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RÉPUBLIQUE
MINI5TERE
DE
DU
SÉNÉGAL
LA CULTURE
ECOLE D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME DE DAKAR
CONTRIBUTION A LA REHABILITATION
DU
PATRIMOINE
Cas
dans
ARCHITECTURAL
l'Ile de
Saint-Louis
-1
1MEMOIRE
Présenté
par:
DE
TROl51EME
l
\~r\
CYCLE
4Lt5
Fodé DIOP
Rapporteur :
Mamadou BERTHE
PROMOTION
1986·1987
République du Sénégal
Ministére de la Culture
ECOLE D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME
DE
Contrib~tion
Patrimoin~
D A K A R
à
la
réhabilitation
du
Architect~ral
Sénégalais
Diplôme de troisiéme cycle en architecture
Présenté par :
Rapporteurs:
FODE DIOP
Mamadou Berthé architecte DPLG
Master on monuments and sites
Mamadou Charles Tall architecte DPLG
Ahmed Kane architecte DPLG
PROMOTION 1986-1987
-1-
Je dédie ce travail
- à mon Pays
- à ma mère
- à mon père
- à mes frères et soeurs
-
~ t~u~
le~
membres de ma famille
à tous ceux qui de prés ou de loin m'ont
so~tenu
et
encouragé durant cette étude
- à Aissatou Niang (Aida)
,avec toute mon estime
- à tous mes amis
- à tous les camarades de promotion:
Jonas martin Biagui, Jamal
Cher~oui, Ya~ya
Diaoune
(Lucky Lucke ), HoUi Najia, ûusseynou Sarr, Mohamed Fawaz
et Madame Amal Hachen1 Fawaz, Tamman Ma~ir, Gervais Panda.
les urbanistes: Appollinaire Haguma, Aminata Corréa, Ibrahima
Ly, Mamadou Lamine Sonko( Jeff), MaRiane Issoufou, Issa Dodo,
Abdoulaye seydou.
- à toua lAs étudiants de l' E.A.U.
-J-
Je remercie
*
Monsieur Mamadou Berthé , Architecte DPLG
Master on monuments and sites
*
Monsieur Mamadou Jean Charles Tall ,Architecte DPLG
*
Monsieur Ahmed Kane, Architecte DPLG
d'avoir accept~~· de me conseiller tout au long de la réalisation
de cette étude et d'en être les rapporteurs.
Je remercie
*
Monsieur Aliou Dia Diakhaté ,Architecte
Chef de Service du Bureau d'Architecture des Monuments
Historiques ( B A M H ).
*
Tout le personnel du BAMH
*
Monsieur Ibrahima Faye, Ingénieur
Directtuft de la Gestion du
Patrimoine Bâti pour l'appui
logistique et technique qu'il m'a apporté.
-~-
Je remercie
M. Abdoulaye Diaw Chimère, député Maire de Saint-Louis.
M. Moustapha Kandji, Pharmacien à Saint-Louis et famille.
La famille Maba Diop à Saint-Louis
M. Farba Lamine salI Directeur de l'Hôpital de Saint-Louis
M. Fodé Wadé, Médecin
M. Thierno Souleymane Diop
Tout le personnel de HABITAT 2000
M. El hadj Gueye dit Ass, Mamadou Ndiaye,
M. Ibrahima Thiaw Analyste-Programmeur
qui tous à des dégrée divers , n'ont cessé de me manifester
leur soutien pour que la présente étude soit.
-5-
Mes remerciements vont également au personel administratif de
l'Ecole d'Architecture et d'Urbanisme de Dakar.
M. Mouhamet Samb Soumaré Directeur de l'E.A.U
M. Daniel déveaux directeur des études Chef du Département
Architecture-Urbanisme.
M. Jean lamine diouf secrétaire Général
M. Pathé Mbave Chef du Département TSA-TSU
M. Cheikhna dieng Surveillant Général
~
M. Pap Fall Gestionnaire
Le secrétariat de l'Ecole ( Mme Fatou Ba, MMe Thiam, Khadv Barro,
m. Touré, m.Pape Baba Ndiave ).
-6-
Je remercie le personnel enseignant de l'Ecole
d'Architecture et d'Urbanisme de Dakar.
M. Mouhamed Samb Soumaré
M. Daniel Deveaux
M. Fréderic Davantine
M. Alain Couchey
M.
Ch~mp~n
Chirac
M. Pierre Havard
~- 1",
~km~'f'
Udoye
t1
.. m,"
M. Youssouf Cama ra
M. Salif Diop
M. Pathé Mbaye
M. SanKaré
M. Doucouré
M. Jean Charles Tall
de m'avoir enseigné l'architecture. Je lui
doi~
l'éveil de ma
sensibilité da futur architecte.
Je lui
doi~
d'avoir guidé mes pas durant ces 6 années d'études.
Vos immenses qualités pédagogiques et humaines sont trés appréci·
-7-
Je remercie également les anciens professeurs de l'E.A.U
r
M. René Maurice Gueye ancien directeur de 1 E A U
M. Bahna Sidibé ( actuel ministre de l'Urbanisme de la Guinée)
M. Robert Deschamps
M. Charles Fileppi
M. Armand Agbogba
M. François Prieur
M. Jacques Trouvé
M. Patrick Dujarric
M. Philppe Reynand
M. Ange Yves Nicolas
M. Jean Pierre Michaud
A tous mes amis, camarades, copains.
MERCI.
-8SOMMAIRE
Préambule
1ère
A:
B:
C:
D:
E:
F:
G:
H:
I:
J:
K
L:
PARTIE
Petit lexique des interventions architecturales
Approche de l'intervention sur le patrimoine ancien
Problématique de la restauration à Saint-Louis
Historique de la ville de Saint-Louis
Situation Géographique: le pays -la région
Le Site de Saint-Louis
La ville de Saint-Louis
Morphologie urbaine de l'ïle
Approche de la situation foncière
Morphologie de l'Habitat
Quelques principes d'architecture Saint-Louisienne
Images de l'île
De~xième
M:
N:
0:
Partie
La réhabilitati9n du patrimoine immobilier
Déroulement des opérations
L'état du bâti
De la réhabilitation à Saint-louis
Troisième
Partie
Pro~et
P:
Q:
R:
S:
T:
U:
Présentation de l'immeuble 5MB
Le projet
Description des travaux
Perspectives techniques générales
prescriptions techniques particulières
Estimation sommaire
-9Préambule
Depuis plusieurs décennies les Saint-Iouisiens tentent de prendre en
main le destin de leur cité.Des études sont menées conjointement
par l'Administration,le Comité d'Action pour la Rénovation de la ville
de Saint-Louis ( CARSAL ) et des experts d'organismes internationaux
notamment l'UNESCO.
Des mesures sont entreprises pour sauvegarder le patrimoine architectural de cette cité tricentenaire menacé par des symptômes portant
atteinte à l'état du bâti, donc le patrimoine historique.
Malgré toutes les dispositions qui ont été prises, des maisons
tombent en ruine.Plusieurs bâtiments publics et privés ont perdu leurs
activités fonctionnelles,et certains,d'une grande valeur
architectural~
subissent un dépérissement progressif
De nombreux batiments d'habitation se trouvent en mauvais état et
menacent de tomber en ruine.
Les Saint-Louisiens décidés à faire revivre leur ville
Redonner à Saint-louis son prestige et son éclat d'antan est un
souci de longue date de l'élite Saint-Iouisienne.
L'un des aspects de la renaissance de la ville doit être la réhabilitation du cadre urbain,objectif affirmé des pouvoirs publics Sénégalais mais aussi de prés de 600.000 personnes (d'aprés le SDAU de
Novembre 1975,rapport justificatif) qui voient en Saint-Louis "Leur
Grande ville ".Au premier contact avec Saint-louis, on constate un
éta~
de "délabrement continu ".Cette situation a pourtant été déplorée par
le Conseil National de l'Urbanisme tenu à Saint-Louis le 04 Septembre
1973.
La principale résolution qui se dégageait à l'époque était qu'il fallaj
trouver un reméde à celà.Ainsi,en Janvier 1975, la volonté des pouvoirE
publics se réaffirme avec l'élaboration d'un plan de développement
spécial de Saint-Louis.
En vue de rendre possible la rénovation de Saint-Louis,le législateur
Sénégalais a voté la loi 71-12 du 25 Janvier 1971 fixant le régime des
sites et monuments historiques et celui des fouilles et découvertes.
Cette loi sera suivie par un décret d'application n° 73-746 du 8 Août
1973 qui sera ensuite précisé par deux arrétés portant publication de
la liste des sites et monuments historiques dont l'Ile de Saint-Louis.
Le décret 76-277 du 3 Mars 1976 constituant en zone de rénovation
urbaine, la ville de Saint-Louis,précise la volonté de rénovation.
Un plan de sauvegarde voit le jour.On y citait déjà :
F
"De nombreux secteurs,c'est notamment le cas de Saint-Louis et de Goréqui doivent être remodelés soit pour des motifs d'ordre urbanistique,
soit du fait de la vétusté des bâtiments qui s'y trouvent, soit
parce qu'ils présentent un intérèt d'ordre esthètique ou historique".
A ce jour,le plan de sauvegarde n'est pas encore appliqué.On constate
encore une fois l'insuffisance de la réglementation.Pour la seconde fo
en quelque vingt (20) ans ,les Saint-Louisiens tentent de prendre en
charge le destin de la cité. Des journées de réflexion furent tenues 1·
30 et 31 Août 1986.
La résolution finale constate avec satisfaction la mobilisation de tOUe
les Saint-Louisiens de tous àges et des deux sexes qui s'engagent à
oeuvrer dans l'union pour la réhabilitation et le développement de leu
cité.
IL convient alors d'élaborer les opérations nécessaires qui pourront
revétir deux formes:
- la rénovation urbaine
- la restauration immobilière,
en ménageant tout à la fois l'intérèt général et celui des propriétair'
ou occupants concernés.
Nous apportons notre modeste contribution dans cette étude en intervenant dans le chapitre restauration immobilière, espérant que ce tr~
servira de point de départ effectif pour l'intervention généralisée au
niveau de l'Ile: secteur sauvegardé.
Le décret 76-277 du 3 Mars 1976 donnait ces quelques définitions "la
rénovation urbaine consiste en la transformation d'un ilât urbain
impliquant la démolition d'immeubles,
l'éd~fication
de nouvelles
constructions ,l'aménagement des espaces nécessaires à la voierie et
aux équipements. La restauration immobilière consiste soit en la
conservation, la réparation et la mise en valeur d'immeubles présentan
un caractère esthétique ou historique, soit en l'exécution de travaux
ayant pour objet la transformation d'habitations d'un ensemble d'immeubles". Notre projet s'inscrira dans les objectifs d'un plan d'actio
dont les buts seraient de :
- rénover certains bâtiments dégradés
- rentabiliser à des fins socio-économiques des constructions
inutilisées ( immeuble 8MB par exemple )
- mettre en place des références architecturales et techniques pour la
rénovation future de l'ensemble de l'Ile.
-12-
Nous tâcherons dans notre étude de suivre les recommadations du
"plan d'action pour la réforme de la gestion du patrimoine bâti de
l'Etat'~
( 1-er Juillet 1986 - 31 Décembre 1987 ) dont les conclusions
étaient que la réussite du programme passât par un plan de
réhabilita~
et d'entretien du parc immobilier.
Suivant cette directive, nous prendrons l'attache du BAMH ( Bureau
d'Architecture des Monuments Historiques) qui sera notre principal
interlocuteur pour le suivi.
Un plan de réfection de certains immeubles inocupés ,tels le Rognat SUf.
l'immeuble 5MB, l'Assemblée Régionale, et certains autres bâtiments en
vue d'y "recaser" des services administratifs et lou socio-culturels
actuellement localisés dans des bâtiments conventionnés.
IL s'agira donc,dans le cadre de ce diplôme,de
fai~
une opération de
"restauration-reconversion"; donc de REHABILITATION.
Notre intervention se fera sur le patrimoine de l'Etat Sénégalais qui
présente un statut foncier mieux défini ; la situation foncière aux
autres niveaux subissant une imbrication de régimes différents.Ce projl
de diplôme
devra être perçu comme une contribution dans le projet de
sauvegarde de l'île de Saint-Louis et devra servir d'élément de sensibilisation pour une intervention future à l'échelle générale de l'Ile.
-13Le Choix de Saint-Louis
Avec le développement futur de la ville lié à l'aprés-barrage, il faut
s'attendre à un renforcement de la valeur économique de Saint-Louis .
Ceci nous améne à choisir notre intervention sur l'île, secteur sauvegardé, noyau initial de la ville dont les fonctions administratives et
socio-culturelles vont crescendo.L'historique de la vile nous apportera
certainement des éclaircissements sur les raisons de ce choix.
Perspectives d'avenir
Malgré la faiblesse de l'activité économique et le sous-emploi notable,
de trés belles perspectives de développement liées à la mise en valeur
du Delta s'offrent à la ville qui posséde des atouts majeurs pour son
avenir. Saint-louis fait partie des métropoles d'équilibre dans le
d'aménagement du territoire à l'horizon 2000 . En atteignant entre
sché~
4
~
P
r
500.000 habitants en l'an 2000, Saint-Louis est,en plus,destinée à devE
la deuxiéme ville du pays, s'appuyant sur le développement trés
importr~
auquel est attachée la vallée.
Sur le plan international,saint-Louis est un débouché maritime pour le
Mali, la Mauritanie et le Sénégal.C'est aussi un débouché des produits
la vallée du fleuve. La vocation de tourisme international de Saint-Lot
va se développer. Saint-Louis est en voie de devenir un centre de
décision ,de conception et d'information bénéficiant par ailleurs
d'un~
décentralisation économique.Cela suppose que la ville soit dotée
d'infrastructutres pouvant accueillir de nombreux services administratJ
Socio-culturels et socio-économiques.
Saint-Louis dispose d'un potentiel humain non négligeable.
La zone d'influence
de Saint-Louis couvre l'ensemble de la région du
fleuve Sénégal et une partie de celle de Louga.
1-ére
Pa.rtie
-14-
De par son ancienneté et ses traditions culturelles, Saint-Louis
posséde un équipement scolaire complet et un intérèt touristique
exceptionnel.
