE CRITIQUE ET PROPOSITIONS DE
SOLUTIONS
Section 1 : Les limites liées aux règles relatives à la sécurisation des
transactions
Paragraphe 1 : les limites liées à la responsabilité du Conservateur
Le Conservateur de la propriété et des droits fonciers joue un rôle clé dans les affaires ayant
trait aux transactions immobilières.
La loi sur la propriété foncière stipule que celui-ci a une responsabilité personnelle et
pécuniaire. Ce second aspect de sa responsabilité c'est-à-dire celle pécuniaire convoque
l’évidence de limites réelles et indéniables dans sa matérialisation.
En effet, le Conservateur, après avoir prêté serment au lendemain de sa nomination, doit
parallèlement dans les trois mois qui suivent sont installation déposer un cautionnement en
signe de garantie à l’égard du Trésor Public et des tiers.
Le montant de ce cautionnement à 700 000 francs CFA. Ce montant servira donc de
remboursement au cas où le Conservateur devrait payer les dommages et intérêts à la suite
d’une faute qu’il a commise.
Si ce montant fixé par le décret foncier était raisonnable en 1932(même abrogé par la loi
2011-07 du 30 mars 2011), celui-ci s’avère très insuffisant eu égard aux montants que les
tiers investissent dans les transactions immobilières. Aujourd’hui, on évoque des millions
dans les affaires relatives aux questions foncières.
Il est évident que quelqu’un qui a investi des millions dans une opération immobilière
ne pourrait pas être remboursé par ce cautionnement très insuffisant du Conservateur. Cela
est aussi valable pour les amendes contre le Conservateur (100 000 à 500 000 francs CFA)
Il faudrait procéder à l’augmentation de ces montants aussi bien pour le cautionnement que
pour l’amende.
Aussi il faut constater pour le déplorer que bon nombre de Conservateurs ne souscrivent
guère à ce cautionnement, preuve d’une léthargie constante de ceux qui sont chargés du
contrôle de ce cautionnement.
Il urge donc pour l’administration fiscale de procéder à la réactualisation des
dispositions pour se conformer aux réalités du moment.
Paragraphe 2 : De la procédure de la formalité fusionnée
Parmi les récentes réformes les plus importantes de l’Administration fiscale, la formalité
fusionnée occupe une place de choix en ce qui concerne les mutations d’immeubles.
52
En effet, elle est la règle en matière de procédure concernant les immeubles objets
de titre foncier.
Vu l’importance des titres fonciers, la DGID a jugé nécessaire de fusionner la formalité de
l’enregistrement et celle de la publication du droit au livre foncier.
La réalisation concomitante des opérations (enregistrement et publicité foncière) doit, en
principe, être faite par un agent du bureau de la Conservation Foncière. Sauf que dans la
réalité des faits, cette formalité dite fusionnée n’est que de nom.
Puisque au niveau des bureaux de Conservation, l’agent ne fait qu’inscrire le titre au
livre foncier après que le l’acte a été enregistré au niveau du bureau du recouvrement. A en
croire ce constat patent, il faut dire qu’il y a, en effet, pas de fusion des formalités puisque
que les actes sont en réalité enregistrés puis publiés.
Paragraphe 3 : Les lenteurs dans l’exécution des formalités à la conservation
Si le travail du bureau de la conservation foncière nécessite une attention particulière dans
son exécution, force est de constater que ce travail se heurte très souvent à des lenteurs
réelles constituant certainement un frein dans l’atteinte des objectifs concernant les
dossiers immobiliers traités par le bureau.
En effet, un dossier présenté au niveau de la conservation pour traitement passe par
différentes étapes, chacune ayant son importance et sa particularité.
De l’analyse des actes (étape première) à la vérification et signature (dernière étape), en
passant par le dépôt et l’inscription des actes, l’encaissement des droits de publicité foncière
et la rédaction du bordereau analytique, le bureau de la conservation doit à chaque étape
assurer une sécurité sans failles au dossier immobilier de chaque requérant.
C’est cela qui constitue en réalité la source des lenteurs enregistrées dans le traitement des
actes puisqu’il y a pas de fichier unique qui puisse regrouper l’ensemble des actes. Chaque
étape nécessitant un temps, parfois très long.
