bail en droit turc - CCI FRANCE TURQUIE

BAIL EN DROIT TURC
Présenté par
Erhan Çolakel
Avocat au Barreau d’Istanbul
Associé du cabinet Cailliau&Çolakel
Halaskargazi Cad. No.182/3
34381 Şişli İstanbul
www.cailliau-colakel.av.tr
Plan
Droit applicable
Définition du Contrat de Bail
Formation du Contrat de Bail
Durée et Reconduction du Contrat de Bail
Le Loyer est son Indexation
Obligations du Bailleur et du Locataire
Garanties Fournies par le Locataire
Sous-location et Cession du Contrat de Bail
Annotation du Contrat de Bail au registre Foncier
Conditions de Résiliation
Droits de Timbre
Droit Applicable
Code des obligations turc n° 6098 entré en vigueur le 1er juillet 2012 (ci-après, le “Code”)
Le Code est divisé en deux parties, (i) Dispositions générales (articles 1 à 206) et (ii) Dispositions spéciales (articles 207 à
649)
La 2ème partie divisée en 18 chapitres; le 4ème chapitre (articles 299 à 378) entièrement consacré au contrat de bail
Le 4ème chapitre divisé en 3 sous-chapitres:
– Dispositions générales applicables à tous les contrats de bail (articles 299 à 338)
– Dispositions spéciales applicables au contrat de bail d’habitation/ résidences et contrat de bail commercial/ locaux
commerciaux, i.e. Locaux couverts et entourés de murs (articles 339 à 356), ex. de station de service
– Dispositions spéciales applicables au contrat de bail à ferme (articles 357à 378): usage d’un bien ou d’un droit
productif et perception des fruits ou des produits (ex. location de terrain cultivé, d’animal ou d’une résidence
hotelière),
Ancien Code sur le Bail des Biens Immobiliers n° 6570 du 25 mai 1955, abrogé le 1er juillet 2012
Loi sur l’Application du Code des Obligations turc n° 6101 entré en vigueur le 1er juillet 2012; dispositions relatives aux mises
en demeure (temerrüt), fin du contrat/résiliation (sona erme) et liquidation (tasfiye) s’appliquent également aux contrats
conclus sous l’empire de l’Ancien Code.
Les dispositions du Code en faveur du locataire sont d’ordre public, les dérogations au détriment du locataire sont nulles,
e.g. conditions générales préimprimées, contrat de bail des centres commerciaux).
Droit Applicable
Les dispositions suivantes sont applicables à partir du 1er juillet 2020 s’il s’agit d’un bail commercial/ locaux commerciaux
où le locataire (personne physique ou morale) est un commerçant : articles 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 .
Ce sont les clauses du contrat, convenues selon le principe de liberté contractuelle, qui s’appliquent concernant les
dispositions visées par ces articles.
Définition du Contrat de Bail
Contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer (article 299 du Code).
Formation du Contrat de Bail
Aucun formalisme prévu par le Code ni pour le contrat de bail, ni pour le contrat de sous-location; contrat conclu par écrit
ou oralement
Conseil: par écrit aux fins de preuves selon les dispositions du Code de la Procédure
Accord écrit du Bailleur est requis en cas du transfert par le locataire de son droit au bail (art. 323 du Code) ou de la souslocation de la chose louée par le locataire à une tierce personne (art. 322 du Code)
Parties:
– Bailleur: propriétaire ou bénéficiaire d’un droit d’usufruit (art. 806 du Code civil, intifa hakkı sahibi) ou sous-locataire
habilité à cette fin.