Saint-Louis étant l'une des premières cités coloniales de
l'Afrique occidentale française posséde un riche patrimoine
architectural actuellement en désuétude qu'il est urgent de sauvegarder
Divers projets intéressent la ville :
-le port fluvio-maritime , l'université Gaston Berger, les barrages
de l'OMVS, le frigorifique, le port de pêche, la zone industrielles
l'usine textile, le complexe touristique de la langue de Barbarie,
la nouvelle ville de NGallèle, l'aménagement de Gokhoumbathie, la
restauration de l'île etc.
Le SDAU de 1975 prévoit une population de 450.000 habitants à
l'horizon 2000
pour NGalléle.
J
pour la ville de Saint-Louis et 200.000 habitants
-15A
Historique
des
opérations
Petit lexique des interventions architecturales.
-16La filiation idéologique des termes employés semble avoir été
historiquement la suivante :
-conservation
-restauration
-reconversion
-réhabilitation
on doit paradoxalement à la Révolution française les premiers balbutiements théoriques de la conservation.En pleine terreur, l'Abbé Grégoire
invente le monument national historique et il déclarait "les barbares
et les esclaves détestent les sciences et détruisent les monuments des
arts ; les hommes libres les aiment et les conservent" ( discours du
14 fructidors an 2 de la convention ).
La conservation née sous la révolution a pu
êtr~
réutilisée telle quell
par l'institution des monuments historiques , fondée par la monarchie de
Juillet. Pour d'autres,le probléme était de compléter la conservation r
une restauration à but idéologique bien précis : <enraciner dans la pier
des édifices une certaine forme d'histoire nationale >.«Restaurer un
édifice, ce n'est pas l'entretenir, le réparer, le refaire; c'est le
rétablir dans un état complét qui peut n'avoir jamais éxisté à un mome0
donné ». (E.E.Violet le Duc, article"restauration du dictionnaire
raisonné). L'idéologique de la conservation-restauration a pu se
perpétuer Cahin-cahan pendant plus d'un siécle (1840-1960 environ).
La vulgarisation de la restauration, l'extension du concept à des zones
entières( secteur sauvegardé comme ici le cas de l'île de Saint-Louis)
ont conduit à une crise dans les années 60 et à une redistribution
des rôles.
-17-
C'est ainsi que la .. monumentalité ..... l'historicité .. ou "l'unicité"
sont encore invoquées de nos jours pour décharger certains
propriétaires de leurs responsabilités financières.
La reconversion: sert à désigner la réaffectation sociale et technique
de bâtiments anciens depuis les années 60 environ.Il est intéressant
de noter que ce terme d'origine monétaire est apparu à la fin du
XIX siécle, pour être étendu à des pratiques industrielles trés
concrétes aprés la première guerre mondiale. IL signifiait alors la
démilitarisation des usines d'armements,et l'on parlait de"reconversion
d'une usine de tanks en usine d'automobiles" (dictionnaire Robert ).
A la différence de la conservation et de la restauration qui gardent
de leurs origines une forte charge affective "historique" qui en
légitime le coût. la reconversion vtudrait désigner un changement
d'affectation" neutre" ou .. économiquement justifié".
La reconversion procéde généralement par apport
contradictoire .et ne
peut donc plus se réclamer de l'unicité de style pour faire endosser à
la collectivité une part de frais de remise aux normes.Elle a tendance
à se reclamer d'avantages dits "sociaux". tout aussi inéffables que les
avantages" culturels" supposés de la restauration.
La réhabilitation : quant à elle est un emprunt direct au jargon
juridico-politique: il s'agit de .. blanchir","innocenter" ou "laver"
un bâtiment trop rapidement condamné. Le terme implique fortement la
rédemption.
La réhabilitation est apparue aux USA vers la fin des années 60 pour
désigner la reconquéte des taudis centraux les plus dégradés par la
moyenne bourgeoise "Bohéme ";ainsi qu'une relative amélioration des
conditions de vie des plus défavorisés.
-18-
Le terme est largement porteur de l'idéologie de "self help" ,
IL s'agissait de réhabiliter et de repeindre les murs ,de réhabiliter
les âmes des habitants du ghetto. IL est probable que ce sens soit
aussi passé en français fût-ce à un dégré moindre. De la restauration
à but politico-idéologique ,on serait donc passé à la reconversion
culturale puis à la réhabilitation socio-économique (cas de l'immeuble
5MB ). Toutes ces pratiques de sauvegarde et de réaffectation sociale
de bâtiments anciens ou récents empruntent leur théorie de façon plus
ou moins lointaine aux monuments historiques; elles ont toutes été
regroupées récemment sous l'application gratifiante de sauvegarde du
patrimoine. Au terme de cette modeste analyse, nous avancerons que la
" restauration-reconversion" fait appel à une nostalgie des origines,
un regret de la pureté supposée du bâtiment. Pour restituer l'histoire
(mythique) dans son aveuglante simplicité, on gratte et on décape ce
que l'histoire (réelle) a déposé de sédimentaire et de parasite sur le
patrimoine,la"reconversion-réaffectation" fonctionne à la contradictior
l'usage nouveau est pour ainsi dire télescopé dans l'ancien, l'hybride
architectural ainsi obtenu étant alors supposé représenter de notre paf
La "réhabilitation" enfin implique le rajout: il s'agit de compléter et
d'enrichir des formes architecturales "pauvres" et apparemment privées
d'histoire,d'apporter du sédimentaire et du parasitaire à des types
dépassés par l'histoire technique et oubliés par l'histoire sociale.
En un mot d'insuffler du pittoresque. S'il est vrai que tout travail
architectural reléve de l'universalisation, plus particulièrement de lé
non référence au présent; s'il est vrai qu'il y'a balancement
dialecti~
entre le passé et le présent avec ses attributs "high tech" , alors les
pratiques actuellement dominantes de reconversion et de réhabilitation
s'inscrivent dans la nostalgie rétro d'un passé,
-19-
B
Approche
Sur
le
de
l-interv-ention
patri~oine
ancien
-2CLes monuments et édifices, repéres historiques et symboliques de la
ville sont les signes d'une mémoire collective qui rassurent la cité
sur sa pérennité. C'est au sein de cette continuité que la ville se
transforme avec le double risque d'avoir à sauver son passé en
compromettant son avenir, ou en se livrant au futur, d'avoir à
sacrifier son histoire.
Le moyen terme n'est pas en la matiére affaire de bon sens, mais
compromis résultant de rapports de forces idéologiques et politiques.
Restauration, rénovation, reconversion, réhabilitation sont les maitres
mots de ces opérations dont les effets se lisent aprés coup à mesure
que les bâtiments se transforment et que l'image des quartiers se modif:
Rénovation - Réhabilitation - Restauration
Longtemps la rénovation urbaine n'a été comprise que comme processus de
»
transformation radicale de quartiers ou de zones préalablement déclarée'
insalubres. Les habitants étaient déguerpis et les constructions
délabrées, démolies afin que les architectes et les décideurs puissent
projeter sur des terrains vierges (cas de Fass Paillotes à Dakar).
La charte d'Athénes
mal comprise servait alors de credo et des ensembl,
"hygiéniques" sans caractére, des espaces verts jamais
terminés et des
équipements trop bien programmés pour être éfficaces remplaçaient des
tissus urbains anciens, apparement sans intérèt.
Toute une génération d'architectes s'est ainsi éxercée à redessiner des
morceaux de ville, corrigeant en toute quiétude ce que Gropius qualifiait
de "désordre urbain". Toute médaille a son revers et l'organisme urbain
ne pouvait se laisser impunément attaquer sans réagir ;son équilibre
était en jeu .
-21-
La trop commode simplicité du déroulement des opérations, conduisit à
une remise en cause qui suscita des réactions parfois violentes.
La rénovation urbaine fut repensée dans sa démarche et dans ses effets
possibles Des approches plus élaborées,moins brutales furent étudiées et
appliquées ,mettant en relief des réalités autrefois négligées : celles
des tissus historiques ou des ensembles du XIX siécle jadis qualifiés dE
décadants icelles des ambiances de quartiers qui, pour être dégradées
n'en étaient pas moins vivantes; celles plus complexes des processus
économiques ou sociaux qu'une apparente rentabilité financière faisait
disparaitre
à jamais .
D'autres voies alternatives furent ainsi ouvertes :
- la réhabilitation ou la restauration. Deux approches précises fort
différentes permettant non seulement la conversion du patrimoine mais
"
aussi sa réutilisation, ou son adaptation aux néceesités de l'époque
Certes positives, ces opérations ne sont pourtant pas sans danger.Le
moindre étant le piége du pastiche, de la reconstitution historique ,
du décor ou de la restauration per se.Un vide est pourtant noté car la
réflexion en profondeur fait parfois défaut, ce qui améne parfois
architectes et décideurs à agir suivant des concepts préétablis.
La réflexion fondementale est aujourd'hui nécessaire.Comme d'autres,
les architectes
y
travaillent mais le probléme n'est-il pas ailleurs,
dans le rapport qu'une société moderne
entretient avec son patrimoine.
La rénovation urbaine est d'abord" Sociale"
Si de tout temps le tissu urbain s'est transformé, renouvelé, rénové,
spontanément ou à la suite d'actions programmées, la rénovation urbaine
conçue comme mode d'intervention global exhaustif et "scientifique"
est née dans les années 1950.
A cette
époque, la rénovation urbaine est un moyen administratif.
juridique et financier d'assurer le renouvellement et l'amélioration
du patrimoine bâti.Obéissant en priorité à des objectifs d'ordre social
elle est utilisée pour recréer un cadre bâti dégradé et incorfortable
par amélioration des conditions de vie des occupants de quartiers en
désuétude. Parallélement, un regain d'intérèt pour le patrimoine bâti
existant se fait jour. L'accent est mis de plus en plus nettement sur
les actions d'amélioration à travers les procédures de la restauration
immobilière et des secteurs sauvegardés, dans un premier temps, puis
par le biais de la réhabilitation, aujourd'hui moyen d'intervention
nettement priviligié.
Cette politique nouvelle traduit,entre autres,les difficultés des
secteurs de la construction neuve. En même temps , quelques opérations
de rénovation transforment leurs programmes et au lieu d'effectuer les
démolitions-reconstructions initialement prévues, les opérations
s'essaient à des interventions mixtes mélant rénovation et réhabilitation . L'amélioration du parc existant au niveau de Saint-Louis
s'intégre à la politique générale du logement au Sénégal. Le cas de
Saint-Louis doit être traité dans la conception anglaise c'est à dire
de manière progressive et continue,par petites étapes et petits noyaux
Cette méthode devra apporter une réponse aux besoins sociaux et
physiques au fur et à mesure de leurs développements et de leurs
changements et sera dénommée « politique des petits pas ».
Celle ci reposera sur des actions programmées en liaison étroite avec
la population résidente, et sur des mesures d'initiation.
Avec d'autres objectifs, les opérations actuelles d'amélioration de
l'habitat et de réhabilitation supposent des études fines et complètes
sur le contenu du quartier. La connaissance de l'état immobilier et de'
contraintes techniques auxquelles se heurtent les interventions sur le
bâti ancien est indispensable.
-23Pour l'architecte dans l'océan du batiment en crise, la réhabilitation
est plus qu'un radeau de sauvetage. Elle constitue le secteur sauvegard
des professionnels, car la réhabilitation fait encore figure de parent
pauvre à commencer par l'enseignement dispensé dans les différentes
écoles d'architecture.
La réhabilitation : une affaire de spécialistes
Le marché de la réhabilitation représente au niveau mondial une bonne
part dans le marché du batiment; c'est dire l'importance que revêt
désormais ce secteur pour l'ensemble des professionnels. Au Sénégal,
cet aspect a été trés vite senti avec la création du BAMH (Bureau
d'Architecture des Monuments historiques) .
Des maitres d'ouvrage, des architectes, des entrepreneurs, des
ingénieurs se sont ainsi reconvertis au cours de ces dernières années
pour devenir de véritables spécialistes. Certes,pour certains d'entre
eux, il ne faudrait pas pour autant considérer qu'il est facile de se
lancer dans ce type de travaux. En effet,la réhabilitation impose une
connaissance du bâti ancien et elle est bien de ce fait une affaire de
spécialistes.
Réhabiliter, c'est aussi accepter de nouvelles responsabilités.
Le concepteur est confronté à des problémes nouveaux :A quelle démarché
architecturale et à quelles techniques recourir pour réhabiliter un
immeuble de caractére inscrit dans un tissu urbain historique, alors
que les besoins d'amélioration sont évidents? Jusqu'oû aller dans la
transformation pour résoudre des problémes d'ordre sociologique dont
l'habitat ne constitue pas souvent le reflet? N'est - ce pas pourtant
le bon moment de "faire de l'architecture", là oû on l'avait oubliée?
On pourrait ainsi épiloguer sur les démarches et techniques à envisager
-24-
c
Problém~tique
â
de
S~i~t-Louis
l~
Réh~bilit~tio~
-25-
L'intervention sur l'île de Saint-Louis consiste à améliorer le confort
de ses habitants aussi bien en ce qui concerne la meilleure organisatio
des espaces que leur adaptation et mise en conformité avec les normes
actuellement en vigueur.
C'est aussi l'amélioration de l'aspect esthétique du bâti et de son
environnement. L'adaptation à la vie d'aujourd'hui est le but principal
de notre intervention.
Toute opération de réhabilitation envisagée pose des problémes
spécifi~
Ainsi l'on ne devra pas à Saint-Louis réhabiliter n'importe quoi à
n'importe quel prix. L'opportunité de l'opération devra toujours être
posée comme jalon.
Dans le cas de certains immeubles, une démolition totale et une éventuJI
reconstruction peuvent s'imposer du fait de l'état trop dégradé de la
structure porteuse. Nous ne recommanderons pas de s'archarner à réhabi~
une vieille maison entourée d'immeubles modernes si elle ne présente
pé 1
intérèt architectural et / ou historique particulier. Mais dans le cas
l'île de Saint-Louis, même une restauration lourde sera préférée à une
construction nouvelle ,ceci afin de préserver le caractére de la cité.
Les différents degrés d'intervention
IL éxiste quatre degrés possibles suivant l'étendue et l'importance des
travaux :
- la réhabilitation légére
- la réhabilitation lourde
- la réhabilitation totale
- la reconstruction et / ou réaffectation .
