Comment éviter que la pierre ne se transforme en

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Mardi 5 avril 2016
| ARGENT & PLACEMENTS |
IMMOBILIER
Comment éviter que
la pierre ne se transforme en plomb
Devenir bailleur ne s’improvise pas. Le point sur ce qu’il convient de contrôler avant de vous lancer
B
ailleur ou futur bailleur, si vous souhaitez obtenir la plus forte rentabilité
locative, mieux vaut sortir des sentiers battus et acheter un logement
dans un secteur peu coté. Il vaudra moins cher
et se louera quasiment au même tarif que dans
un quartier recherché. Il est alors possible d’espérer un rendement brut de 5 % à 12 %. Mais ne
rêvez pas : pour atteindre le haut de cette fourchette, la dose de risque est plus importante.
Pour minorer les aléas, il est essentiel de suivre un certain nombre de règles. Certaines
peuvent vous sembler relever du bon sens,
mais elles méritent d’être rappelées au vu des
nombreuses déconvenues qui touchent les
particuliers s’improvisant bailleur du jour au
lendemain. Redoublez d’attention dans les villes où les constructions neuves ont été bâties
en excès. « Entre 1999 et 2012, des logements
sont sortis de terre dans des secteurs qui n’en
avaient pas vraiment besoin. Par exemple au
rythme de 3,26 par habitant à Vichy, ou de
2,61 par habitant à Brive-la-Gaillarde », précise
Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de
l’immobilier. Il est aussi indispensable de vérifier le taux de vacance locative dans les villes
où l’offre de logements est abondante, car vous
aurez plus de mal à louer, à moins de viser des
biens rares. C’est le cas à Clermont-Ferrand, où
ce taux atteint 9 %, Saint-Brieuc (10,8 %),
Valence (12,9 %) et Vichy (21,4 %), mais aussi
dans des grandes agglomérations comme Lyon
(8,9 %), Toulon (9,1 %) ou Grenoble (9,6 %).
Renseignez-vous aussi sur le type de logement construit, car si vous achetez une surface
qui est déjà surabondante, la concurrence sera
rude et le taux de rotation plus élevé. A Agen,
Dijon, Le Mans ou Poitiers, par exemple, les petites surfaces se trouvent sans difficulté. « Les
étudiants n’hésitent pas à résilier leur bail en
juin pour en signer un nouveau en septembre »,
confie Stéphane Vachot, directeur de Carré
Mans Immobilier. Conclusion : deux mois de
loyer perdus et du temps passé à trouver un
autre locataire, gérer les entrées et sorties des
lieux… Même conseil si vous investissez dans
une ville où le parc social est important. A
Alençon, Niort ou Saint-Etienne, par exemple,
les ménages qui répondent aux critères trouvent une habitation à loyer modéré (HLM) en
quelques semaines.
Il est indispensable
de vérifier le taux
de vacance locative dans
les villes où l’offre de
logements est abondante
Une fois le bon secteur ciblé, il faut s’intéresser
à la qualité globale du bien, car les appartements
décrépis sont naturellement boudés par les
locataires. A Béziers, « nous avons beaucoup de
logements vides, faute d’entretien par les propriétaires », note Patrick Haton, gérant de l’agence
Immo Patrimoine Conseil. Même constat dans
les grandes villes. « Les logements défraîchis se
louent uniquement à des locataires qui cherchent
au dernier moment. Ils résilieront leur bail dès
qu’ils auront trouvé mieux », confirme Mickaël
Marchand, directeur de Guy Hoquet Nantes.
Ceux qui pensent flairer la bonne affaire en
CHATENAY-MALABRY
achetant peu cher un appartement dans une
copropriété à rénover prennent un risque
important. « Si l’immeuble n’a pas été entretenu,
le montant des travaux à y réaliser pour le mettre
aux normes s’avérera très important, ce qui
plombe durablement la rentabilité de l’investissement », note Jean-François Buet, président de la
Fnaim. Des zones de l’hypercentre historique de
Perpignan ou de Rennes sont délaissées pour
cette raison par les investisseurs, plusieurs immeubles étant frappés d’arrêtés de péril.