– Locataire: Accord du conjoint requis pour résilier un contrat de bail d’une maison familiale (“aile konutu”, art. 349 du
Code)
Bailleurs : copropriété (“müşterek halinde mülkiyet”) ou propriété en indivision (“iştirak halinde mülkiyet”) en cas d’héritage
Vérifications concernant le bailleur: (i) étude au registre foncier, (ii) procuration/ circulaire de signature/ étude au registre
du commerce, (iii) Vérification du permis d’occupation (iskan ruhsatı) et étude de la procédure d’obtention de la licence
d’ouverture et d’exploitation (işyeri açma ve çalışma ruhsatı)
Durée et Reconduction
du Contrat de Bail
Le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (art. 300/1)
Il est de durée déterminée lorsqu’il doit prendre fin, sans préavis, à l’expiration de la durée convenue (art. 300/2). Si le
contrat est reconduit tacitement, il devient un contrat à durée indéterminée (art. 327).
Les autres contrat de bail sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 300/2)
Dispositions spéciales pour les contrats de bail d’habitation et les contrat de bail commercial:
– Si le contrat est conclu pour une durée déterminée, le contrat est tacitement reconduit , à chaque échéance, dans les
mêmes conditions pour une durée d’un an, sous réserve que le locataire ne dénonce le contrat par un préavis de 15
jours avant l’échéance du contrat (art. 347/1). Ce droit n’est pas accordé au bailleur.
– Toutefois, à l’échéance d’une durée de prorogation de 10 ans, le bailleur peut demander la non reconduction du
contrat et ce, sans aucun motif, par un préavis de 3 mois avant l’échéance de l’année qui suit l’échéance des 10 ans de
prorogation.
Le Loyer et son Indexation
Les parties peuvent convenir un loyer en TL ou en devise (art. 99/2 du Code)
Exemple de clause: loyer payable en EUR seulement (aynen), le cas échéant, le loyer est payable dans sa contre valeur en TL.
Indexation du loyer en livres turques:
–
Pour les résidences; augmentation limitée à l’indice des Prix à la Production (ÜFE)
• En l’absence de l’accord des Parties, le juge détermine le taux applicable selon les règles de bonne foi; ce taux
ne peut dépasser ÜFE,
• Si le contrat a durée plus de 5 ans, tous les 5 ans, sur demande du bailleur, le juge détermine l’augmentation du
loyer selon l’état de la chose louée, les loyers des biens immobiliers avoisinants et les règles de bonne foi
(art.344)
–
Pour les locaux commerciaux: liberté contractuelle jusqu’au 1er juillet 2020. A partir de la dite date, application de
l’article 344 susvisé.
Le Loyer et son Indexation
Indexation du loyer en devise étrangère:
–
–
Pour les résidences; pas d’augmentation pendant les 5 premières années
Si le contrat a durée plus de 5 ans, tous les 5 ans, sur demande du bailleur, le juge détermine l’augmentation du
loyer selon le taux de change, l’état de la chose louée, les loyers des biens immobiliers avoisinants et les règles
de bonne foi (art.344)
Les droits du locataire qui paie un loyer en devise de demander l’adaptation du contrat ou la résiliation du
contrat restent réservés (art. 138).
Pour les locaux commerciaux: liberté contractuelle jusqu’au 1er juillet 2020. A partir de la dite date, application de
l’article 344 susvisé.
Les droits du bailleur de demander la détermination du loyer par voie de justice restent réservés. A cette fin, le Bailleur doit
intenter une action en justice ou en informer le locataire au plus tard 30 jours avant le début de la nouvelle période du
contrat de bail et il doit intenter l’action dans le courant de ladite nouvelle période du bail. Ainsi, le loyer déterminé parle
juge sera applicable de manière rétroactive dès le début de la nouvelle période du bail. (Art. 345)
Obligations du Bailleur
et du Locataire
Les obligations du Bailleur:
Le Bailleur est tenu de délivrer la chose louée au locataire à la date convenue (remise des clefs), dans un état approprié à
l’usage (de la chose louée et des lieux communs) pour lequel la chose a été loué et il a l’obligation d’entretenir la chose
louée pendant toute la durée du contrat de bail (art. 301) Les dérogations au détriment du locataire sont nulles.
