FLASH Traitement comptable de la réserve d`investissement pour

B U L L E T I N D E L ' I N S T I T U T P R O F E S S I O N N E L D E S C O M P TA B L E S E T F I S C A L I S T E S A G R É É S
P 309339 – Bureau de dépôt 2800 Mechelen 1 – Bimensuel sauf du 21 juillet au 24 août.
FLASH
Selon des informations transmises par le SPF Finances, l’application des dispositions relatives au taux de
6 % pour la vente de boissons non-alcoolisées est reportée au 1er janvier 2004.
Revenu cadastral : coefficient de revalorisation pour l’exercice d’imposition 2004
Chaque année le Ministre des Finances publie un coefficient de revalorisation qui permet de calculer
correctement la valeur imposable d’un bien immeuble. Le coefficient de revalorisation de l’année d’imposition
2004 est paru au Moniteur du 29 août 2003. Il s’élève à 3,39. Pour l’exercice d’imposition 2002, le coefficient
de revalorisation était fixé à 3,35.
Le coefficient de revalorisation est également important pour les dirigeants d’entreprise qui louent un immeuble
à leur société. Si les revenus locatifs dépassent un certain seuil, ces revenus sont requalifiés en rémunérations.
On calcule le seuil en multipliant le revenu cadastral non indexé du bien immeuble par 5/3 et par le coefficient
de revalorisation, soit par 3,39 pour l’exercice d’imposition 2004.
Traitement comptable de la réserve
d’investissement pour P.M.E.
immunisées et il est donc conseillé de subdiviser ce
groupe en p.ex. :
Vous pouvez retrouver les modalités relatives à la
constitution d’une réserve d’investissement pour les
PME, dans le Pacioli n° 144 du 15 juin 2003.
132000
132100
132200
Le traitement comptable doit suivre à la lettre les
conditions d’exonération afin de faire apparaître
clairement qu’il a été satisfait à ces conditions. La réserve
d’investissement est exonérée pour autant qu’il soit
satisfait, notamment, à la condition d’intangibilité. Par
conséquent, elle doit être portée et maintenue à un ou
plusieurs comptes distincts du passif (sauf incorporation
au capital) et ne pas servir de base au calcul de la dotation
annuelle de la réserve légale ou des rémunérations ou
attributions quelconques (art. 190 C.I.R./92).
Concernant la réserve d’investissement, nous employons
le compte 132200.
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• Traitement comptable de la
réserve d’investissement pour
P.M.E.
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• La date ultime pour l’adaptation
de tous les statuts approche : le
6 février 2004.
2
• T.V.A. - Extension de la notion de
«batiment» et modification du
critère «neuf»
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Comment allons-nous traduire ce problème en comptabilité ?
Le premier compte employé est le compte 132 «Réserves
immunisées». Il existe plusieurs sortes de réserves
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Réserves immunisées - exonération définitive
Réserves immunisées - exonération conditionnelle
Réserves immunisées - taxation étalée
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Le deuxième compte à employer doit permettre
d’éliminer du «Bénéfice de l’exercice à affecter», la partie
du bénéfice qui sera transférée à la réserve
d’investissement. Dans ce cas, nous employons le compte
689 «Transfert aux réserves immunisées».
Les écritures sont les suivantes :
Ecriture
1. Constitution de la réserve
De cette manière, la réserve d’investissement fait partie
du «Bénéfice de l’exercice à affecter».
La mention faite à l’annexe du bilan est supprimée.
689
132000
Transfert aux réserves immunisées
à Réserves immunisées réserve d’investissement
132000
789
10.000
Réserves immunisées - réserve
d’investissement
à Prélèvements sur les réserves
immunisées
10.000
10.000
3. Incorporation au capital
10.000
Si la société utilise le schéma complet des comptes annuels,
elle doit faire mention des latences fiscales passives qui
pèsent sur la réserve d’investissement (s’il n’est plus satisfait
aux conditions d’exonération). Cette mention en annexe
du bilan se fait à la rubrique XV. Impôts sur les résultats
D 2 code 9144 Latences passives - page C 17.
