❙ TRUCS & ASTUCES ❙ Les bons conseils de L'UNPI ❙ Par Frédéric Zumbiehl Baux d’habitation L’indemnisation du propriétaire suite à la mise sous scellés d’un bien locatif Les « faits divers » traînent leurs cortèges de dommages collatéraux. Un de ceux auquel on pense le moins, mais qui n’est pourtant pas un cas d’école, concerne le propriétaire qui subit la mise sous scellés du bien qu’il loue. L orsqu’une infraction pénale a été commise dans un local (homicide par exemple), l’enquête pénale peut nécessiter la mise sous scellés de ce local, quel que soit par ailleurs le statut du locataire (prévenu, victime, ou simple tiers). Après un choc moral, le propriétaire subit donc un choc matériel, puisque la mise sous scellés de son bien implique, pour lui, l’impossibilité d’en disposer et d’en tirer des revenus locatifs. Interpellé sur ce sujet, le ministre de la Justice a rappelé que le propriétaire confronté à cette situation peut, dans certaines conditions, demander une indemnisation (rép. min. du 19 janvier 2010, Q. n° 32570, JOAN du 19 janvier 2010, p. 625). Ainsi, l’indemnisation du propriétaire d’un bien mis sous scellés est soumise à des conditions, « qui sont celles que les jurisprudences du Conseil d’État et de la Cour de cassation ont dégagées concernant l’engagement de la responsabilité sans faute de l’État » (responsabilité de l’État pour rupture d’égalité devant les charges publiques). Tout d’abord, « la personne qui sollicite l’indemnisation doit être tierce à la procédure judiciaire justifiant la mise sous scellés, c’est-à-dire qu’elle ne doit être ni mise en cause ni, en théorie, partie civile ». Le demandeur doit ensuite justifier d’un préjudice spécial (cette condition « est systématiquement remplie, ce type de dommages ne concernant que peu de citoyens ») et anormal, c’est-à-dire excéder les charges supportées normalement par les particuliers en contrepartie du fonctionnement de la justice. D’après le ministre, qui cite la jurisprudence, la mise sous scellés ne donnera lieu à indemnisation que si elle dure plus de deux mois. Quant au préjudice indemnisable, il « est constitué principalement par les pertes de loyers dues à l’impossibilité de louer le logement placé sous scellés. L’indemnisation est calculée à partir du montant du loyer hors char- ges, puisque le logement n’est pas occupé, et peut prendre en compte les revalorisations légales de ce loyer. Le propriétaire peut également prétendre au remboursement des sommes qu’il aura dû engager pour remettre en état son bien si celui-ci a subi des dégradations pendant son placement sous main de justice ». La demande d’indemnisation doit être faite auprès de la direction des Services judiciaires du ministère de la Justice et des Libertés. Le ministre précise « qu’il n’est nul besoin d’attendre la levée des scellés pour présenter une telle demande et que le versement de l’indemnisation peut débuter avant même cette levée ». Enfin, si un propriétaire remplit les conditions précédentes, et qu’il estime insuffisante la proposition d’indemnisation du ministère de la Justice, il devra recourir à un avocat pour tenter, judiciairement, d’engager la responsabilité de l’État. 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