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Revenus en nombre sur le marché, ils se disputent des biens encore rares et font grimper les prix. Car les vendeurs, eux, restent prudents. Le dossier de L'Express pour profiter au mieux d'une reprise fragile. Des glacières bien remplies, des tabourets pliants et un enthousiasme à toute épreuve. Ce samedi 5 juin, rien ne manquait à la centaine de personnes qui attendaient patiemment l'ouverture des bureaux de vente, prévue seulement le lendemain. Pourquoi donc un tel empressement? Pour profiter de logements bradés ou de promotions exceptionnelles? Pas du tout. Ces acheteurs déterminés voulaient être sûrs, en réalité, de pouvoir acquérir un des 400 appartements neufs du Fort d'Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), pourtant affichés à plus de 6.000 euros le mètre carré. Et de fait, dimanche 6 juin, en à peine quelques heures, tous les lots se sont vendus dans une foire d'empoigne indescriptible. La commune de la région parisienne n'a pas été la seule à s'échauffer. Au premier semestre 2010, le même phénomène a été observé un peu partout en France, à Lyon, Toulouse, Strasbourg, comme à Marseille, où plus de 100 studios, 2-pièces et 3-pièces neufs se sont également envolés en un seul week-end. Sans compter, bien sûr, Paris, où certains biens, particulièrement convoités, ont déclenché des surenchères totalement déraisonnables. Ce réveil brutal de l'immobilier, après une longue période d'attentisme entamée mi-2008, s'est traduit le plus souvent par une remontée significative des prix, quoique "variable d'une ville à l'autre, tempère Christophe Pinault, directeur général délégué du Crédit foncier de France. Montpellier et Bordeaux sont à la hausse, mais Tours et Grenoble toujours en recul." René Pallincourt, président de la Fnaim, constate qu'"après avoir baissé de 10 % en 2008, les prix retrouvent presque les niveaux d'avant la crise". Votre logement est-il énergivore ou économe? Pour autant, ce feu de paille, dû à l'emballement des acheteurs et à la quasi- REPORTAGES VIDÉO En supplément Site - Logement, une catastrophe française Ce que cache l'enrichissement des Français NEWSLETTER Recevez l'essentiel de l'actualité : votre email Fils RSS > OK Economie - A qui emprunter pour payer la dette? Widgets La météo de l'économie Freebox Revolution : la vidéo exclusive Interface TV, navigateur web, jeux vidéo, diaporama photos, fiches ciné, lecteur de musique... Découvrez en détails toutes les nouveautés de la Freebox Révolution. > Retrouvez chaque lundi la météo de l'économie avec LExpansion.com La question, incongrue il y a absence des vendeurs, ne signifie pas forcément une seulement quelques années, est reprise franche et durable. devenue rituelle depuis qu'il est Trop d'incertitudes planent sur obligatoire de fournir un diagnostic de performance la rentrée 2010 et plus encore sur l'année 2011. Dans un énergétique (DPE) lors de la marché qui reste tendu, fragile signature de tout compromis de vente ou contrat de location. Elle et déséquilibré, la situation économique morose, la baisse pourrait à l'avenir se révéler de moral des Français comme cruciale : à partir du 1er janvier 2011, le DPE devra être réalisé la perspective d'une hausse des taux d'intérêt et la remise avant la publication d'une en question de certaines aides annonce, et son résumé de l'État incitent à la (étiquette de A pour le plus "vert", à G pour le plus prudence. Même si la pierre reste aujourd'hui le placement gourmand et le plus polluant) le plus sûr. devra être publié au même titre que le prix d'un bien ou le "C'est exactement comme montant d'un loyer. De quoi offrir aux acheteurs un élément supplémentaire de négociation. pour l'or. Lorsque la situation économique devient incertaine, les Français se précipitent. L'immobilier, constitue, de ce point de vue, la valeur refuge par excellence", analyse Stéphane Atlan, directeur des agences Royalimmo de la capitale. D'où cette frénésie soudaine des investisseurs, le plus souvent à la recherche de petites surfaces destinées à la location, "un achat antidépresseur rassurant pour Newsletter Recevez chaque jour l'essentiel de l'actualité : Inscription votre email LES GRANDES AFFAIRES DE LA Ve REPUBLIQUE 17 ! Commandez SERVICES Immobilier Aujourd'hui : plus d'1 million d'annonces Energie solaire 5 études de rentabilité gratuites l'avenir", affirme Roger Abécassis, patron du groupe Consultants Immobilier. D'autant que "la pierre constitue le seul placement où l'on est presque sûr, même en temps de crise, de ne pas perdre d'argent", estime Olivier Bokobza, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier. A Paris et dans les grandes villes de province, les acheteurs se sont donc rués sur les studios, provoquant une explosion du prix et des records de vitesse dans les transactions. "J'ai vu un 18m2 partir à 200.000 euros en trente secondes. C'est tout juste si l'acheteur avait eu le temps de le visiter", s'étonne Dan Adler, directeur de l'agence Century 21 Luxembourg, située dans le Ve arrondissement de la capitale. Aux Ternes (Paris XVIIe), les beaux pied-à-terre ont gagné 15% en dix mois ! Le secteur du neuf soutient largement la comparaison, avec des ventes ultrarapides, des prix en hausse de 5 à 7% et des sommets, tel ce programme prestigieux de Cogédim, dans le VIIe arrondissement de Paris, cotant 20.000 euros le mètre carré! Le marché du neuf dopé par les aides Ce souci de devenir propriétaire, d'épargner son argent pour sa retraite ou de réallouer des actifs malmenés en Bourse a été encouragé, début 2010, par les conditions d'achat exceptionnelles. L'extraordinaire dégringolade des taux - "Un effondrement du coût du crédit que personne n'avait anticipé", estime Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France - ajoutée à la baisse des prix enregistrée pendant la crise - une chute de 10% entre 2007 et 2008, selon la Fnaim - a largement contribué à accroître la solvabilité des acquéreurs. "Celle-ci n'était plus un frein aux projets des ménages", estime Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X-Nanterre. Dans le neuf, la situation s'est révélée encore plus avantageuse pour les acquéreurs : la multiplication des aides, qu'elles soient destinées aux primo-accédants le prêt à taux zéro et son doublement, le Pass-Foncier - ou aux investisseurs - le dispositif Scellier, représentant 60% des ventes de logements neufs en 2009, voire plus pour certains programmes - a continué, au premier semestre 2010, à doper le marché. "On a assisté à une forte accélération de l'activité. Le taux d'écoulement des programmes a été multiplié par quatre", se félicite Guy Nafilyan, président de Kaufman & Broad. Rien d'étonnant donc à ce que les acheteurs aient choisi ce moment pour réaliser leur projet. Ce qui l'est davantage, en revanche, c'est l'attitude "si peu intuitive", selon un expert, des vendeurs. Ces derniers, très circonspects, ne sont pas encore revenus sur le marché. Peur de céder leurs biens sans en retrouver un autre, crainte des crédits relais ou espoir de voir les prix grimper encore plus? Toujours est-il que leur absence remarquée a créé un état de pénurie inquiétant. Et un marché très restreint, puisque le nombre de transactions annuel en France est passé de 810.000 à 565.000 en près de deux ans. Tout ne va donc pas pour le mieux dans le meilleur des mondes, malgré une grande effervescence. "Tant que le marché de l'ancien ne redémarrera pas en volume de façon significative, on ne pourra pas parler de reprise", martèle Claude Sadoun. Et ce, même si les prix sont bien - et trop vite - repartis. Dans le neuf, le retour des vendeurs a relancé un marché sinistré, mais aujourd'hui les mises en chantier sont MacBook ... MacBook ... Sac en cuir ... 1 099 ! 1 099 ! 74,99 ! Darty Darty Blanche porte en berne. "C'est simple. Il n'y a presque plus d'offres commerciales ni de stock physique", affirme Guy Nafilyan. "Chez les promoteurs, la rentrée risque d'être difficile", note pour sa part un expert : la majorité des nouveaux programmes ne sortiront, au mieux, qu'au deuxième semestre 2011. Une reprise d'autant moins franche et durable que la remontée brutale des prix est en train de stopper net l'élan des acquéreurs. "Ils vont bientôt être au taquet", prévient Henry Buzy-Cazaux, président de l'École supérieure des professions immobilières. Et leur capacité d'achat s'affaiblit à nouveau dangereusement. "Déjà, souligne Christian Rolloy, PDG de Promogim, la solvabilité des ménages, surtout