Les mouvements qui affectent une rubrique des capitaux
propres et qui n’affectent pas le résultat ne doivent pas
transiter par le tableau des affectations. Ils font l’objet d’un
transfert direct des postes de bilan concernés (avis n° 121/
3 CNC Bulletin n° 34).
L’augmentation du capital par incorporation de la réserve
d’investissement fait l’objet de l’écriture suivante :
2. Ne plus satisfaire aux conditions d’exonération
132000
Si l’entreprise ne fait pas les investissements exigés dans
les trois ans, si elle réalise le bien investi dans les trois
ans de l’investissement ou si elle ne satisfait plus à la
condition d’intangibilité, l’exonération disparaît et la
réserve d’investissement est imposée dans l’exercice où
il n’est plus satisfait aux conditions d’exonération.
100000
Réserves immunisées - réserve
d’investissement
à Capital souscrit
xxxxx
xxxxx
La condition d’intangibilité est respectée.
La date ultime pour l’adaptation de tous les
statuts approche : le 6 février 2004.
Le 6 février 2004... C’est la date à laquelle les statuts doivent avoir été adaptés aux dispositions du Code des sociétés. Nous avons déjà examiné
la question dans Pacioli n° 95 du 31 mars 2001. Comme le 6 février 2004 approche à grands pas, voici encore quelques conseils pratiques.
tard, au cours du second semestre de 2003. Il n’y a que
dans des circonstances exceptionnelles qu’il pourrait être
dérogé à cette obligation - par exemple, si la liquidation
de la société est de toute façon prévue pour 2003.
Le nouveau Code des sociétés, la loi de réparation et
l’arrêté d’exécution sont entrés en vigueur le 6 février
2001. Ce n’est cependant pas tout: les sociétés qui ont
été constituées avant le 6 février ddoivent adapter leurs
statuts au plus tard dans les trois ans suivant l’entrée en
vigueur du nouveau Code des sociétés (art. 24 de la loi
du 7 mai 1999, M.B. 6 août 1999, éd. 2, p. 29.618).
À défaut de cette mise en conformité, toute personne
intéressée peut requérir la dissolution de la société
devant le tribunal ! Ce dernier peut cependant proposer
à la société un délai pour régulariser sa situation.
Cette obligation constitue aussi une occasion de «rafraîchir»
les statuts actuels. Voici quelques conseils pratiques.
Procédure générale
Au sein des PME, la solution la plus pragmatique consiste
sans doute à annuler tout simplement les statuts précédents
et à les remplacer par de nouveaux statuts. Dans ce contexte,
les règles suivantes pourraient être observées :
– accordez la préférence à des statuts courts plutôt qu’à
des statuts longs;
Même si le risque que la liquidation soit demandée est
faible, tout comptable consciencieux se doit de mettre
les statuts de toutes les sociétés en conformité avec le
nouveau Code des sociétés dans les délais et, au plus
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La moindre erreur en la matière peut avoir de lourdes
conséquences: si 13 % de l’ensemble du capital sont
attribués, la PME devient subitement, d’un point de
vue fiscal, une grande société. Les conséquences de cette
qualification en tant que grande société fiscale sont
lourdes (voir à cet égard l’article dans Pacioli n° 147, 31
août 2003). Nous suggérons les comptes suivants :
– ne faites plus, de préférence, de renvois à des articles du
Code des sociétés; de cette manière, vous éviterez de
devoir adapter les statuts en fonction des modifications
apportées au Code.
Transformation d’une SA en une SPRL.
Par le passé, nombre de sociétés ont été constituées sous
la forme d’une SA et ce, pour des raisons fiscales (p.
ex., l’attribution d’un intérêt au lieu d’un dividende,
l’existence d’actions au porteur). Depuis, tant la
législation que la jurisprudence et la doctrine ont évolué.
Au sein d’une PME, la forme de la SPRL convient
mieux que la forme de la SA, parce que laSA est une
société de capitaux et est destinée aux grandes
entreprises, alors que la SPRL est une société de
personnes. Voici une série d’arguments qui plaident en
faveur de la SPRL :
100.000 capital (effectivement libéré)
101.000 capital (provenant des réserves).
Adaptation de la dénomination
De nombreuses sociétés ont encore des noms
interminables ou ont SPRL ou SA dans leur
dénomination. L’abréviation SPRL peut, certes, être
celle de Serge Pascal René Louis, mais ce n’est
pratiquement jamais le cas.
Nombre de fichiers ne sont pas en mesure d’enregistrer
les longues dénominations.
