Changement d`affectation dans les ensembles - Dumas

Changement d’affectation dans les ensembles
immobiliers
Stanislas Doisy
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Stanislas Doisy. Changement d’affectation dans les ensembles immobiliers. Sciences de
l’ing´enieur [physics]. 2014. <dumas-01166838>
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CONSERVATOIRE NATIONAL DES ARTS ET METIERS
ÉCOLE SUPÉRIEURE DES GÉOMÈTRES ET TOPOGRAPHES
_________________
MÉMOIRE
présenté en vue d'obtenir
le DIPLÔME D'INGÉNIEUR CNAM
Spécialité : Géomètre et Topographe
par
Stanislas DOIZY
___________________
Changement d'affectation dans les ensembles immobiliers
Soutenu le 9 juillet 2014
_________________
JURY
PRÉSIDENT : Madame Stéphanie LECONTE
MEMBRES : Monsieur Pierre MAIORE, maître de stage
Madame Corinne SAMSON, professeur référent
Madame Elizabeth BOTREL
Monsieur Olivier CHOVET
Monsieur Bernard MASALA
Monsieur Hervé VALBON

Changement d’affectation dans les ensembles immobiliers
Stanislas DOIZY
ESGT - Travail de fin d’études - Session 2014
2
Table des matières
Remerciements .............................................................................................................. 4
Introduction ................................................................................................................... 5
PARTIE I : Distinction entre destination, usage et affectation .................................. 7
Chapitre I : La destination : une notion d’urbanisme .................................................... 7
I. La liste des destinations prévues par l’article R123-9 du Code de l’Urbanisme ..................... 7
A. Une liste exhaustive ? .................................................................................................. 7
B. Définition des différentes destinations ......................................................................... 8
1. La destination « habitation » ................................................................................... 8
2. La destination « hébergement hôtelier » .................................................................. 9
3. La destination « bureaux » .................................................................................... 10
4. La destination « commerce » ................................................................................ 10
5. La destination « artisanat » ................................................................................... 11
6. La destination « industrie » ................................................................................... 11
7. La destination « exploitation agricole ou forestière » ............................................ 11
8. La destination « entrepôt » .................................................................................... 12
9. La destination « constructions et installations nécessaires aux services publics ou
d’intérêt collectif » .................................................................................................................. 12
II. La notion de local accessoire .......................................................................................... 13
Chapitre 2 : L’usage : une notion tirée du Code de la Construction et de l’Habitation
................................................................................................................................................. 15
Chapitre 3 : L’affectation : une notion purement contractuelle................................... 15
I. Différentes affectations dans une maison individuelle ......................................................... 16
II. Les affectations spécifiques dans une copropriété ........................................................... 16
III. Les affectations spécifiques à un lotissement .................................................................. 17
Chapitre 4 : Les changements d’affectation possibles ................................................... 18
I. Les changements d’affectation entrainant un changement de destination ............................. 18
II. Les changements d’affectation entraînant un changement d’usage.................................. 18
III. Les changements d’affectation sans changement de destination ni d’usage ..................... 18
PARTIE II : Changement d’affectation dans le cadre contractuel .......................... 19
Chapitre 1 : Le changement d’affectation dans une maison individuelle .................... 19
Chapitre 2 : Le changement d’affectation dans un immeuble en copropriété ............ 19
I. Le cadre réglementaire d’un immeuble en copropriété ........................................................ 19
A. Les clauses relatives à la destination de l’immeuble................................................... 19
1. Détermination de la destination de l’immeuble ..................................................... 19
2. Evolution de la destination de l’immeuble ............................................................ 21
B. Les clauses relatives à l’affectation des parties privatives .......................................... 21
1. Les clauses licites ................................................................................................. 22
2. Les clauses jugées illicites .................................................................................... 23
II. Processus d’un changement d’affectation ....................................................................... 23
A. Modification à l’initiative du syndicat ....................................................................... 23
B. Modification à l’initiative du copropriétaire ............................................................... 24
1. Formulation de la demande ................................................................................... 24
2. Premier cas : l’affectation projetée est directement contraire à la destination de
l’immeuble 24
3. Deuxième cas : l’affectation projetée est prohibée par le règlement ....................... 24

