www.pwc.ch/realestate PwC-Immospective Interprétation de la newsletter « FPRE-Metaanalyse immobilier 1Q/16 » Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante : « (1) ». 18.2.2016 Points clés en bref: •L’économie aborde 2016 avec retenue. •Jamais depuis 1950 l’inflation n’avait été si faible ; les services fournis à l’intérieur du pays ont cependant permis de prévenir une spirale déflationniste. •L’environnement de taux bas demeure un soutien de poids du secteur immobilier suisse. •L’industrie du bâtiment doit s’attendre en 2016 à une baisse des prix. •Le marché des logements en propriété n’est plus en vogue, la demande s’affaiblit et les projets de constructions nouvelles sont modifiés en logements à usage locatif. •Les prix à la location baissent et la hausse des prix de l’immobilier d’habitation a atteint son zénith. •Les immeubles de bureaux situés dans des zones secondaires bien desservies offrent des perspectives intéressantes aux investisseurs clairvoyants. La relance de l’économie suisse sera encore à la peine jusqu’en 2017. Les investisseurs clairvoyants peuvent cependant profiter de cette situation. S’il semble que les prix des objets d’habitation ont enfin atteint leur zénith, les immeubles de bureaux situés dans des zones secondaires bien desservies offrent des perspectives intéressantes. La lente reprise de l’économie entraînera à terme une demande croissante pour ce type d’objets. Cette reprise est également espérée par les propriétaires des objets de « Retail ». Les économies réalisées par les consommateurs grâce à des prix de l’énergie en baisse ont été dépensées dans le commerce en ligne ou transférées vers les pays limitrophes. 1.1. 1.1. Des perspectives modérées pour 2016 2015 a été, sur le plan économique, l’année la plus délicate pour la Suisse depuis 2009 (9) et les économistes abordent 2016 avec une grande retenue. Les prévisions moyennes en matière de croissance du PIB s’établissent autour de 1,2 % et une croissance comparable à celles des années précédant le « choc du franc » devrait faire son retour en 2017 seulement avec 1,9 %. (8) Le « choc du franc » a représenté plus qu’un simple programme de remise en forme pour les entreprises suisses. Selon les estimations de Credit Suisse, l’appréciation •Les investissements dans des objets de type « Top-Retail » demeurent convoités en dépit de revenus modestes. du franc suisse en janvier 2015 aurait entraîné la suppression de quelque 10 000 emplois. Parmi les secteurs les plus touchés, l’industrie, le commerce de détail et les services aux entreprises ont le plus contribué à la hausse du taux de chômage de 3,2 % (fin 2014) à 3,4 % (fin 2015). En 2016, ce chiffre devrait même atteindre 3,6 %. (8) Avec –1,1 %, le taux d’inflation n’avait jamais été si faible depuis 1950, principalement en raison de la faiblesse des prix à l’importation et des matières premières. A l’inverse, les services fournis à l’intérieur du pays ont connu un renchérissement au cours des dernières années, empêchant ainsi toute spirale déflationniste.1 Les prévisions moyennes pour 2016 restent en zone négative avec –0,3 % (8), et même –0,5 % si l’on s’en tient aux attentes de la BNS (11). Les taux d’intérêt bas ont soutenu les placements immobiliers pendant une année 2015 marquée par les diffcultés économiques et permettent aux investisseurs de continuer à profiter d’une situation confortable. La courbe des taux reste en zone négative (23) pour les obligations jusqu’à 10 ans et les attentes des économistes et de la BNS pour 2016 restent très proches de zéro. (21, 22) La politique monétaire expansive de la Banque centrale européenne empêchera vraisemblablement toute hausse des taux d’intérêt à long terme en Suisse avant 2017.2 1 2 Credit Suisse Research Alert : Un an de franc fort – Etat des lieux, 8.1.2016 UBS : Real Estate Focus, 2016 1.2. Des prix à la baisse en 2016 dans le secteur du bâtiment Au quatrième trimestre 2015, l’indice relatif à l’activité économique du secteur de la construction CS/SBVconstruction cost index3 a connu un bond qui lui a permis de surmonter un creux passager. Ces effets positifs sont dus au bâtiment et au génie civil qui enregistrent respectivement une progression de +1,9 % et de +2,4 % par rapport au trimestre précédent. Sur une base annuelle, on enregistre cependant une réduction de l’indice de construction de 4 %. (18) L’indice des coûts de production et l’indice suisse des prix à la construction restaient quant à eux en zone négative, douchant presque tous les espoirs de hausse des prix du secteur en 2016. (19, 20) 1.3. Un marché intérieur soumis à la discipline Selon l’UBS et ajustés à l’inflation, les prix des logements en propriété sont actuellement au même niveau que lors des records atteints avec la bulle immobilière au début des années 1990. Les ventes sont cependant plus difficiles et la stagnation attendue des revenus en 2016 rendra impossible toute hausse des prix.2 Les investisseurs s’adaptent à l’environnement nouveau. De nombreux projets de logements en propriété sont modifiés en logements à usage locatif en raison de la demande en habitations et de la baisse de la demande de logements en propriété. 