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2
Dans un contexte difficile, les annonces gouvernementales donnent de vrais espoirs de reprise de l’activité –
mais des espoirs teintés de nombreuses interrogations : les moyens financiers de cette ambition restent à
préciser. Même si l’Agence nationale de l’habitat (Anah) voit son budget augmenter de 600 M€, ce qui, selon
Cécile Duflot, devrait lui permettre de soutenir la rénovation de près de 100 000 logements, et même si l’éco-prêt
pour le logement social renforcé devrait soutenir celle de 150 000 logements, restent 250 000 logements à
rénover pour atteindre les ambitions du gouvernement. Les mesures d’accompagnement de la maîtrise d’ouvrage
privée demeurent très floues. Quel sera le contenu du crédit d’impôt au développement durable ? Quelles seront
les modalités de l’éco-PTZ ? Comment sera rémunéré le tiers-investisseur qui pourra se substituer au maître
d’ouvrage défaillant ? Autant de questions auxquelles nos rencontres apporteront des débuts de réponses,
notamment avec l’intervention de Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment, qui viendra dévoiler les
premières pistes de travail sur le plan de performance énergétique de l’habitat que Delphine Batho et Cécile
Duflot viennent de lui confier.
Nous ne doutons pas que des réponses concrètes vont voir le jour. Mais quand et à quel rythme ? Si, pour 2012,
la messe est dite, il serait bon que la croissance verte vole au secours de l’activité du bâtiment dès les premières
semaines de l’année 2013. Par ailleurs, le défi de la rénovation énergétique est déjà relevé sur le terrain, par
nombre de maîtres d’ouvrage, de maîtres d’œuvres et d’entreprises volontaires et dynamiques. Ces rencontres
en seront une nouvelle illustration : pas moins de douze réalisations exemplaires vous seront décryptées par
leurs concepteurs. Je suis certain que dans deux jours, vous repartirez dans vos bureaux, vos agences, vos
entreprises ou vos administrations, avec au moins une solution pour l’un de vos projets. C’est en tout cas l’objectif
que l’ADEME et le Groupe Moniteur ont fixé aux rencontres de la performance énergétique.
Pour terminer, je voudrais remercier notre coorganisateur l’ADEME, ainsi que le partenaire institutionnel qui nous
aide à définir le contenu de ces rencontres, et enfin nos sponsors, COFELY, EDF, SAINT GOBAIN et SOLAIRE
DIRECT sans qui tout cela ne pourrait avoir lieu.
Je vous souhaite à toutes et à tous d’excellentes rencontres de la performance énergétique.

3
Rénover dans le tertiaire : investir à coup sûr
Table-ronde n°1
Peut-on garantir la performance énergétique ?
Philippe ROCHER, animateur
Merci, Guillaume Prot, pour cette feuille de route pour ces deux jours, avec une promesse faite aux participants, à
savoir repartir d’ici avec au moins une réponse concrète et précise, une réponse technique bien entendu, mais
dans le sous-titre apparaissent également des réponses financières. Nous allons démarrer tout de suite avec des
réponses qui ne seront sans doute ni techniques ni financières, mais plutôt contractuelles, avec la première table-
ronde intitulée : « peut-on garantir la performance énergétique ? » Dans un premier temps, comment la définir,
quelles sont les solutions concrètes d’assurance qui existent, quelles sont les garanties apportées ? Globalement,
qui s’engage, pourquoi et pour qui ? Vont participer à cette table-ronde Michel Jouvent, directeur général
d’Apogée, Bruno Marotte, directeur Rénovation énergétique de Bouygues Bâtiment Ile-de-France, Pascal Roger,
directeur du développement de Cofély, filiale du groupe GDF-Suez, Claude Delahaye, directeur immobilier,
construction et développement durable chez Verspieren, courtier en assurances, et enfin Pierre Esparbès,
président de la commission construction de la Fédération française des sociétés d’assurance (FFSA) et
également directeur général adjoint du Groupe SMABTP. Les organisateurs de ces rencontres étant l’ADEME et
le Groupe Moniteur, nous accueillerons aussi autour de cette table-ronde José Caire, directeur villes et territoires
durables à l’ADEME, ainsi que, pour représenter Le Moniteur, Dominique Errard, rédacteur en chef délégué de la
revue, chargé d’apporter une vision transversale, neutre, technique, voire contradictoire d’un bout à l’autre de
cette demi-journée.
