S ’ TRUCTURATION SPATIALE DES MARCH

U NIVERSITÉ DE L IÈGE
F ACULTÉ DES S CIENCES
D ÉPARTEMENT DE GÉOGRAPHIE
Promoteur : Mme. B. Mérenne-Schoumaker, Professeur ordinaire à l’Université de Liège
Membres du Jury : M. J.-P. Donnay (Président du Jury), Professeur ordinaire à l’Université de Liège
M. V. Renard, Directeur de Recherche à l’Ecole Polytechnique
M. J. Ruegg, Professeur à l’Université de Fribourg
M. Ch. Vandermotten, Professeur ordinaire à l’Université Libre de Bruxelles
M. E. Van Hecke, Professeur ordinaire à la Katholieke Universiteit Leuven
STRUCTURATION SPATIALE DES MARCHÉS FONCIERS ET
PRODUCTION DE L’URBANISATION MORPHOLOGIQUE
APPLICATION À LA BELGIQUE ET À SES NOUVEAUX ESPACES RESIDENTIELS
E TUDE DE GÉOGRAPHIE ÉCONOMIQUE
Dissertation présentée le 24 juin 2005
en vue de l’obtention du grade
de Docteur en Sciences par
J EAN -M ARIE H ALLEUX

Si cette thèse de doctorat a pu voir le jour, c’est en premier lieu grâce aux mandats
d’assistant que j’ai eu l’opportunité d’occuper au Service de géographie économique de
l’Université de Liège. Je remercie vivement Madame Bernadette M ERENNE -S CHOUMAKER
pour m’avoir offert cette possibilité. Je la remercie également pour avoir encadré ce travail,
pour la confiance qu’elle m’a accordée et pour les précieux conseils qu’elle m’a prodigués
depuis mes premiers pas à l’université.
J’adresse également mes plus vifs remerciements à Messieurs Christian V ANDERMOTTEN et
Etienne V AN H ECKE . Les conseils avisés dont ils m’ont fait bénéficier en acceptant de
participer aux travaux de mon comité ont très positivement permis d’orienter mes activités de
recherche.
Je tiens également à remercier Messieurs Jean-Paul D ONNAY , Vincent R ENARD et Jean
R UEGG qui, ayant suivi l’évolution de mon travail ou venant de la découvrir, ont accepté de
participer aux travaux du jury.
Mes discussions avec Madame Christine P ARTOUNE et Messieurs Bruno B IANCHET et Serge
S CHMITZ m’ont beaucoup appris sur le travail de chercheur. Je tiens ici à les remercier. Merci
aussi à Monsieur Yves C ORNET pour son apport dans mes réflexions méthodologiques.
Mes échanges sur les problèmes fonciers avec Monsieur Olivier D UBOIS , de l’Université Libre
de Bruxelles, m’ont aussi beaucoup appris. Nos réflexions communes sur les problèmes
d’accessibilité au logement se sont d’ailleurs concrétisées par un article et je tiens également
à l’en remercier.
Merci également à Monsieur Christophe B ECKERICH , de l’Université de Reims, pour ses utiles
conseils quant au maniement des modèles autorégressifs.
Je remercie également tous les « témoins privilégiés », chercheurs, fonctionnaires,
lotisseurs, constructeurs, notaires … qui ont eu l’amabilité de nous consacrer leur temps. Ils
ont aussi directement permis la réalisation de ce travail. Parmi ces personnes, je
souhaiterais particulièrement remercier Monsieur Pascal D E D ECKER , de l’Université
d’Anvers, pour ses précieuses réflexions sur le contexte flamand, ainsi que Monsieur
Philippe J ANSSENS , de la société S TADIM , qui m’a permis d’acquérir des données originales
sans lesquelles certaines analyses n’auraient pu être menées à bien.
Je voudrais également remercier les collègues rencontrés dans le cadre des échanges
européens COST C10 et C11, notamment Madame Geneviève D UBOIS -T AINE du Ministère
français de l’Equipement et Monsieur Matz F RANZEN , de l’Université d’Uppsala. La mise en
perspective européenne qu’ont permis ces rencontres a également contribué à la maturation
de mon travail.
Merci aussi à tous mes collègues de l’équipe du Professeur Bernadette Mérenne-
Schoumaker, anciens et actuels, devenus certains des amis très précieux. Pour sa relecture
attentive et pertinente, un merci particulier à Monsieur Jean-Marc L AMBOTTE . Pour son
efficace support technique et sa disponibilité, merci aussi à Monsieur Laurent K ESSLER . Pour
sa très efficace aide logistique, merci également à Monsieur Daniel S METS .
Enfin, un tout grand merci à ma famille pour ses encouragements et particulièrement à mes
parents pour leur soutien demeuré ininterrompu tout au long de ces années.
Jean-Marie Halleux
Mai 2005

