ii –etablissement de la declaration

I M P O T D E S O L I D A R I T E S U R L A F O R T U N E
II –ETABLISSEMENT DE LA DECLARATION
ACTIF BRUT
Immeubles bâtis non professionnels ou droits réels immobiliers s’y rapportant
- immeubles bâtis ;
- droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, droit d’usage et d’habitation, droit
d’emphytéose, droit né de la conclusion d’un bail à construction) ;
- immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières
de copropriété, dites « transparentes ».
Exonération :
Résidence principale : un abattement de 20 % est pratiqué sur la valeur vénale si
l’immeuble est occupé à ce titre par son propriétaire au 1er janvier de l’année
d’imposition.
Evaluation :
 par comparaison, mais difficulté d’estimer en bloc (pondération en fonction soit de la
superficie bâtie, soit de la superficie développée, soit de la superficie développée
pondérée hors œuvre, soit encore de la superficie utile ou habitable) ;
 par le revenu : taux de capitalisation approprié (ressort de l’analyse du marché locatif)
appliqué au loyer. Par exemple : valeur d’un immeuble au loyer annuel de 15.000 € et au
taux de capitalisation de 6 % = 15.000 € x 100/6 = 250.000 € ;
 par réajustement de la valeur antérieure : application d’un coefficient au prix constaté lors
de la mutation précédente ;
 par le prix de revient de l’immeuble : affectation au prix de revient d’un coefficient
d’actualisation et d’un abattement pour vétusté ;
 par le coût de reconstruction : détermination technique des diverses dépenses en les
supposant actuelles ou faites à une époque de référence déterminée ;
 constructions sur sol d’autrui :
- si bail à construction : bailleur doit comprendre dans son patrimoine une proportion de
la valeur des immeubles égale au pourcentage de l’amortissement calculé par le
preneur ;
- si pas de bail à construction : terrain et constructions doivent être évalués en valeur
libre.

Immeubles non bâtis – Parts de groupements forestiers ou fonciers, non professionnels
- immeubles non bâtis (et droits réels immobiliers s’y rapportant) : terrains à bâtir, terrains
agricoles ;
- bois et forêts ;
- biens ruraux donnés en bail à long terme ;
- parts de groupements forestiers ou fonciers.
Exonération :
 Bois et forêts et parts de groupements forestiers :
Pour les ¾ de leur valeur, si :
- délivrance par la direction départementale de l’agriculture d’un certificat (valable 10
ans) attestant que :
- s’il s’agit de bois et forêts, ils sont susceptibles d’aménagement ou d’exploitation
régulière ;
- s’il s’agit de parts de groupements forestiers détenues depuis plus de deux années
au 1er janvier de l’année d’imposition et représentatives d’apports en nature portant
sur bois et forêts, friches et landes, terrains pastoraux :
- les bois et forêts du groupement sont susceptibles
d’aménagement ou d’exploitation régulière ;
- les friches et landes appartenant au groupement sont susceptibles
de reboisement et présentent une vocation forestière ;
- les terrains pastoraux appartenant au groupement sont
susceptibles d’un régime d’exploitation normale.
- déclaration sur papier libre valant engagement d’exploitation pendant trente ans.
 Biens ruraux loués à long terme et parts de GFA (groupements fonciers agricoles) non
exploitants qui donnent leurs fonds à bail à long terme :
Pour les ¾ de leur valeur (valeur < 76.000 €) et ½ de leur valeur (valeur >76.000 €), si :
- le locataire n’appartient pas au groupe familial du bailleur ou du détenteur de parts ou
si le bail est consenti à l’une de ces personnes mais que celle-ci ne l’utilise pas dans le
cadre de sa profession principale.
Evaluation :
 Terrains à bâtir :
- évaluation du prix moyen au m2 (marché immobilier local) ;
- évaluation par lots : détermination d’une valeur globale pour un lot de terrains en
fonction de prix globaux de cession de lots de terrains comparables ;
- évaluation par zone (terrains de grande superficie ou de forme très irrégulière) :
découpe du terrain en plusieurs zones dans le sens de la profondeur et attribution à

chaque zone d’une valeur unitaire décroissante en partant de la voie publique
desservant le terrain ;
- évaluation par la charge foncière (évaluation en fonction des possibilités de
construction du terrain) : la charge foncière correspond à la part représentée par le
prix de revient du terrain dans le prix de vente des constructions.
 Terrains et exploitations agricoles :
- évaluation par les prix moyens :
- Terrains : détermination d’un prix moyen à l’hectare en fonction
d’un classement des termes de comparaison par région naturelle
ou secteur géographique, puis par nature des biens et enfin par
classe selon la qualité agronomique du sol ;
- Exploitations :estimation par la valeur moyenne à l’hectare
(terrains et bâtiments) ou des divers éléments de l’exploitation ;
- évaluation par le revenu (propriétés affermées) : application au revenu foncier d’un
taux de capitalisation déterminé en fonction du rapport constaté sur le marché entre
le prix de cession des propriétés rurales et le revenu foncier qu’en tire le
propriétaire ;
- évaluation par réajustement d’une valeur antérieure : application au prix constaté
lors d’une mutation précédente d’un coefficient de réajustement destiné à
représenter l’évolution du marché des immeubles.
Biens meubles
- fonds de commerce ;
- droits sociaux (parts ou actions de sociétés dans lesquelles le déclarant exerce une
fonction ou une activité et qui ne peuvent pas être qualifiées de biens
professionnels ou bénéficier de l’exonération partielle visée infra) ;
- valeurs mobilières (parts ou actions de sociétés dans lesquelles le redevable n’exerce
aucune fonction de direction, obligations, plan d’épargne entreprise, etc.. ) ;
- liquidités (espèces, comptes courants, dépôts de sommes, bons de capitalisation,
bons d’épargne ou titres de même nature) ;
- autres meubles (créances, rentes viagères constituées entre particuliers ou auprès
d’organismes institutionnels, contrats d’assurance sur la vie rachetables ou non
rachetables pour les primes versées après l’âge de 70 ans au titre des contrats
souscrits depuis le 20 novembre 1991, bijoux, pierreries, or (lingots et pièces), métaux
précieux, véhicules terrestres à moteur, yachts, bateaux, avions de tourisme, chevaux
de course ou de selle, meubles meublants, biens incorporels détenus par une personne
autre que l’auteur ou l’inventeur, clientèles, activités ou entreprises individuelles si ces
dernières n’ont pas le caractère de bien professionnel).
Exonération :
 Parts ou actions de sociétés soumis à engagement collectif de conservation :
Pour 50 % de leur montant, si :