-26r é h a b . i . . l.i.. tat.i..c>rï
La
légère
Elle comportera des travaux touchant au second oeuvre. Elle concerne
surtout les batiments qui demandent l'amélioration du confort des
occupants. Elle peut
m~me
se dérouler dans des immeubles occupés, mais
de ce fait demande une organisation de chantier particulièrement soigné
D'aprés l'étude des Cités Unies,elle concerne environ le quart des
maisons qui doivent subir des travaux soit environ 150 maisons.
2-
r é h a b . i . . l.i.. tat.i..c>rï
La
lC:>L.J.rde
Elle concerne des batiments vétustes dont l'état d'usure est trés
Elle comportera des travaux touchant à la structure
~consolidation des murs, colmatage de fissures,
m~me
des
avan~
H-J
construc~i
la toiture~ des ouvertu1
et tous travaux induits touchant au second oeuvre.
Elle devrait
~tre
envisagée pour environ 270 maisons soit 45% de celle
doivent subir des travaux,
La
toujours d'aprés l'étude des Cités Unies.
réhab.i..l.i..tat.i..CJrï
tc:>tale
Là se pose un grand probléme : démolir et reconstruire ou conserver et
restaurer? Ces maisons sont menacées dans leur éxistence
m~me.
Elles sont presqu'en ruine mais habitées, souvent consolidées ou
occup~
par des appentis remplaçant les piéces condamnées.
D'une manière générale ,la solution la moins onéreuse pour ces cas
serait une démolition totale et la construction d'une maison neuve.
Seulement là, il conviendra de considérer,pour chaque cas,la valeur
historique et/ou esthétique,
la place de la maison dans le périmétre
urbain,dans le patrimoine Saint-Louisien ;la situation des occupants,
4c.rJ
tous critères qualitatifs à opposer aux critères économiques et
D'aprés l'étude des Cités Unies, elle intéresse au moins 25% des
qui doivent subir des travaux.
finan~
maiso~
_''7_
-,
4-La
reconstrction
et/ou
réaffectati(
Elle sera envisagée dans le cas des parcelles occupées par une ruine
totalement éffondrée et inoccupée ou des parcelles libres de toute
trace de bâti. Ce cas concerne,d'aprés les Cités Unies,environ 5% des
maisons qui ont besoin de travaux , 50% de ces maisons n'ont pas de
titre foncier.
-28-
o
Histc:>riqL..leo
deo
103.
V'i11eo
So3.int-LClU
-29-
L'Histoire de Saint-Louis commence au milieu du XV siécle, à la
découverte de l'embouchure du fleuve Sénégal par les Portugais; celle
de l'île en 1659 quand un français Louis Caullier y jeta les fondations
du fort de la Compagnie du Cap Vert. Pendant tout le XVI siécle, l'île
de Saint-Louis est restée vide d'habitation. Saint-Louis, première voie
de pénétration que l'on rencontrait le long des-côtes africaines en
venant d'Europe, bâtit sa prospérité sur le commerce. Vraisemblablement
on peut dire que le Fort est à l'origine de la ville car les documents
n'attestent aucune trace d'une autre construction dans l'île au XVII
siécle . L'instabilité de l'île convoitée par les Anglais ne favorisera
pas le développement de "l'habitation". L'élan de développement pris
par Saint-Louis fut bien faible, souvent inexistant. En 1705, un plan
inédit permet de constater que peu
~a
de~changements
sont intervenus dans
construction. Ce ne sera qu'à la fin du XVIII siécle que l'on obser,
les premiers changements. Le fort s'enrichit d'un hôpital et n'est
!M~l~
plu~
au milieu de l'île, les premières maisons se sont construites au
fur et à mesure
Durant cette époque, seul le quartier Sud,Keurthiâne, posséde quelques
batiments.Déjà il apparait plus riche en maisons que le quartier Nord
à peine ébauché. Ainsi donc s'explique le caractére urbain plus achevé
constaté de nos jours à Keurthiane.
Déjà à la fin du XVIII siécle , on y a noté la présence de rues larges
et droites. Une place d'armes,la place Faidherbe, existait et portait le
nom de "la Savane". Déjà le besoin d'espace à batir se faisait sentir.
En même temps que l'embryon de la ville, la société Saint-Louisienne
se formait.
-30En 1789 ,l'île de Ndar comptait à peu prés 6000 habitants, dont 2400
hommes libres noirs ou métis, 600 européens militaires et 3000 captifs
En 1857, Capitale économique et administrative du Sénégal, elle
atteignait 12.000 habitants dont 2000 blancs.
Un siécle plus tard, en 1960, quand Saint-Louis_ ,supplantée par Dakar
sur le plan économique, perdit son rôle politique, L'île comptait
12700
habitants soit 23% de la ville. De nos jours elle compte environ
15.000 habitants (17%) de la ville.
Pour le besoin de coordination des efforts d'édification, un nouveau
plan de la ville est tracé; il est adopté par le conseil
ment et d'administration en sa
séan~
de gouverne-
des 22 et 23 juillet 1828.
Ce plan est rendu exécutoire par arrété du gouverneur' en date du 31 Mar
p
1829. L'alignement rigoureux des rues de l'île que nous connaisons
présentement fut alors décidé. Le bilan des constructions,aux environs,
de 1840, révéle un net progrés. Alors qu'en 1828 on dénombrait 200 maiE
en briques, dix ans aprés on comptait 320 habitations soit une augmentE
t,i~ff ~~
60% . Sur ces 320 maisons , 229 sont à étages. Quand aux pail-
l~t~~ ~t b~r~ques,
elles se sont mises à pousser littéralement depuis
la suppression éffective de l'esclavage.Un rapport mentionne 2933 caseE
Malgré les nets progrés accomplis par le développement, Saint-Louis
es~
encore bien loin d'être une ville.
Ce sera sous Faidherbe nommé gouverneur en 1854,que le sort de la villF
en matière d'urbanisme va se modifier profondément.
Les années 1854 à 1870 ont revêtu une importance considérable pour le
développement de la ville .
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-35Bref Historique
-------------------
1445-1450 : Premier-~~~~~~~-~~~-~~~~;~~~~;~-~~~~-i~-~i~~~~-sê~ê;~i----: vers Gandiol (embouchure ).
------------ ----------- -----------------------------------------------1833
; Richelieu créa la première compagnie à Charte au Sénégal
: la compagnie du Cap Vert
1638-1639 : Un établissemnt fixe est fondé dans l'île de Bieurt au sud
: de Saint-Louis par Thomas Lambert
1659
: Louis Caullier construit le premier Fort dans l'île de Ndaj
: qui prit le nom de Saint-Louis en l'honneur de Louis XIV
1693
: Saint-Louis passe sous domination anglaise(Janvier-Juillet
Avril 1758
Janvier 1779
les anglais s'emparent à nouveau de Saint-Louis
1779
: l'expédition Lauzun reprend Saint-Louis. Un gouverneur mi~
: taire siége au Fort.La compagnie s'installe à la pointe S~
1789
Abolition des priviléges de l'esclavage, des monopoles.
: la Compagnie est supprimée.Blanchot gouverne la Colonie
: Sud jusqu'à sa mort en 1807
1816
la Restauration envoie l'expédition de la Méduse pour
reprendre St-Louis que le traité de Vienne rend à la Fran~
Naufrage fameux. les Anglais ne rendront effectivement
Saint-Louis qu'en 1817
1817-1826 : essai de mise en valeur agricole: echec
1826-1854 : Luttes et difficultés avec la plupart des tribus voisines
1828 Juil.: Adoption par le Conseil de gouvernement et d'administrati'
: du nouveau plan de la ville rendu éxécutoire le 31 Mars~~t
1828 Nov. : L'Eglise est bénie
-ï830-----~-ë~~~~;~~~i~~-~~~-~;~~;~~~-R~;~;~-s~~-~~-R~;~;t-~~;~~~~-~J: de justice ,du grand Hôpital de la Marine
1847
: La grande Mosquée est achevée
1848
: Abolition de l'esclavage,repression de la traite, naissan l
: de Bouetville à Sor
27 Nov.
1849
; Le Gouverneur Baudin annonce la création de NDartoute
: (village de liberté) sur la langue de Barbarie
---------------------------------------------------------------------
-36-
DE
1854-1870: Trés importante extension géographique
1854
1856
26 Dec.
faidherbe est nommé gouverneur; il tente alors de pacifier
Sénégal par la manière forte: Campagnes du fouta~du Walo~ [
Sine~ du Cayor.le sort de Saint-Louis en matière d'urbanisr
se modifie.
: Inauguration du pont servatuis reliant l'île à
de bat-ba,·- ie.
la langue
:
1858
: Un bac est installé entre Sor et l'île
1865
2 juillet: un pont de bateaux reliant l'île à Sor inauguré
: Pinet Laprade (remplaçant de Faidherbe rentré le 2 Mai 186
: sortie de l'île
1869
: Création de la Chambre de Commerce et de la Banque du Séné
1872
: Saint-Louis est la Capitale du Sénégal et de l'AOF
.1895
: La ville compte 20.000
: 1897
habitants~inauguration du
pont
Fai~
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1
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: Saint-Louis n'est plus la capitale du Sénégal
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--
-37-
E
Sit~ation
Géographiq~e
LE
PAYS
1-Situa.tion.
situé à l'ouest du continent africain, entre la Mauritanie
~~
au Nord,le Mali à l'Est,la Guinée au Sud et l'océan Atlantique à
le Sénégal occupe la position la plus avancée de l'Afrique occidenta:
'l·\o
Le pays se trouve entre 12°30 et 16°30 de latitude Nord et 11°30 et :
de longitude ouest. Il s'étend sur 201.400 km2 et recéle de nombreux
sites et monuments historiques localisés dans les différentes région,
le composent (cf.arretés no: 012771/MC/DPN /DSMH
012619/MC/DPN/DSMH/BE
du 17 Novembre 197J
du 15 Octobre 1979 portant publication de la
des sites et monuments historiques)
.
2-Relief
Pays sablonneux et plat qui ne présente que qu~lques trés rares
points culminants dont le Fouta djalon( 498m) à son extrémité Sud-Esl
5 grandes régions naturelles existent :
- la vallée du Sénégal
- La zone côtière de Saint-Louis à la Gambie
La région arachidière profonde de 120 km
- La région comprise entre le Sénégal Oriental, le fleuve Sénégal e"
région arachidière.
- La zone orientale et la Casamance ,au Sud de la gambie (cf:Atlas
National du Sénégal )
3-Le climat ; Caractérisé par une saison humide (3mois) et une saist
séche (9mois)
,prédominance de l'alizé maritime, vent frais et
hum~
la région côtière, tandis que l'intérieur est sous l'influence de
l'harmattan
-39-
4
Population
et
Démographie
En 1981 la population du Sénégal était de 5.9 millions d'habitants
Compte tenu d'un taux d'expansion démographique de 2.8% , elle
pourrait atteindre 9.6 millions en l'an 2000.
C'est une population de développement, puisqu'étant constituée dprés de 43% de moins 15 ans.
-4C-
La r é g i o n d e S a i n t - L o u i s
-----------------------:1-
Situa.tion
Au nord du pays ,elle a une frontière commune avec la Mauritanie au Nord
et Nord-Est (le fleuve sert de frontière), avec la région de Louga au
Sud-Est et celle de Tambacounda au Sud. La région s'étend sur 44.127 km2
soit environ 12% de la superficie du pays.
La région est divisée en trois (3) départements (Dagana, Podor, Matam ).
La vile dépend du département de Dagana . Les sites et monuments
historiques sont répertoriés dans la région, on note par exemple
L'île de Saint-Louis (centre historique ), les Tumuli de Rao ( site
historique ), la Mosquée de Alwar (monument historique)
2
.
Démog:ra.phie
A l'image du Sénégal, la population est relativement jeune; 56.3% de la
population a moins de 19 ans. Compte tenu des perspectives d'avenir qui
s'offrent à la région, elle constitue une population de développement à
condition qu'elle soit rationnellement exploitée.
A partir d'extrapolation des résultats du recensement de 1976 , on peut
dire que la population est d'environ 651440 habitants.
L'état de la population montre un taux de masculinité de 91.2% soit une
dominance des femmes. La base de la pyramide des àges est évasée
(population jeune ).
-41-
3
L-Habitat
Etat des autorisations de constructions accordées
1
1979
1
1
1980
1
1
1981
1
1982
!
1
1
1983
!
1
1984
!
1
1985
1
constructions
nouvelles
168
169
118
102
166
132
142
HABITAT
162
167
116
93
153
116
137
6
2
2
9
13
16
5
AUTRES USAGES
Surélevation
Modifications
HABITAT
11
11
9
6
13
14
\;'2
11
9
8
6
8
14
2
2
1
AUTRES USAGES
TOTAL
179
180
127
5
108
179
146
144
Source : Direction de la statistique service régional de Saint-Loui
-42-
F
Le
site
de
Sai~t-
L9~is
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C.ROQUIS
GÉOMORP~IOLOGiQUE
DU SiTf DE
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/'I~ HICAR r
-44La ville est construite dans un site amphibie constitué par le "faux
Delta" du fleuve Sénégal . La zone en question est un milieu
géomorphologique complexe dans lequel s'exerce un colmatage par épandages argilo-limoneuses qui se produisent lors des décrues.
Les terrains sont en général constitués par des sables moyens fins à
granulométrie variable, parfois argileux ou limoneux-argileux.
Dans quelques zones, la couche superficielle est constituée par des
argiles ou limons argileux. IL s'agit de terrains dissouts avec un
coefficient de perméabilité moyen bas, plats et peu émergents par rap
port au niveau de la mer. La nappe phréatique est à faible profondeur
(minimum 50 cm, maximum 200 cm ) avec des variations de niveau d'à pe
prés 80 cm dont le minimum est atteint d'Avril à Juillet et le maximu
d'Octobre à Novembre en correspondance avec les crues du fleuve .
Les études éffectuées sur la qualité de l'eau de la nappe mettent en
évidence la salinité des eaux, ce qui impose pour les ouvrages de
gé~
civil un emploi de matériaux choisis de manière adéquate.