Aussi note-t-on dans les bureaux de conservation foncière un manque criard de ressource
humaine de qualité. En visitant ces bureaux, il nous a été donné de constater la présence
d’un seul agent ou deux tout au plus assermentés de la DGID, le reste étant composé
d’agents pas formés pour ce travail, d’agents inexpérimentés et non habilités à traiter les
dossiers vu leur sensibilité.
Ce qui fait qu’une absence de l’agent en charge du dossier est synonyme presque d’agonie
du bureau étant donné que les autres agents pas habilités au traitement des actes ne
peuvent pas le remplacer.
53
L’autre lenteur concerne la délivrance du duplicata en cas de perte de l’original du titre
foncier. En effet pour la délivrance de ce document, un « avis de perte » doit être publié
dans deux numéros successifs du JORS, et subordonné à un jugement qui autorise la
délivrance du duplicata. Or, la présentation du duplicata, en cas de perte de l’original du titre
foncier ou un certificat d’inscription est un préalable indispensable à toute transaction
immobilière.
Quand on connait le rythme avec lequel avancent les opérations de mutations immobilières,
il urge aujourd’hui pour la DGID de revoir son mode opératoire afin de diligenter les
procédures.
Paragraphe 4 : De l’usage du support papier
Le bureau de la conservation foncière occupe une place de choix dans le dispositif de la
DGID, particulièrement en ce qui concerne les mutations immobilières.
Vu son importance, ce bureau devrait être doté de tous les équipements utiles pour
l’exécution correcte et en toute célérité des missions auxquelles il est assigné.
Mais il faut constater pour le déplorer que les bureaux de conservation foncière travaillent
avec un matériel tout simplement inadéquat vu l’importance du travail.
Dans tous les bureaux de conservation que nous avons visités, nous avons pu
constater l’usage de supports papiers sur lesquels toutes les informations relatives aux
immeubles sont consignées. On découvre ainsi des salles d’archives vétustes, des livres
fonciers détériorés car mal entretenus, des feuilles de ces livres éparpillées un peu partout,
des dossiers étaler à même le sol… créant ainsi d’énormes difficultés lorsque les agents
veulent trouver des dossiers contenant des informations utiles à leur travail.
Cette situation pose le problème de la précision et de la régularité des informations
délivrées par les agents du bureau.
En effet, la disparition d’une page par exemple, contenant des informations
complémentaires relatives à un immeuble ou un droit réel immobilier, pourrait bloquer une
procédure ou même remettre en cause la véracité des droits et éléments inscrits au niveau
des livres fonciers. En même temps l’usage du support papier ralenti considérablement
l’activité du bureau quand on sait la quantité de dossiers qu’il traite au jour le jour.
54
Section 2 : Propositions de solutions
Si les critiques ci-haut à l’endroit de l’Administration fiscale dans ses procédures visent
l’amélioration en qualités du service aux usagers, nous avons aussi trouvé utile de proposer
des solutions qui puissent inspirer la DGID dans ces prochaines réformes.
Paragraphe 1 : Le renforcement qualitatif du personnel
Pour un rendement plus efficace, l’administration fiscale doit absolument renforcer son personnel.
Ce renforcement doit être quantitatif par le recrutement de personnel qualifié pouvant répondre
convenablement aux aspirations des usagers.
En effet, on constate un manque criard d’agents au niveau des bureaux de l’Enregistrement et
de la Conservation foncière. Par exemple il n’y a généralement qu’un seul contrôleur dans chaque
bureau, assisté d’un ou deux agents d’assiette.
Ce nombre insignifiant d’agents qualifiés constitue un frein face à la ruée d’usagers obligés de faire la
queue devant les bureaux.
Il est à noter pour le déplorer, le recrutement abusif de personnel non qualifié qui se trouve
incapable de satisfaire aux tâches qui leur sont assignées.
Pour pallier à ces manquements qui plombent l’activité de l’Administration, il urge de renforcer le
personnel en recrutant des agents bien formés capables de relever les défis qui se pointent.
Cela se fera par le recrutement massif de contrôleur et d’inspecteur qui pourront, avec diligence,
réserver un traitement minutieux aux sensibles dossiers relatifs au foncier. Ainsi chaque bureau
pourrait accueillir au moins deux contrôleurs, épaulés par des agents.
Aussi pour une meilleure efficacité du travail, certaines signatures pourraient être déléguées
aux contrôleurs. Cela participe forcément à mieux responsabiliser les contrôleurs des Impôts et
Domaines.