Mieux vaut aussi éviter les grandes copropriétés des années 1960-1970, où les nombreux
équipements collectifs (ascenseurs, jardins,
garages, chaudières…) génèrent chaque année
des travaux d’entretien coûteux et des charges
importantes. « Dans le quartier du Jardin des
plantes à Caen, des deux-pièces de 50 mètres carrés se louent 450 euros, auxquels s’ajoutent
130 euros de charges. De tels montants font fuir
les locataires, d’autant que des appartements
neufs se louent 15 % moins cher », explique
Cécile Demoor, chez Century 21-Tirard Gardie.
Pour éviter ces tracas, vous pouvez acheter
dans le neuf, mais, là encore, gare à la localisation. Seuls les programmes bien situés, proches
des transports et achalandés en petits commerces, assureront votre rentabilité, et ce
même dans une grande ville où la demande locative est importante. Sinon, les locataires bouderont votre appartement, aussi neuf soit-il.
C’est le cas, par exemple, autour de l’université
au Mans, de l’Ovalie à Montpellier, voire sur la
rive droite de Bordeaux, autant de secteurs où
les immeubles neufs se sont construits à tour
de grue dans des quartiers-dortoirs.
L’exemple de Borderouge, à Toulouse, est révélateur d’une autre erreur classique : investir
dans un quartier où la majorité des biens est
vendue en défiscalisation. Si les habitants du
cru ne s’y précipitent pas pour y devenir propriétaires, il y a peu de chances pour que vous
trouviez facilement un locataire. A Borderouge,
beaucoup de biens arrivant en fin de période de
défiscalisation sont aujourd’hui en vente – à
perte – et « ceux qui conservent leur appartement ont dû baisser leurs loyers d’au moins 10 %
pour attirer les locataires », affirme Alain
Thénet, gérant de l’agence éponyme.
Le dispositif Pinel, mis en avant par les
promoteurs, n’échappe pas à ce risque. Au départ, il était seulement accessible dans les villes
ayant de réels besoins en logements, mais certaines agglomérations ont obtenu des dérogations du préfet, leur permettant d’être éligibles.
Et ce alors que les bailleurs peinent déjà à louer
dans le parc ancien ! Citons, par exemple,
Angoulême, Besançon ou Saint-Etienne.
D’ailleurs, lorsque, en Pinel, le promoteur
vous fait miroiter des rentabilités attrayantes,
comparez le loyer qui a servi de base de calcul
avec celui réellement pratiqué sur le marché,
vous aurez parfois quelques surprises. A
Marseille, le dispositif Pinel impose au bailleur
de ne pas dépasser 12,50 euros le mètre carré,
alors qu’un appartement dans l’ancien se loue
en moyenne 11 euros.
Même cas de figure à Toulon, où le Pinel permet de louer un deux-pièces neuf jusqu’à
585 euros par mois, lorsque la même surface
dans l’ancien se trouve 20 % moins cher. Avant
de vous engager, mesurez enfin le niveau de la
taxe foncière, qui affectent durablement votre
rentabilité. A Bourges, par exemple, il faut en
moyenne débourser 600 euros par an pour un
studio. Ce sont ainsi deux mois de loyer qui
partent en fumée. p
colette sabarly et marie pellefigue
Face aux vendeurs,
les acheteurs gardent la main
Après avoir subi les exigences des propriétaires
durant les années d’euphorie, les acquéreurs ont aujourd’hui
davantage de marge de manœuvre pour négocier
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0811 880 110
* Prix d’un appel local depuis un poste fixe
INTERCONSTRUCTION - RCS Nanterre 450 977 517 / Novastrada - RCS 528 145 014 - Illustrations non contractuelles à caractère d’ambiance laissées à la libre interprétation de l’artiste - Maisons
vendues non meublées - Crédit photos : CORBIS - Conception : SAKARA.fr - 04/2016
V
ous avez décidé de franchir le pas et de devenir
propriétaire ? Prenez le
temps de négocier, car
même si les ventes ont tendance à
repartir, les logements ne s’arrachent plus en quelques jours et à
n’importe quel prix. « Malgré
l’augmentation notable du volume
de transactions en 2015, les prix
continuent à baisser dans les petites villes comme dans les grandes
agglomérations », confie Sébastien de Lafond, président de
Meilleursagents.com.