La proximité de la nappe constitue en outre une limite pour la
maximum de pose des tuyauteries du
profo~
réseau d'assainissement et impose
l'emploi de systémes d'éxécution des fouilles particulièrement
coute~
tels que le "weIl point ", le blindage avec palplanches métalliques
E
IL faut parfois battre par 17m de fond de pieux en béton armé pour
rencontrer une couche de sable coquillé assez résistante pour servir
d'assise aux édifices.
La topographie amphibie impose parfois des servitudes à l'édificatior
de la ville.
-45L'eau marque fortement le paysage urbain de son empreinte.
Vue d'avions, les espaces construits se réduisent à des bandes étroite
et allongées, émergeant à peine de la nappe aquatique.
Etant donné la morphologie du site, on peut comprendre qu'un plan de
tracé orthogonal ait retenu l'attention des planificateurs.
Le site de Saint-Louis était avant tout un site défensif.
On arrive parfois même à se demander comment l'homme a-t-il été amené
à choisir un tel site pour y ériger l'une des premières villes de
l'Afrique Occidentale française?
Quelles ont été les raisons qui ont poussé les eutpéens du XVII siécle
à venir créer une agglomération urbaine dans une île déshéritée ?
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ZONING
1
I)
paysage
Urbain
Chef lieu de l'une des dix régions administratives du Sénégal, SaintLouis fait partie des centres urbains relativement bien situés du point
de vue des activités et de l'emploi par la concentration de services
administratifs, d'unités militaires, commerciales et scolaires.
La ville de Saint-Louis présente quatre grandes divisions géographiques
Cette répartition imposée par les eaux du fleuve Sénégal à l'agglomérat'
correspond,exception faite de Nguet Ndar,aux grandes phases de son urba!
sation dont le noyau initial est l ' î l e , ensuite Ndartoute et Sor.
A)- l ' î l e : 12 % de la population. Vue d'avion elle apparait comme
la plus
urba~isée
présente un
~eu
.La végétation y est rare, au sol, la réalité urbaine
différemment. L'observation directe permet de distingue
nettement une partie centrale homogéne groupée autour de l'hotel du
gouverneur et des extrémités aux aspects composites (le Nord et le Sud
a) - le Centre
Avec comme élément de référence l'hotel du gouverneur, il s'étend
jusq~
aux deux tiers du quartier Sud et à la moitié du quartier Nord à partir
de la place Faidherbe. Ses limites sont approximativement au Sud, la
l
Répentigny, au Nord la rue André Brüe.
C'est sur cet espace urbain que se situe le "coeur" de la ville (palaif
de Justice, Mairie, Principaux Hotels et Restaurants ,Mosquées, Eglise
Banques , Hopital .... )
On y trouve trois (3) types de maisons qui ont le même style (construià la fin du XIX siécle ) et des matériaux identiques (tuiles mécaniquei
et briques cuites ).
-sc- La maison basse de forme simplifiée, plus ou moins allongée à une
toiture terrasse (ou en tuile à 2 pentes ).
- La maison à étage; avec le rez de chaussée pour le commerce et l"étage
aménagé en appartement.
- Les entrepôts commerciaux occupant chacun un ilot , situés le long du
quai Roume. ILs disposent de deux façades, l'une sur le port et l'autre
sur la rue commerçante Blaise Diagne.
b) - Les deux éxtrémités Nord et Sud
Si le Centre de l"île regroupe les fonctions résidentielles,commercialeE
et administratives (dont il n'a pas le monopole) ,cela n'est pas le cas
pour les deux extrémités de l'île.
Dans le paysage urbain Loodo (Nord) et Sindoné (Sud) présentent un
certain nombre d"élements semblables .Au lieu de pàtés cubiques de
maisons se joignant à angle droit, au lieu de petites cours carrelées
à la forme géométrique simple, on assiste à l'émiettement des îlots.
C'est un genre de bidonville.
- Sindoné occupe approximativement le tiers de la superficie du
quartier Sud. Il dispose de quelques équipements et services
- Bop Ndar a une superficie double de celle de Sindoné.Elle occupe le
tiers de l'île. De nombreux bureaux y sont implantés. La particularité
de ce secteur réside dans l'aspect hétérogène du bâti avec un mélange
de baraques et de maisons en dur , conséquence d'un manque
d'harmonisation dans la construction.
Notre étude portant sur l'île de Saint-Louis nous nous limiterons
seulement à citer les autres composantes de la ville qui sont :
-51B - Les quartiers de la langue de Barbarie
Ndartoute et Guet Ndar 24% de la population.
C - SOR
59% de la population.
D - La Périphérie
2
5% de la population.
Popu.la.tion.
Estimée actuellement à environ 130.000 habitants, elle devra atteindre
environ 450.000 habitants à l'horizon 2010 d'aprés le SDAU de 1975.
La densité moyenne de la population est de l'ordre de 200 habitants
par hectare ( espaces publics exclus) avec cependant des disparités
suivant le quartier environ 400 habitants par hectare sur l ' î l e ,
150 habitants par hectare à SOR
L'activité économique reste faible et le sous emploi notable.
Pour 100 habitants, Saint-Louis compte 15 titulaires de revenus.
D'aprés une étude du BCEOM de 1975 , le revenu mensuel moyen par
habitant était à cette époque environ 3000 F CFA.
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Evolution démographique
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160
140
120
100
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60
40
20
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MO
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1970
W
90
2000
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DENSITE REELLE ET GLOBALE Habitants Heatare par quartiers
700
600
500
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200
100
é
L'tle SUD occupe le 2 rang
L'rIe NORD occupe le }e rang
Des densités mal réparties
387 habitants /hectare dans l'île contre 185 sur l'ensemble de la ville
Les espaces publics occupent 38,2°i de la superficie de l'rIe
N
ZONE
1ci 7
1
2
3
Quartiers
regroupés
pop. actifs
l~
Emplois
1982 1982 1982 Mad. Tradi. Total
ifS
Gu.tt-N·d~r
156so:
1113
8870
Cil)khoulIIbathie
Sal'lthiaba
9609
87~
6,49
92
'133811
914
1532
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1 ~35J
140
7151
91
Nda r t"out ~
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4340
-55Etat des dossiers d'autorisation de construire dans l'île de
Saint -Louis de 1967 à 1985.
NBRE
NATURE
SITUATION
1967
1
Transformation Boulangerie
1969
10
Dont 9 pour habitation(2 rejetéés)
1 pour service
1970
5
Habitation
1971
4
2 habitations, 1 casino
1 Mur de clôture
Nord 3
Sud 1
Sud
Sud 4
Nord 6
Nord 4 Sud 1
1972
9
habitation 1 rejetéé
nord 8
1973
8
habitations 1 rejetée
Nord 7
1974
1
habitation
Nord 1
1975
3
habitations
1976
9
7 habitations
1 aménagement bati existant
1 adjonctionde 2 pièces
Nord 9
1977
7
5 habitations 2 rejetée
1 ecole Coranique rejetéé
1 Transformation
Nord 6
Sud 1
Nord 2 Sud 1
-------------------------------------------------------------------1978
2
1 balcon hotel de la poste
1 Aménagement studio façade rejetée
Nord 2
--------------------------------------------------------------------1979
3
3 habitations
1980
10
9 habitations
Nord 1 sud 3
--------------------------------------------------------------------1 Aménagement
Nord 6 Sud 4
--------------------------------------------------------------------1981
5
1982
7
Nord 4 Sud 1
5 Habitations
---------------------------------------------------------------------
Habitations 4, Habitation Préau en B.A.1
+ commerce l,Dancing + Salon de thé 1
Nord 4
---------------------------------------------------------------------
1983
15
Habitations 15
1 demande de renouvellement
Nord 11 Sud 4
--------------------------------------------------------------------1984
11
Habitations
10, Balcon Habitation 1
1985
4
Habitations 3
Hôpital( construction batiment) 1
2-ième Phase des travaux en cours
Nord 9, Sud 2
--------------------------------------------------------------------Nord 2, Sud 2
--------------------------------------------------------------------TOTAL
= 114
-56-
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-58-
L'analyse de la morphologie urbaine de l'île va dans la perspective
d'une "rénovation" de l'ensemble de l'île.La trame orthogonale dessinée
à partir de 1829 a découpé le terrain en ilots quadrilateraux.
Les ilots ainsi formés revêtent trois formes différentes: carré,
rectangulaire,trapèzoîdal selon deux orientations:Nord-Sud (sens longitudinal ) et Est-ouest (sens transversal) auxquelles s'ajoutent les
variations de dimensions.
L'ILe apparait découpée en 18 secteurs correspondant à six catégories
d'ilots.
1 - L'ilot carré ( 30 x 30 m environ)
Ce type occupe le centre de l'Ile ,dans l'axe de la Gouvernance et de
la place Faidherbe,de la rue Ribet au Sud à la rue Baron Roger au nord.
Ce type d'îlot représente l'unité d'ordonnancement du
~lan
orthogonal.
La régularité du découpage parcellaire y est presque parfaite 1,2,3.
2 - L'ilot rectangulaire longitudinal ( 30 x 75 m)
Ce type prolonge le précédent dans le Nord et le Sud de l'île. Le plus
grand côté est paralléle au fleuve. C'est un ilot séparé en deux dans
le sens de la longueur. IL compte de 8 à 12 parcelles carrées ou
rectangulaires perpendiculaires à la direction dominante de l'ilot.
Le parcellaire est plus régulier au Nord qu'au Sud. Cas ilots sont voués
essentiellement à l'habitation et au commerce de nécessité quotidienne.
3 - L'ilot rectangulaire transversal (30 à 50 ou 60) X (75 à 100 m)
Trois des cotés de ces ilots sont dessinés par la trame viaire,le
quatrième est la rive du fleuve, ces ilots encadrent ceux des 2 types
précédents.
-59L'ilot est plus ou moins régulièrement séparé en deux dans le sens de
sa longueur, direction Est-Ouest.
Les parcelles sont perpendiculaires à cette direction pour celles vouées
à l'habitat, paralléles pour les entrepots ouverts sur le quai. Le nombre
de parcelles est rarement inférieur à 10 et peut atteindre souvent 16/18
L'habitat et les activités se juxtaposent à parts
égales dans des
maisons, entrepôts, garages mitoyens.
4 - L'ilot hétérogène
Il n'obéit pas à une structure parcellaire définie.Quand elle existe,elle
devient difficilement repérable tant par la quantité d'habitations
spontanées faites de matériaux de récupération que par la disposition
anarchique des constructions dans l'ilât désagrégé.
Ce type d'ilot occupe le Nord-Ouest de l'ilot oû le quai revêtu s'arréte
au pont de la géâle pour laisser place à une zone sablée pénétrant souvent
sans transition de la voie publique dans l'ilot lui même. On retrouve le
même type d'ilot à la pointe Sud. En faisant une comparaison des photos
aériennes de 1973 avec le plan cadastral de 1953 on remarque que ces ilots
sont d'occupation récente,ils ont été habités aprés l'indépendance du
Sénégal. Ce qui pour notre secteur sauvegardé devrait donc permettre d'en
faire une restructuration. Les ilots du Nord ont un découpage parcellaire
trés rigoureux fait autoritairement par l'état français
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5 - L'lot de transition (70 X 50 m)
IL assure la liaison entre les ilots circonstanciels et anarchiques
du Nord-Ouest à ceux du Centre. L'organisation interne de l'ilot
n'obéit à aucune direction privilègiée.
IL fait aussi la transition entre la direction Est-Ouest des ilets
périphériques et celle Nord-Sud des ilots
cen~raux
périphériques.
Les quatre cStés de l'ilot sont découpés par les veies méridiennes
et transversales.
Des parcelles de toutes tailles et de toutes formes
parcelles selon les
ilots~
~
de 8 à 18
n'obéissant qu'à la régIe de
l'orthogonalité par rapport à la rue.
6
l'ilot institutionnel
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La parcelle est l'ilot .11 ou elle est occupé(e)
Sa forme
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sa taille
l'institution.
par un seul
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son organisation différent selon les besoins
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-64-
l
Approche
de
la
situation
foncière
-65le régime foncier imposé à Saint-Louis est celui du code civil
français. Les ilôts sont divisés en parcelles qui représentent à la
fois une délimitation physique et juridique du terrain: elles
cumulent les notions d'affectation à un usage et de propriété. Les
problémes fonciers, obstacle à la bonne marche des interventions sur
l'île de St-Louis ,sont intimement liés à la proprièté. De nombreux
propriètaires ont quitté Saint-louis négligeant ainsi l'entretien de
leur maison. D'autre part le systéme d'héritage en vigueur au Sénégal
divise les responsabilités et, rarement un des héritiers prend
l'initiative de s'occuper d'une maison en indivision.
Un autre probléme surgit dans la politique foncière à Saint-Louis
il s'agit là de l'imbrication de divers régimes notamment celui du
droit
cout~mier
qui n'est pas reconnu par les autorités. La situation
est ainsi résumée par M.Sangaré pour le service des domaines de la
ville de Saint-louis ; "la plupart des immeubles ont pour régime
foncier celui du code civil français entré en vigueur au Sénégal depuiE
l'application du code civil en Métropole
La loi 64-16 du 17 Juin 1964 portant loi sur le domaine national a
POU!
vocation d'unifier l'ensemble des différents régimes éxistant au Sénégé
en supprimant notamment le régime coutumier. A terme tous ces
immeuble~
doivent être immatriculés au nom des bénéficiaires(qui ont requis cettE
formalité dans le délais) ou à celui de l'Etat.
Une difficulté majeure qui rend la rénovation quasi impossible, c'est
que ces immeubles sont en co-proprièté et les membres de l'indivision
sont pour la plupart,sinon à l'étranger du moins impossible à réunir er
vue d'une éventuelle mutation.
-66Ils restent donc de ce fait abandonnés ou loués à des prix symbolique
à des locataires qui se soucient peu de l'entretien.
1 -
Les parcelles non immatriculées
De nombreuses parcelles ne sont pas encore immatriculées: en effet
dans l'île de Ndar seules les transactions entre européens ou europe
et africains se faisaient selon les règles du code
civil~
les mutat:
et transformations des propriètés des africains se faisaient plut6t
selon le droit coutumier dans lequel sa reconnaissance par la commu-_
suffit à authentifier un droit d'habiter ou d'exploiter une terre.
