les marchés fonciers et immobiliers du logement en normandie
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Mars 2014 LES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS DU LOGEMENT EN NORMANDIE ÉDITORIAL L’accès au logement constitue une des priorités fortes de Cécile Duflot, ministre de l’égalité des territoires et du logement. Cet enjeu majeur implique les collectivités territoriales au travers de leurs compétences habitat et urbanisme. L’accès à la propriété du logement est une aspiration constante de nos concitoyens. Cette ambition légitime a connu quelques difficultés au cours des années 2000 avec une montée importante des prix immobiliers et fonciers, rendant plus difficile l’accès à un logement proche des services ou de son lieu de travail. Ce phénomène a concerné toute la France dont la Normandie. Dans ce contexte, il est devenu important de se doter d’outils de suivi des marchés du logement, ce qui est fait tant au niveau national qu’à l’échelle locale à travers la consolidation ou la mise en place de données et d’indicateurs et le développement de leur diffusion et de leur structuration en observatoires. Une approche régionale permet de replacer chaque territoire dans son contexte. Le traitement conjoint de l’immobilier et du foncier, indissociables en matière opérationnelle, a semblé pertinent pour appréhender plus globalement la question. Il s’agit également de mesurer l’évolution de la Normandie au regard des autres régions françaises. La présente étude s’inscrit dans un partenariat entre les DREAL de Haute-Normandie et de Basse-Normandie, mais également avec l’Établissement Public Foncier de Normandie. Les connaissances et les outils de chacun ont ainsi pu être mutualisés pour produire un état des lieux offrant plusieurs points de vue sur les marchés de l’habitat. Cette approche se veut complémentaire des observatoires territoriaux, qui pourront approfondir certains thèmes, ou développer des indicateurs à des échelles plus fines. Cette démarche est appelée à se poursuivre dans les années à venir. L’importance du logement et les fluctuations des marchés rendent plus que jamais nécessaire leur analyse partagée. Le prix des maisons anciennes Typologie Evolution 2000 2012 2012 % actes Prix médian % actes Prix médian Prix médian INFLUENCE FRANCILIENNE 2% 94 518 2% 174 000 84% COMMUNES LITTORALES 6% 81 789 10% 163 000 99% COMMUNES MONOPOLARISEES 20% 87 658 21% 162 000 85% POLES URBAINS 39% 85 371 34% 158 000 85% COMMUNES RURALES 32% 66 315 33% 127 110 92% Calvados 17% 86 896 18% 170 000 96% Manche 12% 68 602 17% 130 000 89% Orne 11% 57 931 11% 105 000 81% Basse-Normandie 40% 71 689 46% 137 500 92% Eure 20% 86 134 21% 160 000 86% Seine-Maritime 40% 83 847 34% 157 000 87% Haute-Normandie 60% 83 847 54% 158 000 88% LES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS du logement en Normandie 2000 Source : PERVAL Notaires de France Zonage administratif Entre les années 2000 et 2012, la hiérarchie des prix des maisons, parmi les territoires groupés par typologie, n’a pas évolué. Les franges franciliennes demeurent le territoire aux prix les plus élevés. Le constat est identique pour les communes rurales qui restent les territoires les plus accessibles. Le changement de positionnement le plus significatif concerne les territoires littoraux qui, au quatrième rang en 2000, se hissent à la seconde place en 2012 en affichant le plus fort taux de croissance de la typologie (+ 99 %). 3 L’observation des zonages administratifs ne met pas en lumière de changement important. Le constat le plus marquant prix des maisons en base 100 territoires par typologie pour les deux départements haut-normands est le resserrement des différences de prix qui ne sontEvolution plus duéloignés que de source : PERVAL - Notaires de France trois mille euros sur le prix global d’une maison en 2012 (soit moins de 2 % d’écart). Les prix des maisons vendues sur le Evolution territoire ontterritoires augmenté plus rapidement que ceux de Haute-Normandie du prixbas-normand des maisons en base 100 administratifs source : PERVAL - Notaires de France 220 entre 2000 et 2012. Les prix les plus élevés sont ceux du Calvados, tirés par les communes littorales, où ils ont le plus progressé. L’écart entre ce département et l’Orne est particulièrement notable (62 %). Les prix en Haute-Normandie en 2012 200 15 % supérieurs