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Faut-il acheter maintenant?
Par Corinne Scemama, publié le 25/08/2010 à 12:24
Thierry Dudoit/L'Express
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Avec la crise et la baisse des taux, la pierre a retrouvé les
faveurs des acheteurs. Revenus en nombre sur le marché,
ils se disputent des biens encore rares et font grimper les
prix. Car les vendeurs, eux, restent prudents. Le dossier de
L'Express pour profiter au mieux d'une reprise fragile.
Votre logement est-il
énergivore ou économe?
Des glacières bien remplies, des tabourets pliants et un enthousiasme à
toute épreuve. Ce samedi 5 juin, rien ne manquait à la centaine de
personnes qui attendaient patiemment l'ouverture des bureaux de
vente, prévue seulement le lendemain. Pourquoi donc un tel
empressement? Pour profiter de logements bradés ou de promotions
exceptionnelles? Pas du tout. Ces acheteurs déterminés voulaient être
sûrs, en réalité, de pouvoir acquérir un des 400 appartements neufs du
Fort d'Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), pourtant affichés à plus de
6.000 euros le mètre carré. Et de fait, dimanche 6 juin, en à peine
quelques heures, tous les lots se sont vendus dans une foire
d'empoigne indescriptible.
La commune de la région parisienne n'a pas été la seule à s'échauffer.
Au premier semestre 2010, le même phénomène a été observé un peu
partout en France, à Lyon, Toulouse, Strasbourg, comme à Marseille, où
plus de 100 studios, 2-pièces et 3-pièces neufs se sont également
envolés en un seul week-end. Sans compter, bien sûr, Paris, où certains
biens, particulièrement convoités, ont déclenché des surenchères
totalement déraisonnables. Ce réveil brutal de l'immobilier, après une
longue période d'attentisme entamée mi-2008, s'est traduit le plus
souvent par une remontée significative des prix, quoique "variable
d'une ville à l'autre, tempère Christophe Pinault, directeur général
délégué du Crédit foncier de France. Montpellier et Bordeaux sont à la
hausse, mais Tours et Grenoble toujours en recul." René Pallincourt,
président de la Fnaim, constate qu'"après avoir baissé de 10 % en
2008, les prix retrouvent presque les niveaux d'avant la crise".
Pour autant, ce feu de paille,
dû à l'emballement des
acheteurs et à la quasi-
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La question, incongrue il y a
seulement quelques années, est
devenue rituelle depuis qu'il est
obligatoire de fournir un
diagnostic de performance
énergétique (DPE) lors de la
signature de tout compromis de
vente ou contrat de location. Elle
pourrait à l'avenir se révéler
cruciale : à partir du 1er janvier
2011, le DPE devra être réalisé
avant la publication d'une
annonce, et son résumé
(étiquette de A pour le plus
"vert", à G pour le plus
gourmand et le plus polluant)
devra être publié au même titre
que le prix d'un bien ou le
montant d'un loyer. De quoi offrir
aux acheteurs un élément
supplémentaire de négociation.
absence des vendeurs, ne
signifie pas forcément une
reprise franche et durable.
Trop d'incertitudes planent sur
la rentrée 2010 et plus encore
sur l'année 2011. Dans un
marché qui reste tendu, fragile
et déséquilibré, la situation
économique morose, la baisse
de moral des Français comme
la perspective d'une hausse
des taux d'intérêt et la remise
en question de certaines aides
de l'État incitent à la
prudence. Même si la pierre
reste aujourd'hui le placement
le plus sûr.
