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OBSERVATOIRE REGIONAL DU FONCIER
rapport du groupe de travail
FAISABILITÉ
D’UN TABLEAU DE BORD
Président
Vincent RENARD, Directeur de recherche au CNRS
Coordination technique et rapporteur
Marie-Antoinette BASCIANI-FUNESTRE, Déléguée de l’Etat à l’ORF
SOMMAIRE
PREAMBULE
4
LES MEMBRES DU GROUPE DE TRAVAIL
8
LES PROPOSITIONS DU GROUPE DE TRAVAIL
9
I POURQUOI UN TABLEAU DE BORD ?
1. Du rapport Duport en 1999 à la convention foncière Etat/Région de 2000
2. La révision des statuts de l’ORFen 2001
3. la mise en place des diagnostics fonciers des territoires est recommandée par la loi Voynet
10
11
11
II LES CHAMPS POSSIBLES D’UN TABLEAU DE BORD DES MARCHES FONCIERS
13
III ETAT DES LIEUX ET INVENTAIRE DES DONNEES NECESSAIRES A UN TABLEAU DE
BORD
14
III. 1. les données qui existent déjà
14
1.1 la base notariale BIEN
intérêt
limites
14
16
1. 2Descriptif des données détenues par la DGI
1. 2.1 le fichier immobilier de la DGI
intérêt
limites
17
18
1.2.2 la base de données OEIL
intérêt
limites
19
20
1.2.3 la base FIDJI
intérêt
limites
21
21
1.3 L’observation développée à l’AFTRP
intérêt
limites
22
23
1.4 l’enquête sur les ZAC
intérêt
limites
23
24
1.5 le suivi des DIA en milieu agricole et naturel
intérêt
limites
25
26
2
III 2 Faisabilité de la création d’une véritable base de données synthétique à partir de la collecte de
données dans les réseaux professionnels
2. 1 enquête sur les charges foncières des promoteurs
31
2.2 enquête sur les charges foncières des bailleurs sociaux
32
2. 3 enquête sur les charges foncières des aménageurs lotisseurs
33
CONCLUSION
35
ANNEXES
annexe 1 synthèse des réponses aux enquêtes téléphoniques
37
annexe 2 la base BIEN présentée par la Chambre des notaires de Paris
38
annexe 3 la fiche notaire sur les terrains
43
annexe 4 liste des variables du CD BIEN (extrait d’une étude de la DREIF de 1999)
45
annexe 5 taux de renseignement pour chaque variable du CD BIEN (extrait d’une étude de la DREIF de
1999)
47
annexe 6 observatoires mis en place par l’AFTRP
49
annexe 7 questionnaire de la 12ème enquête sur les ZAC
52
annexe 8 explication des différentes variables de l’enquête sur les ZAC
54
annexe 9 état des lieux et évaluation des contributions de l’IAURIF
55
annexe 10 note de l’IAURIF sur les charges foncières
56
annexe 11 questionnaire sur les charges foncières proposé aux promoteurs
59
annexe 12 les charges foncières pratiquées entre 2000-2002 par les aménageurs lotisseurs
61
3
PREAMBULE
L’assemblée générale de novembre 2002 a souhaité que l’ORF engage une réflexion pour
la mise en place d’un « tableau de bord du foncier ».
En effet, bien que l’association soit désignée sous l’appellation « Observatoire », on peut
constater que depuis sa création, malgré des progrès importants, cette observation reste lacunaire.
Des travaux importants ont certes été développés et ont notoirement enrichi la connaissance et la
compréhension des marchés fonciers et leur articulation avec les marchés immobiliers (suivi
régulier depuis 12 ans des ZAC, études régulières sur les zones NA des PLU (POS), nombreuses
analyses ponctuelles et sectorielles, éventuellement liées à des questions d' actualité....).
Mais on doit aussi considérer que beaucoup reste à faire, en particulier dans ce qui devrait
faire la substantifique moelle d’un observatoire, à savoir l’analyse des marchés par la
connaissance des prix. En effet, malgré les enjeux économiques et sociaux considérables pour la
Région, et bien que les progrès aient été substantiels en matière de connaissance de marchés et
politiques du logement, on peut regretter que persiste une certaine opacité sur les marchés
fonciers franciliens dans leur ensemble. Les autres agglomérations de province sont parfois
mieux armées , disposent d’outils de connaissance qui peuvent être basés sur l’analyse des
mutations, et d’établissements publics fonciers pour mettre en oeuvre une stratégie foncière à la
dimension des enjeux de leur territoire.
L' observation d'autres régions de France, ou d'autres pays voisins, par exemple dans le
Nord de l'Europe, pourra utilement stimuler le développement de nos travaux.
Le vocable « tableau de bord », souvent utilisé, mérite qu’on en précise les contours.
En Septembre 2001, l'Assemblée Générale de l'Observatoire avait procédé à la
modification de ses statuts, qui visait, entre autres, à renforcer l'objectif de suivi des marchés
fonciers. Cet objectif a été repris et souligné par l' Assemblée qui s'est tenue en Novembre 2002,
qui en a précisé les objectifs:
Il s’agit d’aller vers la mise en place d’un outil d’aide à la décision en matière de politique
foncière et de régulation des marchés par la diffusion large d’informations et par la mise
au point d’indicateurs permettant d’évaluer l’impact des décisions, à l’échelle de la
région.
L'objet est de construire le socle d’un outil pérenne, d'observation permanente, avec des
publications régulières, dont la périodicité devra être définie. Ce travail n'est bien sûr pas
exclusif de travaux plus spécifiques et ponctuels, mais la nature même de ce tableau de
bord est d'établir un système de données permanentes, cohérentes dans le temps,
permettant un suivi dans la durée.
Un tel outil ne peut donc seulement s'appuyer sur des données "à dire d’experts", sur des
segments de marché, des morceaux de territoires ou des catégories d'acteurs. Il nécessite
que l’on identifie les données statistiquement pertinentes, que l’on peut recouper et
4
comparer à d’autres territoires soit d’agglomérations françaises soit de métropoles
internationales présentant des analogies avec l'Ile de France..
Ce tableau de bord régional, n’a pas vocation à se substituer à une observation fine telle
que la pratiquent les aménageurs préalablement à la mise en oeuvre d’opérations
d’aménagement. Les échelles d’observation sont complémentaires.
Les objectifs auxquels devra satisfaire ce tableau de bord sont ambitieux :
Il doit observer les différents marchés fonciers, en prix et en quantité, en statique et en
dynamique, en informant dans la mesure du possible sur la nature de la transaction aussi
bien que sur la nature du vendeur et de l'acheteur ;
Il doit éclairer sur le fonctionnement des différents marchés fonciers et analyser leur
articulation avec les marchés immobiliers, de façon à éclairer la notion de charge foncière,
c'est-à-dire la part du foncier dans le coût global du logement, du bureau, des activités
dans les différentes configurations.
Il doit éclairer les politiques d’"offre foncière" et donc en aval les politiques du logement
et de localisation des activités, en coordination avec la planification urbaine.
Il doit préciser les contours de la question récurrente de la « pénurie foncière » en
localisant et qualifiant les zones où l’offre est peu abondante ou trop difficile à mobiliser,
en spécifiant cette notion vis à vis de tel ou tel produit (logement libre , logement social,
bureaux, commerces, locaux industriels, plate-formes logistiques etc...).
Enfin, il doit identifier et analyser la part du foncier dans le coût total des différentes
formes de produits immobiliers et leur prix de vente (définition et mesure de la charge
foncière).
Le constat de cette année de travaux est riche d’enseignements.
Les partenaires de l’ORF se sont largement impliqués dans le travail de mise en route de
ce tableau de bord. Le travail ainsi engagé témoigne - semble-t-il - de l'importance du
sujet pour chacun. Les représentants des chambres syndicales régionales des différentes
institutions et professions membres de l’ORF ont ainsi apporté leurs contributions : qu’il
s’agisse des promoteurs privés représentés par la chambre régionale de la FNPC, des
aménageurs lotisseurs représentés par le G-SNAL Ile de France-Picardie, des notaires
représentés par la Chambre interdépartementale des notaires parisiens, des bailleurs
sociaux représentés par l’Union Régionale pour le logement social, de la Région Ile de
France via l’IAURIF, enfin l’Etat via l’AFTRP et la DREIF.
Un certain nombre de données existent déjà dans le réseau des membres de l’ORF. On
peut notamment citer : l’enquête annuelle sur la production en ZAC, le système
d’information SITADEL sur les permis de construire, l’exploitation des DIA de la
SAFER, l’interprétation thématique du Mode d’Occupation des Sols...Leur confrontation
permettrait d’amorcer une observation régionale. Elle serait insuffisante pour comprendre
5
et suivre les marchés fonciers mais permettrait de dégager des tendances sur les zones de
production et les zones de pression.
Des avancées substantielles ont été réalisées sur certains points :
• Les membres ont conduit un travail de sensibilisation de leur réseau. Cette action
cherchait à inciter les professionnels à partager les informations qu’ils détiennent pour
les enrichir par la création d’indicateurs communs permettant la comparabilité des
situations. Cette phase de travail permettra de renforcer la crédibilité des analyses
sectorielles ; elle implique de surmonter quelques réticences.
• Les échanges ont permis de mettre en évidence l'utilité, pour les différentes
familles professionnelles, de rapprocher leurs données de façon à en assurer une
certaine comparabilité.
• Des avancées dans les méthodes de restitution sont attendues d’ici fin 2003 dans la
diffusion des données notariales de la base BIEN (diffusion par intranet sécurisé pour
les notaires et intranet sécurisé pour les adhérents au CD BIEN via le Bureau Van
Dijk).
Des difficultés et des limites subsistent :
• La première difficulté se trouve à la source même de l'information, au Ministère
des Finances, où tant la nature des informations que leur traitement et leur diffusion ne
facilitent pas toujours le travail d'observation et d'analyse des marchés.
• Les données de la Direction Générales des Impôts (bases OEIL et FIDJI), issues
des actes de mutations, sont encore marquées par une certaine tradition de
confidentialité et, malgré leur caractère public, leur communication est très
circonscrite. OEIL est destiné à l’usage interne du service des domaines. FIDJI est
entaché de limites structurelles : les requêtes des usagers ne peuvent être faites qu’à la
personne ou à l’immeuble et cette base ne donne pas de renseignements précis sur le
descriptif du bien, empêchant tout travail d’analyse statistique des marchés fonciers.
• La portée de la base des notaires parisiens BIEN (PERVAL en province) est
limitée en ce qui concerne le foncier, car ce dernier est mal renseigné. En effet
l’enregistrement des transactions, issu des extraits d’actes de mutations, n’indique pas,
systématiquement, la nature du terrain, en particulier s’il s’agit d’un terrain à bâtir au
sens du code de l’urbanisme, ni sa constructibilité future mesurée en SHON lorsque
celle-ci est définie.
• Il n’a pas été possible de trouver une définition commune de la charge foncière.
Les postes qui rentrent dans cette définition diffèrent largement selon que l’on soit
aménageur, promoteur privé ou bailleur social.
• Au sein des réseaux régionaux de la FNPC et du SNAL, la diffusion
d'informations relatives à la charge foncière rencontre des réticences, certes liées à la
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confidentialité des informations requises, mais aussi à la charge de travail que
nécessite la collecte et la reconstitution de l’information.
• Pour le logement social ces mêmes freins subsistent pour la détermination de la
charge foncière, en particulier en ce qui concerne la reconstitution de l' information.
Cette difficulté est renforcée dans ce secteur par les spécificités de la production
foncière propre aux opérations de logement social. Ce point méritera donc un
traitement spécifique qui n'a pas encore été entrepris.
• La question de la propriété des données et des conditions de leur diffusion pose un
problème qui devra être débattu. L’Observatoire vise à produire des résultats au
service de l’intérêt général, pourtant la valeur commerciale potentielle des données
concernées aussi bien que les usages qui pourraient en être faits n’incitent pas
nécessairement les détenteurs initiaux à une transparence totale et gratuite. Ce point
est délicat.
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Liste des membres du Groupe de Travail
Vincent
RENARD
Marie-Antoinette BASCIANI- FUNESTRE
Alain
CAEN
Agnès
CHAROUSSET
Catherine
DERCOURT
Denis
LANDART
Mathieu
LAURENT
Luc
LEROY
Valérie
MEURILLON
André
PÔNE
Thérèse-Marie POREYE
Carole
SERRAND
Patrick
VIGNEY
Directeur de Recherche au CNRS – Président
DREIF/DUSD
Meunier Développements
IAURIF
Présidente du GSNAL Ile de France-Picardie
AORIF
AORIF
Chambre interdépartementale des Notaires de Paris
AFTRP
Chambre interdépartementale des Notaires de Paris
DREIF/DUSD
DREIF/DUSD
Chambre Syndicale des Promoteurs Constructeurs IDF
Le contenu de ce rapport repose sur la participation active
des personnes mentionnées ci-dessus et des travaux de leurs organismes ;
l’ORF les remercie.
8
LES PROPOSITIONS DU GROUPE DE TRAVAIL
•
Entamer une collaboration avec le Ministère des Finances (Direction Générale des
Impôts) portant sur la nature de l' information qui devrait être fournie et sur les
modalités de traitement et de diffusion de cette information .
•
Réfléchir à la conception d’un indice du coût du foncier comme il existe un indice du
coût de la construction, de l’immobilier ; le « CAC 40 du foncier » à ventiler par
localisation et type de produit...
•
Poursuivre et affiner l’enquête sur les ZAC, notamment améliorer la remontée
d’information sur les prix par une sensibilisation des réseaux des SEM de la Caisse
des Dépôts et Consignations et les ZAC gérées par l’AFTRP.
•
Définir et organiser l’information sur la qualification juridique des terrains, en
particulier la constructibilité des terrains pour alimenter la base des notaires pour
les différentes filières de construction, et en fonction de la nature de l'acte.
•
Poursuivre le travail d’enquête et de mesure de la charge foncière auprès des
différents acteurs et selon les différents modes de production.
•
Entamer le tableau de bord du foncier en Ile de France en s’appuyant sur le
croisement des sources qui sont d’ores et déjà accessibles (le CD bien pour le suivi
des transactions de terrains en diffus, l’enquête sur les ZAC, les DIA pour les zones
de pression dans le foncier péri-urbain, le Mode d’Occupation du Sol). Sans perdre
de vue l’objectif d’une observation des prix, cela incitera à une montée en régime
progressive du système d’observation qui pourra ensuite être enrichi en fonction de
l’évolution des contacts avec la DGI et les réseaux professionnels.
9
I POURQUOI UN TABLEAU DE BORD A L’ORF ?
1. Du rapport Duport en 1999 à la convention foncière Etat/Région en Ile-deFrance en 2000.
Par lettre du 9 avril 1999, la ministre de l’Aménagement du territoire et de l’Environnement et le
secrétaire d’Etat au logement ont confié à M. Jean-Pierre DUPORT alors préfet de région, préfet de
Paris une mission de réflexion sur l’évolution des actions publiques foncières en Ile-de-France. Son
rapport sur l’« Evolution des actions foncières publiques en Ile-de-France » a débouché sur des
propositions concrètes de mise en œuvre d’une politique foncière renouvelée en Ile-de-France autour
de trois axes principaux :
une adaptation du cadre législatif et réglementaire,
une rénovation des outils d’intervention,
la mise en place de structures d’observation.
Conformément à la lettre de mission, cette expertise a été réalisée en concertation avec le Conseil
régional et les collectivités territoriales dans des groupes de travail associant également les directions
des administrations centrales des ministères concernés (directions du budget, du trésor, de
l’urbanisme, de l’habitat et de la construction) ainsi que la D.A.T.A.R et les directions régionales de
l’équipement, de l’agriculture et de la forêt.
Le rapport soulignait la nécessité d’une action de l’Etat en partenariat avec les autres acteurs
publics présents sur le territoire, en particulier, le Conseil Régional qui établissait le même
constat de la situation et était prêt à s’engager dans ce domaine dans le contrat de plan
(2000/2006). Le rapport soulignait que les marchés fonciers franciliens se caractérisent par leur
opacité, qu’une meilleure connaissance était indispensable, à la fois pour la mise en œuvre de la
nouvelle politique foncière, comme pour assurer une véritable transparence des marchés. Il
concluait sur le besoin évident pour la mise en œuvre de cette action foncière publique d’un
dispositif d’observation dans deux lieux d’observation articulés et complémentaires pour évaluer
les politiques mises en œuvre de calculer les écarts, de proposer des mesures correctives. Le
premier lieu d’observation devait être régional pour participer à la définition et à l’évaluation de
la nouvelle politique foncière. Le second observatoire devait être placé à l’échelle du projet.
Le contrat de plan Etat-région Ile-de-France 2000-2006 (article 20) a répondu en partie à ces
objectifs en créant le partenariat entre la Région et l’Etat. Il a ainsi profondément modifié les
interventions foncières des pouvoirs publics en promouvant une logique de projet
d'aménagement. Les moyens financiers sont concentrés sur les territoires prioritaires définis à
l'article 20 du CPER. Sous le patronage de l'État et de la Région, les collectivités locales sont
invitées à y construire un projet de territoire (de type loi Voynet) définissant les grandes
orientations à mettre en oeuvre sur le territoire et susceptible de guider l'instruction des projets à
subventionner (les « ZAC en difficulté » ne sont pas éligibles à ce dispositif à moins d'avoir été
préalablement apurées).
A ce jour, 5 projets venant de 2 territoires prioritaires (Seine Amont, Plaine Saint Denis) font
l'objet d'un financement et 36 projets susceptibles d'être subventionnés ont été identifiés sur
l'ensemble des territoires. On peut dire toutefois qu'il y a un net déficit de projets actuellement en
10
Île de France.
Pour mémoire, la région dispose par ailleurs d'un dispositif de bonification d'intérêts permettant
une aide aux collectivités locales pour le portage de terrains qui n'entrent pas (encore) dans une
opération d'aménagement ainsi que d'un dispositif d'aide à la création de seuls équipements
publics.
2. la révision des statuts de l’ORF en 2001 visait à répondre à l’ambition d’un
dispositif régional mieux adapté aux enjeux de la politique foncière régionale
L’Observatoire Régional du Foncier depuis sa création en 1987 vise à rassembler et diffuser
l’information des différents professionnels publics, privés et Elus afin d’assurer comme son nom
l’indique l’observation des marches fonciers d’Ile-de-France. En septembre 2001 cet objectif a
été rappelé et même renforcé dans l’article 2 des statuts révisés :
« Cette association a pour objet de favoriser la connaissance et la diffusion d’informations
foncières sur la région d’Ile-de-France et d’ouvrir le débat sur le thème foncier entre tous les
partenaires concernés.
Ses actions viseront plus particulièrement à :
• Observer l’évolution des marchés fonciers, c’est-à-dire, collecter, analyser et diffuser des
informations sur l'offre foncière, ses composantes, les usages fonciers, la consommation
des terrains urbains et ruraux et les prix fonciers urbains, péri-urbains et agricoles ;
• Coordonner et rassembler les différentes initiatives prises dans le domaine de la
connaissance foncière ;
• Faciliter la diffusion et la présentation de travaux relatifs à la question foncière ;
• Organiser des rencontres et des débats entre tous les membres de l’Association, élus,
professionnels, administrations ; être à l’écoute des besoins et des problèmes et suggérer
les moyens d’y répondre ;
• Promouvoir des partenariats ;
• Proposer des actions visant à améliorer, dans le cadre d’un aménagement régional
cohérent, l’offre foncière en Ile-de-France. »
3. La mise en place de diagnostics fonciers des territoires est recommandée par
la loi Voynet.
La loi d'orientation pour l'aménagement et le développement durable du territoire (25 juin 1999),
recommande de concrétiser la stratégie adoptée pour le territoire notamment dans un volet
foncier. Le ministère de l’équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer
(METLTM/DGUHC) et la délégation à l’aménagement du territoire et à l’action régionale
(DATAR) ont élaboré un guide pour élaborer ce volet foncier
Le volet foncier est un des rares volets des contrats d’agglomération rendus obligatoires par la loi.
En Ile de France, la Région et l’Etat ont décidé de ne pas signer de contrat d’agglomération pour
de multiples raisons (choix de concentrer des moyens sur des territoires prioritaires, pertinence
des périmètres, etc...). Il n’en demeure pas moins que la démarche de diagnostic impulsée par la
11
loi est une contribution méthodologique et stratégique intéressante car la bonne mise en œuvre du
projet de territoire repose à l’évidence sur une politique foncière clairement énoncée.
Lors de l’élaboration du projet de territoire, le diagnostic à réaliser doit intégrer une dimension
foncière explicite qui devrait mettre en évidence :
•
•
•
•
un bilan rétrospectif et prospectif de l’occupation spatiale
comment fonctionne le marché foncier et quelles sont ses perspectives d’évolution
comment s’organise le jeu des acteurs
le repérage des réserves et potentialités foncières
La conduite du projet foncier ne peut pas se contenter d’un travail de connaissance pendant la
seule période de réalisation du diagnostic. Au contraire, l’organisation d’une connaissance
foncière « en continu » devrait permettre une adaptation permanente de l’action et une
amélioration de son efficacité.
L’animation du marché foncier revêt une grande importance et relève de la responsabilité de la
collectivité. Elle repose sur la mise en place d’une observation foncière permanente et sur un
dispositif d’information adapté.
Le dispositif d’information à mettre en place devrait permettre :
• de disposer d’informations régulières et fiables sur l’évolution du foncier (transactions,
prix, etc.)
•
d’approfondir certains thèmes en complétant des approches quantitatives par des éléments
qualitatifs (par exemple, les problèmes de pollution/dépollution des sols, l’évolution de
l’attitude des chefs d’entreprises en matière foncière…).
Ce dispositif devait donc se construire sur un programme rigoureux de collecte d’informations et
sur l’adoption d’un programme d’études plus thématiques.
En dehors de l’Ile de France, même si 9 contrats d’agglomération ont été signés à Bordeaux,
Creusot-Monceau, Elbeuf, Dijon, Tarbes, Belfort, et pour le territoire de Seine-Eure, le volet
foncier de ces 9 contrats signés étaient pour certains encore en cours de définition au moment de
la signature !
En conclusion, au de tous ces éléments, il était tout à fait légitime que l’Assemblée Générale
de l’ORF, dans le vote du programme de travail pour l’année 2002-2003, demande qu’un
tableau de bord concrétise la mise en œuvre d’une observation foncière francilienne.
Pourtant force est de constater qu’entre le souhait et la mise en place d’un système
d’observation des marchés fonciers à l’échelle de l’Ile de France le chemin est long et
difficile et la situation évolue lentement.
12
II. LES CHAMPS POSSIBLES D’UN TABLEAU DE BORD DES
MARCHES FONCIERS
les attentes récurrentes exprimées vis à vis de l’ORF
Depuis 1987, date de sa création, l’ORF maintient un regard critique sur l’actualité foncière et
cherche à développer des modes d’observation adaptés et pérennes.
Ainsi, la question foncière est récurrente, mais les questions de politique publique qu' elle soulève
sont évolutives. A l’occasion de la révision des statuts l’ORF a réalisé une enquête téléphonique
(cf annexe 1) qui a permis de préciser les attentes vis à vis d’un observatoire des marchés
fonciers.
Le principe de l'adhésion des membres à l'ORF repose sur plusieurs critères, notamment :
l'intérêt des champs d'observation, d'expérimentation méthodologique, d'échanges sur des
expériences, d'études et de notes conjoncturelles, de débats stratégiques ;
l'adaptation permanente à la demande avec le souci de pérenniser des activités ;
une expertise (conseils ou action opérationnelle) en ligne ;
le réseau d'experts et de décideurs.
Les principales questions qui relèvent d’un tableau de bord des marchés fonciers :
les gisements fonciers (les biens des grands propriétaires dont l’Etat; où sont-ils situés ?
comment favoriser la constructibilité de ces grands sites ? ), les zones de pression, le
repérage des friches, occupation du sol, changements d’usage...
analyse de l’offre selon les modes de production et qualification de l’offre selon sa
localisation
les transactions : leur nombre, localisation, type de transaction, nature des vendeurs et
acquéreurs, et prix...
consommation annuelle du foncier, par affectation, par grand territoire (à définir), en
flux en stock.
le coût du foncier à bâtir : comment évoluent les prix dans le temps et dans l’espace ?
quels prix de terrains selon les différentes affectations (logements privés et sociaux,
bureaux, activités commerciales, équipements, activités logistiques) ? quels sont les
mécanismes qui déterminent les coûts ? pourquoi des disparités sur une même commune ?
comparaison entre la région Ile de France et d’autres grandes agglomérations de
province...)
évaluation des besoins en foncier à moyen et long termes
bilan des dispositifs contractuels (conventions habitat/emploi...)
suivi des ZAC, ZAD, zones NA
Cette observation des marchés fonciers a bien sûr vocation à éclairer les politiques publiques
(urbanisme opérationnel, évaluation des dispositifs législatif, réglementaires, financiers...).
13
III. ETAT DES LIEUX ET INVENTAIRE DES DONNEES
NECESSAIRES A UN TABLEAU DE BORD :
1 Les données qui existent déjà :
Pour l’ORF, le montage d’un tableau de bord annuel nécessitait au préalable de se poser la
question de sa faisabilité, de son contenu et des conditions de sa pérennisation. Le groupe de
travail a ciblé ses travaux sur la connaissance de l’évolution des prix et des secteurs de
transactions foncières.
Le groupe de travail s’est réuni de novembre 2002 à juin 2003.
Tout d’abord, il a cherché à recenser les données nécessaires à la connaissance des marchés.
Ensuite, il s’est appliqué à distinguer celles qui étaient accessibles, à constater leurs conditions
d’accès, mais aussi celles qui s’avéraient indisponibles au moment de l’étude.
De plus, le groupe de travail a identifié les avancées techniques attendues (compléments
d’information, élargissement des moyens de diffusion par exemple via le réseau internet, ...).
Enfin, il a également identifié des points de blocage à la réalisation de ce tableau de bord.
Pour les données concernant les prix fonciers et les transactions dans les marchés fonciers deux
sources existent, celle développée par les Notaires et celle de la Direction Générale des Impôts.
1.1. la base notariale BIEN (cf annexe n°2)
Constituée dans les années 1970 par la profession notariale, dans un souci de transparence des
marchés immobiliers, la Base d’Informations Economiques Notariale (BIEN) rassemble
aujourd’hui près de 2 millions de références de ventes immobilières, réparties sur les huit
départements de l’Ile de France (au niveau de la base primaire).
De leur coté, les notaires de province, avec la société PERVAL, ont mis en place un système
identique d’enregistrement des observations sur le reste de la France. C’est donc tout le territoire
français, et les départements d’outre mer, qui sont maintenant couverts.
Ainsi, les bases notariales contiennent-elles, sur les 10 dernières années, plus de 6 millions de
références de mutations immobilières.
-
L’intérêt de la source notariale pour un tableau de bord des marchés fonciers
La Base BIEN est la Base d'Informations Economiques Notariales. Elle répertorie l'ensemble des
mutations onéreuses (ventes, adjudications, ...) de tous les biens immobiliers (quels qu’ils soient
s’ils ont fait l’objet d’un acte authentique par devant un notaire depuis 1990 à Paris et en Petite
Couronne (Hauts de Seine, Seine Saint Denis, Val-de-Marne) et depuis 1996 pour les quatre
départements de Grande Couronne. La base BIEN est alimentée par environ 90% des 470 études
ou offices notariaux franciliens.
14
Au départ, il s’agissait d’enregistrer, sur des fiches papier, quelques références symboliques,
limitées à quelques critères (adresse, prix, surface…) transmises par quelques études pilotes, à
des fins de points de comparaison pour l’expertise.
Ensuite informatisée, avec au départ des moyens rudimentaires, la profession s’est organisée
progressivement et a investi depuis des sommes considérables à la constitution de bases dignes de
ce nom.
Pour ce faire, les étapes ont été nombreuses au cours des vingt dernières années :
• Mise en place d’une collecte systématique des actes, des études vers la Chambre des
Notaires de Paris.
• Mise en place de la codification des informations contenues dans les actes, extraits d’actes
et DHN (Document Hypothécaire Normalisé) à partir d’un logiciel de saisie.
• Mise en place d’une enquête permanente auprès des 480 études de la Région Ile De
France afin de pouvoir redresser les volumes réels de transactions.
• Enrichissement des bases par des informations complémentaires ou qualitatives sur la
mutation.
• Travail statistique avec l’INSEE en vue de la création d’indices statistiques et tendant
aujourd’hui, vers la modélisation des prix « hédoniques ».
• Signature de conventions de partenariat avec le Bureau Van DIJK, éditeur de logiciels
spécialisé dans les bases de données, en vue de restituer et analyser les informations
contenues dans la base.
Cette base est diffusée, sur CD ROM, dans une version respectant les contraintes liées à la
confidentialité.
Une codification (cf annexe 3) effectuée par l'association Paris Notaires Services traite l'ensemble
des actes notariaux de manière à obtenir une base homogène déclinant les références
géographiques (coordonnées Lambert), cadastrales, qualitatives (catégorie socioprofessionnelle
des acheteurs et des vendeurs, caractéristiques du bien vendu, ...) et quantitatives (montant de la
transaction, nombre de ventes par type de bien et par année ou par mois, ...) des mutations.
La Base BIEN compte près d'une centaine de critères géographiques et socio-économiques (cf
annexe 4) extraits des actes de vente, toutefois on peut remarquer que la constructibilité n’est
généralement pas renseignée ; tous ces paramètres ne sont pas obligatoirement notifiés dans les
actes (exemple de la surface qui n'est obligatoire que depuis la loi "CARREZ" de 1996).
Les avancées attendues d’ici fin 2003
- La mise en ligne (intranet pour les notaires et internet pour le public et les professionnels) des
bases. Ce mouvement sera accompagné d’une accessibilité à une cartographie fine pour la
représentativité des informations ou la sélection des critères de recherches.
- Il est envisagé, selon de nouvelles procédures (alimentation automatique XML), d’accélérer
les délais de transmission, de saisie et de restitution des informations. La chambre parisienne
devrait, à terme, éditer des mises à jour de la base tous les mois et non plus tous les
trimestres. Il pourrait en être de même pour la publication de certains indices NotairesINSEE.
-
Le développement de nouveaux indices Notaires-INSEE, à l’occasion du point de conjoncture
trimestriel d’avril 2003, puis sur l’ensemble de la Région francilienne dans le courant de
l’année. Ces indices seront ensuite, pour la banlieue, déclinés en indices « habitat collectif »
et « habitat individuel ». Enfin, à l’horizon fin 2003, il est prévu, en association avec
PERVAL, la communication d’indices immobiliers nationaux.
15
Les limites de la base BIEN pour le tableau de bord des marchés fonciers
Le nombre total d'observations disponibles dans la Base est inférieur au nombre réel d'actes de
vente. Le taux de couverture du secteur foncier atteint au maximum 60 % (dans le domaine de
l’habitation, la base BIEN a un taux de couverture d’environ 90% à Paris, et de 80 % environ
en banlieue) sur l'ensemble des départements franciliens. Il ne peut atteindre 100 % pour
plusieurs raisons :
-
Il existe des mutations qui ne sont pas effectuées devant un notaire. L'article L.1311-5 du
code général des collectivités territoriales stipule que les maires, les présidents de conseils
généraux et régionaux ainsi que les présidents d'établissements publics rattachés à une
collectivité territoriale ou regroupant ces collectivités (structures de coopérations
intercommunales), sont habilités à authentifier des mutations de biens immeubles passés par
ces collectivités et établissements publics. De plus les adjudications judiciaires les ventes du
domaine de l'Etat ne passent pas devant notaire. L'ensemble de ces mutations seront
néanmoins publiées au bureau des Hypothèques de la même façon qu'un acte notarié. Par
définition cette catégorie de transactions ne peut se retrouver dans la base des notaires. Le
recours aux actes administratifs est très variable d'une commune à l'autre, aussi bien en
nombre, qu'en surfaces ou en valeur. Cela laisse supposer que cette pratique n'est pas
générale, la plupart des communes n'y ont jamais recours mais quelques unes, lorsqu'elles ont
les personnels compétents, se passent du notaire pour certaines de leurs transactions.
-
il existe un faible nombre (environ une quarantaine soit moins de 10% des études) de petites
études qui n’alimentent pas encore la base.
Le taux de couverture (c’est à dire le nombre de transactions enregistrées dans la base par rapport
à la réalité des transactions réalisées) est faible avant 1993. Le CD-BIEN est remis à jour tous les
trimestres. A chaque mise à jour (début de trimestre), les dernières données dont on peut disposer
sont celles du trimestre précédent. (Par exemple, on dispose en janvier des données du 3ème
trimestre de l'année précédente). Cependant, ces données sont provisoires et ne sont considérées
définitives que le trimestre suivant.
Le nombre de transactions exprimés dans la base correspond à un nombre de ventes, et non
à un nombre de logements ou de terrains vendus. En effet, un seul notaire peut couvrir la
totalité d’une opération, sans que le détail des transactions soit toujours précisé.
Les études notariales qui alimentent le système fournissent l’usage du bien (constructible
habitation/mixte, non constructible, constructible à usage de parking, constructible
professionnel), signalent si la parcelle est encombrée ou pas, sa surface, si elle est viabilisée,
viabilisable ou pas, mais peu sur la constructibilité des terrains et sur le classement au
POS/PLU. De même le montant de la transaction antérieure ne figure pas
systématiquement, surtout s’il y a risque de lésion du vendeur. Il n’est ainsi pas possible de
croiser le zonage et le prix de départ avec le zonage et le prix d’arrivée du terrain.
1.2 Descriptif des données détenues par la Direction Générale des Impôts
Les données fiscales semblent incontournables. En effet, les actes de mutations, dont une copie
est détenue par les services fiscaux, détiennent une grande partie de l’information nécessaire au
tableau de bord. Toutefois la réalité de l’accès à ces informations est toute autre : les informations
16
ne sont pas toutes saisies dans des bases de données fabriquées par la DGI et le mode de
questionnement de ces bases ne permet pas d’obtenir l’information qui nous est nécessaire.
Le groupe de travail de l’ORF s’est interrogé sur les données fiscales disponibles qui
permettraient d’avoir un outil fiable d’évaluation des biens immobiliers en Ile de France et les
possibilités offertes par le fichier immobilier, tenu par les conservations des hypothèques.
Ce point devra être une priorité pour la suite des travaux.
1.2.1 le fichier immobilier de la DGI
Intérêt du fichier
Toutes les ventes immobilières doivent faire l'objet d'un acte authentique. La forme authentique
est celle des actes notariés ou administratifs ainsi que celle des décisions judiciaires. Une copie de
cet acte de vente doit être obligatoirement envoyée au bureau des Hypothèques du département
où est localisé le bien afin d'assurer les formalités de publicité foncière qui rendront la vente
opposable aux tiers. Un extrait de chaque acte est ensuite dupliqué et ventilé dans les différents
services du Centre Départemental des Impôts Fonciers (Domaines, Cadastre, Impôts fonciers).
Ce fichier présente un grand intérêt puisqu'il est a priori exhaustif.
Les informations communicables sont strictement limitées à la liste suivante :
- Numéro d'identification administrative de l'acte (en vue de vérification éventuelle en
cas d'anomalie): date de la publication, volume et numéro figurant dans la mention de
publicité ;
- références cadastrales du bien ;
- date de l'acte ;
- nature de la transaction ;
- profession de l'acquéreur (ou catégorie de personne morale) ;
- année de naissance du vendeur ;
- commune de naissance du vendeur ;
- profession de l'acquéreur (ou catégorie de personne morale) ;
- année de naissance de l'acquéreur ;
- nature du bien ;
- superficie du terrain ;
- année de la précédente mutation ;
- montant de la transaction ;
- destination du bien (engagements de l'acquéreur déclarés à l'administration fiscale) ;
- origine de la propriété.
La nature des informations communicables (date de la vente, surface de terrains, prix de la
transaction, catégorie d'acheteurs et de vendeurs, etc.) ouvre la possibilité de créer une base de
données permettant une analyse des marchés fonciers. Le secret de l'identité des partenaires de la
mutation est garanti.
17
Les bureaux des hypothèques centralisent ainsi dans un fichier immobilier, les formalités portant
sur les immeubles. Environ 150 000 000 de fiches sont ainsi exploitées sur le territoire.
Ce sont des fiches cartonnées, tenues manuellement depuis 1956, classées à la personne et à la
parcelle, référencée selon le plan cadastral.
Par ailleurs, la Conservation des Hypothèques détient également les actes portant sur les
immeubles et transmis par les notaires pour l’enregistrement des formalités soumis à la publicité
foncière.
Le fichier immobilier est annoté des changements figurant dans les actes communiqués à la
conservation des hypothèques par les notaires.
Lorsque les formalités relatives à la publicité foncière sont exécutées, la conservation des
hypothèques envoie aux services fiscaux l’extrait d’acte qui résume les caractéristiques de la
transaction intervenue. Ce document servira aux diverses opérations de contrôle, que ce soit en
matière d’impôt sur le revenu, de taxe sur la valeur ajoutée, d’impôt sur la fortune…
Ces documents alimenteront, le cas échéant la base ŒIL, (observation des évaluations
immobilières locales ) des centres des impôts.
Un autre extrait d’acte est également adressé aux services du cadastre et sert à mettre à jour les
matrices cadastrales à partir desquelles sont établis les impôts locaux.
Les limites du fichier immobilier de la DGI : La législation en matière de communication des actes
La communication d'informations sur les mutations est définie par l'article 38 du décret 55-22 du
14 octobre 1955 fondateur du régime actuel de publicité foncière en France. Quiconque, sans
avoir à justifier sa demande, peut se faire délivrer une copie des actes de mutation publiés aux
Hypothèques mais à la condition de connaître les références de la formalité (date, numéro de
volume et de folio). Concrètement une copie d'acte de mutation s'obtient en deux temps. Il faut
tout d'abord demander une copie de fiche immeuble qui donne la liste par type de bien de tous les
actes avec leurs références de classement. Ensuite, grâce à ces références, au moyen d'un
deuxième formulaire on demande une copie de l'acte que l'on veut se faire communiquer. Cette
simple condition élimine, dans les faits, le recours à cette source d'information par ce canal, dans
un objectif d'analyse du marché foncier et d'exploitation à des fins statistiques à grande échelle,
pour des conditions de coût (chaque copie d'acte coûte environ 30 €) et pour des raisons de délais
puisque la formalité demande plusieurs mois.
Pour pallier cette carence, le législateur, avec la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 dite "loi
aménagement", a ouvert la possibilité aux collectivités locales ou aux établissements publics
compétents en matière d'urbanisme, d'obtenir auprès des services fiscaux les informations
contenues dans les extraits d'actes de mutation. Il s'agit des extraits d'actes notariés transmis de la
Conservation des hypothèques aux Centres départementaux des impôts fonciers où ils constituent
le fichier des évaluations fiscales et domaniales mis en place en 1975. Cette communication
d'information s'effectue sous certaines conditions, précisées par l'article L.135 B du code des
procédures fiscales et l'article 378 du code pénal.
L'article L. 135B est rédigé comme suit : "Les services de l'Etat, les collectivités locales et les
établissements publics à caractère administratif peuvent se faire communiquer par
l'administration fiscale les éléments d'information que celle-ci détient au sujet des valeurs
foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les 5 dernières années et qui sont
nécessaires à l'exercice de leurs compétences en matière de politique foncière et d'aménagement.
Cette administration ne peut, dans ce cas, se prévaloir de la règle du secret.
Ces dispositions ne font pas échec au secret de la défense nationale. […]
18
Les informations transmises […] sont couvertes par le secret professionnel, et soumises aux
dispositions de la loi n°78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux
libertés."
Les modalités pratiques de communication des extraits d'actes sont précisées dans la circulaire
ministérielle 87/60 du 7 juillet 1987. Pour que la demande de communication d'informations soit
satisfaite, plusieurs conditions doivent être simultanément remplies. Elles sont liées:
- au demandeur: Le demandeur, service de l'Etat, collectivité locale ou établissement public à
caractère administratif doit avoir compétence en matière de politique foncière et d'aménagement.
La communication des actes ne se peut faire qu'à la condition expresse que la mission de service
publique du demandeur soit clairement identifiée. Il ne peut donc y avoir aucun commerce sous
quelque forme que ce soit des données communiquées par la DGI.
- à la personne chargée de recueillir les informations: Elle doit obligatoirement être
fonctionnaire du service de l'Etat, agent de la collectivité locale ou membre du personnel qui
présente la demande. La personne appelée à prendre connaissance des informations contenues
dans les extraits d'actes est soumise au secret professionnel, dans les termes de l'article 378 du
code pénal.
- à l'engagement de non rediffusion des données unitaires. L'institution chargée de la collecte
de l'information doit s'engager à ne pas rediffuser les données unitaires.
- à la nature des informations. Selon la circulaire, les informations communicables sont
strictement limitées à la liste ci-dessus.
1.2.2 Présentation de la base de données OEIL
Intérêt de la base OEIL pour un tableau de bord des marchés fonciers
La DGI a mis en place une base de données informatisées OEIL (Observatoire de Evaluations
Immobilières Locales) qui recense les mutations d'immeubles publiées à la Conservation des
hypothèques. Cette base de données est utilisée par les experts des Domaines pour leur travail
d'évaluation. Elle pourrait fournir les informations nécessaires à un programme d'observation
foncière.
Les données contenues dans cette base informatique sont issues de la base cadastrale MAJIC 2 et
des extraits d'actes détenus au bureau des hypothèques. La saisie des informations est effectuée
par les agents du service des Domaines de chaque Centre des impôts fonciers.
Les informations contenues dans la base ŒIL pour la catégorie "non bâti" sont les suivantes:
- adresse du bien (voie et numéro de police)
- références cadastrales
- références d'enregistrement hypothécaire
- type de mutation
- date de la mutation (fait générateur)
- régime fiscal de la mutation (article du code général des impôts)
- surface de terrain
- montant (Francs ou €uros HT)
- viabilité
19
- zonage au PLU
- COS
- l'usage futur du terrain
Limites de cette base pour un tableau des marchés fonciers
La base ŒIL n'est pas disponible dans tous les départements
Chaque centre départemental est responsable de la saisie des extraits d'actes sur la base de
données, aussi le classement entre "bâti" et "non bâti" peut varier d'un centre à l'autre. A Paris par
exemple elle a été établie au fur et à mesure des cas rencontrés par les agents. Les transactions
concernent dans la plupart des cas des terrains encombrés d'un immeuble destiné à être démoli et
reconstruit. Quelques fois l'interprétation de certaines mutations faite par le service des Domaine
diverge de celle faite par le Cadastre. A Paris par exemple, si aucun permis de construire n'a été
déposé mais que l'intention de démolir est mentionnée par l'acquéreur sur l'acte, il sera classé par
le cadastre en immeuble de rapport (catégorie "Bâti") tandis qu'il sera classé dans ŒIL par le
service des Domaines en terrain (catégorie "non bâti"). Des informations littérales peuvent
néanmoins être ajoutées dans la fenêtre "commentaires" prévue dans la base OEIL, permettant de
préciser la destination du bien muté.
Dans le service des Domaines de Paris la nomenclature des différentes catégories terrains est la
suivante:
− Terrains à Bâtir individuel
− Terrains à Bâtir collectif
− Terrains à Bâtir lotissements
− Terrains à Bâtir industriels, artisanaux
− Terrains à Bâtir artisanaux, lotissement
− Terrains à Bâtir collectif
− Construction à démolir
− Façades conservées
− Terrains avec droits acquis
− Terrains avec droits acquis
− Volumes / droits à construire
− Terrains nus et libres
Il faut noter que OEIL ne comporte aucun renseignement sur le vendeur ou l'acquéreur.
ŒIL est avant tout un système d'indexation informatique facilitant le travail de recherche des
actes papier. C'est un outil pour mener des évaluations ou effectuer un contrôle fiscal et n'est pas
fait pour de l'observation foncière même si un module est prévu pour calculer des agrégats
(moyennes, médianes etc). ŒIL est une base de données dont l’usage est réservée aux agents
de la DGI. Les informations qu’elle contient ne recensent pas l’intégralité des mutations.
Lorsqu’une transaction figure dans la base ŒIL, on peut connaître, par exemple le descriptif du
bien et le régime fiscal de la mutation, droits d’enregistrement ou taxe sur la valeur ajoutée. Ces
20
éléments servent à établir des comparaisons de valeur entre biens présentant les mêmes
caractéristiques éventuelles et peuvent être utilisés pour fixer la valeur vénale d’un bien à
l’occasion de procédures de contrôle ou d’expropriation par exemple. Toutefois, ces informations
qui sont indispensables pour opérer des comparaisons pertinentes si l’on veut en tirer des
conclusions sur des valeurs de marché, ne sont actuellement pas accessibles aux tiers .
La base ŒIL souffre du même handicap que la base BIEN au niveau du renseignement sur la
constructibilité réglementaire des parcelles (COS, zones de PLU, etc.). Elle doit elle aussi être
enrichie en cas de décision de l'utiliser à des fins d'observation foncière.
Enfin, la base ŒIL est muette sur les catégories d'acheteurs et de vendeurs ce qui la rend
difficilement apte à servir de source d'information dans le cadre d'un programme d'observation
foncière.
1.2.3. Présentation de la base FIDJI
Intérêt de cette base pour un tableau des marchés fonciers
La Direction Générale des Impôts a mis en place progressivement l’application FIDJI (Fichier
Informatisé de la Documentation Juridique sur les Immeubles ) qui devrait être achevée fin 2003.
Cette application informatique se substituera au fichier tenu manuellement depuis 1956.
Les formalités qui datent de la période précédant la mise place de FIDJI continuent de figurer sur
les fiches papier.
En ce qui concerne le fichier immobilier et FIDJI, les requêtes des usagers peuvent être faites à la
personne ou à l’immeuble. Selon la date de la mise en place de FIDJI, les renseignements délivrés
seront des copies de fiches, pour la période antérieure à l’informatisation du bureau des
hypothèques ou un relevé des formalités publiées depuis la mise en place de FIDJI. Le cas
échéant, pour un même immeuble, ces deux types de réponses sont possibles dès lors que les
renseignements figurent pour partie sur des fiches papier, à savoir les stocks, et pour partie, sur
des supports informatiques, à savoir, les flux .
Les renseignements que contient FIDJI sont principalement, outre les références de l’acte, la
nature de la formalité, la dénomination des parties, la désignation du bien, son prix ou son
évaluation.
Limites de la base FIDJI pour un tableau des marchés fonciers
La fourniture de renseignements est faite à titre onéreux. Pour information, en 1999, une
demande de renseignements sur un immeuble était facturée 12 €
En conséquence, s’il est exact que la DGI dispose d’un volume important de renseignements sur
les biens immobiliers, ce fichier n’est pas, en l’état, exploitable pour être utilisé à des fins
statistiques, notamment en ce qui concerne des valeurs de marché ou des critères de mutabilité.
Par ailleurs, les renseignements communiqués semblent trop sommaires pour permettre des
comparaisons pertinentes. Seule, la consultation de l’acte permettrait d’avoir des précisions sur la
consistance du bien, mais ceci n’autorise que les comparaisons au cas par cas, et non sur des
volumes importants de transactions par exemple.