à ceux de la région voisine. restent cependant environ Evolution du prix des maisons en base 100 territoires200par typologie source : PERVAL - Notaires de France Evolution du prix des maisons en base 100 - territoires par typologie 180 108 source : PERVAL - Notaires de France Evolution du prix des maisons en base 100 territoires administratifs source : PERVAL - Notaires de France 220 Evolution du prix des maisons160en base 100 - territoires administratifs 160 source : PERVAL - Notaires de France 200 200 140 108 120 160 100 2000 140 180 160 2002 2004 2006 Calvados Eure Manche Orme Seine-Maritime Haute-Normandie Basse-Normandie 140 120 100 2000 2002 2004 2006 120 2008 2010 2012 2008 2010 100 2000 2012 2004 Influence francilienne Communes littorales Communes monopolarisées Pôles urbains Communes rurales 140 120 100 2000 2002 2002 2004 Influence francilienne 2006 2008 2010 2012 Calvados En termes d’évolution, que zonage administratif, l’inflexion des prix vers Communes littorales Eure l’on observe les territoires par typologie ou par Communes monopolarisées Mancheperceptible à partir de 2008, après des années une stabilité est nettement de fortes hausses correspondant à un quasi Orme Pôles urbains doublement lors de la première décade. En 12 ans, tous les territoires ont vuCommunes leur prix augmenter dans une fourchette allant Seine-Maritime rurales Haute-Normandie de 80 % à 100 %. Les communes littorales montrent l’évolution la plus dynamique et les communes rurales bénéficient d’un Basse-Normandie effet de rattrapage. Les trois autres typologies de territoire montrent une décélération de l’augmentation des prix depuis 2008. 2006 2008 2010 2012 Prix des maisons vendues en 2012 source - Notaires France leur progression après la pause de 2008 alors que ceux En Basse-Normandie, les prix du département du: PERVAL Calvados ontderepris de la Manche et de l’Orne ont continué de fléchir. En Haute-Normandie, le dynamisme de l’Eure le situe en douze ans au même niveau de progression que la Seine-Maritime. Prix des maisons vendues en 2012 source : PERVAL - Notaires de France 400 000 380 000 350 000 355 000 305 225 300 000 288 200 260 000 4 200 000 179 176 150 000 174 000 186 036 177 076 169 805 136 251 163 000 158 000 162 000 127 110 100 000 Maximum Prix moyen 80 000 50 000 66 775 150 000 200 000 Maximum source : PERVAL - Notaires de France 50 000 40 000 163 000 163 000 169 805 162 000 177 076 66 775 162 000 158 000 60 000 INFLUENCE FRANCILIENNE Minimum COMMUNES LITTORALES COMMUNES MONOPOLARISEES POLES URBAINS COMMUNES RURALES Maximum Prix moyen 80 000 Médiane 50 000 Minimum Médiane Minimum 0 INFLUENCE FRANCILIENNE 66 775 60 000 64 000 INFLUENCE FRANCILIENNE 136 251 COMMUNES LITTORALES COMMUNES LITTORALES COMMUNES MONOPOLARISEES COMMUNES POLES 40 000 MONOPOLARISEES URBAINS POLES URBAINS COMMUNES RURALES40 000 40 000 Le prix des appartements anciens 2000 Typologie % actes 40 000 Evolution 2000 2012 2012 % actes Prix médian Prix médian Prix médian INFLUENCE FRANCILIENNE 1% 58 693 1% 99 000 69% COMMUNES LITTORALES 6% 43 829 13% 106 667 143% COMMUNES MONOPOLARISEES 0% 60 217 1% 99 858 66% POLES URBAINS 92% 49 546 82% 100 000 102% COMMUNES RURALES 2% 38 112 3% 68 250 79% Calvados 32% 45 735 38% 100 200 119% Manche 4% 45 735 6% 81 250 78% Orne 3% 39 637 3% 62 000 56% Basse-Normandie 39% 45 468 47% 95 000 109% Zonage administratif 7% 54 882 9% 90 910 66% Seine-Maritime 53% 51 833 43% 107 000 106% Haute-Normandie 61% 52 595 53% 104 000 98% Eure n Nombre de transactions inférieur à 50 En termes de typologie, le territoire dont le prix médian a le plus progressé (+143 %) est le littoral. Les biens qui y sont majoritairement vendus sont des appartements de petite taille. Les pôles urbains ont également connu une forte hausse des prix (+ 102 %). Ces territoires représentent environ 82 % des transactions observées en 2012. La hiérarchie entre ces deux types d’espaces s’est inversée dans les années 2000, et ce sont les territoires littoraux qui affichent aujourd’hui les prix les plus élevés. En Haute-Normandie, les prix médians sont plus élevés que dans la région voisine (+ 9000 € en 2012). En 2000, les départements du Calvados et de la Manche présentaient un même prix médian, sans doute du fait de ventes un peu particulières cette année, car le marché du Calvados reste positionné sur des prix de l’immobilier supérieurs, notamment par des prix bien plus élevés sur le haut de gamme. Cette caractéristique est confirmée sur les millésimes suivants, plus en adéquation avec la hiérarchie observée entre les deux départements. Sur cette même année 2000, l’Eure présente des prix plus élevés que ceux de la Seine-Maritime, contrairement à tous les autres millésimes, ceci pouvant s’expliquer par un effet de structure lié à la localisation des biens sur des territoires très valorisés. 