Opération réalisée

Les opérations soumises à préemption
Sanctions applicables en cas de
cession réalisée sur un bien
préemptable en méconnaissance
du dispositif
LE DROIT DE PREEMPTION SAFER
I- Les cessions à titre onéreux réalisées en PP, en usufruit ou
même en nue-propriété si la SAFER détient déjà l'usufruit, est en
mesure de l'acquérir concomitamment, ou lorsque la durée de
l'usufruit restant à courir ne dépasse pas deux ans (sauf acquisition
de la nue propriété du bien par l'usufruitier et de l'usufruit par le nu
propriétaire- c. rur., art. L 143-4 8°) :
* Ventes classiques
* Ventes moins courantes : ventes à réméré, vente de
superficie, cessions d’actifs isolés au cours d’une procédure
collective,
* Apports en société
Attention s’agissant des apports en société
 Une réserve peut être insérée dans la notification précisant
que l’information préalable est faite sous réserve de la non-
préemption de la SAFER (c. rur., art. L 143-5),
 L’apport de biens à un GFA n’est pas soumis au droit de
préemption de la SAFER (c. rur., art. L 322-8) s’il est réalisé :
- au profit d’un GFA constitué entre membres de la même
famille jusqu'au quatrième degré inclus
- par un propriétaire exploitant lesdits biens dans le GFA.
* Echanges d'immeubles ruraux autres que ceux fondés sur le
c. rur., art. L 124-1 et s.,
* Cession de la totalité des parts sociales ou actions d'une
société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété
agricole.
Toutes ces aliénations doivent générer une contre partie (financière
ou même en denrée) qui pourra être fournie par la SAFER
substituée à l'acquéreur (attention à la vente avec rente viagère
servie au moins pour l’essentiel sous forme de prestation de
services personnels)
II- Les cession entre vifs au-delà du 6ème degré consenties à
titre gratuit en PP ou en démembrement (idem que les cessions
à titre onéreux- cf supra)
Portant sur (attention - assiette plus réduite pour l’exercice du
droit de préemption sur une cession à titre onéreux) :
- Du foncier (bâti ou non) à usage agricole (par renvoi à c. rur., art.
L 143-1 al. 1)
- Du foncier non bâti situé en zone « à vocation agricole », (par
renvoi à c. rur., art. L 143-1 al. 1)
- La totalité des parts ou actions de société ayant pour objet
principal l'exploitation ou la propriété agricole (par renvoi à c. rur.,
L 143-1 al. 6)
Les opérations exclues de préemption :
* Les baux même emphytéotiques
* Les fusions et scissions de société,
* L'expropriation
* Les successions ab intestat ou testamentaire.
* Les retraits partiels d’actifs (position doctrinale)
La SAFER doit toujours motiver sa décision de préemption
en s'inscrivant dans l'un des objectifs légaux qu'elle
poursuit.
L'exercice de son droit de préemption est donc conditionné.
Il n'en demeure pas moins que les opérations ci-dessus
visées qui portent sur des biens dans le champ de la
préemption (colonne de gauche) sont susceptibles de faire
l’objet d’une décision de préemption.
Sanctions :
Si la SAFER méconnaît ses droits, elle
encourt une suspension de son droit de
préemption pendant 3 ans maximum, et
un retrait de son agrément en cas de
récidive (c. rur., art. L 143-1 al. 8).
1) Sanction de la violation de
l’obligation d’information portant sur
un bien sur lequel la SAFER peut
exercer son droit de préemption (c.
rur., art. L 141-1-1 II)
Si la vente d'un bien soumis au droit de
préemption de la SAFER est réalisée
sans lui avoir été notifiée, la SAFER
peut dans le délai de 6 mois suivant la
publicité de l'acte, ou à défaut de
publicité, dans les 6 mois à compter du
jour où la vente lui est connue, demander
au TGI l'annulation de l'acte ou à être
déclarée acquéreur au lieu et place du
cessionnaire. Le délai est également de 6
mois à compter du jour où la SAFER a
eu connaissance de la vente.
2) Sanction possible même en cas de
respect de l’obligation d’information
(c. rur., art. L 412-10 par renvoi de
l’art. L 143-8 du même code)
Si l’aliénation a eu lieu avant
l’expiration du délai de préemption, à un
prix ou à des conditions différents de
ceux demandés au titulaire du droit de
préemption ou dans des conditions
tendant à l’empêcher d’acquérir, la
SAFER est fondée à demander au
tribunal la nullité de l’acte avec
substitution. Cela suppose donc que
l’obligation d’information du projet de
vente a été respectée.
