RÉHABILITATION DU BÂTIMENT BEAUSÉJOUR

VILLE DE MANDRES - LES - ROSES
RÉHABILITATION DU BÂTIMENT BEAUSÉJOUR
Parc Beauséjour - Rue Cazeaux - 94520 MANDRES-LES-ROSES
Tél : [phone]
ÉTUDE PRÉLIMINAIRE DE FAISABILITÉ
Avril 2010
NOTE ACTUALISEE (novembre 2010)
alain MAUMENÉ architecte - Société d’Architecture Écologique
Atelier & Siège Social: 22, chemin du Gaillon - 91480 VARENNES-JARCY
- tél. [phone] - fax [phone] - mail: m[email protected]r

RÉHABILITATION BATIMENT BEAUSÉJOUR - ÉTUDE PRÉLIMINAIRE – Avr 10 revnov10 – alain Maumené architecte
Suite à l’audition du 14 octobre 2010 à la Délégation régionale de l’ADEME
préalable à la réunion du jury de sélection en décembre, réunion à laquelle
participaient A.Maumené, Architecte, F.Twarog, BET Synergisud et
JCl.Gazeau, conseiller municipal en charge Energie et CO
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et représentant la
maîtrise d’ouvrage, demande a été faite de lever les options alternatives en
termes de choix d’équipements.
Pour faciliter l’analyse du jury le plan adopté par A.Maumené en avril 2010 a
été respecté en indiquant les parties sans changement. Des éléments
complémentaires demandés le 14 octobre figurent précèdent l’introduction
initiale de la note.
Planning prévisionnel du projet
Juillet 2010 : Finalisation dossier de présentation du projet
Août 2010 : rédaction d’un projet de statut de Fonds de dotation
Novembre 2010 à mars 2011 : rencontres de partenaires potentiels
Conseil municipal mi-2011 : présentation du principe de création d’un Fonds
de dotation
Eté 2011 : APD et DCE.
Fin 2011 : engagement des travaux de rénovation.
Choix des équipements
Tous les choix opérés en matière d'équipements répondent au souci de
disposer d'un véritable bâtiment « démonstrateur » ayant fait appel à des
solutions transposables dans nombre de logements, ou bâtiments divers à
rénover, du territoire du Plateau Briard.
Chaque cas de rénovation énergétique est différent et appelle des réponses
spécifiques. La démarche qui aurait consisté à choisir équipement par
équipement, le plus performant, aurait certes garanti un résultat en terme de
performance énergétique mais sans intégrer la dimension économique du
projet.
L’objectif a été en permanence de trouver par approches itératives le
bouquet d’équipements optimal en termes de coût et de performance
énergétique. Cette démarche ne s’improvise pas et ne peut résulter que de
l’expérience et l’expertise des intervenants (architecte et ingénieur
thermicien).
La spécificité intègre bien sûr également l’implantation géographique du
bâtiment : comme on le verra ci-dessous, une solution PAC géothermique a
été retenue (elle était mise en balance avec une solution classique de
chaudière gaz à condensation) eu égard au potentiel géothermique fort du
territoire communal..

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COMPARAISON ECONOMIQUE du PROJET BBC
par rapport à une rénovation « à l’identique »
Afin de ne pas occulter la question récurrente du surcoût par rapport à un
projet standard, on trouvera ci-après, d’une part un réponse quantitative (A
et B) ainsi que des éléments de débat prenant en considération la finalité
même du projet qui démontre que la préoccupation économique a été et
reste constamment présente dans la menée à bien du projet.
A. Compte tenu de l’expérience acquise par les maîtres d’œuvre (Alain
Maumené Architecte depuis plus de 25 ans associé du cabinet
d’architecture environnementale ETIC, et Franck Twarog BET Synergisud,
formateur FEEBat (et rédacteur de certains modules FEEBat)), et dans le souci
de répondre à la question du surcoût du bâtiment BBC-HQE par rapport à un
bâtiment standard, la réponse sera formulée « à dire d’expert ».
Sur ce type de projet et au regard d’expert porté sur la base du
comparatif issu de l’expérience de 20 à 25 ans de projets, le surcoût
estimé est de l’ordre de 10% d’économies possibles si on changeait les
matériaux et les techniques retenus et dimensionnés pour une
performance BBC-HQE avec des matériaux et des techniques
standards.
Si on devait rechercher « l’économie à tout prix » avec les matériaux et les
techniques les plus basiques du marché, les économies possibles pourraient
aller jusqu’à 15%.
Il est clair néanmoins que le bâtiment ainsi réalisé ne répondrait plus du tout
aux 14 critères HQE ni ne serait conforme à la RT2012, ce qui serait un non
sens pour ce type de projet...
Il est clair néanmoins que le bâtiment ainsi réalisé ne répondrait plus du tout
aux 14 critères HQE ni ne serait conforme à la RT2012, ce qui serait un non
sens pour ce type de projet...
B. On prendra en compte le fait que l'on substituera à l'actuelle Maison
Phénix (« passoire énergétique ») du gardien actuel, un des deux logements
du 2ème étage, ce qui entraînera une grosse économie d’énergie pour la
commune...
C. l’approche du comparatif élément par élément est trompeuse pour juger
d’une démarche globale : toute la démarche a été faite d’itérations
successives et a consisté à procéder par choix d’options (chauffage, ECS,
isolants..) en opérant à chaque choix une « rétroaction » sur le choix des
autres équipements afin de vérifier la compatibilité et la cohérence des choix
entre eux et de faire en sorte de ne pas chercher la performance maximale
mais la juste performance permettant de garantir l’objectif global BBC-HQE.
D. Toute l’économie du projet Beauséjour repose sur le caractère exemplaire
et reproductible (donc économiquement acceptable) d’une rénovation
BBC-HQE d’un bâtiment ancien. L’objet du Fonds de dotation en cours de