parmi les plus modestes, est archi-limite, malgré toutes les mesures de soutien. Si les prix augmentent encore davantage, acheter leur deviendra impossible", regrette-t-il. "Pour 100 euros de plus le mètre carré, c'est très simple : vous ne vendez plus", explique un promoteur. Un sentiment de fragilité partagé par Claude Sadoun, qui observe déjà des rejets de remboursement et autres incidents de paiement. La clientèle des primo-accédants, à l'origine (avec celle des investisseurs) du redémarrage de l'activité, risque donc de se réduire comme peau de chagrin. C'est dire que le marché est loin d'être rétabli. "On risque de se réveiller avec la gueule de bois", craint Henry Buzy-Cazaux. Les acheteurs sous pression Sur le terrain, d'ailleurs, des tensions réapparaissent. Certains ont déjà renoncé à l'achat ou, observe Bernard Cadeau, président du réseau d'agences immobilières Orpi, "se résolvent à s'éloigner des centres-villes pour rejoindre, une fois de plus, la périphérie". Ce phénomène concerne surtout les familles désespérées par la cote des grandes surfaces à Paris, Lyon ou Strasbourg. Même les acheteurs les plus chevronnés commencent, eux aussi, à montrer des signes d'extrême nervosité. Pour les biens de qualité sans défaut - "soit moins de 20% du parc à Paris", relève Richard Tiberghien, directeur de l'étude Wagram - les ventes se font toujours aussi facilement. Valeur refuge oblige. Ainsi, ce 120m2 à Montparnasse, parti à 11.000 euros le mètre carré en deux jours. En revanche, les logements médiocres, présentés souvent à des prix immérités, commencent à souffrir sérieusement. Notamment pour les grands appartements, "de plus en plus difficiles à vendre", reconnaît le directeur de l'étude Caraudray, située dans le Marais. Le marché se complique donc. "En ce moment, c'est tout ou rien. Soit le logement est acheté après une seule visite, soit l'affaire devient très complexe", observe Gilles Ricour de Bougies, président de la Fnaim Paris-Ile-deFrance. Et ce, pour le moindre petit rien. "Une porte de cave de travers peut faire capoter la vente", raconte Roger Abécassis. Pas étonnant que ce petit 2-pièces sombre, niché au rez-de-chaussée d'un immeuble de la rue Saint-Antoine (Paris IVe), ait été, à 9.500 euros le mètre carré, retiré de la vente, après maintes péripéties. Dans ce contexte difficile, les rétractations deviennent monnaie courante: les acquéreurs signent leur contrat sous la pression agressive des autres candidats à l'achat puis réalisent qu'ils ont peut-être commis une grossière erreur. Et renoncent. Alors, que faire dans une situation aussi confuse ? Attendre un retour au calme ? Acheter en se moquant des surenchérissements successifs ? Une chose est sûre : "Aujourd'hui, les prix restent surévalués de 10 à 15%", affirme Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole. En se relevant si vite et en faisant fi de la situation économique et financière globale, le secteur n'a pas suffisamment purgé ses excès. "Nous n'avons pas retrouvé l'adéquation entre la solvabilité et les prix", analyse Claude Sadoun. La baisse spectaculaire des taux ne compense que très partiellement la hausse des prix, qui, rappelons-le, a atteint 130% en dix ans. Difficile donc, même pour les professionnels les plus optimistes, d'imaginer une poursuite du mouvement. "Il n'existe aucune raison pour une envolée rapide des prix", estime un expert. Laquelle ne serait d'ailleurs guère souhaitable. "Cela bloquerait à coup sûr le marché", assure Laurent Vimont, président de Century 21 France. "Et pour longtemps", ajoute Stéphane Atlan. A l'inverse, cette "reprise en tôle ondulée" ou "en dents de scie", selon l'expression des professionnels, exclut tout effondrement des prix. "Les scénarios de baisse ou de hausse marquées semblent totalement improbables", conclut Olivier Eluère. Alors, s'il est évident que, pour les propriétaires, "c'est vraiment le moment de vendre", selon Me Christian Lefebvre, président de la chambre des notaires de Paris, le choix est plus discutable pour les acheteurs. Quoique, à la rentrée, les plus déterminés pourront profiter une dernière fois des conditions de prêt très avantageuses avant une hausse prévisible en 2011, ou de la déduction des intérêts d'emprunt, supprimée