21
En conclusion sur les données de la DGI
FIDJI ne donne pas de renseignements précis sur le descriptif du bien, empêchant ainsi tout
travail portant sur des valeurs de marché.
ŒIL n’est pas un outil disponible pour les personnes extérieures à la DGI. Dans l’hypothèse où il
le serait, la circonstance qu’il n’est qu’imparfaitement renseigné serait un obstacle majeur à la
constitution d’une base de données exploitable sur un territoire défini.
1.3 l’observation développée à l’AFTRP (cf annexe n°6)
Intérêt de cet apport pour le tableau de bord des marchés fonciers
L’AFTRP est chargée par l’Etat, des collectivités locales (voire d’autres institutions) de missions
d’observation foncière et immobilière sur certains secteurs d’intervention.
Cela a été notamment le cas en 1997 en Seine-Amont. Cette observation a permis de définir, par
une connaissance fine de ces territoires d'enjeux fonciers particuliers, les conditions urbaines et
foncières nécessaires à la requalification de ces secteurs et les éléments de la stratégie de veille
foncière à mettre en place. Deux niveaux d’observations ont été définis :
- sur les 11 communes constitutives 1 de la Seine-Amont, (« observation large »), basé sur les
ventes et les prix relevés dans le CD BIEN de la Chambre des Notaires de Paris. Cette analyse
effectuée au niveau communal permet d'observer l'évolution annuelle des marchés.
- sur certaines secteurs des communes d'Alfortville, Choisy le Roi, Ivry sur Seine et Vitry sur
Seine, représentant 700 ha, (« observation fine »). Cette analyse effectuée par trimestre est basée
sur les ventes et les DIA déposées sur ces secteurs auprès des communes.
Par ailleurs à la demande de l'Etablissement Public d'Aménagement Plaine de France, l'AFTRP a
réalisé en juin 2002 une étude sur les mutations foncières sur l'aire de compétence de cet
établissement (30 communes) afin d'esquisser une première vision de la tendance des marchés,
rétroactivement sur 5 années et de permettre d'éclairer les problématiques foncières sur ce
territoire interdépartemental hétérogène.
D'autre part, un observatoire foncier basé sur les Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA) et les
mutations effectivement réalisées par la suite, a été préfiguré en 1996 sur le secteur de la Plaine
Saint Denis (Saint-Denis, et Aubervilliers), limité au nord par l'autoroute A 86 et au sud par le
territoire de la ville de Paris (370 ha). Les analyses des marchés locaux ont conduit à la définition
de stratégies foncières, au regard des projets existants (notamment les ZAC), de la
programmation liée au développement du site (effet lié au stade de France : arrivée d'une
nouvelle ligne de transport en commun, accueil de nouvelles populations, développement du pôle
de bureaux), et de l'harmonisation des projets intercommunaux.
L’agence est également chargée pour le compte de l’Etat de la gestion de 17 706 ha de ZAD
visant à dissuader des intentions spéculatives
1
12ème et 13ème arrondissements de Paris, Alfortville, ,Charenton le Pont, Choisy le Roi, Créteil, Ivry sur Seine, Le
Kremlin Bicêtre, Maisons Alfort, Saint Maurice, et Vitry sur Seine.
22
Limites de cet apport
L’observation foncière développée à l’AFTRP ne porte pas sur l’ensemble régional mais sur des
territoires pour lesquels l’agence est sollicitée pour intervenir.
Ces observatoires répondent donc à des objectifs précis, définis préalablement à l’observation.
Celle-ci s’appuie sur les données mobilisables sur le secteur (suivi des DIA, suivi des mutations
et des prix via le CD BIEN, analyse de terrain, enquête auprès des communes...) et sur la
définition d’une unité géographique d’observation (section cadastrale par exemple...).
L’agence n’est pas propriétaire des systèmes d’observation mis ainsi en place et ne peut
redistribuer à d’autre qu’à ses commanditaires les informations ainsi collectées et analysées sur
ces périmètres d’intervention. Ceci renvoie à la question de la propriété des données et de leurs
conditions de rediffusion.
1.4 l’enquête sur les ZAC
Intérêt de l’enquête pour un tableau de bord des marchés fonciers
Réalisée depuis 1988 et jusqu’en 1996 par l’IAURIF, puis par la DREIF avec le concours des
DDE, cette enquête vise à apprécier le dynamisme ou les difficultés des ZAC. C'est un moyen de
mieux connaître l'implication des communes dans le développement urbain et économique de la
région car la procédure ZAC est particulièrement intéressante pour la mise en oeuvre de projets
urbains aboutis.
A travers les interrogations sur les réalisations dans l'année, c'est un indicateur des tendances du
marché du foncier et de l'immobilier de locaux neufs.
La méthode de l’enquête est basée sur l'envoi d'un questionnaire (annexe 7) commun à l'ensemble
des aménageurs de la région Ile de France. Elle permet ainsi de disposer d'une information
uniforme et comparable sur tout le territoire francilien.
Ce questionnaire a été adressé en janvier 2002 à tous les aménageurs franciliens en ZAC, quel
que soit le régime des opérations dont ils avaient la charge (concession, convention, régie directe
par la commune).
A la date de l’enquête en janvier 2002, la loi SRU qui supprime le PAZ (programme
d'aménagement de la zone) n’avait pas engendré de nouvelles opérations sans PAZ. En
conséquence l’enquête porte sur des ZAC qui disposaient encore au regard de l’ancien code de
l’urbanisme de programme arrêté. La réalisation d’une ZAC, et donc sa consommation effective,
court du moment où son PAZ est lui même approuvé et mis en oeuvre, jusqu'à ce qu'il soit
totalement réalisé et qu'il soit à nouveau décidé par la même procédure de délibération du conseil
municipal ou par arrêté préfectoral d'achever la ZAC. Ainsi, les dates de création et d'achèvement
sont des actes juridiques qui encadrent la vie de la ZAC.
Cette étude ne porte que sur une tranche de cette vie juridique de la ZAC : celle de la
réalisation des programmes jusqu'à la vente des dernières charges foncières. C’est elle qui
intéresse particulièrement les aménageurs et l’économie régionale.
Elle décrit (cf annexe 8) les éléments constitutifs du PAZ, le degré de maîtrise foncière et l’état
d’avancement du programme ; elle dénombre aussi les permis de construire délivrés dans l’année,
ce qui conduit à en déduire les capacités résiduelles de l’opération. Les aménageurs sont
également interrogés sur le montant des charges foncières vendues pour le terrain et la SHON.
Pour chaque variable, l’étude cherche à exploiter au maximum l'information fournie par les
questionnaires :
23
-
la taille des programmes à laquelle il est fait ici référence est la SHON prévisionnelle
affectée hors équipements publics.
l'emprise au sol des opérations exprimée en hectares pour approcher l'ampleur des
périmètres concernés et des maîtrises foncières à assurer ;
l'âge des ZAC pour regarder les comportements des générations avant et après
l'éclatement de la bulle spéculative des années 1990
la répartition géographique ;
l'ampleur de la mixité des programmes ;
la nature des produits proposés : logements, bureaux, surfaces de commerces et
d'activités.
Toutefois cette enquête présente des limites au regard des besoins du tableau de bord
de l’ORF :
Cette enquête ne porte pas sur le mécanisme de production foncière de l’opération.
Cette enquête est basée sur le volontariat. Les informations qu’acceptent de donner les
aménageurs peut varier d’une année sur l’autre (souvent en fonction des opportunités du marché),
ce qui rend difficile la mesure des évolutions entre deux enquêtes successives.
La production en ZAC représente environ 1/3 de la production régionale de logements et 1/5 de la
production de locaux d’activités. Cette enquête, basée sur le volontariat, si elle n’identifie pas de
façon exhaustive la production en ZAC est un indicateur sur les zones de production et celles a
contrario atones en matière de vente de charges foncières et de délivrance de permis de
construire. Elle permet également d’apprécier des volumes de capacités résiduelles en m² de
SHON « juridiquement » consommables si les programmes totaux étaient totalement réalisés.
Toutefois il est a noté que les variables du questionnaire, (cf annexe 9) portant sur le degré de
maîtrise foncière de l’opérateur et le niveau des prix des transactions des derniers terrains achetés
ainsi que le montant des ventes de charges foncières opérées dans l’année d’enquête, sont très peu
renseignées et inutilisables pour des statistiques tant à l’échelle de la région que qu’à l’échelle
d’un territoire à enjeu de plusieurs communes. Elles sont tout au plus représentatives d’une
opération. Enfin les prix indiqués laissent à penser que les réponses apportées par les aménageurs
ne se basent pas systématiquement sur la même définition de la charge foncière.
Nombre de réponses obtenues sur les ventes de charges foncières en ZAC
sur une population de 789 ZAC en cours dont 542 réponses à l’enquête
NB : ces chiffres ne s’additionnent en aucun cas
nb m² de terrain
nb m² de SHON
prix/m²
de
terrain
prix/m²
de
SHON
pour le
logement*
26
25
14
pour les
bureaux*
6
15
5
pour le
commerce*
9
14
5
pour les activités
et le stockage*
30
11
17
23
6
7
3
Source : DRE et DDE d’Ile-de-France/ORF enq n°12 au 01/01/02
24
1.5 Les pressions foncières en milieu agricole et naturel : il existe un partenariat entre la
SAFER et l’IAURIF pour le suivi des DIA :
Intérêt de la démarche
En Ile-de-France, la péri-urbanisation se traduit par une mutation des terres agricoles qui perdent
parfois leur vocation initiale. L'analyse des informations contenues dans les DIA2 permet de
mesurer l'ampleur de cette réalité et de localiser les pressions foncières qui s'exercent en Ile-deFrance. L'étude des DIA offre ainsi une information intéressante pour le développement d'une
protection foncière des terres agricoles. L’essentiel de l’étude porte sur la grande couronne, c’està-dire, en dehors des communes urbaines de l’agglomération centrale
Il existe une convention entre la SAFER et l’IAURIF (cf annexe 9)
La SAFER Ile-de-France est chargée de la protection et de la valorisation des espaces ruraux et
naturels de l’Ile-de-France. Pour ce faire, elle mène une action foncière opérationnelle notamment
en exerçant son droit de préemption.
L’IAURIF a pour mission de réaliser des études et recherches sur les questions de l’aménagement
et de l’urbanisme en Ile-de-France. Dans ce cadre, l’évolution des espaces agricoles et naturels de
la région constitue l’un de ses champs d’investigation. L’Institut contribue à la définition de
stratégies publiques, notamment à l’ajustement des politiques foncières.
Dans le cadre d’un partenariat conventionné depuis 1994, cette complémentarité a déjà permis
aux deux organismes de clarifier, par un bilan annuel, les espaces agricoles et naturels soumis à
des pressions foncières. Cette première convention a fait l’objet d’une mise à jour en 2003 qui
tient compte de la totalité de l’activité partenariale durable entre les deux organismes. Elle intègre
donc les valorisations actuelles et possibles au sein du dispositif Etat-Région inscrit au SDRIF
visant au suivi de l’Observation de la Consommation des Espaces Agricoles et Naturels
(OCEAN) et de l’ORF pour son tableau de bord.
La SAFER, titulaire du droit de préemption, se voit transmettre les DIA qui portent sur les
espaces agricoles et naturels des communes. Puis l'IAURIF, en partenariat avec la SAFER,
réalise une étude qui consiste à identifier les zones de pressions foncières, en exploitant les
informations contenues dans les DIA :
− date de la DIA,
− localisation (département et commune),
− profession du vendeur,
− profession de l’acquéreur,
− surface du bien (en m2),
− prix de la vente (en francs et/ou en €uros),
− nature cadastrale (type de culture présente sur le fonds),
− destination du fonds,
− situation locative (libre ou présence d’un bail),
− acquisition par le fermier en place,
− présence de bâti,
2
Déclaration d'Intention d'Aliéner
25
− mode de transaction (échange, adjudication, amiable…).
L’étude des DIA montre les espaces soumis à pressions foncières et ceux dont la vocation
agricole n’est pas mise en cause. La définition de la pression foncière, du point de vue des
possibilités offertes par cette base de données, correspond à un critère croisé. Elle se traduit par
l’occurrence d’au moins trois paramètres :
- la nature de l’acquéreur et son absence de lien professionnel direct à l’activité
agricole ;
- le montant moyen ramené au m² et son degré d’éloignement au prix moyen de la terre
agricole qui se situe entre 5 et 8 F/m² ;
- la destination future du sol qui échappe à l’économie agricole.
Ces indicateurs croisés sont essentiellement pondérés par la présence de bail, la qualité du
vendeur et la nature du fonds aliéné.
Pour analyser les phénomènes éventuels de pressions foncières sur les biens fonciers agricoles, le
marché a été segmenté selon le schéma de la page suivant :
limites de la démarche
Les DIA, n'étant que des intentions de vente, elles ne renseignent pas de façon certaine sur le
marché des terres agricoles.
26
Ensemble des notifications (1999)
Marché atypique
MARCHÉ AMIABLE
échanges, adjudications
(92% des DIA)
(7% des DIA)
Acquéreur agricole
P. Physique
P. Morale
Biens préemptés par
la SAFER
(1% des DIA)
Acquéreur non-agricole
P. Physique
P. Morale
Influence du Bail à fermage
Influence de la nature des terres
BIENS COMPRENANT
Marché des terres agricoles
UN BÂTI
Habitation
Inférieur à 3 ha
Mixte
Supérieur à 3 ha
- 5 F/m2
- 0,75 €/m2
Inférieur à
0,5 ha
+ 5 F/m2
+ 0,75 €/m2
Entre 0,5 et
10 ha
Supérieur à
10 ha
27
III 2 Faisabilité de la création d’une véritable base de données synthétique à
partir de la collecte de données dans les réseaux professionnels :
Compte tenu de la difficulté de mener une observation des prix et des transactions sur les
marchés fonciers, il est apparu évident pour le groupe de travail, que l’analyse des charges
foncières pourrait révéler la situation et l’évolution des marchés… : le montant des charges
foncières vendues, leur localisation et caractérisation juridique, la destination de la charge
foncière (pour le logement social et libre, individuel et collectif, pour les activités...). Dès lors
le groupe de travail a tenté de mobiliser les ressources et les compétences, a priori
nombreuses, des membres de l’ORF.
La première question a porté sur la définition de la charge foncière :
On peut définir la charge foncière comme l’ensemble des dépenses qui doivent être
engagées sur un terrain pour mener à terme une opération immobilière et qui sont
particulières à ce terrain. Elle est distincte du coût de construction qui ne dépend pas du
terrain choisi.
La charge foncière comprend les postes suivants :
Terrain
Le prix d'un terrain dépend de plusieurs facteurs, principalement la qualité de la localisation
(proximité du centre d'une agglomération ou périphérie, proximité des moyens de transport et
des commerces, etc…), de la rareté de l'emplacement et de la constructibilité, et bien entendu
de la loi du marché (offre/demande).
La constructibilité d'un terrain est mesurée par le coefficient d'occupation des sols (C.O.S.).
Ce coefficient exprime le nombre de m² maximum de plancher hors œuvre (c'est-à-dire la
surface réelle des planchers des différents niveaux plus l'épaisseur des murs, hors parkings en
sous-sols, balcons, toiture, terrasses, caves et combles), susceptibles d'être construits par m²
de sol. Ce coefficient figure parmi de nombreuses règles de construction, dans le Plan
d'Occupation des Sols (P.O.S.) de la commune concernée; il varie suivant les secteurs, selon
la nature des locaux construits, bureaux, activités, hôtels, logements, etc…
Le prix d'un terrain est également exprimé par le ratio : "prix hors taxe/m2 H.O.". Ce ratio
varie de manière très importante suivant la localisation.
Frais de notaire
Le mode de calcul est le suivant :
L'assiette est constituée par le prix du terrain, T.V.A. comprise, auquel il convient d'ajouter
d'éventuelles charges complémentaires au prix d'achat à verser au vendeur.