136 251 127 110 64 000 127 110 0 260 000 158 000 100 000Prix moyen 0 Médiane 174 000 186 036 100 000en 2012 Prix des maisons vendues 174 000 150 000 80 000 64 000 60 000 179 176 Source : PERVAL Notaires de France LES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS du logement en Normandie 250 000 On constate dans les communes littorales Prix des maisons vendues en 2012 : PERVAL - Notaires de France comme dans les pôles urbains une source offre diversifiée mais dont les prix, dans les segments 400 000 les plus élevés, tirent les prix moyens380vers le 000 355 000 350 000 000 haut. Les400 territoires ruraux dont les prix sont 305 225 300 000 380 000 355 000 350 000 plus abordables présentent un 288 200spectre moins 250 000 305 225 000 maison sur deux est vendue entre étendu : 300 une 200 288000 200 186 036 179 176 177 076 260 000 169 805 quatre vingts 250 000 et cent soixante dix mille euros. 40 000 COMMUNES RURALES Les prix dans le département du Calvados progressent fortement et placent ce territoire en seconde position derrière la Seine-Maritime. Les deux départements concentrent l’essentiel des ventes et des hausses de prix de leur région. Le Calvados des appartements en 2012 enregistre ainsi plus de 80 % desPrixtransactions devendus la Basse-Normandie. Ce constat est identique pour la Seine-Maritime source : PERVAL - Notaires de France rapportée à l’échelle de la Haute-Normandie. Prix des appartements vendus en 2012 La distribution des prix des appartements source : PERVAL - Notaires de France présente des similitudes avecPrix celle des maisons des appartements vendus en 2012 source : PERVAL - Notaires de France pour les pôles 400 urbains, les communes littorales 000 et rurales. 350 000 350 000 300 000 244 475 245 000 250 000 Le marché foncier de l’habitat individuel 400 000 en volume - de 2006 à 2012 (moyenne par an) 200 000 150 000 150 000 Maximum Prix moyen 106 667 50 000 Médiane Minimum 0 47 600 COMMUNES LITTORALES 200 000 74 968 100 000 150 000 Prix des appartements vendus en 2012 118 651 Maximum 200 000 18 275 POLES URBAINS COMMUNES RURALES Maximum Prix moyen Prix moyen 150 000 Médiane 100 000 Minimum Médiane 50 000 Minimum 0 marché foncier de l’habitat individuel 106 667 000 651 11850 106 667 0 47 600 400 000 74 968 POLES URBAINS 68 250 41 500 18 275 POLES URBAINS COMMUNES RURALES 350 000 olume - de 2006 à 2012 (moyenne par an) ce : EPTB / INSEE 2011 Le foncier à destination de l’habitat individuel 300 000 245 000 250 000 • Les volumes de transactions 200 000 Le marché foncier dédié à l’habitat représente 50 % en surface des transactions foncières non agricoles (40 % en pôle urbain). La part de foncier affectée à laLe construction individuelle constitue près de 85 % du foncier 150 habitat 000 (70 % en pôle urbain). marché foncier de l’habitat individuel 651 La Normandie n’est pas le territoire le plus volume global.parCependant, en nombre de transactions par118 habitant, les en volume - deactif 2006en à 2012 (moyenne an) Maximum 100 000 : EPTBà/la INSEE 2011 nationale. deux régions ont une activité Source supérieure moyenne individuel nne par an) Prix moyen 106 667 Médiane 50 000 Minimum 0 Le marché foncier de l’habitat individuel en volume - de 2006 à 2012 (moyenne par an) Source : EPTB / INSEE 2011 Nombre de transactions annuelles pour 1000 habitants Nombre de transactions annuelles 1 000 0,02 - 1 2 500 1,1 - 3 3,1 - 5 5,1 - 13 5 000 13,1 - 22 7 500 e de transactions annuelles 000 habitants Nombre de transactions annuelles 1 000 10 000 0,02 - 1 2 500 1,1 - 3 3,1 - 5 5,1 - 13 5 000 13,1 - 22 Nombre de transactions annuelles 7 500 1 000 2 500 5 000 7 500 10 000 Nombre de transactions annuelles pour 1000 habitants 0,02 - 1 1,1 - 3 3,1 - 5 Nombre de transactions annuelles 1 000 2 500 Prix des appa 74 968 68 250 41 500 100 000 COMMUNES LITTORALES 150 000 100 000 116 007 COMMUNES LITTORALES 47 600 150 000 116 007 source : PERVAL - Notaires de France 100 000 68 250 41 500 244 475 245 000 250 000 100 000 244 475 245 000 250 000 300 000 116 007 118 651 300 000 350 000 Source : EPTB / INSEE 2011 47 600 COMMUNES LITTORALES LES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS du logement en Normandie 400 000 18 275 COMMUNES RURALES source 244 475 5 116 007 100 000 41 500 POLES URBAINS Marché foncier de l’habitat individuel Marché foncier de l’habitat individuel Au cours detransactions la période 2006 – 2009, période de crise du financement de l’immobilier, on a pu constater une baisse du Volume des pour 1 000 habitants Volume des transactions pour 1 000 habitants nombre de transactions. Suite à une légère reprise entre 2009 et 2011, le nombre de transactions est reparti à la baisse en source : EPTB source : EPTB Normandie. LES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS du logement en Normandie 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 6 Marché foncier de l’habitat individuel 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2006 2006 Volume des transactions pour 1 000 habitants Source : EPTB 2007 2007 2008 2008 2009 2009 20102010 2011 2011 2012 2012 Haute-Normandie Haute-Normandie Basse-Normandie Basse-Normandie France France • Les PRIX Les prix des terrains sont traditionnellement plus élevés en Île-de-France et dans le Sud-Est de la France. La Normandie connaît, quant à elle, des prix moins élevés que la moyenne nationale. Marché foncier normand à destination de l’habitat individuel Les prix des terrains connudes uneterrains hausse- en marquée entre 2000 et 2012 sur les différentes parties du territoire normand, à Evolution des prixont médians € Source :de PERVAL - Notaires de France l’exception la période 2008-2010. 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2000 Marché foncier normand à destination de l’habitat individuel Evolution des prix médians des terrains - en € Source : PERVAL - Notaires de France Communes rurales Influence francilienne Communes monopolarisées Pôles urbains Communes littorales 2002 2004 2006 2008 2010 2012 La montée des prix a été plus marquée dans les franges franciliennes, mais rapporté à la Normandie, le nombre de transactions concernées reste faible. Les prix des terrains en périurbain (communes monopolarisées) sont aujourd’hui comparables aux prix des terrains en zones urbaines, ce qui constitue une évolution notable par rapport au constat du début des années 2000. On constate un écart important entre les prix pratiqués dans les zones rurales et ceux du reste du territoire. Marché l’habitat Au global, entrede2000 et 2012,individuel les prix des terrains ont été multipliés par 3,2 sur l’ensemble de la Normandie. Evolution prix médians des terrains - en connaissent € Le Calvados et des les départements haut-normands de fortes évolutions, et leurs prix sont restés très proches. sources : PERVALconnaissent - Notaires de France une hausse des prix mais dans une moindre mesure, contribuant ainsi à L’Orne et la Manche également accroître l’écart avec les premiers, notamment depuis 2004. 70 000 Marché de l’habitat individuel Evolution des prix médians des terrains - en € 60 000 sources : PERVAL - Notaires de France 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Calvados Eure Manche Orme Seine-Maritime Les tendances régionales ont différé à partir de 2008 : contraction des prix puis rebond en Haute-Normandie ; hausse continue jusqu’en 2010 puis légère baisse en Basse-Normandie. Plus localement, on remarque de fortes disparités infra-départementales, notamment en Seine-Maritime et dans le Calvados. L’Eure et l’Orne semblent être davantage uniformes, le premier avec des valeurs assez élevées alors que le second connaît des prix plus bas. LES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS du logement en Normandie En € 7139,5 - 22000 22001 - 38000 38001 - 65000 65001 - 123000 123001 - 246959 Nombre de transactions non significatif En € Marché foncier de l’habitat individuel 7139,5 - 22000 Source : PERVAL - Notaires de France 65001 - 123000 22001 - 38000 Prix médians des terrains par cantons - 65000 Données 2000 - 2002 - 2004 - 2006 - 2008 - 2010 38001 et 2012 123001 - 246959 Nombre de transactions non significatif 7 Les terrains achetés en pôle urbain sont viabilisés pour 90 % d’entre eux. La proportion de terrains restant à viabiliser