I/ L`exercice du droit de préemption urbain

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Paris, le 28 avril 2011 Une proposition de loi de réforme du droit de préemption urbain
La proposition de loi, déposée en février 2009, par le sénateur Hervé MAUREY, qui avait sollicité la
suppression de la réforme du droit de préemption prévue initialement dans la proposition de loi
WARSMANN de simplification du droit, relaie la plupart des pistes de réflexion du Comité de pilotage sur
l’Urbanisme de projet sur ce thème.
Tendant à « apporter des garanties aux propriétaires et assurer un exercice efficace de ce droit par les
collectivités et les opérateurs fonciers », elle s’articule autour de l’exercice du droit de préemption urbain (I)
et des effets de l’annulation d’une telle décision (II).
I/ L’exercice du droit de préemption urbain
Le projet de texte prévoit de préciser le contenu et la publicité de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA).
Elle amende, par ailleurs, les effets de la renonciation du titulaire du droit de préemption ainsi que les
conditions de transfert de propriété et du paiement du prix, mais également l’affectation du bien préempté.
1/ Le contenu de la déclaration d’intention d’aliéner
A l’instar des propositions du Comité de pilotage, la proposition de loi « Maurey » propose une meilleure
information du titulaire du droit de préemption dans la déclaration d’intention d’aliéner, en prévoyant de
mentionner dans celle-ci « des éléments fixés, par décret, permettant d’apprécier la consistance et l’état
de l’immeuble ».
Il s’agit ainsi pour le titulaire du droit de péremption « de tenir compte d’éventuels travaux de dépollution et
de remise en état qu’impliquerait l’acquisition de certains biens ». Pour le Comité de pilotage, sont ainsi
visés les diagnostics immobiliers joints à toute promesse de vente.
Soulignons que ces éléments ne seront communiqués que suite « à la demande du titulaire du droit de
préemption » ; cette demande suspendant le délai d’instruction de la DIA depuis la notification de cette
demande jusqu’à la réception des informations sollicitées.
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2/ La publicité de la déclaration d’intention d’aliéner
Complétant le dispositif actuel imposant la tenue d’un registre des opérations de préemption (cf. art. L.23113 du Code de l'urbanisme), la proposition de loi, comme le suggère le Comité de pilotage, propose
d’élargir la publicité de la décision de préemption en étendant sa notification aux personnes auxquelles le
Juge administratif reconnait un intérêt à agir à la contester, c'est-à-dire aux acquéreurs évincés.
Cependant, la proposition de loi va plus loin et étend cette notification aux notaires, chargés de
transmettre aux titulaires de droits sur le bien.
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En revanche, le projet de texte ne reprend pas la proposition du Comité de pilotage d’imposer un affichage
et/ou une publication dans le recueil des actes administratifs municipaux.
3/ La renonciation du titulaire du droit de préemption
Conformément aux réflexions du Comité de pilotage, la proposition de loi tend à faciliter la vente du bien
après renonciation de l’exercice du droit de préemption.
Plus précisément, elle prévoit, d’une part, pour tenir compte des conséquences de la renonciation, que la
vente puisse être réalisée sur la base du prix indiqué dans la DIA, révisé en fonction des variations du
coût de la construction constatées par l’INSEE. Soulignons, à cet égard, que le Comité de pilotage avait
retenu la possibilité de vendre le bien à un prix révisé, différent de celui mentionné dans la DIA.
D’autre part, en contrepartie, cette vente devra intervenir dans un délai raisonnable afin que la
collectivité puisse retrouver une possibilité de préemption. Ainsi, si le propriétaire n’a pas vendu le bien
dans un délai de cinq ans à compter de la renonciation du titulaire du droit de préemption, il devra déposer
une nouvelle DIA.
4/ Le prix d’acquisition
S’agissant également de la renonciation du titulaire du droit de préemption, la proposition de loi vise à
encadrer certaines dérives de l’exercice de ce droit, dénoncées par le Conseil d’Etat dans son rapport en
2007.