– Etat des lieux
– Charges communes
– Règlement intérieur (antenne, animaux domestiques, parking etc.)
Le Bailleur est tenu de contracter les assurances obligatoires (ex. DASK sauf immeubles à usage commercial ou industriel,
ticari ve sınai amaçla kullanılan binalar), de payer les contributions publiques (ex. taxes foncières) et les charges qui grèvent
la chose louée (art. 302) sauf convention contraire entre les parties.
Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le Bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose
louée (ex. Peinture, ascenseur, système de climatisation ou de chauffage etc.) (art. 303 du Code), sauf convention contraire
avec le locataire.
Il a la responsabilité relative aux défauts qui apparaissent concernant la Chose Louée (article 305)
Obligations du Bailleur
et du Locataire
Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci
répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts
qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles. Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce
genre, il doit les signaler immédiatement au locataire (art. 335). Nécessité de faire un état des lieux de sortie.
Si le bailleur délivre la chose louée à la date convenue avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage
pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer le défaut du bailleur concernant l'inexécution des contrats ou recourir
aux dispositions applicables à la responsabilité du bailleur lorsque des défauts apparaissent ultérieurement à la remise des
locaux au locataire (art. 304).
Lorsque apparaissent des défauts de la chose louée (non imputables au locataire) ultérieurement à la remise des locaux
au locataire , il peut exiger du bailleur:
– La remise en état de la chose (art. 306). Lorsque le bailleur a connaissance du défaut et qu'il n'y a pas remédié dans
un délai convenable, le locataire peut remédier au défaut aux frais du bailleur (les frais sont déduits du loyer) ou
demander de remplacer par une chose sans défaut. Si le défaut restreint, sans l'entraver considérablement, l'usage
pour lequel la chose a été louée, le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat (art. 306)
et
– Une réduction proportionnelle du loyer pendant toute la durée nécessaire jusqu’à l’élimination du défaut (art.307).
En outre, le bailleur doit des dommages-intérêts au locataire, sauf s’il prouve qu’aucune faute ne lui est imputable
(art: 308). Si les défauts sont graves, les droits du locataire de résilier le contrat sont réservés (art. 305).
Obligations du Bailleur
et du Locataire
Les obligations du locataire:
– Le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire et en conformité avec le contrat (art. 316)
– Le locataire est tenu de payer le loyer (art. 313) et les charges communes à la fin de chaque mois, sauf convention
contraire (art. 314). Dans la pratique, le loyer est payable dans les 5 premiers jours du mois concerné.
– Paiement du loyer à la date convenue entre les parties.
• Résidences: le Locataire n’est tenu de payer que le loyer et les frais accessoires propres à l’usage (chauffage,
eau etc.). Les clauses pénales et les dispositions aux termes desquelles tous les loyers seront échus en cas de
non paiement d’un loyer sont invalides (art. 346).
• Locaux commerciaux: la disposition susvisée n’est applicable qu’à partir du 1er juillet 2020 (art. 346).
– Le loyer est du même si le locataire n’utilise pas la chose louée pour des raisons propres à lui, tant que le bailleur
entretient la chose louée dans un état approprié à l’usage. Le Bailleur doit admettre dans ce cas, l’imputation sur le
loyer de la valeur des impenses qu’il a pu épargner (art. 324).
– Les frais de nettoyage et de menus travaux de réparation sont à la charge du locataire, les règles coutumières
s’appliquent (art. 317 du Code)
– Les frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, sauf convention contraire (art. 341 du Code). Le
locataire doit soumettre les pièces justificatives à la demande du bailleur.
Obligations du Bailleur
et du Locataire
–
–
–
Les taxes d’environnement (çevre temizlik vergisi) sont à la charge du locataire (art. 44 de la loi sur les Revenus
Municipales no. 2464)
Une transaction couplée avec le bail d’habitation ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la
continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un
tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée (Art. 340). Pour les locaux
commerciaux, cette disposition n’est applicable qu’à partir du 1er juillet 2020.
