Immobilier ancien, la check-list de l`investisseur

Date : SEPT 15
Page de l'article : p.14-20
Journaliste : Jorge Carasso
Pays : France
Périodicité : Mensuel
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Immobilier ancien,
la check-list
de l'investisseur
Quelles sont les précautions à prendre lorsque l'on souhaite acquérir un bien
dans l'immobilier ancien ? Nous avons listé les principales étapes permettant
de préparer au mieux ce type d'achat. Suivez le guide.
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A
JORGE CARASSO
près avoir traversé une
longue période de morosité, le marché immobilier ancien semble repartir. Les
taux d'intérêts sont toujours
bas, malgré leur récente remontée, et la baisse des prix constatée ces derniers mois encourage
les acquéreurs à investir à nouveau. Seulement, acheter un
logement au bon prix, qui corresponde à la demande des locataires, dans un immeuble bien
géré et qui se valorisera dans le
temps est tout un art. Voici les
étapes qu'il faut valider pour
s'en assurer.
DÉFINISSEZ
VOTRE BUDGET
De quelle enveloppe disposezvous ? En amont des premières
visites, une rencontre avec votre
banquier s'impose. Ne serait-ce
que pour connaître votre capacité d'emprunt réelle. La règle est
simple. La somme consacrée à
l'emprunt ne doit pas dépasser
33 % de votre revenu disponible,
hors charges fixes (loyers,
autres crédits...). Si votre projet
est finançable, multipliez les
simulations. « On conseille
d'emprunter sur vingt-cinq ans
pour que les loyers couvrent au
maximum les mensualités, mais
les banques préfèrent fréquemment une durée inférieure », rappelle Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez
le courtier vousfinancer.com.
Elles exigent un apport d'au
moins 10 % pour régler les frais
afférents au projet (incluant les
frais de notaires, de dossiers, de
caution...). Naturellement, il est
possible de gonfler davantage
ra son enveloppe au départ afin
I d'atténuer son effort mensuel
I (de l'ordre de 150 € pour 150 DOO €
I emprunté sur vingt-cinq ans),
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même si ce n'est pas toujours
souhaitable. « Les intérêts
d'emprunt étant déductibles des
revenus foncier s, plus on emprunte et plus on atténue la fiscalité
qui va peser sur ces nouveaux
revenus », explique Sandrine
Allonier. Attention, n'espérez
pas d'accord écrit préalable à
l'obtention du prèt. Les établissements bancaires restent très
prudents lorsqu'il s'agit de
s'engager en blanc sur ce type de
projet. D'autant que celui-ci se
finalisera plusieurs mois plus
tard, dans un contexte de taux
probablement différent. Il est
possible d'obtenir un accord de
principe écrit en sollicitant un
courtier, mais celui-ci n'a qu'une
valeur indicative, même lorsque
votre capacité d'emprunt est suffisamment confortable. Pas
question, par exemple, de passer
outre certaines modalités protectrices de l'avant-contrat.
Comme la clause suspensive de
crédit, réservée aux acheteurs
n'ayant pas recours à un prêt. Il
vaut mieux insérer une clause
permettant d'allonger d'un mois
au moins le délai d'obtention du
crédit, cela permettra d'éviter
que votre dossier soit étudié hors
délais. « Du fait du niveau plancher des taux, les banques sont
submergées de demandes de
renégociation », constate Phi-
Le budget une
fois fixé, il faut
trouver le bon
emplacement
locatif, celui qui
attirera très vite
un locataire.
lippe Taboret directeur marketing de Cafpi.
