Édition : Février 2016

www.pwc.ch/realestate
PwC-Immospective
Interprétation de la newsletter « FPRE-Metaanalyse immobilier 1Q/16 »
Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière
suivante : « (1) ».
18.2.2016
Points clés en bref:
•L’économie aborde 2016 avec retenue.
•Jamais depuis 1950 l’inflation n’avait
été si faible ; les services fournis à
l’intérieur du pays ont cependant
permis de prévenir une spirale
déflationniste.
•L’environnement de taux bas demeure
un soutien de poids du secteur
immobilier suisse.
•L’industrie du bâtiment doit s’attendre
en 2016 à une baisse des prix.
•Le marché des logements en propriété
n’est plus en vogue, la demande
s’affaiblit et les projets de constructions
nouvelles sont modifiés en logements
à usage locatif.
•Les prix à la location baissent et
la hausse des prix de l’immobilier
d’habitation a atteint son zénith.
•Les immeubles de bureaux situés dans
des zones secondaires bien desservies
offrent des perspectives intéressantes
aux investisseurs clairvoyants.
La relance de l’économie suisse sera encore à la peine jusqu’en 2017. Les
investisseurs clairvoyants peuvent cependant profiter de cette situation. S’il
semble que les prix des objets d’habitation ont enfin atteint leur zénith, les
immeubles de bureaux situés dans des zones secondaires bien desservies offrent
des perspectives intéressantes. La lente reprise de l’économie entraînera à
terme une demande croissante pour ce type d’objets. Cette reprise est également
espérée par les propriétaires des objets de « Retail ». Les économies réalisées par
les consommateurs grâce à des prix de l’énergie en baisse ont été dépensées dans
le commerce en ligne ou transférées vers les pays limitrophes.
1.1. 1.1. Des perspectives
modérées pour 2016
2015 a été, sur le plan économique,
l’année la plus délicate pour la Suisse
depuis 2009 (9) et les économistes
abordent 2016 avec une grande
retenue. Les prévisions moyennes en
matière de croissance du PIB s’établissent autour de 1,2 % et une croissance comparable à celles des années
précédant le « choc du franc » devrait
faire son retour en 2017 seulement
avec 1,9 %. (8) Le « choc du franc »
a représenté plus qu’un simple programme de remise en forme pour les
entreprises suisses. Selon les estimations de Credit Suisse, l’appréciation
•Les investissements dans des objets de
type « Top-Retail » demeurent convoités
en dépit de revenus modestes.
du franc suisse en janvier 2015 aurait
entraîné la suppression de quelque 10
000 emplois. Parmi les secteurs les plus
touchés, l’industrie, le commerce de
détail et les services aux entreprises ont
le plus contribué à la hausse du taux de
chômage de 3,2 % (fin 2014) à 3,4 %
(fin 2015). En 2016, ce chiffre devrait
même atteindre 3,6 %. (8)
Avec –1,1 %, le taux d’inflation n’avait
jamais été si faible depuis 1950, principalement en raison de la faiblesse
des prix à l’importation et des matières
premières. A l’inverse, les services
fournis à l’intérieur du pays ont connu
un renchérissement au cours des dernières années, empêchant ainsi toute
spirale déflationniste.1 Les prévisions
moyennes pour 2016 restent en zone
négative avec –0,3 % (8), et même
–0,5 % si l’on s’en tient aux attentes de
la BNS (11).
Les taux d’intérêt bas ont soutenu les
placements immobiliers pendant une
année 2015 marquée par les diffcultés
économiques et permettent aux investisseurs de continuer à profiter d’une
situation confortable. La courbe des
taux reste en zone négative (23) pour
les obligations jusqu’à 10 ans et les
attentes des économistes et de la BNS
pour 2016 restent très proches de zéro.
(21, 22) La politique monétaire expansive de la Banque centrale européenne
empêchera vraisemblablement toute
hausse des taux d’intérêt à long terme
en Suisse avant 2017.2
1
2
Credit Suisse Research Alert : Un an de franc fort – Etat des lieux, 8.1.2016
UBS : Real Estate Focus, 2016
1.2. Des prix à la baisse en
2016 dans le secteur du
bâtiment
Au quatrième trimestre 2015, l’indice
relatif à l’activité économique du
secteur de la construction CS/SBVconstruction cost index3 a connu un
bond qui lui a permis de surmonter
un creux passager. Ces effets positifs
sont dus au bâtiment et au génie civil
qui enregistrent respectivement une
progression de +1,9 % et de +2,4 %
par rapport au trimestre précédent.
Sur une base annuelle, on enregistre
cependant une réduction de l’indice de
construction de 4 %. (18) L’indice des
coûts de production et l’indice suisse
des prix à la construction restaient
quant à eux en zone négative, douchant
presque tous les espoirs de hausse des
prix du secteur en 2016. (19, 20)
1.3. Un marché intérieur
soumis à la discipline
Selon l’UBS et ajustés à l’inflation, les
prix des logements en propriété sont
actuellement au même niveau que
lors des records atteints avec la bulle
immobilière au début des années
1990. Les ventes sont cependant plus
difficiles et la stagnation attendue des
revenus en 2016 rendra impossible
toute hausse des prix.2 Les investisseurs
s’adaptent à l’environnement nouveau.
De nombreux projets de logements en
propriété sont modifiés en logements à
usage locatif en raison de la demande
en habitations et de la baisse de la
demande de logements en propriété.
3
D’une manière générale, les prix des
logements en propriété en Suisse
ont tendance à stagner. Les maisons
individuelles de moyenne gamme se
négocient actuellement à des prix plus
bas que lors du trimestre précédent.