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constitution (en appui de la commune maître d’ouvrage) est d’ailleurs
explicite à cet égard :
 reconnaître et enrichir l’expérience des professionnels du bâtiment,
essentiellement artisans et Très Petites Entreprises intervenant sur
Mandres les Roses et sur le Plateau Briard ;
 développer et structurer, dans leur corps d’état, la compétence de
ces professionnels pour proposer aux différents maîtres d’ouvrage
publics et privés, dont les particuliers, et mettre en œuvre des
équipements destinés à améliorer l’efficacité énergétique globale
de leurs bâtiments tertiaires ou de leurs logements ;
 dispenser, afin de satisfaire les 2 points précédents, des formations
structurées correspondant aux modules FeeBAt des niveaux 1, 2 et
3 ;
 contribuer à la constitution d’un « show-room », vitrine à l’attention
des habitants et artisans relative aux équipements destinés à
améliorer la performance énergétique des bâtiments ;
 contribuer à la réalisation d’un lieu d’échanges entre habitants et
artisans.
La réalisation d’un bâtiment non performant serait la négation du projet : c’est
précisément son caractère BBC qui conditionne la viabilité du projet : venue
de partenaires potentiels et finalité de plate forme dédiée à l’efficacité
énergétique.
E. l’approche (notamment au travers de la « viabilité » du fonds de dotation,
structure de droit privée) ne s’est pas limitée au seul investissement mais à la
pérennité économique du projet dans le temps : il s’agit en effet de garantir,
tant par la dotation en capital du fonds de dotation que dans les flux
attendus de recettes et dépenses, la pérennité de la structure dans le respect
de son objet.
On se trouve ainsi, contrairement à un projet qui se limiterait à une opération
d’investissement d’une collectivité, avec une obligation d’équilibre financier
chaque année, donc avec une obligation de résultat, à défaut de quoi le
conseil d’administration du fonds de dotation pourra dénoncer le projet.
« Fonctionnalité énergétique de l’utilisation des locaux »
Autre particularité du bâtiment en termes de distribution des locaux : leur
structuration en trois blocs distincts que l'on peut isoler les uns des autres : les
deux blocs formation sur les ailes, le bloc commun (show room et bureaux du
1
er
, et le bloc technique (escalier, ascenseur) l'activité formation (et accueil
du public) en semaine et accueil du public seul en week-end avec les deux
ailes réservées à la formation fermées le week-end permet une gestion
« rustique » de la ventilation (moindre ventilation des pièces formation le WE)
du bâtiment.

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- 1 -
INTRODUCTION
Ce dossier d’étude préliminaire ou d’étude de faisabilité a été réalisé à la
demande de la commune de MANDRES-LES-ROSES et concerne la
réhabilitation lourde du bâtiment principal dit : « BEAUSÉJOUR », implanté
dans le parc de BEAUSÉJOUR, lui-même situé au centre de la ville.
La particularité de la demande de la municipalité concerne le fait que cette
réhabilitation devra se réaliser selon une démarche de Développement
Durable, appelé aussi démarche de Qualité Environnementale des Bâtiments
(Q.E.B.) ou encore décrite comme une architecture de conception
bioclimatique et écologique.
Le but recherché est d’évaluer les possibilités de réutilisation de ce bâtiment
afin d’en faire un lieu « démonstratif et exemplaire pour tous » (population et
artisans), dédié à la performance énergétique des bâtiments. Voir à ce sujet
le documents programme d’octobre 2009.
Pour mener à bien son projet, la municipalité s’est adjointe les services d’un
architecte, mais aussi d’un Bureau d’Etudes Techniques : « ENERGIE SUD » lui-
même soutenu par l’association PROMODUL-APEE.
L’architecte a demandé de suite, qu’un bureau de contrôle soit missionné
afin d’établir un diagnostic de la « solidité » du bâtiment ; ce qui a été fait par
le Bureau de contrôle SOCOTEC d’Alfortville, qui a remis un rapport à ce sujet.
Celui-ci figure à la fin du présent document en pièce annexe.
A noter également que ce rapport s’appuie sur un certain nombre de
documents existants indiqués ci-dessous. Par conséquent la conception
préliminaire des esquisses et le contenu de ce rapport en sont issus.
Il faut rappeler également que cette étude de faisabilité tient compte du
programme sommaire indiqué par le Maître d’Ouvrage et qui a été élaboré
lors des différentes réunions de travail ou des visites sur les lieux avec la
Maîtrise d’Ouvrage.
Les différents documents ou éléments existants sont :
• Le relevé de Géomètre du bâtiment BEAUSÉJOUR établi par « COGERAT » ,
Géomètres-Experts à Cesson (77246) : plans ; coupes ; façades.
• Une première étude sommaire de faisabilité, en date d’Avril 2006.
• Le descriptif Programme, d’octobre 2009, établi par la Mairie de Mandres-
les-Roses.
• Le rapport du Bureau de Contrôle SOCOTEC, relatif au diagnostic solidité
des murs et planchers du bâtiment, en date d’août 2009.