Se méfier des achats impulsifs de logements neufs

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Point de vue
juin 2016
Se méfier des achats impulsifs de logements neufs
Par Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta
Les conseils prodigués au public sont unanimes : il faut que les ménages se dépêchent d'acheter leur logement
neuf, s’ils ne l’ont pas déjà fait ou qu’ils complètent vite leur patrimoine, si ce n’est pas encore le cas, notamment
en réalisant un investissement locatif défiscalisant. Les experts arguent de la faiblesse historique des taux d'intérêt
et du retour de la hausse des prix. Ils mettent aussi en avant les avantages financiers ou fiscaux, par définition
provisoires et pouvant être remis en cause. Est-ce si sûr ? Pourquoi se hâter ?
Il faut d'abord rappeler quel est l'enjeu : acquérir un logement qui représente de l'ordre de 5 années des revenus
nets d'un ménage, sans compter ce que l'achat entraînera pour le meubler et l'équiper. Il est anormal de parler du
logement comme d'une denrée ordinaire, et c'est bien la raison et non l'impulsion qui doit guider l'acte d'achat. La
complexité de l’achat immobilier, la multiplicité des critères, la variété des profils des ménages ne sauraient être
traités par des logarithmes.
Les arguments qui plaident en faveur de la précipitation ont l'apparence de la solidité, mais ils sont réfutables. Les
taux d'abord. Oui, ils sont incontestablement à un niveau plus bas que jamais... On disait déjà cela il y a un an et on
assortissait le constat d'un avertissement redoutable: les taux vont monter. Cet oracle ne s'est pas vérifié. On avait
oublié que les Banques centrales, la BCE en tête, auraient à souci de relancer la croissance et que la maîtrise des
taux en étaient la condition. On considère désormais, sur cette base, que les taux pourraient descendre plus bas
encore pendant dix-huit mois...
On entend aussi que le renforcement des exigences de solvabilité des établissements prêteurs, qui constituerait un
authentique Bâle 4, serait ravageur et que les banques seraient conduites à fermer le robinet du crédit faute de
fonds propres à mettre face aux encours. Là encore, pas d’énervement. Les banquiers, avec le soutien des
parlementaires, sont en discussion avec les autorités européennes : ils ne se laisseront pas imposer des règles de
nature à empêcher leur activité la plus structurante, la distribution de crédit immobilier.
S'agissant de la hausse des prix, elle est très réduite. La solvabilité des ménages est éprouvée par les circonstances
économiques , le pouvoir d’achat s’est réduit depuis 15 ans, et il ne saurait être question de laisser filer les prix. La
tendance est durablement à la modération. En outre, les augmentations, aussi faibles soient-elles, n'ont été
enregistrées que sur les marchés très tendus, dans lesquels la demande est soutenue et l'offre rare.
L'argument selon lequel les aides publiques pourraient disparaître dans quelques mois n'est pas recevable. Le
logement neuf porte l’activité des entreprises du bâtiment et donc une partie de la croissance du pays et priver le
secteur d'un accompagnement ne traversera l'esprit d'aucun gouvernement. On voit bien que, même en période
difficile pour les finances de l'Etat, le logement compte parmi les priorités politiques. Cela ne changera pas.

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Et puis les encouragements à acheter vite sont dangereux parce qu'ils font fi des considérations territoriales et
privent d'une analyse fine. La question de la localisation et celle de l'emplacement sont essentielles, bien plus
lourdes de conséquences que l'opportunité économique en général. Pour la résidence principale comme pour
l'investissement locatif, il est impératif d'avoir en tête la fragmentation du marché français en trois grandes zones
pour ajuster sa stratégie patrimoniale. Ainsi, dans les zones tendues, Paris et sa couronne ou encore les Alpes-
Maritimes, des prix élevés, au-delà de 5 000€ du m², impliquent des taux d'effort importants et entraînent des
rendements locatifs de moins de 3%. En contrepartie, les espoirs de plus-value sont considérables.
Dans les zones équilibrées, les métropoles régionales offrent des prix autour de 3 500€ du m², ce qui cache des
situations contrastées. Les accédants peuvent bénéficier d'un taux de TVA réduit si le quartier est classé prioritaire
au titre du renouvellement urbain. Quant aux investisseurs, ils devront vérifier que la demande locative y est réelle.
Les zones détendues séduisent par les prix accessibles qu'elles proposent...
Enfin, on oublie que le logement neuf peut s'acheter en l'état futur d'achèvement, "sur plan" pour le dire plus
simplement...mais aussi une fois achevé. Il y a des opportunités à saisir quand un logement, parfois pour des raisons
difficiles à analyser par le professionnel, reste invendu alors que la quasi-totalité du programme a été achetée. Les
promoteurs sont alors prêts à consentir des efforts commerciaux précieux pour les acquéreurs.
On le voit, mieux vaut entrer de façon sereine et méthodique dans l'achat immobilier plutôt que de vivre ce
parcours comme une course de vitesse. Le logement vaut mieux que la précipitation, dictée par l'envie de la bonne
affaire en termes de taux, de prix ou d'aides publiques. L'impulsion fait mauvais ménage avec l'enjeu patrimonial
majeur qu'est la résidence principale ou l'investissement. Les discours étroitement opportunistes tenus le plus
souvent, par les experts économiques comme par les professionnels, sont à cet égard à courte vue. Il faut les
compléter par une approche marquée par plus de hauteur.
Groupe Gambetta, en bref…
Pionnier du logement coopératif, le Groupe Gambetta, dirigé par Norbert Fanchon, Président du Directoire, est un promoteur spécialiste de
l’accession à la propriété sociale. Sa société mère (holding), basée à Cholet, est une société coopérative HLM dont l’actionnariat de référence est
composé des salariés. Créé à Cholet (49) en 1923, le Groupe est présent dans l’Ouest, le Centre, PACA et l’Ile-de-France, des territoires où il a
construit plus de 30 000 logements depuis sa création. Il prépare aujourd’hui de nouvelles implantations afin d’atteindre une dimension nationale
et de poursuivre son développement. Le Groupe vise la production de 1 000 logements par an à l’horizon 2018 (contre entre 500 et 700 depuis
sa création), égalitairement répartis entre secteur social et privé.
Le Groupe Gambetta est membre de la Fédération des Promoteurs Immobiliers et de l’Union Sociale pour l’Habitat.
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