ANALYSEZ LES SPÉCIFICITÉS
DU MARCHÉ LOCATIF
L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement... Cette
règle d'or, répétée à l'envi par les
professionnels de l'immobilier, a
bien une raison d'être. Il faut
tout de même la relativiser en
fonction de son projet. « Pour un
investissement locatif, un bon
emplacement est avant tout un
emplacement qui nous assure de
trouver vite un locataire », affirme Jean-François Buet, président de la Fnaim. À Paris intramuros, le problème ne se pose
pas vraiment. Mais toutes les
villes n'ont pas des marchés
locatifs aussi homogènes. À Toulouse par exemple, les différences peuvent être très marquées
entre les quartiers. En témoignent les secteurs des facultés
qui ne jouissent pas tous de la
même cote. «À l'ouest, la proximité de la fac de Sciences suffit à
redonner de l'attrait au quartier
sans charme de Rangueil. Pas au
sud, à proximité de l'université
du Mirail, où personne ne va
habiter par choix », détaille Eric
Massât, du cabinet Domicilium
à Toulouse. Autre question à se
poser, quel est le type de logement le plus demande par les
locataires ? À Montpellier, ville
pourtant très étudiante, ce sont
les trois et quatre-pièces qui font
défaut. Et ceux nichés dans les
villages de la périphérie immédiate de la ville se louent à de très
bons prix. Quant aux logements
de moins de 25 m2 ? « L'offre est
débordante et les loyers baissent », r a p p o r t e Christian
Colombier, gérant d'IGS &
Kaprim, l'une des plus grosses
agences de la ville. En raison
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notamment des opérations en
défiscalisation de ces dernières
années, qui ont inondé la ville de
studios. Parier sur l'arrivée de
nouveaux moyens de transport
peut aussi être une stratégie ;
l'ouverture de la ligne 15 autour
de Paris, prévue à compter de
2022 va créer des opportunités.
Un exemple ? Place de la boule, à
Nanterre, au pied du mont Valérien, où nombre de logements se
sont construits ces dernières
années mais qui reste mal desservie. Nul doute que l'arrivée
de cette nouvelle desserte, et
peut être du tramway Tl, dont le
prolongement est en cours
d'étude, dopera la demande
dans ce secteur.
CIBLEZ AU MIEUX
VOS RECHERCHES
Pour trouver la perle rare, la
mise en place d'alertes e-mails,
avec les caractéristiques du bien
recherche, son prix, son secteur,
sur les principaux sites d'annonces (explorimmo.com, seloger.com ou pap.fr, par exemple)
est désormais un passage obligé.
Celles-ci permettent d'être
informé en temps réel de la mise
en ligne de nouvelles offres,
qu'elles émanent de particuliers
ou de professionnels (leboncoin.fr, bien que très populaire,
ne dispose pas de ces fonctions).
Par ailleurs, certains logiciels,comme rendement locatif.com.vous permettent de calculer rapidement le rendement
potentiel d'un logement dont
vous connaissez le prix, la surface, la localisation et le montant
du loyer (les valeurs locales vous
sont communiquées, basse,
moyenne et haute, mais elles ne
sont pas toujours fiables). Ils
incluent, si on les souhaite, des
fonctions plus avancées comme
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le rendement « tout compris » attentes. Attention, les prix des
par mois (charges, impôt, vacan- biens annonces dans l'annonce
ce, emprunt, etc.). Les agences sont une chose, ceux auxquels
de quartier ne sont pas non plus ils se vendent en sont une autre.
à n é g l i g e r . La p l u p a r t ne « Connaître le décalage entre le
publient leurs annonces qu'une prix affiché et celui auquel les
fois qu'elles ont épuisé leur biens se vendent réellement vaut
réseau de prospects. « Faire le de l'or. La différence est parfois
tour des quatre ou cinq agences importante. C'est sur ces bases
qui maillent le quartier permet qu 'il faudra peaufiner votre offre
d'avoir un temps d'avance sur les le moment venu », poursuit
clients internet », glisse Jean- Pascal Boulenger. Comment
François Buet, président de la obtenir des exemples de tranFnaim. Autre source, les ventes sactions récentes ? À l'occasion
aux enchères. Celles-ci sont d'une visite par une agence de
organisées par les notaires cha- quartier, n'hésitez pas à demanque mardi, à Paris, et une fois der à quel prix s'est vendu tel ou
par mois en région. Elles tel logement affiché en vitrine.
ouvrent l'accès à un immobilier Cela vous donnera une idée de la
qui ne passe pas par les circuits marge de négociation dont vous
traditionnels. C'est notamment disposerez. Vous pouvez aller
le cas des ventes de l'État, des plus loin : afin d'avoir accès à
collectivités locales, ou encore toutes les transactions réalisées
des biens sur lesquels les héri- ces derniers mois dans un péritiers sont en désaccord sur le mètre donné, vous vous connecprix de vente. Les biens mis en tez au service Patrim sur le site
vente par adjudication sont dif- des impôts (impots.gouv.fr).
fusés dans la presse, sur le site de Conçu pour évaluer des biens
la chambre des notaires (par dans une perspective fiscale
exemple notaires.paris-idf.fr (succession ou donation, ISF,
pour l'Ile-de-France) et dans les etc.), il détaille pour un périmèétudes. Quant aux visites des tre et une période donnés, le prix
logements, elles ont lieu à des des logements qui se sont venhoraires fixés à l'avance.
