Baur - EFUC

Rolf Baur et Aurélie Guillement, Lehrstuhl Stadtbauwesen TU Dresden
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Manuskript wurde erstellt in enger Anlehnung an den Beitrag von Herz, Werner,
Marschke (2002): „Erfordernisse und Finanzierung der Anpassung der stadttechnischen
Infrastruktur im Zuge des Stadtumbaus“ Abschlussbericht Unterirdischer Städtebau
(www.tu-dresden.de/stadtbau)
Adaptation des infrastructures urbaines
1. Consommation en baisse et réseaux obsolètes
La plupart du temps, les infrastructures urbaines souterraines ne sont pas du tout prise
en compte. On considère que ces veines de vie de nos agglomérations sont simplement
là, qu’elles fonctionnent de façon tout à fait évidente, et continuent de fonctionner quand
à la surface on transforme et détruit.
Peu de gens sont vraiment conscients de la valeur patrimoniale énorme que
représentent les conduites et canalisations se trouvant sous nos routes et de
l’investissement que l’entretien de ces infrastructures représente. Actuellement en
Allemagne, on compte en moyenne pour chaque type d’infrastructure (canalisations
d'eau potable, d’eaux usées, câbles de télécommunications et d'électricité) environ 6 m
de canalisation par personne. A cela s’ajoutent environ 2 m de conduites par personne
pour l’eau potable et 12 m pour la vidange de terrain sur les propriétés privées. Les
longueurs de conduites de chauffage urbain et de gaz se situent dans un même ordre de
grandeur, rapportées au nombre d’habitants respectivement raccordés. Les longueurs
spécifiques de câbles de télécommunications et d'électricité sont plus grandes. Au total,
cela revient approximativement à 70 m de conduites et de câbles souterrains par
habitants, dont environ 45 m sous des zones de circulation publiques.
Au moyen de coûts unitaires spécifiques, on calcule une valeur de remplacement pour
les réseaux d’environ 15.000€ par personne. Avec les installations de production, de
préparation et de stockage, qui en général constituent environ un quart de la valeur
totale des installations, cela équivaut à une valeur totale d'environ 20.000€ par
personne. La valeur patrimoniale effective est naturellement largement plus faible. Une
partie des infrastructures est amortie depuis longtemps. Mais avec le temps, les coûts de
maintenance et de réparation augmentent. La durée d’utilisation économique optimale
peut être calculé. Souvent, elle est déjà.dépassée.
Dans les nouveaux Länder, à l’est de l’Allemagne, les réseaux d'infrastructures
techniques sont obsolètes, en parties physiquement usées. Des décennies durant, on a
trop peu investi dans son renouvellement. Le taux de dégâts est plus élevé et la durée
d’utilisation restante des réseaux plus courte que dans les anciens Länder de l’ouest de
l’Allemagne. Les entreprises d'enlèvement des déchets et d’approvisionnement doivent
rattraper un retard considérable dans le renouvellement des réseaux, qui ne pourra être
financé qu’avec difficulté sans augmentations des taxes et des prix. Elles sont ainsi dans
une certaine mesure obligées d’exploiter leurs installations de la manière la plus rentable
possible.

L’approvisionnement et l’élimination des déchets exigent un investissement moins
important dans les zones d’urbanisation denses que dans les zones au bâti plus lâche.
L’investissement de raccordement par logement ou surface par étage diminue avec la
densité d’urbanisation. Le volume de matériel est 3 à 5 fois plus élevé dans les quartiers
de maisons individuelles à faible densité urbaine que dans des zones au bâti compact et
dense. Les infrastructures représentent environ 30% du volume total de matériel dans
les quartiers de maisons individuelles à faible densité urbaine, contre seulement 10%
dans les zones d’habitation d’immeubles préfabriqués. Cette dépendance avec la
densité de construction est valable pour toutes les infrastructures techniques.
Tendances
Après la Chute du Mur, la consommation d'eau a radicalement diminué, donc par
conséquence les quantités d'eaux usées dans les égouts: elles ont été à peu près
divisées par deux. L’isolation thermique lors de la rénovation des bâtiments a également
conduit à un recul radical des quantités de chaleur nécessaires de chauffage urbain.
Pour des longueurs de conduite restées les mêmes, ce recul représente 30 à 50 %. Une
grande partie des entreprises de chauffage urbain travaillent déjà dans des zones
déficitaires. Pour rester compétitif avec d'autres types de chauffage et pour assurer le
fonctionnement des centrales électriques et thermiques combinées, le chauffage urbain
est subventionné par les services publics. Seuls les consommations d'électricité et de
gaz ont augmenté avec l’augmentation générale des taxes et des tarifs. Cette
augmentation des prix et des taxes se situe clairement au-dessus de la moyenne
fédérale dans les Länder de l'est.
A l'avenir, le recul de la population accentuera cette évolution négative qui concernera
alors également l'alimentation en électricité et en gaz. Dans les années d’après
Réunification, des investissements élevés ont été réalisés dans l'extension et le
renouvellement des infrastructures, augmentant ainsi la participation aux frais fixes des
charges d’investissement et des amortissements. La participation aux frais fixes se situe
aujourd'hui pour les sociétés d’approvisionnement en règle générale au-dessus des 80%
puisque pour les frais d'exploitation, il s’agit principalement de frais fixes.
Avec une baisse continue du nombre de clients, les entreprises sont obligées de répartir
leurs dépenses sur les clients restants, dans une certaine mesure de les « socialiser ».
Les zones résidentielles denses peuvent être viabilisées à moindre coût. De cette façon,
leurs habitants subventionnent les propriétaires de maison individuelles. À cause d’une
participation aux frais fixes élevée, les prix augmentent, et ce proportionnellement à la
baisse de la demande. Si les sociétés de d’approvisionnement augmentent malgré tout
leurs prix dans une moindre mesure, elles le doivent principalement à leurs efforts de
rationalisation.
Avec la démolition d’immeubles d’habitation en dalles préfabriquées, les entreprises
d’approvisionnement doivent justement subir des pertes financières dans ces zones
qu’elles peuvent raccorder de façon avantageuse. De surcroît, elles doivent réunir les
moyens nécessaires à l’adaptation, la fermeture, la démolition et la reconstruction des
systèmes dans le cadre de la transformation des villes. C’est pourquoi ces charges
supplémentaires devraient être maintenues les plus faibles possibles. Elles doivent être
financées par les responsables. Avec l’implication précoce des entreprises
d’approvisionnement dans la planification de la déconstruction, ces coûts peuvent au