"C'est exactement comme
pour l'or. Lorsque la situation
économique devient
incertaine, les Français se
précipitent. L'immobilier,
constitue, de ce point de vue,
la valeur refuge par excellence", analyse Stéphane Atlan, directeur des
agences Royalimmo de la capitale. D'où cette frénésie soudaine des
investisseurs, le plus souvent à la recherche de petites surfaces
destinées à la location, "un achat antidépresseur rassurant pour
l'avenir", affirme Roger Abécassis, patron du groupe Consultants
Immobilier. D'autant que "la pierre constitue le seul placement où l'on
est presque sûr, même en temps de crise, de ne pas perdre d'argent",
estime Olivier Bokobza, directeur général délégué de BNP Paribas
Immobilier. A Paris et dans les grandes villes de province, les acheteurs
se sont donc rués sur les studios, provoquant une explosion du prix et
des records de vitesse dans les transactions. "J'ai vu un 18m2 partir à
200.000 euros en trente secondes. C'est tout juste si l'acheteur avait
eu le temps de le visiter", s'étonne Dan Adler, directeur de l'agence
Century 21 Luxembourg, située dans le Ve arrondissement de la
capitale. Aux Ternes (Paris XVIIe), les beaux pied-à-terre ont gagné
15% en dix mois ! Le secteur du neuf soutient largement la
comparaison, avec des ventes ultrarapides, des prix en hausse de 5 à
7% et des sommets, tel ce programme prestigieux de Cogédim, dans le
VIIe arrondissement de Paris, cotant 20.000 euros le mètre carré!
Le marché du neuf dopé par les aides
Ce souci de devenir propriétaire, d'épargner son argent pour sa retraite
ou de réallouer des actifs malmenés en Bourse a été encouragé, début
2010, par les conditions d'achat exceptionnelles. L'extraordinaire
dégringolade des taux - "Un effondrement du coût du crédit que
personne n'avait anticipé", estime Claude Sadoun, président du Crédit
immobilier de France - ajoutée à la baisse des prix enregistrée pendant
la crise - une chute de 10% entre 2007 et 2008, selon la Fnaim - a
largement contribué à accroître la solvabilité des acquéreurs. "Celle-ci
n'était plus un frein aux projets des ménages", estime Michel Mouillart,
professeur d'économie à Paris X-Nanterre. Dans le neuf, la situation
s'est révélée encore plus avantageuse pour les acquéreurs : la
multiplication des aides, qu'elles soient destinées aux primo-accédants -
le prêt à taux zéro et son doublement, le Pass-Foncier - ou aux
investisseurs - le dispositif Scellier, représentant 60% des ventes de
logements neufs en 2009, voire plus pour certains programmes - a
continué, au premier semestre 2010, à doper le marché. "On a assisté
à une forte accélération de l'activité. Le taux d'écoulement des
programmes a été multiplié par quatre", se félicite Guy Nafilyan,
président de Kaufman & Broad.
Rien d'étonnant donc à ce que les acheteurs aient choisi ce moment
pour réaliser leur projet. Ce qui l'est davantage, en revanche, c'est
l'attitude "si peu intuitive", selon un expert, des vendeurs. Ces derniers,
très circonspects, ne sont pas encore revenus sur le marché. Peur de
céder leurs biens sans en retrouver un autre, crainte des crédits relais
ou espoir de voir les prix grimper encore plus? Toujours est-il que leur
absence remarquée a créé un état de pénurie inquiétant. Et un marché
très restreint, puisque le nombre de transactions annuel en France est
passé de 810.000 à 565.000 en près de deux ans.
Tout ne va donc pas pour le mieux dans le meilleur des mondes, malgré
une grande effervescence. "Tant que le marché de l'ancien ne
redémarrera pas en volume de façon significative, on ne pourra pas
parler de reprise", martèle Claude Sadoun. Et ce, même si les prix sont
bien - et trop vite - repartis. Dans le neuf, le retour des vendeurs a
relancé un marché sinistré, mais aujourd'hui les mises en chantier sont
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en berne. "C'est simple. Il n'y a presque plus d'offres commerciales ni
de stock physique", affirme Guy Nafilyan. "Chez les promoteurs, la
rentrée risque d'être difficile", note pour sa part un expert : la majorité
des nouveaux programmes ne sortiront, au mieux, qu'au deuxième
semestre 2011.