3 D’une manière générale, les prix des logements en propriété en Suisse ont tendance à stagner. Les maisons individuelles de moyenne gamme se négocient actuellement à des prix plus bas que lors du trimestre précédent. On observe cependant un plus de 2,1 % par rapport à l’an dernier. (47, 48) Le niveau généralement élevé des prix discipline la demande. Alors qu’en 2008, la taille moyenne des habitations avait atteint son maximum, les ménages revoient aujourd’hui leurs besoins en superficie. Cette taille moyenne est aujourd’hui inférieure de plus de 10 % aux valeurs record de 2008.2 La demande en logements en propriété a en outre reculé dans les régions les plus chères. On observe principalement une tendance négative de l’indice des prix dans la région du bassin lémanique depuis 3 ans (51), mais également un tassement de l’évolution des prix dans la région de Zurich. (50) A l’inverse, les prix ont le plus progressé dans les régions jusqu’alors bon marché, comme en Suisse orientale ou dans le plateau central alémanique.2 1.4. Les prix des immeubles ne peuvent presque plus augmenter Les prix à la location ont encore baissé dans toute la Suisse au cours du dernier trimestre 2015. Les baisses les plus importantes ont été enregistrées dans le sud de la Suisse (–5,3 %), mais aussi dans les grandes villes telles que Zurich (–2,1 %), Bâle (–2,0 %) et la région lémanique (–1,5 %). Les prévisions d’évolution des prix à la location restent également négatives. La plupart des acteurs du marché sondés tablent sur des loyers en baisse au cours des 12 prochains mois. (31) A l’inverse, les prévisions d’évolution des prix des immeubles d’habitation collective s’avèrent résolument positives. (32) Rares sont les motifs rationnels en faveur d’une hausse des prix. La plupart des investisseurs immobiliers institutionnels n’ont guère enregistré de croissance positive de leur flux de trésorerie en fin d’exercice. Les réévaluations publiées sont essentiellement le fruit de taux de capitalisation en baisse. En l’absence de mouvements massifs des taux d’intérêt, la situation actuelle du marché ne Indice du coût de la construction de Credit Suisse et de la Société suisse des entrepreneurs. Authors Kurt Ritz +41 58 792 14 49 [email protected] Marie Seiler +41 58 792 56 69 [email protected] Real Estate Advisory PwC, Birchstrasse 160 CH-8050 Zurich permet pas d’entrevoir une hausse de la pression sur les rendements et, partant, une progression en 2016 des prix des immeubles. FPRE table cependant sur une nouvelle hausse des prix en 2016 et 2017. (5) 1.5. Les immeubles de bureaux en zones secondaire offrent des opportunités audelà de 2017 La conjoncture ne connaît malheureusement qu’une lente reprise. En conséquence, les emplois de bureau ne devraient connaître qu’une croissance modérée. On considère qu’à la fin de 2017, les besoins en surfaces de bureaux supplémentaires seront de l’ordre de 800 000 m². Cette demande devrait toutefois être compensée dans une large mesure par la croissance déjà planifiée de nouvelles surfaces.2 Cette évolution se reflète également dans les rendements nets initiaux de l’immobilier de bureau. Au cours des sept dernières années, ces rendements ont continuellement chuté pour les zones les plus prisées. A l’inverse, les rendements des objets de classe C ont légèrement augmenté au cours de la même période. (40) Alors que les investisseurs doivent se contenter de rendements de 2,5 à 3 % dans les zones les plus prisées et constamment louées, des taux largement supérieurs à 6 % sont exigés pour les objets moins exposés. La reprise de la conjoncture devrait être synonyme de baisse des prix des objets de second rang et permettre l’éclosion de quelques opportunités attrayantes pour les investisseurs enclins au risque audelà de 2017.2 Ceci impact en particulier les bons emplacements dans les villes de moyennes tailles où les emplacements secondaires dans les grands centres urbains. D’ici là, certains connaîtront encore des périodes difficiles. Les locations de bureaux suivent encore une tendance baissière. Si l’offre de location est restée plus ou moins constante au cours de l’année 2015 (38), les loyers du marché ont enregistré une baisse si l’on se réfère aux conclusions de contrats de location effectifs, notamment de plus de 10 % dans la région lémanique et de plus de 5 % à Zurich en comparaison annuelle. (36, 37) Les acteurs du marché restent avant tout sceptiques en matière d’immobilier de bureau et tablent sur un ralentissement de l’évolution des prix. (41, 42) 1.6. Pas ou peu d’augmentation des loyers en vue dans le Retail Les immeubles de Retail sont restés en 2015 le principal sujet de préoccupation dans le portefeuille des investisseurs immobiliers. En effet, si les prix des matières premières ont lourdement chuté, laissant ainsi aux consommateurs davantage de fonds pour leurs autres dépenses, seuls ont progressé les volumes de ventes du marché en ligne et les dépenses des consommateurs suisses dans les pays limitrophes. A l’instar des chiffres d’affaires, les prix des locations ont reculé dans les zones les plus prisées des villes suisses, chutant de près de 1’000 francs par m² dans les villes de Zurich et Genève. 2 Les grandes tendances favorisent cependant les placements dans les immeubles de Retail des zones les plus prisées. L’urbanisation galopante oriente les investisseurs vers le segment « Prime ». Quelques biens immobiliers situés dans les zones les plus prisées ont changé de mains en 2015 pour un rendement net de premier ordre de 2,5 % malgré des perspectives de hausse des loyers presque nulles pour les deux prochaines années. © 2016 PwC. All rights reserved. “PwC” refers to PricewaterhouseCoopers AG, which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity.