Résidentiel - janvier 2016

MARK ETVIEW
France Résidentiel, Janvier 2016
Ventes en progression et prix
en voie de stabilisation : du
redressement à la reprise ?
Ventes dans l’ancien
Prix dans l’ancien
Mises en chantier
Ventes dans le neuf
Taux d’emprunt
+7%
- 1,5 %
=
+20 %
2,20 %
Évolution annuelle, derniers chiffres disponibles au 1er décembre 2015
SOMMAIRE
• La demande de crédit « boostée » par des taux
historiquement bas (p. 1 - 2)
• Le neuf : reprise des ventes mais la construction
peine encore (p. 2 - 3)
• Actualité fiscale et juridique : ce qui change en
2016 (p. 4)
• L’ancien : la baisse des prix en passe de s’arrêter
(p. 5)
• Le marché locatif : mobilité en hausse, loyers en
légère baisse (p. 6)
• La vente d’immeubles en bloc : retour à
l’acquisition des investisseurs long terme (p. 7)
• Le marché haut de gamme à Paris va mieux (p. 8)
CE QU’IL FAUT RETENIR
INDICATEURS FINANCIERS
Production de crédits nouveaux à l’habitat : 190,9
milliards d’€ sur un an à fin octobre 2015 (+ 64 % sur
un an)
MARCHÉ DU NEUF
Mises en chantier (tous logements confondus) : 350 600
logements commencés sur un an à fin octobre 2015
(stable sur un an)
Ventes (filière promoteurs) : 74 700 au cours des 9M
2015 (+ 20 % sur un an)
Ventes de maisons individuelles en secteur diffus
(estimations) : 111 000 sur un an à fin septembre 2015
(+ 10 % sur un an)
MARCHÉ DE L’ANCIEN
Nombre de mutations (France entière) : 769 000 sur
un an à fin octobre 2015 (+ 7 % sur un an)
Évolution annuelle du prix des logements anciens
(France métropolitaine) : - 1,7 % pour les
appartements et - 1,4 % pour les maisons au
3ème trimestre 2015
MARCHÉ LOCATIF
Évolution des loyers de marché (France entière) :
- 1,5 % en 2015
JANVIER 2016 CBRE Etudes et Recherche
Visuel 1 : Production de crédits nouveaux à l’habitat et évolution des
taux d’emprunt moyens (ensemble du marché)
200
5,5 %
150
4,5 %
100
3,5 %
50
2,5 %
0
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15*
1,5 %
Montant des crédits nouveaux à l’habitat (en millards d'€)
Taux d’emprunt en fin de période (%)
* novembre 2014 - octobre 2015
Source : Observatoire du Financement des marchés Résidentiels - Crédit
Logement / CSA
LA VENTE AUX PARTICULIERS
LES TAUX D’INTÉRÊT TRÈS FAVORABLES ONT RELANCÉ
LA DEMANDE DE CRÉDIT À L’HABITAT
Après une année 2014 en recul (- 19 %), la
production de crédits nouveaux à l’habitat a
enregistré un rebond conséquent en 2015 avec
190,9 milliards d’€ de prêts nouveaux accordés
aux particuliers sur 12 mois à n octobre.
Le poids des opérations de renégociations et
rachats de crédits, qui majorent la production de
nouveaux crédits sans impacter l’évolution des
encours (qui ont atteint 860 milliards d’€ en
octobre 2015 d’après la Banque de France), reste
important (45 % de la production de crédits sur
les 6 derniers mois) tant les taux d’intérêt
d’emprunt sont bas, xés en moyenne à 2,20 %
en novembre pour l’ensemble du marché d’après
l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
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En 2015, les banques ont constaté une reprise de
la demande de crédit à l’habitat des ménages
même si elles restent très attentives à la
solvabilité des emprunteurs (notamment sur le
ratio charges de crédit / revenu). La durée des
prêts accordés s’est en parallèle allongée pour la
1ère fois depuis 2011, la part des prêts d’une durée
supérieure à 25 ans étant passée de 15,4 % des
dossiers en 2014 à 18,5 % au cours 9 premiers
mois de 2015.
