le baromètre de l`immobilier des Notaires de l
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Le baromètre de l’immobilier par les Notaires de l’Ouest www.notaires-ouest.com Juin 2 016 Bretagne >> PRIX é di t o Marché immobilier breton : « ÇA VA MIEUX ! » La reprise amorcée en 2015 sur le marché de l'immobilier s'est confirmée au premier trimestre 2016. L'année pourrait être marquée par la fin de la baisse des prix sur la région. Les acquéreurs n’anticipent plus de baisses de prix dans l’ancien, le nombre de transactions progresse : +22 % pour les appartements et +19% pour les maisons. Du côté du neuf, les investisseurs sont de retour : +29% pour les appartements. La construction repart également, les ventes de terrains ont progressé de 10%. « Tous les voyants sont au vert ! » En 4 ans, le prix des maisons anciennes a baissé de 5 % sur la région et les taux de crédit immobilier de 2 points. La conjonction de ces deux éléments dope le pouvoir d’achat des ménages qui n’hésitent plus à acquérir leur logement. Aujourd’hui, nous assistons à une évolution des critères d’achat. Pour la résidence principale, la situation prévaut sur le bien : les acquéreurs veulent se rapprocher du cœur des villes ou des bourgs pour avoir toutes les commodités et réduire les frais de déplacement. La tendance est à acquérir un «immobilier utile», c’est-à-dire qui correspond exactement aux besoins. Pour la résidence secondaire, même constat, la proximité des services est essentielle, d’autant que de nombreux acquéreurs envisagent à terme d’en faire leur résidence principale. Concernant le neuf, la loi PINEL a redynamisé le marché, les investisseurs apprécient les métropoles régionales de Rennes ou de Nantes, régulièrement classées en tête des villes où « il fait bon vivre » et où la demande locative est soutenue. Pour les mois à venir, la tendance devrait se poursuivre, « tous les voyants sont au vert ». Pour le neuf, face à la volatilité des marchés financiers, ainsi qu’à la faible rémunération des supports d’épargne, les investisseurs s’intéressent de nouveau à l’immobilier dont le rendement et la stabilité rassurent. Aujourd’hui, les prix comme les taux de crédit sont bas. L’activité économique semble repartir. Selon l’INSEE, la confiance des ménages s’améliore : l’indicateur qui la synthétise a gagné 4 points, en mai 2016, et atteint 98, son niveau le plus haut depuis octobre 2007. Enfin, dans son étude biannuelle sur les marchés de l’immobilier en Europe de mars 2016, l’agence de notation Standard & Poor’s table sur une stabilité du prix de la pierre en France en 2016 et une remontée des prix (+3%) pour 2017. Maître Loïc LECUYER, Président PRIX - Baromètre de l’immobilier Région Prix de vente par département et évolutions sur 1 an Tendances régionales par type de bien Appartements neufs Appartements anciens Maisons Terrains à bâtir +3,6% -3,6% +1,6% +2,1% Le Conseil régional des notaires communique des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50% des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50% se sont vendus à un prix supérieur. Pourcentages d’ évolution calculés par rapport à 2015. PRIX - Baromètre de l’immobilier Répartition des ventes selon le type de biens sur la région Volume des ventes en Bretagne Evolution 2015/2016 : Appartements anciens Appartements neufs Maisons anciennes Terrains à bâtir +22% +29% +19% +10% 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2006 2007 2008 Appartements anciens 2009 2010 2011 Appartements neufs 2012 2013 Maisons anciennes 2014 2015 Terrains à bâ?r 2016 PRIX - Baromètre de l’immobilier PRIX - Baromètre de l’immobilier Morbihan Prix de vente par secteur et évolutions sur un an PRIX - Baromètre de l’immobilier Morbihan Analyse par département L’ensemble du département a bénéficié de la reprise de l’activité, y compris le marché de la résidence secondaire. Dans l’ancien, les volumes de ventes ont progressé : +31% pour les appartements et +15 % pour les maisons. En revanche, le marché du neuf reste à la peine. Ancien : un marché très hétérogène La maison demeure le cœur du marché immobilier dans le Morbihan. Elle a représenté 63 % des ventes immobilières sur l’année écoulée. Le marché demeure très hétérogène : les prix médians s’échelonnent de 52 000 € à Guéméné-sur-Scorff à 455 000 € à La Trinité-sur-Mer. Comme dans les Côtes d’Armor, les ventes