Première variable sur laquelle
vous pouvez influer : le financement. Aujourd’hui, un emprunteur moyen obtient un taux de
2,07 % sur vingt ans. Mais avec un
dossier correct et au moins 10 %
d’apport, vous pourrez espérer un
prêt à 1,75 %. « Nous arrivons même
à décrocher du 1,35 % pour les
meilleurs dossiers », affirme Maël
Bernier, porte-parole du courtier
Meilleurtaux.com. Pour faire baisser la facture, vérifiez si vous
n’avez pas droit à des crédits aidés
dans votre enveloppe de financement (prêt à taux zéro, aides régionales, crédit action logement…).
Jouez aussi sur l’assurance DIIT
(décès, invalidité, incapacité de
travail), qui représente de 25 % à
35 % du coût total du crédit. « La loi
Hamon permet aux clients de
s’assurer ailleurs que dans leur
banque pour un tarif parfois de
deux à trois fois moins cher », souligne Philippe Taboret, directeur
général adjoint du courtier Cafpi.
Pour discuter du prix de votre
bien, tenez compte du dynamisme du marché local. Faites le
tour des agences immobilières et
dans les grands ensembles, de-
mandez au gardien le nombre de
biens en vente. L’indice de tension
immobilière réalisé par Meilleursagents.com peut aussi être utile.
Actuellement, il est de 1,6 à Nantes, ce qui signifie que pour un
bien à vendre, 1,6 acheteur se présente, soit un marché relativement dynamique. Il tombe à 0,8 à
Grenoble ou à Lille, à 0,5 à La Rochelle ou à Saint-Brieuc où vous
pourrez obtenir des ristournes
bien plus fortes.
Pour discuter
du prix de
votre bien,
tenez compte
du dynamisme
du marché local
Pour fixer votre offre, renseignez-vous sur le tarif moyen du
quartier et ajustez vos calculs selon l’immeuble. Une belle copropriété en pierre de taille vaudra
plus cher que la moyenne, de 5 % à
20 %. De la même façon, un pavillon accolé au voisin se vendra
de 10 % à 20 % de moins qu’une
maison non mitoyenne.
Peaufinez vos calculs en intégrant les défauts intrinsèques du
logement. Il n’existe aucune grille
légale de décote, mais les professionnels utilisent tous les mêmes
règles. En général, le prix médian
correspond à un appartement au
deuxième étage, puis des décotes
et surcotes sont appliquées pour
calculer le prix des autres logements. Par exemple, si l’appartement donne sur un boulevard très
bruyant, la minoration de prix
peut atteindre 30 %. Idem s’il
s’agit d’un rez-de-chaussée sombre sur la rue. En revanche, un rezde-jardin lumineux pourra se négocier de 10 % à 15 % de plus.
L’étage joue également : plus
l’appartement est en hauteur, plus
son prix s’élève, de l’ordre de 5 %
de plus par étage au-delà du troisième. Sauf si la copropriété ne
compte pas d’ascenseur, dans ce
cas, la décote est d’autant plus
forte que l’appartement est dur à
atteindre à pied… Pour les maisons, les calculs se font surtout en
fonction de la taille du jardin et de
son exposition. Une petite parcelle orientée est-ouest vaudra
plus cher qu’un grand terrain
plein nord. Sauf s’il existe un vis-àvis important sur le jardin : dans
ce cas le tarif baisse de 15 % à 30 %.
Une fois votre prix cible en tête,
reste à le moduler en intégrant le
coût d’une éventuelle rénovation.
« Pour avoir une idée précise, mieux
vaut passer par un architecte, une
entreprise générale ou un artisan
qui chiffreront les travaux », conseille Jean-Luc Mollard, architecte
à l’agence Grafit à Paris. Devis en
main, vous aurez plus de poids
dans la négociation pour justifier
votre offre. Intégrez aussi les travaux à prévoir dans la copropriété.
Une chaudière collective de plus
de quarante ans devra être changée rapidement et, selon la qualité
de la façade et le quartier, un ravalement est réalisé en moyenne
tous les dix à trente ans. p
m. pe.