Paragraphe 2 : Une coordination des services
L’administration fiscale est un ensemble. Cela dit, il faudrait nécessairement que ces
différents services coordonnent leurs activités pour une meilleure qualité de service.
Ainsi les bureaux du Cadastre, du Recouvrement et celui de la conservation foncière
doivent, du fait de leur liaison, établir une meilleure coordination face aux innombrables
sollicitations dont ils font l’objet.
En outre, même s’il ne fait pas partie des services de la DGID, le service de l’Urbanisme doit
aussi s’y associer.
En effet, il est à noter que le service du Cadastre joue un rôle primordial dans le
domaine qui nous concerne, c'est-à-dire celui relatif aux mutations d’immeubles.
55
Si les bureaux de la conservation foncière et celui du Recouvrement se chargent
respectivement de la publicité et du recouvrement des droits de mutations sur les
immeubles, celui du cadastre n’est pas en reste car compétent pour la détermination de la
valeur vénale de l’immeuble.
L’Administration fiscale reste confrontée aux difficultés liées aux phénomènes de
dissimulation et de l’insuffisance de prix.
Cela dit, pour la détermination de la valeur réelle d’un immeuble lorsqu’un acte de
mutation est présenté au bureau de l’Enregistrement, l’agent de la DGID sur place est obligé
de prendre une base forfaitaire parfois non fiable ou une base suggérée par un courtier.
Or, pour un travail plus professionnel et des montants plus fiables, les services du Cadastre
doivent pouvoir, pour chaque zone, déterminer la valeur des immeubles répertoriés dans un
fichier et délivrés au bureau de l’Enregistrement compétent.
Paragraphe 3 : l’informatisation intégrale du système
Le SIGTAS constitue l’une des innovations les plus importantes que la DGID a apportées aux
fins de faciliter le travail de ses agents et de sécuriser ses recettes.
Si cette informatisation des recettes a produit des résultats satisfaisants, elle ne
concerne cependant que les affaires liées à la fiscalité, donc principalement le bureau de la
fiscalité.
En effet pour maximiser ses performances et se conformer aux réalités actuelles, la DGID
doit songer à l’informatisation du système au niveau du bureau de la conservation foncière.
Comme nous l’avons ci haut décrié, l’usage des supports papiers ne garantit guère
une sécurité des actes puisque ceux-ci sont mal entretenus. Ce qui provoque leur
détérioration progressive.
Il sied donc de mettre en numérique tous les dossiers de la conservation foncière en
permettant aux usagers d’accéder aux dossiers via internet. Aussi les actes concernant
chaque immeuble sont numérisés et ainsi conservés dans un serveur.
Cela permettrait une célérité dans le traitement des dossiers, car un seul clic pourrait
faire accéder à un dossier quelconque.
Toutefois ce processus d’informatisation doit être sérieusement encadré.
56
CONCLUSION GENERALE
Si beaucoup d’affaires à la DGID sont traités sur un seul bureau, les mutations d’immeubles
intéressent principalement deux bureaux : celui du Recouvrement(Enregistrement) et celui
de la Conservation foncière.
Vu sous ces angles, nous avons parcouru les différentes tâches de chacun de ces bureaux en
ce qui concerne le sujet.
Ainsi nous avons pu, au niveau du recouvrement comprendre le régime qui s’applique à
chaque forme de mutation immobilière. A ce titre, les traitements fiscaux réservés aux
mutations à titre onéreux sont tout aussi différents de celles à titre gratuit.
Si on sait que la mission principale du bureau de Recouvrement au niveau de la DGID est
l’encaissement des recettes aussi importantes qu’elles soient, le CGI a connu différents
changements au niveau des taux appliqués pour les diverses mutations à l’enregistrement.
En effet, si en principe l’augmentation des recettes est suspendue à un rehaussement des
taux, la politique de la DGID dans ce sens est orientée vers une tendance baissière de ces
taux. Puisque de 15% au départ sous les anciennes lois pour l’enregistrement des ventes
d’immeubles, ce taux est passé à 05% en mars de 2015.
Cette tendance baissière concerne presque pour tous les taux de droits d’enregistrement,
qu’il s’agisse de transmissions à titre onéreux ou des mutations à titre gratuit.
Cela s’explique par une volonté réelle de l’administration fiscale à élargir son assiette fiscale.
Au Sénégal même si les contribuables sont soucieux de protéger leur titre après l’avoir
acquis, ils sont moins prompts à payer les droits enregistrement y afférents. Car ils estiment
que le paiement des droits d’enregistrement et de mutation constituerait un surplus qui
grèverait encore plus leur budget.