dus, leur taille, les dates des ventes et les adresses exactes. Une
mine d'or pour un futur acheAFFINEZ VOTRE
teur. « Certes, tous ne se ressemCONNAISSANCE DES PRIX
blent pas et leur état intérieur
DU SECTEUR
Pour prendre la température peut faire varier significativedu marché, rien ne remplace les ment leurs prix », nuance Gilles
visites. « Sans éléments de com- Ricour de Bourgies, président de
paraison, difficile de savoir si un la Fnaim Grand Paris. Ces tranlogement est proposé au bon sactions restent néanmoins de
prix », lance Pascal Boulenger, très bons indicateurs pour jaudirecteur immobilier au sein de ger un prix de vente, à condition
Meilleursagents.com. Voir une qu'elles ne soient pas trop éloidizaine de biens est nécessaire gnées dans le temps et que le
pour se faire une idée des tarifs marché n'ait pas trop bougé
d'un secteur. Ce qui implique de dans l'intervalle. Cela vous offrise déplacer même si le logement ra des arguments pour proposer
ne correspond pas tout à fait aux une offre à la baisse.
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Les informations-clés fournies avant la vente
Pour mieux informer l'acheteur, la loi Alur a élargi la liste
de documents à fournir au stade de la promesse de vente
(art. L.J21-2 du Code de la construction et de l'habitation).
L'objectif ? Donner un maximum de renseignements à
l'acquéreur avant qu'il ne s'engage. Lorsque certaines pièces
ne sont pas procurées au moment de l'avant-contrat, le délai
de rétractation ou de réflexion ( désormais de dix jours )
ne court qu'à compter du lendemain de leur communication.
ment lorsque l'on envisage des
travaux. Il ne peut, sauf exception,
être modifié qu'à l'unanimité ou à la
majorité des deux tiers... L'état
descriptif de division peut faire partie du RC ou y être annexé.
Pour les dernières décisions
votées, les procès-verbaux
d'assemblée générale
Pour les impayés,
le pré-état daté
réalisation des gros travaux (ravalement de façade, réfection de
toiture, r e m p l a c e m e n t de
chaudière, d'ascenseur ou de canalisations, par exemple), et échéancier du programme pluriannuel de
travaux éventuellement décidé en
assemblée. Ce carnet n'est pas toujours très bien tenu par le syndic.
Pour la santé du bâti,
le dossier de diagnostics
techniques
C'est un arrêté des comptes de la
copropriété : niveau global des
impayés et dettes fournisseurs, état
des charges payées par le vendeur
les dernières années, ses dettes,
montant du fonds travaux lorsqu'il
existe... Ce document précède l'état
daté fourni au moment de l'acte
authentique.
Pour les règles de fonctionnement, le règlement
s de copropriété (RC)
f C'est le document central de la Les procès-verbaux d'assemblée
f copropriété : statut des parties générale permettent de prendre la
é communes privatives, destination température de la copropriété.
|de l'immeuble, répartition des Connaître le budget prévisionnel,
I charges... À bien étudier, notam- jauger du niveau d'impayés. Voir
les décisions en cours et les travaux.
Ces PV (les deux derniers par exemp l e ) p e u v e n t être obtenus en
amont de la signature.
ll regroupe l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires
(diagnostic de performance énergétique - DPE -, amiante, installation de gaz et électricité de plus de
quinze ans, état parasitaire,
plomb...). Il est destiné à garantir
une bonne connaissance du bien
et à protéger efficacement le vendeur contre des recours ultérieurs.
À partir de 2017, un diagnostique
technique global (s'il est réalisé) et
une fiche synthétique, regroupant
les données financières et techniques essentielles, devront également être remis.
Pour les travaux réalisés et
futurs, le carnet d'entretien
Le carnet d'entretien répertorie des
informations techniques sur la
maintenance et les travaux effectués dans l'immeuble : année de
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TROUVER EN AMONT
DES PROFESSIONNELS
SE DÉPLAÇANT
POUR UN DEVIS
Avec ou sans travaux ? Acheter un logement à rénover présente des atouts certains pour
un bailleur. « II faut accepter
d'immobiliser le bien un certain
temps, mais l'avantage c'est que
l'on achète souvent à un prix
décoté qui prend en compte
l'immobilisation du bien », indique Bertrand de Raymond, fondateur de Capcime, spécialisé
dans l'achat dans l'ancien.