D'aprés une étude de Bureau d'Etudes louis Berger international
1;
situation est actuellement la suivante:
793 des 1542 parcelles que compte l'île (51.42%) ne sont pas encore
immatric~lées
et tombent sous le coup de la loi sur le domaine natl:
de 1964 . Elles représentent
10~98
hectares.
2- Les parcelles immatriculées
Une publication des Cités Unies de 1980 donne la situation suivante
749 parcelles représentant 37.79 hectares sont immatriculées.
Devant cete situation foncière compliquée encore par une imbricaticde différents régimes
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Mode d" acquisition' du logement
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-70-
J
-7~-
Elle a été analysée en distinguant quatre grands groupes qui
définissent les différents types , à savoir :
les maisons à étage (Rez de chaussée + 1 étage)
448
- les maisons basses
(Rez de chaussée)
- les baraques et cabanes - 87 baraques saines
- les entepôts
494
23
( Source Louis Berger International ).
1 - Les maisons à étage
La plupart ayant à l'origine un rez de chaussée à usage commercial et
l'étage aménagé en locaux d'habitation .L'organisation fonctionnelle
du plan est presque toujours la même et on distingue deux modes
d'implantations suivant le type de parcelle: en U ou autour d'une cour
centrale. On rencontre deux (2) types de maisons à
les maisons MEl à toiture en pente
éta~e
qui sont
•
les maisons ME2 à toiture terrasse
a)- Points communs entre MEl et ME2
* maisons à 2 niveaux
* habitation à l'alignement
*
façade sur rue
- entrée marquée (entablement )
- balcon avec auvent (90 % des maisons ont un balcon, 74% un auvent)
- au rez de chaussée: porte et fenétres dans le cas d'un logement,
portes-fenétres dans le cas d'une autre affectation.
- à l'étage: portes-fenétres dans 80% des cas
- angle souvent marqué par un faux pilier
- corniche de chainage séparant les 2 niveaux
- menuiserie bois.
-72-
*
PLAN
- entrée sous porche (c'est l'étage qui constitue le porche)
- cour intérieure
- coursive à l'étage donnant sur la cour et créant un préan
au rez de chaussée
- chaque pièce au rez de chaussée comme à l'étage donne sur la
cour ou la coursive et communique par là avec celle qui est contig
- 2 modéles d'implantation du batiment dans la parcelle
- organisation autour d'une cour centrale ou en U.
- 2 modéles MEl et ME2
b)- Comparaison MEl et ME2
MAISONS A ETAGE
TYPE
Matériaux
ME2
MEl
-briques de terre cuite
-bois pour les éléments
de façade
-fer forgé
-briques de terre cuite
mais aussi parpaings de
ci~ent
-béton pour éléments de fac
---------------------------------------------~-----------------------
Toiture
-toiture à 2 pans sur
charpente bois
-couverture en tuiles
mécaniques
-terrasse en béton avec
acrotère
-Gargouilles pour
l'écoulement
-balcon en bois
balcon:béton avec
-support plancher bois
-chevrons encastré dans
- auvent : béton
- modénature
la maçonnerie
barreaudage en bois
-Auvent à structure bois
dans le cas le plus
ouverture parfois encadré~
acrotère en toiture parfo:
découpés
- Enduit : lisse et blanc
ancien avec bardeaux bois
pour la couverture, ou
dans le cas le plus récent
ossature métallique légère
avec plaque fibro-ciment
-parfois crépi gris ou ro'
sur 1.50m de hauteur
plus récemment: coquillé
Modénature toujours encadrées
---------- 34% de plein cintre
faux piliers d'angle
Enduit lisse ocre ou rouge
parfois crépi rouge ou gris
sur 1.50 m de hauteur
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2 - L e s maiso~ b a s s e s
-------------------La maison saint-louisienne basse est vouée uniquement à l'habitation,
elle respecte l'alignement de la rue tant par l'habitation elle même
que par la clôture de sa cour quand celle-ci borde la rue.
on distingue 3 modes d'implantation qui se présentent suivant
7 schémas dans la parcelle .IL existe 2 types de maisons basses
les maisons MBl à toiture en pente et les maisons MB2 à toiture
terrasse.
a )- Les maisons basses
* maison à un niveau
* habitation à l'alignement
,batiment paralléle ou perpendiculaire à
la rue.
*
-
façade sur rue
entrée souvent marquée par entablement
fenétre de part et d'autre de la porte
auvent pare soleil
menuiserie bois
* Plan
l'habitation est dans tous les cas liée à une cour ou chaque pièce
posséde sa propre entrée
- 3 modéles d'implantation pouvant se présenter suivant 7cas de figUl
la cour est à l'avant de la parcelle, le batiment à l'arrière ou It
longeant. C'est le mode le plus ouvert (fig:l)
- La cour se retrouve â l'arrière de la parcelle,l'entrée sous porch·
e fig:2)
- L'entrée dans l'habitation se fait dans la cour centrale bordée pa:
deux ailes au moins du batiment e fig:
3 )
chaque aile ainsi que ses pièces donnent sur cette cour centrale
- 2 modéles : MB1(toiture à pans en pente) et MB2 (toiture terrasse)
-7~-
B
Comparaison entre MBl ET MB2
TYPE
MBl
MB2
-------------------------------------------------------------------Matériaux
murs de briques de terre
cuite
essentiellement
parpaings de ciment
-------------------------------------------------------------------Toiture
1 ou 2 pans sur charpente bois
couverture en tuiles mécaniques
terrasse en béton avec
relevé d'acrotère
et gargouilles
Façade
modénature:ouvertures toujourB
encadrées enduit ocre ou rose
avancée de la terrasBe
formant pare soleil ou
auvent au dessus de
chacune des ouvertures
enduit blanc et lisse
ou crépis gris
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La baraque saint-louisienne est faite d'une ossature de bois et murs
en planchers. Cette structure repose parfois sur une dalle en béton
ou de gros moellons formant socle surélevé qui protége des eaux.
Les cabanes sont des constructions plus précaires, construction en
matériaux divers de recupération plus légers en général batie sur
socle de terre battue.
IL existe plusieurs sortes de baraques dont
deux sont les plus courantes :
la petite baraque (4m x 3m) et la grande baraque dont la longueur
peut atteindre 10 à
a)-
lBm ; véritable maison bloc.
Points communs entre petite et grande baraque
fenétres à volets persiennes s'ouvrant sur la rue
la porte est généralement sur la cour
toiture en pente (tuiles
b)-
tale ou fibro-ciment ondulé)
La petite baraque
Elle ne comprend qu'une pièce. Une porte à
à
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battant permet l'accés
l'unique chambre.
c)-
La grande baraque
Elle se présente sur plusieurs modéles. Les pièces sont nombreuses
et disposées en enfilade.
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4-Les
entrepôts
Ils se rattachent dans leur forme aux modéles de maisons précitées
Si ce n'est
qu'ils sont situés dans des parcelles plus grandes
e~
qu'ils présentent souvent une façade avec pignon à deux pans et de
larges portes au rez de chaussée.
Nous avons relevés les types suivants sur l'ensemble du périmétre.
14 entrepôts à 1 niveau, toiture à 2 pans
1 entrepôt
à 1 niveau,
toiture terrasse
7 entrepôts à 2 niveaux,toiture à 2 pans
1 entrepôt
à 2 niveaux,toiture terrasse.
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Applicables
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pour
Sai~t-Louis
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1 ) Toiture Couverture
Toiture terrasse
Elles seront entourées d'un acrotère.
Toiture en pentes
Elles seront en tuiles mécaniques à 2 ou la pente. Toute
transformation de toiture en pente existante en toiture-terrasse
est à
proservir.Les toitures pourront soit
~tre
bordées un
acrotère soit débordées de l'alignement des façades (par
continuité de la charpente ou par corniche similaire ).
?
Ouvertures-Menuiseries
Sur les façades en bordures de voie publique,
les pleins seront
dominants sur les vides. Le percement est libre sur les façades
intérieurs. Les ouvertures seront plus hautes que larges dans une
proportion variant de 2/3 à
1/2. La forme des ouvertures sera
rectangulaire DG à arc surbaissé. Les portes principales seront
accompagnées d'éléments de modénature (encasdrées,ornées ).
Les menuiseries seront en bois,
à
deux ouvrants à
les fenétres et portes-fenêtres
la française. Les volets seront persiennes.
Les menuiseries métalliques,
les chassis à
lames orientables,
les stores ou volets roulants sont interdits.
3 ) Eléments d'accompagnements des façades
a) Balcons.
Les balcons seront en bois, soit en ferronnerie. Seuls les balcons
en maçonnerie qui seront ajourés, seront autorisés. On peut aussi
avoir des balcons à ossature métallique et habillage de bois.
Les balcons seront obligatoirement surmontés d'un auvent.
b) Les auvents
Ils seront autorisés au 2ème niveau des constructions à étage.
Ils sont obligatoires au dessus des balcons. Ils seront réalisés en
bois ou ferronnerie, recouverts d'une toiture en tuiles mécanique.
Les auvents ne seront jamais implantés en continuité avec la rive de
la toiture.
c) Acrotères
•
Ils seront à l'aplomb de la façade.
Il n'y aura pas de débordement
ou porte à faux en béton armé. Les acrotères seront soulignés par
des éléments de modénature.
d) Loggias :
Elles seront autorisées au 2-ième niveau des constructions à étage.
Les ouvertures seront rectangulaires ou en plein cintre. Les loggias
ne devront pas être surmontées d'un auvents.
-92e) Modénature:
Elle sera réalisée en maçonnerie enduite ou en briques pleines
apparentes. Les éléments de modénature sont souhaités autour
des fenétres, portes-fenétres, loggias. Ils sont en accompagnement
des portes principales et pour marquer les acrotères, bandeaux ,
les niches ou pilantes.
4 ) Matériaux et éléments interdits en façade
- Ossature métallique , murs rideaux
- Menuiserie métallique, chassis à lames orientables.
- Pavés de verre
- Stores et volets roulants
- Pierres apparentes
- Béton brut de décoffrage
- Carrelage, faience, marbre
- Ouverture en tôle d'acier ou d'amiante ciment
- Etanchèité à protection métallique (Pax Alu.)
- Enduits coquillés
- Crépis rustiques
Les enduits industriels mineraux ou synthétiques
- Les enduits teintés dans la masse
Les climatisseurs sur les façades sur voie publique.
5 ) Couleurs
Les teintes des murs et menuiserie seront conformes à celles de la
palette du BAMH.
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-4J-
-99-
Ima.ges
de
l-Ile
Des perspectives, rectilignes sur des rues é{oites,rythmées
par la répétitivité des balcons, des
auvents~
animées par
la variété de forme des toits, de hauteur de construction,
des couleurs de matériaux .
•
•
..
De'-l.xième
La
part.ie
réhab~litat~o~
d~
patr~mo~~e
-103-
1- Les raisons de la réhabilitation
Vieille cité tricentenaire ,l'ile de Saint-Louis recéle un patrimo~
architectural d'une richesse exceptionnelle. L'ile
est le noyau de
la ville et de ce fait elle est le témoin de l'histoire de la ville
La reconversion actuelle en capitale régionale impose une mutation
certaines anciennes fonctions et une adaptation au contemporain.
L'importance du témoignage historique que
renf~~me
son bâti
justif~
le classement en secteur sauvegardé. Le caractére d'unité dominant
dans le cadre urbain est à préserver.
2 - Les causes de dégradation du bâti
Elles sont nombreuses et pour certaines anciennes.L'âge des batime~
•
(XIX siécle) mais aussi la longévité difficile de certains matériau'
dans un site amphibie sont à retenir. Sans prétendre à l'exhaustiv~
nous citerons celles qui sont vraisemblablement les plus
important~
a)- Les causes techniques
- l'humidité saline du sol
(capillarité des murs)
- les raz de marée
-le réseau d'assainissement défectueux (du ressort des pouvoirs
- la fragilité de certains éléments de construction
pu~
~"CI
- ouvrages de façade en bois
- nature des enduits anciens
- étanchèité des toitures terrasses
- le manque d'entretien du bâti
- le surpeuplement relatif des logements
- les accidents climatiques et les normes de construction dépasséee
- la destabilisation des structures par les rats.
-104-
b)- Les causes économiques
- la modicité des ressources des occupants
- le coût élevé des matériaux de construction (tuiles mécaniques
étanchèité, bois de charpente et de menuiserie de façade, les
appareils sanitaires etc).
- l'insuffisance du budget de l'Etat et de la commune pour les
batiments publics
- la densité trop forte d'occupation de certains logements
c)- les raisons foncières
P
-
la co-proprièté démobilisante : le régime foncier actuellement en
vigueur provoque la division des responsabilités, et entraine une
désaffectation d'une partie des propriétaires pour leurs maisons
familiales. La pratique de l'héritage indivis rend toute une
génération propriétaire d'un seul immeuble.
- l'absence de titres fonciers
d)- Les raisons architecturales
- l'inéfficacité des solutions individuelles (restaurations abusives)
- l'insuffisance du contrôle administratif
- l'absence de régIes et contraintes architecturales
- la diversité de l'état de conservation ou de restauration
-105-
Déro~le~e~t
des
opératio~s
-1c6-
L'objectif de ce chapitre sera de donner des indications sur le
processus de transformations du programme de réhablitation, tel que
le maitre d'ouvrage le souhaite au départ, en un projet d'architecti
puis en une exécution rationnelle des travaUx.
Cette méthodologie d'approche permettra à ceux qui le souhaitent de
se forger leur propre outil de travail et leur pratique car chaque
opération de réhabilitation est en soi un cas particulier.
Nous donnerons seulement en ce qui nous concerne sans entrer dans
les détails le listing des diverses étapes en insistant toutefois
sur la partie "diagnostic".
..
les différentes étapes sont donc
- l'intention du
projet
- la visite préalable
- l'évaluation de la quantité de travail
le pré-programme
- le diagnostic
- le programme et l'étude du projet
- le choix des entreprises
- l'organisation de chantiers et manutentions
Le diagnostic
La
différence
entre réhabilitation et construction neuve
c'est que l'opération se fait à partir d'un bâtiment éxistant et n_
sur un terrain nu . Le diagnostic est
"l'art de déterminer une ma}
d'aprés ses symtômes" et il est vrai que le professionnel qui étud:i.
l'immeuble a quelque chose du médecin qui examine un patient.