augmente avec la distance pour atteindre 45 % dans les espaces ruraux. Le niveau de viabilisation du terrain au moment de la vente a un fort impact sur les prix et contribue donc à renforcer les écarts de prix constatés entre les villes et les campagnes. • Les surfaces Le marché foncier de l'habitat individuel Surface médiane des transactions en 2012 Source : EPTB Les surfaces médianes des terrains vendus en Normandie en 2012 restent importantes au regard des autres régions françaises. Le terrain type y est de 1009 m² en Haute-Normandie et de 924 m² en Basse-Normandie, alors que la médiane nationale s’établit à 801 m². Localement, la surface des terrains est plus importante dans les communes rurales et les communes monopolarisées. La taille semble fonction de la proximité des pôles urbains. Surface médiane des terrains Données 2000 - 2002 - 2004 - 2006 - 2008 - 2010 et 2012 Source : PERVAL - Notaires de France Le marché foncier de l'habitat individuel Surface médiane des transactions en 2012 Source : EPTB Marché foncier de l’habitat individuel Marché foncier de l’habitat individuel Surface médiane des terrains Données 2000 - 2002 - 2004 - 2006 - 2008 - 2010 et 2012 Surface médiane des transactions en 2012 Source : EPTB Source : PERVAL - Notaires de France En M² En M² 570 - 635 636 - 779 En M² 570 - 635 636 - 779 780 - 852 853 - 1080 1081 - 1525 En M² 780 - 852 327 - 840 853 - 1080 1132 - 1400 1081 - 1525 841 - 1131 1401 - 1807 1808 - 3762 327 - 840 841 - 1131 1132 - 1400 1401 - 1807 1808 - 3762 D’autre part, sur un axe Pays d’Auge – Pays d’Ouche – Perche, les surfaces des terrains à bâtir sont particulièrement importantes. Ces territoires se caractérisent par une agriculture orientée vers l’élevage et les vergers, et ont été définis comme « zones agricoles défavorisées ». On y relève également un faible nombre de documents d’urbanisme dans les communes rurales. LES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS du logement en Normandie La majorité du territoire français connaît une diminution de la taille médiane des parcelles à bâtir, ce qui peut être lié à deux facteurs : la mise en place des outils de planifications afin de lutter contre la sur-consommation de l’espace, à des fins de constructions individuelles ; l’augmentation du prix du foncier qui peut conduire les lotisseurs à produire une plus grande densité de lots pour une même surface de terrain à aménager. 8 Haute-Normandie et Basse-Normandie suivent cette tendance nationale depuis 2006, mais de manière très hétérogène, selon la typologie des communes. On notera notamment que, dans les communes rurales, les surfaces de terrains à bâtir ont fortement baissé entre 2002 et 2008, mais connaissent une stagnation depuis. La surface des terrains, situés en pôle urbain sont stables sur la période entre 2000 et 2012. A noter que les valeurs des communes de la zone francilienne sont plus volatiles, ce qui s’explique par un échantillon plus faible. 1 600 1 400 Marché foncier de l’habitat individuel en Normandie 1 200 Source : PERVAL - Notaires de France Evolution de la surface médiane par type de commune 1 000 800 600 400 200 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Communes rurales Communes monopolarisées Influence francilienne Communes Littorales Pôles urbains On remarque enfin le rôle incitatif des procédures d’urbanisme sur la maîtrise de la consommation foncière. En effet, si la parcelle médiane en Normandie s’étend sur 1100 m² environ entre 2000 et 2012, elle est de 863 m² en lotissement, contre 1447 m² en secteur diffus (hors lotissement). Ce phénomène s’observe de la même façon quelle que soit la typologie de la commune et sur l’ensemble des années concernées par l’étude. Marché foncier normand à destination de l’habitat individuel Evolution de surface médiane par type de commune Quelques relations foncier / laimmobilier Source : PERVAL - Notaires de France • Prix des terrains et prix des maisons > Prix d’une maison clé en main et prix d’une maison à construire Pour un particulier, le prix moyen d’une construction de maison avec l’achat du terrain, reste moins élevé qu’une maison achetée à un constructeur (de l’ordre de 13 % inférieur, en France en 2012 selon les sources Enquête sur le Prix du Terrain à Bâtir et Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs). Cependant, les bases d’information disponibles ne