moins être freinés
2. Options techniques
Comment ces infrastructures à longue durée de vie peuvent-elles être adaptées à des
conditions modifiées, c.-à-d. à une demande en recul, et ce de la manière la plus
rentable possible? Dans tous les cas, il est question d’une adaptation progressive.
La capacité d’adaptation des systèmes d’infrastructures urbaines varie en
fonction des types d’infrastructures.
Selon le type d’infrastructure, il existe des mesures financières et techniques d'ampleur
différente. Tandis que l'approvisionnement en gaz et en électricité peut être relativement
bien adapté, les systèmes de chauffage urbain, d'eau potable et d’eaux usées sont
relativement peu flexibles.
Il ressort d’un sondage auprès des entreprises d’approvisionnement effectué par la
Chaire de Génie Urbain de l’Université Technique de Dresde qu'avec un recul de la
consommation d'environ 20%, des mesures doivent être prises au niveau de la gestion
de l'entreprise: rinçages plus fréquents des égouts et des canalisations d'eau potable,
modifications des paliers de pression des réseaux d'eau potable et de gaz, adaptations
des réseaux d'électricité, de gaz et d'eau potable. Ces mesures techniques impliquent
des coûts supplémentaires, indépendamment du fait que les logements soient vides ou
sur le point d’être démolis.
Un recul de plus de 50% implique, en fonction du contexte local, la fermeture de toute ou
partie des installations. Tant qu’elles ne sont pas amorties, le capital d'investissement de
départ s’affiche dans le bilan comptable.
L'état et/ou la durée d’utilisation économique restante d’une canalisation jouent un rôle
important lors de la décision de sa démolition et de l’adaptation à une demande en recul.
Si les conduites sont en fin de durée d'utilisation ou si la durée d'utilisation économique
restante est déjà dépassée, une réhabilitation ou un remplacement est inévitable, auquel
cas la capacité de la conduite pourra aussi éventuellement être réduite.
Les installations techniques urbaines sont, comme le bâtiment, non seulement soumises
à une usure matérielle, mais aussi à une usure immaterielle. Cette dernière s’explique
par des règlements plus stricts en matière de protection de l'environnement, de
sollicitations modifiées et des exigences croissantes. Les réseaux et les installations sont
construits en fonction d’une durée d'utilisation « usuelle », durant laquelle
l'investissement devra être amorti du point de vue de l’entreprise d’approvisionnement.
Les périodes d'amortissement (minimales) fiscales et techniques pour les différentes
parties des installations sont fixées officiellement. Elles peuvent toutefois, dans certaines
limites, être raccourcies ou prolongées en fonction des résultats d’analyses disponibles.
La durée d'utilisation technique effective est pour la plupart des installations plus longue
que la durée d’amortissement. Le démontage des conduites non encore amorties
implique une perte de coût en capital non amorti qui peuvent être prises en compte en
tant que frais d'investissement dans le calcul des prix et des taxes, et les augmenter. Les
conduites amorties et cependant encore capables de fonctionner ne devraient dans la