Seulement le diagnostic d'un bâti ne saurait être limité à l'étude
de ses "maladies". IL faut d'abord, et surtout,collecter de nombreu
données sur la constitution et la qualité de différents ouvrages de
l'immeuble.
-1C?-
Le diagnostic est généralement entrepris en deux étapes :
-Le pré-diagnostic qui se place à l'origine de l'opération.
Ce sera un examen rapide qui permet d'approcher ses points forts et
ses points faibles, de déterminer le programme le plus approprié et
de cerner l'ampleur des travaux à entreprendre.
-Le diagnostic est entrepris conjointement à
l'élaboration du projet. IL s'agit d'un examen détaillé de chaque
partie du batiment afin d'en connaitre précisement la constitution.
Le rôle, les qualités, l'état, puis les propriètés de conservation,
de transformation ou de modification.
Le pré-diagnostic: à ce stade, on se contente généralement de
rassembler les informations disponibles et de visiter méthodiquement
l'immeuble. Dans la majorité des cas,on n'entreprend pas d'investigations approfondies. Nous nous limiterons ici à
:
-apprécier de la qualité des structures
-évaluer l'importance des travaux qu'on pourrait entreprendre.
L'analyse des observations est réalisée à
l'ai~e
de critéres et ratios
propres à chaque opération, l'objectif étant de traduire rapidement le:
appréciations techniques en éléments de coût relativement fiables.
-Le diagnostic détaillé : il comprend 4 parties :
-structures porteuses
-clos et couverts et aménagements
-équipements techniques
Il est entrepris à partir du moment oû la décision de lancer
l'opération est acquise. Un bon diagnostic suppose de la méthode, une
bonne connaissance du bâti sur le quel. on intervient, et la maitrise
des solutions techniques qu'il est possible de mettre en oeuvre.
-108-
IL éxiste actuellement une panoplie d'appareils qui permettent de
faire un diagnostic. Toutefois il faut noter que l'on peut
arriver à un diagnostic correct sans avoir recours à ces matériels
qui ne sont pas à notre disposition au Sénégal.
L'utilisation de ce matériel
permet d'obtenir des renseignements
plus précis et de limiter les sondages destructifs.
Aprés les relevés des différents
niveaux~
nous nous sommes servis
de dossier photo pour reperer les désordres en façade. Ce procédé
nOLIS a donc permis vu l'éloignement du site de limiter les déplacements trop fréquents.IL permettra aussi d'éviter certains contentieux
en cours de travaux.
* Diagnostic
des structures porteuses
Un certain nombre de matériels peuvent
~tre
utilisés pour le
diagnostic du gros-oeuvre.
Matériels de sondages et d'observation
le marteau et burin peuvent
@tre complètés par une perceuse dotée d'une méche longue.
Les percements permettent de disposer de nombreux renseignements
tout en étant peu destructifs; nature et dureté des matériaux
épaisseur des
parois~
présence de vides,
Des observations plus détaillées peuvent
présence d'humidité.
~tre
éffectuées avec les
endoscopes dont le coOt est relativement élevé.
les Fissurométres :
51
il est important pour le diagnostic de savoir
les fissures évoluent ou non. L'examen des parois permet de
savoir si les fissures sont traversantes ou non
-109-
La méthode traditionnelle consiste à
poser des témoins en platre
afin de voir s'il y'a ou non rupture du témoin. Ce systéme n'est
pourtant pas trés
en
verre~
sensible~
il peut @tre remplacé par un
témoin
scellé de part et d'autre de la fissure ou par une jauge
à vernier en matière plastique collée de part et d'autre de la
fissure.
On pourra éventuellement
si les moyens le permettent
utiliser le fissurométre UTI
Les détecteurs de matériaux
C'est le matériel qui rend les plus grands services pour le
diagnostic des structures.
IL permet avant de réaliser les son-
..
dages de repérer les masses métalliques importantes (poutrelles
armature de poutrelles ou de poteaux en béton
).
D'autres moyens d'investigation sont disponibles sur le marché
mon c1.i<::~]'
~
-la radiographie et la gammagraphie
-la caméra infra-rouge (utilisation rare )
-essais de résistance sur des éprouvettes
* DiagnDstic
" clos et couvert"
Peu de matériels particuliers s'avérent nécessaires en dehors de
deux cas particuliers:
l'humidité et la thermique.
-110-
Matériels de diagnostic de l'humidité:
Deux types de mesures sont particulièrement utiles
- la mesure de la teneur en eau des matériaux
- la mesure de la température et de l'hygrométrie de l'air
Le matériel utilisé pour détecter l'humidité permet d'apprécier sur
chantier la teneur en eau des matériaux; c'est
à dire le rapport:
Poids humide - poids sec
Poids sec
Il permet de vérifier si les dégâts relevés traduisent la
présence éffective de l'humidité.
On distingue l'humidimétre à pointes, l'humidimétre capacitif et
l'humidimétre à
prélévemen~
L'hygrométre et les thermométres d'ambiance et de contact à réponse
rapide et le psychométre fronde.
*
diagnostic des aménagements intérieurs
Ici nous nous intéressons aux sols , à la distribution intérieure,
aux enduits et plafonds, aux aménagements divers.
_1 1 1...
N
L - ETAT
DlJ
BATI
L'analyse du bâti dans l'île nous a permis de distinguer 8 états types
qui se définissent selon des éléments structurels ( gros-oeuvre et
toiture) et des éléments d'accompagnements(enduits et ouvertures).
La base de notre classification s'est faite selon trois critères
d'appréciation: bon ,médiocre et mauvais.Les différents états élevés
vont du batiment neuf à la ruine. Si l'on perçoit un ordonnancement
dans la répartition typologique des maisons, ce qui attire surtout
notre attention dans la répartition selon l'état du bAti est la
contiguité d'états extrémes. Cette particulralité trouvera certainement
une explication dans la complexité de la situation foncière, mais aussi
dans la rapidité du processus de dégradation des maisons.
IL existe cependant une relation entre typologie et état du bâti
car selon l'étude des Cités Unies, les constructions de type ME2
appartiennent en majorité (54%) à l'état 1, pour deux raisons; elles
sont plus récentes et appartiennent dans la plupart des cas à des
familles relativement aisées.
Seulement il en existe environ 18.5% qui ont besoin de grosses
réparations et même 7%
dont l'existence est menacée.
Ces mêmes observations ont été faites pour les autres types ainsi
Les constructions MEl ont 30.5% en bon état, 27% d'entre elles
nécessitent de grosses réparations et 19 % voient leur existence
menacée.
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-113-
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Les maisons basses du type MB2 sont en meilleur état (38.5%) que
celles MB1 (22.5%). La part de celles qui nécessitent de grands
travaux est comparable dans l'un et l'autre cas: 26.5 et 27.5%
Il faudra cependent rapeller pour mémoire que les maisons MB1
représentent le 1/3 des maisons basses; elles sont plus nombreuses
à menacer ruine que les autres ( 23%
contre 17% ). En étendant
l'analyse au niveau urbain, on se rend compte que l'on peut faire
un rapprochement entre appartenance sectorielle) état du bâti,et
typologie .Dans le secteur 1 (ilot carré)
OÛ
les maisons à étage
dominent, le bâti a une structure en bon état.
Les secteurs 2 (ilot rectangulaire longitudinal) et 5 (ilot de
transition) présentent une similitude dans la répartition des types
de maisons basses.Les maisons basses dominent les autres types à
peu prés dans les mêmes proprotions. Il existe cependant des
problémes de structure des constructions dans le secteur 2 et un
mauvais état global,tandis qu'en secteur 5 oû existent beaucoup
de mauvais en bon état, on note la présence conjointe d'états opposés.
Le secteur 3 (ilot rectangulaire transversal) compte autant de maisons
à étage que de basses. Dans ce secteur les déficiences tiennent plutôt
aux élements de superstructure. Un
nombre supérieur à la moyenne
est en mauvais état.On note un nombre important de baraques et cabanes
Le secteur 4 ( ilot hétérogéne ) est partagé entre les maisons basses
et les baraques. Le 1/3 des parcelles est occupé par des cabanes.
L'état des constructions se répartit à peu prés également entre
celles qui ont une structure solide et celles dont la structure
elle même est à réparer.
-116~
-117-
Définition
des
états
Etat 1: 3 facteurs au moins sont bons dont toujours les éléments
structurels.
Etat 2: 3 facteurs sont en bon état physique le gros-oeuvre est
médiocre ou la toiture est médiocre ou mauvaise.
Etat 3 : 2 facteurs sont en bon état physiquer
gros-oeuvre
toiture; les autres médiocres ou mauvais .
Etat 4: 1 facteur est en bon état ,( le gros-oeuvre)
( la toiture) les 2 autres
, médiocre:
médiocres ou mauvais.
Etat 5: 3 facteurs au moins sont médiocres. la toiture
est médioère
..
ou mauvaise.
Etat 6: le gros-oeuvre est en mauvais état ,la toiture et les
éléments d'accompagnement sont médiocres ou mauvais.
Rtat 7
3 facteurs au moins sont mauvais dont le gros-oeuvre et la
toiture.
Etat 8: Ruines éffondrées, inhabitées, parcelles inoccupées.
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III
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-120-
o
De
la
réhabilitatio~
à
St-Louis
-121-
Pour faciliter la mise en oeuvre des interventions programmées
dans le centre historique de Saint-Louis, il est nécessaire
d'aménager les législations pour donner aux pouvoirs publics
les moyens juridiques d'intervenir dans la rénovation et pour
inciter les particuliers à la restauration immobilière.
1-) Les moyens administratifs et réglementaires
a)- Dispositions réglementaires:
Etablissement d'un plan de zoning définissant les différentes
zones de protection ( entière, partielle, de protection des
abords ).
Mettre en place un réglement d'urbanisme spécifié à l'île.
Faire l'analyse des valeurs du paysage urbain, préparer des
•
cahiers de chargeB particuliêrB à chaque type d'immeuble,
définir chaque secteur par son coefficient d'occupation des
sols , les gabarits et hauteurs etc.
Etablissement de cahiersde recommandations
architecturales
obligation du permis de construire ou de travaux ).
b)- le rôle des pouvoirs publics
D~ux
hypothéses s'offrent à nous:
-Le BAMH a une prééminence sur toute décision d'ordre
architectural.
-Le BAMH assure la coordination, le conseil, les études et
le contrôle.
-122-
2 -) Les moyens techniques
Le BAMH devra jouer un rôle multiple
f~.t
prépondérant.
IL se chargera de
-
recen~er
le patrimoine ( état du bâti, intérèt architectural
état foncier, nature de l'occupation, les ressources,
éventuelles des occupants ).
- Dresser la liste des priorités
- Relever lea archétypea (ce qui permettra de les proposer aux
~~~~tructeurs
à titre d'exemple ).
- Assister les constructions
- assurer la formation des professionnels
- Contrôler sur le site le suivi des opérations.
3 -) Les mesures foncières
- Mettre en place une politique de rachat.
4 )- Les mesures financières
Hypothèses:
- Subventions
d'aide à la restauration
- Mesures fiscales de
dégrévement
- préts à taux préférentiel
- Création d'une centrale d'achat de matériaux
- Financements nationaux et internationaux.
-12J~
TROISIEME
PROJET
:
PARTIE
Notre choix d'intervention s'est porté sur un projet d'auberge de
jeunesse ,ceci compte tenu des potentialités du site pour un
développement du tourisme. Saint-Louis présente un intérêt touristique
exceptionnel et le redéploiement économique de la ville espéré avec
l'~~~; de l'aprés barrage pourrait trouver un catalyseur dans cette
richesse caractéristique de Saint-louis.
La ville présente actuellement une insuffisance de capacité d'accueil
ce qui pourrait expliquer la non prise en compte d'une certaine
catégorie de touristes qui ne peuvent pas accéder aux grilles
tarifiaires actuelles. L'auberge de jeunesse devra servir de relais
pour pallier,
cette insuffisance car,on
pour la découverte chez les jeunes qui
note~qe
plus en plus un goût
verront~insi
une solution à
leurs problémes d'hébergement.
IL faudra cependant noter qu'il a pourtant été déjà recommandé aux
Saint-Louisiens de faire comme dans
certain~grandes
villes
europeénnes notamment à Londres oû certains propriétaires ont
transformé leurs logements en auberges, hôtels ou pensions.
A titre d'exemple, notre choix se portera sur l'immeuble 5MB,
patrimoine historique qui présente des caractéristiques fonctionnelles qui peuvent accueillir notre projet. Cet immeuble/vestige de la
colonisation servait de logements à l'intendance militaire.
1
Il a été retenu pour une intervention prioritaire par le plan
d'action pour la sauvegarde des monuments historiques de l'île de
Saint Louis (Août 1983- BAMH Louis Berger International ).
-1?S-
P
r
Présentation
de
l-immeuble
5MB
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)
1
1 -
Situation et Statut
L"immeuble
~st
Fonci~r
situé dans le quartier Sud de l"ile, â l"angle de la
rue Neuvi le et de la rue (;hassagn')l
, dans un Ilot dont la majeul'e
partie appartient à l"Etat.
Il est séparé du quai Henri Jay par deux parcelles privées
T-2024 et T-2228.
3141 m2
2 -
immatricu~~
IL est construit sur une parcelle d"llne superficie
imm~triculée
T 18 et appartenant â l'Etat.
Historiq11..:'
La C0nstruction date de la fin du XIX siècle et a été immariculée
l~
pr~:mière
fois p')ur le
cC'mpt~
la commlll'''':' le 7 (lctoLr'Ô:' 1908
8U
P0~
de L"Et.at. fran,-::ais:'t1.l livre fonci':?l:'
e"~;llS
~
le numéro 18. IL était al . ::,rs desci:,
log;ment des troupes. aux bureaux. ateliers et magasins. Après
sieurs distractions de parcelles, et Llne convention passée entre
p~
l'E~
du
')
'-'
Utilisation actuelle
Immeuble inutilisé, mais quelques familles occupent le rez de
à titre précaire.
