LES PRIX DE VENTE DE L`ENREGISTREMENT

LES PRIX DE VENTE DE L’ENREGISTREMENT
Document méthodologique
Source
Le fichier des ventes enregistrées dont dispose l’Observatoire est un extrait de la Publicité Foncière. Cet
extrait résulte d’une présélection des ventes enregistrées par l’AED et, de plus, il ne reprend pas toutes
les variables d’information existantes dans les actes transmis par les notaires.
D’autre part, il s’agit d’un fichier administratif et il n’a donc pas été initialement conçu pour constituer
une statistique. L’information présente dans le fichier ne suit aucun standard préalablement défini. Elle
dépend des modalités de rédaction des actes de vente (en fonction notamment des informations dont
dispose le notaire), mais aussi des modalités de saisie des informations reprises dans les extraits des
actes de ventes (via la publicité foncière ou via une saisie manuelle). Les modalités ne sont ni
standardisées, ni harmonisée.
Par ailleurs, certaines données quantitatives ne sont pas toujours cohérentes ou renseignées,
notamment celles relatives aux montants des transactions ou aux surfaces qui font défaut.
De même, l’information qualitative manque pour caractériser les biens vendus. Ainsi, il est parfois
difficile d’identifier l’objet principal de la vente, notamment pour les terrains compte tenu notamment
de l’absence d’information sur leur destination (à bâtir ou non). De même, il est impossible de
déterminer la taille d’une maison que ce soit par le nombre pièces ou par la surface.
Enfin, le fichier comprend 50% d’actes de vente qui se composent de plusieurs lots (de 2 à 144) pour
lesquels aucun détail n’est fourni concernant le prix de chaque lot.
Démarche
Les données brutes de l’extrait de la Publicité Foncière ne sont pas directement exploitables sur un plan
statistique. Le recours préalable à des méthodes de transformation, de correction et de sélection des
actes saisis est donc nécessaire pour harmoniser au mieux les données.
Le choix des méthodes est en partie imposé par la qualité des informations présentes dans le fichier et
peut avoir une influence sur le niveau de fiabilité de la statistique mise en avant. Après avoir testé
plusieurs méthodes, la démarche choisie par l’Observatoire repose sur trois étapes majeures :
- Une typologie des actes à partir d’une méthode de segmentation (type de biens) ;
- Une sélection des actes selon les modalités de vente et la nature du droit (type de ventes et
type de droits) ;
- Une détection des valeurs extrêmes et des aberrations.
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1. Segmentation des actes
La segmentation consiste à reconstituer les actes de ventes en déterminant l’objet principal de la
vente par type de biens : maisons, appartements, terrains ou autres biens.
7 048 ventes de maisons
11 058 ventes d’appartements
66 666
enregistrements
entre le 1er
trimestre 2007 et
le 1er trimestre
2009
29 916 actes de vente
3 917 ventes de places diverses
3 773 ventes de terrains divers
4 120 ventes d’autres biens
2. Sélection des actes
L’objectif a été de considérer uniquement les 79% de ventes portant sur la pleine propriété (et non
sur les droits réels issus du démembrement du droit de propriété : usus, fructus et abusus), ainsi que
les 17% de Ventes en État Futur d’Achèvement (VEFA).
Les ventes soumises à un droit particulier, comme par exemple les ventes avec droit de tréfonds,
emphytéoses, etc. constituent des segments particuliers qui ne sont pas présentés ici. En ce qui
concerne les ventes par adjudications, licitations, surenchères ou avec subrogation, elles sont traitées
séparément de cette analyse.
Enfin, les 16% d’actes correspondant à la vente de plusieurs biens sans que la valeur de chacun
puisse être distinguée ont également été rejetés.
3. Détection des extrêmes
En ce qui concerne la détection des valeurs extrêmes, deux critères de rejet ont été mis en
concurrence : le critère de Tukey et l’application d’une méthode de régression robuste sur le
logarithme du prix modélisé en fonction de la surface (uniquement pour les appartements), du
montant de la vente et de la présence d’annexes (garage, parking, cave). C’est la deuxième méthode
qui a finalement été retenue pour rejeter 10 % des transactions initialement sélectionnées.
Au total, près de 40% du total des transactions ont été rejetées des analyses après l’application de
ces trois critères, soit près de 12 000 ventes sur les 29 916 enregistrées.
Résultats
Les travaux permettent tout d’abord de conclure que deux types d’indicateurs peuvent être créés sur les
ventes de maisons, d’appartements et de terrains. Ils portent sur :
- le nombre d’actes de ventes ;
- le volume financier des ventes.