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans son état initial, qui résulte d'un usage conforme au contrat. Il
n’est pas tenu responsable de l’usure normal de la chose louée, il répond des défauts qui excèdent l'usure normale.
Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité
destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel (art. 334).
Garanties Fournies par le Locataire
Résidences:
– Le Bailleur est libre de demander une caution (art. 342) dont le montant ne peut dépasser trois mois de loyer.
– Si le locataire fournit des garanties en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, il doit les déposer auprès d'une
banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire.
– La banque ne peut restituer les garanties qu'avec l'accord des deux parties ou sur la base d'un commandement de
payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. Si, dans un délai de trois mois qui suit la fin du bail, le
bailleur n'a fait valoir aucune prétention écrite auprès de la banque contre le locataire dans le cadre d'une procédure
judiciaire ou d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le locataire peut exiger de la banque la restitution des
garanties.
Locaux commerciaux: la disposition susvisée n’est applicable qu’à partir du 1er juillet 2020 (art. 346). Le principe de liberté
contractuelle s’applique.
Sous-location et
Cession du Contrat de Bail
Sous-location:
– Accord écrit du Bailleur est requis (art. 322 du Code), également pour le franchising.
– Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose louée qu’à l’usage autorisée par le
bail principal. Le bailleur peut directement s’adresser au sous-locataire à l’effet de l’y obliger (art. 322/3 du Code).
Cession du contrat de bail
– Accord écrit du Bailleur est requis (art. 323 du Code). Le bailleur ne peut refuser cet accord sans juste motif; le tiers
est dans ce cas subrogé au locataire. Le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois
solidairement avec le tiers jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi
mais, dans tous les cas, pour deux (2) ans au plus. Toutefois, pour les locaux commerciaux, cette disposition de
l’article 323 ne s’applique qu’à partir du 1er juillet 2020.
Annotation du Contrat de Bail
au Registre Foncier
Annotation du contrat de bail au registre foncier (art. 312 du Code et art. 1009/2 du Code civil)
Objectif:
Assurer une continuité dans l'exécution du contrat de bail, même dans le cas où le Bailleur cèderait la chose louée à un
tiers. L’annotation oblige tout nouveau propriétaire à laisser au locataire l’usage de la chose louée conformément au contrat
de bail.
Ainsi, empêcher le nouveau propriétaire de demander l’évacuation (art. 350 du Code) au motif que, lui-même, son conjoint,
ses ascendants (üst soyu) ou ses descendants (alt soyu) ou les personnes dépendantes entendent reprendre le bail pour
l’habiter ou pour y exercer une activité professionnelle, (notification dans un délai d’un mois à compter de la date
d’acquisition) et procès dans un délai de six mois ou si le contrat prend fin, dans un délai d’un mois à compter de la date
d’échéance du contrat.
Durée maximum: 10 ans; Prévoir une clause aux termes de laquelle le Bailleur s’engage à renouveler et faire inscrire
l’annotation du contrat de bail au registre foncier pendant toute la durée de reconduction du bail.
Les charges du registre foncier relatives à l’annotation du bail : 0,683 % du montant total de tous les loyers sur toute la
durée du contrat de bail
Conditions de Résiliation
L’avis de résiliation n’est valable que si elle est faite par écrit (art. 348)
Résiliation par le Bailleur:
Le Bailleur ne peut résilier le contrat de bail que par une action en éviction prévue par le Code. Toute clause contractuelle
prévoyant d’autres types d’actions en éviction est nulle (art. 354). Pour les locaux commerciaux: cette disposition n’est
applicable qu’à partir du 1er juillet 2020.
