Résidentiel - janvier 2016

JANVIER 2016 CBRE Etudes et Recherche © 2016 CBRE | 1
MARKETVIEW
France Résidentiel, Janvier 2016
Ventes dans l’ancien
+ 7 %
Prix dans l’ancien
- 1,5 %
Mises en chantier
=
Ventes dans le neuf
+20 %
Taux d’emprunt
2,20 %
Évolution annuelle, derniers chiffres disponibles au 1er décembre 2015
0
50
100
150
200
15*141312111009080706 1,5 %
2,5 %
3,5 %
4,5 %
5,5 %
Taux d’emprunt en fin de période (%)
Montant des crédits nouveaux à l’habitat (en millards d'€)
* novembre 2014 - octobre 2015
Source : Observatoire du Financement des marchés Résidentiels - Crédit
Logement / CSA
Visuel 1 : Production de crédits nouveaux à l’habitat et évolution des
taux d’emprunt moyens (ensemble du marché)
LA VENTE AUX PARTICULIERS
LES TAUX D’INTÉRÊT TRÈS FAVORABLES ONT RELANCÉ
LA DEMANDE DE CRÉDIT À L’HABITAT
Après une année 2014 en recul (- 19 %), la
production de crédits nouveaux à l’habitat a
enregistré un rebond conséquent en 2015 avec
190,9 milliards d’€de prêts nouveaux accordés
aux particuliers sur 12 mois à n octobre.
Le poids des opérations de renégociations et
rachats de crédits, qui majorent la production de
nouveaux crédits sans impacter l’évolution des
encours (qui ont atteint 860 milliards d’€en
octobre 2015 d’après la Banque de France), reste
important (45 % de la production de crédits sur
les 6 derniers mois) tant les taux d’intérêt
d’emprunt sont bas, xés en moyenne à 2,20 %
en novembre pour l’ensemble du marché d’après
l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
Ventes en progression et prix
en voie de stabilisation : du
redressement à la reprise ?
SOMMAIRE
• La demande de crédit « boostée » par des taux
historiquement bas (p. 1 - 2)
• Le neuf : reprise des ventes mais la construction
peine encore (p. 2 - 3)
• Actualité fiscale et juridique : ce qui change en
2016 (p. 4)
• L’ancien : la baisse des prix en passe de s’arrêter
(p. 5)
• Le marché locatif : mobilité en hausse, loyers en
légère baisse (p. 6)
• La vente d’immeubles en bloc : retour à
l’acquisition des investisseurs long terme (p. 7)
• Le marché haut de gamme à Paris va mieux (p. 8)
CE QU’IL FAUT RETENIR
INDICATEURS FINANCIERS
Production de crédits nouveaux à l’habitat : 190,9
milliards d’€ sur un an à fin octobre 2015 (+ 64 % sur
un an)
MARCHÉ DU NEUF
Mises en chantier (tous logements confondus) : 350 600
logements commencés sur un an à fin octobre 2015
(stable sur un an)
Ventes (filière promoteurs) : 74 700 au cours des 9M
2015 (+ 20 % sur un an)
Ventes de maisons individuelles en secteur diffus
(estimations) : 111 000 sur un an à fin septembre 2015
(+ 10 % sur un an)
MARCHÉ DE L’ANCIEN
Nombre de mutations (France entière) : 769 000 sur
un an à fin octobre 2015 (+ 7 % sur un an)
Évolution annuelle du prix des logements anciens
(France métropolitaine) : - 1,7 % pour les
appartements et - 1,4 % pour les maisons au
3ème trimestre 2015
MARCHÉ LOCATIF
Évolution des loyers de marché (France entière) :
- 1,5 % en 2015

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Visuel 2 : Répartition de la durée des prêts immobiliers aux particuliers
* novembre 2014 à octobre 2015
Source : CGDD: SOeS /Sit@del2
Visuel 3 : Mises en chantier et permis de construire en France
Visuel 4 : Mises en vente, ventes et encours de logements neufs en
France (filière promoteurs, programmes d’au moins 5 logements,
cumul des 12 derniers mois)
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
9M151413121110090807060504
> 25 ans20 - 25 ans15 - 20 ans< 15 ans
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
15*14131211100908070605040302010099
Permis de construireMises en chantier
0
25 000
50 000
75 000
100 000
125 000
150 000
175 000
3T
15
3T
14
3T
13
3T
12
3T
11
3T
10
3T
09
3T
08
3T
07
3T
06
3T
05
3T
04
3T
03
3T
02
3T
01
Mises en vente Ventes En stock
Source : Observatoire Crédit Logement / CSA
En 2015, les banques ont constaté une reprise de
la demande de crédit à l’habitat des ménages
même si elles restent très attentives à la
solvabilité des emprunteurs (notamment sur le
ratio charges de crédit / revenu). La durée des
prêts accordés s’est en parallèle allongée pour la
1ère fois depuis 2011, la part des prêts d’une durée
supérieure à 25 ans étant passée de 15,4 % des
dossiers en 2014 à 18,5 % au cours 9 premiers
mois de 2015.
