Marchés Immobiliers - Analyse 4T2016 et perspectives 2017

MARCHES – T4 – 2016 ET PERSPECTIVES 2017
Point marché par Thomas Baron 1
2016 a été une année globalement active pour les principaux marchés immobiliers européens,
même si le Royaume-Uni, en raison du Brexit, est sur une autre tendance.
Marché des bureaux en 2016
Malgré un contexte économique fragile, les locations sont en hausse annuelle en Ile-de-France.
Cela a favorisé une baisse du taux de vacance, à 6,2 %. Les situations demeurent cependant
très hétérogènes d’un secteur à l’autre et, rareté de l’offre oblige, seuls les meilleurs immeubles
parisiens sont actuellement en mesure d’acter des hausses modérées de loyer.
En Allemagne, les locations sur les 5 grands marchés ont affiché un niveau record. Ce résultat
est en partie dû à Berlin qui affiche une activité supérieure de plus de 50 % à sa moyenne
décennale. Malgré des différences notables, le taux de vacance a baissé en 1 an dans chacune
des 5 villes pour afficher les niveaux les plus bas des 10 dernières années ce qui a favorisé une
hausse des loyers notamment à Berlin.
A Londres, si la demande placée s’est reprise au 4ème trimestre 2016, son niveau pour
l’ensemble de l’année est légèrement inférieur à la moyenne décennale. Le taux de vacance
augmente, tout en restant relativement faible, à 4,3%. Dans certains quartiers, les loyers se
distinguent aussi par une baisse modérée y compris sur les meilleurs immeubles.
Plus de 250 milliards d’euros ont été investis en Europe soit la 3ème meilleure année en 10
ans. Bien qu’en recul annuel, l’Allemagne et la France ont connu une année active. Dans les
principales villes, les taux de rendement des immeubles de qualité et bien localisés ont diminué
en 2016 car la compétition entre investisseurs est forte sur ce type de produit.
Le Royaume-Uni est là aussi dans une situation différente. Comme au trimestre précédent, le
Royaume-Uni s’est fait dépasser par l’Allemagne au 4ème trimestre en termes de volumes
investis, même si ce n’est pas le cas sur l’ensemble de l’année.
Les investisseurs demeurent prudents suite au référendum sur le Brexit, mais cela ne les
empêche pas de franchir le pas, à l’image des investisseurs asiatiques. Sur 1 an, les taux de
rendement pour les bureaux les plus recherchés ont augmenté, offrant une prime plus
importante qu’à Paris.

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Perspectives 2017
Au niveau économique, le scenario central est celui de la poursuite de la reprise économique
modérée en Europe continentale et d’un ralentissement plus marqué au Royaume-Uni. Les taux à
10 ans devraient augmenter légèrement en 2017 par rapport à 2016, ce qui est par exemple déjà le
cas pour la France depuis le 4ème trimestre. Notons aussi que l’environnement reste pavé
d’incertitudes, avec notamment le début des négociations du Brexit et un calendrier électoral chargé
avec des élections aux Pays-Bas, en France et en Allemagne, et potentiellement en Italie.
Pour les marchés immobiliers, suivant le scénario central, 2017 devrait voir se proroger la baisse de
la vacance dans les secteurs centraux d’Ile-de-France et des principales villes allemandes avec des
perspectives de hausse modérées des loyers des meilleurs actifs. Ces augmentations sont
contraintes par la croissance économique modeste et sont hétérogènes selon les localisations. Au
Royaume-Uni, la vacance devrait augmenter en 2017 et les loyers des immeubles les plus
recherchés modérément baisser, ce qui à ce stade ne touchera pas directement les actifs déjà
loués.
Sur le marché de l’investissement, l’intérêt des investisseurs devrait très marqué pour les
immeubles loués et bien placés. Cela devrait maintenir les taux prime à un niveau bas avec encore
de légères marges de compression sur certains secteurs et dans les principales villes allemandes.
Au Royaume-Uni, l’intérêt des investisseurs devrait éviter une hausse marquée des taux de
rendement immobilier. Dans une perspective de hausse modérée des taux longs en France et en
Allemagne en 2017, l’écart avec les taux de rendements immobiliers devrait diminuer et il faudra
rester attentif à la vitesse de réduction de cet écart.
À bientôt pour le bilan du 1er trimestre 2017.
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