Note_juridique_locau..

BERRUCAZ & Associés
Société d’Avocats
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LYON
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Stéphane BERRUCAZ
DJCE
DESS Droit des Affaires et Fiscalité
DESS Droit Communautaire
DEA Droit Privé Fondamental
DPECF
Thomas ROCHE
Gérald SADDE
Partenaires Droit économique
Affaires règlementaires
Jean-Louis FERY
Vincent RAPEY
Partenaires Droit des Affaires
Régis BERTHELON
Yann GALLONE
Partenaires Judiciaire
Hervé ROCHE
Partenaire Droit Social
Monsieur Frédéric DATHY
75, avenue Parmentier
75011 PARIS
Lyon, le 2 décembre 2008
Nos Réfs. :
Locaux à usage exclusif de bureaux
4674 – SB/PB
Monsieur,
Comme convenu, je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint une
note en complément du séminaire du 1er et 2 octobre à Barcelone sur
la réglementation des loyers des locaux à usage exclusif de bureaux.
Le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du
plafonnement. En effet, il est fixé à la valeur locative, par référence
au prix de marché pour des locaux équivalents, corrigés le cas
échéant pour tenir compte des éventuelles différences de situation ou
de consistance avec les locaux loués.
L’article 23-9 du décret de 1953, désormais codifié à l’article 145-11
du Code de commerce ne définit pas la notion de bureau.
La Cour de cassation a adopté une définition très extensive qui
recouvre les activités administratives ainsi que tous les locaux
affectés à la réception de la clientèle, dès lors qu’ils ne servent ni au
dépôt, ni à la livraison de marchandises.
Cette conception intellectualiste s’attache à l’activité autorisée par le
bail plutôt qu’aux caractéristiques physiques des locaux.
C’est ainsi qu’un local commercial situé au pied d’un immeuble,
comportant une vitrine et recevant du public, sera qualifié de bureau
si aucune marchandise n’est reçue, déposée ou vendue.
De nombreux locaux qui, physiquement, s’apparentent à des
boutiques, mais dans lesquels s’exerce une activité de nature
intellectuelle, se trouvent attraits par l’article R 145-11.

Tel est le cas des agences bancaires, des agences immobilières, des
agences de voyages, des agences d’assurance, des sociétés d’intérim
et des agences de publicité.
De plus, afin de déterminer si un local est à usage exclusif de
bureaux, il faut se référer à la clause « destination des lieux » du bail.
L’usage effectif des locaux par le locataire n’est pas pris en
considération.
Ce qui importe, c’est l’ensemble des activités autorisées par el bail,
même si elles ne sont pas exploitées par le locataire. La faculté
théorique d’exercer un seul commerce suffit à écarter l’article R 145-
11, faute d’exclusivité dans la destination de bureau. Ainsi, ne
permettent pas l’application de cet article :
¾ La destination contractuelle permettant la préparation et
l’organisation de toute publicité par tous moyens de diffusion,
ainsi que l’exploitation de tous stands, comptoirs, vitrines
destinés, notamment, à la présentation et à la vente de tous objets,
produits et articles publicitaires.
La possibilité pour le locataire de vendre des objets, produits et
articles publicitaires est incompatible avec l’usage exclusif de
bureaux.
¾ La destination de « cycles et accessoires et usage de bureaux et
profession libérale » dans la mesure où elle permet au locataire
d’affecter les locaux non seulement à une activité de bureaux,
mais aussi à une activité purement commerciale.
¾ Le bail autorisant le preneur à exercer dans les lieux loués toute
activité pouvant se rattacher à son objet social.
¾ La destination de « conseil en marketing d’entreprise,
communication, recrutement, formation, étude de sondages,
agence de publicité et immobilière, location de salles de réunion,
exposition de produits à tester, recherche de marchés et tout ce
qui est susceptible de s’y rattacher directement ou
indirectement ».
A titre d’exemple, nous avons eu la chance d’avoir entre nos mains le
bail commercial d’un de vos adhérents dont la clause de destination
est la «mise à disposition de prestations de services de secrétariat, de
bureaux de Direction, de réception et de salles de réunion pour toutes
les activités commerciales et tertiaires, relations publiques,
recrutement. Location de matériel audio-visuel et vidéo ainsi que de
mobilier.»

La plupart des activités mentionnées ne peuvent pas être qualifiés
d’opérations intellectuelles mais de mise à disposition de biens
matériels.
La faculté d’exercer le commerce de location de salles de réunion
suffit à écarter l’article R 145-11, faute d’exclusivité dans la
destination du bureau. En effet, la location de salles de réunion n’est
en rien une opération intellectuelle mais, au contraire, la mise en
disposition d’un bien matériel.
Ainsi, si la destination des locaux n’est pas l’usage exclusif de bureau,
les loyers n’échappent pas à la règle du plafonnement.
En espérant que ces informations complémentaires vous satisferont,
Je vous prie de croire, Monsieur, en l'expression de mes sentiments
distingués.
Stéphane BERRUCAZ