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Ces indicateurs permettent d’obtenir une image de la dynamique du marché et son importance en
volume d’affaire.
Quant à la production d’une statistique sur les prix de vente moyens des biens, elle est totalement
exclue pour les ventes de maisons et les ventes de terrains. L’impossibilité d’effectuer une statistique
sur la vente de ces biens est due à manque total de fiabilité en raison de :
- un biais important de sur ou de sous-estimation des moyennes découle des rejets d’information
(de 30 à 40% des transactions sont rejetés à la suite des opérations de tri et de sélection) ;
- une faible représentativitée des moyennes en raison d’une très forte hétérogénéité des biens.
En effet, il est impossible de disposer des caractéristiques des maisons. De nombreuses
questions restent sans réponses : sont-elles petites ou grandes ? sont-elles anciennes ou
récentes ? sont-elles luxueuses ou en ruines ?
- une moyenne qui a peu de sens du fait d’une forte dispersion des prix, même après le rejet des
extrêmes (écart type très élevé). Les moyennes calculées ont autant de valeur que la moyenne
des notes d’un élève qui aurait eu une note de 2/20 à un devoir et une note de 18/20 à un autre
devoir.
Pour les appartements, 30% des actes sont rejetés après les premières sélections, mais les informations
complémentaires apportées par le Cadastre Vertical permettent d’envisager l’établissement d’une
statistique sur les prix de ventes moyens.
Pour cela, des sélections complémentaires ont été effectuées sur les ventes d’appartements. Elles se
traduisent par un rejet supplémentaire de 10% des actes.
Les critères de rejet ont été les suivants :
- les transactions dont le montant de la vente est associé à la description de plusieurs types
de biens immobiliers ou de logements ;
- les actes où la surface du bien n’est pas mentionnée ;
- les actes dont les montants ou les surfaces n’ont pas pu être correctement consolidé ;
- les actes où le montant de transaction ne couvrait qu’une partie du bien.
Par ailleurs et afin d’harmoniser au mieux les données, deux exercices de consolidation ont été
successivement appliqués. Pour les ventes d’appartements en futur état d’achèvement, les montants de
transaction ont été réévalués lorsque le montant du terrain n’était pas mentionné. Pour les actes
notariés décrivant un même appartement sur plusieurs lots, la surface « utile » a également fait l’objet
d’une évaluation, lorsque la surface est renseignée.
Au résultat, seulement 7 159 ventes ont été retenues, soit 61% des actes de ventes d’appartements. A
partir de ces données, deux séries de tableaux portant respectivement sur les « ventes » et les « ventes
en futur état d’achèvement » ont été retenus. Pour chacun de ces tableaux, les prix moyens (par
transaction ou par mètre carré) sont ventilés selon l’année, le trimestre et selon sept classes de
surfaces.
Au regard des calculs sur le prix moyen de la vente d’un appartement, les résultats obtenus sont à
prendre avec précaution. A un niveau global, si on enregistre une légère progression (notamment pour
les « Ventes en Futur état d’Achèvement) du prix moyen d’un appartement, l’interprétation des
résultats reste problématique. En effet, une très grande dispersion des montants de transaction
originels autour de la moyenne (mesurée par l’écart-type à la moyenne) remet en cause la significativité
de cette dernière. Le prix de vente moyen obtenu reflète un ensemble de biens immobiliers très
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hétérogènes correspondant, en quelque sorte, à la combinaison entre la vente d’un petit appartement
ancien à rénover et celle d’un grand appartement neuf et luxueux.
Un moyen de réduire cette hétérogénéité (ou dispersion autour de la moyenne) consiste à définir des
segments plus homogènes en tenant compte du type de vente et de la surface du bien. Le fichier de la
Publicité Foncière permet d’une part de faire la distinction entre les ventes traditionnelles et les
« Ventes en État Futur d’Achèvement » et d’autre part, de tenir compte dans la segmentation de la
surface des appartements.
En mettant de côté les deux groupes de surfaces extrêmes (graphique 2 pour les surfaces de moins de
50 m2 et graphique 8 pour les appartements de 100 m2 et plus), on remarque une certaine stabilité des
prix au mètre carré au niveau des ventes traditionnelles d’appartements. Cette tendance s’observe
également à partir des prix annoncés pour la même période.
En ce qui concerne les prix de vente au mètre carré en état futur d’achèvement (VEFA), les graphiques
montrent des évolutions très divergentes et volatiles. Un effort d’homogénéisation supplémentaire est
donc nécessaire pour pouvoir dégager des tendances sur les prix de vente des appartements. Pour
l’instant, les informations disponibles dans le fichier ne permettent pas d’obtenir une segmentation plus
appropriée.
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