Nous allons entrer dans le vif du sujet avec Michel Jouvent, délégué général d’Apogée, une association
professionnelle de propriétaires et de gestionnaires soucieux d’améliorer la qualité de leur patrimoine et plus
particulièrement de la performance énergétique de celui-ci. Michel Jouvent est le rapporteur d’un groupe de
travail sur la garantie de performance énergétique. Il a travaillé sur le plan Bâtiment Grenelle conduit par Philippe
Pelletier – nous serons informés plus tard du nouveau nom du plan, de sa nouvelle feuille de route et de ses
nouvelles missions. J’aimerais déjà savoir quelle est votre définition de la garantie de performance énergétique.
Michel JOUVENT, délégué général Apogée
Cette mission a effectivement été confiée à Philippe Pelletier en avril 2011. J’en suis le co-rapporteur avec
Caroline Costa, directrice juridique d’Égis. Nous apportons des définitions et faisons des propositions. Nous
avons travaillé avec une centaine de représentants des différentes professions du bâtiment et de l’immobilier,
dans un dialogue constructif et consensuel qui a débouché sur un rapport convenant à la plupart des experts
engagés dans cette démarche.
La principale difficulté a été de coller à la fois au neuf et à l’existant, et à différents types de patrimoine
(logements, bureaux, champ public), avec de fortes attentes des utilisateurs et des propriétaires-gestionnaires
dans tous les secteurs. Pour atteindre une certaine efficacité énergétique, il est nécessaire d’investir ; les acteurs
comptant tous sur un retour sur investissement favorable, il est apparu indispensable de pouvoir les sécuriser.
Quelques définitions sont proposées : la garantie de performance énergétique (GPE) a pour objet de garantir une
efficacité énergétique ; sa mise en œuvre se traduit par l’obligation imposée par un prestataire d’atteindre des
objectifs d’efficacité énergétique fixés. Nous avons dû inventer deux termes pour la circonstance : la GPE
intrinsèque (GPEI) et la garantie de résultat énergétique (GRE). La GPEI se situe aux dates de conception et de
travaux, soit sur du neuf soit sur de l’existant. L’idée est de garantir un niveau maximal prédéterminé de
consommation énergétique dite conventionnelle, en faisant mieux que la réglementation existante. La garantie
serait appliquée soit à un bâtiment soit à un patrimoine, soit en neuf soit en rénovation, autour des cinq usages
de la réglementation : chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, ventilation et auxiliaires. Il s’agit donc
d’un périmètre limité (celui de la réglementation actuelle), nous semblant insuffisant puisque pour les bâtiments
les plus récents, ce qui est hors périmètre dépasse souvent ce qui est dans le périmètre réglementaire, et ce
aussi bien pour des immeubles de bureaux que pour des bâtiments basse consommation (BBC). Les
consommations individuelles représentent souvent plus que la partie commune.
Les cinq usages de la GPEI sont donc ceux de la réglementation. Si des non-conformités sont constatées, le
professionnel qui a bâti s’engage à traiter celles-ci et à réparer dans les limites de la garantie, de manière à
atteindre ce qui a été fixé au départ.
La garantie de résultat énergétique (GRE), quant à elle, incorpore les fonctions de maintenance et d’exploitation.
Il s’agit d’un ensemble de consommations effectives, exprimées chaque fois en énergie finale, sur un périmètre
d’usage fixé. Comme la GPEI, elle concerne un bâtiment ou un ensemble de bâtiments, neufs ou en rénovation,
quelle qu’en soit la destination ; le cas d’une intervention sans travaux n’a pas été exclu – dans ce cas l’on peut

4
obtenir des résultats en jouant sur la communication et sur un certain nombre de réglages (en Allemagne,
800 000 logements ont été traités de cette manière, sans effectuer de gros travaux).
Si les consommations effectives mesurées sont supérieures à ce qui est prévu par la garantie, le tiers garant doit
s’acquitter d’une pénalité. Dans le cas inverse un partage des économies est envisageable. Dans un certain
nombre de cas, les pénalités peuvent être prévues de telle façon que le prestataire soit vivement engagé à traiter
les non-conformités.
Enfin, nous avons imaginé une GPE de courte durée, sur un ou deux ans après la réception. Nous avons hésité à
faire figurer cette variante en complément de la GPEI, mais pour le moment, notre rapport s’en est tenu à une
variante de la GRE.
Notre rapport comporte une vingtaine de propositions. Certaines d’entre elles figurent dans le dossier qui vous a
été remis par le Moniteur et dans RPE Mag.