LE NEUF
LA CONSTRUCTION NE REDÉMARRE PAS (ENCORE…)
Note méthodologique du SOeS : Depuis février
2015, le « Chiffres & statistiques » relatif à la
construction de logements a évolué. De nouveaux
indicateurs visant à retracer les autorisations et les
mises en chantier à leur date réelle sont diffusés.
Après une baisse continue depuis 2012, la
production de logements (tous secteurs
confondus) se stabilise sur un an avec 350 600
mises en chantier recensées au cours des
12 derniers mois à n octobre 2015. Les permis
de construire accordés restent en retrait avec
366 900 autorisations délivrées sur 12 mois à n
octobre (- 3 % en un an). Le potentiel d'activité reste
compromis par la prudence des promoteurs et
constructeurs et le taux de pré-commercialisation
exigé avant la mise en chantier. Le taux
d’annulation des logements collectifs et individuels
autorisés à être construits reste supérieur à sa
moyenne de longue période pour s’établir
respectivement à 20 % et 15,9 % des autorisations
obtenues. D’après les dernières enquêtes menées
auprès des promoteurs immobiliers, les soldes
d'opinion sur les perspectives de mises en chantier
se sont redressés laissant présager d’un potentiel
redressement en 2016.
FILIÈRE PROMOTEURS : REBOND DES VENTES À
CONFIRMER EN 2016
En 2015, les ventes et réservations de logements
auprès des promoteurs (sur les programmes d’au
moins 5 logements) ont enregistré une hausse
annuelle de + 20 % au cours des 9 premiers mois
de l’année avec 74 700 unités, niveau identique à
la moyenne sur la période 2000 - 2014.
La progression des ventes aux investisseurs privés
est à l’origine de cette embellie eu égard à un
dispositif Pinel jugé plus lisible, plus favorable et
en dénitive plus rassurant. Les ventes en
accession se sont maintenues à des niveaux
satisfaisants, le PTZ + et ses conditions élargies
ayant en outre soutenu le marché de la primo-
accession.
Source : CGDD (SOeS, ECLN)

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Visuel 5 : Volumes de ventes de logements neufs en France
(filière promoteurs, programmes d’au moins 5 logements)
0
30 000
60 000
90 000
120 000
150 000
9M
15
141312111009080706050403020100
Ventes en accession
Ventes à investisseurs
Source : CGDD (SOeS, ECLN) et FPI
Visuel 6 : Prix de vente moyen des appartements neufs en France
0
600
1 200
1 800
2 400
3 000
3 600
4 200
9M
15
14131211100908070605040302 -2 %
0 %
2 %
4 %
6 %
8 %
10 %
12 %
Variation annuelle (en %)
Prix annuel moyen (en €/m²)
Source : CGDD (SOeS, ECLN)
L
’AIDE AUX MAIRES BÂTISSEURS : 1ER BILAN
Dans les communes éligibles à l’aide aux maires
bâtisseurs, 32 000 logements ont été autorisés au cours
du 1er semestre 2015 pour 16 000 logements au-dessus
du seuil de construction défini pour recevoir l’aide. Le
montant total de l’aide a été évalué par le gouvernement
à 34 millions d’€pour le 1er semestre 2015.
Pour rappel, c’est afin de soutenir les efforts des maires
pour construire des logements que l’Etat verse, à près
de 470 communes, une aide de 2 100 €par logement
construit au-delà du seuil de 1 % des logements existants
sur la commune.
Source : territoires.gouv.fr
An de limiter leurs niveaux de stock, les
promoteurs avaient ajusté leurs mises en
vente (nouveaux logements proposés à la
commercialisation au cours d’une période).
Les mises en ventes se sont légèrement redressées
en 2015 suite au bon niveau de commercialisation
relevé. Le niveau de l’encours des logements
proposés à la vente atteint 98 800 (dont 89 800
appartements) début octobre, avec des stocks
physiques toujours maîtrisés : seulement 7 % des
encours d’appartements sont achevés, 34 % étant
en cours de construction et 59 % encore au stade
de projet.
