Bulletin Focus

L’impact des taux d’intérêt sur la valeur marchande des immeubles
Janvier 2013
Bulletin Focus
Prévoir l’avenir est un don que bien des
investisseurs aimeraient posséder. La majorité des
acteurs financiers qui ont du succès basent leurs
analyses sur des observations du marché et prennent
des risques sur leurs prévisions des années à venir.
À Québec, comme dans bien d’autres marchés au
Canada, les immeubles commerciaux ont connu de
fortes hausses depuis ces 10 dernières années. Les
bons investisseurs ont donc su profiter du contexte
favorable et, dans bien des cas, ont pu se
positionner avant même que les conditions soient
évidentes pour tous. Les taux d’actualisation sont à
la baisse depuis plus de cinq ans, et ce, pour
différentes raisons. La croissance des taux de
location, la faiblesse des taux d’inoccupation et la
présence de capitaux sur le marché expliquent en
grande partie cette baisse. Il faut également ajouter à
cela un élément majeur présent dans la plupart des
investissements, soit les conditions de financement.
Quel est l’impact exact de la variation du taux
d’intérêt? Cette variation peut-elle affecter
rapidement la valeur des immeubles?
Le taux global d’actualisation (TGA) est un taux
composite qui incorpore un taux de rendement sur
l’investissement et un taux qui doit permettre de
récupérer l’investissement ou de rembourser les
emprunts. En termes mathématiques, le TGA est
égal à M x Rm + (1-M) Re où M représente la
quantité de financement, Rm signifie la constante
hypothécaire et Re représente le rendement sur la
mise de fonds. Évidemment, le rendement qu’un
investisseur exigera sur sa mise de fonds peut être
influencé par bien des facteurs, dont le rendement
d’autres véhicules de placement, le risque lié au bien
immobilier, le marché où se trouve l’immeuble et les
perspectives d’avenir. Toutefois, une grande partie
du TGA est influencée par un élément indépendant
de la volonté de l’investisseur, soit le taux d’intérêt
exigé par tout prêteur. Ce facteur a une influence
prépondérante dans un investissement.
Ces dernières années, tant dans la région de Québec
que partout au Canada, les valeurs des immeubles
commerciaux ont connu des hausses substantielles.
La décroissance historique des taux d’intérêt,
combinée à une économie peu affectée par la crise
économique mondiale, une demande croissante de
locaux commerciaux et une augmentation des taux
de location, explique la vigueur du marché. Mais
qu’arrivera-t-il lorsque la tendance baissière des taux
d’intérêt s’inversera? De deux choses l’une, les
rendements exigés diminueront ou le TGA
augmentera, affectant ainsi la valeur des propriétés.
La première hypothèse est peu réaliste. En fait, pour
un TGA constant, chaque augmentation d’un point
de pourcentage du taux d’intérêt se traduira par une
diminution moyenne de 2 % du rendement sur
investissement. L’impact est donc important.
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Une croissance des taux d’intérêt sera
inévitablement combinée à une reprise économique.
Dans une telle situation, les rendements offerts dans
d’autres véhicules de placement (ex. : marché
boursier) seront aussi à la hausse. Les investisseurs
auront d’autres opportunités offrant une meilleure
rentabilité et n’accepteront pas une baisse de leur
rendement uniquement pour le plaisir d’investir
dans l’immobilier. La seconde hypothèse considère
que le rendement exigé devra être constant peu
importe la variation des conditions de financement.
Ainsi, une variation d’un point de pourcentage du
taux d’intérêt causera une augmentation moyenne
du TGA de ½ %. Pour des revenus constants, la
valeur sera nécessairement affectée.
Actuellement, tant au Canada que chez nos voisins
du sud, aucune croissance rapide des taux d’intérêt
n’est à prévoir. L’automne dernier, monsieur Mark
Carney, gouverneur de la Banque du Canada, a
annoncé sans surprise que le taux directeur canadien
devait demeurer inchangé au moins jusqu’au
troisième trimestre de 2013. Aux États-Unis,
monsieur Ben Bernanke, gouverneur de la Fed, a
annoncé que le taux directeur américain devait se
maintenir entre 0 % et 0,25 %, et ce, au moins pour
les deux prochaines années. La tendance
actuellement observée sur les marchés est donc des
taux d’intérêt stables à un niveau historiquement bas
et, qui plus est, des taux de financement à long
terme en légère décroissance. À moins d’une reprise
économique fulgurante en Amérique du Nord, le
contexte semble rester très favorable aux
investissements immobiliers dans des marchés
moins affectés par la crise économique mondiale.
Pour ces raisons, plusieurs marchés canadiens sont
aujourd’hui prisés par des investisseurs étrangers,
ces mêmes marchés qui, il y a quelques années
encore, ne créaient aucun émoi chez ces
investisseurs.
Nous pouvons d’ores et déjà prévoir que pour les
prochaines années, la valeur des immeubles
commerciaux ne sera pas affectée par les conditions
de financement. Dans les marchés dynamiques où
les taux de location sont à la hausse et ceux
d’inoccupation, à la baisse, nous pouvons penser
que les valeurs des immeubles connaîtront encore
une croissance. Le temps est donc toujours propice
à la réalisation de nouveaux projets. Ajoutons
qu’une hausse des taux d’intérêt n’affectera pas
rapidement la valeur des immeubles.
L’investissement immobilier est un véhicule de
placement peu sujet à des liquidations rapides des
actifs. Les investisseurs prudents sauront profiter de
l’opportunité des faibles taux de financement à long
terme de leurs actifs pour maintenir sur plusieurs
années encore de bons rendements.
Steven Lavoie, É.A.
Directeur principal
418 627-3521, poste 219
[email protected]
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