Il existe une solution pragmatique à ce problème :
l’utilisation d’abréviations. Si la dénomination longue
est bien connue de la clientèle, on peut opter pour celleci comme «enseigne». Cette dernière apparaît en effet
dans le registre du commerce, alors que la dénomination
courte est utilisée dans les statuts. Il est évident que,
dans ce cas, il est préférable que tant l’enseigne que la
dénomination figurent sur les documents.
Où se trouvent les arguments en faveur de la SPRL ?
Le capital
À l’occasion de l’adaptation des statuts, il est
certainement utile d’arrondir le capital en euros à la
tranche de cinq mille ou de dix mille euros – de
préférence – supérieure.
La date de l’assemblée générale
Bien que (trop) fréquent, le capital minimum de SA
doit, selon nous, être évité. En effet, la souscapitalisation d’une société n’est pas un gage de
crédibilité, même si l’on répond aux conditions posées
en matière de capital minimum.
Dans le cadre d’une PME, il est d’usage de prévoir
l’assemblée générale le cinquième ou le sixième mois
après la clôture de l’exercice. N’oubliez toutefois pas
les dispositions suivantes :
– La loi fiscale dispose que la déclaration fiscale doit être
déposée au plus tard dans les six mois suivant la clôture
de l’exercice (art. 310 du CIR 1992). La date ultime
d’un mois après l’envoi ne s’applique que dans le cadre
de l’impôt des personnes physiques (art. 308 §1er du
CIR 1992), mais pas dans le cadre de l’impôt des
sociétés. Selon les règles strictes du Code des impôts
sur les revenus, toutes les déclarations, même si elles
portent le 31 août comme date ultime de dépôt, sont
tardives... sauf si le directeur général a prévu un régime
de rapport. Cette dernière disposition ne figure nulle
part explicitement et nous espérons qu’elle a été
effectivement appliquée ! La pratique de
l’administration fiscale au cours des dix dernières années
montre que le Code des impôts sur les revenus nécessite
d’urgence une adaptation en fonction de la réalité !
– La loi relative aux sociétés : le Code des sociétés dispose
en effet que les comptes annuels doivent être approuvés
au plus tard dans les six mois suivant la date de clôture
de l’exercice et doivent être déposés à la Centrale des
Il est préférable d’effectuer cette adaptation par
incorporation des réserves ou des bénéfices reportés.
Nous suggérons aussi, non seulement d’arrondir ce capital,
mais aussi de le doubler et de l’arrondir vers le haut. La
raison : l’adage «le pauvre actionnaire et la riche société» pourrait
bien faire que l’actionnaire ait besoin de fonds privés pour
un investissement privé. De cette manière, on peut
procéder à une diminution du capital. Il est à remarquer
que l’acte notarié doit mentionner le fait que cette
diminution du capital s’effectue au moyen du capital et
non au moyen des réserves incorporées dans le capital.
Le comptable a intérêt à ouvrir un deuxième compte
relatif à ce capital : d’un point de vue comptable, il n’y
a pas de problème; il en va toutefois autrement d’un
point de vue fiscal. En effet, le fisc continue à considérer
les réserves incorporées dans le capital comme des
réserves et non comme du capital effectivement libéré.
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Les limitations du pouvoir du ou des gérants doivent
peut-être aussi être revues. En la matière, nous
suggérons que ces limitations ne s’appliquent
éventuellement pas aux gérants statutaires ou à une
personne désignée nommément.
bilans dans les trente jours suivant leur approbation.
Entre-temps, les amendes sont connues de tous :
60 EUR par mois de retard pour les «petites» sociétés,
avec un maximum de 360 EUR, et 200 EUR par mois
de retard pour les «grandes» sociétés, avec un maximum
de 1 200 EUR.
Cessibilité des parts au sein d’une SPRL.
Par le passé, de très nombreux comptes annuels ont été
en réalité approuvés tardivement et, partant, déposés
aussi tardivement. «En réalité» effectivement, étant
donné que nombre de comptes annuels font mention
d’une date de l’approbation dans les six mois, le dépôt
ayant eu lieu des mois après cette date. On peut se
poser de sérieuses questions à ce propos...
L’une des particularités de la SPRL est la possibilité
de déterminer parfaitement au préalable l’actionnariat
et la direction.