Une reprise d'autant moins franche et durable que la remontée brutale
des prix est en train de stopper net l'élan des acquéreurs. "Ils vont
bientôt être au taquet", prévient Henry Buzy-Cazaux, président de
l'École supérieure des professions immobilières. Et leur capacité d'achat
s'affaiblit à nouveau dangereusement. "Déjà, souligne Christian Rolloy,
PDG de Promogim, la solvabilité des ménages, surtout parmi les plus
modestes, est archi-limite, malgré toutes les mesures de soutien. Si les
prix augmentent encore davantage, acheter leur deviendra impossible",
regrette-t-il. "Pour 100 euros de plus le mètre carré, c'est très simple :
vous ne vendez plus", explique un promoteur. Un sentiment de fragilité
partagé par Claude Sadoun, qui observe déjà des rejets de
remboursement et autres incidents de paiement. La clientèle des
primo-accédants, à l'origine (avec celle des investisseurs) du
redémarrage de l'activité, risque donc de se réduire comme peau de
chagrin. C'est dire que le marché est loin d'être rétabli. "On risque de se
réveiller avec la gueule de bois", craint Henry Buzy-Cazaux.
Les acheteurs sous pression
Sur le terrain, d'ailleurs, des tensions réapparaissent. Certains ont déjà
renoncé à l'achat ou, observe Bernard Cadeau, président du réseau
d'agences immobilières Orpi, "se résolvent à s'éloigner des centres-villes
pour rejoindre, une fois de plus, la périphérie". Ce phénomène concerne
surtout les familles désespérées par la cote des grandes surfaces à Paris,
Lyon ou Strasbourg. Même les acheteurs les plus chevronnés
commencent, eux aussi, à montrer des signes d'extrême nervosité.
Pour les biens de qualité sans défaut - "soit moins de 20% du parc à
Paris", relève Richard Tiberghien, directeur de l'étude Wagram - les
ventes se font toujours aussi facilement. Valeur refuge oblige. Ainsi, ce
120m2 à Montparnasse, parti à 11.000 euros le mètre carré en deux
jours. En revanche, les logements médiocres, présentés souvent à des
prix immérités, commencent à souffrir sérieusement. Notamment pour
les grands appartements, "de plus en plus difficiles à vendre", reconnaît
le directeur de l'étude Caraudray, située dans le Marais. Le marché se
complique donc. "En ce moment, c'est tout ou rien. Soit le logement
est acheté après une seule visite, soit l'affaire devient très complexe",
observe Gilles Ricour de Bougies, président de la Fnaim Paris-Ile-de-
France. Et ce, pour le moindre petit rien. "Une porte de cave de travers
peut faire capoter la vente", raconte Roger Abécassis. Pas étonnant que
ce petit 2-pièces sombre, niché au rez-de-chaussée d'un immeuble de la
rue Saint-Antoine (Paris IVe), ait été, à 9.500 euros le mètre carré,
retiré de la vente, après maintes péripéties. Dans ce contexte difficile,
les rétractations deviennent monnaie courante: les acquéreurs signent
leur contrat sous la pression agressive des autres candidats à l'achat
puis réalisent qu'ils ont peut-être commis une grossière erreur. Et
renoncent.
Alors, que faire dans une situation aussi confuse ? Attendre un retour
au calme ? Acheter en se moquant des surenchérissements successifs ?
Une chose est sûre : "Aujourd'hui, les prix restent surévalués de 10 à
15%", affirme Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole. En se
relevant si vite et en faisant fi de la situation économique et financière
globale, le secteur n'a pas suffisamment purgé ses excès. "Nous
n'avons pas retrouvé l'adéquation entre la solvabilité et les prix",
analyse Claude Sadoun. La baisse spectaculaire des taux ne compense
que très partiellement la hausse des prix, qui, rappelons-le, a atteint
130% en dix ans. Difficile donc, même pour les professionnels les plus
optimistes, d'imaginer une poursuite du mouvement. "Il n'existe
aucune raison pour une envolée rapide des prix", estime un expert.
