Les immeubles locatifs

Location d’immeuble
Revenus
Un revenu de location constitue un revenu tiré de biens si l’on ne fait que louer des locaux
et fournir des services de base comme le chauffage, l’éclairage, le stationnement et une
salle de lavage. Toutefois, lorsque le locateur offre des services supplémentaires tels que
des services de nettoyage, de sécurité et de repas, il est possible que son activité de
location soit considérée comme une entreprise. Les commentaires ci-après ne
s’adressent qu’à ceux et celles qui ont un revenu de location tiré de biens.
Pertes
Un contribuable subit une perte de location lorsque ses dépenses, avant amortissement,
sont plus élevées que le revenu brut de location. Cette perte est déductible de tous ses
autres revenus si les dépenses de location ont été engagées dans le but de gagner un
revenu.
Dépenses
Un contribuable peut déduire toutes les dépenses raisonnables engagées pour gagner un
revenu de location. Les dépenses courantes peuvent être déduites dans l’année où elles
sont effectuées tandis que les dépenses en capital, qui procurent des avantages pendant
plusieurs années, sont déduites sous forme d’amortissement. Les dépenses en capital
comprennent le prix d’acquisition du bien locatif, les frais juridiques liés à son achat, les
droits relatifs au transfert de propriété et le coût du mobilier loué avec le bien.
Lorsqu’un contribuable effectue des réparations importantes, il doit déterminer s’il s’agit
d’une dépense courante ou d’une dépense en capital. Une dépense engagée en vue de
remettre un bien dans son état initial est normalement une dépense courante. Toutefois,
une dépense engagée en vue d’améliorer un bien au-delà de ce qu’il était au début
constitue une dépense en capital.
Les dépenses déductibles les plus courantes sont :
•
l’impôt foncier, l’électricité, les assurances;
•
les commissions payées pour trouver de nouveaux locataires;
•
les coûts d’aménagement paysager;
•
les coûts d’entretien et de services publics;
•
les frais comptables, d’emprunt, d’intérêts, de publicité;
•
les frais payés pour une réduction de taux d’intérêt;
•
les paiements pour l’annulation d’un bail.
Les dépenses telles que la portion de capital du paiement hypothécaire, les pénalités
fiscales et la valeur du travail du propriétaire ne sont pas déductibles.
Cas particuliers
Transformation pour personnes handicapées
Le coût des transformations pour adapter un bâtiment de location aux besoins des
personnes handicapées est déductible à titre de dépense courante et n’a pas à être
amorti4. Les frais engagés pour l’acquisition de matériel répondant aux besoins des
personnes handicapées, tels les indicateurs d’ascenseur en braille, certains dispositifs
téléphoniques ou informatiques et autres, constituent également des dépenses courantes.
Coûts accessoires
Certains coûts accessoires se rapportant à la période de construction, de rénovation ou
de transformation d’un bâtiment ne peuvent être déduits et sont ajoutés au coût de
l’immeuble. Ils comprennent, entre autres, les frais d’intérêts et de promotion, les
honoraires juridiques et comptables et l’impôt foncier. Cette règle ne s’applique pas aux
coûts d’aménagement paysager, qui sont entièrement déductibles dans l’année.
Véhicule
Les frais de véhicule à moteur sont déductibles si un véhicule sert à transporter des outils
et des matériaux et si le propriétaire fait lui-même des travaux d’entretien au bien de
location. Par ailleurs, un contribuable qui possède plus d’un bien locatif peut également
déduire les frais à l’égard d’un véhicule à moteur utilisé pour percevoir les loyers,
superviser les travaux de réparation et administrer les biens.
Amortissement
Un contribuable ne peut ni créer ni augmenter une perte de location en déduisant une
dépense d’amortissement, ni réclamer une telle dépense à l’égard du terrain. Par ailleurs,
un immeuble locatif dont le coût s’élève à 50 000 $ ou plus doit être inscrit dans une
catégorie distincte.
Si vous réclamez une dépense d’amortissement à l’égard d’un bien locatif, vous pourriez
devoir ajouter un montant à votre revenu à titre de récupération d’amortissement dans
l’année où vous le céderez.
4
Au Québec, une attestation d’admissibilité de la Régie du bâtiment peut être exigée.