C’est dans le souci de les inciter à l’enregistrement des actes que l’Administration fiscale
emprunte des voies tendant à faire baisser les taux de droits d’enregistrement ci haut
évoqués.
Aussi faut-il constater que les recettes annuelles engrangées pour les droits
d’enregistrement ne sont pas aussi conséquentes par rapport aux recettes totales de la
DGID. On signale moins de 10 milliards sur presque 1000 milliards constituant l’ensemble
des recettes annuelles de la DGID.
Aussi on pourrait formuler quelques critiques pour le bureau de l’enregistrement concernant
l’opposabilité des preuves (dissimulation et insuffisance de prix) mais aussi en matière de
redressement immédiat.
57
Face aux innombrables tentatives de fraude ourdies par des contribuables véreux pour se
soustraire d’une partie des droits dus, l’Administration, par son bureau de l’Enregistrement,
lorsqu’elle constate une omission, une inexactitude, une dissimulation ou toutes autres
infractions dans les éléments servant de base de calcul des impôts et taxes, redevances dus,
effectue des rectifications correspondantes dans le respect de la procédure contradictoire
par notification de redressement ou par Procès Verbal.
Pour prouver l’insuffisance de prix, c’est à l’administration d’apporter la preuve liée à cette
insuffisance.
A ce titre dans la notification de redressement, la valeur vénale de l’immeuble cédé,
du fonds de commerce, ainsi que tous les éléments de comparaison des méthodes
d’évaluation selon la nature des biens qui justifient le rehaussement envisagé sont inscrits
dans la notification.
Ainsi pour prouver l’insuffisance de prix, l’administration, pour déterminer la valeur vénale
de l’immeuble cédé, procède à une méthode dite de comparaison.
En effet l’administration se base sur des immeubles similaires dont elle connait le prix pour
procéder à l’évaluation de l’immeuble cédé à un prix insuffisant.
En réalité, il est difficile voire impossible de trouver des immeubles surtout bâtis
ayant exactement les mêmes caractéristiques donc d’avoir une valeur égale. Cette méthode
d’évaluation pourrait lui être opposable par les tiers puisque celle-ci ne repose pas sur une
base légale et solide. Au regard de ce qui précède, il urge pour l’administration de trouver
une autre méthode de prouver l’insuffisance de prix.
En outre de la méthode de comparaison, certains agents de l’administration afin de procéder
au redressement à l’insuffisance de prix se fient aux informations données par un courtier
agissant dans la zone où l’immeuble nouvellement cédé se trouve pour lui donner un prix
forfaitaire.
Cette méthode aussi au même titre que la première nous parait inopportune.
Au même titre que la l’insuffisance de prix, l’administration procède aussi au
redressement en ce qui concerne la dissimulation du réel contrat de vente.
Cette fraude est ourdie par bon nombre de contribuables dans le but de se soustraire
subtilement des droits réellement dus.
Dans ce cas spécifique de fraude, les moyens de la preuve de la dissimulation sont presque
introuvables. En effet il n’y a que le contrat réel dissimulé qui peut prouver la dissimulation.
Or il sera difficile voire impossible pour l’administration de pouvoir retrouver le véritable
contrat qui consacre la cession de l’immeuble entre les deux parties contractantes.
58
Au regard de toutes ces critiques ci haut portées, il demeure une priorité pour
l’administration de trouver de solutions qui servirons de moyens de la preuve pour
sanctionner ces deux cas de fraudes.
Ces critiques peuvent aussi concerner le redressement immédiat fait par les agents du
bureau du Recouvrement.
Le recouvrement de l’impôt est la plus importante tâche de l’administration fiscale. En ce qui
concerne notre étude, c'est-à-dire « les mutations d’immeubles » les droits et frais relatifs à
ces mutations sont recouvrés par les agents chargés de l’enregistrement au niveau du
bureau du recouvrement.
Il est très fréquent que des contribuables véreux, voulant se soustraire à une partie
des droits dus, présentent des actes avec des irrégularités qui se nomment dissimulation ou
insuffisance de prix.
Face à ses actes qui diminuent le montant dû, le premier reflexe de l’agent chargé de
l’enregistrement est de procéder au redressement.