■Honoraires H.T.
: (assiette x 0.825%) + x €
■Frais divers
:
■Salaire conservateur
: assiette x 0.10%
Prévoir T.V.A. à 20.6% sur la partie honoraires. Le montant global de ces frais varie entre
0.90% et 1.50% du prix d'acquisition du terrain T.T.C.
Commission sur apport de terrain
Ces commissions peuvent représenter entre 1% et 5% H.T. du prix du terrain et rémunèrent
l'intermédiaire par lequel l'opportunité a pu être connue.
Les terrains peuvent être proposés au Maître d'ouvrage :
28
■d'une manière directe :par des Etablissements Publics d'Aménagement, des municipalités,
par concours ou appel d'offres,
■d'une manière indirecte : par les agents immobiliers, architectes, notaires, intermédiaires,
etc…
Evictions
Il s'agit du montant des évictions (avec éventuellement relogement des occupants) qui ont été
ou seront à négocier avec les anciens occupants du terrain qui peuvent représenter des
montants très importants voire, dans certains cas, doubler la charge foncière.
Taxes
Si le prix du terrain constitue l'élément principal de la charge foncière, il doit cependant être
pris en compte un certain nombre d'autres postes, notamment des taxes qui peuvent majorer
sensiblement son prix :
● Taxe du Plafond Légal de Densité (P.L.D.)
Le Plafond Légal de Densité est la limite de construction au-dessus de laquelle une redevance
est demandée pour dépassement de ce plafond.
● Taxe de surdensité
La taxe de surdensité a pour but de pénaliser les constructions autorisées au-dessus du C.O.S.
En dehors de la taxe de surdensité, de la taxe du P.L.D., d'autres taxes viennent majorer le
prix de revient de la charge foncière :
● Taxe locale d'équipement
La taxe locale d'équipement est calculée en fonction d'un taux variant de 1% à 6% suivant les
communes, d'une assiette égale à 1 960 F H.T./m² H.O. + 10% en région parisienne, soit au
total 2 156 F/m² H.O. et fonction de la surface construite en m² H.O.
● Taxe départementale d'espaces verts, etc…
Les modalités de calcul de cette taxe sont voisines de celles de la taxe locale d'équipement.
Travaux préliminaires
Cette rubrique peut regrouper différents frais annexes antérieurs à la construction proprement
dite :
■les frais de géomètre, de sondages de la nature du sol (éventuellement diagnostic
archéologique, fondations spéciales par exemple si le sous sol est défectueux), et coût des
démolitions très variable suivant la nature de construction et des matériaux récupérables dans
ces constructions, des coûts de dépollution éventuellement, des coûts de raccordement aux
réseaux (voirie, eau, assainissement, électricité), et la viabilisation interne éventuelle
notamment si le terrain est vaste.
Conclusions sur les postes de la charge foncière :
L'ensemble des postes ci-dessus représente en général environ 25% à 40% du prix de vente
d'une opération.
Cette notion de charge foncière recouvre différentes acceptions en fonction des pratiques et
des types d’opérateurs :
29
Pour un opérateur foncier :
La charge foncière = prix d’acquisition du terrain + éviction +frais de notaire + commission
d’apport d’affaire ( si il a lieu)+ archéologie
Pour un promoteur :
La charge foncière =
En cas d’achat à un aménageur : prix de revient de l’aménageur soit : foncier+frais
+participations+ viabilisation+ honoraires+ marge
En cas d’achat direct :prix d’acquisition + évictions + archéologie + sondages + dépollution
+ commissions + frais
Par ailleurs, pour la détermination du prix admissible du foncier dans le cadre de l’opération,
le calcul se fait plutôt en fonction du :
Prix de vente possible, nombre de logements ou droits à construire + participations coût des
travaux , frais généraux = détermination du coût d’acquisition possible
Pour le promoteur c’est le montant total des charges qui importe. Si deux terrains voisins de
même constructibilité ont des coûts de libération différents, le prix payé au propriétaire par le
promoteur pourra donc être plus élevé pour le terrain nu que pour le terrain occupé (cf
méthode du compte à rebours).
La charge foncière s’exprime non par rapport à la surface du terrain mais par rapport à la
surface de plancher constructible.
L’élément d’ajustement de la charge foncière est le niveau maximum auquel le promoteur
peut l’acheter (compte à rebours par rapport au prix de vente final cf annexe n° 10).
Bilan Aménageur
Dépenses
Foncier
VRD
Contribution aux
équipements publics
Frais d’étude, de
commercialisation
Frais financiers
Marge
Bilan Promoteur
Recettes
Dépenses
Charge foncière
Construction
Charge foncière
Subvention
d’équilibre
Frais d’étude, de
commercialisation
Recettes
Prix de vente
Frais financiers
Marge
Compte à rebours
Dans la charge foncière, intervient le mécanisme du surcoût foncier : lorsque le prix du terrain
est trop élevé, c’est la résultante d’une inadéquation entre le marché des charges foncières et
le prix d’acquisition du foncier. C’est notamment le cas pour le logement social.
Le bailleur social :
La charge foncière est très sensible aux fluctuations du marché immobilier. Elle révèle les
relations que le programme entretient avec son environnement : situation urbaine, offre
concurrente, évolution de la demande et du marché.
30
Les montants et la localisation des ventes de charges pour le logement libre, collectif ou
individuel, et l’immobilier d’entreprise ont été recherchés à travers les différents réseaux
professionnels par le moyen de questionnaires d’enquête. Les démarches d’enquête ont été
légèrement différentes selon que l’on s’adressait aux bailleurs sociaux, aux promoteurs, aux
aménageurs lotisseurs :
2.1 Enquête sur les charges foncières des promoteurs en Ile-de-France
Finalité et contexte du projet de suivre les charges foncières
La question de la lisibilité des marchés fonciers est récurrente. Pour des raisons
institutionnelles (accès à l’information), l’observation des prix fonciers franciliens est
inopérante. De ce fait, les professionnels s’accordent à dire que le suivi des charges foncières
reste un indicateur des plus pertinents. L’information existe chez les aménageurs, les bailleurs
et les promoteurs. Compte tenu de leur multiplicité, cette information est éparpillée et n’est
pas organisée pour être traduite en termes de lecture régionale des marchés fonciers.
La FNPC et l’AORIF ont accepté, avec l’appui technique de l’IAURIF, d’évaluer et de mettre
en place les conditions de faisabilité de ce projet.
Périmètre du projet
L’enquête devait porter sur les charges foncières réelles et non issues des budgets
prévisionnels. L’approche se veut strictement économique, pour comprendre le marché des
droits à bâtir.
Par ailleurs le questionnaire devait être commun, pour permettre l’uniformisation, le
traitement et l’analyse des charges foncières, puis la diffusion de tableaux de bord
synthétiques dans le cadre du projet de l’ORF.
Une charge foncière renvoie à la quantité de m² de SHON à construire. C’est une valeur
d’ajustement du marché, très sensible aux fluctuations de l’immobilier. Elle est donc, à ce
titre, un bon indicateur économique et géographique. Toutefois, sa définition a fait l’objet
d’un travail spécifique.
Concrètement, ce projet a été initié sur la base d’une enquête auprès des promoteurs et
bailleurs franciliens, avec ensuite un travail spécifique de traitement statistique. Il s’agit de:
- réaliser une étude de faisabilité sur l’observation des charges foncières,
- donner les conditions optimum pour l’adhésion des fournisseurs de données qui
chercheront, notamment, le retour sur investissement,
- de réaliser une enquête-test préalable à la mise en place robuste de cette
observation.
Contraintes et limites du projet
Ce projet a pour but de produire une information économique qui soit à la fois utile au travail
de l’ORF et qui améliore également l’information des réseaux fournisseurs de données.
Deux points sont à noter :
- répondre à ce questionnaire (cf en annexe n° 11) pose une question de charge de
travail à absorber (500 à 800 fiches par an si l’on veut être exhaustif en terme
d’observation) ;
- répondre à ce questionnaire peut signifier pour certains se dessaisir d’une expertise
exclusive locale qui reste pourtant la prérogative d’un métier de négociateur et
prospecteur foncier/immobilier.
Tout le problème de l’adhésion repose sur ces deux points.
31
Pourtant, le risque qu’il y aurait à renoncer à cette démarche serait de ne pas apporter de
solution au manque de « transparence » des marchés fonciers.
Modalités de travail entre les partenaires
Pour s’assurer de la faisabilité du dispositif qui devait s’appuyer sur une prestation légère et
ciblée de l’IAURIF, plusieurs partenaires se sont organisés :
-
-
La Chambre Syndicale d’Ile de France de la FNPC qui, avec le CAPEM, dispose
d’une banque de données susceptible d’informer sur la situation des terrains, a
étudié les aspects juridiques (transmission et utilisation des données) et financiers
(coût de fourniture des données).
IAURIF, pour la préparation et le traitement du questionnaire
L’ORF, reste le commanditaire.
Une segmentation géographique a été recherchée (cf annexe 11) pour une meilleure lisibilité,
la représentation une carte sous forme « patatoïdale » était proposée.
Après une année de travail, ce dispositif d’enquête auprès des promoteurs a permis
d’expliquer l’intérêt collectif qu’il y aurait à mieux connaître les marchés fonciers. Toutefois
cette sensibilisation des professionnels n’a pas encore abouti à la mise en commun de données
sur le montant des charges foncières pratiquées. Il s’agit de données jugées très sensibles et
confidentielles.
2.2. Enquête sur les charges foncières en Ile-de-France les bailleurs sociaux
Sur la base du même questionnaire que celui de la FNPC et l'Union Sociale pour l'Habitat
d'Ile-de-France (AORIF) a adressé un questionnaire à l'attention de ses adhérents afin de
collecter les coûts des charges foncières sur les opérations des 3 dernières années.
L'Union Sociale pour l'Habitat a envoyé un courrier à l'ensemble de ses adhérents afin de
récolter leurs données: Elle a reçu en retour environ 70 réponses concernant une vingtaine
d'organismes.
Cependant, suite aux échanges téléphoniques et à la lecture des réponses reçues, plusieurs
difficultés sont apparues :
- La grande diversité et le nombre des opérations, ainsi que la dispersion de leur activité,
rendent la remontée de cette enquête complexe.
- La valeur de la charge foncière des opérations de construction de logement social est très
complexe à analyser: baux emphytéotiques, coût des terrains incertains, spécificité du
régime juridique et financier des opérations.
- La répartition géographique des opérations a également rendu impossible un traitement
géographique fin des fiches retournées.
- Enfin, il semble que le questionnaire était trop complexe et demandait trop de travail ce
qui ne permettait pas de connaître clairement les conditions de réalisation des logements.
En résumé, les adhérents de l’Union Sociale pour l’Habitat ont tenté de répondre mais n'ont
pas bien perçu l'intérêt d'une telle démarche ainsi que la pertinence d'une telle analyse.
32
Il est vrai, par ailleurs, que la production de logements sociaux en 2001 et 2002 s'est faite à
plus de 50% (environ 7000 des 14 000 logements) par des acquisitions, avec ou sans
amélioration, en Ile-de-France et plus de 90% à Paris intra-muros.
Dans ces conditions, il est particulièrement difficile de faire un suivi spatio-temporel de
l'évolution des charges foncières, en conservant aux données un caractère anonyme bien
légitime dans le cadre de la concurrence foncière.
Cependant, l'Union Sociale pour l'Habitat d'Ile-de-France va continuer à étudier la possibilité
de compléter les données générales qui pourraient se constituer de la part des promoteurs
privés avec les données qu'elle aurait recueillies. Ce travail nécessitera d’analyser les biais qui
apparaissent généralement dans ce type d’opérations.
2.3 L’enquête auprès des aménageurs lotisseurs
La démarche a été différente de celles des promoteurs et des bailleurs. La chambre régionale
des aménageurs d’Ile de France Picardie regroupe une trentaine d’adhérents dont l’un
représente la moitié des charges foncières vendues et des terrains à bâtir. Ils interviennent
essentiellement en 2ème couronne, et ils produisent environ 600 lots en Ile de France en habitat
individuels groupés et diffus mais aussi quelques zones d’activités.
La Présidente de la chambre régionale a proposé à son réseau d’adhérents un questionnaire
interrogeant sur les prix de revient des terrains, de la période 2000-2002 et premiers mois de
2003, sur des secteurs de marché cohérents, de périmètres supérieurs à l’entité communale, et
en distinguant les terrains acquis en zone NA/AU (stricte) et en zone U. Ces prix intègrent les
évictions (car il s’agit en partie de terres agricoles) et les coûts des participations, en
numéraire et en travaux, mais ils n’intègrent pas les coûts de dépollution et de diagnostic
archéologique préventif.
Un tiers des adhérents ont répondu et vous trouverez ci après les résultats de cette enquête.
Les adhérents s’avèrent plus intéressés par la connaissance de la production physique que par
les prix eux-mêmes. d’autres informations avaient été requises, mais ils ne souhaitent pas tous
communiquer : sur les types de terrains achetés, la taille des terrains et des opérations en
SHON, la nature du montage juridique (lotissement, ZAC)...
Toutefois quelques informations ont été fournies et cartographiées en annexe n° 12.
La première observation qui vient à l’esprit est que le marché foncier de l’aménagement et du
lotissement des deuxième et troisième couronne d’Ile de France n’est pas homogène. Il existe,
en matière de logements, de nombreux micro-marchés avec des variations de prix
importantes ; la distance par rapport aux dessertes routières et /ou ferroviaires ne constituant
pas un critère systématique.
On constate également une très forte pression foncière, notamment sur les zones à règlement
des POS/PLU : zone U ou NA à règlement dans la mesure où les fonciers sont directement
opérationnels.
Les aménageurs-lotisseurs de la chambre IDF du SNAL ont relevé depuis quelques temps une
concurrence nouvelle avec d’autres opérateurs privés constitués par des promoteurs qui
explorent aujourd’hui des communes traditionnellement « réservées » aux opérations de lots ,
mais aussi des occasionnels qui offrent des prix d’acquisition beaucoup plus élevés.
En terme de stratégie foncière, on peut relever un changement de comportement :
33
-
de certains opérateurs qui n’hésitent pas à pratiquer la politique du « coucou »2 sur
des opérations importantes, pensant par là pouvoir négocier avec l’aménageur des
droits à construire en échange des prises de position sur le périmètre de zone ;
des communes puisque certaines d’entre elles n‘hésitent pas à faire jouer leur droit
de préemption plutôt que de se voir imposer un opérateur.
En terme de conclusion à cette démarche des aménageurs il convient de constater, que
contrairement aux autres professionnels du logement libre ou du logement social, ils ont pu
fournir une information sur leurs zones de prix fonciers, même si cette information est encore
très succincte.
Il y a lieu de noter toutefois que les organismes interrogés n’envisagent pas de répondre
annuellement à ce type d’enquête qui nécessite de leur part un investissement en temps non
négligeable.
2
la technique du « coucou » consiste pour un opérateur à aller dans une commune où un confrère est déjà passé
faire une offre de service et à faire une offre supérieure, au risque de mettre la commune dans la difficulté de
choisir, entre une offre raisonnable et une plus alléchante, mais moins raisonnable pour l’équilibre financier de
l’opération. Cela a notamment pour conséquence de faire artificiellement augmenter le coût des terrains.
34
CONCLUSION :
Au terme de cette année de travail on peut essayer de tirer un bilan global de la faisabilité
d’un tableau de bord, par l’ORF, des marchés fonciers en Ile de France.
Des points positifs existent :
• Il y a globalement convergence sur le besoin d’information sur le fonctionnement des
marchés fonciers.
•
La question de l’échelle régionale a été posée comme préalable. C’est celle du
fonctionnement systémique des marchés fonciers franciliens. Elle ne se substitue pas à
une observation plus fine au niveau des secteurs d’intervention opérationnelle, elle s’y
ajoute.
•
Elle a vocation à éclairer et à évaluer les politiques publiques, elle n’a pas vocation à
éclairer sur la mise en oeuvre d’une opération d’aménagement local.