L'attrait fiscal n'est par ailleurs
pas neutre. Les travaux de réparation et d'entretien (hors amélioration et agrandissement)
sont déductibles des revenus
globaux puis fonciers. Mais
pour réagir vite quand une
opportunité se profile, il faut
avoir identifié en amont des
contacts professionnels fiables
(entreprises, architectes...) pouvant se déplacer pour une visite.
Il faut déjà être sûr de ce qui est
faisable et à quel coût. « II ne faut
pas se fier à l'estimation des
agences, aux tarifs souvent flatteurs. Les travaux bas de gamme
ne coûtent jamais cher. Faites
plutôt confiance à des entreprises
dont vous connaissez le sérieux »,
conseille Robert Quash, du cabinet Tahiti Immobilier.Certes,
acheter un logement avec travaux a des inconvénients. Cela
implique de ne pas percevoir les
loyers pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Cela
nécessite d'être en mesure de
renégocier les devis, de suivre le
chantier et d'être capable de réaliser correctement la réception
des travaux. « Ce qui n'est pas
toujours à la portée de tout le
monde », remarque Bertrand de
Raymond. Mais cela présente
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l'avantage indéniable de générer des charges déductibles des
revenus qui, si elles créent un
déficit foncier, diminuent la
pression fiscale.
N'EXCLUEZ PAS
LES LOGEMENTS
AVEC DÉFAUTS
«Luminosité, espace. Lorsque
l'on achète un bien destiné à être
loué. Il faut s'imaginer pouvoir y
vivre », avance Eric Massât du
Cabinet Concilium à Toulouse.
Mais les défauts n'ont pas le
même impact sur chaque locataire. « À Paris, un sixième sans
ascenseur est rédhibitoirepour
une famille. Pas pour un étudiant ou un jeune actif», note
Pascal Boulenger. Idem pour les
rez-de-chaussée qui, lorsqu'ils
sont lumineux, n'effraient pas
outre mesure les locataires.
Alors qu'à l'achat, appartements en étages élevés sans
ascenseur et rez-de-chaussée se
négocient souvent 10 à 15 %
moins chers, la baisse consentie
sur les loyers est bien plus faible. «On observe une décote de 5 à
6 % pour un rez-de-chaussée
mais pour le reste, il n'y a pas de
différence suffisamment marquée pour être notable », assure
Geneviève Brandy, directrice de
l'observatoire des loyers parisiens (Olap). Résultat ? Une
L'achat d'un
bien à rénover
présente des
atouts, surtout
si Ton cherche
un déficit
foncier.
rentabilité plus forte pour ces
logements. « Si l'appartement
est de qualité, ce sont des défauts
que les locataires prendront en
connaissance de cause », affirme
Robert Quash. Cette réalité
parisienne ne s'applique pas en
province.
ASSUREZ-VOUS
DE LA POSSIBILITÉ
DE LOUER LE BIEN
Tous les logements sont-ils
louables ? Les visites d'appartements révèlent des surprises.
Pour satisfaire aux règles de
décence (décret n°2002-120du
30.1.02 relatif aux caractéristiques du logement décent), modifiées en 2011, un logement doit
respecter des conditions, parmi
lesquelles des critères de salubrité, de sécurité, d'équipements, de luminosité, mais aussi
de superficie. La question de la
taille minimale prête parfois à
confusion. Depuis 2011, la surface habitable minimale de la pièce principale destinée à la location doit être au moins égale à
9 m2 (et 2,20 rn de hauteur sous
plafond) ou d'un volume de
20 m3. Ce qui, pour les petites
surfaces, n'est pas toujours le
cas, même si certaines annonces
le laissent entendre. « C'est bien
de la pièce principale dont il
s'agit, pas de la surface totale du
logement. Une studette de Iim2
avec une salle d'eau occupant
2,10 m2 ne pour râpas être louée»,
rappelle Me Frédéric Labour,
notaire à Corbeil-Essonnes. La
nuance est importante. Si un
juge constate que le logement ne
satisfait pas aux normes de
décence, il peut condamner le
bailleur à des dommages et intérêts, à faire les travaux nécessaires ou à reloger le locataire.
Attention également à certains
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GILLES RICOUR DE BOURGIES
président de la Fnaim Grand Paris
« Les petites surfaces intéressent moins
les investisseurs »
Le décret de blocage des loyers parisiens va sans doute changer
la donne pour les investisseurs décidés à sauter le pas. Quels
sont les biens qui vont voir leur loyer baisser ?
