Fiche DGCCRF sur le crédit immobilier

Les fiches pratiques de la concurrence et de la consommation Crédit immobilier
Les crédits immobiliers sont des prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis en vue de financer les opérations ci‐dessous : 1) Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation (usage mixte) : a) leur acquisition en propriété ou la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ; b) leur acquisition en jouissance ou la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance ; c) les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant du crédit est supérieur à 75 000 € ; d) les dépenses relatives à leur construction. 2) L'achat de terrains destinés à la construction des immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Remarque : Lorsque les opérations visées au 1).a et b ci‐dessus visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble ainsi acquis, les prêts destinés à les financer constituent également des crédits immobiliers. 1
L'information préalable Les articles L.312‐4 et suivants du code de la consommation assurent l'information et la protection des consommateurs qui recourent à un crédit immobilier. L’information est assurée par la publicité et l’offre préalable de crédit. La publicité Quel que soit le support, la publicité faite, reçue ou perçue en France doit préciser : l'identité du prêteur ; la nature du prêt ; l’objet du prêt. Lorsque la publicité comporte un ou plusieurs éléments chiffrés, elle doit aussi préciser la durée de l'opération proposée ainsi que le coût total et le taux effectif global annuel du crédit, à l'exclusion de tout autre taux. Toutes les mentions obligatoires doivent être présentées de manière parfaitement lisible et compréhensible pour vous. De plus, tout document publicitaire ou tout document d'information qui vous sera remis doit mentionner que : vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours ; la vente est subordonnée à l'obtention du prêt et que si celui‐ci n'est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées. Est interdite toute publicité : qui assimile les mensualités de remboursement à des loyers ; ou qui fait référence, pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui ne sont pas assurées pendant toute la durée du contrat. L’offre préalable de crédit Valable un mois, elle doit vous être adressée gratuitement par voie postale. Vous ne pouvez l'accepter, c'est‐
à‐dire la renvoyer signée, avant 10 jours. Ce délai vous permet de l'étudier attentivement et éventuellement de la comparer avec d'autres offres. Le document doit obligatoirement contenir toutes les mentions nécessaires à votre information : la nature, l'objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ; un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts ; le montant du crédit susceptible d'être consenti, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux (taux effectif global ou TEG) ; 2
les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt (en donnant une évaluation de leur coût) ; une mention sur le fait que l'emprunteur peut souscrire une assurance emprunteur auprès de l'assureur de son choix ; les conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne ; le rappel du délai de réflexion du consommateur (10 jours) et le délai du maintien de l’offre par le prêteur (30 jours). Attention aux taux progressifs ou variables. Dans l’hypothèse de taux variables, le prêteur doit vous remettre avec l'offre les deux documents suivants : une notice explicative présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt ; un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Assurance emprunteur Vous pouvez vous assurer auprès de l’assureur de votre choix. Le prêteur ne peut pas : refuser en garantie un autre contrat d'assurance qui présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose. Il doit motiver sa décision de refus ; modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que le contrat d'assurance de groupe qu'il propose. Lorsque le prêteur vous propose d’adhérer à un contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit en vue de garantir soit le remboursement total ou partiel du montant du prêt restant dû, soit le paiement de tout ou partie des échéances dudit prêt, il doit annexer au contrat de prêt une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance. Toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis ou aux modalités de la mise en jeu de l'assurance vous est inopposable si vous n’y avez pas consenti. Lorsque l'assureur a subordonné sa garantie à votre agrément et qu’il ne vous le délivre pas, vous devez demander la résolution de plein droit du contrat de prêt dans le délai d’un mois. Aucun frais ni pénalité d'aucune sorte ne doit vous être demandé. Protection Le prêteur doit maintenir l’offre dans les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur. Vous ne pouvez accepter l’offre que 10 jours après sa réception. Si vous n'obtenez pas votre prêt, le contrat d'achat ou de construction est automatiquement annulé et toutes les sommes versées d'avance doivent vous être intégralement remboursées. Toutefois, lorsque les conditions du prêt sont identiques à celles portées dans le contrat de vente, le refus du prêt est présumé être fait de mauvaise foi. 3
Si l'achat ne se fait pas dans le délai de 4 mois à compter de son acceptation, le contrat de crédit est annulé. Le prêteur et l’emprunteur peuvent convenir d’un délai plus long. Dans ce cas vous ne devrez au prêteur qu'une indemnité limitée à 0,75 % du prêt et qui ne peut être supérieure à 150 euros. Si en cours de contrat vous éprouvez des difficultés de remboursement •
Vous pouvez tout d'abord demander au prêteur, dans le cadre d'une négociation amiable, de vous accorder des délais de paiement. Il est en droit, dans ce cas, de vous réclamer une indemnité. Celle‐
ci est limitée par l’article L.312‐22 du code de la consommation, cependant vous pouvez la négocier. •
Vous pouvez vous adresser au juge d'instance qui a la possibilité de vous accorder des délais de paiement qui ne pourront pas dépasser deux ans. •
Si vous ne pouvez plus faire face à l'ensemble de vos dettes, saisissez la Commission de surendettement de votre département en envoyant votre dossier à la Banque de France (cf. fiche "Le surendettement
Le surendettement"). Le remboursement par anticipation Si vous le souhaitez, vous pouvez demander le remboursement anticipé. Toutefois, le contrat de prêt peut interdire un remboursement égal ou inférieur à 10 % du montant initial (sauf s’il s’agit du solde). Les pénalités ne peuvent excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Pour les contrats conclus à compter de juin 1999, les pénalités pour remboursement anticipé ne sont pas dues lorsque le remboursement est motivé par un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, le décès de l’emprunteur ou de son conjoint ou la cessation forcée de leur activité professionnelle. La renégociation L’article article L. 312‐14‐1 312‐14‐1 du code de la consommation prévoit que le contrat initial peut être modifié par voie d’avenant. Ce document comprend un tableau d’amortissement détaillé par échéance, l’indication du TEG et du coût du crédit calculés sur les seules échéances à venir. À réception des informations l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours. L’information en cours de contrat Lorsque le taux d'intérêt du prêt est variable, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à votre connaissance le montant du capital restant à rembourser. Pour tout renseignement complémentaire, reportez‐vous aux textes applicables ou rapprochez‐vous de la direction départementale de la protection des populations (DDPP) ou de la direction
tection des populations (DDCSPP
départementale de la cohésion sociale et de la pro
protection
(DDCSPP)) de votre département. Actualisé en septembre 2012
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