LE NEUF
Visuel 2 : Répartition de la durée des prêts immobiliers aux particuliers
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
LA CONSTRUCTION NE REDÉMARRE PAS (ENCORE…)
Note méthodologique du SOeS : Depuis février
2015, le « Chiffres & statistiques » relatif à la
construction de logements a évolué. De nouveaux
indicateurs visant à retracer les autorisations et les
mises en chantier à leur date réelle sont diffusés.
Après une baisse continue depuis 2012, la
production de logements (tous secteurs
confondus) se stabilise sur un an avec 350 600
mises en chantier recensées au cours des
12 derniers mois à n octobre 2015. Les permis
de construire accordés restent en retrait avec
366 900 autorisations délivrées sur 12 mois à n
octobre (- 3 % en un an). Le potentiel d'activité reste
compromis par la prudence des promoteurs et
constructeurs et le taux de pré-commercialisation
exigé avant la mise en chantier. Le taux
d’annulation des logements collectifs et individuels
autorisés à être construits reste supérieur à sa
moyenne de longue période pour s’établir
respectivement à 20 % et 15,9 % des autorisations
obtenues. D’après les dernières enquêtes menées
auprès des promoteurs immobiliers, les soldes
d'opinion sur les perspectives de mises en chantier
se sont redressés laissant présager d’un potentiel
redressement en 2016.
FILIÈRE PROMOTEURS : REBOND DES VENTES À
CONFIRMER EN 2016
En 2015, les ventes et réservations de logements
auprès des promoteurs (sur les programmes d’au
moins 5 logements) ont enregistré une hausse
annuelle de + 20 % au cours des 9 premiers mois
de l’année avec 74 700 unités, niveau identique à
la moyenne sur la période 2000 - 2014.
La progression des ventes aux investisseurs privés
est à l’origine de cette embellie eu égard à un
dispositif Pinel jugé plus lisible, plus favorable et
en dénitive plus rassurant. Les ventes en
accession se sont maintenues à des niveaux
satisfaisants, le PTZ + et ses conditions élargies
ayant en outre soutenu le marché de la primoaccession.
0%
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 9M15
< 15 ans
15 - 20 ans
20 - 25 ans
> 25 ans
Source : Observatoire Crédit Logement / CSA
Visuel 3 : Mises en chantier et permis de construire en France
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15*
Mises en chantier
Permis de construire
* novembre 2014 à octobre 2015
Source : CGDD: SOeS /Sit@del2
Visuel 4 : Mises en vente, ventes et encours de logements neufs en
France (filière promoteurs, programmes d’au moins 5 logements,
cumul des 12 derniers mois)
175 000
150 000
125 000
100 000
75 000
50 000
25 000
0
3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Mises en vente
Ventes
En stock
Source : CGDD (SOeS, ECLN)
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An de limiter leurs niveaux de stock, les
promoteurs avaient ajusté leurs mises en
vente (nouveaux logements proposés à la
commercialisation au cours d’une période).
Les mises en ventes se sont légèrement redressées
en 2015 suite au bon niveau de commercialisation
relevé. Le niveau de l’encours des logements
proposés à la vente atteint 98 800 (dont 89 800
appartements) début octobre, avec des stocks
physiques toujours maîtrisés : seulement 7 % des
encours d’appartements sont achevés, 34 % étant
en cours de construction et 59 % encore au stade
de projet.
Visuel 5 : Volumes de ventes de logements neufs en France
(filière promoteurs, programmes d’au moins 5 logements)
150 000
120 000
90 000
60 000
30 000
0
DES PRIX STABILISÉS
Le prix moyen des appartements neufs en France
est stable sur un an pour s’afficher à 3 887 €/m2
en 2015. Dans les régions les moins densément
peuplées, le prix moyen ne dépasse pas
3 000 €/m2 en Bourgogne, dans le Limousin ou
en Franche-Comté. Il s’affiche aux alentours de
4 000 €/m2 dans les régions plus peuplées comme
le Rhône-Alpes ou la région PACA. En Ile-deFrance, la valeur moyenne s’établit à 4 744 €/m2
avec de fortes disparités entre les communes qui
connaissent un fort développement urbain et les
centres urbains /cœurs d’agglomérations comme
Paris, où le prix moyen a atteint 10 544 €/m2 au
3ème trimestre 2015 (source : ADIL75).
D’après la dernière enquête de conjoncture dans
la promotion immobilière, les promoteurs sont
moins nombreux à indiquer une baisse des prix.
