Acquisitions et ventes immobilières : enjeux environnementaux

Acquisitions et ventes immobilières :
enjeux environnementaux
par Cindy Vaillancourt
Le 14 février 2011
McCarthy Tétrault S.E.N.C.R.L., s.r.l. / mccarthy.ca
Acquisitions et ventes immobilières : enjeux environnementaux
Plan
INTRODUCTION
PARTIE I – OFFRE D’ACHAT: REPRÉSENTATIONS & GARANTIES
PARTIE II – VÉRIFICATION DILIGENTE ENVIRONNEMENTALE (VDE)
PARTIE III – L’IMMEUBLE EST CONTAMINÉ : QUE FAIRE?
CONCLUSION
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Introduction
•
La découverte d’un enjeu environnemental sur un
immeuble après la vente peut devenir un cauchemar,
tant pour le vendeur que pour l’acheteur
•
Pour limiter les risques :
- Comprendre l’application des garanties légales
aux enjeux environnementaux
- Rédiger des clauses environnementales limpides
- Mieux connaître les enjeux environnementaux de
l’immeuble avant la transaction
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Partie I – Représentations et garanties
A. La garantie légale
•
La garantie légale est prévue dans le Code civil du
Québec (CcQ) et comprend deux volets :
- Garantie du droit de propriété (art. 1725 CcQ)
- Garantie de qualité (art. 1726 CcQ)
•
Cette garantie existe de plein droit et n’a pas besoin
d’être prévue explicitement au contrat (art. 1716 CcQ)
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Partie I – Représentations et garanties
Garantie du droit de propriété :
Art. 1725 CcQ. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers
l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent
le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.
Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces
limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et
diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation
des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de
la publicité des droits.
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Partie I – Représentations et garanties
Garantie du droit de propriété (suite)
• Contraintes légales qui affectent le libre usage d'un
immeuble
• Pas nécessaire que l’autorité fasse valoir ses droits
contre l’acheteur
• Garantie ne s’applique pas si :
-
dénonciation par le vendeur
acheteur prudent et diligent l’aurait découvert
inscription au registre foncier
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Partie I – Représentations et garanties
Garantie du droit de propriété (suite)
•
•
•
Présomption de conformité aux règlements en
vigueur
Jurisprudence : installations septiques et pétrolières
non conformes
Application possible : Article 20 LQE
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Partie I – Représentations et garanties
Garantie du droit de propriété (suite)
Application possible: Article 20 LQE
• Contamination migre activement à l’extérieur du terrain
• Art. 20 LQE: Nul ne doit (…) permettre (…) le rejet dans
l'environnement d'un contaminant (…) susceptible de porter atteinte (à la
santé humaine ou à l’environnement)
• Un avis de contamination était-il inscrit au registre foncier?
• L’acheteur diligent et prudent aurait-il pu découvrir cette
contamination par la nature, la situation et l'utilisation des lieux?
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Partie I – Représentations et garanties
Garantie de qualité :
1726 CcQ. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses
accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent
impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité
que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il
les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché
connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être
constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à
un expert. [nos soulignés]
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Partie I – Représentations et garanties
Garantie de qualité (suite)
• Existence avant la vente
• Gravité
• Inconnu de l’acheteur
• Non apparent
• Acheteur n’aurait pas acheté ou prix significativement plus bas
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Partie I – Représentations et garanties
B. La garantie conventionnelle
• La garantie légale peut être exclue complètement sauf pour les
faits personnel du vendeur (art. 1732 CcQ)
• Vices connus du vendeur ou qu’il ne pouvait ignorer peuvent être
exclus si l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur
non professionnel (art. 1733 CcQ)
• Limite à la possibilité d’exclure vices connus du vendeur : le dol
-
Art. 1401 CcQ. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre partie
ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas
où, sans cela, la partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des
conditions différentes.
Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence.
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Partie I – Représentations et garanties
•
•
La garantie légale peut aussi être diminuée ou augmentée
par diverses clauses contractuelles négociées (art. 1732
CcQ)
Exemples simplifiés de clauses communes :
-
-
Aucun enjeu environnemental se rapportant à l‘Immeuble,
n’est susceptible d'en diminuer la valeur ou les revenus ou
d'en augmenter les dépenses;
L’Immeuble est conforme aux Lois environnementales;
L’Immeuble n’est pas et n’a jamais été utilisé comme lieu
d’enfouissement de matières résiduelles;
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Partie I – Représentations et garanties
•
Exemples simplifiés de clauses communes (suite) :
-
Aucun Contaminant susceptible de porter atteinte à la vie, à la
santé, à la sécurité, au bien-être ou au confort de l'être humain, de
causer du dommage ou de porter autrement préjudice à la qualité
du sol, à la végétation, à la faune ou aux biens ne se trouve dans,
sous ou sur l’Immeuble;
-
Le Vendeur n’a reçu aucune demande écrite ou verbale, lettre,
avis, rapport d’inspection, requête, préavis, ordonnance, poursuite,
avis d’infraction relativement à une non-conformité alléguée,
potentielle ou avérée de l’Immeuble aux Lois environnementales
incluant, sans limiter la portée de ce qui précède, une ordonnance
de décontamination ou une demande de mesures correctives ;
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Partie I – Représentations et garanties
•
Exemples de clauses (suite) :
Plusieurs modulations de ces clauses peuvent être négociées :
1.
2.
3.
4.