– l’actionnariat : l’art. du C.Soc. revêt une importance
cruciale en la matière. Entre-temps, la situation familiale
a éventuellement changé et une adaptation s’impose;
– la direction : voir à cet égard les dispositions éventuelles
concernant le ou les gérants statutaires.
Il n’y a qu’une seule solution pour planifier correctement
les activités : un exercice qui ne se clôture pas le
31 décembre. Cela nécessite toutefois un suivi
permanent de la part du comptable, mais la qualité s’en
trouve accrue. Cette solution nécessite en outre un travail
supplémentaire : en effet, le fisc tient compte de
nombreux chiffres sur la base d’une année civile. Il
appartient dès lors au comptable de démontrer la
concordance sur la base d’une année calendrier dans
l’annexe aux comptes annuels. Nous estimons que ce
travail supplémentaire peut être limité à un demi-jour...
une fois que la technique en question est maîtrisée.
Dans une SA, c’est exclu ! Attention : il n’est pas aisé
de conclure une convention d’actionnaires en la matière
et le résultat obtenu ne sera jamais le même que celui
qui résulte des dispositions relatives à la direction au
sein d’une SPRL. En outre, de nombreuses conventions
d’actionnaires sont nulles : en effet, on ne stipule pas
tout ce que l’on veut dans ce type de convention !
Conclusion :
Il y a beaucoup de travail en perspective en cet automne
2003. Commencez dès lors à temps ! En effet, les
notaires risquent de ne pas apprécier de devoir traiter
un flot d’adaptations au début de 2004.
Parlez dès à présent de ce problème avec le client et
contactez le notaire au plus vite. Les points qui précèdent
peuvent être inscrits dans un document de travail, de
manière à ce que vous puissiez déterminer aisément ce
qu’il y a lieu de reprendre dans les nouveaux statuts.
Un conseil : prenez un exercice allongé au lieu d’un
exercice raccourci. La règle bien connue du million devenue entre-temps la règle de 24.500 s’applique en
effet par exercice comptable ! En outre, cela épargne
des frais à la société.
Le(s) gérant(s) (statutaire(s)) dans une SPRL
Dans ce domaine aussi, il est utile d’adapter les statuts
aux nouvelles circonstances. Il nous semble également
utile de prévoir un «successeur au gérant statutaire».
José HAUSTRAETE
Membre de la Chambre exécutive néerlandophone
de l’IPCF
T.V.A. - Extension de la notion de «bâtiment» et
modification du critère «neuf»
1. Position du problème
Quant à la notion de «bâtiment», les modifications
législatives en élargissent la portée.
De même, le vocable «neuf», au regard de la T.V.A.
change ses critères d’appréciation.
Un des problèmes engendré par ces nouvelles
dispositions réside dans le fait que l’entrée en vigueur
varie selon les intervenants.
Pour la perception de la T.V.A., il faut distinguer, d’une
part, les livraisons de biens, et d’autre part, les prestations
de services.
En effet, les approches peuvent varier selon ces deux
catégories d’opérations.
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Pour certains, ces nouvelles dispositions leur sont
applicables dès le 26 avril 2002.
Par contre, pour les autres, c’est la date du 29 août
2002 qui consacre l’entrée en vigueur des nouvelles
dispositions à leur égard.
En d’autres termes, la nouvelle notion de «bâtiment»,
et le nouveau critère «neuf», diffèrent selon les dates
et les personnes.
A cette problématique vient encore se greffer d’autres
aspects.
Celui lié à la révision des déductions sur les biens
d’investissement en est un.
En effet, selon les dates d’entrée en vigueur des
nouvelles notions de « bâtiment » et de « neuf », par
rapport aux personnes concernées, la révision des
déductions, portant sur les mêmes biens, sera calculée
en 5 ans ou en 15 ans, selon la date, la nature des travaux,
et la qualité des personnes !!!
La révision des déductions concerne, d’abord et surtout,
les assujettis avec droit à déduction.
Elle atteint aussi les personnes qui passent d’un statut
sans aucun droit à déduction vers celui avec droit à
déduction des taxes en amont.
Citons l’exemple d’un particulier qui acquiert un
«bâtiment», et qui devient ensuite assujetti avec droit
à déduction pendant la période de révision des
déductions sur cet investissement (révision en sa faveur
à concurrence de la période révisable non échue).
N’oublions pas non plus les assujettis mixtes.
