Objectivation des avantages et inconvénients des
MinistèredelaRégiondeBruxellescapitale
BXXL
Objectivation
desavantagesetinconvénients
desimmeublesélevésàBruxelles
1
SYNTHESE
EtudeUCL/CLI
Rapportfinal
Juin2009
BXXL/Rapportfinal/1/Synthèse 2/41
Responsabledelarecherche
BernardDeclève,URBAUCL
Equipederecherche
AndersBöhlke,CLI
NathalieBoton,CERESUCL
MichaëlDurbecq,URBAUCL
PhilippeGruloos,ISAStLuc,ARCHUCL
ChristianLasserre,CLI
PhilippeBoland,ARCHUCL
BXXL/Rapportfinal/1/Synthèse 3/41
Avantpropos
Lanoteciaprèsconstituelasynthèsedel’étudecommandéeàl’unitéd’urbanismedel’UCLparle
ministèredelaRégiondeBruxellesCapitalesur«laproblématiquedesimmeublesélevés(tours)de
bureaux,delogementsetmixtesenRégiondeBruxellesCapitale».
Lademandeduministèrecomportedeuxgrandsvolets:
xuneobjectivationdesavantagesetinconvénientsdesimmeubleshautsselondiverspointsde
vue (planification stratégique, urban design, architecture et techniques de construction,
économie immobilière, droit de l’urbanisme, sociologie des usages et de la gestion) et en
tenantcomptedesspécificitésdelasituationbruxelloise;
xla définition de critères de localisation et d’analyse de projets urbains ou immobiliers
comportant des immeubles hauts et la proposition de sites en Région bruxelloise
éventuellementpropicesaudéveloppementdedifférentescatégoriesdeprojets.
Lerapportfinaldel’étudecontientlaprésentenotedesynthèseetcinqnotesthématiques:
1. Rapportdesynthèse
2. Latourcommeobjettechnique(62p.)
3. Habitabilitédel’environnementdestours(37p.)
4. Latourcommematériaudeprojeturbain
5. Latourcommeobjetd’économieimmobilière
6. Outilsderégulationjuridiquedelaconstructionenhauteur
Une même démarche en quatre étapesa été suivie pour l’approche des cinq volets thématiques:
/1/Observationdecas/2/Recherchedocumentaire/3/Identificationde‘tendances’ouscénarios
/4/ApplicationaucasdelaRBCetrecommandationdecritères.
LeraisonnementappliquéàBruxelless’inscritdansuncadrede10objectifsrégulateurs:
1. Promotiondel’habitat(lavilleàvivre)
2. Créationdelogementsabordablesetdiversifiés
3. Accessibilitédestransportspublicsendixminutesàpiedetconnexionsurdesitinérairesde
mobilitédouce
4. Disponibilitédeparcsetespacesvertsenquantitésuffisante
5. Préservationdesressourcesdel’environnement/recoursauxtechniquesd’environnement
durable
6. Unevillede1200000habitants;
7. Imaginerlesbureauxdufutur
8. Favoriserl’EuropeàBruxelles
9. Optimiserlesinfrastructures
10. Développerl’emploi
Danscecadred’objectifs,l’applicationdescritèresissusdesdifférentesnotesfournitdeséléments
d’évaluationdelasituationdestoursàBruxellesetdupotentielliéàundéveloppementdegrande
hauteurdansdeuxscénariosdeprojet:
xreconstructiondelavillesurlaville(insertiondenouvellestoursdansletissuexistant,utilisation
des tours comme matériau de restructuration des Z.I.R. et des zones leviers bruxelloises,
recyclagedesbâtimentshautsdéjàexistants)
xExtensionurbaine.