En effet si on s’en réfère au livre 4 du CGI, la fonction de redressement est réservée
au bureau de la fiscalité alors que les agents du bureau de recouvrement sont justes
habilités à constater des minorations de base ou tout autre acte illégal.
À ce titre le redressement fait par un agent du bureau du recouvrement est donc un acte
illégal. Puisque le chef du bureau de recouvrement est un comptable public, or le
redressement est une fonction dévolue à l’ordonnateur qui n’est d’autre que le chef du
bureau de la fiscalité. Dans la rigueur des principes, le chef du bureau de recouvrement doit
saisir son homologue de la fiscalité afin que celui-ci procède au redressement.
À notre humble avis, cette saisine doit s’effectuer par le truchement du chef de
centre qui doit être une courroie de transmission entre les deux chefs de bureaux.
Au niveau de Dakar où les contribuables ont un certain niveau intellectuel, ce redressement
est très rare voire inexistant. En revanche dans les régions où les contribuables sont
beaucoup moins nantis intellectuellement, ce redressent même illégal passe comme lettre à
la poste dans la mesure où ceux-ci n’ont pas les arguments juridiques pour s’y opposer.
A l’avenir, il urge pour la DGID de voir d’autres moyens de procéder au redressement
pour être dans la « légalité ».
Si au niveau de l’enregistrement le rôle principal dévolu est de faire le maximum de
recettes, le rôle du bureau de la Conservation Foncière est de sécuriser les droits acquis.
59
L’inscription du titre acquis ainsi que de tous les droits y afférents au niveau des livres
fonciers de la conservation donne une mainmise et une sécurité absolue au propriétaire du
titre.
Au Sénégal, les affaires foncières sont le plus souvent, la source de beaucoup de conflits
entre les citoyens.
Ainsi, pour celui qui acquiert nouvellement un titre ou même un droit sur le titre, il est
fortement recommandé d’aller, après enregistrement, au bureau de la Conservation
foncière pour la mutation du titre et son inscription au niveau des livres fonciers.
Dans ce sillage, il est très utile pour la personne qui voudrait acquérir ou connaitre les droits
afférents à un autre titre qui l’intéresse d’aller demander « un état des droits réels » sur les
titres concernés.
Cet état des droits réels permet de connaitre toutes les informations utiles ayant trait au
titre indiqué. Ces informations sont délivrées moyennant seulement une contrepartie de 600
francs. Ceci dit après l’acquisition de cet état de droits réels, le requérant peut donc avoir la
certitude sur le titre avant de l’acquérir.
En analysant toutes les étapes liées aux règles fiscales et à la sécurisation des titres et des
droits obtenus, il était opportun de déceler les limites qu’elles connaissent avant de se
borner à proposer des solutions qui puissent permettre à l’Administration fiscale d’améliorer
la qualité de services tout en maintenant le volume de ses recettes.
Il sied donc pour la DGID de doter des mêmes moyens et des mêmes prérogatives aux
Centre des Service Fiscaux des régions, autant que ceux de Dakar. Puisque Dakar n’est pas le
Sénégal et les CSF régionaux ont eux aussi des objectifs de recettes à eux fixés.
Il serait une bonne approche pour la DGID d’inciter les CSF, surtout au niveau régional à
organiser des rencontres avec les populations locales afin de les pousser à venir enregistrer
leurs droits et titres afin de les sécuriser. Cette démarche pourrait avoir un écho favorable,
en leur expliquant tout simplement la notion d’impôt en général et la nécessité d’enregistrer
leurs droits et la publicité plus particulièrement.
Au Sénégal vu le nombre incalculables de transactions foncières, on ne dénombre pourtant
que 150 000 titres fonciers. On note avec ce chiffre que les citoyens ont une faible
propension à accéder à la pleine propriété due soit à une méconnaissance des étapes qui
mènent à cette pleine propriété, soit aux problèmes liés au paiement des droits et frais y
afférents.
C’est effectivement ce dernier volet qui a motivé l’Etat à enclencher une procédure tenant à
transformer certains permis, autorisations d’occuper et autres titres similaires en titres
fonciers. Si cette possibilité n’est accordée qu’à certains titres précisés par la loi 2011-06 du
30 mars 2011 portant la propriété foncière et son décret d’application n° 2012-1270 du 08
60
novembre 2012 notamment en ces articles 1er, 2 et 3, elle pourrait à l’avenir être élargie aux
autres titres non encore concernés.
Dans cette perspective, cet élargissement pourrait s’appliquer aux différents baux ainsi
qu’au droit de superficie.