SOMMAIRE
Introduction générale
P REMIERE PARTIE
Chapitre I : L’offre foncière urbanisable
Introduction
1. Introduction au concept d’offre foncière
2. L’offre foncière physiquement urbanisable et les relations transport - urbanisation
3. De l’offre physiquement accessible à l’offre effective
Conclusion du Chapitre I
Chapitre II : La composante de la demande
Introduction
1. Les caractéristiques culturelles de la demande : les préférences des populations belges
pour le modèle périurbain
2. Les caractéristiques démographiques de la demande
3. Les caractéristiques socio-économiques de la demande
Conclusion du Chapitre II
Chapitre III : La variabilité des prix fonciers
Introduction
1. La variabilité temporelle des prix fonciers
2. La variabilité des prix fonciers en fonction de la superficie des parcelles : la marginalité
décroissante
3. La variabilité spatiale des prix fonciers
Conclusion du Chapitre III
S ECONDE PARTIE
Chapitre IV : La production de l’urbanisation morphologique
Introduction
1. Les opérations d’immobilier résidentiel au travers des délivrances de permis
2. L’occupation de la ressource foncière et la tendance vers le desserrement
3. Le positionnement dans la ressource foncière et la tendance vers l’étalement
Conclusion du Chapitre IV
Chapitre V : La structure spatiale des marchés fonciers
Introduction
1. Approche théorique de la structure spatiale des marchés fonciers
2. Approche empirique de la structure spatiale des marchés fonciers
Conclusion du Chapitre V
Conclusion générale

INTRODUCTION GENERALE
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INTRODUCTION GENERALE
« J’aime la Belgique parce qu’on y habite des maisons
plus spacieuses, plus confortables et moins coûteuses
que dans n’importe quel autre pays que je connais. Je
hais la Belgique parce que ses maisons sont moches et
prétentieuses, et parce que leur omniprésence défigure
le doux paysage. »
Geert van Istendael1
LE ROLE DES MARCHES FONCIERS ET IMMOBILIERS SUR LA
PRODUCTION ET L’ORGANISATION DES TERRITOIRES
Des enjeux importants et des mécanismes mal connus
Les biens fonciers, c’est-à-dire les terrains, représentent une ressource première non
reproductible et physiquement limitée. Les biens fonciers correspondent aussi à un facteur
de production, indispensable à la constitution du cadre bâti et à la mise en place des biens
immobiliers, c’est-à-dire les biens que composent un support foncier et un bâtiment.
L’importance économique des marchés fonciers et immobiliers n’est pas à démontrer. Dans
nos régimes libéraux, les moyens mobilisés par ces mécanismes d’échanges sont au cœur
d’enjeux sociaux et financiers considérables. En plus de mobiliser une part très importante
de la richesse disponible et une part très importante du budget des ménages, les marchés
fonciers et immobiliers déterminent aussi l’organisation spatiale des activités humaines et la
satisfaction que les populations retirent de leur logement et de la localisation qu’il occupe
dans l’espace urbain. Bien que les praticiens de l’urbanisme et de l’aménagement du
territoire se préoccupent finalement assez peu de l’observation des valeurs foncières et
immobilières (J.-P. Lacaze, 2004, p. 438), les enjeux territoriaux de ces marchés « des
localisations » sont donc également considérables.
Malgré l’importance des enjeux qu’ils recouvrent, les mécanismes fonciers et immobiliers,
complexes par nature, demeurent mal connus. Force est ici de reconnaître l’absence d’un
cadre conceptuel susceptible de guider efficacement l’action des collectivités publiques
(V. Renard, 1998, p. 202). Parallèlement, force est aussi de constater le fossé entre les
approches théoriques et les démarches réellement utilisées par les praticiens (B. Bianchet,
1997a, p. 202). Ces constats s’expliquent notamment parce que les théories et modèles
courants en économie sont difficilement applicables à des biens localisés (c’est-à-dire
immobiles) et en partie non produits. En effet, si l’on parle du prix du sol non viabilisé, le
marché foncier correspond à un marché sur lequel s’échangent des biens qui n’ont pas de
coût de production : le sol n’est pas produit, il en existe simplement une certaine quantité à
allouer. Lorsqu’une plus-value est perçue à partir de la seule ressource naturelle qu’est le
foncier, le bénéficiaire capte en fait une partie de la richesse produite par l’ensemble de la
collectivité. Il s’agit d’une rente foncière. Le concept de rente foncière illustre à lui seul le
fossé entre théorie et pratique. Alors que les enjeux de la rente foncière et son rôle comme
fondement des prix sont au cœur des approches théoriques (P.-H. Derycke et al., 1994,
p. 287), ce concept est souvent parfaitement étranger aux acteurs de terrain, tant d’ailleurs
les opérateurs privés actifs dans la construction et la promotion que les praticiens de
l’urbanisme et du développement territorial.
1
G. van Istendael, 2004.- Le labyrinthe belge, Le Castor Astral, Coll. « Escales du Nord », Bordeaux, p. 11.