DES PRIX STABILISÉS
Le prix moyen des appartements neufs en France
est stable sur un an pour s’afficher à 3 887 €/m2
en 2015. Dans les régions les moins densément
peuplées, le prix moyen ne dépasse pas
3 000 €/m2en Bourgogne, dans le Limousin ou
en Franche-Comté. Il s’affiche aux alentours de
4 000 €/m2dans les régions plus peuplées comme
le Rhône-Alpes ou la région PACA. En Ile-de-
France, la valeur moyenne s’établit à 4 744 €/m2
avec de fortes disparités entre les communes qui
connaissent un fort développement urbain et les
centres urbains /cœurs d’agglomérations comme
Paris, où le prix moyen a atteint 10 544 €/m2au
3ème trimestre 2015 (source : ADIL75).
D’après la dernière enquête de conjoncture dans
la promotion immobilière, les promoteurs sont
moins nombreux à indiquer une baisse des prix.
Ils préfèrent consolider leurs offres commerciales
(équipements offerts et/ou frais de notaires
exemptés) ou encore proposer des remises sur les
appartements déjà livrés.
LE MARCHÉ DES MAISONS INDIVIDUELLES SE REPREND
À l’instar du marché de la promotion, le marché
des maisons individuelles en secteur diffus s’est
redressé en 2015. Selon l’indicateur Markémétron
publié par l’Union des Maisons Françaises, les
ventes brutes des constructeurs sont en
progression annuelle de + 10 % à n septembre
avec 111 000 unités estimées. Cette amélioration
des niveaux de commercialisation a été observée
sur l’ensemble du territoire, hormis les régions
de l’ouest et en PACA. Cette reprise a
principalement été initiée par les primo-
accédants qui ont en outre bénécié du recadrage
du PTZ + depuis octobre 2014.

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ACTUALITÉ FISCALE ET JURIDIQUE : QU’EST CE QUI CHANGE EN 2016 ?
Le Prêt à taux zéro (PTZ) étendu
Le dispositif, dont le coût total est évalué à
2 milliards d'€ pour l'Etat, fera l'objet d'un
amendement au projet de loi de finances pour
2016. Réservé aux primo-accédants (excepté
pour certaines conditions), le PTZ dans l’ancien
avec travaux (représentant 25 % du montant
total de l'opération) est élargi à 30 000
communes (toute la zone C), contre 6 000 en
2015. Le PTZ prévoit de pouvoir financer
jusqu'à 40 % de l'achat du bien immobilier,
toutes zones géographiques confondues, contre
18 % à 26 % auparavant selon la localisation.
Les plafonds de revenus permettant d'en
bénéficier seront augmentés et les différés de
remboursement plus longs. Les bénéficiaires de
ce prêt pourront par ailleurs quitter leur
résidence principale 6 ans après le déblocage
du prêt, contre 25 ans précédemment.
Les aides aux travaux d’économie
d’énergie prolongées
Le crédit d’impôt pour la transition
énergétique (CITE), destiné à financer
l'amélioration de la performance énergétique
des logements anciens (en résidence principale),
est prolongé jusqu'au 31 décembre 2018.
Le montant de ce crédit gratuit varie de
10 000 € à 30 000 € en fonction de l'ampleur
des travaux et sera remboursé sur 10 ou 15 ans.
Enfin, un micro-crédit à taux zéro sera créé pour
compléter les aides versées par l’Agence
Nationale de l’Habitat en faveur des ménages
les plus modestes souhaitant rénover leur
logement.
L’investissement locatif dans le neuf
confirmé pour 2016
Le dispositif fiscal Pinel en faveur de
l’investissement locatif dans le neuf est reconduit.
L’enveloppe dédiée aux aides
personnalisées au logement (APL) pour
les locataires diminuée
Un plan d’économie sera mis en œuvre à partir
de 2016. Les montants alloués aux APL
diminueront ainsi de 185 millions d’€ en 2016
et de 274 millions d’€ en 2017, sur une
enveloppe annuelle aujourd’hui estimée à
environ 17,4 milliards d’€. Les économies
proviendront de trois mesures ciblées. Les aides
seront tout d’abord dégressives pour les
allocataires ayant 30 000 € de patrimoine ou
plus, un décret en fixera les contours (quel type
de patrimoine ? Résidence secondaire, livret A,
assurance-vie, …) et les modalités. Un loyer
plafond, à partir duquel les aides seront
dégressives, sera également introduit. Enfin, les
salariés de moins de 25 ans qui viennent de
trouver un emploi ne bénéficieront plus d’une
dérogation qui leur était favorable, dans le
calcul de leurs ressources.