•
Les différentes corporations, membres du groupe de travail ont tenté de répondre à
partir des informations détenues par leurs propres réseaux.
•
Il existe en particulier un certain nombre de sources permettant d’initier l’observation
de l’offre foncière, en terme de gisement et de consommation, (enquête ZAC, Mode
d’Occupation du Sol, suivi des zones NA des POS/PLU), des zones de pression périurbaine (DIA de la SAFER).
Limites de l’exercice :
Par contre malgré la bonne volonté des membres, force est de constater que l’analyse des
transactions et du coût du foncier, par type d’usage et selon sa localisation pose un véritable
problème d’accessibilité aux données que seule semblerait pouvoir résoudre efficacement une
coopération étroite avec les services fiscaux.
35
ANNEXES
36
ANNEXE 1
synthèse des réponses aux enquêtes téléphoniques de l’ORF
DOMAINES
Enquête ZAC
les prix fonciers
SOURCES
nécessaires
PRODUCTEUR
CONDITIONS
D’ACCES
fichiers des DDE et
enquête
annuelle
auprès
des
aménageurs (base
statistique
et
graphique)
DREIF et DDE
convention avec la DRE
ZAE
Disponibilités
foncières
demander à SAFER
DIA
SAFER (données
traitées par IAURIF)
CD BIEN
Van Dijk
Notaires
actes de mutations
DGI
être une collectivité
publique, ce que n’est
pas l’ORF
dans les faits la DGI ne
diffuse pas
fichiers IMO
DGI
très peu coûteux
prix dominants/pdts
les
foncières
les ventes
CONTRAINTES
moyens, coûts,
limites
enquête très lourde en
charge de travail (6 mois
plein temps pour 1
agent de la DRE)
pour
les abonnement annuel
cher
une clause interdit la
publication régulière
d’indicateurs
charges
commercialisateurs commercialisateurs à voir avec eux
à voir avec eux
convention
Enquête sur la DRE
Commercialisation
des
Logements
Neufs (ECLN)
convention ?
enquête
IAURIF
et quelques DDE publication annuelle
données soumises au
secret statistique
SDRIF
agréments
POS
DREIF
DREIF
DDE
convention
MOS
pollution des sols
friches
Demandes
des
comercialisateurs
de bureaux
d’entrepôts
logements privés
bailleurs sociaux
IAURIF
IAURIF
IAURIF
commercialisateurs
de bureaux
convention
convention
convention
convention
d’entrepôts
promoteurs,
lotisseurs
bailleurs sociaux
convention
convention
convention
convention
convention
37
ANNEXE 2
« L’organisation, en France, des données relatives au marché
immobilier et leur accès. La Base B.I.E.N. »
Cette note reflète la richesse des bases notariales et les avancées technologiques (notamment sa mise sur
internet en 2003) dont elle a régulièrement profité depuis sa création. Il faut toutefois constater qu’elle est axée
essentiellement sur le logement.
« La bataille de la transparence : les banques de données et les indices des notaires, une expérience
pilote en Europe »
1. Historique des bases des notaires
Constituée dans les années 1970 par la profession notariale, dans un souci de transparence des
marchés immobiliers, la Base d’Informations Economiques Notariale (BIEN) rassemble
aujourd’hui prés de 2 millions de références de ventes immobilières, réparties sur les huit
départements de l’Ile de France (au niveau de la base primaire).
De leur coté, les notaires de province, avec la société PERVAL, ont mis en place un système
identique d’enregistrement des observations sur le reste de la France. C’est donc tout le territoire
français, et les départements d’outre mer, qui sont maintenant couverts.
Ainsi, les bases notariales contiennent-elles, sur les 10 dernières années, plus de 6 millions de
références de mutations immobilières.
Au départ, il s’agissait d’enregistrer, sur des fiches papier, quelques références symboliques, limitées à
quelques critères (adresse, prix, surface…) transmises par quelques études pilotes, à des fins de points
de comparaison pour l’expertise.
Ensuite informatisée, avec au départ des moyens extrêmement rudimentaires, la profession s’est
organisée progressivement et a investi depuis des sommes considérables à la constitution de bases
dignes de ce nom.
Pour ce faire, les étapes ont été nombreuses au cours des vingt dernières années :
- Mise en place d’une collecte systématique des actes, des études vers la Chambre des Notaires
de Paris,
- Mise en place de la codification des informations contenues dans les actes, extraits d’actes et
DHN (Document Hypothécaire Normalisé) à partir d’un logiciel de saisie,
- Mise en place d’une enquête permanente au près des 480 études de la Région Ile De France
afin de pouvoir redresser les volumes réels de transactions,
- Enrichissement de nos bases par des « papillons » qui contiennent des informations
complémentaires ou qualitatives sur la mutation,
- Travail statistique avec l’INSEE en vue de la création d’indices agréés, mathématiques dans
un premier temps puis économétriques ou « hédoniques » aujourd’hui,
38
-
Signature de conventions de partenariat avec le Bureau Van DIJK, éditeur de logiciels
spécialisé dans les bases de données, en vue de restituer et analyser les informations
contenues dans la base.
2. Les chiffres de la base BIEN
-
De fait, la base BIEN est devenue progressivement un outil incontournable et reconnu, pour
l’exploration, le suivi et l’analyse des marchés immobiliers de Paris, de la Première Couronne et
maintenant de l’Ile de France toute entière.
Le CD-BIEN, cédérom édité par le Bureau Van DIJK, contient à ce jour près de 1.300.000
références, sur la période 1990 - 2002, pour les huit départements qui composent la Région
francilienne.
En l’an 2000, année record pour l’activité de nos professions, c’est plus de 200.000 actes qui ont été
saisis par les équipes de la Base BIEN.
Il faut savoir que chaque mutation peut être renseignée sur plus d’une centaine de critères différents,
ce qui donne une richesse incomparable à notre base. Ces critères concernent :
La localisation du bien (commune, quartier, rue…),
Les références cadastrales et les coordonnées LAMBERT,
Ses caractéristiques (usage, taille, étage, époque de construction…),
Les caractéristiques de la vente (type de mutation, état d’occupation, neuf ou ancien, montant, crédit,
fiscalité…)
Les profils socio-économiques des vendeurs et acquéreurs (qualité, âge, origine géographique,
catégorie socio-professionnelles…)
3. La représentativité de la base BIEN
Enviée, et utilisée par de nombreux professionnels d’horizons très différents, la Base BIEN est unique
en Europe, et sans doute dans le Monde. Ceci, en parti, grâce à l’acte authentique notarié, spécificité
du droit romano-germanique dont on ne trouve pas l’équivalent dans les pays anglo-saxons. Ainsi, on
ne peut pas comparer ce dispositif à ceux mis en place au USA ou au Canada qui sont eux constitués
par des intérêts privés (réaltors).
Fiable, faisant l’objet de contrôles réguliers, la base BIEN a un taux de couverture d’environ 90% à
Paris, et de 80 % environ en banlieue, dans le domaine de l’habitation. C’est d’ailleurs ce taux de
couverture exceptionnel qui a permis à la Chambre, en collaboration avec l’INSEE, de développer de
nouveaux indices économétriques.
Sous représentée dans le domaine de l’immobilier d’entreprise pour des raisons évidentes liées au
caractère de la mutation (jusqu’à l’an 2000 : cession de parts de sociétés), la tendance est aujourd’hui
en train de s’inverser. De sorte que la profession notariale ne désespére pas d’avoir, dans les années à
venir, une base relativement performante pour ce type de biens.
4. Les indices Notaires/INSEE
L’INDICE DU PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENS A PARIS
Les indices de prix immobiliers sont utiles non seulement à tous les professionnels concernés
(banquiers, assureurs, experts, agents immobiliers, notaires,...) mais aussi aux statisticiens et aux
économistes, pour les comptes de la Nation et les comparaisons européennes, et aux particuliers,
notamment pour des raisons fiscales (impôt sur la fortune, successions, plus-values,... ).
39
Ils peuvent aussi servir à diverses indexations de nature réglementaire ou contractuelle. Ils constituent
enfin un élément de transparence des marchés indispensable pour la prise de décision des investisseurs.
Pour calculer des indices fiables, il est nécessaire de disposer d’une base de données décrivant un
nombre important de transactions, ce qui est le cas de la base de données immobilières des Notaires. Il
faut de surcroît que le mode de calcul respecte les “règles de l’art ”. C’est pourquoi le Notariat a consulté
les experts de l’I.N.S.E.E. pour mettre au point la méthodologie des indices.
INDICE DE PRIX ET ÉVOLUTION DU PRIX MOYEN
L’évolution d’une année à l’autre des prix moyens des logements vendus rend compte de l’évolution de
la dépense des acquéreurs, mais pas de celle des prix pour des biens strictement identiques dans le temps.
En effet, les logements vendus varient au cours du temps quant à leur localisation, leur taille et leur
qualité : selon les périodes, la demande peut se porter sur tel quartier plutôt que sur tel autre ou telle
catégorie de biens (petits logements, logements familiaux, logements de standing,...) plutôt que sur telle
autre. L’évolution du prix moyen traduit ainsi non seulement l’effet de l’évolution des prix, mais également
une variation imputable au changement de comportement des acquéreurs (ou des vendeurs) que l’on peut
illustrer par un exemple très simple :
Imaginons une ville où les prix seraient parfaitement stables et les logements identiques, mais avec un
quartier cher (3.000 €/m²) et un quartier bon marché (2.000 €/m²). Si, une année, il y a autant de
transactions dans chaque quartier, le prix moyen pour la ville sera 2.500 €/m². Si, l’année suivante, il y a
60% de ventes dans le quartier cher et 40% dans l’autre, le prix moyen de la ville passera à :
(3.000 * 0,6) + (2.000 * 0,4) = 2.600 €/m².
Le prix moyen augmente donc de 4% alors que, par hypothèse, l’effet “prix” est nul ; c’est l’effet “de
structure” qui vaut 4%.
C’est pourquoi le calcul des indices fait appel à des méthodes économétriques.
CHAMP COUVERT PAR L’INDICE
Logements neufs et logements anciens, appartements et maisons individuelles ne peuvent pas être
traités de la même façon. C’est pourquoi les premiers indices calculés par le Notariat en Ile de France ne
portent que sur les appartements anciens (au sens fiscal, c’est à dire de plus de 5 ans ou connaissant une
deuxième mutation). De plus, on ne retient que les biens :
- libres d’occupation au moment de la vente (ou occupés par le vendeur),
- acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré,
- destinés à un usage strict d’habitation.
Afin d’éviter les transactions atypiques, on rejette d’une part les biens non standard tels que les
chambres, lofts ou ateliers et d’autre part les acquisitions effectuées par des professionnels de l’immobilier.
En termes géographiques, les indices des arrondissements de Paris permettent le calcul d’un indice
agrégé de la capitale. De la même façon, des indices ont été produit en petite couronne et le principe est
actuellement étendu à la Grande Couronne afin de déterminer des indices pour l’Ile de France et pour la
France, en liaison avec les indices calculés par la société Perval pour les Notaires de Province.
40
Des indices seront prochainement créés pour les maisons individuelles. Il est également envisagé de
produire, à terme, l’ensemble de ces indices avec une fréquence mensuelle.
PÉRIODICITÉ DE L’INDICE
Bien qu’un nouvel indice soit établi chaque trimestre, celui-ci est calculé à partir de l’ensemble des
transactions réalisées au cours du semestre écoulé. En outre, il est nécessaire de tenir compte des
délais d’alimentation de la base. Ce sont donc deux indices qui sont calculés chaque trimestre : un
indice provisoire et un indice définitif.
Ainsi, par exemple, en avril 2003 sont disponibles :
- d’une part, l’indice définitif du 3ème trimestre 2002, établi à partir des transactions ayant eu lieu
entre avril 2002 & septembre 2002,
- d’autre part, l’indice provisoire du 4ème trimestre 2002, établi à partir des transactions du
second semestre de 2002.
CONVENTION AVEC L’I.N.S.E.E.
La méthode de calcul a été mise au point en collaboration avec les services de l’I.N.S.E.E..
L’I.N.S.E.E. et le Notariat ont constitué “ un conseil scientifique des indices de prix des logements en
Ile de France ” qui est chargé de veiller à la mise en œuvre de la méthodologie et à son suivi.
UN INDICE ÉCONOMÉTRIQUE
Quelques définitions
Indice =
valeur d' un parc de log ements de référence
valeur de ce parc à la période de base
période de base : premier semestre 1994
parc de logements de référence : ensemble des transactions enregistrées de 1992 à 1996. Ces transactions
vont servir de “ panier de la ménagère ”.
bien standard : Appartement de 3 pièces.
Le calcul de l’indice se déroule en trois étapes :
Première étape : estimation du modèle de base sur le parc de référence.
Au sein de chaque quartier, on estime, à partir du parc de référence, un modèle économétrique. Il
exprime la valeur au mètre carré des logements, en fonction : de l’année (1994 à 1996), du trimestre, du
41
quartier, de la surface par pièce, du nombre de pièces, du nombre de salle de bains, du nombre de
parkings, de l’étage, de la présence d’un ascenseur, de l’ancienneté.
Chacune des caractéristiques d’un bien a donc une valeur établie par comparaison avec le bien
standard.
Deuxième étape : estimation du prix du bien standard à la période courante.
A partir des transactions de la période courante, on estime le prix du bien standard comme moyenne
géométrique des valeurs déflatées du prix des caractéristiques des biens vendus.
On fait de même, une fois pour toute, pour la période de base, le premier semestre 1994.
Troisième étape : reconstitution de la valeur du parc de référence à la période courante.
A partir du prix du bien standard calculé à l’étape précédente, on calcule la valeur du parc de référence
à la période courante. L’indice s’en déduit à l’aide de la formule ci-dessus : on divise cette valeur par celle
de la période de base.
On obtient ainsi un indice par quartier et pour l’ensemble de la capitale.
5. Une base pour qui ? pour quoi ?
-
Constituées de données publiques (rendues anonymes), les informations contenues dans la base BIEN
sont accessibles à tout le monde (particuliers, par l’intermédiaire de leur notaire, et professionnels),
Les statistiques produites, outre les indices Notaires-INSEE et leurs déclinaisons, permettent de
procéder à l’analyse conjoncturelle des marchés immobiliers. Un point trimestriel est réalisé, à
l’intention de la Presse et des analystes financiers, qui reprend largement les informations extraites de
la base. Il peut être consulté :
Sur le site internet www.paris.notaires.fr,
A notre centre d’information « Paris Notaires Info », 1 boulevard de Sébastopol à Paris 1er,
Les informations contenues dans la base permettent de réaliser l’évaluation immobilière (ISF,
redressements fiscaux, successions, expertise…) ou des études de marchés dans les domaines de
la promotion immobilière, de l’arbitrage ou de « l’Asset Management ».
En dernier lieu, il est prévu l’utilisation de certains indices, agréés par l’INSEE, comme sousjacent à des produits financiers. De fait, certaines banques mènent actuellement une réflexion
avancée pour l’utilisation de ces indices dans le cadre de produits de couverture des risques
immobiliers.
6. L’évolution des bases notariales, les projets
L’année 2003 devrait nous permettre de garder la longueur d’avance que nous avons toujours eue dans
le domaine de l’observation des marchés et contribuer ainsi à encore plus de transparence. Les projets
sont nombreux, certains sont ambitieux. Nous citerons :
-
-
La mise en ligne (intranet pour notre profession et internet pour le public et les professionnels) de nos
bases. Ce mouvement sera accompagné d’une accessibilité à une cartographie fine pour la
représentativité des informations ou la sélection des critères de recherches.
Il est envisagé, selon de nouvelles procédures (alimentation automatique XML), d’accélérer les délais
de transmission, de saisie et de restitution des informations. Nous devrions, à terme, éditer des mises à
jour de la base tous les mois et non plus tous les trimestres. Il pourrait en être de même pour la
publication de certains indices Notaires-INSEE.