On observe cependant un plus de 2,1 %
par rapport à l’an dernier. (47, 48) Le
niveau généralement élevé des prix
discipline la demande. Alors qu’en
2008, la taille moyenne des habitations
avait atteint son maximum, les ménages
revoient aujourd’hui leurs besoins
en superficie. Cette taille moyenne
est aujourd’hui inférieure de plus de
10 % aux valeurs record de 2008.2 La
demande en logements en propriété a
en outre reculé dans les régions les plus
chères. On observe principalement une
tendance négative de l’indice des prix
dans la région du bassin lémanique
depuis 3 ans (51), mais également un
tassement de l’évolution des prix dans
la région de Zurich. (50) A l’inverse,
les prix ont le plus progressé dans les
régions jusqu’alors bon marché, comme
en Suisse orientale ou dans le plateau
central alémanique.2
1.4. Les prix des immeubles
ne peuvent presque plus
augmenter
Les prix à la location ont encore baissé
dans toute la Suisse au cours du dernier
trimestre 2015. Les baisses les plus
importantes ont été enregistrées dans
le sud de la Suisse (–5,3 %), mais
aussi dans les grandes villes telles
que Zurich (–2,1 %), Bâle (–2,0 %)
et la région lémanique (–1,5 %). Les
prévisions d’évolution des prix à la
location restent également négatives.
La plupart des acteurs du marché
sondés tablent sur des loyers en baisse
au cours des 12 prochains mois. (31)
A l’inverse, les prévisions d’évolution
des prix des immeubles d’habitation
collective s’avèrent résolument
positives. (32) Rares sont les motifs
rationnels en faveur d’une hausse
des prix. La plupart des investisseurs
immobiliers institutionnels n’ont guère
enregistré de croissance positive de
leur flux de trésorerie en fin d’exercice.
Les réévaluations publiées sont
essentiellement le fruit de taux de
capitalisation en baisse. En l’absence de
mouvements massifs des taux d’intérêt,
la situation actuelle du marché ne
Indice du coût de la construction de Credit Suisse et de la Société suisse des entrepreneurs.
Authors
Kurt Ritz
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[email protected]
Marie Seiler
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Real Estate Advisory
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CH-8050 Zurich
permet pas d’entrevoir une hausse de la
pression sur les rendements et, partant,
une progression en 2016 des prix des
immeubles. FPRE table cependant sur
une nouvelle hausse des prix en 2016 et
2017. (5)
1.5. Les immeubles de
bureaux en zones secondaire
offrent des opportunités
audelà de 2017
La conjoncture ne connaît malheureusement qu’une lente reprise. En
conséquence, les emplois de bureau ne
devraient connaître qu’une croissance
modérée. On considère qu’à la fin
de 2017, les besoins en surfaces de
bureaux supplémentaires seront de
l’ordre de 800 000 m². Cette demande
devrait toutefois être compensée dans
une large mesure par la croissance
déjà planifiée de nouvelles surfaces.2
Cette évolution se reflète également
dans les rendements nets initiaux de
l’immobilier de bureau. Au cours des
sept dernières années, ces rendements
ont continuellement chuté pour les
zones les plus prisées. A l’inverse, les
rendements des objets de classe C
ont légèrement augmenté au cours
de la même période. (40) Alors que
les investisseurs doivent se contenter
de rendements de 2,5 à 3 % dans les
zones les plus prisées et constamment
louées, des taux largement supérieurs
à 6 % sont exigés pour les objets moins
exposés. La reprise de la conjoncture
devrait être synonyme de baisse
des prix des objets de second rang
et permettre l’éclosion de quelques
opportunités attrayantes pour les
investisseurs enclins au risque audelà
de 2017.2 Ceci impact en particulier les
bons emplacements dans les villes de
moyennes tailles où les emplacements
secondaires dans les grands centres
urbains. D’ici là, certains connaîtront
encore des périodes difficiles. Les
locations de bureaux suivent encore
une tendance baissière. Si l’offre de
location est restée plus ou moins
constante au cours de l’année 2015
(38), les loyers du marché ont
enregistré une baisse si l’on se réfère
aux conclusions de contrats de location
effectifs, notamment de plus de 10 %
dans la région lémanique et de plus de
5 % à Zurich en comparaison annuelle.
(36, 37) Les acteurs du marché restent
avant tout sceptiques en matière
d’immobilier de bureau et tablent sur
un ralentissement de l’évolution des
prix. (41, 42)
1.6. Pas ou peu d’augmentation des loyers en vue dans
le Retail
Les immeubles de Retail sont
restés en 2015 le principal sujet de
préoccupation dans le portefeuille des
investisseurs immobiliers. En effet,
si les prix des matières premières ont
lourdement chuté, laissant ainsi aux
consommateurs davantage de fonds
pour leurs autres dépenses, seuls ont
progressé les volumes de ventes du
marché en ligne et les dépenses des
consommateurs suisses dans les pays
limitrophes. A l’instar des chiffres
d’affaires, les prix des locations ont
reculé dans les zones les plus prisées
des villes suisses, chutant de près de
1’000 francs par m² dans les villes
de Zurich et Genève. 2 Les grandes
tendances favorisent cependant les
placements dans les immeubles de
Retail des zones les plus prisées.
L’urbanisation galopante oriente les
investisseurs vers le segment « Prime ».
Quelques biens immobiliers situés dans
les zones les plus prisées ont changé
de mains en 2015 pour un rendement
net de premier ordre de 2,5 % malgré
des perspectives de hausse des loyers
presque nulles pour les deux prochaines
années.
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