Hausse des droits de mutation : Paris
cède à son tour
Initialement mise en œuvre de manière
transitoire (du 1er mars 2014 au 29 février
2016), la hausse des droits de mutation a été
pérennisée par le gouvernement. Dès le
1er janvier 2016, Paris devient le
95ème département français et le dernier d'Ile-
de-France à déplafonner le taux des droits de
mutation, qui passeront pour la taxe prélevée
par les départements de 3,8 % à 4,5 % du prix
du bien. Pour exemple, les acquéreurs devront
payer 2 800 € supplémentaires en droits de
mutation pour un appartement acquis à
400 000 €.
Source : legifrance.gouv.fr

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Visuel 7 : Nombre de ventes de logements anciens en France (en milliers)
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
15*141312111009080706050403020100
* novembre 2014 – octobre 2015
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales
Visuel 8 : Variation annuelle de l’indice des prix des logements
anciens (en fin de période)
-5 %
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
3T
15
141312111009080706050403020100
Paris Ile-de-France Régions
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales
Visuel 9 : Prix médian des appartements anciens au 2ème trimestre
2015 (en €/m², variation annuelle)
Rennes
2 290 
Nantes
2 470 
Bordeaux
3 100 
Montpellier
2 550 
Toulouse
2 440 
Marseille
2 240 Toulon
2 060
Nice
3 510 
Lyon
3 230 
Clermont-Ferrand
1 530 
Dijon
1 860 
Strasbourg
2 340 
Orléans
1 920 
Paris*
8 020
Légende :
> + 1 %
entre - 1 % et + 1 %
< - 1 %
Tours
2 160 
Caen
1 820 
Nancy
1 670 
Lille
2 800 
Grenoble
2 160 
*prix moyen au 3ème trimestre 2015
Source : Notaires de France
L’ANCIEN
ACHETEURS ET VENDEURS SE SONT RETROUVÉS
Au cours de la période 2012 à 2014, le nombre de
ventes de logements anciens en France a été
d’environ 700 000 mutations par an, niveau inférieur
d’environ - 10 % à la moyenne annuelle en
historique. En 2015, les ventes ont progressé et
atteint 769 000 mutations sur 12 mois à n octobre.
Le niveau historiquement bas des taux d’emprunt a
offert d’excellentes conditions d’acquisition aux
ménages, bien que la conance reste dégradée sur
les questions d’évolution de pouvoir d’achat. Ces
conditions de nancement très favorables couplées
à une baisse des prix ont permis aux acheteurs et
vendeurs de progressivement se retrouver.
Les marchés résidentiels protent de leurs
solides fondamentaux (démographie favorable,
décohabitations, désir d’accession à la propriété
prégnant, produit d’épargne privilégié) pour voir la
demande en logement restée structurellement forte,
bien que principalement orientée vers les grandes
agglomérations et notamment leur parc social.
Sur le marché de l’investissement locatif, les acteurs
font preuve d’une prudence toujours forte pour
s’accommoder des nouveaux textes de lois.
La « pierre » restant une composante importante de
l’épargne des ménages en France, les acquéreurs
potentiels continuent à se positionner en endossant
souvent eux-mêmes le costume d’agent immobilier.
LA BAISSE DES PRIX EST-ELLE EN PASSE DE S’ARRÊTER ?
Au 3ème trimestre 2015, l’évolution de l’indice des prix
des logements anciens établi par l’INSEE et les
Notaires de France indique que la baisse des prix s’est
atténuée avec - 1,5 % sur un an (- 1,4 % pour les
maisons et – 1,7 % pour les appartements). L’indice
fait même état d’une légère remontée des prix
(+ 0,8 %) par rapport au 2ème trimestre. Par rapport au
point haut du marché atteint au 3ème trimestre 2011,
la baisse cumulée des prix a été de - 6,7 % en 4 ans.
Dans la plupart des marchés, les vendeurs avaient
révisé leurs valeurs de présentations et cédé aux
exigences des acquéreurs potentiels. Le redressement
des ventes au cours des derniers trimestres permet
d’attester que vendeurs et acquéreurs se sont
retrouvés sur les niveaux de valeurs.
En régions, les prix ont enregistré une baisse de
- 1,7 % sur un an au 3ème trimestre 2015 (- 1,4 % pour
les maisons et - 2,1 % pour les appartements).
Les valeurs moyennes sont supérieures à 3 000 €/m2
à Nice, Lyon et Bordeaux et comprises entre
2 500 €/m2et 3 000 €/m2à Lille et Montpellier.
En Ile-de-France, le prix moyen des appartements au
3ème trimestre 2015 s’affiche respectivement à
4 300 €/m2en 1ère Couronne (- 1,1 % sur un an) et à
2 940 €/m2en 2ème Couronne (- 2,5 % sur un an). À
Paris, le prix moyen est repassé au-dessus de la barre
des 8 000 €/m2, à 8 020 €(mais avec une baisse de
- 0,9 % sur un an).