d’appartements, se concentrent sur le littoral et dans les villes. Les villes et leurs agglomérations A Vannes comme à Lorient, les ventes sont reparties, mais les prix baissent quel que soit le type de bien. Pour les maisons, Vannes reste plus onéreuse : 240 000 € contre 171 000 € à Lorient et les acquéreurs y sont plus âgés, 47 ans contre 42 ans. Dans l’agglomération vannetaise, Baden, qui bénéficie d’une situation privilégiée, reste la commune la plus prisée à 317 000 €. Sur l’agglomération de Lorient, les prix sont plus accessibles. Il est possible d’acquérir une petite maison de 80 m2 avec travaux à moins de 120.000 €. En appartement, le constat est le même : Vannes « La Trinité-sur-Mer demeure la station bretonne la plus chère. » reste plus chère, par conséquent, les acquéreurs chosissent des logements plus petits : 50 m2 à Vannes contre 66 m2 à Lorient. Le littoral 17,0% des acquéreurs sur le littoral du département sont franciliens La résidence secondaire dans le Golfe du Morbihan séduit à nouveau les Franciliens comme les Rennais ou les Nantais. Ce marché représente entre 50% et 60% des ventes selon le type de bien. Côté prix, de nombreuses stations très prisées enregistrent à nouveau de fortes décotes, notamment en maison : -14,8% à Carnac soit 270 000 € ou -14,2% à Arzon soit 274 600 €. Villes moyennes et secteurs ruraux Dans les secteurs ruraux, les ventes se concluant après négociations, la tendance des prix reste orientée à la baisse sur les bassins de Gourin, Ploërmel ou Questembert.Toutefois, les prix se maintiennent dans les villes moyennes : Ploërmel +4,1%, Pontivy -0,1%, Auray 0%. Le neuf et la construction, des marchés toujours à la peine Les appartements neufs Dans le Morbihan, les notaires ne constatent pas, comme dans certains départements voisins, « d’effet PINEL ». Les promoteurs continuent d’être frileux, l’offre est réduite, les programmes se concentrent sur de petits collectifs à Vannes, Lorient ou sur le littoral. Les acquéreurs, quant à eux, investissent dans de petites surfaces : 87 % des appartements vendus sont des 2 ou 3 pièces. Dans le département, le prix médian du m2 est raisonnable : 2 990 €. Toutefois, sur le littoral, les prix peuvent s’envoler, ainsi le prix médian à Larmor-Plage s’établit à 4 840 €/m2 et à 4 420 €/m2 à Quiberon. Terrains à bâtir Dans le Morbihan, les terrains à bâtir ont représenté 14% des ventes immobilières sur la période étudiée. Ils profitent de la reprise : les volumes sont en hausse de 15% et les prix s’apprécient de +3,2% soit 98 €/m2. Les surfaces sont toujours plus petites, la médiane s’établit à 550 m2. Le marché est animé à 50% par des acquéreurs de moins de 40 ans. Les ventes se concentrent autour des villes de Vannes (17%), d’ Auray (16%) ou sur le littoral (32%). Le marché est hétérogène avec des stations balnéaires qui enregistrent des prix supérieurs à 300 €/m2 comme à Arradon ou à Larmor-Plage et des communes rurales qui ont des prix médians autour de 25 €/m2. Les notaires constatent, souvent, que de jeunes acquéreurs préfèrent la rénovation à la construction, la jugeant moins contraignante en termes de normes et moins coûteuse. Lorient et Vannes Prix de vente par quartier VANNES LORIENT Morbihan PRIX - Baromètre de l’immobilier Evolution du prix Evolution Evolution 1 an 5 ans 10 ans Appartements anciens -5,9% -10,4% -5,9% Appartements neufs -1,8% +6,7% +18,7% 1 an 5 ans 10 ans Maisons anciennes -0,7% +0,6% +5,2 Terrains à bâtir +3,1% +4,0% +30% 200 000 € 3 500 € 180 000 € 3 000 € 160 000 € 2 500 € 140 000 € 120 000 € 2 000 € 100 000 € 1 500 € 80 000 € 60 000 € 1 000 € 40 000 € 500 € 20 000 € 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Appartements neufs 2012 2013 2014 2015 -­‐ € 2016 Appartements anciens Part des acquisitions selon l’âge 18,4% 90% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Maisons anciennes 100% 9,3% 10,4% 14,4% 19,0% Terrains à bâtir 80% 70% 60% 53,5% 50% 66,4% Terrains à bâ=r 59,9% 65,7% 66,6% Maisons anciennes Appartements neufs 40% Appartements anciens 30% 4,2% 1,7% 20% 26,3% 10% 0% 29 ans et moins 2,9% 1,7% 1,1% 13,6% 17,3% 21,0% 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 26,6% 60 ans et plus 9000 8000 Volumes des ventes -­‐ € 7000 6000 Appartements anciens 5000 Appartements neufs 4000 Maisons anciennes 3000 Terrains à bâ?r 2000 1000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