Ils préfèrent consolider leurs offres commerciales
(équipements offerts et/ou frais de notaires
exemptés) ou encore proposer des remises sur les
appartements déjà livrés.
LE MARCHÉ DES MAISONS INDIVIDUELLES SE REPREND
À l’instar du marché de la promotion, le marché
des maisons individuelles en secteur diffus s’est
redressé en 2015. Selon l’indicateur Markémétron
publié par l’Union des Maisons Françaises, les
ventes brutes des constructeurs sont en
progression annuelle de + 10 % à n septembre
avec 111 000 unités estimées. Cette amélioration
des niveaux de commercialisation a été observée
sur l’ensemble du territoire, hormis les régions
de l’ouest et en PACA. Cette reprise a
principalement été initiée par les primoaccédants qui ont en outre bénécié du recadrage
du PTZ + depuis octobre 2014.
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 9M
Ventes en accession 15
Ventes à investisseurs
Source : CGDD (SOeS, ECLN) et FPI
L’AIDE AUX MAIRES BÂTISSEURS : 1ER BILAN
Dans les communes éligibles à l’aide aux maires
bâtisseurs, 32 000 logements ont été autorisés au cours
du 1er semestre 2015 pour 16 000 logements au-dessus
du seuil de construction défini pour recevoir l’aide. Le
montant total de l’aide a été évalué par le gouvernement
à 34 millions d’€ pour le 1er semestre 2015.
Pour rappel, c’est afin de soutenir les efforts des maires
pour construire des logements que l’Etat verse, à près
de 470 communes, une aide de 2 100 € par logement
construit au-delà du seuil de 1 % des logements existants
sur la commune.
Source : territoires.gouv.fr
Visuel 6 : Prix de vente moyen des appartements neufs en France
4 200
12 %
3 600
10 %
3 000
8%
2 400
6%
1 800
4%
1 200
2%
600
0%
0
-2 %
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 9M
15
Prix annuel moyen (en €/m²)
Variation annuelle (en %)
Source : CGDD (SOeS, ECLN)
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ACTUALITÉ FISCALE ET JURIDIQUE : QU’EST CE QUI CHANGE EN 2016 ?
Le Prêt à taux zéro (PTZ) étendu
Le dispositif, dont le coût total est évalué à
2 milliards d'€ pour l'Etat, fera l'objet d'un
amendement au projet de loi de finances pour
2016. Réservé aux primo-accédants (excepté
pour certaines conditions), le PTZ dans l’ancien
avec travaux (représentant 25 % du montant
total de l'opération) est élargi à 30 000
communes (toute la zone C), contre 6 000 en
2015. Le PTZ prévoit de pouvoir financer
jusqu'à 40 % de l'achat du bien immobilier,
toutes zones géographiques confondues, contre
18 % à 26 % auparavant selon la localisation.
Les plafonds de revenus permettant d'en
bénéficier seront augmentés et les différés de
remboursement plus longs. Les bénéficiaires de
ce prêt pourront par ailleurs quitter leur
résidence principale 6 ans après le déblocage
du prêt, contre 25 ans précédemment.
Les aides aux travaux
d’énergie prolongées
d’économie
L’enveloppe
dédiée
aux
aides
personnalisées au logement (APL) pour
les locataires diminuée
Un plan d’économie sera mis en œuvre à partir
de 2016. Les montants alloués aux APL
diminueront ainsi de 185 millions d’€ en 2016
et de 274 millions d’€ en 2017, sur une
enveloppe annuelle aujourd’hui estimée à
environ 17,4 milliards d’€. Les économies
proviendront de trois mesures ciblées. Les aides
seront tout d’abord dégressives pour les
allocataires ayant 30 000 € de patrimoine ou
plus, un décret en fixera les contours (quel type
de patrimoine ? Résidence secondaire, livret A,
assurance-vie, …) et les modalités. Un loyer
plafond, à partir duquel les aides seront
dégressives, sera également introduit. Enfin, les
salariés de moins de 25 ans qui viennent de
trouver un emploi ne bénéficieront plus d’une
dérogation qui leur était favorable, dans le
calcul de leurs ressources.
Le crédit d’impôt pour la transition
énergétique (CITE), destiné à financer
l'amélioration de la performance énergétique
des logements anciens (en résidence principale),
est prolongé jusqu'au 31 décembre 2018.
