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Ces indicateurs permettent d’obtenir une image de la dynamique du marché et son importance en
volume d’affaire.
Quant à la production d’une statistique sur les prix de vente moyens des biens, elle est totalement
exclue pour les ventes de maisons et les ventes de terrains. L’impossibilité d’effectuer une statistique
sur la vente de ces biens est due à manque total de fiabilité en raison de :
- un biais important de sur ou de sous-estimation des moyennes découle des rejets d’information
(de 30 à 40% des transactions sont rejetés à la suite des opérations de tri et de sélection) ;
- une faible représentativitée des moyennes en raison d’une très forte hétérogénéité des biens.
En effet, il est impossible de disposer des caractéristiques des maisons. De nombreuses
questions restent sans réponses : sont-elles petites ou grandes ? sont-elles anciennes ou
récentes ? sont-elles luxueuses ou en ruines ?
- une moyenne qui a peu de sens du fait d’une forte dispersion des prix, même après le rejet des
extrêmes (écart type très élevé). Les moyennes calculées ont autant de valeur que la moyenne
des notes d’un élève qui aurait eu une note de 2/20 à un devoir et une note de 18/20 à un autre
devoir.
Pour les appartements, 30% des actes sont rejetés après les premières sélections, mais les informations
complémentaires apportées par le Cadastre Vertical permettent d’envisager l’établissement d’une
statistique sur les prix de ventes moyens.
Pour cela, des sélections complémentaires ont été effectuées sur les ventes d’appartements. Elles se
traduisent par un rejet supplémentaire de 10% des actes.
Les critères de rejet ont été les suivants :
- les transactions dont le montant de la vente est associé à la description de plusieurs types
de biens immobiliers ou de logements ;
- les actes où la surface du bien n’est pas mentionnée ;
- les actes dont les montants ou les surfaces n’ont pas pu être correctement consolidé ;
- les actes où le montant de transaction ne couvrait qu’une partie du bien.
Par ailleurs et afin d’harmoniser au mieux les données, deux exercices de consolidation ont été
successivement appliqués. Pour les ventes d’appartements en futur état d’achèvement, les montants de
transaction ont été réévalués lorsque le montant du terrain n’était pas mentionné. Pour les actes
notariés décrivant un même appartement sur plusieurs lots, la surface « utile » a également fait l’objet
d’une évaluation, lorsque la surface est renseignée.
Au résultat, seulement 7 159 ventes ont été retenues, soit 61% des actes de ventes d’appartements. A
partir de ces données, deux séries de tableaux portant respectivement sur les « ventes » et les « ventes
en futur état d’achèvement » ont été retenus. Pour chacun de ces tableaux, les prix moyens (par
transaction ou par mètre carré) sont ventilés selon l’année, le trimestre et selon sept classes de
surfaces.
Au regard des calculs sur le prix moyen de la vente d’un appartement, les résultats obtenus sont à
prendre avec précaution. A un niveau global, si on enregistre une légère progression (notamment pour
les « Ventes en Futur état d’Achèvement) du prix moyen d’un appartement, l’interprétation des
résultats reste problématique. En effet, une très grande dispersion des montants de transaction
originels autour de la moyenne (mesurée par l’écart-type à la moyenne) remet en cause la significativité
de cette dernière. Le prix de vente moyen obtenu reflète un ensemble de biens immobiliers très