permettent pas d’affiner la localisation des terrains concernés par les constructeurs d’une part et les particuliers d’autre part, à une échelle infra-régionale. Il n’est donc pas possible de mesurer le rôle de ces localisations (et du niveau de viabilisation) dans l’écart de prix constaté. En France, le prix moyen des acquisitions de maisons clé en main a peu évolué entre 2006 et 2012. Mais les régions normandes connaissent des situations contrastées : augmentation de 14 % des prix en BasseNormandie ; recul de 2 % en Haute-Normandie. A l’inverse, le coût global des maisons construites par les particuliers, comprenant le prix des terrains, a beaucoup progressé entre 2006 et 2012 (France : + 12 % ; Basse-Normandie : + 15 % ; Haute-Normandie : + 17 %). > La part du prix du terrain dans le budget de la construction d’une maison Au niveau national, l’augmentation du prix des terrains explique 40 % de l’évolution du coût de la maison construite entre 2006 et 2012. En Normandie, cette part représente plus de 50%, mais a tendance à décroître dans le temps. En 2012, le prix moyen d’un terrain représente en France un tiers du budget moyen « achat et coût de construction de la maison ». Cette part a peu évolué depuis 2006. Cependant, selon les régions cette proportion est très variable. Les régions normandes se situent assez près du niveau national en 2012 (Haute-Normandie : 31 % ; Basse-Normandie : 27 %), mais elles se situaient en dessous en 2006 (HauteNormandie : 27 % ; Basse-Normandie : 22 %). > Lien entre les marchés foncier et immobilier pour l’habitat individuel 300 220 280 200 260 180 240 160 LES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS du logement en Normandie A l’échelle de la Normandie, les prix moyens des terrains et des maisons ont évolué de façon comparable entre 2000 et 2004. Sur les 4 années suivantes, les prix des terrains ont connu une forte hausse particulièrement en Haute-Normandie. Depuis 2006 pour les maisons, et depuis 2008 pour les terrains, on constate une stabilisation des prix, qu’il conviendra de vérifier dans les années futures. Il semble donc exister un lien entre les prix des terrains et ceux des maisons, au vu du parallélisme des courbes 2000: Perval - Notaires de France 2004 et 2008-2012. Dans les périodes de corrections (ici : 2006-2008), les différentsSource marchés n’évoluent pas dans le même temps, ce qui peut aboutir à un déphasage temporaire. On note habituellement qu’une période d’augmentation des prix des maisons se300 traduit également par une augmentation du prix des terrains. Cela s’est vérifié en Normandie entre 2000 et 2006. Mais les 280 courbes 2008-2010 en Haute-Normandie et 2010-2012 nous montrent qu’une période de baisse du prix des maisons se traduit aussi dans le marché des terrains à 260 bâtir. D’une manière générale, ce marché semble plus volatil, à la hausse comme à la baisse. Le suivi de l’observation sur Source : Perval - Notaires de France 240 une durée plus longue reste nécessaire pour vérifier ces premiers constats. 220 140 9 200 120 180 100 Evolution du prix des maisons et des terrains en base 100 - territoires par typologie Source : PERVAL - Notaires de France 2000 2002 2004 2006 2008 160 140 HN Prix moyen des terrains à bâtir BN Prix moyen des terrains à bâtir HN Prix moyen des maisons BN Prix moyen des maisons 120 100 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 • Le profil des acquéreurs de biens en 2012 HN Prix moyen des terrains à bâtir BN Prix des terrains bâtir La répartition desmoyen acheteurs paràcatégorie socioprofessionnelle querapportée trois catégories (professions intermédiaires, Représentation desmontre transactions à la population par CSP HN Prix moyen des maisons sont dynamiques et deux (retraités et sans profession) sont à l’opposé peu actives. cadres et artisans commerçants) source : PERVAL - Notaires de France BN Prix moyen des maisons Par exemple, les professions intermédiaires pèsent 13 % de la population en Normandie et acquièrent 27 % des biens. Leur sur-représentation est donc de 14 points. Concernant les employés et ouvriers, le poids relatif de leurs transactions est conforme à leur représentativité sur le territoire. Retraités Professions intermédiaires Ouvriers Employés Cadres et professions intellectuelles supérieures Autres personnes sans activité professionnelle Artisants, commerçants