Lorsqu’ils sont soumis au prorata général de déduction,
ils doivent revoir, chaque année, les taxes qui grèvent
les biens d’investissement, pendant toute la période de
5 ou 15 ans encore révisable.
Les nouvelles dispositions ont été reprises dans la Loi
programme du 02.08.2002 (Moniteur belge du
09.08.2002).
Encore fallait-il que le Ministre des Finances arrête le
contour précis de ces nouveautés.
C’est chose faite. La circulaire AAT N° 24/2002 est
parue datée du 6 décembre 2002.
Nous vous en présentons les lignes de force.
Pour cette première catégorie, la révision des déductions
couvre une période de quinze ans.
Notons que la même période quindécennale atteint aussi
les taxes grevant les opérations qui tendent ou
concourent à l’acquisition d’un «bâtiment».
La deuxième catégorie contient les travaux de
transformation ou d’aménagement d’un «bâtiment».
Pour cette deuxième catégorie, la révision de la
déduction propre aux biens d’investissement reste, en
règle, limitée à cinq ans.
1.2. Livraisons de biens
Les cessions de «bâtiments» toujours «neufs» sont des
livraisons de biens passibles de la T.V.A.
Il en est de même de la constitution, de la cession ou
de la rétrocession de droits réels portant sur des
«bâtiments» qualifiés de «neufs» au regard de la T.V.A.
En règle, la perception de la T.V.A. reste étrangère aux
bâtiments anciens et aux terrains.
En d’autres termes, seuls les «bâtiments» et pour autant
qu’ils soient encore réputés «neufs», sont susceptibles
d’être soumis à la T.V.A. belge lors de leurs cessions.
Les taxes qui tendent ou concourent à l’acquisition d’un
«bâtiment» sont atteintes par une révision des
déductions sur une période de 15 ans (quindécennale).
En revanche, les taxes qui portent sur les autres travaux
à un «bâtiment» et constitutifs d’investissement, la
révision des déductions reste, en principe, quinquennale.
Comme exposé supra, la révision des déductions propre
aux acquisitions de «bâtiments» au titre de biens
d’investissement, s’apprécie par 5 ans ou 15 ans, selon
des critères de dates, de travaux et de personnes.
2. Nouvelle notion de «bâtiment»
2.1. Biens visés
Auparavant, la notion de «bâtiment» correspondait à
toute construction susceptible d’attribution d’un revenu
cadastral au titre d’immeuble bâti.
Etaient essentiellement visés, les maisons, les immeubles
à appartements multiples, les bâtiments commerciaux,
industriels, agricoles, les murs mitoyens, les
équipements ayant le caractère d’immeubles par nature
(les gazomètres, les citernes de stockage des produits
pétroliers dans les zones portuaires, etc.).
Actuellement, il faut entendre par «bâtiment», toute
construction incorporée au sol.
Cette notion est bien plus large que celle qui prévalait
auparavant.
Si elle vise toujours tous les «bâtiments» au sens de
l’ancienne disposition, la notion actuelle de «bâtiment»
est largement étendue à d’autres biens incorporés au sol.
1.1. Prestations de services
Les travaux qui concourent à l’érection, la
transformation, l’aménagement, l’amélioration, etc.
d’un «bâtiment» sont des prestations de services pour
le tout (y compris la fourniture des matériaux mis en
oeuvre par la même personne).
Sauf pour le promoteur immobilier qui destine les
«bâtiments» à la vente, les travaux qui tendent ou
concourent à l’érection d’un «bâtiment» constituent le
premier groupe d’investissements dans le chef de l’assujetti
qui l’utilise dans le cadre de son activité économique.
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3. Nouvelle notion de bâtiment «neuf»
Ainsi, la nouvelle notion vise aussi une immobilisation
par nature (par incorporation au sol), notamment de
matières (béton, asphalte, etc.) ou de matériaux (tuyaux,
poteaux, dalles, etc.).
Rentrent donc dans la nouvelle notion de «bâtiment»
– les travaux d’infrastructure :
• les voiries, les canalisation d’eau, de gaz et
d’électricité, les égouts;
• les parcs de stationnement ne comportant qu’un
revêtement de sol;
– les ouvrages incorporés au sol et immobilisés par
nature de ce fait :
• les routes, les voies ferrées, les canaux bétonnés, les
écluses, les ponts, les aqueducs, les tunnels;
• les murs de clôture, les digues, les barrages;
• les lignes électriques, les poteaux d’éclairage;
• les pipelines, les conduites d’eau, de gaz,
d’électricité, les réseaux d’égouts;
• etc.