mesure du possible pas être démontées. Seules une inspection et une analyse de l’état
des canalisations permettent en général de constater dans quelle mesure celles-ci sont
encore capables de fonctionner et correspondent aux règles techniques en vigueur. Les
intervalles d'inspection correspondants sont indiqués dans les normes techniques ou
plutôt dans le cas des canalisations dans les règlements de contrôle propres à chaque
Land.
On ne peut définir de façon générale et définitive la durée d'utilisation et donc la durée
d’utilisation restante des infrastructures urbaines. La durée d'utilisation effective est
fortement influencée par différents facteurs, par exemple par le contexte local (volume
du trafic routier, mouvements de terre), le matériel utilisé, la qualité de la pose ainsi que
la gestion de l'entreprise, et en particulier par les moyens financiers disponibles, les
coûts spécifiques des mesures de réparation, et les coûts et les technologies des
mesures de réhabilitation et de remplacement.
Des informations concernant la durée d’utilisation restante prévisible des canalisations et
installations autorisent les entreprises d’approvisionnement à prendre en considération
les synergies et les coûts économisés lors des accords sur les stratégies de démolition.
Dans le cadre de l’élaboration des Concepts de Développement Urbains Intégrés, une
classification peu précise des infrastructures urbaines suffit (durées d’utilisation faible,
moyenne et longue)
3. Financement
Il n'y a jusqu'ici que peu d’expérience pratiques en matière de problèmes et de solutions
d'adaptation des réseaux urbains dans le cas de démolition de logements. Les peu
d'exemples disponibles sont en outre mal documentés. On ne sait pas s'ils étaient
vraiment optimaux par rapport au contexte local et s'ils seraient transférables à d'autres
cas. Alors que les coûts de démolition de logements sont clairement connus, leur ordre
de grandeur se situant autour de 60-70€/m² de surface habitable, la problématique de
coûts de génie civil en sous-sol doit être abordée de manière différente. D'une part, les
coûts ne se répercutent pas seulement sur place, mais aussi sur tout le réseau, d'autre
part les pertes des amortissements des installations et des réseaux démontés doivent
également être prises en considération. Enfin, les coûts induits par la démolition de
logements mais aussi par les logements vides doivent être également déduits.
L'agence pour l'Energie de Saxe-Anhalt a élaboré en 2002 une étude sur les frais
engendrés pour les entreprises d’approvisionnement par la démolition des immeubles
d’habitation préfabriqués. Les investissements et les pertes de coût en capital non amorti
ont été déterminés pour 4 zones d’immeubles préfabriqués (à Halle, Magdeburg, Dessau
et Stendal) et pour les systèmes de chauffage urbain, d'eau potable et d'eaux usées.
Elles s'élèvent d’après cette étude pour les charges d’investissement et pour les coûts
en capital non amorti respectivement à environ 20 € par m² de surface de logement
démolis, c’est-à-dire au total à 40 € par m²
D’après les expériences dans d'autres pays, les investissements dans les secteurs
d’immeubles préfabriqués s'élèvent en fonction du contexte local à 5-20 € par m² de

surface habitable. La variante de raccordement choisie (maintien ou modification du
tracé de la canalisation) a une grande influence sur l'ampleur des investissements.
Qui supporte les coûts?
Les entreprises d’approvisionnement ne sont pas les seules à supporter les
investissements de démontage des infrastructures urbaines. Le tracé de canalisation
dans les sous-sols des immeubles d’habitation préfabriqués sont la propriété des
sociétés et/ ou coopératives de construction immobilière. Les conduites elles-mêmes ne
sont cependant pas considérées comme de simples installations techniques, mais sont
la propriété des entreprises d’approvisionnement, qui sont non seulement obligées
d'approvisionner les bâtiments, mais aussi d’entretenir ces installations.
Pour le financement des mesures de démolition des infrastructures, des solutions
concertées doivent être trouvées entre les sociétés et/ ou coopératives de construction
immobilière d'une part et les sociétés de d’approvisionnement d'autre part.
4. Perspectives
Le processus de transformation urbaine et de démolition du surplus de logements ne fait
que commencer. Les problèmes d'adaptation du BTP s’intensifieront dans les années à
venir. Jusqu'à présent, il n’existe que peu d’expériences dans le domaine. Des solutions
plus ou moins effectives pour l'adaptation des infrastructures urbaines sont actuellement
mises en pratique pour la transformation d’immeubles préfabriqués. Comme le tracé
d’infrastructures avait été choisi pour la construction de logements industrielle dans la
RDA en tant que solution standard la plus rentable, il faut trouver des variantes
spécifiques pour leur démolition.
Le programme de subventions « Stadtumbau Ost » (transformation urbaine à l’est),
n’encourage particulièrement les mesures d’adaptation d’infrastructures urbaines que
dans la partie dite de réévaluation. Tant que les sociétés et/ ou coopératives de
construction immobilière devront s’acquitter des frais de modification des installations de
raccordement en tant que propriétaires de ces installations sur leur terrain (tracés de
canalisation), elles devront les financer grâce aux subventions forfaitaires pour la
déconstruction de logements, même si les conduites ont été prises en charge par les
sociétés d'approvisionnement. En outre, il existe généralement des relations notariale et
des contrats de longue durée entre les sociétés de logement et les sociétés
d’approvisionnement. Comme les taxes et les prix ne peuvent être librement adaptés en
raison du droit des sociétés, la question de savoir qui va supporter les frais engendrés
par les infrastructures suite aux transformations urbaines reste dans de nombreux cas
ouverte.
Toutefois, d’autres questions en rapport avec les transformations urbaines restent
ouvertes:
 Comment gérer les contrats de fourniture à long terme?