Le montant de ce crédit gratuit varie de
10 000 € à 30 000 € en fonction de l'ampleur
des travaux et sera remboursé sur 10 ou 15 ans.
Enfin, un micro-crédit à taux zéro sera créé pour
compléter les aides versées par l’Agence
Nationale de l’Habitat en faveur des ménages
les plus modestes souhaitant rénover leur
logement.
Hausse des droits de mutation : Paris
cède à son tour
Initialement mise en œuvre de manière
transitoire (du 1er mars 2014 au 29 février
2016), la hausse des droits de mutation a été
pérennisée par le gouvernement. Dès le
1er janvier 2016, Paris devient le
95ème département français et le dernier d'Ilede-France à déplafonner le taux des droits de
mutation, qui passeront pour la taxe prélevée
par les départements de 3,8 % à 4,5 % du prix
du bien. Pour exemple, les acquéreurs devront
payer 2 800 € supplémentaires en droits de
mutation pour un appartement acquis à
400 000 €.
L’investissement locatif dans le neuf
confirmé pour 2016
Source : legifrance.gouv.fr
Le dispositif fiscal Pinel en faveur de
l’investissement locatif dans le neuf est reconduit.
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L’ANCIEN
Visuel 7 : Nombre de ventes de logements anciens en France (en milliers)
ACHETEURS ET VENDEURS SE SONT RETROUVÉS
900
Au cours de la période 2012 à 2014, le nombre de
ventes de logements anciens en France a été
d’environ 700 000 mutations par an, niveau inférieur
d’environ - 10 % à la moyenne annuelle en
historique. En 2015, les ventes ont progressé et
atteint 769 000 mutations sur 12 mois à n octobre.
Le niveau historiquement bas des taux d’emprunt a
offert d’excellentes conditions d’acquisition aux
ménages, bien que la conance reste dégradée sur
les questions d’évolution de pouvoir d’achat. Ces
conditions de nancement très favorables couplées
à une baisse des prix ont permis aux acheteurs et
vendeurs de progressivement se retrouver.
Les marchés résidentiels protent de leurs
solides fondamentaux (démographie favorable,
décohabitations, désir d’accession à la propriété
prégnant, produit d’épargne privilégié) pour voir la
demande en logement restée structurellement forte,
bien que principalement orientée vers les grandes
agglomérations et notamment leur parc social.
Sur le marché de l’investissement locatif, les acteurs
font preuve d’une prudence toujours forte pour
s’accommoder des nouveaux textes de lois.
La « pierre » restant une composante importante de
l’épargne des ménages en France, les acquéreurs
potentiels continuent à se positionner en endossant
souvent eux-mêmes le costume d’agent immobilier.
LA BAISSE DES PRIX EST-ELLE EN PASSE DE S’ARRÊTER ?
Au 3ème trimestre 2015, l’évolution de l’indice des prix
des logements anciens établi par l’INSEE et les
Notaires de France indique que la baisse des prix s’est
atténuée avec - 1,5 % sur un an (- 1,4 % pour les
maisons et – 1,7 % pour les appartements). L’indice
fait même état d’une légère remontée des prix
(+ 0,8 %) par rapport au 2ème trimestre. Par rapport au
point haut du marché atteint au 3ème trimestre 2011,
la baisse cumulée des prix a été de - 6,7 % en 4 ans.
Dans la plupart des marchés, les vendeurs avaient
révisé leurs valeurs de présentations et cédé aux
exigences des acquéreurs potentiels. Le redressement
des ventes au cours des derniers trimestres permet
d’attester que vendeurs et acquéreurs se sont
retrouvés sur les niveaux de valeurs.
En régions, les prix ont enregistré une baisse de
- 1,7 % sur un an au 3ème trimestre 2015 (- 1,4 % pour
les maisons et - 2,1 % pour les appartements).
Les valeurs moyennes sont supérieures à 3 000 €/m2
à Nice, Lyon et Bordeaux et comprises entre
2 500 €/m2 et 3 000 €/m2 à Lille et Montpellier.
En Ile-de-France, le prix moyen des appartements au
3ème trimestre 2015 s’affiche respectivement à
4 300 €/m2 en 1ère Couronne (- 1,1 % sur un an) et à
2 940 €/m2 en 2ème Couronne (- 2,5 % sur un an). À
Paris, le prix moyen est repassé au-dessus de la barre
des 8 000 €/m2, à 8 020 € (mais avec une baisse de
- 0,9 % sur un an).