Si cela venait à se confirmer, on pourrait donc tendre vers la disparition du Domaine
National, puisque l’Etat, seul habilité à muter les terres de ce domaine en son nom pour
ensuite y céder des droits (droit de superficie) ou les donner en bail, avec la possibilité d’une
cession définitive.
Les terres du Domaine national sont aujourd’hui au centre des conflits opposant les
populations locales aux entreprises qui veulent s’installer dans ces zones.
Pourtant ces populations qui réclament la paternité de ces terres que leurs aïeuls leur
auraient léguées ne détiennent aucun titre légal pouvant leur assurer la pleine propriété de
leur « prétendu » bien immobilier.
Ainsi au cas où une entreprise voudrait s’installer l’Etat procède par voie d’expropriation
pour cause d’utilité publique en ne payant que le prix des impenses et non celui des terres
puisque que ces populations n’ont aucun droit inscrit aux livres fonciers du bureau de la
Conservation territorialement compétent.
Pour lever toutes les équivoques il urge pour l’Etat à travers la DGID à inciter et à aider les
citoyens à acquérir légalement des titres fonciers ou des droits inscrits aux livres fonciers.
61
BIBLIOGRAPHIE
Mémoires :
Les caractéristiques de l’évolution de la publicité foncière : Médard Moussavou Savou ;
Les mutations secrètes d’immeubles : étude critique et propositions de réformes.
Madeleine cissé
Livres
Droits d’enregistrement et TVA applicables aux ventes d’immeubles : André Cuvelier
Recueil des textes fonciers et domaniaux : Biram SENE et Adama TRAORE, 1ère Edition
CREDILA
Cours
Cours de Conservation foncière, ENA
Cours de droits d’Enregistrement, ENA.
Articles
Document de Macodou Sall sur la Formalité fusionnée ;
LOIS ET DECRETS
Loi 2012-31 du 31 décembre 2012 portant Code Général des Impôts ;
Loi 2015-06 modifiant certaines dispositions du CGI
Loi 2011-06 du 30 mars 2011 relative à la propriété foncière ;
Loi 64-46 du 17 juin 1964 relative au Domaine National ;
Loi 76-66 du 02 juillet 1976 portant Code du Domaine de L’Etat ;
Décret foncier du 26 juillet 1932
Les textes de l’OHADA
Code des Obligations Civiles et Commerciales
Code de l’Urbanisme
La constitution du Sénégal
AUTRES
Edition LAMY sur le patrimoine
62
TABLE DES MATIERES
DEDICACES ............................................................................................................................................... 1
REMERCIEMENTS .................................................................................................................................... 2
SIGLES ET ABREVIATIONS ........................................................................................................................ 3
AVANT PROPOS ....................................................................................................................................... 4
SOMMAIRE .............................................................................................................................................. 5
INTRODUCTION GENERALE ..................................................................................................................... 6
TITRE 1 : LES REGLES FISCALES APPLICABLES AUX
MUTATIONS D’IMMEUBLES .............................. 11
CHAPITRE 1 : LES MUTATIONS A TITRE ONEREUX ....................................................................... 12
Section 1 : Les ventes d’immeubles ......................................................................................... 12
Paragraphe 1 : Les conventions taxables ............................................................................. 12
1)
Nature des conventions ................................................................................................ 12
2)
Les conditions exigibles ................................................................................................ 13
3)
Preuve de mutations taxables en l’absence d’actes.................................................... 15
Paragraphe 2 : Détermination de l’assiette ......................................................................... 16
1)
La valeur vénale ............................................................................................................ 16
2)
Le prix et les charges augmentatives du prix ............................................................... 16
a)
Le prix exprimé ............................................................................................................. 17
b)
Les charges augmentatives du prix .............................................................................. 17
3)
La Plus Value Immobilière ............................................................................................ 18
a)
Définition ...................................................................................................................... 18
b)
Les Modalités d’imposition de la Plus Value Immobilière ......................................... 18
Paragraphe 3 : Le Paiement des droits ................................................................................ 19
1)
Insuffisance de prix ....................................................................................................... 19
2)
Dissimulation ................................................................................................................ 19
3)
Le droit de préemption ................................................................................................. 20
4)
Les sanctions ................................................................................................................. 20
Section 2 : Les autres modes d’acquisition à titre onéreux .................................................... 21
Paragraphe 1 : L’Echange...................................................................................................... 21
63
1)
L’Echange sans soulte ................................................................................................... 21
2)
L’Echange avec soulte ou plus value ............................................................................ 22
Paragraphe 2 : Les adjudications judiciaires ........................................................................ 23
1)
Définition ...................................................................................................................... 23
2)
Préalables aux adjudications ........................................................................................ 23
a)
La saisie immobilière .................................................................................................... 23
b)
Le commandement ....................................................................................................... 24
3)
Le déroulement de l’adjudication ................................................................................ 25
