10 D-3-05

- 1 - 17 novembre 2005
3 507190P - C.P. n° 817 A.D. du 7-1-1975 B.O.I. I.S.S.N. 0982 801 X
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BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
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N° 190 du 17 NOVEMBRE 2005
DROIT DE LA PUBLICITE FONCIERE
CLAUSE DE REVERSIBILITE AU PROFIT DU CONJOINT SURVIVANT DE L’USUFRUIT RESERVE PAR LES EPOUX DANS
UN ACTE DE DONATION-PARTAGE DE LA NUE-PROPRIETE
COUR DE CASSATION - TROISIEME CHAMBRE CIVILE - ARRET DU 6 NOVEMBRE 2002
NOR : BUD L 05 00203 J
Bureaux B 2 et F 2
P R E S E N T A T I O N
Dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 6 novembre 2002, la Cour de cassation analyse la
clause de réversibilité au profit du conjoint survivant de l’usufruit réservé dans un acte de donation-partage
de la nue-propriété en une donation à terme de biens présents. Le droit d’usufruit du bénéficiaire lui est
définitivement acquis dès le jour de l’acte, seul l’exercice de ce droit d’usufruit étant différé au décès du
donateur.
Cet arrêt confirme un revirement de jurisprudence amorcé dès 1997 (arrêts de la première chambre
civile de la Cour de cassation des 21 octobre 1997 et 3 octobre 2000).
La présente instruction a pour objet de présenter l’incidence en matière de publicité foncière de
cette jurisprudence désormais bien établie.
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INTRODUCTION
Par un arrêt de sa première chambre civile du 20 avril 1983, la Cour de cassation avait considéré la clause
de réversibilité de l’usufruit comme une donation à cause de mort ou donation de biens à venir, l’usufruit faisant
l’objet de la libéralité ne prenant effet qu’au décès du donateur. En matière de publicité foncière, la clause de
réversibilité n’avait pas à être publiée lors de la donation, mais la réversion effective d’usufruit devait être
constatée dans une attestation notariée publiée au moment du décès, en application des articles 28 et 29 du
décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
Par deux décisions de la première chambre civile en 1997 puis 2000, la Cour de cassation avait amorcé
un revirement de jurisprudence en analysant la réversion d’usufruit en une donation à terme de biens présents.
Cette évolution est confirmée par l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour du 6 novembre 2002.
La présente instruction a pour objet de présenter la nature juridique de la clause de réversibilité d’usufruit
et l’incidence de la qualification désormais retenue par la Cour de cassation en matière de publicité foncière.
Section 1 : Nature juridique de la clause de réversibilité
Dans son arrêt du 6 novembre 2002, la Cour de cassation considère que la clause de réversion d’usufruit
contenue dans un acte de donation s’analyse en une donation à terme de biens présents. Le droit d’usufruit du
bénéficiaire lui est définitivement acquis dès le jour de l’acte, seul l’exercice de ce droit d’usufruit étant différé au
décès du donateur.
La clause est considérée comme une mutation entre vifs. Le donataire a un droit actuel sur le bien dès le
jour de l’acte bien que son exercice soit différé au décès du donateur. En effet, l’usufruit, par son caractère
viager, est intransmissible à cause de mort et s’éteint automatiquement au décès de son titulaire. Le droit figure
dans le patrimoine du bénéficiaire dès le jour de la donation mais ne pourra être exercé qu’au décès du donateur.
Ainsi, le donateur consent, dans le même acte, deux donations entre vifs, l’une de la nue-propriété du bien
ayant un effet immédiat et l’autre de l’usufruit de ce bien dont l’exercice est reporté au décès du donateur. En ce
qui concerne l’usufruit, l’acte de disposition à titre gratuit contient deux clauses : la clause de réserve d’usufruit du
donateur à son profit et la clause de constitution d’un usufruit successif (réversion d’usufruit au profit d’un
membre de la famille, généralement l’époux, ou d’un tiers).
Section 2 : Incidences en matière de publicité foncière
Sous-section 1 : La publication de la clause de réversibilité de l’usufruit
La clause de réversibilité au profit du conjoint survivant de l’usufruit réservé dans un acte de donation est
publiée à la conservation des hypothèques en vertu des dispositions du 1° de l’article 28 du décret du
4 janvier 1955 précité, qui prévoit que sont publiés au bureau des hypothèques les actes qui constatent entre vifs
la constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges ou hypothèques.
