BERRUCAZ & Associés Société d’Avocats Monsieur Frédéric DATHY 75, avenue Parmentier 75011 PARIS Stéphane BERRUCAZ DJCE DESS Droit des Affaires et Fiscalité DESS Droit Communautaire DEA Droit Privé Fondamental DPECF Lyon, le 2 décembre 2008 Thomas ROCHE Gérald SADDE Partenaires Droit économique Affaires règlementaires Jean-Louis FERY Vincent RAPEY Nos Réfs. : Locaux à usage exclusif de bureaux 4674 – SB/PB Partenaires Droit des Affaires Régis BERTHELON Yann GALLONE Partenaires Judiciaire Hervé ROCHE Monsieur, Comme convenu, je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint une note en complément du séminaire du 1er et 2 octobre à Barcelone sur la réglementation des loyers des locaux à usage exclusif de bureaux. Partenaire Droit Social Le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement. En effet, il est fixé à la valeur locative, par référence au prix de marché pour des locaux équivalents, corrigés le cas échéant pour tenir compte des éventuelles différences de situation ou de consistance avec les locaux loués. L’article 23-9 du décret de 1953, désormais codifié à l’article 145-11 du Code de commerce ne définit pas la notion de bureau. La Cour de cassation a adopté une définition très extensive qui recouvre les activités administratives ainsi que tous les locaux affectés à la réception de la clientèle, dès lors qu’ils ne servent ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises. NEUVILLE SUR SAONE 13, rue Pierre DUGELAY 69250 Neuville S/ Saône Tél. 04 72 26 60 35 Fax 04 72 26 61 68 [email protected] www.berrucaz-avocats.com ___________________ LYON 17, place Bellecour 69002 LYON Tél. 04 78 38 50 70 Fax 04 78 38 50 03 Cette conception intellectualiste s’attache à l’activité autorisée par le bail plutôt qu’aux caractéristiques physiques des locaux. C’est ainsi qu’un local commercial situé au pied d’un immeuble, comportant une vitrine et recevant du public, sera qualifié de bureau si aucune marchandise n’est reçue, déposée ou vendue. De nombreux locaux qui, physiquement, s’apparentent à des boutiques, mais dans lesquels s’exerce une activité de nature intellectuelle, se trouvent attraits par l’article R 145-11. SELARL AU CAPITAL DE 7 500 € - 447 907 585 RCS LYON Toque 1.261 Tel est le cas des agences bancaires, des agences immobilières, des agences de voyages, des agences d’assurance, des sociétés d’intérim et des agences de publicité. De plus, afin de déterminer si un local est à usage exclusif de bureaux, il faut se référer à la clause « destination des lieux » du bail. L’usage effectif des locaux par le locataire n’est pas pris en considération. Ce qui importe, c’est l’ensemble des activités autorisées par el bail, même si elles ne sont pas exploitées par le locataire. La faculté théorique d’exercer un seul commerce suffit à écarter l’article R 14511, faute d’exclusivité dans la destination de bureau. Ainsi, ne permettent pas l’application de cet article : ¾ La destination contractuelle permettant la préparation et l’organisation de toute publicité par tous moyens de diffusion, ainsi que l’exploitation de tous stands, comptoirs, vitrines destinés, notamment, à la présentation et à la vente de tous objets, produits et articles publicitaires. La possibilité pour le locataire de vendre des objets, produits et articles publicitaires est incompatible avec l’usage exclusif de bureaux. ¾ La destination de « cycles et accessoires et usage de bureaux et profession libérale » dans la mesure où elle permet au locataire d’affecter les locaux non seulement à une activité de bureaux, mais aussi à une activité purement commerciale. ¾ Le bail autorisant le preneur à exercer dans les lieux loués toute activité pouvant se rattacher à son objet social. ¾ La destination de « conseil en marketing d’entreprise, communication, recrutement, formation, étude de sondages, agence de publicité et immobilière, location de salles de réunion, exposition de produits à tester, recherche de marchés et tout ce qui est susceptible de s’y rattacher directement ou indirectement ». A titre d’exemple, nous avons eu la chance d’avoir entre nos mains le bail commercial d’un de vos adhérents dont la clause de destination est la «mise à disposition de prestations de services de secrétariat, de bureaux de Direction, de réception et de salles de réunion pour toutes les activités commerciales et tertiaires, relations publiques, recrutement. Location de matériel audio-visuel et vidéo ainsi que de mobilier.» La plupart des activités mentionnées ne peuvent pas être qualifiés d’opérations intellectuelles mais de mise à disposition de biens matériels. La faculté d’exercer le commerce de location de salles de réunion suffit à écarter l’article R 145-11, faute d’exclusivité dans la destination du bureau. En effet, la location de salles de réunion n’est en rien une opération intellectuelle mais, au contraire, la mise en disposition d’un bien matériel. Ainsi, si la destination des locaux n’est pas l’usage exclusif de bureau, les loyers n’échappent pas à la règle du plafonnement. En espérant que ces informations complémentaires vous satisferont, Je vous prie de croire, Monsieur, en l'expression de mes sentiments distingués. Stéphane BERRUCAZ