Le développement de nouveaux indices Notaires-INSEE, à l’occasion de notre point de conjoncture
trimestriel d’avril 2003, puis sur l’ensemble de la Région francilienne dans le courant de l’année. Ces
indices seront ensuite, pour la banlieue, déclinés en indices « habitat collectif » et « habitat individuel ».
Enfin, à l’horizon fin 2003, nous prévoyons, en association avec PERVAL, la communication
d’indices immobiliers nationaux.
42
ANNEXE 3
FICHE NOTAIRE SUR LES TERRAINS
N° CRPCEN du notaire rédacteur
Nature de l’acte
Date de l’acte
1ER VENDEUR
Particulier Date de naissance
Profession
Situation matrimoniale
Commune domicile
Pays (si étranger)
Nationalité
Société
Forme
:
Autre
1ER ACQUEREUR
Particulier Date de naissance
Profession
Situation matrimoniale
Commune domicile
Pays (si étranger)
Nationalité
Société
Forme :
Autre
DESIGNATION DU BIEN
Toute Propriété
Autre
Désignation générale
TERRAIN A BATIR
Destination : Habitation
Collective
Individuelle
Professionnel / Activité / Commerce
43
Mixte
Parking collectif
SHON
Encombré
M²
Oui
Non
TERRAIN NON CONSTRUCTIBLE
Non agricole, jardins, loisirs, etc…
Viabilisé
Encombré
Viabilisable
Oui
Oui
Non
Non
EFFET RELATIF
PRIX ET MODALITES DE PAIEMENT
Monnaie
Montant hors droit, hors meubles,
Hors commission d’agence
Montant T.T.C.
Payé : - Comptant
Francs
Francs
- à terme
- au moyen d’un ou de plusieurs prêts
Monnaie
Montant total des prêts
Francs
REGIME FISCAL
TVA
Droit d’enregistrement
44
ANNEXE 4
Ce tableau est extrait de l’étude réalisée en régie par la DREIF, en 1999, qui visait à évaluer
l’apport du CD BIEN des notaires au regard d’autres sources disponibles à la DREIF, notamment les enquêtes sur la
commercialisation de logements neufs (ECLN) et sur les transactions dans l’ancien (EXISTANT)
et son intérêt pour une observation récurrente des marchés fonciers franciliens.
Variables
Appart
chambre
maison
garage
immeuble
terrain
locaux
d'activité
Référence des actes de vente
Localisation géographique
parité du numéro dans la voie
type de voie
libellé de la voie
complément d'adresse
numéro d'arrondissement
numéro de quartier
numéro de commune INSEE
numéro de département
Références cadastrales
référence cadastrale : numéro de section
référence cadastrale : numéro de plan
Description (variables communes)
type de bien
nombre de pièces
nombre de chambres
nombre de places
nombre de bâtiments
présence d'annexes
époque de construction
année de construction
surface habitable
surface du terrain
surface totale
numéro d'étage
desserte par ascenseur (oui/non)
chauffage collectif
nombre de salle de bains et salle d'eau
présence de jardin privatif
présence de piscine
présence de tennis
coefficient d'occupation du sol
nombre de niveaux (en étage)
Description (par type de bien)
type d'appartement
présence de terrain (oui/non)
type de garage
niveau de l'emplacement du garage
catégorie
S.D.H.O.P
surface totale bâtie
niveaux d'élévation du bâtiment principal
niveaux de sous-sol du bâtiment principal
niveaux d'élévation du bâtiment secondaire
niveaux de sous-sol du bâtiment secondaire
surface du local principal, en m²
surface des locaux annexes, en m²
type de maison
présence de dépendances (oui/non)
zonage du plan d'occupation des sols
nature viabilisation
encombrement du terrain (oui/non)
situation du terrain
largeur de façade, en mètres
45
Variables
Appart
chambre
maison
garage
immeuble
terrain
locaux
d'activité
Variables de marché
type de mutation
type de propriété
usage du bien
occupation
neuf, récent ou ancien
mutation précédente : type
Variables économiques
période de mutation
durée de la propriété
montant de la transaction en fr., hors taxe
prix au m² (surface déclarée)
prix au m² (d'après la surface totale)
prix à la pièce
prix à la chambre
prix à la place
plus ou moins value
Mutation précédente
période de la mutation précédente
montant en fr. de la mutation précédente
Fiscalité
régime fiscal
montant de la Taxe de Publicité Foncière
montant de la TVA
montant de la Taxe Régionale (TADE)
montant de la Taxe Départementale (TADE)
montant de la Taxe Communale (TACO)
Crédit bancaire
présence de prêt pour acquisition (oui/non)
montant total du crédit, en fr.
code banque n°1
code banque n°2
code banque n°3
Variables pour un viager
montant du bouquet, en fr.
rente annuelle, en fr.
nombre de têtes
âge de la tête n°1
âge de la tête n°2
âge de la tête n°3
Variables socio-économiques du vendeur
qualité
CSP
âge
sexe
situation matrimoniale
région
nationalité
indivision
Variables socio-économiques de l'acquéreur
qualité
CSP
âge
sexe
situation matrimoniale
région
nationalité
indivision
Source : Chambre des Notaires de Paris
Réal. : bureau Van Dijk, Editions Electroniques
46
ANNEXE 5
Tableau récapitulatif des variables relatives au secteur foncier dans le CD BIEN
(extrait d’une étude de la DREIF de 1999)
Les pourcentages sont calculés sur la base du nombre de ventes (chiffres redressés) effectuées à Paris et en
Petite Couronne (hors Essonne) sur la période 1990-1998, soit 19 640 ventes.
LEGENDE
La fréquence de la variable est effectuée selon un ordre décroissant.
n.c.
= non communiqué (en dessous 0,2 %)
" 1990 = 97 % " = année au cours de laquelle le taux de "non renseignement" atteint son maximum
" 1998 = 66 %" = année au cours de laquelle le taux de "non renseignement" est à son minimum
Variable
Description du bien
Viabilité
Zonage POS
Encombrement
Variables du marché
Type de mutation
Type de propriété
Usage du bien
Occupation
Qualité de l'acquéreur *
Qualité du vendeur *
Pourcentage de mutations
selon la fréquence de la variable
- viabilisé : 22 %
- viabilisable : 2 %
- non viabilisable : 0,4 %
- zonage urbain : 8 %
- richesses naturelles : n.c.
- naturelle, ordinaire : n.c.
- naturelle, urbanisation future : n.c.
- zone de risque et nuisance : n.c.
- non : 25 %
- oui : 20 %
- vente de gré à gré : 99 %
- expropriation : 0,5 %
- adjudication judiciaire : 0,1 %
- adjudication notariale : 0,1%
- viager : n.c.
- pleine propriété : 98 %
- propriété en volume : 0,4 %
- propriété partielle : 0,25 %
- nue propriété : n.c.
- bail emphytéotique : n.c.
- crédit bail : n.c.
- bail à construire : n.c.
- spatio-temporelle / multi-temporelle : n.c.
- constructible, à usage d'habitation et
usage mixte : plus de 60 %
- non constructible : 10 %
- constructible, à usage professionnel : 8
%
- constructible, à usage de parking : 0,4 %
- bien libre : 95 %
- occupation par un tiers : 2,5 %
- occupation par l'acquéreur : 0,7%
- occupation partielle : 0,75%
- particulier : 38 %
- entreprise : 30 %
- secteur public : 10 %
- marchands de biens : 8 %
- SCI : 6 %
- secteur social : 1,5 %
- SAFER : n.c.
- particulier : 39 %
- entreprise : 13 %
- secteur public : 9 %
- marchands de biens : 9 %
- SCI : 2,5 %
- secteur social : 0,4 %
- SAFER : n.c.
Taux de "non
renseignement"
75 %
1990 = 97 %
1998 = 66 %
92 %
1990 = 99 %
1998 = 89 %
55 %
1990 = 97 %
1998 = 34 %
0,1%
pourcentage
constant
0,7 %
1992 = 3 %
19 %
1995 = 25 %
1990 = 7 %
0,7 %
1991 = 2,65 %
7,5 %
1992 et 1994
= 12%
28 %
1990 = 97 %
1997 = 8 %
Région de l'acquéreur
Région du vendeur
Origine de la propriété
- Seine-Saint-Denis : 23 %
- Val de Marne : 18 %
- Hauts-de-Seine : 13 %
- Paris : 11 %
- Grande Couronne : 3,5 %
- Province : 2 %
- Etranger : 0,2 %
- DOM-TOM : n.c.
- Seine-Saint-Denis : 18 %
- Val de Marne : 14 %
- Hauts-de-Seine : 13 %
- Paris : 13 %
- Province : 7 %
- Grande Couronne : 5 %
- Etranger : 0,5 %
- DOM-TOM : n.c.
- acquisition : 39 %
- succession : 15 %
- partage : 2 %
- donation, legs : 2 %
- échange : 0,8 %
- remembrement : n.c.
- dissolution : n.c.
30 %
1990 = 97 %
1997 = 9 %
30 %
1990 = 97 %
1997 = 10 %
42 %
1990 = 98 %
1997 = 20 %
Variable
Taux de "non renseignement"
Caractéristiques de la mutation précédente
30 %
Durée de la propriété
1990 = 98 %
1994 = 8 %
91.8 %
Plus ou moins value
1990 = 100 %
1996 = 86.1 %
Fiscalité
41.8 %
Régime fiscal
1990 = 98.9 %
1998 = 13.3 %
Crédit hypothécaire
40.9 %
Crédit
1990 = 99.6 %
1996 = 8 %
45.2 %
Banque
1990 = 99.7 %
1996 = 8.6 %
Viager
environ 100 %
Bouquet
Bail
environ 100 %
Type de bail
Autres variables
1.7 %
surface du terrain
1995 = 3.1 %
1997 = 1 %
94.5 %
COS
1990 = 99.7 %
1996 = 90.7 %
66 %
Situation du terrain
1990 = 97.8 %
1996 = 47.8 %
91.8 %
largeur de la façade
1990 = 98.9 %
1996 = 88.4 %
48
ANNEXE 6
DIRECTION DE L’INGENIERIE
FONCIERE ET IMMOBILIERE
Affaire suivie par V. MEURILLON
: 01 40 04 65 59
Paris, le 18 juin 2003
Cette note liste les types d’intervention mis en oeuvre par l’AFTRP dans leur différentes missions , nécessitant
des outils d’observation à l’échelle des opérations à traiter
•
Observatoires fonciers mis en place par l'AFTRP : principes
- L'observation foncière et immobilière en Seine-Amont nord
En 1997, l'Etat a confié à l'AFTRP une mission relative, d'une part à l'observation et à
la veille foncières selon deux niveaux d’approches (une observation large sur
5 000 ha et 11 communes, et une observation fine sur 272 ha dits mutables situés
sur 4 communes dans « l’entre-deux ferroviaire »), et d'autre part à l'analyse des
mutations urbaines sur le site de la Seine-Amont Nord, préalablement à la mise en
oeuvre d’acquisitions foncières stratégiques.
Cette observation a permis de définir, par une connaissance fine de ces territoires
d'enjeux fonciers particuliers, les conditions urbaines et foncières nécessaires à la
requalification de ces secteurs et les éléments de la stratégie de veille foncière à
mettre en place.
Parmi les actions stratégiques préconisées, cette démarche s’est notamment
concrétisée :
- par la mise en place d’une veille foncière dans le but de suivre la progression des
prix et des volumes de ventes et également de recréer des niveaux de prix facilitant
le démarrage des projets d'aménagement, par des acquisitions foncières
stratégiques .
- par l’installation d’un observatoire foncier et immobilier dont le fonctionnement est
assuré par l’AFTRP, permettant de suivre l’évolution des marchés et des valeurs, par
types de biens depuis 1990 sur ces secteurs de la Seine Amont Nord et de mettre en
évidence les problèmes fonciers à traiter.
A cet effet deux niveaux d’observations ont été définis :
- sur les 11 communes constitutives 3 de la Seine-Amont, dit observation large, basé
sur les ventes et les prix relevés dans le CD BIEN de la Chambre des Notaires de
Paris. Cette analyse effectuée au niveau communal permet d'observer l'évolution
annuelle des marchés.
- sur certaines secteurs des communes d'Alfortville, Choisy le Roi, Ivry sur Seine et
Vitry sur Seine, représentant 700 ha, dit observation fine. Cette analyse effectuée par
trimestre est basée sur les ventes et les DIA déposées sur ces secteurs auprès des
3
12ème et 13ème arrondissements de Paris, Alfortville, ,Charenton le Pont, Choisy le Roi, Créteil, Ivry sur Seine,
Le Kremlin Bicêtre, Maisons Alfort, Saint Maurice, et Vitry sur Seine.
49
communes. Cette observation fine a pour objectif de définir les conditions urbaines et
foncières susceptibles de permettre la transposition à ces secteurs des marchés et
valeurs foncières de référence définis lors de l'observation foncière communale.
- L'observation foncière sur le périmètre de l'EPA Plaine de France
A la demande de l'Etablissement Public d'Aménagement Plaine de France, l'AFTRP
a réalisé en juin 2002 une étude sur les mutations foncières sur l'aire de compétence
de cet établissement (30 communes) afin d'esquisser une première vision de la
tendance des marchés, rétroactivement sur 5 années et de permettre d'éclairer les
problématiques foncières sur ce territoire interdépartemental hétérogène.
D'autre part, un observatoire foncier basé sur les DIA et les mutations effectivement
réalisées par la suite, a été préfiguré en 1996 sur le secteur de la Plaine Saint Denis
(Saint-Denis, et Aubervilliers), limité au nord par l'autoroute A 86 et au sud par le
territoire de la ville de Paris (370 ha). Les analyses des marchés locaux ont conduit à
la définition de stratégies foncières, au regard des projets existants (notamment les
ZAC), de la programmation liée au développement du site (effet lié au stade de
France : arrivée d'une nouvelle ligne de transport en commun, accueil de nouvelles
populations, développement du pôle de bureaux), et de l'harmonisation des projets
intercommunaux.
•
les conditions de mise en place des observations foncières
- Les données disponibles :
La première condition à la constitution d'un observatoire est de finaliser l'observation
: observer pour quoi faire?. Elle est aussi d'avoir matière à observer.
Dans un premier temps, il est nécessaire de connaître les données disponibles et
mobilisables sur un secteur ou une commune.
L'absence du droit de préemption peut limiter l'enrichissement de l'observatoire
Plaine de France sur un certain nombre de communes faute de DIA.
Des précautions d'usage sont également à formuler lors de l'utilisation comparative
de plusieurs bases de données, par exemple concernant l'observation fine menée en
Seine Amont où ventes et DIA sont associées pour constituer une image plus précise
des marchés.
- Couverture de l'observation :
Préalablement à l'établissement des observatoires, une connaissance très fine des
territoires est nécessaire. L'implication des communes est en cela indispensable (de
même que pour la transmission des DIA évoquées ci dessus).
Il s'agit de définir des secteurs où les pressions foncières peuvent compromettre les
conditions du renouvellement urbain et des secteurs atones mais susceptibles de
subir un phénomène spéculatif suite à l'annonce d'un projet urbain.
Enfin, il est également nécessaire de définir une unité géographique d'observation.
Par exemple, l'unité de l'observation fine élaborée en Seine Amont est la section
cadastrale.
- Précautions à prendre :
50
L'écueil des observatoires fonciers est la constitution "d'usines à gaz" qui engendrent
rapidement des problèmes de saisies de données, de vérification des données, de
mises à jour périodiques (tous les 3 mois pour l'observation fine Seine Amont)…
Les modalités de mise en place ou de mise à jour doivent être simples (utilisation
d'un logiciel traditionnel de bureautique type Excel, Acces à privilégier), et pouvoir
être effectuées par un plus grand nombre afin que le système ne tombe pas en
désuétude.
