l`indemnisation du propriétaire suite à la mise sous scellés d

Lorsqu’une infraction pénale a été
commise dans un local (homi-
cide par exemple), l’enquête pé-
nale peut nécessiter la mise sous scellés
de ce local, quel que soit par ailleurs le
statut du locataire (prévenu, victime,
ou simple tiers). Après un choc moral,
le propriétaire subit donc un choc ma-
tériel, puisque la mise sous scellés de
son bien implique, pour lui, l’impossibi-
lité d’en disposer et d’en tirer des reve-
nus locatifs.
Interpellé sur ce sujet, le ministre de
la Justice a rappelé que le propriétaire
confronté à cette situation peut, dans
certaines conditions, demander une
indemnisation (rép. min. du 19 janvier
2010, Q. n° 32570, JOAN du 19 janvier
2010, p. 625).
Ainsi, l’indemnisation du propriétaire
d’un bien mis sous scellés est soumise à
des conditions, « qui sont celles que les
jurisprudences du Conseil d’État et de la
Cour de cassation ont dégagées concer-
nant l’engagement de la responsabilité
sans faute de l’État » (responsabilité de
l’État pour rupture d’égalité devant les
charges publiques).
Tout d’abord, « la personne qui sollicite
l’indemnisation doit être tierce à la pro-
cédure judiciaire justifiant la mise sous
scellés, c’est-à-dire qu’elle ne doit être ni
mise en cause ni, en théorie, partie civi-
le ». Le demandeur doit ensuite justi-
fier d’un préjudice spécial (cette condi-
tion « est systématiquement remplie, ce
type de dommages ne concernant que
peu de citoyens ») et anormal, c’est-à-di-
re excéder les charges supportées nor-
malement par les particuliers en contre-
partie du fonctionnement de la justice.
D’après le ministre, qui cite la jurispru-
dence, la mise sous scellés ne donne-
ra lieu à indemnisation que si elle dure
plus de deux mois. Quant au préjudice
indemnisable, il « est constitué princi-
palement par les pertes de loyers dues à
l’impossibilité de louer le logement placé
sous scellés. L’indemnisation est calculée
à partir du montant du loyer hors char-
ges, puisque le logement n’est pas occupé,
et peut prendre en compte les revalorisa-
tions légales de ce loyer. Le propriétaire
peut également prétendre au rembour-
sement des sommes qu’il aura dû enga-
ger pour remettre en état son bien si ce-
lui-ci a subi des dégradations pendant
son placement sous main de justice ».
La demande d’indemnisation doit être
faite auprès de la direction des Services
judiciaires du ministère de la Justice et
des Libertés. Le ministre précise « qu’il
n’est nul besoin d’attendre la levée des
scellés pour présenter une telle demande
et que le versement de l’indemnisation
peut débuter avant même cette levée ».
Enfin, si un propriétaire remplit les
conditions précédentes, et qu’il estime
insuffisante la proposition d’indemnisa-
tion du ministère de la Justice, il devra
recourir à un avocat pour tenter, judi-
ciairement, d’engager la responsabilité
de l’État.
BAUX D’HABITATION
L’indemnisation du propriétaire
suite à la mise sous scellés
d’un bien locatif
Les « faits divers » traînent leurs cortèges de dommages collatéraux.
Un de ceux auquel on pense le moins, mais qui n’est pourtant pas un cas d’école,
concerne le propriétaire qui subit la mise sous scellés du bien qu’il loue.
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32 - Le Propriétaire immobilier - Janvier 2012
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