l`indemnisation du propriétaire suite à la mise sous scellés d

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❙ Par Frédéric Zumbiehl
Baux d’habitation
L’indemnisation du propriétaire
suite à la mise sous scellés
d’un bien locatif
Les « faits divers » traînent leurs cortèges de dommages collatéraux.
Un de ceux auquel on pense le moins, mais qui n’est pourtant pas un cas d’école,
concerne le propriétaire qui subit la mise sous scellés du bien qu’il loue.
L
orsqu’une infraction pénale a été
commise dans un local (homicide par exemple), l’enquête pénale peut nécessiter la mise sous scellés
de ce local, quel que soit par ailleurs le
statut du locataire (prévenu, victime,
ou simple tiers). Après un choc moral,
le propriétaire subit donc un choc matériel, puisque la mise sous scellés de
son bien implique, pour lui, l’impossibilité d’en disposer et d’en tirer des revenus locatifs.
Interpellé sur ce sujet, le ministre de
la Justice a rappelé que le propriétaire
confronté à cette situation peut, dans
certaines conditions, demander une
indemnisation (rép. min. du 19 janvier
2010, Q. n° 32570, JOAN du 19 janvier
2010, p. 625).
Ainsi, l’indemnisation du propriétaire
d’un bien mis sous scellés est soumise à
des conditions, « qui sont celles que les
jurisprudences du Conseil d’État et de la
Cour de cassation ont dégagées concernant l’engagement de la responsabilité
sans faute de l’État » (responsabilité de
l’État pour rupture d’égalité devant les
charges publiques).
Tout d’abord, « la personne qui sollicite
l’indemnisation doit être tierce à la procédure judiciaire justifiant la mise sous
scellés, c’est-à-dire qu’elle ne doit être ni
mise en cause ni, en théorie, partie civile ». Le demandeur doit ensuite justifier d’un préjudice spécial (cette condition « est systématiquement remplie, ce
type de dommages ne concernant que
peu de citoyens ») et anormal, c’est-à-dire excéder les charges supportées normalement par les particuliers en contrepartie du fonctionnement de la justice.
D’après le ministre, qui cite la jurisprudence, la mise sous scellés ne donnera lieu à indemnisation que si elle dure
plus de deux mois. Quant au préjudice
indemnisable, il « est constitué principalement par les pertes de loyers dues à
l’impossibilité de louer le logement placé
sous scellés. L’indemnisation est calculée
à partir du montant du loyer hors char-
ges, puisque le logement n’est pas occupé,
et peut prendre en compte les revalorisations légales de ce loyer. Le propriétaire
peut également prétendre au remboursement des sommes qu’il aura dû engager pour remettre en état son bien si celui-ci a subi des dégradations pendant
son placement sous main de justice ».
La demande d’indemnisation doit être
faite auprès de la direction des Services
judiciaires du ministère de la Justice et
des Libertés. Le ministre précise « qu’il
n’est nul besoin d’attendre la levée des
scellés pour présenter une telle demande
et que le versement de l’indemnisation
peut débuter avant même cette levée ».
Enfin, si un propriétaire remplit les
conditions précédentes, et qu’il estime
insuffisante la proposition d’indemnisation du ministère de la Justice, il devra
recourir à un avocat pour tenter, judiciairement, d’engager la responsabilité
de l’État.
Le Propriétaire
Immobilier
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