Ainsi, aux termes du projet de texte, en cas de saisine du juge de l’expropriation, la renonciation ne serait
efficace que si le prix fixé par le juge est supérieur à 10% du prix évalué par les services des Domaines.
Ainsi que le précise le Comité de pilotage, il s’agit d’empêcher l’exercice du droit du DPU uniquement à des
fins de maitrise du prix du foncier.
5/ Le paiement du prix et le transfert de propriété
Répondant à une demande des professionnels, le Comité de pilotage, relayé par les parlementaires,
propose de clarifier les conditions de transfert de propriété et de réduire les délais de paiement.
Rappelons que la législation actuelle dispose que le transfert de propriété intervient dès qu’il y un accord
sur la chose et sur le prix, que la signature de l’acte authentique doit intervenir dans les 3 mois suivant cet
accord et le paiement dans les 6 mois.
Le projet de texte précise donc que le transfert de propriété intervient à la signature de l’acte authentique et
au paiement du prix, qui doit être effectué dans un délai de 4 mois.
Le non respect de ce délai est sanctionné par l’obligation de rétrocéder le bien.
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6/ L’affectation du bien préempté
Bien que le principe de la motivation de la décision de préemption demeure, ce qui sous-entend que
l’affectation du bien soit mentionnée dans la décision, le Comité de pilotage comme la proposition de loi,
suggèrent d’entériner la jurisprudence et la doctrine administrative, selon laquelle le bien préempté peut
être affecté à un autre usage que celui mentionné dans la décision de préemption, dès lors que
l’usage qui en fait répond aux objectifs visés aux articles L.210-1 et L.300-1 du Code de l'urbanisme (cf.
Circulaire FPI 1004-002).
« Si le titulaire du droit de préemption n’est plus en mesure d’affecter à un usage visé à l’article L. 210-1 »
le bien préempté, le projet de texte impose d’en informer les anciens propriétaires ou leurs ayants droit
à titre universel et de leur en proposer la rétrocession. Il prévoit également une action en indemnisation
devant le Juge judiciaire, même en cas de renonciation au bénéfice de la rétrocession.
Notons, à ce propos, que le Comité de pilotage suggérait en cas d’utilisation ou de cession du bien
préempté d’introduire une clause dans l’acte de vente ou de location visant à garantir à la collectivité que
le bien cédé serait utilisé dans le respect des objectifs des articles L.210-1 et L. 300-1 du Code de
l'urbanisme.
II/ Les conséquences de l’annulation de la décision de préemption
Enfin, le projet de texte tente d’organiser les conséquences de l’annulation de la décision de préemption.
Ainsi, en cas d’annulation ou de déclaration d’illégalité de la décision de préemption, le projet de texte
impose au titulaire du droit de préemption de proposer la rétrocession du bien.
Dans ce cas, le prix proposé ne saurait être supérieur au prix acquitté lors de la cession. En l’absence
d’accord entre les parties, le juge de l’expropriation peut être saisi pour fixer le prix du bien qui devra tenir
compte du préjudice direct et matériel causé par la décision de préemption. Ces mesures reprennent la
jurisprudence actuelle développée en la matière (Cf. Circulaire FPI 1004-002).
A défaut, une action en indemnisation est ouverte devant le Juge civil contre le titulaire du droit de
préemption.
Enfin, soulignons que la proposition de loi n’aborde pas la question du contentieux de la nullité de la vente.
Or, l’annulation de la décision de préempter influe sur le sort de la vente.
A cet égard, le Comité de pilotage suggère d’unifier le contentieux en le confiant au Juge administratif, à
qui serait reconnu le droit de prononcer la nullité des contrats connexes à la décision de préemption en
conséquence de l’annulation de la décision de préemption, ce que s’interdit aujourd’hui le Conseil d’Etat
(Cf. Circulaire FPI 1004-002).
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