4 -
De:=.cription
La construction de forme rectangulaire. comporte trois niveaux
desservis par un escalier illtérieur â l"angle Sud Est.
les façades Ouest (rue Neuville) et Sud ( rue Chassagnol) sont
~ompOSêes de
fenêtres persiennées i
arc surbaissé à ordonnance
classique souligné par une modénature hori!ontale.
chau6s~
La façade Nord reçoit des fenêtres rectangulaires du même style.
La façade Est dirigée vers le fleuve est composée de galeries
ouvertes par des arcades en plein cintre, encadrées par deux
parties pleines faiblement percées.
Cette façade d'un aspect trés monumental gagnerait à être
entièrement dégagée vers le quai ce qui permettrait une perception
complète depuis Sor.
La construction est couronnée d'une corniche ornementée et d'un
acrotère entourant la toiture à quatre pans actuellement en plaques
onduléés.
4 - Affectation proposée
DanS un souci de rentabilité socio-économique de cet immeuble
\désaffecté , nous nous proposons de faire une reconversion pour y
Iintégrer le projet d'auberge de jeunesse.
-13';-
Q
LE
P~C)JET
-:3~PROGRAI"1ME
Le projet d'auberge de jeunesse devra s'inserer dans un immeuble
existant classé (monument historique)
IL sera
tenu compte de son
environnement mais aussi et surtout de son caractére.
Le projet se fera avec une obligation de respecter les contraintes
de style et d'intégration à
l'environnement.
IL devra se justifier par sa rentabilité économique ce qui
~
nous obligera/en réorganisant l'immeuble par rapport au gabarit
disponibl~de
faire une occupation rationelle tout en limitant
les grandes destructions.
Les espaces projetés devront ?tre utilisables de façon judicieuse et
l'on pourrait même envisager avec le minimum de
DG .:'on le
SDUh,:ütE'ra.iti~C)ubler 1~'1
transformatio~au ca~
ci:\p2cité d'accueil.
A) Les éléments du programme
a)- Rez de chaussée : Cette zone devra ?tre conçue de m2nière à ce
qu'elle dispose d'espaces utilisables par les clients de 1'2uberge
mais aussi par la population externe à
-
Un restaurant avec mini bar utilisable par les clients internes
et externes.
-
l'auberge.Il comprend
IL sera dimensionné pour recevoir une centaine de client
Un Snack-bar qui pourr2 servir de relais au bar-restaurant.
Son autonomie devra lui permettre
de fonctionner en dehors des heure
habituelles de repos. Son accés devra p2r ailleurs ?tre contr61able
par la réception de l'auberge.Le snack pourra servir éventuellement
de 52.11 e de j
E!Lü~.
Cet espa.ce sera FII'"'évu pour une tren ta.ine de person;'";
-
un bureau de gestion:
-13~-
Ce bureau permettra de maitriser l'organisation de l'auberge.
IL sera prévu pour recevoir deux personnes: Le gestionnaire et
son adjoint. La gestion de l'auberge se fera par un groupement
d'intérèt de jeunes qui auront pour tutelle la Municipalité de
Saint-Louis.
Les Sanitaires:
La distinction sera faite entre les sanitaires du restaurant
~ceux
du personnel subalterne et celui des administrateurs.
Une cuisine :
Elle sera conçue pour permettre une cuisson
pour un grand nombre
de couverts. La cuisine disposera d'un espace qui permettra le
retrait des plats chauds par les garçons de l'auberge et/ou le
retour des plats sales pour la plonge.
des vestiaires
prévoir des vestiaires hommes et femmes.
Prévoir une réserve pour denrées
périssables~
une chambre froide
et une réserve pour le bar.
Un Local entretien
Il permettra le stockage du matériel de nettoiement de l'aubarge.
A
un dépot pour le rangement de divers
l'accueil des pensionnaires.Le service de
].e Ha 1].: q l_.I.J..· nermettra
~
la réception se trouvera dans le hall.
-13éJTABLEAU DES SURFACES
-Hall (accueil réception )
-Restaurant
-Sanitaires du restaurant
-Snack
-Bureau de gestion
-Cuisine
-Vestiaires
-Sanitaires
-Réserve bar
-Dépot
-Local entretien
-Chambre froide
-Magasin
33.51 m2
1. 40 m2
18
m2
55.8 M2
13.65 m2
40.2 m2
11. 5 m2
23.5 m2
9.81 m2
5.315m2
1.485m2
11.16 m2
11.64 m2
b)- Les 1-er et 2-ième étages
Ils seront voués à l'hébergement.
Le premier étage disposera outre les chambres d'une popote·; qui
permettra aux pensionnaires qui le désirent de disposer d'une
kitchenette pour d'éventuelles préparations.
Cette popoti,: sera atténante à la terrasse qui pourra avoir
une utilisation multifonctionnelle.
L'hébergement comprendra
- des chambres à 2 lits
- chambres à 3 lits
des chambres à 4 lits
- des sanitaires hommes et des sanitaires femmes
Les 2 étages précités disposent de la galerie existante qui
permettra une vue sur le fleuve Sénégal (vers Sor).
Tableau des surfaces
1-ère étage
Chambres
Sanitaires
Kitchenette
Terrasse
225
31. 61
20.8
55.90
m2
m2
m2
m2
2-ime étage
231.35 m2
31.61 m2
1. )
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"
A.
~
ACCUEIL _ RECEPTION
E.
~
ENTREE
PRINCIPAL E
E.S.
~
ENTREE
DE
K.
~
CUISINE
H.
--->
HEBERGEMENT
R.
-------
BUREAU
5.
SNACK _ BAR
---+
SERVICE
----
BAR _ RESTAURANT
B.G ---.
DE
\---
GESTION
RELATIONS
FORTES
RELATIONS
fAIBLES
'-,---
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Il
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R
DESCRIPTIC)N
p
DES
TRAVAt.JX
-14~_
Les travaux ci-aprés seront à exécuter par l'entrepreneur pour la
réhabilitation de l'immeuble.
1-)
GRC>S
C>El.JVRE
- reprise des planchers de la galerie
- réfection des autres planchers ( vérification et/ou changement
de l'ossature métallique en IPN, reprise de certaines parties
détériorées.)
- vérification et confortation de l'escalier
- démolition et réfection de la distribution intérieure
- dépose de la charpente métallique et remplacement par une
charpente en bois
- dépose de la couverture en plaques ondulées et remplacement par
une couverture en tuiles mécaniques
-
dé~ose
des auvents en façade
- réfection des enduits existants
- réparations des fissures
- réfection des façades
- traitement de la remontée capillaire
- renforcement des poutres principales
- ouverture de baies
- démolition de murs porteurs
construction de marches pour accés dans le restaurant et le hall
- enduit sur les nouvelles maçonneries
2
)-
Seco:n.d
oe'U.."V"re
Tout le second oeuvre est à changer . Les travaux à faire seront
les suivants :
-1lj~_
* MENUISERIE
dépose de la menuiserie actuelle
- fourniture et pose des menuiseries extérieures et intérieures
- traitement de la menuiserie au xylophéne ou à l'huile de lin
*
REVETEMENT DE SOL
- sol intérieur : dépose du revétement actuel
- préparation de la surface
- fourniture et pose de carreaux
*
ELECTRICITE
- démontage du réseau existant
- pose d'un nouveau réseau encastré
- fourniture et pose de nouveaux
équipements électriques
,.
*
PEINTURE
- peinture intérieure : préparation des surfaces
- application de peinture vinyl ( 3 couches )
- peinture extérieure : préparation des surfaces
- application de peinture
-*
3 couches
VITRERIE
- fourniture et pose de vitres
*
ETANCHEITE
3)- AMENAGEMENT EXTERIEUR
- dallage de la cour de cuisine
réfection des trottoirs coté
rue~Neuvile
et Chassagnol.
-15~-
.
S
PRESCRIPTIONS
TECHNIQUES
•
GENERALES
-151-
A : Remarques générales
Sauf dérogation, l'entrepreneur est tenu de se conformer aux
dispositions générales suivantes :
- Aucun travail ne devra être entamé avant que l'architecte ou
son mandataire n'ait donné sur place les indications nécessaires
s'y rapportant. Les éléments sur lesquels peuvent porter les
travaux seront consignés dans le journal des travaux.
Au cas oû il serait retrouvé des éléments susceptibles d'apporter
des indications sur l'histoire du monument, l'architecte devra
immédiatement en être averti avant toute démolition.
/u
Toute~ fois
qu'il sera possible de le faire/un élément constructif
ancien ne sera remplacé par un élément neuf que s'il est dans un
•
tel état de délabrement que les formes originales se sont perdues
ou que la stabilité du dit élément est mise en danger du fait de sa
dégradation.
Pour tous les travaux à faire,il convient de prévoir les étaiements
et échafaudages , nécessaires pour assurer régulièrement et en tout,
sécurité la poursuite et la surveillance de l'exécution.
L'enlévement des briques se fera avec le plus grand soin, plusieurs
de ces éléments devant être réutilisés.
En aucun cas ces éléments ne seront jetés au sol.
Au cas oû il existerait des différences de formes, de mesures ou de
matériaux; Entre les éléments de l'édifice et les plans y afférant,
l'architecte est averti et celui-ci transmet à l'entrepreneur les
instructions nécessaires.
L'entrepreneur se soumettra à tous les essais que l'architecte
est amené à exiger en vue d'une parfaite exécution de toutes les
techniques propres à la conversation.
-Les travaux seront exécutés par des ouvriers spécialisés
-L'entrepreneur prendra toutes les précautions nécessaires lors
des démolitions de maçonneries par la pose d'échaffaudages et
étançons appropriés.
-L'entrepreneur
aura en charge, toutes études techniques et
contrôles exigés par le maitre d'oeuvre.
-Tous les matériaux mis en oeuvre devront présenter les qualités
et normes en vigueur au Sénégal ou en France ( AFNOR ).
-A chaque fois qu'un ouvrage est en voie d'achévement,l'entrepreneul
préviendra l'architecte, et tout particulièrement si cet ouvrage
devra être caché.
Tous les matériaux/provenant de la démolition/pouvant être récupérée
deviennent la propriété du BAMH.
Tous les matériaux provenant de démolition ou de dépose du bâtiment
réutilisés pour le même chantier, feront l'objet de procés verbal
particulier . Seule la mise en oeuvre sera prise en compte.
B)- Prescriptions concernant les matériaux mis en oeuvre
1)- Démolition:
Pendant les travaux de démolition,l'entrepreneur prendra toutes les
précautions afin de ne pas endommager les parties à conserver.
H~~ +'f~V~ux de démolition comprennent: l'évacuation des gravats en
lieu autorisé par l'architecte .Le ragréage de la maçonnerie
avoisinante lorsque ceci n'est pas précisé expressément.
-1~
2 -) Béton armé
Les coGts de coffrage ~armature~ manutention~ d'étanchéité sont
comptés dans les prix unitaires remis par l'entrepreneur.
2-1 Sable :
L'entrepreneur est autorisé à utiliser des sables de mer pour
autant qu'ils répondent aux qualités suivantes:
-les sables seront abondamment
lavés~
impuret~
débarrassés de toute
et de sel.
-Ils devront également
~tre
débarrassés de tout coquillage.
2-2 Gravillons:
L_es gr"avillons seront
constitL~és
ou de pièrres concassées(
de graviers de
prophyre~
grés
dur~
rivières~de
calcaire
carriè'-
dur~~quartz:
galets de basalte concassés etc).
-ILs seront constitués d'un ensemble de granulométrie variable de
2-3 Les Eaux
Les eaux de gachage seront saines et sans matières organiques.
l'emploi d'pau de mer e=t strictement à
proscrire.
2-4 Les Armatures
La section des armatures ,ainsi que les plans de ferraillage
seron~
calculés par l'entrepreneur et approuvés par le maitre d'oeuvre.
Les armatures seront en fers lisses ou en fers crénélés à
haute
résistance et à haute adhérence. Elles seront débarrassées de toute
graisse et excés de rouille.
Le~
aci~rs ~pront
rorrect~ment
enrolés de 3cm minimum de béton.
-15~2-5
Coffr-ages
les cC'ffr-ë'.ges seront conçus de telle sorl:e qu'ils ne puissent SLlbiraucune défor-mation lor-s du coulage des bétons.
Ils ser-ont suffisamment étanches afin d'éviter- les per-tes de laitanCe
Les bétons ser-ont corr-ectement vibr-és ou frappés afin d'éviter tout
nid de gravillons.
Si
lor-s du
coffrage~
des nids de gravillons sont
seront immédiatement fermés
visibles~
ceux-ci
,aprés piquetage du nid.
2-6 Composition des bétons
Béton de masse ; dosé à 300 kg/m3
300 kg de ciment de classe 325
BOO 1 de gravillons
4:20
Béton i:'.rmé
1.
cie
';;é~
b 1e
dosé à 350 kg/m3.
350 kg de ciment de classe 325
800 1 de gravillons
:::::90 1 df;~ sable
2-7 Rés.i.stanct-'.?
La résistance minimale a la compression des bétons
béton de masse et bloc de béton : 150 kg/cm2
béton armé : 170kg/cm2
3) -
r"açonner- .i.es
la mise en oeuvre de la part des maçons demande une grande attentior'
des blocs étant choisis et positionnés selon les techniques
traditionnelles. Les briques de terre cuite ser-ont posées en ayant
la plus grande dimension hor-izontale.L'épaisseur générale des joints
ne dépassera pas 2 cm. Les blocs seront mouillés avant la pose.
4)- Charpenterie
4-1 ) Choix des bois
Les bois seront de première catégorie exempts de noeuds traversants
et de dimension maximale de 3 cm de diamétre. La pente du fil ne
dépassera pas 5% de pente générale et 10% de pente locale.
aucun bois de récupération ne pourra §tre mis en oeuvre sans
l'acception préalable et écrite de l'architecte.
4-2 ) traitement
Tous les bois seront traités au xylamon
(application à
la brosse
de 3 couches non diluées).
Av .:;..n t.
1a
pose
le traitement se fera en lieu abrité des vents et
du soleil.
L'entrepreneur remettra un certificat de traitement du bois.
5
)-
P
TO l TURE -COUVERTURE
5-1) couverture: Couverture en tuiles mécaniques de récupération.
Toutes les tuiles de récupération seront correctement sonnées,vérifiées et nettoyées.