Laquelle ne serait d'ailleurs guère souhaitable. "Cela bloquerait à coup
sûr le marché", assure Laurent Vimont, président de Century 21
France. "Et pour longtemps", ajoute Stéphane Atlan. A l'inverse, cette
"reprise en tôle ondulée" ou "en dents de scie", selon l'expression des
professionnels, exclut tout effondrement des prix. "Les scénarios de
baisse ou de hausse marquées semblent totalement improbables",
conclut Olivier Eluère.
Alors, s'il est évident que, pour les propriétaires, "c'est vraiment le
moment de vendre", selon Me Christian Lefebvre, président de la
chambre des notaires de Paris, le choix est plus discutable pour les
acheteurs. Quoique, à la rentrée, les plus déterminés pourront profiter
une dernière fois des conditions de prêt très avantageuses avant une
hausse prévisible en 2011, ou de la déduction des intérêts d'emprunt,
supprimée à la fin de l'année
Mais attention, la prudence reste de mise et la recherche de la bonne

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Gregg - 31/08/2010 15:19:21
Les "contrails" ou dit "Chemtrails" sur la photo c'est de la propagande gratuite ou je m'abuse ? les
vols d'avions ne sont-ils pas interdit au dessus de Paris ?
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Zola - 29/08/2010 12:43:04
Difficile de comprendre cette retape publique!(a moins de reintegrer les creances bancaires et donc
la dette publique) La probalite de defaut sur dettes pays est superieure a 70%. Constates,ces
defauts seront autant de cataliseurs de tensions fortes sur les taux d emprunts longs.La sortie des
speculateurs immobiliers sera douloureuse. Les prix de tous les marches sont manipules par les
etats. Il n est pas d exemples dans l histoire des marches ou le terme de ces pratiques ne fut pas
une crise financiere. La precarite de l emploi conjuguee a une plus grande pression fiscale seront
autant de facteurs de diminution de l epargne et de l investissement. La France est apres l
Angleterre, le pays a extraire le plus de taxes et impots sur les logements (voir etudes du FMI). Les
previsions du FMI s accordent avec une baisse longue des prix des actifs immobiliers.
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PapaNoel - 25/08/2010 20:19:30
C'est une bonne question, surtout depuis que j'ai lu cela : - "La commission Attali planche sur une
révolution fiscale. Elle envisage de proposer une "property tax" de 2% sur la valeur de toutes les
propriétés immobilières, avec en contrepartie une suppression des droits de succession et de
mutation." ainsi que les taxes locales.. Pour moi, si cela se fait, il y aura une crise immobilière
comme aux USA car les nouveaux accédants avec un prêt à rembourser, même avec un taux 0,
seront obligés de revendre pour pouvoir la payer.. Sans parler des petits retraités qui ont réussi à
acheter leur domicile ne pourront pas payer cette taxe annuelle et seront obligé de se débarrasser
de leur domicile. Tous ces gens seront obligés de brader leur pénates à vil prix puisque l'offre
dépassera largement la demande... Ce qui engendrera une nouvelle crise économique.. Cette idée
est vraiment une idée de quelqu'un qui n'a pas de fins de mois difficiles..
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doci - 25/08/2010 16:50:54
Si c'était vraiment la "crise", les gens n'auraient pas autant d'argent à claquer dans des biens aux
prix surgonflés... et encore moins à faire la course à l'achat de façon frénétique comme en tant de
solde en magasins...
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affaire, obligatoire. Se presser est dangereux et inutile, compte tenu de
la stabilisation en cours. Un achat immobilier requiert du temps. Pour
réaliser son projet, le mieux est de garder la tête froide et d'éviter les
biens médiocres, le plus souvent surcotés. Avec le retour des secondo-
accédants (ceux qui doivent revendre pour acheter), les beaux produits
vont de nouveau affluer, le marché va se fluidifier. Et les négociations
vont pouvoir reprendre de plus belle...

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