Le droit de préemption, une arme à double tranchant
Le droit de préemption est la faculté en vertu de laquelle une personne (le
préempteur) peut exiger d'une autre personne (le promettant) le transfert de la
propriété d'une chose, dans l'éventualité où le promettant vend cette chose à un
tiers.
Dans le cadre de la propriété par étages, la loi ne prévoit pas un tel droit ce qui
signifie que chaque propriétaire d'unités d'étages peut en principe vendre librement
son appartement sans devoir consulter les autres copropriétaires.
Il est à noter que les copropriétaires ordinaires bénéficient de par la loi d'un tel droit
de préemption (art. 682 CCS).
Bien que la loi ne prévoit pas un tel droit de préemption dans les dispositions
régissant la propriété par étages, il est néanmoins possible de créer un tel droit
conventionnellement.
Bien que peu fréquentes dans la pratique, certaines PPE sont dotées d'un tel droit
au bénéfice de toutes les unités d'étages, créé dans l'acte constitutif de la PPE voire
ultérieurement.
Dans le cadre de la PPE, un droit de préemption concédé à tous les propriétaires de
l'immeuble, bien qu'il puisse être ressenti comme un avantage de prime abord, peut
engendrer de graves problèmes, selon les circonstances, en cas de vente d'une
unité d'étages.
En effet, la loi taxe de nullité toute renonciation à l'exercice du droit de préemption
qui aurait été sollicité auprès des autres propriétaires d'appartements avant la
survenance du cas de préemption soit en l'espèce la signature de l'acte de vente
devant l'officier public.
La loi prévoit de surcroît qu'il appartient au vendeur d'informer (après la signature de
l'acte) les autres copropriétaires de la conclusion de la vente en communiquant à
ces derniers tous les éléments essentiels du contrat.
Ce n'est qu'à partir de ce moment que les autres copropriétaires peuvent
valablement renoncer à l'exercice de leur droit, la loi prévoyant toutefois que ces
derniers disposent d'un délai de trois mois pour faire connaître leur détermination.
De telles exigences peuvent engendrer de très fâcheux effets si certains
propriétaires d'appartements vivent en situation conflictuelle.