Philippe ROCHER (Animateur)
Nous allons maintenant demander aux acteurs directement concernés ce qu’ils pensent de ces propositions. La
GPEI est donnée par le promoteur et liée à la structure du bâtiment construit. Bruno Marotte, en tant que
directeur rénovation énergétique de Bouygues Bâtiment Ile-de-France, vous devez connaître dans le moindre
détail ce que vous avez construit ; vous êtes le seul à être au fait de ce qui se cache derrière les épaisseurs de
peinture et d’enduit, à savoir très précisément, une fois que le bâtiment est terminé, ce que vous y avez mis. Si le
constructeur est le seul à pouvoir s’engager, que pensez-vous des deux définitions qui viennent d’être
proposées ?
Bruno MAROTTE, directeur rénovation énergétique de Bouygues Bâtiment Ile-de-France
Michel Jouvent en est l’inventeur, et nous, les acteurs engagés. Le marché n’a pas attendu ces définitions : nous
pouvons déjà donner des exemples de garanties de résultat énergétique. La GPEI ne constituant qu’une
extension de notre métier, elle va se mettre en œuvre naturellement, sans complications. En revanche, la GRE
est pour nous le vrai sujet. On la voit sur le marché, aussi bien en neuf qu’en rénovation, en tertiaire qu’en
logement, et nous avons des premières références dans ce domaine.
En ce qui concerne le logement, nous avons traité les premiers contrats de performance énergétique chez des
bailleurs sociaux, en rénovation, notamment avec le contrat de performance énergétique (CPE) de LogiRep, qui
sera présenté lors d’une table-ronde de l’après-midi. Nous avons aussi traité quelques contrats en copropriétés,
les premiers du marché, avec de véritables engagements sur la partie chauffage et production d’eau chaude.
Pour ce qui est du neuf, nous venons de gagner une opération lancée par le bailleur social de la SNCF, à
Achères (Ile-de-France), sur 120 logements, en conception réalisation exploitation maintenance (CREM), avec
une garantie réelle sur la consommation du gaz pour chauffer les logements ainsi que sur la production d’eau
chaude sanitaire.
Nous avons aussi quelques exemples en tertiaire, aussi bien en neuf qu’en rénovation. Les premiers exemples
du marché ont été les bâtiments et travaux publics (BTP), notamment Balard, où nous avons apporté une
garantie énergétique réelle sur l’ensemble du site, aussi bien sur la partie neuve que sur la partie réhabilitée. Elle
a cette particularité de ne pas toucher uniquement les cinq usages de la réglementation thermique (RT), mais
aussi le process – nous garantissons par exemple la consommation du système d’informations.
Par ailleurs, nous avons remporté un appel d’offre de la Ville de Paris sur la construction d’une école dans le 15e
arrondissement. Nous avons volontairement proposé à la Ville une garantie de consommation, en accompagnant
pendant trois ans le service dédié à l’exploitation et à la maintenance des chaufferies (le STEG) vers la garantie
réelle énergétique proposée au client. C’est en partie grâce à cet élément de différenciation que nous avons
remporté cet appel d’offre.
Nous ne pouvons pas encore nous prévaloir de très nombreuses références, mais, maintenant que le marché
existe, nous sommes prêts à nous y engager.
La solution d’apporter la garantie pendant deux ou trois ans et de la transférer par la suite au mainteneur nous
paraît bonne. Si le bâtiment, soit neuf soit rénové, tient ses engagements lors des premières années, il n’y a
aucune raison pour qu’il ne les tienne pas ensuite. Nous faisons donc en quelque sorte un pas en avant vers
l’usage du bâtiment en créant un quitus avec le mainteneur (acteur privé ou public), qui devient alors responsable
de la garantie ; son rôle est donc de maintenir cette performance énergétique.
Nous pensons que cette solution permet de travailler tous ensemble, ce qui constitue l’une des clés de ces
nouvelles garanties. En ce moment, nous construisons avec Jean Nouvel le nouvel auditorium de la Philharmonie
de Paris, porte de la Villette. C’est Cofély qui sera chargé de la maintenance. En revanche, il n’existe pas de

5
garantie de performance énergétique sur ce bâtiment, car elle n’a pas été demandée par le client et à l’époque de
l’appel d’offre, ces sujets n’étaient pas encore d’actualité.
Animateur
Nous avons compris que le GPEI s’adressait au constructeur. Mais pour ce qui est de la GPE, l’on se tourne plus
naturellement vers un spécialiste. De votre côté, Pascal Roger, qu’acceptez-vous ? Quelle garantie apportez-
vous, quel risque allez-vous supporter, et ce, de quelle manière et pendant combien de temps ?