5-2
Lattes à
Les lattes à
les tuiles fendues ou douteuses sero"t
éc~rtée~
panner
panner seront de section 3 x 3 ou 3 x 4 cm et fixées
sur les chevrons au moyen de pointes galvanisées de dimension 6cm.
La dernière latte (latte de rive) sera doublée.Le pas des lattes
sera soigneusement
r~glé
sur celui des tuiles.
5-3 Pose des Tuiles
Les tuiles seront posées avec soin et les deux premières rangées
seront fixées au fil
galvanisé de 0.8 mm de section. Le reste
des tuiles sera fixé à raison d'une tuile sur trois. La rangée
suivante étant décalée d'une tuile.
Les tuiles faitières et les deux dernières
~angées
~ainsi
que
les tuiles arr@tières seront maçonnées au moyen de ciment batard
dosé à 350 kg/m3 et composé de 40% de chaux et 60% de ciment.
6)- Ecoulement des eaux
L'écoulement horizontal des eaux sera réalisé au moyen de tubes
PVC rigide. le tracé des canalisations sera rectiligne,de pente
régulière.minimum 1% et à chaque changement de direction, il sera
prévu une chambre de visite. Les canalisations seront posées sur
un lit de sable de minimum 5 cm d'épaisseur.
Les menuiseries bois seront traitées au xylamon (3 couches à la
brosse) puis poncées et mastiquées là oG ce sera nécessaire
avant de recevoir une couche de préparation des peintures.
Les menuiseries métalliques seront traitées contre la rouille
par application d'une couche de peinture anti-rouille.
8)- Enduits:
8-1
Aprés
à
Ragréage d'enduit.
brossage~
dépoussièrage et mouillage abondant des surfaces
pose d'un sous-enduit au mortier batard (60% de cimen
enduire~
blanc et 40% de chaux dosé à 400kg/m3 ).
L'enduit sera jeté à
la truelle et lissé· progressivement de fa.çc
à assurer un bon accrochage pour
la couche de finition.
L'épaisseur de la couhe sera celle des couches d'enduit
sain~
moins la couche de finition.
dosage par m3 de sable:
_.--,..- - -- -- -- - --- -- --.-- -_. ---. -_.
400 kg de liant à 80% de chaux et 20% de ciment blanc
~3able
fin
l'épaisseur de la couche de' finition sera de 5 à 7 mm.
p
8-2 ) Enduits neufs
DO:3d.gE'
au
m2~
1-ère couche
2-"ème
COLlC
he
3-ème couche
350 à 400
300
ciment
blanc ï.
c h.::<.u >:
85
15
40
60
20
80
~J.
ép3.isse,_'
15
5 à.
-1689)-
ELECTRICITE
Le nombre nécessairede sécurité:. ,fusibles et ltdisjoncteurs
différen~Js de 300 et 30M-A(300 M-a pour l'~na~mbl~ da
l'installation et 30M-A pour les locaux humides ).
Une installation en état de marche sera livrée. Le réseau
électrique sera encastrée et l'entrepreneur procédera aux tranches
scellements, raccords. Toute saignée en oblique dans les murs sera
interdite. Les épissures sont interdites.
Le
tracé et la pose des conduits devront permettre , le cas échéan'
le remplacement des conducteurs. Les couvercles des boites de
raccordement devront rester accessibles et démontables.
La fiche de tenue sera 'située au dessus des bornes actives et dans
op
les locaux humides, les prises de courant seront en matière isolan
avec couvercle d'étanchéité.
Les douilles des appareils seront en porcelaine ou en nylon et ser
de type à vis.
L'installation électrique sera protégée de la corrosion.
IL' entrepreneur aura à sa charge :
-Les raccordements, tableau général et tableaux secondaires
\-Raccordement des tableaux aux appareils
-L'appareillage et les luminaires seront choisis en accord entre
maitre d'oeuvre et maitre d'ouvrage.
-15910 )- Travaux de peinture et de vitrerie
10-1
Préparation des surfaces :
L'ensemble des murs à peindre seront correctement dépoussièrés
et égrainés.
10-2
Choix des coloris :
Les teintes définitives seront choisies en fonction de la
palette du BAHR.
10-3
Peintures extérieures:
L'ensemble des façades et murs extérieurs (ou considérés comme
te~)
seront badigeonnés à la chaux fixée à l'alun.
Il est à prévoir 2 couches pancryl réxolite ou similaire.
10-4
•
Peintures intérieures :
Application de 3 couches de peinture vinylique .
10-5
Peintures sur menuiseries bois:
Aprés néttoyage des surfaces, application de :
1-ère couche d'impression â I-huile â 30% passée en atelier de
menuiserie.
2-ième couche formant enduit maigre ( à l'huile non repassée).
2-ième couche de pantifac laqué ou celluc SB ou similaire.
préalablement à ces applications, les menuiseries recevront une
protection anti-rouille.
10-6
Travaux de vitrerie:
Utilisation de verres épais de 4.8 à 5.5 mm d'épaisseur ou verre
fort 3.8 mm d'épaisseur en teinte claire. Les verres à vitres
seront conformes aux normes françaises P.78.301 et P.78.401
choix vitrerie pour verres à vitres.
-16C-
T
Prescriptio~5Tech~iq~es
Partic~liêres
-161-
l-Les travaux préparatoires
Etaiement et confortation provisoire:
Avant et pendant la démolition, des étais seront mis en place pour
assurer la stabilité de l'immeuble et des personnes qui y
travaill~
a)- Etaiement des planchers
IL sera réalisé par des batteries d'étais simples. Les étais ne
prendront pas appui sur un support de qualité douteuse (voir fig.
b)- Chevalement pour reprise en sous oeuvre
Lors de la démolition des porteurs existants, une descente de char;
provisoire sera mise en place. Les charges seront ,reportées par
l'intermédiaire d'un chevalement métallique ( figr 2 ).
2- Programme de démolition
La démolition des distributions se fera en descendant.
-Percement de baies, suppression de murs porteurs
Toujours étayer avant de démolir. (travaux préparatoires fig.3 ).
-162-
NOI'J
Figure 1 . Les étais ne doivent pas prendre appui sur un
support de qualité doute!lse.
Figure 2 - Réalisation d'un chevalement (avec moises
métalliques éventuelles).
•
•
..
..
-163""
I<EAI.I8A TiON D'UNE OUVERTURE DANS UN MUR EXlS rArvT
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Fig
3
-164-
II)
Remédes à l'ascension capillaire
Avant toute application de solution. la première opération à effectuer
est un asséchement des murs par ventilation.Diverses solutions
techniques s'offrent à nous pour l'intervention dans l'Ile de St-Louit
notre choix se fera à l'issuede l'étude qui sera
rentable économiquement et techniquemen
1 compte
jugée la plus
tenu de la faiblesse
des moyens disponibles.
Les différentes solutions qui s'offrent â nous sont
1 Reconstitution en sous-oeuvre d'une arase étanche
Une plaque
d'étanchèité (métallique ou en mortier de résine) sera
insérée dans la maçonnerie. Le procédé de Massari
(profess~r italie~
sera appliqué dans l'immeuble 5MB qui a des murs épais,
On procédera par carottage de trous sécants qui seront ensuite bourr
de mortier hydrofuge. Ce procédé trés éfficace est malheureusement
onéreux. (fig. 1).
2 Injection de liquides imperméabilisants
Deux méthodes sont applicables: on procédera soit par écoulement
gravitaire (fig.2) soit par pression (fig.3).
3 Electro-Osmose
Vue la différence de potentiel qui existe entre le mur et la terre.
on procédera soit par électro-osmose passive ( électrodes plantées
dans le mur reliées à la terre ) ou par électro-osmose active( avec
interposition d'un générateur électrique) fig.4
4 Ventilation de la masse des murs par des drains
----------------------------------------------Le principe de Kuapen ( ingénieur Belge ) qui consiste à introduirt
des siphons atmosphériques sera appliqué. fig.5.
fiç;:....re l
figure 2
figure 3
::: 1":'::."
S~j''':''''~<:<~~
il lat.:; ue (j'J tanch,§ité
à insérer
In{iltration du liquide
imperméabilisant par gravité
lnjec tion sous pression CU
liquide imperméabilisant
<•
{j'ju.re 4
GénJrateur Jlectrique
(cas de l'électro
osrnose active)
•
figure 5
-165-
III) Création de nouvelles cldsons
Toutes les nouvelles cloisons du rez de chaussée seront posées
sur un film polyane entre le plancher et le bas de la cloison.
Cette précaution a pour but la limitation des risques de
fissuration et d'humidité en pied de cloison.
IV) Renforcement des structures
Les renforcements de poutre se feront par collage de plaques
métalliques. Le principe consistera à coller sur la surface de
la poutre des tôles d'acier au moyen d'une colle de résine Epoxy.
Une protection par un isolant thermique sera prévue contre
l'incendie fig.l.
Le renforcement des planchers et de l'escalier se fera par
chainage avec introduction de broches fig.2.
Mise en oeuvre du renforcement par collage
Préparation des tôles découpées en usine ou sur chantier par
grenaillage ou sablage.
Proctection des aciers par recouvrement de primaires pour une
protection anti-corrosion provisoire et l'adhérence au collage
ultérieur.
Préparation des surfaces d'application de la maçonnerie par
bouchardage, piquage, sablage, ponçage ou nettoyage à l'eau soue
pr~aaion.
Elimination des poussières et séchage.
-167-
Imprégnation des surfaces
d'ap~lication
par une couche
d'accrochage en résine époxydique.
Mise en place de deux couches de colle époxydique l'une sur la
maçonnerie, l'autre sur l'acier.
Mise en place des tôles par serrage avec une pression de l'ordre
de 150 g/cm2.
Aprés polymérisation de la colle, vérification par sondages sonores.
Au cas ou des vides, existeraient, percement de la tôle et injection
de résine époxydique.
Protection des faces de la tôle par une peinture anti-corroslon à
p
base de liants époxydiques ou autres.
Les voGtain:. é1ppar.:dc,~cnt ('11 S0\l~-ra:c: (rL~ncl'!":n h:1uts
V) Réfection des enduits de facade
Les enduits défectueux seront éliminés par piquage ou sablage.
Les joints de la maçonnerie rendue apparente seront dégarnies sur
5 cm de profondeur puis regarnies ,aprés mouillage à grande eau.
Un grillage galvanisé de mailles 15 à 30 mm est tendu et Maintenu
sur la laçonnerie.
VI) Traitement des fissures
On considera que toutes les fissures présentes dans le bâtiment
sont vivantes par conséquent nous les réparerons par la
technique du masticage qui semble être la plus fiable pour s'oppose
aux infiltrations.
On procédera comme suit :
-détermination du jeu maximal prévisible
-ouverture à l'aide d'un disque d'un logement pour le mastic
-soufflage à l'air comprimé ou au moins dépoussièrage soigné
-application d'un primaire sur les lévres de la fissure
-pose d'un fond de joint
-mise en place du mastic par injection au pistolet
-170-
Estimation
Sommaire
p
-171-
Surfaces à rénover:
------------------Rez de chaussée
--------------33.51 m2
Hall
140
m2
Sanitaires Restaurant
18
m2
Cuisine
40.2
m2
Snack
55.8
m2
Vestiaires
11. 5
m2
Sanitaires
23.25 m2
Bureau de Gestion
13.65 m2
Restaurant
~:~:;~~it
1 • • • • l"i
.4f'
+
,OO'Ht+' t~ft
~
lIA
t
L4~
,_.
WB
t.· .
Dépot
5.37 m2
Reserve Bar
9.87 m2
Chambre froide
11.76 m2
Magasin
17.76 m2
Bar
11. 76 m2
Circulation
27.36 m2
TOTAL
421.16 m2
1-ère étage
-----------Chambres
225
m2
Sanitaires
31. 61
m2
Kitchenette
20.8
m2
Terrasse
55.90
m2
Circulation
86.925 m2
------------TOTAL
420.325 m2
-172-
2-ième étage
-----------Chambres
237.35
m2
31.61
m2
94.17
m2
Sanitaires
Circulation
------------363.13
TOTAL
m2
Façades
= 1204.525
= 410
= 1318.5
m2
Cour intérieure
=
m2
Surfaces totale à rénover
Toiture
26.22
m2
m2
Estimation des travaux:
Surfaces à rénover
1204.525 X 80.000
Toiture
X 40.000
410
,..,
Façades
1318.5
X 20.000
26.22
Cour intérieure
X 30.000
TOTAL 1
= 96.362.000 F.CFA
= 16.400.000 F.CFA
= 26.370.000 F.CFA
786.000 F.CFA
=----------------139.918.600 F.CFA
Equipements de l-auberge
= 40%
de total 1 soit:
Total 2 = 55.967.440 F.CFA
Frais d-études
= 10%
de total 1 + total 2 soit:
Total 3 = 19.588.604 F.CFA
TVA
= 7%
de total 1 + total 2 + total 3 soit: 15.083.225 f.cfa
TOTAL GENERAL :
--
139.918.600
55.967.440
19.588.604
15.083.225
230.557.869 fcfa
TTC
-173-
BIBLIC>GRAHIE
- Guide Véritas du batiment.Tome 2.Réhabilitation et
maintenance Editions du Moniteur
- Guide pour l'amélioration des logements existants: Ministère
de l'Urbanisme et du logement-Direction de la construction
Institut Technique du Batiment et des Travaux Publics CATED
Edition du Moniteur.
- Cahiers Techniques du Bâtiment.
-
Id401ogi~a
~t Pratiqu~e
de L'Urbanisme dans le Sénégal Colonial
Alain-Sinon EHESS 1985.
- Documents des archives
National~du
Sénégal.
- Technique et Architecture.
- Le Bàti ancien à Marseille.Urbain P Ngu.en ..
- Saint-Louis du Sénégal Canaille Cama ra IFAN 1968.
- Contribution à la rénovation de St-Louis du Sénégal Cités-Unies
Institut d'urbanisme de Paris, Arc. International Aout 1985.
- Construire pour habiter. Plan construction
- Plan directeur de la sauvegarde de Saint-Louis Mission ICOMOS
Professeur K.Pawlowski 1984.
- Saint-Louis du Sénégal G.Courréges et Fadel Dia ED.SOPRED 1982.
- Ville de Saint-Louis .Etude du SDAU 1975. BCEOM
- Plans et relevés des archives du BAMH.