à la fin de l'année Mais attention, la prudence reste de mise et la recherche de la bonne affaire, obligatoire. Se presser est dangereux et inutile, compte tenu de la stabilisation en cours. Un achat immobilier requiert du temps. Pour réaliser son projet, le mieux est de garder la tête froide et d'éviter les biens médiocres, le plus souvent surcotés. Avec le retour des secondoaccédants (ceux qui doivent revendre pour acheter), les beaux produits vont de nouveau affluer, le marché va se fluidifier. Et les négociations vont pouvoir reprendre de plus belle... Partager l'info : Commentaires (4) Filtrer : du + récent au + ancien Fermeture des commentaires - LEXPRESS.fr Cet article a été mis en ligne il y a plus de quinze jours et vous ne pouvez plus, par conséquent, commenter cet article. LEXPRESS.fr Signaler une erreur sur cette page Gregg - 31/08/2010 15:19:21 Les "contrails" ou dit "Chemtrails" sur la photo c'est de la propagande gratuite ou je m'abuse ? les vols d'avions ne sont-ils pas interdit au dessus de Paris ? Signaler un contenu abusif Zola - 29/08/2010 12:43:04 Difficile de comprendre cette retape publique!(a moins de reintegrer les creances bancaires et donc la dette publique) La probalite de defaut sur dettes pays est superieure a 70%. Constates,ces defauts seront autant de cataliseurs de tensions fortes sur les taux d emprunts longs.La sortie des speculateurs immobiliers sera douloureuse. Les prix de tous les marches sont manipules par les etats. Il n est pas d exemples dans l histoire des marches ou le terme de ces pratiques ne fut pas une crise financiere. La precarite de l emploi conjuguee a une plus grande pression fiscale seront autant de facteurs de diminution de l epargne et de l investissement. La France est apres l Angleterre, le pays a extraire le plus de taxes et impots sur les logements (voir etudes du FMI). Les previsions du FMI s accordent avec une baisse longue des prix des actifs immobiliers. Signaler un contenu abusif PapaNoel - 25/08/2010 20:19:30 C'est une bonne question, surtout depuis que j'ai lu cela : - "La commission Attali planche sur une révolution fiscale. Elle envisage de proposer une "property tax" de 2% sur la valeur de toutes les propriétés immobilières, avec en contrepartie une suppression des droits de succession et de mutation." ainsi que les taxes locales.. Pour moi, si cela se fait, il y aura une crise immobilière comme aux USA car les nouveaux accédants avec un prêt à rembourser, même avec un taux 0, seront obligés de revendre pour pouvoir la payer.. Sans parler des petits retraités qui ont réussi à acheter leur domicile ne pourront pas payer cette taxe annuelle et seront obligé de se débarrasser de leur domicile. Tous ces gens seront obligés de brader leur pénates à vil prix puisque l'offre dépassera largement la demande... Ce qui engendrera une nouvelle crise économique.. Cette idée est vraiment une idée de quelqu'un qui n'a pas de fins de mois difficiles.. Signaler un contenu abusif doci - 25/08/2010 16:50:54 Si c'était vraiment la "crise", les gens n'auraient pas autant d'argent à claquer dans des biens aux prix surgonflés... et encore moins à faire la course à l'achat de façon frénétique comme en tant de solde en magasins... Signaler un contenu abusif votre email L'EXPRESS près de vous Facebook: Devenez fan de L'Express sur Facebook Twitter: Suivez L'Express sur Twitter Newsletter: Toute l'actualité directement dans > Inscription L'EXPRESS offres spéciales Abonnement: Découvrez nos offres d'abonnement Boutique: Découvrez notre sélection réfléchie d'objets intelligents Librairie: Découvrez nos livres coup de coeur votre boite e-mail Ventes privées: Profitez de nos ventes privées à des conditions exceptionnelles RSS: Vivez au rythme de l'actualité avec notre fil d'information Widget: Embarquez les actus, les photos et les vidéos sur votre page personnalisée Mobile: Emportez les dernières actualités dans votre poche avec notre version mobile PDF: Le sommaire de notre dernier numéro au format électronique Les Plus des internautes 1. Neige, verglas: 16 départements en alerte orange 2. Neige: 300 policiers déployés en Ile-de-France 3. Importante saisie d'armes en SeineSaint-Denis 4. 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