INTRODUCTION GENERALE
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L’apport de la géographie économique
Sans conteste, démêler la complexité des mécanismes fonciers et immobiliers nécessite la
multidisciplinarité et le croisement de perspectives associées à différentes sciences
(J.-J. Granelle, 1998, p. 507). Bien que peu de géographes semblent directement
s’intéresser à ces problèmes pourtant éminemment spatiaux, nous sommes d’avis que notre
discipline doit apporter sa pierre à l’édifice (G. Jalabert, 1988). L’objet de la géographie
économique étant d’étudier des mécanismes de nature économique par la prise en compte
de l’influence des contextes spatiaux (T.J. Barnes, 1989), ce domaine de la géographie est
concerné au premier chef par le rôle des marchés fonciers et immobiliers sur la production et
l’organisation des territoires. Persuadé de l’importance territoriale de ces marchés et du trop
faible développement de la recherche en la matière, c’est dans cette perspective générale
que nous avons choisi d’orienter nos travaux.
LE CONTEXTE SPATIAL DES NOUVEAUX ESPACES RESIDENTIELS
EN BELGIQUE
Des marchés fonciers périphériques insuffisamment régulés
Lorsque nous avons précisé le sujet de notre thèse, c’est sur les mécanismes fonciers en
œuvre au sein du contexte spatial des nouveaux espaces résidentiels produits en Belgique
que nous avons choisi de focaliser notre attention. Plutôt que les mécanismes de recyclage
à l’œuvre au sein des tissus urbains préexistants, c’est la colonisation des terrains vierges
par de nouveaux projets périphériques que nous avons étudié pour préparer notre
dissertation.
En Belgique, la géographie des périphéries urbaines a connu de très profondes mutations
lors des dernières décennies. De nombreuses activités économiques s’y sont implantées et
des formes d’habitat desserré et dispersé y ont colonisé de vastes territoires. En d’autres
termes, la périurbanisation, ce processus de déploiement spatial des villes, s’y est très
largement imposée. Rendu possible par la banalisation de la conduite automobile et alimenté
par de multiples dynamiques centrifuges, le phénomène périurbain belge, désormais,
inquiète (J.-M. Halleux et M.-L. De Keersmaecker, 2002). En dépit de mises en garde
relativement anciennes (J.A. Sporck et H. Van der Haegen, 1985, pp. 263-265), les réponses
à l’extension inorganisée des périphéries n’ont été que partielles et il est à présent manifeste
que l’émergence de formes urbaines très largement façonnées par la conduite automobile et
par des marchés fonciers insuffisamment régulés porte en son sein les germes de sérieuses
atteintes à la durabilité.
S’il est incontestable que la périurbanisation présente des avantages pour certains
(notamment certains ménages des classes moyennes et supérieures), il est aussi
incontestable qu’une périurbanisation trop peu canalisée s’oppose aux principes
fondamentaux du bon aménagement du territoire, principes aujourd’hui reformulés dans la
perspective des objectifs stratégiques du développement durable. Les surcoûts de la
périurbanisation non canalisée, dont une large part est en fait collectivisée, tiennent
notamment à la dépendance de la société vis-à-vis de l’automobile. Intrinsèquement,
l’éparpillement périurbain tel qu’il se met progressivement en place en Belgique est une
organisation spatiale qui ne peut fonctionner sans la vitesse autorisée par la conduite et, dès
lors, sans l’option de l’énergie à faible coût. En plus des nombreux impacts
environnementaux de la conduite automobile, ce sont donc, à terme, des tensions sur les
marchés de l’énergie qui sont à craindre. Au-delà des enjeux de la mobilité durable, les
conséquences de l’éclatement urbain sur les rapports sociaux et sur les budgets des
collectivités publiques ne sont sans doute pas plus supportables. De fait, des études de plus