et chefs d’entreprise Représentation des transactions rapportée à la population par CSP Retraités Professions intermédiaires Ouvriers Employés Cadres, prof intellec sup Autres pers sans act prof Source : PERVAL - Notaires de France -0,20 -0,15 -0,10 -0,05 0,00 0,05 0,10 0,15 201 Type de biens achetés en 2012 source : PERVAL - Notaires de France Type de biens achetés en 2012 source : PERVAL - Notaires de France 35% Retraités Professions intermédiaires 35% Retraités Ouvriers Professions intermédiaires 21%Employés 57% 21% 60% 19% 57% 7% 63% 60% 18% 8% 29% 62% 19% 20% Maisons Cadres et professions 24% 2012 Transactions Ouvriersintellectuelles supérieures l’acquéreur29% 63% par âge de63% 7% LES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS du logement en Normandie Source : Perval - Notaires de France Autres personnes 30% 58% sans activité professionnelle Employés 18% 45% Artisants, commerçants et chefs d’entreprise Cadres et professions intellectuelles supérieures 40%Agriculteurs 24% exploitants 62% 17% 13% Le bien acheté majoritairement est la maison individuelle (de 57 à 75 % selon la CSP). Les retraités présentent un comportement spécifique : ils achètent davantage d’appartements que la moyenne, et délaissent les terrains à bâtir. A l’inverse, les ouvriers achètent davantage de terrains et de maisons. Appartements 8% 13% Terrains Type de biens achetés en 2012 source : PERVAL - Notaires de France 12% 20% 65% Appartements 18% 63%75% Maisons 13% 12% Terrains 35% Autres personnes 12% 30% 58% sans activité professionnelle Chez les ouvriers et les professions intermédiaires, les maisons sont le plus souvent livrées sans les finitions (78 %, contre 30% 67 % chez les autres CSP ; source : EPTB) ce qui, en restant à la charge des futurs acquéreurs, permet de limiter le montant Artisants, commerçants des emprunts fonction des marges de manoeuvres dégagées dans les mois 18% 17% et de lisser ces travaux 65% complémentaires en et chefs d’entreprise 25% 10 suivants. Agriculteurs exploitants 13% 20% 75% 12% Le cycle patrimonial « tous types de biens confondus » montre que l’achat immobilier est le plus fréquent entre 30 et 39 ans. Ces résultats sont influencés par les acquisitions de terrains, particulièrement centrés sur cette classe d’âge, et par les achats de maisons, qui suivent une courbe analogue bien que moins typée. Transactions 2012par parâge âgede de l’acquéreur l’acquéreur Transactions 2012 sourceSource : PERVAL - Notaires de France - Notaires de France 15%: Perval 45% 10% 40% 35% 5% 30% 0% 20 à 29 ans 25% 30 à 39 40 à 49 50 à 59 20% Les60 appartements à 69 70 etsont plus achetés d’une manière beaucoup plus constante tout au long du cycle de vie. 15% appartements 10% maisons 5% terrains tous biens 0% 20 à 29 ans 30 à 39 40 à 49 50 à 59 60 à 69 70 et plus Ces cycles sont assez symptomatiques des parcours résidentiels. Pour les maisons, les acquisitions, notamment pour la appartements construction neuve sur un terrain vierge, s’opèrent au moment de l’installation dans la vie active et de l’agrandissement de la famille, généralement pour une durée d’occupationmaisons longue. Construire permet aussi d’accéder à la propriété à un terrains coût inférieur à celui de l’existant, même si les terrains à tous bâtir sont souvent plus éloignés des pôles d’emploi. Ce mode biens d’acquisition est ainsi plus fréquent chez les ouvriers, les employés et les professions intermédiaires. L’achat d’un appartement en revanche, répond à des besoins plus variés, allant d’une première acquisition chez un jeune ménage, au souhait de se rapprocher des centres-villes ou d’adapter son logement au moment de la retraite, en passant par de l’investissement locatif une fois l’acquisition de sa résidence principale financée. Les acquisitions d’appartements sont ainsi les plus nombreuses chez les retraités ou les cadres. MÉTHODOLOGIE Dans le cadre de la présente étude, les prix des terrains s’entendent TVA comprise, hors « frais de Notaires » ou frais d’agence. • SOURCES Société anonyme créée en 1990, PERVAL intervient auprès des notaires situés sur l’ensemble du territoire national (Ile-de-France exceptée), pour la constitution de bases de données statistiques permettant l’observation des territoires. La collecte de données est régie par la loi (1), mais elle reste effectuée sur la base du volontariat. Les données recueillies