Pascal ROGER, directeur du développement de Cofély, filiale de GDF Suez
Tout d’abord, la maintenance n’est qu’un moyen parmi toutes les activités que nous menons. Vis-à-vis de ces
sujets, nous sommes avant tout des exploitants, des personnes qui prenons la responsabilité de la consommation
énergétique d’un bâtiment dans la durée. C’est à travers l’ensemble des interventions que nous nous inscrivons
dans cette démarche, la maintenance n’en constituant qu’une petite partie.
Nous sommes une société de services énergétiques ; dans ce contexte, c’est sous une forme traditionnelle que
depuis longtemps nous portons des contrats de résultats dans la durée, et qui sont aujourd’hui formulés de
manière plus claire. Cet effort de définition a permis de faire un pas en avant très important : le contrat de
performance énergétique ou la garantie de résultat énergétique s’avérant intelligible pour l’usager (puisque
quelqu’un lui garantit un niveau de consommation), nous devons maintenir ce contrat final avec lui dans des
cadres extrêmement simples. Bien entendu, tout ce qui paraît clair cache des éléments beaucoup plus
complexes. Notre réflexion se donne pour objet de régler ces éléments de complexité pour arriver à un résultat
simple. Cette première démarche de définition a permis de préciser une interface très compliquée à gérer,
notamment sur des bâtiments neufs ; elle consiste finalement à énoncer ce que garantit le concepteur-
constructeur et ce que va prendre en charge un exploitant, qui in fine va être responsable techniquement et
surtout financièrement, vis-à-vis du client final, sachant que les pénalités peuvent parfois s’avérer très lourdes.
Depuis l’an dernier, bon nombre d’éléments ont évolué. Au sein de notre fédération regroupant des entreprises
de service énergétique, la FEDEM, le sujet nous a toujours paru complexe. Pour garantir un résultat énergétique,
il faut d’abord définir une situation de référence et par là-même déterminer quels sont les outils de mesure et de
vérification de cette performance. Notre fédération vient de publier un guide qui explique de manière relativement
simple la manière dont nous pouvons mettre en place des processus d’analyse et de revue, Les Éléments
essentiels d’un plan de mesure et de vérification de la performance énergétique. Ce guide peut être téléchargé
sur le site de la FEDEM. La mesure est un élément crucial, puisque toute la contractualisation tourne autour
d’elle. Cette mesure comporte plusieurs éléments ayant trait à la conception et à la construction ; avec le bureau
d’études Syntec, nous avons signé un accord dans lequel les entreprises membres sont prêtes à s’engager sur le
fait que si le bâtiment qu’elles ont conçu ne délivre pas les performances attendues, elles acceptent une forme de
pénalisation – pour un montant en relation avec celui de leurs prestations, mais qui a tout de même un poids
important du point de vue de l’engagement.
Aujourd’hui, les constructeurs sont fortement engagés dans ce type de démarche, avec des mesures réelles sur
des périodes de deux à trois ans ; la gestion de l’interface entre le constructeur et l’exploitant se règle
progressivement. L’exploitant accompagne considérablement les travaux en phase de réalisation et il se trouve
aux côtés du maître d’ouvrage dans la période test de transfert de responsabilités que constitue le moment de la
réception de l’ouvrage.
Une fois la situation de référence établie, il faut déterminer les engagements ; l’on retrouve là un deuxième
élément de complexité : l’exploitation courante, la maintenance, l’entretien, etc. Le résultat final de consommation
énergétique dépend d’un facteur primordial, à savoir le comportement des usagers. Or cette notion d’usage est
intégrée dans la garantie de résultats énergétiques. Ce sujet connaît des évolutions importantes : nous lançons
un certain nombre d’actions de sensibilisation aux mesures. L’utilisation des usagers constitue à la fois un acte
technique (capteurs, etc.) et une démarche comportementale, dont nous sommes amenés à assumer la
responsabilité, y compris financière, dans les contrats. Les premiers contrats concernés ont été ceux de
performance énergétique pour des partenariats public/privé. Le comportement devient donc un sujet essentiel.
Animateur
Voulez-vous dire que vous assumez le risque comportemental de l’usager du bâtiment ?
Pascal ROGER
Oui, avec un certain nombre de variables. Lors de la détermination de ces contrats, le seul moment complexe est
la rédaction de la formule de variabilité par laquelle une consommation de référence est définie, par rapport à un
usage ou des conditions extérieures préétablies : la climatologie (les degrés jour unifiés ou DJU), le nombre
d’occupants dans le bâtiment (qui se traduit parfois en nombre de repas servis), le parc informatique et le type
d’activités que l’on y mène.