I – Qu`est ce que le Droit de Préemption Urbain II

Le territoire de la Ville de Cayenne est soumis au Droit de Préemption Simple
I – Qu'est ce que le Droit de Préemption Urbain
Lors de la vente d’un bien, le notaire demande souvent au propriétaire d’être patient car il existe
peut-être un droit de préférence, dit droit de préemption. Ce droit permet à son titulaire (Etat,
collectivité) d’acquérir le bien en priorité sur l’acquéreur initial. Ainsi, si le bien concerné se situe en
périmètre de droit de préemption, il faut savoir qu’il est nécessaire de proposer au bénéficiaire
d’acquérir le bien. Celui-ci dispose d’un délai de réflexion, fixé à 2 mois, pour décider de préempter
le bien ou non. Cette attente est souvent incompressible, le silence valant renonciation. C’est au
notaire de s’assurer de l’existence d’un éventuel droit de préemption, il procèdera alors à ce que
l’on appelle sa « purge ».
L’exercice du Droit de Préemption Urbain (DPU) a pour objet de permettre la réalisation, dans
l’intérêt général, d’actions ou d’opérations d’aménagement urbain tendant à :
mettre en œuvre un projet urbain, une politique de l’habitat,
organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques,
favoriser le développement des loisirs et du tourisme,
réaliser des équipements collectifs,
lutter contre l’insalubrité,
permettre le renouvellement urbain,
sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti,
la création ou l’aménagement de jardins familiaux.
Cette liste a un caractère limitatif.
Il a également pour objet la constitution de réserves foncières en vue de permettre la réalisation de
ces mêmes actions ou opérations.
La sauvegarde et la mise en valeur des espaces naturels relève de la préemption dans les
espaces naturels sensibles.
II - Champ d’application du Droit de
Préemption Urbain
Le champ d’application du DPU est circonscrit aux seuls espaces ayant une vocation urbaine.
1. Les périmètres du DPU :
Le DPU peut être institué, sans limitation de durée, par délibération du conseil municipal, dans les
seules communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS) rendu public ou d’un plan local
d’urbanisme (PLU) approuvé, sur tout ou partie des zones urbaines (U) ou à urbaniser (NA ou AU),
sur tout ou partie de leur territoire couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
rendu public ou approuvé, ainsi que dans les périmètres délimités, par une carte communale
approuvée, en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement.
Le conseil municipal peut décider, dans les mêmes conditions, d’étendre, de réduire, de supprimer
ou de rétablir le périmètre du DPU. Il peut en outre, exclure de ce champ d’application, par
délibération valable pour une durée de 5 ans, la vente des lots d’un lotissement et les cessions de
terrains d’une ZAC par la personne chargée de son aménagement.
Le DPU peut en outre, être institué à l’intérieur des périmètres définis par un plan de prévention
des risques technologiques et des secteurs soumis à des servitudes établies en vue de permettre
la création de zones de rétention temporaire des eaux de crues et de ruissellement, ainsi que la
création ou la restauration de zones de mobilité du lit mineur d’un cours d’eau.
Le DPU peut également être institué, par les communes ou les établissements publics de
coopération intercommunale compétents, dans les périmètres de protection rapprochée de
prélèvement d’eau, destinés à l’alimentation des collectivités humaines.
Le DPU ne peut être institué sur des territoires sur lesquels une zone d’aménagement différé
(ZAD) ou un périmètre provisoire de ZAD ont été créés.
2. L’institution d’un DPU :
L’institution du DPU est facultative et résulte d’une délibération du conseil municipal. Cette
délibération n’a pas à être motivée à l’exception de l’institution de périmètres dits « à statut
renforcé » à l’intérieur desquels sont éventuellement soumises à l’exercice du DPU des mutations
y échappant habituellement.
C’est également le cas lors de l’instauration du droit de préemption dans les périmètres délimités
dans une carte communale en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération
d’aménagement.
La commune peut déléguer l’ensemble de ses compétences relatives à l’institution, la modification
ou la suppression d’un DPU à un Etablissement Public à Coopération Intercommunale (EPCI) y
ayant vocation, dont elle est membre, avec l’accord de celui-ci.
Les délibérations du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI font l’objet de mesures
de publicité spécifiques ainsi que d’une information aux professions juridiques concernées, aux
services fiscaux et aux greffes des tribunaux de grande instance.