BernardDeclève
BXXL/Rapportfinal/1/Synthèse 4/41
Tabledesmatières
A. Synthèsedesétudesthématiques …………………………………………………………................5
B. Récapitulatifdescritèresd’analysed’unprojetd'immeublesélevés……………………10
C. Applicationàuncasbruxellois…………………………………………………………………….………..12
BXXL/Rapportfinal/1/Synthèse 5/41
A. Synthèsedesétudesthématiques
1. La motivation économique de construire des immeublestours peutêtre de nature
ponctuelle ou globale. La plupart des cas examinés semblent ressortir de
considérations ponctuelles. Lorsqu’elles ont pu êtreperçues, les considérations
globales semblent plus relever de motivations liées à l’image (les quatre tours de
l’avenueLouisedanslesannées60,lacompétitivitéinternationalesurlesimmeubles
pharesetl’expressionarchitecturalecontemporaine)actuellementqu’àunelogique
économique.
2. Larecherches’estfocaliséesurlestoursdebureaux,maisonrappellera(CLI2006)
que l’essentiel du parc immobilier foncier bruxellois est constitué de logements:
50.000.000dem²bâtis(estimationfaiteàpartirdesdonnéesdisponiblesàdéfautde
recensement)contre12.500.000dem²debureauxincluantlesimmeublesvideset
transformés (Observatoire des bureaux). En ce qui concerne la productionneuve
horsrénovation/reconstruction,cesdeuxfonctionss’équilibrentdansletempsmais
avec vraisemblablement une surproduction de bureaux et une sousproduction de
logementsmoyens.
3. Parailleurs,pourlesBruxellois,lesraisonsdeposerlesquestionsdeladensitésont
d’abordliéesauxquestionsdeladémographie,delaluttecontrel’exodeurbainetde
la nécessité d’attirer de nouveaux habitants. On retient ici l’hypothèse du Bureau
FédéralduPlan,quitablesur1.200.000habitantsen2020et1.310.000habitantsen
2060, soit un accroissement de respectivement 200.000 et 300.000 habitants par
rapport à la population 2005. Cela représente grosso modo 100.000 logements à
produiredanslesdouzeanset150.000logementsàtrouverdansles50ans1.
4. IlestdoncpertinentmaiségalementnécessairequelaRégionbruxelloisepriorisela
densification par le logement. Cette densification doit être quantitative mais aussi
qualitative:lapolitiquepubliquededensificationdevraitinstallerlesconditionsde
miseenœuvred’unerégulationglobaledemarchépermettantdefreinerledépart
des classes moyennes traditionnelles tout en rendant Bruxelles attractive pour les
nouveaux arrivants et néanmoins vivable pour les groupes les plus défavorisés
économiquement.
5. En revanche, le marché des bureaux montre des signes évidents de suroffre,
comptant près de 2 millions de m² inoccupés sur le territoire régional (taux de
vacancegénérale:18%),dontseulunpeuplusd'untiersestdisponiblesurlemarché.
Le solde (i.e. les bureaux vides hors marché) a doublé entre 1994 et 2008 (i.e. de
600.000à1,2millionsdem²)alorsquelestocktotaldebureauxn'aprogressé'que'
de37%surlamême période(AATLetSDRB,2009).Lerenouvellement debureaux
existants devient donc un enjeu important, en particulier au centreville (Cité
Administrative,quartiereuropéen,p.ex.).
1Onnoteraque si cetteprévisionsevérifie,la densité depopulationpasseraitde 62,5 hab./ha à81,4hab./ha.,ce qui estencoretrès
inférieuràladensitémoyennedepopulationactuelleenpremièrecouronne(105hab./ha)
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
233
234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
249
250
251
252
253
254
255
256
257
258
259
260
261
262
263
264
265
266
267
268
269
270
271
272
273
274
275
276
277
278
279
280
281
282
283
284
285
286
287
288
289
290
291
292
293
294
295
296
297
298
299
300
301
302
303
304
305
306
307
308
309
310
311
312
313
314
315
316
317
318
319
320
321
322
323
324
325
326
327
328
329
330
331
332
333
334
335
336
337
338
339
340
341
342
343
344
345
346
347
348
349
350
351
352
353
354
355
356
357
358
359
360
361
362
363
364
365
366
367
368
369
370
371
1
/
371
100%
