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Si tentant qu’il soit, ce mode de gestion est en réalité assez peu adapté à la
problématique particulière des résidences de services, en raison du cadre légal très
protecteur du locataire, résultant du statut des baux commerciaux.
Les mécanismes légaux prévus aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce
traitant du bail commercial, garantissent au locataire la disposition des lieux dans
lesquels il exerce son activité.
Mais surtout, cette protection légale de ses intérêts, résultant pour l’exploitant locataire
de l’application du régime des baux commerciaux, intervient dans un contexte de
déséquilibre entre le poids économique de l’exploitant (souvent un acteur de taille
nationale) et celui des propriétaires, simples particuliers pour la plupart, ayant investi
dans l’acquisition d’un ou de plusieurs lots et dont le nombre accroit mécaniquement
les difficultés pour se concerter et s’adresser d’une même voix à l’exploitant.
En échange de la tranquillité de n’avoir pas à s’occuper de l’exploitation, le propriétaire
perd la maîtrise économique de son bien au profit de l’exploitant qui bénéficie du cadre
favorable des baux commerciaux.
Dans ce contexte, les dérives résultant de conditions juridiques ou économiques
défavorables imposées par l’exploitant au propriétaire sont nombreuses (renégociation
du loyer à la baisse, mutualisation des risques d’exploitation des résidences par
l’exploitant, fonds de concours dissimulés au propriétaire…).
A cela, il faut ajouter qu’en cas de succès de l’activité de la résidence, si elle constate
un taux d’occupation supérieur à celui prévu, les propriétaires ne pourront prétendre à
aucune rémunération complémentaire sous forme de loyer.
Enfin, si à la fin du bail le propriétaire entend reprendre la possession de son bien, il
devra s’acquitter auprès de l’exploitant d’une l’indemnité d’éviction prévue à l’article L
145-14 du Code de commerce qui est d’ordre public, l’indemnité d’éviction fixée par le
juge pouvant représenter une ou deux années de recettes par lot.
La société d’autogestion
Apparue pour la première fois en 2010, la société d’autogestion est un mode de gestion
alternatif au mode de gestion classique, reposant sur la constitution par les
copropriétaires d’une société de gestion à laquelle ils louent leurs lots en vertu d’un
bail commercial.
Quelles que précisions sur ce mode de gestion qui résulte de la seule pratique, la
société d’autogestion ne faisant l’objet d’aucune définition, ni d’aucun statut juridique
particulier :
Les propriétaires louant leurs lots à la société de gestion, la condition d’un engagement
locatif de l’article 199 sexvicies du Code général des impôts prévoyant une réduction
d’impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs en LMNP est remplie.