Le droit est définitivement acquis dès le jour de la constitution de la réversion d’usufruit. A ce titre, il
constitue un droit actuel au sens du 1° de l'article 4 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour
l’application du décret du 4 janvier 1955 précité. Il en résulte que le fichier doit être annoté en conséquence lors
de la publication de l’acte de donation contenant la clause de réversibilité. Il n’est donc plus nécessaire d’exiger la
publication d’une attestation notariée au moment du décès du donateur pour constater l’effectivité de la clause de
réversibilité.
La clause de réversibilité contenue dans l’acte de donation doit répondre aux exigences des règles de
publicité foncière notamment en matière d’identification des personnes, telles qu’elles sont prévues à l’article 5 du
décret du 4 janvier 1955 précité. Ainsi, l’identité du bénéficiaire de l’usufruit en second et, le cas échéant des
autres bénéficiaires successifs, doit être certifiée par le rédacteur de l’acte. La publication au fichier immobilier est
effectuée en identifiant le bénéficiaire de l’usufruit en second, et les autres bénéficiaires successifs éventuels, et
en annotant la formalité de l’exercice différé du droit d’usufruit.

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Bien que formulée à l'occasion d’une clause de réversibilité contenue dans un acte de donation, la
qualification juridique désormais retenue par la Cour de cassation est applicable quel que soit l'acte la contenant
(exemple : acte de vente de la nue-propriété d'un immeuble contenant une clause de réversion de l’usufruit).
Sous-section 2 : Les perceptions
A. LA TAXE DE PUBLICITE FONCIERE
Il résulte de la décision de jurisprudence commentée par la présente instruction que la clause par laquelle
il est stipulé une réversion d’usufruit à titre gratuit à un bénéficiaire au décès du disposant est une donation à
terme de bien présent. Ce bien présent consiste dans le droit d'usufruit ; il est définitivement acquis au
bénéficiaire dès la donation, seul son exercice étant différé au décès du donateur.
Il n'en demeure pas moins que, en tant que droit d'usufruit, et bien qu'il soit définitivement acquis à son
bénéficiaire dès le jour de l'acte de donation, le droit à la réversion d’usufruit est par essence viager.
Dès lors que son exercice est différé jusqu'au décès du disposant, le droit d'usufruit est, en tant que tel, un
droit soumis à l'éventualité de la survie du bénéficiaire de la réversion au disposant.
Dans ces conditions, la stipulation de la réversion d'usufruit au décès du disposant est exclusive de toute
perception de taxe proportionnelle de publicité foncière lors de la publication au fichier immobilier de l'acte qui la
constate ; elle est suspensive de l'exigibilité des droits d'enregistrement jusqu'au décès du disposant en
application du premier alinéa de l'article 676 du code général des impôts.
B. LES SALAIRES
La clause de réversibilité de l’usufruit réservé constitue une disposition qui fait l’objet d’une publication
propre au fichier immobilier. Aussi, l’exécution de cette formalité par le conservateur des hypothèques supporte la
perception d’un salaire.
Les modalités de détermination du salaire proportionnel applicable lors du dépôt d’un acte de donation ou
de cession de nue-propriété contenant une clause de réversion d’usufruit sont différentes selon que le bien objet
de la clause est un bien propre ou un bien commun à deux époux.
Lorsque le bien est propre, le salaire est perçu à la fois sur la valeur de la nue-propriété et sur l’évaluation
de l’usufruit successif en second au jour de l’acte en fonction de l’âge du donataire.
Lorsque le bien est commun à deux époux, la clause de réversibilité est une donation à terme réciproque.
Ainsi, le salaire du conservateur doit être perçu sur chaque part d’usufruit susceptible d’être reversé au conjoint
survivant, parts évaluées en fonction de l’âge de chacun des époux au jour de la donation. Toutefois, dès lors que
le même événement, le décès d’un des deux époux, est à l’origine de la réversion de l’usufruit pour l’un et de la
non réalisation de la clause pour l’autre, il est admis que l’acte ne donne ouverture lors de sa publication qu’à un
seul salaire. Dans ces conditions, le salaire est liquidé sur la valeur de la nue-propriété et sur la plus élevée des
valeurs afférentes aux usufruits.
Section 3 : Entrée en vigueur
Ces dispositions s’appliquent aux actes contenant une clause de réversibilité d’usufruit et présentés à la
formalité de l’enregistrement à compter de la date de publication de la présente instruction. La doctrine antérieure
est rapportée à compter de cette même date.
BOI supprimé : 10 G-3-97
Le Chef de Service
Vincent Mazauric