Enfin, au delà des difficultés à recueillir et à organiser les données, il est nécessaire
d'anticiper les questions liées à la confidentialité des informations recueillies.
A noter, les demandes de plus en plus fréquentes en matière de SIG (Système
d'Informations Géographiques) ou de représentations cartographiques des données
qui peuvent s'avérer souvent très onéreuses.
•
Autres données mobilisables à l'AFTRP
- Les DIA en ZAD :
Au 31 décembre 2002, l'AFTRP gérait pour le compte de l'Etat 91 ZAD pour une
superficie de 17 706 ha.
Au cours de l'année 2002, 418 DIA ont été instruites portant sur 357 ha, et 28 ont été
suivies d'acquisition.
ZAD Etat gérées par l'AFTRP, décembre 2001
Les préemptions sont destinées dans la quasi totalité de cas, à dissuader des
intentions spéculatives.
51
ANNEXE 7 questionnaire de l’enquête ZAC
adressé chaque année aux aménageurs
52
53
ANNEXE 8
Explication des différentes variables de l’enquête ZAC
Les différentes variables du questionnaire (voir en annexe) sont définies de la manière
suivante :
- En matière de logements aidés on distingue :
Locatif social : cette catégorie correspond aux PLA..
Locatif intermédiaire : cette catégorie regroupe les PLI, PLS.
Accession sociale : cette catégorie regroupe les PC, PAP et programmes ciblés sur des
accédants bénéficiant du prêt à 0 %.
- Les logements non aidés correspondent aux logements locatifs ou destinés à
l’accession à la propriété du secteur libre
- Les logements non ordinaires : cette catégorie recense les structures
d’hébergement spécifique et d’habitat communautaire (résidences pour personnes
âgées, résidences pour étudiants, foyers)
- Les surfaces industrielles et commerciales :
- Le foncier : ces variables n’ont encore jamais été exploitées
Pourcentage maîtrisé : pourcentage total des surfaces qui sont maîtrisées par l’aménageur
(comprend les surfaces éventuellement mises à disposition par un propriétaire public
notamment la SNCF, le Port Autonome…).
dont le pourcentage acquis : pourcentage des surfaces qui ont réellement été acquises .
Prix fonciers : le coût moyen d’acquisition foncière ( bâti ou non bâti ) encore demandé pour
cette enquête en Fcs/m² de terrain et/ou de SHON.
- Les ventes de charges foncières réalisées dans l’année 2001 non exploitées car
très peu renseignées :
m² terrains (pour les industries et stockage)
m² SHON
Prix m² terrain (pour les industries et stockage)
Prix m² SHON
Surfaces qui ont été commercialisées et prix de cette commercialisation. Informations de la
dernière année d’enquête (2001).
- Etat d’avancement :
Cumulé dans l’année, c’est-à-dire les réalisations opérées depuis le début de l’opération
Autorisés : total des permis de construire autorisés depuis le début de l’opération.
Commencés : total des déclarations d’ouverture de chantier enregistrées depuis le début de
l’opération.
En principe pour être signalé « commencé » un permis de construire doit d’abord avoir été
« autorisé ». A contrario un chantier « autorisé » n’est pas systématiquement « commencé »
ultérieurement. Il peut ainsi exister une différence entre les 2 chiffres, liée au décalage des
procédures et à l’abandon de certaines autorisations.
- réalisations au cours de l’année 2001 :
Autorisés : permis de construire autorisés dans l’année 2001.
Commencés : déclarations d’ouverture de chantier enregistrées dans l’année 2001.
- les capacités résiduelles sont ici définies comme toutes surfaces prévues dans le
PAZ (Programme d’Aménagement de Zone) en vigueur et qui n’ont pas encore été réalisées.
Ce sont donc les surfaces prévues auxquelles sont soustraites les surfaces ayant fait l’objet
d’une déclaration d’ouverture de chantier.
54
ANNEXE 9
ETAT DES LIEUX ET ÉVALUATION DE CONTRIBUTIONS DE
L’IAURIF AU TB DE L’ORF
- DOCUMENT DE TRAVAIL
⇒ Les éléments dont l’ORF peut d’ores et déjà disposer pour son TB
(observation pérenne)
Il s’agit de réaliser un traitement macro pour un tableau de bord qui reposera sur des principes
communs à toutes les contributions (forme du document TB, agrégations… cartographie).
Source
Objet
MOS
IAURIF
ZAE
IAURIF
DIA
SAFER
SAFER
Convention
avec IAURIF
Occupation de l’espace en
110 postes
Foncier
destiné
aux
activités
Aliénation
potentielle
foncière sur les espaces
agricoles et naturels (90 %
de couverture effective)
Base
Couverture
géographique
Mise à
jour
Traitement
actuel
Ile-de-France
3 à 5 ans
Ile-de-France
annuelle
Ile-de-France,
grande couronne
annuelle
3 à 5 ans
depuis 1982
annuel depuis
1986
tous les deux
ans depuis
1994
La BD MOS permet de visualiser l’évolution des espaces urbains et ruraux, la consommation des
espaces ruraux pour des usages urbains et les mutations du tissu urbain. Des documents de synthèse
et des cartes sont régulièrement produits et un macro traitement synthétique spécifique au TBORF est
totalement envisageable.
La BD ZAE permet de suivre l’évolution de la commercialisation des ZAE et leur consommation selon
les filières économiques. Une note de 4 pages a été remise au groupe de travail à titre d’illustration,
ces notes régulières peuvent être diffusées au sein de l’ORF, voire ajustées pour les besoins de
TBORF.
La BD des DIA SAFER permet de suivre les pressions foncières en milieu agricole et naturel, les
mécanismes de mutations du fonds agricole et naturel et les pressions relatives au fait urbain. Une
note de 4 pages a été remise au groupe de travail à titre d’illustration le 22 novembre 2002. Avec
l’accord de la SAFER, les éléments macro-économiques et les cartes de synthèse peuvent être
développés pour les besoins de TBORF.
⇒ Les éléments dont l’ORF pourrait disposer (structuration de l’observation, validation
et test en cours de réalisation)
Dans le cadre des travaux du TBORF, l’IAURIF a proposé une prestation de services pour les charges
foncières…Deux notes ont été produites pour le groupe de travail « TBORF » : faisabilité d’un suivi
des CF du 4 mars 2003, questionnaires remis en séances des 4 mars et 23 avril 2003 et note de
travail du 22 novembre 2002. Elles rendaient compte des travaux d’un sous-groupe charges foncières
composé de la FNPC, de l’AORIF et de l’IAURIF. Par ailleurs, des contributions existent et des test ou
enquêtes sont en cours (FNPC, AORIF, SNAL, DREIF, AFTRP).
⇒ Les avancées à long terme qui restent à approfondir (demande sous-tendue par le
Conseil d’administration de l’ORF)
Suite à la demande du Conseil d’administration de l’ORF, une brève note d’opportunité a été produite
le 22 novembre 2002 sur les différences et intérêts respectifs d’un système d’Information
Géographique (SIG) et d’un Système d’Observation Dédié (SOD).
55
ANNEXE 10
LES CHARGES FONCIERES
Note de travail de l’IAURIF pour l’ORF
Cette note reflète les travaux engagés avec les partenaires de la promotion privée et des bailleurs sociaux pour
réussir à convaincre les opérateurs de ces secteurs de l’intérêt de répondre à un questionnaire sur les charges
foncières, tout en respectant la confidentialité des informations de chacun
I - DÉFINITION ET FONCTIONNEMENT DE LA CHARGE FONCIÈRE
La charge foncière correspond au montant des droits à construire que l’aménageur vend au
promoteur.
La charge foncière est la résultante des dépenses totales de l’aménageur et oriente de ce
fait, un niveau de prix sur le marché. C’est un droit à bâtir (m² de shon). La charge foncière
qui figure en « recettes » au bilan d’opération de l’aménageur, figurera en « dépenses » au
bilan du promoteur.
L’autre élément d’ajustement de la charge foncière est le niveau maximum auquel le
promoteur peut l’acheter (compte à rebours par rapport au prix de vente final).
Bilan Aménageur
Dépenses
Foncier
VRD
Contribution aux
équipements publics
Frais d’étude, de
commercialisation
Frais financiers
Marge
Bilan Promoteur
Recettes
Dépenses
Charge foncière
Construction
Charge foncière
Subvention
d’équilibre
Frais d’étude, de
commercialisation
Recettes
Prix de vente
Frais financiers
Marge
Compte à rebours
Dans la charge foncière, intervient le mécanisme du surcoût foncier : lorsque le prix du
terrain est trop élevé, c’est la résultante d’une inadéquation entre le marché des charges
foncières et le prix d’acquisition du foncier.
Soit le prix du terrain est élevé au départ et rend la sortie de l’opération difficile, soit il y a eu
un retournement de marché entre le moment de l’acquisition foncière et celui de la vente des
charges foncières. Le portage foncier se définit selon une corrélation coût-temps.
Le marché foncier que caractérise la charge foncière porte sur des m² virtuels et non sur du
terrain. La charge foncière est très sensible aux fluctuations du marché immobilier. Elle
révèle les relations que le programme entretient avec son environnement : situation urbaine,
offre concurrente, évolution de la demande et du marché.
56
II – Enquête sur les charges foncières
Objet : On s’intéresserait aux charges foncières réelles et non issues des budgets
prévisionnels de ZAC.
L’approche des charges foncières se veut strictement économique, pour comprendre le
marché foncier. Il s’agit du marché des droits à bâtir.
Source : promoteurs (via la CAPEM) et organismes HLM.
Méthode : enquête auprès des promoteurs et des organismes HLM
Mode : le questionnaire doit être commun pour permettre l’uniformisation, le traitement et
l’analyse des charges foncières, puis la diffusion de tableaux de bord synthétiques dans le
cadre du projet ORF.
Contenu possible du questionnaire :
• Situation : département, ville, opération, contexte urbain de l’opération (centre ville,
périphérie résidentielle ou industrielle, espace vacant rural…).
•
Date de la commercialisation de la charge foncière.
•
-
Programme immobilier
Programme par type d’immobilier (droits à construire vendus en m² SHON correspondant
aux charges foncières).
Montant de la charge foncière (par type d’immobilier, c’est-à-dire résidentielle, en
décomposant le secteur social, et d’activités).
-
Par exemple en simplifiant :
Type d’immobilier
Logements libres…
Logements aidés…
Bureaux
Entrepôts
…
Nombre de m²
Charge foncière en € / m²
La question des items à questionner reste à débattre, car nombre de sous questions et de
nuances doivent être discutées et leur prise en compte débattues.
La faisabilité de l’enquête devrait également être testée.
III - Etudes de référence sur la charge foncière
Etude
La
composition
des charges
foncières en
ZAC
ORF /
IAURIF
1993
Périmètre
IdF
Objectif
Méthode et
source
Appréhender la La méthode
repose sur le
composition
dépouillement
des charges
foncières et les de 72 dossiers
de réalisation
grands
ZAC créées
équilibres
entre 1985 et
internes aux
1991. Elles
ZAC
avaient été
Conclusions
Cette étude
démontre que la
composition de la
charge foncière
est variable selon
que l’on se situe
en zone urbaine
ou en extension
urbaine. Dans le
57
premier cas, le
poste foncier est
important, dans le
deuxième cas,
c’est souvent le
poste
aménagement.
L’étude montrait
également la
pertinence qu’il y
avait à observer
les CF, indicateur
conjoncturel.
L’échantillon de L’aide au
Examiner des
opérations PLA base sélectionné financement
devait permettre
repose sur le
financées par
de réaliser des
le FARIF5 dans fichier des
logements
décisions
de
les années
sociaux, hors
financement
des
1992 et 1994
(concentration années 92 à 94 marché, là où les
terrains sont les
(DREIF) et
sur les
plus chers.
comprend 25
opérations
Depuis le
opérations
coûteuses)
retournement des
chères PLA
CDC de plus de marchés, un
problème
250 000 F par
logement sur le apparaît : il
semblerait que
92 et 17 sur
c’est la
Paris
subvention qui
Il est apparu
maintient un
nécessaire de
niveau élevé de
réaliser des
prix.
recoupements
de validation
avec d’autres
sources.
conçues dans la
période faste de
l’immobilier.
Les charges
foncières
en PLA
GERU4
1997
IDF
4 Groupe d’étude et de recherche en urbanisme – Ministère de l’Equipement
5 Confronté à une baisse inquiétante des opérations de logements sociaux engagés à la fin des années 1980, le
gouvernement Rocard avait donné des moyens supplémentaires à un compte d’affectation spécial, le FARIF,
alimenté par une taxe sur les bureaux. Ce fonds devait contribuer au financement des charges foncières là où le
prix du terrain était le plus élevé.
58
ANNEXE 11
Questionnaire Charges foncières
auprès des promoteurs
OBJET
Donner une vision à dire d’expert des Charges foncières et de leur évolution en Ile-deFrance…
Programme
Promoteur :
Localisation - marché de l'opération :
par rapport à la segmentation géographique retenue par les professionnels (en cours)
Origine/Vendeur :
aménageur
autres, préciser :
Date
Année d’acquisition :
promesse :
acte authentique :
Année de dépôt du permis de construire :
Année de début des travaux :
Année de début de la commercialisation ou de mise en service :
Charges Foncières
La "charge foncière par m2" est le rapport
entre le du terrain ou des droits à construire (a)
et le nombre de mètres carrés de SHON en élévation (b)
en ZAC
hors ZAC
terrain occupé
terrain « nu »
logements
Individuel
s
groupés
(m² de SHON)
bureaux
autres
collectifs
(m² de SHON)
(m² de SHON)
(m² de SHON)
€ HT/m²
(prix indiqué à l’acte
notarié, montant HT)
€ HT/m²
(autres éléments du bilan –
ci dessous)
volume total
59
Autres éléments du bilan qui affecte la Charge Foncière :
nombre d’emplacements de parkings :
équipement public
participations
aménagements complémentaires / VRD
honoraires d’intermédiation
éviction
démolition / désamiantage
dépollution / terrassement
fondations spéciales (carrières…)
archéologie
ANNEXE AU QUESTIONNAIRE
ESSAI DE SEGMENTATION GÉOGRAPHIQUE DU MARCHÉ
Paris - Proche couronne
•
•
•
•
•
•
•
Paris ouest – La Défense
Sud des Hauts de Seine
Hauts de Seine « Arc de Seine»
Boucle de Gennevilliers – Plaine St Denis
Seine St Denis axe Nord Est
Axe Paris Marne la Vallée
Val de Marne – Seine Amont
•
Franges de l’agglomération - Grande couronne
Villes Nouvelles
• Petites agglomérations franciliennes (Mantes, Meaux, Etampes,
Provins…)
• Roissy
60
ANNEXE 12
contribution du G-SNAL IDF-Picardie
prix moyens du foncier (hors frais, hors éviction)
pour les opérations d’aménagement (ZAC ou lotissements)
localisation
zones à règlement
en euros/m²
sud de l’Oise/ limite Val d’Oise
Val d’Oise<RN16
Val d’Oise > RN16
S&Marne N/RN3/D405
S&Marne E/>RN104/RN3/RN34
S&Marne NE/<RN104
S&Marne centre >RN 104/SRN4
S&Marne S
Essonne A6/RN 104
Essonne <RN104/la Ferté
Essonne Sud
Yvelines<RN186
Yvelines RN 186/RN12
Sud Yvelines
18 à 30
12,20 à 18,30
30,50 à 99
38
pas de référence
38
32
10 à 30
30 à 38
38
pas de référence
333
40 à 127
5 à 37,5
zone NA
en euros /m²
23
10
10
11 à 23
61
Prix moyen du foncier acquis (hors frais , hors éviction)
pour les opérations d’aménagement (ZAC ou lotissements)
charges foncières pour les lots à bâtir
pratiquées entre 2000 et 2003
10 à 30 €/m²
18 à 30 €/m²
30 à 40 €/mé
> 40 €/m²
(32)
(33)
(86)
(98)
source:G-SNAL IDF-Picardie
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