Les petites surfaces sont sans conteste les plus touchées par le
décret plafonnant les loyers parisiens au 1er aout. Dans le XIXe
arrondissement, un 15 m2 ne pourra pas se louer au-delà de 450 €,
contre fréquemment 500 à 550 €. On peut d'ailleurs interpréter
l'afflux de biens de petite taille sur le marché par cette baisse des
rendements locatifs. Mais trouveront-ils preneurs ? Les investisseurs ne représentent plus que lû % des acheteurs à Paris. Leur
présence a été divisée par trois en un an. Ils ont plutôt
tendance, aujourd'hui, à se réorienter vers la proche banlieue
parisienne, non soumise à ce plafonnement.
Les grandes surfaces sont-elles moins touchées ?
Au-delà de 18 m2, l'écart de prix entre les marchés se resserre,
mais les mailles du filet institué par le décret Alur sont beaucoup
trop larges. Il ne prend pas en compte l'état du logement. Dans le
nord, où se côtoient copropriétés dégradées et immeubles bourgeois, le tarif de location ne peut pas se limiter à un prix moyen.
J'ai ainsi l'exemple d'un trois-pièces loué 1300 €, qui perdrait près
de 200 € de loyer au renouvellement du bail.
Cette baisse peut-elle être évitée ?
Les propriétaires seront tentés d'appliquer un complément de loyer
à tout prix, carrelage extraordinaire, calme incroyable, vue dégagée, hauteur sous plafond, en espérant que le locataire ne saisira
pas les commissions de conciliation. Ou de se résigner, avec un effet
contreproductif sur l'entretien du bien : comme je ne pourrai pas
louer plus cher, je refuse de faire des travaux. Cela, les loyers réglementés de la loi de 1948 nous l'avaient déjà appris.
logements « atypiques ». Par
exemple les souplex, fréquents à
Paris, et dont le niveau inférieur
a été creuse dans d'anciennes
caves. En pratique, il vous sera
impossible de louer un logement
avec une pièce affectée à l'habi-
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tation en sous-sol, puisque les
règlements sanitaires départementaux l'interdisent. Sauf à
respecter des conditions de
luminosité - ouverture vitrée
offrant une vue espace libre d'au
moins 2 mètres - suffisantes
pour ne pas avoir à recourir à
l'éclairage artificiel. Ce qui n'est
presque jamais le cas. Enfin,
pour qu'un logement puisse être
loué, il est nécessaire que le local
soit destiné à l'habitation. Sauf à
entreprendre des démarches
incertaines de requalification de
lot auprès des services de l'urbanisme et de la copropriété. Toutefois, ces surfaces peuvent
offrir d'autres solutions à des
investisseurs avisés. S'il s'agit
d'un local commercial, il est possible de l'utiliser pour de la location meublée. En effet, un tel lot
ne peut être assimilé à de l'habitation et donc ne nécessite pas
les coûteuses formalités de
changement d'usage imposées
par le Code de l'habitation et de
la construction (art. L. 631-7du
CCR) et appliquées à Paris.
VÉRIFIEZ LA SANTÉ
DE LA COPROPRIÊTÉ
« Lorsque l'on visite un bien
qui nous plaît, il faut tout de suite
demander à lire les procès-verbaux d'assemblée générale »,
conseille Francis Bourriaud,
président d'ADB Conseil. De
fait, la lecture de ces documents
- parmi ceux devant être fournis
obligatoirement avant la signature du compromis (voir zoom
p. 17)- donne accès à une mine
d'informations : la nature des
travaux votés, ceux envisagés, le
budget prévisionnel annuel.
« Ces dépenses présentes ou futures peuvent conditionner le prix
de vente. La possibilité d'un ravalement ou d'une rénovation de la
toiture justifie une négociation à
la baisse du prix », avance Francis Bourriaud. Idem lorsque les
charges sont manifestement
très élevées. « Les locataires raisonnent en loyer tout compris. Si
les charges sont élevées il faudra
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Acheter occupé, comment ne pas se tromper ?