3.1. Approche
Auparavant, le caractère «neuf», pour l’application de
la T.V.A., s’appréciait par rapport au premier enrôlement
au précompte immobilier du «bâtiment» concerné.
En effet, un «bâtiment» était considéré comme neuf
jusqu’au 31 décembre de l’année qui suivait celle au
cours de laquelle avait eu lieu le premier enrôlement au
précompte immobilier.
Exemple :
Un «bâtiment» était enrôlé pour la première fois au
précompte immobilier dans le courant de l’année 2000.
Le «bâtiment» était considéré comme «neuf» jusqu’au
31 décembre 2001.
Or, pour qu’il soit question de précompte immobilier, il
fallait impérativement qu’un revenu cadastral soit attribué.
Ce n’était pas toujours le cas, notamment pour les
«bâtiments» affectés au domaine public des pouvoirs
publics, ainsi que pour certains ensembles immobiliers
exemptés temporairement ou définitivement du
précompte immobilier.
Puisque la nouvelle notion de «bâtiment» s’étend
dorénavant à des biens qui ne sont pas nécessairement
soumis à un revenu cadastral au titre d’immeuble bâti,
il était impératif de recourir à d’autres critères pour la
détermination de la notion «neuf».
Ainsi, la notion de premier enrôlement au précompte
immobilier a été remplacée par une référence à la
première occupation ou à la première utilisation du
«bâtiment» en cause.
De plus, le délai extrême pour la considération de
l’aspect «neuf» est devenu le 31 décembre de la
deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a eu
lieu la première occupation ou la première utilisation
du «bâtiment» considéré.
Encore faut-il que les opérations ne se limitent pas à
un simple nivellement du sol, restant en l’état de «terre
battue», ou à un simple empierrement.
Est donc requis un revêtement «adhérant» tels les parcs
de stationnement, les quais de déchargement, les aires
de manœuvres ou de transbordement, les aires de
stockage, les berges, les bassins d’orage, etc.
2.2. Biens exclus
La nouvelle notion de «bâtiment» ne s’étend pas aux
terrains dont l’aménagement consiste en des plantations
et/ou des semis.
Sont ainsi exclus, les talus, les abords aménagés en espaces
verts, les terrains aménagés par travaux de nivellement, de
creusement, de remblais, de déplacements de terres, etc.
2.3. Biens mixtes
Il arrive qu’une même entité se compose, pour partie,
d’un ou plusieurs «bâtiments», au sens large exposé supra,
et, pour le surplus, de biens exclus de cette notion.
A titre d’exemple, la circulaire précitée évoque un parking
autoroutier constitué, d’une part, d’aires recouvertes de
tarmac et de constructions (toilettes, restaurant, etc.), et
d’autre part, de pelouses et espaces verts aménagés.
Il faut scinder cette entité entre ses éléments constitutifs
de manière à exclure de la notion de «bâtiment» les
pelouses et espaces verts aménagés.
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Exemple :
Un «bâtiment» est occupé (ou utilisé) pour la première
fois dans le courant de l’année 2003.
Il reste «neuf», pour l’application de la T.V.A., jusqu’au
31 décembre 2005.
3.2. Occupation ou utilisation
L’occupation ou l’utilisation d’un «bâtiment» résulte
de tous éléments de fait, et de tous moyens de droit
(présomptions et témoignages compris).
Lorsqu’il s’agit d’un «bâtiment» auquel un revenu
cadastral est attribuable, une déclaration spontanée
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vente exceptionnelle d’un «bâtiment» (ou d’un droit
réel y relatif ).
Insistons sur le fait que, pour ces personnes, le droit à
déduction ne prend naissance qu’au moment où la taxe
grevant la cession occasionnelle est due sur la totalité
de la base imposable.
En d’autres termes, la déduction n’est pratiquement
permise qu’après une vente effective et son paiement
complet (et non au moment de l’option, ou au fur et
à mesure de la construction, par exemple).
d’occupation doit être déposée dans les 30 jours (C.I.R.
art. 471 et 473).