Changement d’affectation dans les ensembles immobiliers
Stanislas DOIZY
ESGT - Travail de fin d’études - Session 2014
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4. Troisième cas : le changement d’affectation est autorisée par le règlement ........... 25
5. Quatrième cas : le changement d’affectation n’est ni interdit par le règlement, ni
contraire à la destination de l’immeuble .................................................................................. 25
6. Aliénation de parties communes ........................................................................... 26
C. Modification du cadre contractuel ............................................................................. 27
1. Modification du règlement de copropriété ............................................................. 27
2. Modification de l’état descriptif de division .......................................................... 27
3. Modification des charges de copropriété ............................................................... 28
Chapitre 3 : Le changement d’affectation dans une division en volume ...................... 29
Chapitre 4 : Le changement d’affectation dans un lotissement .................................... 30
I. Caractères généraux du règlement de lotissement ............................................................... 30
A. Caractère facultatif .................................................................................................... 30
B. Caractère temporaire ................................................................................................. 30
1. L’entrée en vigueur du règlement ......................................................................... 30
2. Sortie de vigueur du règlement ............................................................................. 30
II. Le contenu du règlement de lotissement ......................................................................... 31
Partie III : le cadre administratif du changement d’affectation ............................... 33
Chapitre 1 : les normes techniques à respecter .............................................................. 33
I. Les surcharges d’exploitation ............................................................................................. 33
II. L’accessibilité des bâtiments selon leur utilité ................................................................ 35
III. La sécurité incendie ....................................................................................................... 36
Chapitre 2 : Les règles d’urbanisme à respecter ........................................................... 37
I. Le respect du zonage .......................................................................................................... 37
II. Le respect du nombre de stationnement .......................................................................... 38
A. Les modalités de fixation de la norme ....................................................................... 38
B. Les difficultés relatives aux destinations des constructions ........................................ 38
1. Les constructions à destination mixte .................................................................... 38
2. Les travaux sur constructions existantes ................................................................ 39
III. L’aspect extérieur de l’immeuble ................................................................................... 39
A. La façade .................................................................................................................. 40
B. Les ouvertures ........................................................................................................... 40
Chapitre 3 : Les autorisations d’urbanisme à obtenir pour effectuer un changement
d’affectation ............................................................................................................................ 41
I. Le permis de construire ...................................................................................................... 41
II. La déclaration préalable ................................................................................................. 41
III. Demande de changement d’usage .................................................................................. 42
Chapitre 4 : Les spécificités de 4 grands centres urbains .............................................. 43
I. Paris ................................................................................................................................... 43
II. Le Mans ......................................................................................................................... 44
III. Angers ........................................................................................................................... 45
IV. Nantes ........................................................................................................................... 46
Conclusion ................................................................................................................... 47
Bibliographie ............................................................................................................... 48
Table des sigles et abréviations ................................................................................... 49

Changement d’affectation dans les ensembles immobiliers
Stanislas DOIZY
ESGT - Travail de fin d’études - Session 2014
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REMERCIEMENTS
Avant de commencer toute analyse sur ce sujet, je tiens à remercier l’ensemble des
personnes ayant contribué à l’élaboration de ce mémoire ainsi que tous ceux qui m’ont
accompagné durant mes études supérieures.
En premier lieu, je remercie Monsieur Pierre MAIORE, Géomètre-Expert, pour son
accompagnement dans ce mémoire, ainsi que ses nombreux conseils et sa confiance qui
m’ont permis de m’affirmer dans les activités d’un cabinet urbain qui composeront, à
coup sûr l’essentiel de mon avenir professionnel.
Merci également à Madame Corinne SAMSON, Professeur associée à l'École
Supérieure des Géomètres et Topographes du Mans et Professeur à l'Institut d’Etudes
Economiques et Juridiques appliquées à la Construction et à l’Habitation, pour ses
conseils de rédaction.
Je remercie également l’ensemble des collaborateurs du cabinet AIR&GEO de Nantes
pour m’avoir permis d’effectuer ce travail dans les meilleurs conditions. Particulièrement
Monsieur Nicolas PAGE, sorti de l’ESGT en 2009 et Géomètre-Expert depuis avril 2014,
pour ses nombreux conseils concernant le travail d’un jeune ingénieur. Sans oublier
Marie-Françoise TEMPLIER, pour son sourire et sa bonne humeur communicative, Guy-
François PERRAUD pour ses conseils de technicien expérimenté, et Léo TEILLARD
pour son calme et ses conseils de jeune technicien.
Merci enfin à ma famille, mes amis pour leur soutien tout au long de mes études dont
ce mémoire constitue l’ultime étape.