JANVIER 2016 CBRE Etudes et Recherche
800
700
600
500
400
300
200
100
0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15*
* novembre 2014 – octobre 2015
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales
Visuel 8 : Variation annuelle de l’indice des prix des logements
anciens (en fin de période)
20 %
15 %
10 %
5%
0%
-5 %
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 3T
15
Paris
Ile-de-France
Régions
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales
Visuel 9 : Prix médian des appartements anciens au 2ème trimestre
2015 (en €/m², variation annuelle)
Lille
2 800 €
Caen
1 820 €
Rennes
2 290 €
Légende :
Nantes
2 470 €
Paris*
8 020€
Orléans
Tours 1 920 €
2 160 €
>+1%
entre - 1 % et + 1 %
< -1%
Bordeaux
3 100 €
Nancy
1 670 €
Strasbourg
2 340 €
Dijon
1 860 €
Clermont-Ferrand Lyon
1 530 €
3 230 €
Grenoble
2 160 €
Nice
Toulouse
2 440 €
3 510 €
Montpellier Marseille
2 550 € 2 240 €
Toulon
2 060€
*prix moyen au 3ème trimestre 2015
Source : Notaires de France
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LE MARCHÉ LOCATIF
Visuel 10 : Loyers de marché observés - 2015 (en €/m²/mois)
MOBILITÉ EN HAUSSE, LOYERS ORIENTÉS À LA BAISSE
D’après l’observatoire Clameur, le taux de mobilité
des locataires a progressé en 2015 pour retrouver
sa moyenne de longue période. Si la demande
locative reste soutenue dans les centres urbains ou
cœur d’agglomération, l’offre peine toujours à se
renouveler dans un contexte législatif et scal jugé
peu favorable à l’investissement locatif. Les loyers
de marché (relocations, locations nouvelles) ont
toutefois enregistré une baisse annuelle de - 1,5 %
en 2015. À Paris, le loyer moyen s’affiche à
24,9 €/m2. Les loyers moyens dans les quartiers
centraux des grandes villes de régions telles que
Lyon, Marseille, Lille, Toulouse ou Bordeaux
s’échelonnent de 11,9 €/m2 jusqu'à 13,2 €/m2.
PERSPECTIVES : UN NOUVEAU CYCLE
ENCLENCHÉ MAIS ENCORE FRAGILE ?
En 2015, les ménages ont proté de conditions de
nancement préférentielles et de baisses de prix,
plus ou moins marquées selon la localisation, pour
mener à bien leurs projets d’acquisition.
Le redressement des ventes sur le marché de
l’accession s’est donc opéré malgré un contexte
économique toujours peu encourageant et une
conance loin d’être rétablie. Si les conditions de
nancement restent aussi favorables à court et
moyen termes, l’année 2016 devrait pouvoir
conrmer le redressement enclenché en 2015.
La baisse des prix a ralenti au 1er semestre 2015
avant de laisser place à une légère remontée entre
le 2ème et le 3ème trimestre. Au vu de la progression
des volumes de mutations, les négociations entre
acheteurs et vendeurs semblent se dérouler plus
sereinement, laissant envisager qu’une stabilité des
prix devrait progressivement se dessiner. Une
potentielle baisse des valeurs restera quant à elle liée
à une remontée ou non des taux d’intérêt à court et
moyen termes.
Sur le marché du neuf, les réservations auprès des
promoteurs et constructeurs ont progressé de
+ 20 % en 2015 après les mauvais résultats de 2014,
retrouvant ainsi leur moyenne historique. Avec la
reconduction du dispositif Pinel et un marché de
l’accession résilient, l’activité devrait pouvoir
conrmer son relèvement en 2016 et entraîner dans
son sillage le redressement des chiffres de mises en
chantier. Les prix devraient rester stables, une
pression à la baisse se heurtant à des coûts de
construction et de foncier peu exibles, d’autant
que la compression des marges que déclarent les
promoteurs et constructeurs leurs laissent peu de
latitude.