Ce dépôt peut constituer un élément à prendre en
considération.
En effet, dans l’état normal et habituel des choses, il est
permis de penser que, lorsqu’une telle déclaration est
déposée, cela signifie qu’il y a normalement dû y avoir
occupation (à cette date, voire à une date antérieure).
Ce n’est toutefois pas une preuve absolue et irréfutable
(par exemple, pour une déclaration tardive, une
déclaration omise, etc.).
Parmi les autres éléments qui pourraient être de nature
à établir la première occupation ou la première utilisation
d’un «bâtiment» devraient figurer les consommations
d’eau, d’électricité, de gaz, de mazout, la prise de domicile
à l’adresse du «bâtiment», le paiement de taxes diverses
immobilières, les attestations de voisins ou de l’agent de
quartier, les notes de communications téléphoniques au
départ d’un poste fixe, etc.
4.2. 29 août 2002 – Existence d’un droit à
déduction
Pour les « bâtiments », ou les droits réels, pour lesquels
un droit à déduction était né avant le 26 avril 2002,
l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions se situe
au 29 août 2002.
Les personnes concernées sont essentiellement :
– les promoteurs immobiliers pour les biens qu’ils
destinent à la vente;
– les assujettis NON promoteurs immobiliers lorsqu’ils
ont investi le «bâtiment» dans le cadre d’une activité
économique leur ouvrant droit à déduction, complet
ou partiel (alimentation générale, librairie, bureau
comptable, garagiste, etc.).
3.3. Occupation partielle ou totale
Pour les immeubles à appartements multiples, pour les
plateaux de bureaux, notamment, il est possible que
l’occupation se fasse par lots.
Dans cette hypothèse, l’occupation ou l’utilisation doit
être envisagée séparément selon les dates réelles.
5. Révision des déductions selon l’entrée en
vigueur des nouvelles règles
3.4. Bâtiment témoin
Selon le n° 27 de la circulaire précitée, l’utilisation d’un
appartement ou d’une villa témoin, exclusivement pour
les visites des acheteurs potentiels, n’a pas pour effet de
faire courir le délai pour la détermination de l’aspect «neuf».
Dans la mesure où ce bâtiment témoin recevrait,
conjointement une occupation comme habitation, ou
comme bureau, par exemple, il s’agirait alors d’une
occupation ou d’une utilisation faisant courir le délai T.V.A.
5.1. Révision quinquennale
En règle, les taxes qui grèvent des biens d’investissement
sont soumises à une révision de la déduction pendant
une période de cinq ans.
La révision des déductions propre aux biens
d’investissement concernent, entre autres :
– les non-assujettis qui acquièrent cette qualité d’assujetti,
avec droit à déduction, au cours de la période révisable
(révision favorable au moment de l’acquisition du droit
à déduction);
– les assujettis avec droit à déduction qui perdent cette
qualité;
– les assujettis mixtes soumis au prorata général de
déduction (révision chaque année selon les
fluctuations des pourcentages de déductibilité).
4. Dates des nouveaux critères «bâtiment» et
«neuf»
4.1. 26 avril 2002 – Aucune naissance du droit à
déduction
Lorsqu’ aucun droit à déduction n’est né avant le
26 avril 2002, cette date constitue l’entrée en vigueur
des nouvelles règles («bâtiment» et «neuf»).
En l’occurrence, il s’agit spécifiquement des particuliers,
des assujettis sans aucun droit à déduction, des personnes
morales non-assujetties.
Ces catégories de personnes doivent opter pour
l’obtention de la qualité d’assujetti à l’occasion de la
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Sont notamment visés par la révision quinquennale, la
plupart des travaux d’amélioration ou de
transformation d’un «bâtiment».
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d’opérations qui tendent ou concourent à l’érection ou
à l’acquisition d’un «bâtiment».
Par conséquent, pour les T.V.A. antérieures à cette date,
c’est la révision quinquennale qui s’applique (facturation
de 1/3 à titre d’acompte).
A cet égard, il n’existe aucune différence entre la maison
de repos pour personnes âgées et pour l’alimentation
générale.
A partir du 26 avril, il faut distinguer ces deux catégories
d’assujettis.
La maison de repos pour personnes âgées, dûment agréée,
est un assujetti exempté par l’article 44 du C.T.V.A.
