Bulletin Focus – janvier 2013 – page 1 de 2
L’impact des taux d’intérêt sur la valeur marchande des immeubles
Janvier 2013
Bulletin Focus
Prévoir l’avenir est un don que bien des
investisseurs aimeraient posséder. La majorité des
acteurs financiers qui ont du succès basent leurs
analyses sur des observations du marché et prennent
des risques sur leurs prévisions des années à venir.
À Québec, comme dans bien d’autres marchés au
Canada, les immeubles commerciaux ont connu de
fortes hausses depuis ces 10 dernières années. Les
bons investisseurs ont donc su profiter du contexte
favorable et, dans bien des cas, ont pu se
positionner avant même que les conditions soient
évidentes pour tous. Les taux d’actualisation sont à
la baisse depuis plus de cinq ans, et ce, pour
différentes raisons. La croissance des taux de
location, la faiblesse des taux d’inoccupation et la
présence de capitaux sur le marché expliquent en
grande partie cette baisse. Il faut également ajouter à
cela un élément majeur présent dans la plupart des
investissements, soit les conditions de financement.
Quel est l’impact exact de la variation du taux
d’intérêt? Cette variation peut-elle affecter
rapidement la valeur des immeubles?
Le taux global d’actualisation (TGA) est un taux
composite qui incorpore un taux de rendement sur
l’investissement et un taux qui doit permettre de
récupérer l’investissement ou de rembourser les
emprunts. En termes mathématiques, le TGA est
égal à M x Rm + (1-M) Re où M représente la
quantité de financement, Rm signifie la constante
hypothécaire et Re représente le rendement sur la
mise de fonds. Évidemment, le rendement qu’un
investisseur exigera sur sa mise de fonds peut être
influencé par bien des facteurs, dont le rendement
d’autres véhicules de placement, le risque lié au bien
immobilier, le marché où se trouve l’immeuble et les
perspectives d’avenir. Toutefois, une grande partie
du TGA est influencée par un élément indépendant
de la volonté de l’investisseur, soit le taux d’intérêt
exigé par tout prêteur. Ce facteur a une influence
prépondérante dans un investissement.
Ces dernières années, tant dans la région de Québec
que partout au Canada, les valeurs des immeubles
commerciaux ont connu des hausses substantielles.
La décroissance historique des taux d’intérêt,
combinée à une économie peu affectée par la crise
économique mondiale, une demande croissante de
locaux commerciaux et une augmentation des taux
de location, explique la vigueur du marché. Mais
qu’arrivera-t-il lorsque la tendance baissière des taux
d’intérêt s’inversera? De deux choses l’une, les
rendements exigés diminueront ou le TGA
augmentera, affectant ainsi la valeur des propriétés.
La première hypothèse est peu réaliste. En fait, pour
un TGA constant, chaque augmentation d’un point
de pourcentage du taux d’intérêt se traduira par une
diminution moyenne de 2 % du rendement sur
investissement. L’impact est donc important.