JANVIER 2016 CBRE Etudes et Recherche
Lille
13,2 €
Rouen
Caen 11,2 €
11,9 €
Rennes
12,2 €
Nantes
12,3 €
Reims
Paris 12,3 €
24,9 €
Orléans
11,1 €
Limoges
9€
Metz
9,7 € Strasbourg
12,4 €
Dijon
11,1 €
Clermont-Ferrand Lyon
9,9 €
12,7 €
Grenoble
11,9 €
Bordeaux
12,8 €
Toulouse
11,9 €
Marseille
Montpellier 11,5 €
13,6 €
Nice
15,4 €
Source : Clameur
LE DISPOSITIF D’ENCADREMENT DES LOYERS À
PARIS : UN IMPACT CIBLÉ
Depuis le 1er août 2015, les loyers des contrats conclus
à Paris sont fixés dans une double limite : en fonction du
loyer appliqué à l’ancien locataire et dans la limite des
valeurs fixées par l’arrêté préfectoral découlant du
dispositif d’encadrement des loyers.
Depuis son entrée en vigueur, l’impact du dispositif se
porte quasi essentiellement sur les appartements de
petites surfaces. La forte demande qui émane pour ce
type de logement avait permis à de nombreux
propriétaires d’obtenir des niveaux de loyers au m²
extrêmement élevés. Un certain nombre de bailleurs
doivent désormais revoir la rentabilité de leur
investissement avec des revenus locatifs parfois
ponctionnés de plus de 20 %.
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L’INVESTISSEMENT : LA VENTE EN BLOC
Visuel 11 : Taux de rendement « prime*» par type de produits
octobre 2015
octobre 2014
Bureaux Paris QCA
3,30 % - 4,00 %
3,90 % - 4,40 %
Bureaux La Défense
4,65 % - 5,75 %
5,50 % - 6,75 %
Bureaux Régions
5,30 % - 8,00 %
5,40 % - 8,00 %
Logistique classe A
6,25 % - 7,25 %
6,75 % - 8,00 %
Parcs d’activités
7,00 % - 9,50 %
7,50 % - 10,00 %
Centres commerciaux
3,50 % - 6,25 %
4,15 % - 6,25 %
Magasins (emplacements n°1)
3,00 % - 6,00%
3,50 % - 6,00 %
Retail parks
5,25 % - 9,25 %
5,25 % - 9,25 %
Résidentiel
3,10 % - 3,70 %
3,30 % - 3,80 %
UN DYNAMISME TOUJOURS DE RIGUEUR
Dans la continuité des précédentes années, le
marché de la vente en bloc est resté dynamique en
2015. La vente par des investisseurs institutionnels
de plusieurs portefeuilles d’immeubles des années
1970 - 1980 en régions aura principalement animé
et donné de la profondeur au marché, élargissant
le choix des investisseurs. Des actifs unitaires ont
également été cédés par d’autres investisseurs
institutionnels à Paris. Les acquéreurs potentiels
ont été nombreux à répondre aux sollicitations avec
des propositions souvent en adéquation avec celles
des propriétaires et gestionnaires d’actifs.
L’ÉMERGENCE DU LOGEMENT EN TANT QUE CLASSE
D’ACTIFS À PART ENTIÈRE ?
En 2015, les bailleurs sociaux sont restés les
principaux acquéreurs dans l’ancien en régions et
sur le marché de la VEFA. Les moyens dont ils
bénécient et la réglementation en vigueur leur
permettent de répondre aux appels d’offres avec
des propositions de valeurs le plus souvent
cohérentes avec les prétentions des vendeurs.
Une interrogation sur leur appétit d’achat dans
l’ancien se pose en 2016 en raison de la volonté
du gouvernement de renforcer encore davantage
leurs développements sur le logement neuf.
Les opérateurs / marchands de biens se montrent
toujours présents lors des consultations en se
positionnant notamment sur les actifs à
potentiels (à restructurer / à rénover) bénéciant
d’une localisation centrale. Adossés à des
banques, bailleurs de fonds ou travaillant pour le
compte de family offices, ils protent de
l’abondance de liquidités à faibles coûts pour
restés actifs sur le marché.
L’année 2015 aura surtout été marquée par
le retour à l’acquisition des investisseurs
institutionnels. Des assureurs, mutuelles et
caisses de retraite ont privilégié les localisations
« prime » en se positionnant sur des actifs
parisiens ou situés en proche banlieue ouest.