Puisqu’elle ne dispose d’aucun droit à déduction avant
le 26 avril 2002, la nouvelle notion de «bâtiment» et
d’aspect «neuf» s’applique dès ce 26 avril 2002.
Par conséquent, la T.V.A. figurant sur les 2ème et 3ème
factures du parking est visée par la révision en 15 ans.
Pour le détaillant en alimentation générale, les
implications sont les suivantes.
En raison du fait qu’un droit à déduction est né avant
le 26 avril 2002, l’entrée en vigueur des nouvelles
dispositions est reportée au 29 août 2002.
La 1ère et la 2ème facture ne rentrent pas dans la
nouvelle notion de «bâtiment».
C’est donc la révision quinquennale qui s’applique.
Quant à la 3ème facture, étant donné sa date, la notion
de «bâtiment» s’applique au parking asphalté.
C’est la révision en 15 ans qui trouve à s’appliquer à ce
1/3.
5.2. Révision quindécennale
Par contre, la taxe déduite est révisable en quinze ans
pour les opérations qui tendent ou concourent à
l’érection ou à l’acquisition d’un «bâtiment».
5.3. Régime différent selon l’entrée en vigueur des
nouvelles règles
Comme précisé supra, la notion même de «bâtiment»
varie selon l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions.
En d’autres termes, le vocable «bâtiment» n’a pas la
même étendue selon que l’on se situe dans l’ancien ou
le nouveau régime.
Ainsi, sous l’ancien régime seuls les «bâtiments»
susceptibles d’attribution d’un revenu cadastral au titre
d’immeuble bâti rentrent dans la notion de «bâtiment».
Par contre, sous le nouveau régime, toute construction
incorporée au sol est visée (poteaux, tuyaux, voies
ferrées, routes, etc.).
Par conséquent, pour déterminer les opérations qui
tendent ou qui concourent à l’érection ou à
l’acquisition d’un «bâtiment» (et soumis à la révision
des déductions pendant 15 ans), il est important de
déterminer si l’on est soumis à l’ancienne ou à la
nouvelle législation.
Exemple :
Les travaux d’asphaltage d’un parking s’échelonnent sur
l’année 2002 :
– pour une maison de repos pour personnes âgées qui
perd son agrément en novembre 2002;
– pour un détaillant en alimentation générale qui cesse
toute activité économique en novembre 2002.
Tolérance
Toutefois, pour les taxes exigibles à compter du 26 avril
2002 jusqu’au 28 août 2002, l’administration admet
ne pas critiquer la période de révision choisie par
l’assujetti (maison de repos et alimentation générale :
5 ou 15 ans selon leurs intérêts, par exemple - n° 45 de
ladite circulaire).
Insistons sur le fait que cette tolérance ne peut
s’appliquer qu’aux biens d’investissement visés par
l’extension de la notion de «bâtiment».
En effet, ce qui était déjà un «bâtiment» dans l’ancien
régime le reste dans le nouveau régime.
Il n’y a pas lieu d’apporter une quelconque tolérance
en la matière.
Une facture d’acompte de 1/3 est délivrée en mars.
Une facture intermédiaire de 1/3 est dressée en mai.
La facture finale de 1/3 est établie en septembre.
Avant le 26 avril 2002, la notion de «bâtiment» reste
limitée aux seuls immeubles bâtis auxquels peuvent être
attribué un revenu cadastral.
Le terrain de parking n’est pas encore un «bâtiment».
Les travaux ne peuvent donc pas être constitutifs
Aucun extrait de cette publication ne peut être reproduit, introduit dans un système de récupération ou transféré électroniquement, mécaniquement, au moyen de
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toutefois engager sa responsabilité. Editeur responsable: Marcel-Jean PAQUET, I.P.C.F. – av. Legrand 45, 1050 Bruxelles, Tél. 02/626.03.80,
Fax. 02/626.03.90 e-mail: [email protected], URL: http://www.ipcf.be Rédaction: Valérie CARLIER, Geert LENAERTS, Marcel-Jean PAQUET, Joseph PATTYN.
Comité scientifique: Professeur P. MICHEL, Ecole d’Administration des Affaires de l’Université de Liège, Professeur C. LEFEBVRE, Katholieke Universiteit Leuven, José
HAUSTRAETE, Georges HONORÉ.
Réalisée en collaboration avec les Editions Kluwer
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