– Le bailleur peut intenter une action en éviction si deux (2) mois de loyer sont impayés à leur échéance et deux lettres
de mise en demeure sont envoyées au locataire, et ce, dans un délai d’un (1) mois qui suivra la fin de l’année de bail à
laquelle la mise en demeure a été envoyée (art. 352/2).
– Le bailleur peut intenter une action en éviction dans un délai d’un (1) mois, si le locataire ne quitte pas la chose louée
alors qu’il s’y était, par écrit, engagé à évacuer. Un tel écrit n’est valable que s’il porte une date ultérieure à la date de
la remise de la chose louée par le Bailleur au locataire (art. 352/1)
– Le bailleur peut intenter une action en éviction dans un délai d’un (1) mois à partir de la date d’échéance du contrat, si
le locataire ou son conjoint est propriétaire d’un bien immobilier dans la même circonscription municipale locale ou
de la même sous-préfecture que la chose louée (le bailleur ne doit pas être au courant de ceci lors de la signature du
contrat de bail). (art. 352/3).
Conditions de Résiliation
–
Le bailleur peut intenter une action en éviction dans un délai d’un (1) mois à partir de la date d’échéance du contrat
(art. 350/1du Code) au motif que, lui-même, son conjoint, ses parents (üst soyu) ou ses enfants (alt soyu) ou les
personnes dépendantes entendent reprendre le bail pour l’habiter ou pour y exercer une activité professionnelle.
– Le bailleur peut intenter une action en éviction dans un délai d’un (1) mois à partir de la date d’échéance du contrat
(art. 350/2du Code) au motif de grands travaux avérés nécessaires pour la reconstruction ou l’agrandissement ou la
transformation de la chose louée, si la chose louée ne peut être utilisée pendant ces travaux.
Si le bailleur notifie au locataire dans un délai d’un (1) mois qu’il intentera l’un des procès susvisés, il pourra entamer
l’action en justice dans un délai d’un (au lieu du délai d’un mois). (art. 353).
Le locataire évincé bénéficie d'une priorité contractuelle (limitée dans le temps à une durée de 3 ans) si la chose louée
redevenait disponible à la location (art. 355/1). A défaut, le Bailleur peut être condamné à verser une indemnité au
locataire, dont le montant ne sera pas inférieur au total des loyers d’un an payés par le locataire pendant la dernière année
du bail (art. 355/3).
Résiliation par le nouveau propriétaire :
Le nouveau propriétaire de demander l’évacuation (art. 350 du Code) au motif que, lui-même, son conjoint, ses parents (üst
soyu) ou ses enfants (alt soyu) ou les personnes dépendantes entendent reprendre le bail pour l’habiter ou pour y exercer
une activité professionnelle. La notification doit se faire dans un délai d’un (1) mois à compter de la date d’acquisition et
procès intenté dans un délai de six mois ou si le contrat prend fin, dans un délai d’un mois à compter de la date d’échéance
du contrat (art. 351).
Conditions de Résiliation
Résiliation par le locataire:
– Selon la clause du contrat (principe de liberté contractuelle)
– En cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le
prochain terme légal (art.333). Concernant les contrats de bail d’habitation et locaux commerciaux, les associés
défunt peuvent devenir partie au contrat de bail ou les autres occupants de la résidence du défunt peuvent devenir
partie au contrat (art. 356).
Résiliation par l’une des parties:
Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour l’une des parties pour une raison importante valable, résiliation
du contrat avec effet immédiat. Evaluation de la situation et des conditions par le juge et détermination par le juge de
l’indemnité payable à l’autre partie (art. 331). Pour locaux commerciaux: cette disposition susvisée n’est applicable qu’à
partir du 1er juillet 2020.
Droits de Timbre
Payable pour les contrats de bail commercial
Payable également pour les contrats de bail d’habitation dans le cas où la caution est une société
Droits de timbre payable pour chaque exemplaire signé du contrat de bail: 0,189%
Droits de timbre additionnel payable en cas de caution: 0,948%
En cas de caution, droits de timbre au total: %1,137