3) C. rur., art. L 412-12 al. 3 (par
renvoi de l’art. L 143-8 du même code) :
Si la SAFER ne peut exercer son droit de
préemption du fait d’une absence de
notification ou de la « non-exécution des
obligations dont le bailleur est tenu »
(dispositif du fermier transposable au
notaire par le jeu du renvoi de texte), la
SAFER peut demander la nullité de
l’acte sans substitution ainsi que des
dommages et intérêts. Notons que le
point de départ de l’action n'est pas la
publicité de l'acte mais sa connaissance
par la SAFER.
LES BIENS SOUMIS AU DROIT DE PREEMPTION (c. rur., art. L143-1)
I) Les biens immobiliers à usage agricole quelle que soit leur situation dans le document d’urbanisme :
- Bâtis
- Non bâtis avec application du critère de surface retenu dans le décret attributif. Ex en Gironde :
- Zone A, N du PLU/ Zone NC, ND du POS/ Périmètre d'aménagement foncier en cours : Seuil zéro
- Zone AOC : seuil de 10a
- Autre zone : seuil de 25a (dépt.33, 40, 64) ; seuil de 50a (dépt. 24 et 47)
II) Biens immobiliers à vocation agricole - Réunion de deux critères cumulatifs :
A- Le critère de la vocation agricole objectivement apprécié par la situation du bien à l'intérieur de l'une des zones suivantes :
- En zone agricole protégée (c. rur., art. L 112-2)
- A l'intérieur d'un périmètre délimité en application de l'art. c. urb., art. L143-1 (= PPAENP)
- En zone A ou N du PLU/ NB, NC ou ND du POS
- Dans un secteur ou une partie non encore urbanisée de la commune, à l'exclusion des bois et forêts pour les communes non dotées de documents
d'urbanisme.
ET
B- La nature du bien
OU
1- Un terrain nu (non bâti ) dès le 1er M2
- Pré, terres
- "Supportant des friches, ruines, ou des installations temporaires,
occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre
définitivement leur vocation agricole"
2- Un bâtiment qui a été utilisé pour l'exercice d'une activité agricole
au cours des 5 dernières années qui ont précédé l'aliénation.
A noter : La révision du prix ne peut être demandée par la SAFER et la
SAFER ne pourra préempter un tel bien que pour lui rendre un usage
agricole.
III) La forêt (c. rur., art. L143-4 6°): Sont concernées "Les parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre" qui :
- Sont cédées avec des biens agricoles (biens mixtes)
- Sont constituées de semis ou plantations :
- effectués en violation de l'art. L 126-1c. rur. ou
- faisant l'objet d'une décision de destruction par la CCAF (c. rur., art. L 123-7 -parcelles de faible étendue).
- Font l'objet d'une autorisation de défrichement ou en sont dispensées (c. for.., art. L 342-1) Dispense en Gironde pour les parcelles inférieures à 50a.
- Sont situées dans un périmètre d'AFAF en zone forestière (c. rur., art. L 123-18 à 22).
IV) Les biens mobiliers -
1) Les biens mobiliers "attachés" aux immeubles préemptables lorsque leur aliénation est simultanée à celle du foncier :
- Le fonds agricole : meuble incorporel. Il est préemptable s’il est cédé avec le foncier,
- Les meubles liés à l'exploitation (immeubles par destination) : cheptel mort ou vif, stock, tout élément ou investissement réalisé pour améliorer le
fonds (c. rur., art. R 143-2).
2) Les aides découplées de la PAC sont préemptables lorsque leur aliénation se fait conjointement avec les terres (c. rur., art. L143-1 et D 142-1-1 pour
les modalités de rétrocession).
3) Les parts sociales ou actions d'une société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole si elles sont cédées en totalité (100%
des parts ou actions)
V) Le droit de préemption partiel (c. rur., art. L143-1-1)
Les terrains à usage agricole ou à vocation agricole lorsque la vente porte simultanément sur ces biens et sur une ou plusieurs des catégories de biens
suivantes :
1°- Des bâtiments à usage agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés ;
2°- Des bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole ou bâtiments qui avaient un usage agricole il y a moins de 5ans ;
3°- Des biens pour lesquels la SAFER ne bénéficie pas d’un droit de préemption.
Ce droit de préemption peut ne s’exercer que sur les terrains à usage ou à vocation agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés, ou sur ces
terrains et l’une des catégories de biens mentionnées aux 1° et 2° ou sur ces deux catégories. Dans tous les cas, la SAFER ne peut faire porter sa décision
de préemption sur les biens « non préemptables » (3°).
La décision de préemption partielle, ouvre droit pour le vendeur à :
* Imposer à la SAFER qu’elle acquière l’ensemble de la propriété cédée,
* Accepter la préemption partielle mais en demandant une indemnisation pour les biens qui ne sont pas acquis par la SAFER.
Dans tous les cas, la SAFER doit être notifiée de la vente pour être en mesure d’exercer son droit de préemption partiel.
SAFER
Notaire