CHAPITRE 2 : LES MUTATIONS A TITRE GRATUIT ........................................................................ 27
Section 1 : Les Donations .......................................................................................................... 27
Paragraphe 1 : Les conditions générales d’exigibilité ......................................................... 27
1)
Conditions générales .................................................................................................... 27
2)
Conditions d’Exigibilité ................................................................................................. 27
Paragraphe 3 : Les Tarifs ....................................................................................................... 29
Section 2 : Les mutations par décès : Les successions ............................................................. 30
Paragraphe 1 : Conditions générales ................................................................................... 30
Paragraphe 2 : Régime d’imposition .................................................................................... 30
1)
Conditions d’exigibilité ................................................................................................. 30
a)
Successions ab intestat ................................................................................................. 31
b)
Successions testamentaires.......................................................................................... 31
c)
Donations pour cause de mort ..................................................................................... 32
2)
Fait générateur.............................................................................................................. 32
3)
Assiette.......................................................................................................................... 32
4)
Taux et Liquidation ....................................................................................................... 33
a)
Taux ............................................................................................................................... 33
b)
Liquidation .................................................................................................................... 34
TITRE 2 : LES REGLES RELATIVES A LA
SECURISATION DES TRANSACTIONS
IMMOBILIERES .................................................. 35
CHAPITRE 1 : LES REGLES RELATIVES A LA SECURISATION DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES
....................................................................................................................................................... 36
Section 1 : Les règles de sécurisation applicables aux mutations d’immeubles .................... 36
Paragraphe 1 : De la compétence classique du bureau de la conservation foncière ......... 36
64
1)
Du régime de l’immatriculation ................................................................................... 36
A.
Caractères de l’immatriculation ................................................................................... 36
B.
Effets de l’immatriculation ........................................................................................... 37
a)
Intangibilité matérielle ................................................................................................. 37
b)
Intangibilité juridique ................................................................................................... 38
2)
De la publication des droits réels ................................................................................. 39
A.
La formalité d’inscription ............................................................................................. 39
B.
La réunion et la division des titres fonciers ................................................................. 40
3)
Consultation et communication des renseignements ................................................. 41
Section 2 : Obligations et responsabilités du Conservateur ................................................... 41
Paragraphe 1 : Obligations ................................................................................................... 41
Paragraphe 2 : Responsabilités ............................................................................................ 42
Paragraphe 3 : Sanctions aux fraudes .................................................................................. 44
a)
Le dol ............................................................................................................................. 44
b)
Le stellionat ................................................................................................................... 44
c)
Pour les autres fraudes ................................................................................................. 45
Paragraphe 2 : De la compétence du bureau de la conservation en matière de Formalité
Fusionnée .............................................................................................................................. 46
1)
Contexte de création .................................................................................................... 46
2)
La Procédure ................................................................................................................. 47
Paragraphe 3 : La détermination des frais de publicité foncière ........................................ 49
CHAPITRE 2 : ETUDE CRITIQUE ET PROPOSITIONS DE SOLUTIONS ............................................. 52
Section 1 : Les limites liées aux règles relatives à la sécurisation des transactions ............... 52
Paragraphe 1 : les limites liées à la responsabilité du Conservateur .................................. 52
Paragraphe 3 : Les lenteurs dans l’exécution des formalités à la conservation ................. 53
Paragraphe 4 : De l’usage du support papier ...................................................................... 54
Section 2 : Propositions de solutions ....................................................................................... 55
Paragraphe 1 : Le renforcement qualitatif du personnel .................................................... 55
Paragraphe 2 : Une coordination des services .................................................................... 55
Paragraphe 3 : l’informatisation intégrale du système ....................................................... 56
CONCLUSION GENERALE ....................................................................................................................... 57
BIBLIOGRAPHIE ...................................................................................................................................... 62
TABLE DES MATIERES ............................................................................................................................ 63
65