En définissant plus largement les termes applicables
En limitant à la connaissance du vendeur
En limitant à la matérialité des effets
En limitant la couverture dans le temps
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Partie II – La VDE
A. Commentaires généraux
•
Si l’offre d’achat prévoit une vente sans garantie légale
aux risques et périls de l’acheteur, l’acheteur a tout
particulièrement intérêt à procéder à une VDE exhaustive
pour éviter les mauvaises surprises post-clôture
•
Même si l’offre d’achat prévoit une large garantie de
conformité environnementale de l’immeuble, l’acheteur a
tout de même avantage à procéder à une VDE pour éviter
les aléas d’une poursuite contre le vendeur
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Partie II – La VDE
A. Commentaires généraux (suite)
•
Une VDE est même à l’avantage du vendeur : permet de
prévoir un mécanisme pour s’assurer que l’acheteur gère
adéquatement l’enjeu post-clôture et ainsi notamment
limiter les risques de responsabilités pénales
•
La LQE prévoit que le Ministre du Développement durable,
de l’Environnement et des Parcs (le « Ministre ») peut
ordonner à un ancien propriétaire de décontaminer un
terrain : article 31.43 LQE
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Partie II – La VDE
A. Commentaires généraux (suite)
•
Désavantages de la VDE pour le vendeur :
-
•
peut faire fuir l’acheteur potentiel
enjeu devra possiblement être divulgué aux prochains acheteurs
connaissance de l’enjeu peut obliger le vendeur à intervenir
Exemple : obligation de notifier immédiatement le Ministre de la
présence d’une contamination provenant d’une activité désignée
sérieusement susceptible de migrer à l’extérieur de l’immeuble
(art. 31.52 LQE)
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Partie II – La VDE
B. Objectifs de la VDE
•
Identifier les enjeux et évaluer leur importance
•
Obtenir une réduction de prix et/ou des garanties
additionnelles du vendeur (ex. indemnité, assurance,
lettres de crédits)
•
Négocier des engagements de l’acheteur pour limiter les
risques de responsabilité future du vendeur (ex. obligation
de décontaminer dans les 60 jours suivant la vente avec
rapport à l’appui)
•
En cas de poursuite pénale contre l’acheteur, pourrait faire
partie d’une défense de diligence raisonnable
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Partie II – La VDE
C. Éléments d’une VDE
•
Passif environnemental (ex : contamination historique du
site, avis d’infraction, poursuites)
•
Dossier environnemental (autorités fédérales,
provinciales et municipales)
•
Risques étrangers à l’immeuble (ex : voisins,
changements législatifs futurs)
•
Investissements requis pour mesures correctives
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Partie II – La VDE
D.
Principaux outils de VDE
1. Registres publics
2. Demande d’accès à l’information
3. Évaluation environnementale de site
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Partie II – La VDE
1.
Registres publics
•
Registre foncier : avis de contamination
•
Registres du Ministère du Développement durable,
de l’Environnement et des Parcs (MDDEP)
•
Registre des permis d’utilisation des équipements
pétroliers à risque élevé de la Régie du bâtiment du
Québec
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Partie II – La VDE
1.
Registres publics (suite)
•
Information requise pour la recherche :
-
adresse de l’immeuble
numéro de(s) lot(s)
nom(s) actuel(s) et antérieur(s) du propriétaire (incluant
commandité)
•
Économique et rapide
•
Portée limitée
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Partie II – La VDE
2.
Demande d’accès à l’information
Informations / documents à obtenir
•
•
Même information que pour registre public
Consentement du propriétaire
Processus
•
•
•
•
Lettre de demande d’accès
Délai minimal de 20 jours pour la réponse (+ possibilité
d’un délai additionnel de 10 jours)
Frais de photocopie
Peut faire partie d’une Phase I
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Partie II – La VDE
3. Évaluation environnementale de site
-
Quand est-ce requis?
Étendue de l’évaluation Phase I
Objectif de l’évaluation Phase I
Délais
Choix du consultant
1. Se méfier des aubaines!
2. Vendeur a intérêt à approuver le choix
3. Phase I incomplète ou faussement alarmiste pénalise les
parties
-
Étendue de l’évaluation Phase II (si requise)
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Partie II – La VDE
3. Évaluation environnementale de site (suite)
Si la Phase I soulève des préoccupations environnementales
et recommande une Phase II :
•
•
•
•
•
Prolongation de la période de VDE souvent nécessaire
Qui assument les coûts de la Phase II?
Qui détermine la portée du mandat d’échantillonnage?
À qui sera adressé le rapport Phase II?
Mandat conjoint : option qui a ses avantages et
inconvénients pour l’acheteur et le vendeur
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Partie III – L’immeuble est contaminé :
que faire?
•
•
•
•
•
•
Mettre fin à la transaction
Réaliser une Phase III (estimé d’étendue et de coûts)
Négocier réduction du prix d’achat (one shot deal)
Négocier une retenue du prix d’achat ($ en fiducie)
Prendre en charge les travaux
Prévoir des clauses contractuelles additionnelles
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Conclusion
•
L’approche optimiste :
-
•
Chercher à en savoir le moins possible
Précipiter la transaction et ne rien prévoir dans le contrat
Prier pour que tout aille pour le mieux
L’approche prudente :
-
Consacrer le temps et l’$ nécessaire pour identifier les enjeux et
leur coût respectif
Retarder la transaction si nécessaire
Négocier l’impact des enjeux et leur mécanisme de gestion
Rédiger des clauses contractuelles adaptées et limpides
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