3. Les détenteurs du droit de préemption urbain :
Ce sont les titulaires et les délégataires de ce droit.
Les titulaires du DPU sont les communes et les EPCI compétents auxquels les communes ont
transféré ce droit. Ces EPCI sont titulaires de plein droit dès lors qu’ils sont compétents pour
l’élaboration de documents d’urbanisme et la réalisation de zones d’aménagement concerté (ZAC).
Le conseil municipal, ou l’organe délibérant de l’EPCI, peut en outre déléguer ce droit, sur tout ou
partie du territoire concerné, ou au coup par coup, à :
- l’Etat,
- une autre collectivité locale,
- un établissement public y ayant vocation,
- une société d’économie mixte (SEM) à capital public majoritaire et bénéficiant d’une concession
d’aménagement.
Le bénéfice du DPU pour le délégataire peut, le cas échéant, être limité à un type de zone du
document d’urbanisme en vigueur sur la commune, une zone désignée, à un plafond financier ou à
des limites de crédits disponibles.
III - Mutations et biens soumis au DPU :
1. Liste des biens :
Le DPU s’applique aux aliénations à caractère onéreux, volontaires ou non à l’exception de ceux
compris dans un plan de cession arrêté lors d’une procédure de mise en redressement judiciaire et
dans une unité de production cédée dans le cadre d’une liquidation judiciaire.
Sont soumis au DPU :
- tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en
jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti,
- les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble, bâti ou non bâti,
hormis les cessions entre indivisaires,
- les tantièmes de terrain contre remise de locaux à construire.
La liste des biens exclus du DPU est importante. Elle comporte notamment :
- les immeubles construits ou acquis par les organismes HLM,
- les immeubles faisant l’objet d’une mise en demeure d’acquérir,
- les immeubles faisant l’objet d’un contrat de vente d’immeuble à construire, pour les immeubles
neufs,
- les parts des sociétés civiles d’attribution faisant l’objet d’une cession moins de 10 ans après leur
achèvement,
- les immeubles cédés au locataire en exécution d’une promesse de vente insérée dans un contrat
de crédit bail immobilier,
- les immeubles destinés à être affectés à une opération de construction ou d’acquisition de
logements sociaux dans le cadre d’une convention passée entre le préfet et un organisme HLM
pour pallier les carences d’une commune en matière de réalisation de logements locatifs sociaux,
- les immeubles bâtis depuis moins de 10 ans,
- les appartements et locaux à usage professionnel ou d’habitation soumis au régime de la
copropriété, soit à la suite du partage d’une société d’attribution, soit depuis 10 ans au moins,
- la cession de parts ou d’actions de sociétés d’attribution donnant vocation à l’attribution d’un local
d’habitation, professionnel ou mixte et des locaux qui lui sont accessoires.
Toutefois, ces trois dernières exclusions peuvent être supprimées par délibération motivée de la
commune sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis au DPU, ce qu’il est convenu
d’appeler DPU renforcé.
2. Le cas des biens partiellement inclus dans le périmètre du DPU
Lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le DPU peut s’appliquer à la
fraction d’une unité foncière incluse dans le périmètre. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que
le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière. En cas
d’acquisition partielle, et à défaut d’accord amiable sur la fixation du prix, la juridiction compétente
en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie par la fraction non
préemptée de l’unité foncière.
IV – Procédure
1. Quatre étapes :
Cette procédure comporte quatre étapes :
La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) :
Tout propriétaire désirant vendre un bien soumis au DPU doit adresser à la mairie où se trouve
situé le bien, par courrier recommandé avec accusé de réception, une DIA en 4 exemplaires
précisant les conditions générales de l’aliénation, dont le prix, l’identité du propriétaire et une
description précise du bien.
Le maire transmet la DIA au directeur des services fiscaux et, le cas échéant, au délégataire du
DPU. Cette DIA peut être retirée tant que le bénéficiaire du DPU n’a pas répondu.
La décision du bénéficiaire du DPU (titulaire ou délégataire) :
Le bénéficiaire dispose d’un délai de 2 mois pour se prononcer, à compter de la réception de la
DIA en mairie. En cas de refus, ou à défaut de réponse dans ce délai, le propriétaire peut réaliser
la vente au prix indiqué dans sa déclaration.