Avec la compression des taux de rendement
observée pour les immeubles de bureaux et les
commerces, ces acquéreurs ont ouvert leurs
stratégies d’acquisition au logement, la prime de
risque étant désormais réduite entre les actifs
résidentiels et l’immobilier commercial : le taux
de rendement « prime » est estimé entre 3,00 % et
3,30 % pour du commerce et des bureaux à Paris,
soit des taux observés pour certains immeubles
d’habitation dans Paris ou sa proche périphérie.
Cette tendance est d’ailleurs constatée dans les
pays étrangers, à l’image du Royaume-Uni et des
Etats-Unis où le logement devient une classe
d’actifs à part entière, à l’instar des bureaux et du
commerce. À titre d’exemple, le fond américain
JANVIER 2016 CBRE Etudes et Recherche
*Actifs bien situés, loués aux conditions de marché.
Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation,
Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de
références pour chaque catégorie.
Source : CBRE
Visuel 12 : Ventes de logements neufs en bloc
Période
2012
2013
2014
2015
1er 2ème 1er 2ème 1er 2ème 1er 3ème
sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. trim.
Nombre de
logements vendus 6 880 9 530 9 800 13 400 8 400 13 600 6 900 4 200
en bloc
Part dans le
18 % 22 % 20 % 25 % 18 % 25 % 14 % 17 %
total des ventes
Source : Observatoire de la FPI FRANCE
SCPI FISCALES DÉDIÉES AU LOGEMENT
Au cours du 1er semestre 2015, les SCPI de logement
ont collecté 10,1 millions d’ €, montant en baisse de
+ 44 % par rapport à la même période en 2014.
La première SCPI Pinel a été lancée par la société de
gestion Urban Premium avec la SCPI Urban Vitalim.
3 nouvelles SCPI Pinel ont été ouvertes depuis, avec
Multihabitation 9 de la Française AM, Habitat 5 de Ciloger
et Domidurable d’Immovalor Gestion.
Source : Aspim - Association Française des Sociétés de Placement
Immobilier
© 2016 CBRE | 7
MARKETVIEW RÉSIDENTIEL FRANCE
Blackstone et la branche immobilière de la Caisse
de dépôt et placement du Québec - Ivanhoé
Cambridge - ont récemment fait l’acquisition de
2 ensembles d’immeubles de logement dans le
quartier de Manhattan à New-York, pour un
montant de 5,3 milliards de dollars.
LE MARCHÉ HAUT DE GAMME À PARIS RETROUVE
QUELQUES COULEURS
En 2015, le marché résidentiel haut de gamme a
montré des signes de regain de dynamisme.
Les acheteurs potentiels ont bénécié de marges
de manœuvre plus importantes après la révision
à la baisse des valeurs par les vendeurs, les taux
d’intérêts ayant de leur côté atteint des niveaux
historiquement bas. Exigeants et raisonnés dans
leurs propositions, l’afflux d’offres sur le marché
a également élargi le choix des acquéreurs.
Les biens de qualité et « sans défaut » majeur
voient leurs prix préservés tant que les valeurs de
présentation ont été établies de manière
cohérente avec les transactions du marché. Pour
les biens comportant des imperfections, de
longues discussions ont parfois entraîné les
vendeurs à retirer leurs biens du marché, faute de
trouver un accord à des conditions satisfaisantes.
Dans ce contexte, la plupart des vendeurs ont
révisé à la baisse leurs prix d’annonce pour
rencontrer l’intérêt d’acheteurs potentiels.
Les ventes sont en légère hausse au cours du
1er semestre 2015 par rapport à la même période
l’an dernier.
Visuel 13 : Nombre d’appartements vendus à plus de 9 000 €/m² à
Paris (ventes libres)*
Prix
2012
2013
2014
2015*
9 000 - 11 000 €/m²
4 680
4 640
4 490
4 750
11 000 - 15 000 €/m²
2 140
1 800
1 660
1 700
15 000 - 20 000 €/m²
300
210
220
220
> 20 000 €/m²
Total des ventes
> 9 000 €/m²
90
50
50
70
7 210
6 700
6 420
6 740
*estimations entre juillet 2014 et juin 2015
*toutes les transactions ne sont pas obligatoirement enregistrées dans les bases
notariales. Les statistiques notariales sont en effet alimentées sur la base du
volontariat et ne sauraient de fait être exhaustives
Source : Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
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Directrice
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Chargé d’études
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 78
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