- la société dont les titres font l’objet de l’engagement exerce une activité industrielle,
commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
- l’engagement est pris par le propriétaire, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit,
avec d’autres associés (personnes physiques ou morales) ;
- l’engagement porte sur au moins 20 % (détention directe ou indirecte) des droits
financiers et des droits de vote (sociétés cotées) et 34 % dans le cas contraire
(sociétés non cotées) ;
- l’un des associés signataires de l’engagement exerce dans la société son activité
principale (société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu) ou des fonctions
de direction (société soumise à l’impôt sur les sociétés).
 Droits sociaux :
- exonération dans la limite de 150.000 € des droits acquis ou souscrits par un salarié
lors de la constitution d’une société créée pour le rachat de tout ou partie d’une
entreprise ;
- exonération partielle des droits détenus par le foyer fiscal dans une société
interposée (cf. autre document) ;
- exonération totale des droits détenus directement ou par l’intermédiaire d’une
société interposée par les gérants minoritaires de S.A.R.L et les dirigeants de S.A et
de S.A.S lorsque leur valeur > 50 % de la valeur brute du patrimoine taxable, y
compris ces parts ou actions ;
- exonération totale des titres reçus en contrepartie de la souscription (en numéraire
ou en nature) au capital d’une PME, si :
- la société exerce une activité commerciale, industrielle, artisanale,
agricole ou libérale ;
- la société possède son siège dans un Etat membre de l’Union
européenne.
 Bijoux :
- exonération totale des objets d’antiquité si, ayant plus de 100 ans d’âge, ils tirent
l’essentiel de leur valeur de leur ancienneté et de la qualité du travail d’exécution et non
du prix des pierres, métaux précieux et autres matériaux qui les composent.
 Arrérages de rente ou indemnités perçues en réparation de dommages corporels liés à
un accident ou à une maladie.
- exonération totale.
 Véhicules de collection : exonération
 Meubles meublants : exonération si constituent des objets d’antiquité (+ de 100 ans
d’âge), d’art ou de collection.
Evaluation :
 Fonds de commerce (à la condition qu’il ne constitue pas pour le contribuable un bien
professionnel) :

- méthode par comparaison avec des biens intrinsèquement
similaires ;
- application de barèmes par professions ( % du CA) ;
- commerce de gros : valeur déterminée sur la base d’une ou deux
années de bénéfices + matériel ;
- évaluation par les bénéfices, chiffre d’affaires, valeur du pas-de-
porte, d’après le loyer du local commercial, par référence aux
valeurs antérieures.
 Droits sociaux et valeurs mobilières :
- Titres cotés en bourse :
- option pour le dernier cours connu au 31 décembre 2004 ;
- option pour la moyenne des trente derniers cours précédant le 1er
janvier 2005.
- Titres non cotés (méthodes éventuellement combinables) :
- valeur mathématique : valeur comptable corrigée de la valeur réelle
des postes du bilan ;
- valeur de productivité : capitalisation du bénéfice moyen après
impôt d’après un taux généralement compris entre 12 et 15 % ;
Formule = bénéfice après IS x 100
Taux de capitalisation
- valeur de rendement : capitalisation du dividende net moyen mis en
distribution par la société au cours des deux ou trois dernières
années d’après un taux de 5 % (dividende net distribué) ou 7, 5 %
(dividende encaissé augmenté de l’avoir fiscal) ;
Formule = bénéfice distribué x 100
Taux de capitalisation
- marge brute d’autofinancement (MBA) ou cash flow : ensemble des
disponibilités dégagées par l’entreprise. Exprime sa capacité
d’autofinancement. Elle comprend :
- bénéfice net (après IS) ;
- amortissements pratiqués en fin d’exercice ;
- certaines provisions ne correspondant pas à une charge réelle de
l’entreprise (par exemple : provision pour grosses réparations, de
propre assureur).
La valeur de l’entreprise est obtenue en multipliant la MBA par un
coefficient qui varie, en général, de 4 à 10, suivant la nature des
investissements.
- « Goodwill »ou « survaleur » : capitalisation du « superbénéfice » :
partie du bénéfice qui excède la rémunération « normale » de
capitaux engagés dans l’entreprise ;
- valeur de comparaison, avec : des cessions antérieures des titres
d’une même société, des cours pratiqués sur le marché OTC, des
entreprises similaires dont les actions sont cotées en bourse.