cheter un bien occupé permet du locataire, de sa régularité, François Buet, président de la
de profiter d'une décote par notamment s'il a été mis en gestion Fnaim. À la différence des règles qui
rapport à un logement libre, en et que vous disposez des relevés tri- régissent la relation propriétairemoyenne entre 10 et 15 %. La rai- mestriels loués. « Les biens que nous locataire, il n'existe pas de restricson ? Ces biens n'intéressent pas les reprenons sont souvent moins sinis- tions quant aux documents que l'on
acheteurs envisageant d'y habiter. tres, car on a un historique des paie- peut demander au vendeur- si
«tiya de bonnes affaires à faire. À ments du locataire », souligne Jéré- celui-ci accepte de les fournir. Autre
condition d'être vigilant sur le loca- mie Bouchitté directeur général piste : acheter un bien pour lequel
taire », note Sylvain Elkouby, du délégué de l'assureur Gallan. C'est une assurance loyer impayés a été
cabinet Viala-Fleury. En effet, ache- plus problématique quand le souscrite. Enfin, il ne faudra pas
ter occupé implique de louer un bailleur a géré lui-même le bien. À hésiter à faire du porte-à-porte pour
logement à un locataire que l'on n'a moins qu'il n'accepte de vous four- s'assurer que le locataire, même s'il
pas soi-même choisi. Et dont on n'a nir ses relevés sur les douze der- paye ses loyers, n'occasionne pas de
pas validé le dossier. « C'est aussi la niers mois. Ce qui n'est pas à exclu- troubles de voisinage, que le futur
qualité du locataire qui fait la qualité re. « Quand on veut prouver que ce bailleur aurait à gérer... en sachant
de l'investissement », ajoute-t-il. que l'on dit est vrai, il faut s'en don- faire la part des choses. Lorsque les
Mais il y a un gros avantage. Avec un ner les moyens. Cela implique de problèmes sont récurrents, les
logement vendu loué, vous bénéfi- donner les documents permettant comptes rendus d'assemblée généciez d'un historique des paiements de justifier ses dires », estime Jean- rale vous permettent de le déceler.
faire un effort sur le loyer »,
estime Eric Massât. La lecture
des procès-verbaux d'assemblée
générale est l'occasion de vérifier que la copropriété n'est pas
minée par les impayés. Les
copropriétaires solvables étant
le plus souvent contraints
d'avancer les fonds manquant
pour c o n t i n u e r d ' a s s u r e r
l'entretien de l'immeuble. À fuir.
Surtout si vous sentez à la
lecture de ces PV que les choses
ne sont pas prises en main par le
syndic. «La part de copropriétaires concernés importe plus que les
montants enjeu », note Edith
Frezza, responsable à la direction du logement pour la ville de
Grenoble. « Un copropriétaire
débiteur d'une dizaine de milliers d'euros fait beaucoup plus
de dégâts dans unpetit immeuble
que dans un grand », poursuitelle. Autre élément à prendre en
compte dans les PV, la nature
des relations entre les copro-
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priétaires. Sont-elles apaisées ?
Houleuses ? « II suffit de regarder comment sont votées les décisions de travaux, par exemple
sur des parties privatives, pour
se faire une idée de l'ambiance de
VAG », analyse Bertrand de Raymond. Elément non négligeable,
les PV d'AG permettent d'obtenir les noms des copropriétaires. Ce qui vous permettra de
leur poser ces questions de vive
voix.
JUGEZ DE L'EMPRESSEMENT
DU VENDEUR À VENDRE
Le vendeur a-t-il le couteau
sous la gorge ou a-t-il le temps
d'attendre la meilleure offre ? À
vous de le faire parler. « Lorsque
l'on a su que la propriétaire avait
besoin d'argent rapidement, on a
fait une offre très en dessous du
prix. Et à notre surprise, c'est
passé », se souvient Claire
Benoit, qui a pu faire baisser le
prix de son 17 m2 bien placé dans
le XVe arrondissement de Paris
de près de 20 000 €. « C'est une
question de mesure. Une offre
trop à la baissepourra dissuader
un vendeur défaire une contreoffre et bloquera la transaction »,
estime Pascal Boulenger. Un
bien mis en vente depuis longtemps peut aussi être un indicateur de la pertinence de son
prix. Parfois, ce sont les documents obligatoires qui vont servir à démêler le vrai du faux.
Par exemple, le diagnostic de
p e r f o r m a n c e énergétiqu e
(DPE), à communiquer avant la
mise en vente et dont vous pouvez demander une copie, u Un
vendeur pourra difficilement
soutenir que le logement vient
d'être mis en vente, quand la date
sur le DPE vous prouve le
contraire », souligne Pascal Boulenger... Si le bien est en vente
depuis plusieurs mois, une offre
largement baissière aura plus
de chances d'être acceptée. •
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