ne sont donc pas exhaustives. Le taux de couverture est l’un des éléments à prendre en compte pour l’analyse des données sur les territoires. Les fichiers sont acquis par le METL tous les deux ans depuis 2000. Chaque transaction notariale collectée par PERVAL constitue un enregistrement qui est intégré dans la base. Au regard d’autres sources de données, les informations de chaque enregistrement peuvent être considérées comme riches. Les données transmises par la société PERVAL doivent répondre à certains critères pour être retenus pour analyser les différents types de biens. Les enregistrements sont donc filtrés pour permettre une homogénéité du panel analysé. (1) La Loi n°2011-331 du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées, désormais complétée par le décret d’application n° 2013-803 du 3 septembre 2013 L’enquête sur le prix du terrain à bâtir (EPTB) Cette enquête réalisée par le Ministère en charge du Logement concerne les permis des particuliers pour la construction d’une maison individuelle en secteur diffus. Elle est exhaustive sur ce champ. Les questions portent sur le terrain, la maison édifiée sur celui-ci et les caractéristiques du ménage. Lors de l’exploitation 2012, la méthodologie a été modifiée pour améliorer le redressement et le traitement de la non-réponse. Les données antérieures ontenété recalculées et présentent donc des écarts par rapport à celles publiées Prix des maisons vendues 2012 source : PERVAL - Notaires de France jusqu’alors. • Graphiques présentant des distributions 400 000 Comment 355 000lire le graphe ci-contre ? 380 000 350 000 305 225Typologie du bien vendu de la série. 260 000 66 775 est le prix minimum de la série. 186 036 est le prix moyen de la série. 177 076 163 000 est le prix médian de lades série. Typologie territoires normands 136 251 de la population 158 000 comprend les Source La boite biens: Recensement vendus entre le premier et le troisième quartile, 110 soit la moitié de127l’ensemble des biens vendus. 288 200 250 000 200 000 179 176 150 000 174 000 186 036 163 000 169 805 162 000 100 000 Maximum Prix moyen Médiane Minimum 80 000 66 775 50 000 0 des territoires normands 380 000 est le prix Source : Recensement de la maximum population 300 000 64 000 60 000 40 000 • Carte des zonages typologiques des communes INFLUENCE FRANCILIENNE COMMUNES LITTORALES COMMUNES MONOPOLARISEES POLES URBAINS COMMUNES RURALES Les typologies des territoires sont spécifiques à la présente étude. Ils s’appuient sur les zonages en Aires 40 000 Urbaines de l’INSEE, en y ajoutant un critère de littoralité ou de proximité avec l’Île-de-France. Typologie des territoires normands Source : Recensement de la population Communes littorales Communes monopolarisées Communes rurales Influence francilienne* Pôles urbains Communes littorales * aire urbaine de paris Communes + communes rurales limitrophes à la région Ile de Francemonopolarisées Communes rurales Influence francilienne* Pôles urbains * aire urbaine de paris + communes rurales limitrophes à la région Ile de France LES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS du logement en Normandie PERVAL 11 EPF Normandie Siège Social Antenne de Basse-Normandie Carré Pasteur 5, rue Montaigne -BP 1301 76178 ROUEN Cedex 1 Tél : 02 35 63 77 03 Immeuble PASEO – Parc Athéna 21, rue ferdinand Buisson 14280 SAINT-CONTEST Tél : 02 50 08 90 03 / 02 50 08 90 04 Cyril QUEFFEULOU Responsable du Pôle Géomatique et Observation Foncière e-mail : [email protected] Noémie CHOPLAIN Chargée d’études Observation Foncière e-mail : [email protected] http://www.epf-normandie.fr rubrique Observation foncière DREAL Haute-Normandie Cité administrative, 2 rue Saint-Sever 76032 ROUEN Cedex Tél : 02 35 58 53 27 Erwan POULIQUEN Statisticien régional e-mail : [email protected] Michel MALANDAIN Adjoint au statisticien régional e-mail : [email protected] DREAL Basse-Normandie 10 boulevard du Général Vanier – CS 60040 14060 CAEN Cedex Tél : 02 50 01 83 61 Jean-Pierre BELVEZET Statisticien régional e-mail : [email protected] http://www.basse-normandie.developpement-durable.gouv.fr/ rubrique Observatoires régionaux / Observatoire régional de l’habitat et du logement - 02 35 42 52 65 - www.pixell.fr / imprimé sur papier recyclé http://www.haute-normandie.developpement-durable.gouv.fr/ rubrique Données Cartes et Publications/Habitat Logement