La fixation du prix :
A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par le juge de l’expropriation. Le titulaire du DPU doit
consigner une somme égale à 15% de l’évaluation faite par le directeur des services fiscaux dans
un délai de 3 mois à compter de la saisine de cette juridiction. Au-delà de ce délai, il est réputé
avoir renoncé à l’exercice du droit de préemption.
Les parties disposent d’un délai de 2 mois pour accepter le prix fixé, ce qui permet au titulaire du
droit de préemption de se retirer face à un prix arrêté trop élevé.
Le silence des parties vaut acceptation.
Si le titulaire du DPU a renoncé à l’exercer, le propriétaire peut aliéner librement son bien au prix
fixé, éventuellement réévalué, pendant un délai de 5 ans.
Le paiement :
En cas d’acquisition, le prix doit être réglé au plus tard 6 mois après la décision du titulaire
d’acquérir le bien au prix demandé ou 6 mois après la décision définitive de la juridiction.
Passé ce délai, le bien est, sur leur demande, rétrocédé à l’ancien propriétaire ou à ses ayant
cause universels qui en reprennent la libre disposition.
2. La motivation de la décision de préemption :
Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé.
Toutefois, lorsque la commune a délibéré sur les actions à mettre en œuvre pour mener à bien un
programme local de l’habitat, à l’exception du recours au DPU renforcé, ou sur la délimitation d’un
périmètre d’intervention en vue de l’aménager ou d’améliorer sa qualité urbaine, la décision de
préempter peut se référer aux dispositions de cette délibération.
3. Le droit de délaissement :
Tout propriétaire d’un bien soumis au DPU peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce
bien en indiquant le prix qu’il demande. Cette proposition
proposition est adressée au maire qui la transmet au
chef des services fiscaux pour évaluation et, le cas échéant, au délégataire. Le titulaire doit se
prononcer dans les deux mois. S’il accepte, le prix peut être fixé à l’amiable ou par le juge des
expropriations.
s. Le transfert de propriété et le paiement se font aux mêmes conditions qu’à
l’occasion d’une préemption postérieure à une DIA. A défaut de réponse ou en cas de refus, le
propriétaire peut vendre son bien au prix proposé si le titulaire a renoncé avant la fixation judiciaire
du prix, ou, pendant un délai de cinq ans, au prix proposé par le juge, éventuellement réactualisé.
4. La rétrocession des biens préemptés :
Si le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner à d’autres fins, un bien acquis
depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit en informer l’ancien propriétaire et lui
proposer en priorité l’acquisition de ce bien.
A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par le juge des expropriations. L’ancien propriétaire ou
ses ayants cause disposent d’un délai de trois mois pour accepter le prix. Passé ce délai, ils sont
réputés avoir renoncé. Le titulaire doit alors proposer l’acquisition du bien à la personne qui avait
l’intention d’acquérir le bien, si son nom était inscrit
inscrit dans la DIA. Cette faculté n’est pas ouverte à
un propriétaire ayant utilisé son droit de délaissement.
Textes de référence
Code de l’urbanisme :
1, L.211-1
L.211 à L.211-7, L.213-1 à L.213-18, L.216-1,
1,
Partie législative : L.210-1,
Partie réglementaire : R.211-1
1 à R.211-8,
R.211 R.213-1 à R.213-30,
Arrêté à caractère réglementaire : A 213-1
Code de l’environnement :
Partie législative : L.515-16-I
Code de la santé publique :
Partie législative : L.1321-2
Lois :
Loi n° 2004-806 du 9 août 2004,
Loi n° 2003- 699 du 30 juillet 2003 sur les risques technologiques et naturels,
Loi n° 2003- 590 du 2 juillet 2003, urbanisme et habitat,
h
Loi n° 2000- 1208 du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains,
Loi n° 91- 662 du 13 juillet 1991, loi d’orientation pour la ville,
Loi n° 86- 1290 du 23 décembre 1986 dite loi Méhaignerie,
Loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en œuvre des principes
d’aménagement.
Décrets :
Décret n° 2007- 18 du 5 janvier 2007,
Décret n° 2001- 260 du 27 mars 2001,
Décret n° 87- 248 du 22 avril 1987,
Décret n° 86- 516 du 14 mars 1986.
Arrêté du 11 septembre 2007.
Formulaire à télécharger
Cerfa n°10072*02
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